Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.10.2017, beantragte die Firma Projektentwicklung Schöb, vertreten durch xxx, den Neubau einer Spielothek und eines Bistros auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Südbahnhofstr. xx 63739 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück besitzt eine Größe von 1.625 m². Die derzeit auf der westlichen Grundstückshälfte im Bestand vorhandene Halle soll abgebrochen werden. Geplant ist die Neuerrichtung eines zweigeschossigen Gebäudes mit einer Bruttogrundfläche von ca. 260 m² und den Maßen ca. 20,5 x 12,7 m und einem Pultdach mit 10° Dachneigung. Die Planung sieht drei Nutzungseinheiten vor:
- im EG eine Spielothek mit ca. 145 m² Spielfläche und 12 Geldspielgeräten sowie ein Bistro mit ca. 58 m² Gastraumfläche und 35 Plätzen,
- im 1. OG eine Büronutzung mit ca. 159 m² Nutzfläche.
Als Betriebszeit für die Spielothek und das Bistro ist die Zeit von 9.00 – 3.00 Uhr vorgesehen. Die An- und Ablieferungen finden an Werktagen von 9.00 – 18.00 Uhr statt.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 6/6 für das Gebiet „Südlich Südbahnhofstraße“. Das Bauvorhaben befindet sich in einem Bereich, der als Gewerbegebiet „GEc“ mit einer Beschränkung der zulässigen Lärmemissionen („flächenbezogener Schallleistungspegel“) festgesetzt ist. Das Maß der baulichen Nutzung ist mit GRZ 0,6 und GFZ 1,2 bei zwei bis drei Vollgeschossen in einem vorderen Baufenster und einem Vollgeschoss in einem hinteren Baufenster bestimmt. Diese „Baufenster“ bzw. überbaubaren Flächen sind durch eine Baulinie entlang der Südbahnhofstraße und im Übrigen durch Baugrenzen festgesetzt.
Zur Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist aus planungsrechtlicher Sicht festzustellen:
- Die geplante Büronutzung ist im festgesetzten Gewerbegebiet allgemein zulässig.
- Die geplante Spielothek mit ca. 145 m² Spielfläche und 12 Geldspielgeräten ist eine „kerngebietstypische“ Vergnügungsstätte. „Kerngebietstypisch“ sind Vergnügungsstätten, die einen größeren Einzugsbereich haben und die im Allgemeinen bei Spielhallen einen Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche überschreiten. Gem. § 7 Abs. 2 BauNVO sind solche kerngebietstypische Vergnügungsstätten nur in einem Kerngebiet allgemein zulässig. In Gewerbegebieten können sie nur ausnahmsweise zugelassen werden (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO). Eine ausnahmsweise Zulassung wurde nicht beantragt. Eine solche kommt hier auch nicht in Betracht, insbesondere weil Bedenken hinsichtlich der Störung der Wohnruhe der gegenüberliegenden Wohnbebauung auf der Nordseite der Südbahnhofstaße durch den Spielhallenbetrieb und die nächtliche Parkplatznutzung bestehen und die Immissions-richtwerte überschritten sind. Hinsichtlich der immissionsschutzrechtlichen Prüfung liegt eine umfassende Stellungnahme der unteren Immissionsschutzbehörde vor. Es ist mit der Gefahr bodenrechtlicher Spannungen durch Platzierung einer Vergnügungsstätte am Rande eines Gewerbegebietes in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem allgemeinen Wohngebiet zu rechnen.
- Die geplante Gaststättennutzung („Bistro“) ist im festgesetzten Gewerbegebiet allgemein zulässig. Allerdings ist die Einhaltung des maximalen flächenbezogenen Schallleistungs-pegels zu gewährleisten. Aufgrund der Nutzung zur Nachtzeit (bis 3.00 Uhr) in Verbindung mit der Spielhalle bestehen hier ebenfalls Bedenken hinsichtlich der Störung der Wohnruhe der gegenüberliegenden Wohnbebauung auf der Nordseite der Südbahnhofstraße durch den Gaststättenbetrieb (Zugang an der Südbahnhofstraße) und die nächtliche Parkplatznutzung. Die Einhaltung der Immissionsrichtwerte ist nicht nachgewiesen.
Beim Maß der baulichen Nutzung hält das vorliegende Vorhaben die Festsetzungen zur GRZ, zur GFZ und zur Zahl der Vollgeschosse ein.
Das Hauptgebäude weicht von der festgesetzten Baulinie, entlang der Südbahnhofstraße geringfügig ab. Die rückwärtige Baugrenze ist hinreichend genau eingehalten. Die Baulinie gibt die städtebaulich beabsichtigte Bauflucht vor und ist einzuhalten. Eine Ausnahme wurde weder beantragt, noch liegen hierfür Gründe vor.
Die Nebenanlagen (Carports) befinden sich innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen. Aufgrund der Orientierung der Carportrückseite zur Südbahnhofstraße sollen, aus stadtgestalterischen Gründen, die Baukörper mit einem mind. 1,5 m breiten Pflanzstreifen von der Straßenbegrenzungslinie abgegrenzt werden. Möglichst sollen auch die zwei Laubbäume im nordöstlichen Grundstücksteil erhalten werden. Ist die nicht möglich, sind sie durch Neupflanzungen zu ersetzen.
Für den unbefestigten Anteil der festgesetzten „privaten Grünfläche“ im Vorgartenbereich ist die Mindestvorgabe von 80 % für eine Begrünung nicht nachgewiesen.
