Zu 1: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) gemäß § 3 Abs.1 Baugesetzbuch wurde im Zeitraum vom 19.11. bis 07.12.2018 durch Aushang des gebilligten Vorentwurfs zur Bebauungsplanänderung im Rathaus der Stadt Aschaffenburg durchgeführt.
Schriftliche Stellungnahmen mit Anregungen, Bedenken oder Hinweisen zur Planung gingen innerhalb der Auslegungsfrist nicht ein.
Zu 2: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.1 Baugesetzbuch wurde im Zeitraum vom 19.11. bis zum 28.12.2018 durchgeführt (vgl. Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden in der Anlage dieser Beschlussvorlage).
Sie hat zum Ergebnis, dass zwei bebaute und gewerblich genutzte Grundstücke (Fl.Nr. 6493/119 im Teilbaugebiet GEC und Fl.Nr. 6493/58 im Teilbaugebiet MI) aus dem Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung herausgenommen werden sollen, weil sie nicht „von Bahnbetriebszwecken freigestellt“ (= förmlich entwidmet) sind und somit eine Ausweisung als Gewerbe- oder Mischgebiet planungsrechtlich nicht möglich ist.
Davon abgesehen haben Anregungen von Behörden bzw. Trägern öffentlicher Belange dazu geführt, dass im Entwurf der Bebauungsplanänderung eine Fläche zur Begründung von Leitungsrechten zu Gunsten der AVG und der Stadt Aschaffenburg ausgeweitet und das angrenzende Baufenster entsprechend angepasst wird, dass eine textliche Festsetzung zur Dachbegrünung von flachen bzw. flachgeneigten Dächern ab einer Größe von 50qm in den Entwurf der Bebauungsplanänderung aufgenommen wird und dass die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen zum Umgang mit Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen kontaminiert sind, korrigiert und konkretisiert werden.
Zu 3: Billigung des Entwurfs der Bebauungsplan-Änderung vom 13.05.2019
Der Entwurf zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 6/6 „Südlich Südbahnhofstraße“ vom 13.05.2019 entspricht inhaltlich mit Ausnahme der unter 2. benannten Korrekturen dem Vorentwurf vom 24.09.2018.
Übergeordnetes stadtplanerisches Ziel der Bebauungsplanänderung ist die Sicherung bzw. Ausweisung von gewerblichen Bauflächen unter Beachtung der im Gebiet vorhandenen und an das Gebiet angrenzenden bahnbetrieblichen Nutzungen und unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgungsfunktion des Standorts sowie der Verträglichkeit zwischen im Gebiet zulässigen Gewerbebetrieben und den nördlich angrenzenden Wohngebieten. Die Bebauungsplanänderung ist auch notwendig, weil der bisher geltende Bebauungsplan „Südlich Südbahnhofstraße“ (Nr. 6/6), rechtskräftig seit dem 20.04.2007, in vielen Punkten nicht (mehr) mit den eingetretenen Entwicklungen und auch nicht mit einzelnen, veränderten städtebaulichen Zielsetzungen übereinstimmt und daher der Änderung und Anpassung bedarf.
Im Vergleich zum bislang rechtskräftigen „alten“ Bebauungsplan enthält der nun vorliegende Bebauungsplanänderungs-Entwurf vom 13.05.2019 eine Reihe inhaltlicher Änderungen, die nachfolgend beschrieben werden:
Art der baulichen Nutzung:
Der Bebauungsplanänderungs-Entwurf enthält Gewerbegebiete, Bahnanlagen, Verkehrsflächen, Flächen für Versorgungsanlagen und private Grünflächen. Die bisher festgesetzten Nutzungsarten bleiben in ihren jeweiligen Baugebietstypen mit Ausnahme des ursprünglich am östlichen Rand des Geltungsbereiches festgesetzten „Mischgebiets“ sowie von vier Teilflächen weitgehend erhalten. Änderungen gibt es an folgenden Stellen:
- Der Geltungsbereich wird am östlichen Rand um das Grundstück Fl.Nr. 6493/58, ausgewiesen als „Mischgebiet“ verkleinert; diese Fläche ist trotz der aktuellen gewerblichen Nutzung nicht „von Bahnbetriebszwecken freigestellt“ (= förmlich entwidmet).
- Eine im bisher geltenden Bebauungsplan in Verlängerung der Bardroffstraße festgesetzte, das Plangebiet kreuzende Verkehrsfläche mit begleitendem Grün- und Gehölzsaum wurde nie verwirklicht, ist im Bestand überbaut und hat ihre Zweckbestimmung eingebüßt. Sie entfällt in der Bebauungsplanänderung zu Gunsten gewerblicher Baufläche.
- Die im westlichen Plangebietsteil in Nord-Südrichtung einst vorgesehene streifenförmige private Grünfläche ist mit Ansiedlung des Lebensmittel-Vollsortimenters überbaut worden und entfällt in der Bebauungsplanänderung zu Gunsten gewerblicher Baufläche (GEB).
- Schließlich wird die entlang der Verkehrsfläche am Westrand des Plangebiets geführte private Grünfläche um knapp 20m eingekürzt, weil diese Fläche für die Zufahrt zur Anlieferzone des Lebensmittelvollsortimenters benötigt wird. Sie wird in der Bebauungsplanänderung ebenfalls als „gewerbliche Baufläche“ (zugehörig zu GEA) festgesetzt.
Wesentliche Änderungen werden bei den einzelnen Gewerbegebieten GEA, GEB und GEC hinsichtlich einzelner Nutzungstypen vorgenommen:
- die bisherige Festsetzung zur Beschränkung von Einzelhandelsflächen auf max. 200qm Verkaufsfläche (grundstücksbezogen) entfällt, weil sich die städtebauliche Zielsetzung für eine Einzelhandelsnutzung an diesem Standort grundlegend geändert hat: Inzwischen genießt das Plangebiet mit Ansiedlung eines „Vollsortimenters“ und eines Discounters erhebliche Bedeutung für die Nahversorgung der nördlich angrenzenden und aktuell wachsenden Wohngebiete (z.B. Neubau von mehr als 100 Wohnungen direkt angrenzend an das Plangebiet auf dem aufgegebenen Standort eines Supermarktes). Diese Nahversorgungsfunktion soll erhalten und auch planungsrechtlich gestützt werden. Das Erfordernis des Wegfalls der Verkaufsflächenbeschränkung auf 200qm ist hierfür zwingend notwendig und ergibt sich auch aus der Tatsache, dass die beiden angesiedelten Märkte jeweils ein Vielfaches der 200qm VK aufweisen (in der Summe mehr als 2000qm).
- neu eingeführt wird der Ausschluss von Vergnügungsstätten durch textliche Festsetzung. Aus stadtplanerischer Sicht sind Vergnügungsstätten (z.B. Diskotheken, Spielhallen, Wettbüros mit Verweilfunktion…) im Plangebiet nicht gewollt: Zum Einen sind sie aufgrund der üblichen Betriebszeiten bis tief in die Nacht nur bedingt verträglich mit den angrenzenden Wohngebieten, zum Anderen „verbrauchen“ sie anderweitig gewerblich nutzbare Grundstücke, die in Aschaffenburg ohnehin ein knappes Gut sind.
Ersatzlos entfallen zwei textliche Regelungen zur ausnahmsweisen Zulässigkeit von Mobilfunkstandorten (Festsetzung städtebaulich nicht begründbar) und zum Verbot des oberirdischen Verlaufs von Telekommunikationsleitungen (unnötige Überregulierung).
Nutzungsartenabgrenzung
Im Bebauungsplanänderungsentwurf sind unterschiedliche (Teil-)Baugebiete mit dem Planzeichen für „Nutzungsartenabgrenzung“ getrennt. Im Vergleich zum rechtskräftigen „alten“ Bebauungsplan wurden aufgrund des Wegfalls von privater Grünfläche und von Verkehrsfläche zwischen den bisherigen Teilbaugebieten GEA und GEB bzw. GEB und GEC hier und ergänzend auch zwischen GEC und „Bahnanlage“ (Bahnhofsgebäude Südbahnhof) zwecks Abgrenzung der (Teil-)Baugebiete untereinander „Grenzen unterschiedlicher Nutzung“ in die Planzeichnung aufgenommen.