Das geplante Pultdach mit 10° Dachneigung entspricht nicht dem, gem. Bebauungsplan vorgegebenen Satteldach.
Zur Beurteilung der Lärmimmissionen für den Neubau der o.g. Spielothek mit 12 Geldspielgeräten wurde eine Prognose und Berechnung der auf die umliegenden maßgeblichen Immissionsorte einwirkenden Geräuschimmissionen des Büros Steger & Partner GmbH vom 18.07.2017 vorgelegt. Die untere Immissionsschutzbehörde hat mit Schreiben vom 05.12.2017 zum vorliegenden Bauvorhaben Stellung genommen.
Für das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg betragen die Immissionsrichtwerte für den Tag 57 dB(A) und für die Nacht 42 dB(A). Die nächstgelegenen Immissionsorte befinden sich in der Bardroffstr. xx und xx, sowie in der Südbahnhofstr. xxx in einem allgemeinen Wohngebiet. Einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen die Immissionsrichtwerte in der Tagzeit um nicht mehr als 30 dB(A) und in der Nachtzeit um nicht mehr als 20 dB(A) überschreiten.
Gem. den vorliegenden Stellungnahmen werden die Immissionsrichtwerte zur Tagzeit eingehalten. Das Spitzenpegelkriterium für allgemeine Wohngebiete wird während der Nachtzeit an insgesamt drei Immissionsorten um ca. 1 dB(A) überschritten.
Aufgrund der Gemengelage des direkt aneinandergrenzenden Wohn- und Gewerbegebietes wurde vom Bauantragsteller eine Anhebung des Spitzenpegelkriteriums während der Nachtzeit um 1 dB(A) vorgeschlagen. Die untere Immissionsschutzbehörde hat hierzu festgestellt, dass sich das Gebiet mit erhöhter Schutzwürdigkeit nur in einer Richtung zur Anlage befindet und es insofern Abschirmungsmöglichkeiten, z.B. durch eine Veränderung der Anordnung der Parkflächen auf dem Grundstück gibt, um die Immissionsrichtwerte einzuhalten. Darüber hinaus wurde in der vorgelegten Prognose der Betrieb des Bistros nicht berücksichtigt. Dem Vorhaben wurde von der unteren Immissionsschutzbehörde aufgrund der vorgelegten schalltechnischen Untersuchung nicht zugestimmt.
Gem. Art. 6 BayBO sind vor oberirdischen baulichen Anlagen Abstandsflächen einzuhalten. Die Mindestabstandsflächen betragen 3 m. An der westlichen Grundstücksgrenze zum Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Südbahnhofstr. xx) wird die Mindestabstandsfläche mit 2,92 m, bei einem schrägen Grenzverlauf nicht eingehalten. Ein Antrag auf Abweichung wurde nicht gestellt. Der Eigentümer des betroffenen Nachbar-grundstückes wurde im Baugenehmigungsverfahren nicht beteiligt. Die Beeinträchtigung nachbarlicher Belange ist nicht ausgeschlossen. Eine Abweichung von den Abstandsflächen kann insofern nicht erteilt werden.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Spielhallen 1 PKW-Stellplatz je 10 m² Nutzfläche, für Gaststätten 1 PKW-Stellplatz je 12 m² Brutto-Gastraumfläche und für Büros 1 PKW-Stellplatz je 40 m² Nutzfläche erforderlich. Aus der Nutzfläche der Spielhalle von ca. 152 m², der Brutto-Gastraumfläche des Bistros von ca. 58 m² und der Büronutzung mit ca. 159 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 25 PKW-Stellplätzen. Nachgewiesen werden auf dem Baugrundstück 28 Stellplätze.
Darüber hinaus ist für Spielhallen 1 Fahrradabstellplatz je 60 m² Nutzfläche, für Gaststätten 1 Fahrradabstellplatz je 24 m² Brutto-Gastraumfläche und für Büros 1 Abstellplatz je 60 m² Nutzfläche erforderlich. Aus den Gesamtflächen ergibt sich ein Bedarf von insgesamt 8 Fahrradabstellplätzen. Auf dem Baugrundstück werden 11 Fahrradstellplätze nachgewiesen.
Gemäß § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind die PKW-Stellplätze einzugrünen und bei mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen ist je angefangener 4 Stellplätze mindestens ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen und zu erhalten. Auf dem Baugrundstück sind 12 Carports und 16 PKW-Stellplätze ausgewiesen. Bäume zur Gliederung der Stellplätze sind nicht nachgewiesen.
Zusammenfassend ist das Bauvorhaben aus folgenden Gründen nicht genehmigungsfähig:
- Die geplante Spielothek ist als kerngebietstypische Vergnügungsstätte auch nicht ausnahmsweise im vorliegenden Gewerbegebiet zulässig, da eine Störung der Wohnruhe der gegenüberliegenden Wohnbebauung zu befürchten ist.
- Die festgesetzte Baulinie wird nicht eingehalten.
- Die festgesetzte private Grünfläche im Vorgartenbereich mit einem Anteil von 80 % als Mindestvorgabe ist nicht nachgewiesen.
- Das geplante Pultdach entspricht nicht dem, durch Bebauungsplan vorgegebenen Satteldach.
- Die Immissionsrichtwerte werden überschritten.
- Die Abstandsfläche an der westlichen Grundstücksgrenze wird überschritten.
- Es fehlt eine Gliederung der Stellplatzanlage durch Baumpflanzungen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung abzulehnen.