Maß der baulichen Nutzung
In allen Teilbaugebieten wird eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,2 bei II-III Vollgeschossen im vorderen Baufenster und max. II Vollgeschossen im hinteren Baufenster festgesetzt. Die bisher festgesetzten Grund- und Geschossflächenzahlen (GRZ 0,6 / GFZ 1,2) und damit die bauliche Dichte bleiben in allen Baugebieten unverändert. Verändert wurde nur die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse im jeweils hinteren, zur Bahnanlage orientierten Baufenster der Gewerbegebiete (jetzt max. II statt vorher max. I Vollgeschoss). Städtebaulich ist die Möglichkeit einer höheren Bebauung auf den betreffenden Flächen wünschenswert bzw. zumindest unproblematisch. Außerdem dürfen im Falle einer festgesetzten Mindestgeschosszahl (also mindestens zwei Vollgeschosse im jeweils vorderen Baufenster der Gewerbegebiete) untergeordnete Bauteile und Anbauten ausnahmsweise niedriger ausgeführt werden.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die im Bebauungsplanänderungs-Entwurf bestimmten überbaubaren Grundstücksflächen haben einen durch Baulinie festgesetzten Abstand zur Straßenbegrenzungslinie der Südbahnhofstraße von drei Metern. Das anschließende vordere Baufenster hat eine Tiefe von 15m, das hintere Baufenster reicht in sehr unterschiedlichen Tiefen bis (nahe) an das benachbarte Bahngelände heran. Im Vergleich zum rechtskräftigen „alten“ Bebauungsplan ist die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in ihrem Grundmuster damit gleichgeblieben. Allerdings werden die Gewerbegebiete GEA, GEB und GEC aufgrund des Wegfalls von privater Grünfläche und von Verkehrsfläche im Bebauungsplanänderungs-Entwurf nun von horizontal ununterbrochenen Baufenstern überspannt. Auch wurde das vordere, parallel zur Südbahnhofstraße geführte Baufenster von bisher 12m Tiefe auf jetzt 15m Tiefe ausgeweitet – ein Spielraum von 15m erscheint für (zulässige) dreigeschossige gewerbliche Baukörper angemessener und realistischer.
Schließlich wurden der Verlauf der Baulinie und der hinteren Baugrenze im östlichen Abschnitt des Teilbaugebiets GEC aufgrund eines hier befindlichen Leitungskorridors („mit Leitungsrechten zu Gunsten der AVG und der Stadt Aschaffenburg belastete Flächen“) angepasst.
Schließlich wird eine textliche Regelung eingeführt, wonach Nebengebäude und oberirdisch sichtbare Garagen nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen zulässig sind.
Bauweise
Im Bebauungsplanänderungs-Entwurf wird für die Gewerbegebiete eine sogenannte „abweichende Bauweise“ vorgesehen, in der Einzelgebäude oder Hausgruppen unter Einhaltung seitlicher Abstandsflächen eine Länge von 50m überschreiten dürfen. Im bisher geltenden „alten“ Bebauungsplan ist „offene Bauweise“ festgesetzt - das heißt, dass Gebäude von maximal 50m Länge unter Einhaltung eines seitlichen Grenzabstands errichtet werden dürften; diese Vorgabe erfüllen jedoch bereits die beiden Einzelhandelsbetriebe nicht, da sie eine Baukörperlänge von mehr als 50m aufweisen. Auch ist es häufig der Fall, dass gewerblich genutzte Gebäude länger als 50m sind.
Grünflächen, Pflanzbindungen und Pflanzgebote
Der Bebauungsplanänderungsentwurf enthält entlang der Straßenverkehrsflächen Grünstreifen als „private Grünflächen“ sowie 16 Einzelerhaltungsgebote für Bäume.
Als weitere grünordnerische Regelung wird in den Bebauungsplanänderungs-Entwurf die Festsetzung aufgenommen, dass auf den Baugrundstücken je 200qm überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang mind. 12-14cm, Pflanzbeet mind. 6qm) zu pflanzen ist. Die Pflanzgebote auf privaten Grünflächen, die Erhaltung von adäquatem Baumbestand auf dem Grundstück sowie eventuelle Pflanzgebote nach Maßgabe der kommunalen Stellplatzsatzung (GaStAbS) können auf diese Bestimmung angerechnet werden. Baumpflanzungen müssen zu Straßenbegrenzungslinien und Gleisen einen Mindestabstand von 2,50m einhalten.
Außerdem wird eine Festsetzung zur Dachbegrünung eingeführt, wonach flache oder flachgeneigte Dächer mit einer Dachneigung von weniger als 10° und ab einer Größe von mindestens 50qm extensiv oder intensiv zu begrünen sind. Dabei ist eine Substratauflage von mindestens 8cm Dicke vorzusehen. Davon ausgenommen sind Fensteröffnungen, Dachterrassen und untergeordnete Gebäudeteile. Von der Dachbegrünung kann abgesehen werden, wenn die betreffenden Dachflächen für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden.
Wie bereits in den Abschnitten „Art der baulichen Nutzung“ und „Überbaubare Grundstücksflächen“ beschrieben entfallen im Vergleich zum rechtskräftigen „alten“ Bebauungsplan an drei Stellen Festsetzungen über private Grünflächen. Damit werden auch die dort damit verbundenen Vorgaben zum Baumerhalt bzw. zur Pflanzung von Bäumen obsolet. Weiterhin müssen die beiden auf der „Bahnanlage“ des Südbahnhofs festgesetzten Baumerhaltungsgebote entfallen – auf planfestgestellten, „dem Bahnbetrieb gewidmeten Flächen“ sind derartige Festsetzungen nicht statthaft, da sie sich dem Zugriffsrecht der verbindlichen Bauleitplanung entziehen.
Die straßenbegleitend zur Südbahnhofstraße festgesetzte private Grünfläche bleibt unverändert; die Standorte der Baumpflanzgebote sind an die in der Zwischenzeit tatsächlich vorgenommenen Baumpflanzungen angeglichen.
Immissionsschutz und Altlasten
Der Bebauungsplanänderungsentwurf enthält textliche Festsetzungen zur Einschränkung zulässiger Lärmemissionen und zeichnerische sowie textliche Festsetzungen über Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen kontaminiert sind („Altlasten“).
Die bisherigen Festsetzungen zur Einschränkung zulässiger Lärmemissionen werden inhaltsgleich übernommen. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden konnte unter Abgleich mit dem Altlastenkataster („ABuDIS) geklärt werden, welche Kontaminationsflächen aus dem Bebauungsplan herausgenommen werden können und welche enthalten bleiben müssen. Zudem wird die textliche Festsetzung für die als erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen kontaminiert gekennzeichneten Flächen ergänzt: Hier sind im Falle einer Nutzungsänderung, eines Rückbaus, einer Entsiegelung oder einer Neubebauung Sanierungsmaßnahmen nach Maßgabe einer Boden- und abfallrechtlichen Erkundung zu ergreifen. Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist auf kontaminierten Flächen nicht zulässig.
Dachformen
Auf die Festsetzung einer Dachform wird im Bebauungsplanänderungs-Entwurf verzichtet. Gewerbliche Baukörper weisen üblicherweise unterschiedliche Dachformen auf, was städtebaulich südlich der Südbahnhofstraße ohne Weiteres vertretbar ist: Beispielsweise ist es hier egal, ob ein Gebäude nun ein Sattel- oder ein Walmdach oder ein Flachdach hat, denn selbst auf der gegenüberliegenden Seite kommen diese Dachformen sämtlichst vor, ohne dass damit eine Störung des Ortsbildes einherginge.
Abstandsflächen
Im Bebauungsplanänderungs-Entwurf wird die textliche Festsetzung aufgenommen, dass die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung Anwendung finden.
Zu 4: Fortführung des Verfahrens nach § 13a BauGB
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans wurde mit Beschluss des Stadtrats vom 14.05.2018 im Regelverfahren eingeleitet. Formell und materiell können für das vorliegende Bebauungsplan-Änderungsverfahren jedoch die Bestimmungen des § 13a BauGB angewendet werden: U.a. aufgrund der geringen Größenordnung der überbaubaren Flächen (weniger als 20.000 m²) handelt es sich um einen „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ – das hierfür vorgesehene „beschleunigte Verfahren“ ist nach § 13a Abs. 4 BauGB auch für die Änderung von Bebauungsplänen anwendbar. Alle weiteren materiellen Voraussetzungen des § 13a BauGB sind ebenfalls erfüllt, somit kann z.B. auf die Durchführung der für „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ nicht notwendigen „Umweltprüfung“ nach § 2 Abs.4 BauGB verzichtet werden.
Zur Verfahrenserleichterung und -beschleunigung soll daher beschlossen werden, das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans „Südlich Südbahnhofstraße“ (Nr. 6/6) nach den Vorschriften des § 13 a BauGB über „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ weiter zu führen.
Der Beschluss, die Bebauungsplanänderung im beschleunigten Verfahren durchzuführen, ist ortsüblich bekannt zu machen (§ 13a Abs.3 BauGB). Dabei ist auch darauf hinzuweisen, dass das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans ohne Durchführung einer „Umweltprüfung“ aufgestellt wird.
Zu 5: Nächster Verfahrensschritt: Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB
Der nächste Verfahrensschritt im Bebauungsplan-Änderungsverfahren ist die „öffentliche Auslegung“ gem. § 3 Abs. 2 BauGB.
Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Sie soll durch Aushang des Entwurfs zur Änderung des Bebauungsplans vom 13.05.2019 incl. Begründung für die Dauer (mindestens) eines Monats erfolgen.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden über die öffentliche Auslegung in Kenntnis gesetzt und nochmals an der Planung beteiligt.
