I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.05.2019, beantragte die Firma Sahle Wohnen GmbH & Co.KG die bauaufsichtliche Genehmigung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 24 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Lautenschlägerstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Geplant ist die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit insgesamt 24 Wohneinheiten. Die Wohnanlage wird ergänzt durch ein weiteres Bauvorhaben (BV xxx) an der Ecke Schoberstraße/Mattstraße. Das gesamte Bauvorhaben wird mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet.
Das geplante Gebäude verfügt über 3 Geschosse, zuzüglich eines Staffelgeschosses. Die 24 Wohnungen weisen Wohnflächen zwischen 47 und 89 m² auf. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 1.742 m².
Das Baugrundstück besteht aus zwei Teilflächen und umfasst insgesamt 2.170 m².
An der westlichen und südlichen Grundstücksgrenze werden insgesamt 22 PKW-Stellplätze und Pflanzbeete für großkronige Laubbäume errichtet. Die östliche Grundstücksfläche wird begrünt und mit kleinkronigen Laubbäumen bepflanzt. Außerdem sind hier 2 Kinderspielbereiche mit einer Fläche von insgesamt 105 m² geplant.
Auf dem Baugrundstück werden 11 PKW-Stellplätze sowie einzelne Pflanzgebote eines weiteren Bauvorhabens (BV-Nr.: xxx) an der Schoberstraße xxx nachgewiesen.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 4/6 „Südwestlich Medicusstraße“, der u.a. folgende Festsetzungen für das Baugebiet festlegt:
- Allgemeines Wohngebiet
- GRZ 0,4
- GFZ 1,2
- abweichende Bauweise
- Satteldach/Pultdach/Staffelgeschoss/Flachdach
- 2 Geschosse mit Dachneigung 0-42°
- 3 Geschosse + Dach mit maximaler Traufhöhe 12,50 m, DG als Vollgeschoss bzw. als Staffelgeschoss zulässig
- 1 standortgerechter Laubbaum je volle 200 m² Grundstücksfläche oder ein großkroniger Laubbaum je 300 m² Grundstücksfläche
- oberirdische Garagen und Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Flächen und der gesondert für diesen Zweck umgrenzten Flächen zulässig
- Nebenanlagen nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, außer z.B. Mülltonneneinhausungen etc.
- Dächer ab 10 m² mit einer Dachneigung von weniger als 20° sind mindestens extensiv zu begrünen
- Standplätze für Abfallbehälter und Fahrradabstellflächen sind mit Sträuchern, Rankpflanzen oder Hecken zu begrünen
Die geplante Nutzung als Wohngebäude ist im Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 vor. Maßgebende Grundstücksgröße für die GRZ und GFZ ist die Fläche des Baugrundstückes. Die beiden Teilflächen können dann insgesamt eingerechnet werden, wenn eine Verschmelzung der beiden Grundstücke, zu einem Baugrundstück erfolgt. Die zulässige GRZ I wird durch das Bauvorhaben eingehalten (GRZ I = 0,32), auch die GRZ II wird eingehalten (GRZ II = 0,52).
Die GFZ wird mit 1,19 ebenfalls eingehalten.
Die Baugrenze wird nach Westen hin um ca. 3,0 m überschritten. Dafür wurde das Baufenster nach Osten hin nicht ausgenutzt. Da die Abstandsflächen zur Mitte der Lautenschlägerstraße jedoch eingehalten sind, kann die Befreiung erteilt werden. Diese ist städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen.
Die Geschossigkeit ist im Wesentlichen eingehalten. Durch die Verschiebung des 3-geschossigen Baukörpers mit Staffelgeschoss zur Lautenschlägerstraße hin wird das hinterliegende 2-geschossige Baufenster nur geringfügig durch den Baukörper tangiert. Die Befreiung hiervon kann erfolgen, weil durch das Bauvorhaben die Abstandsflächen eingehalten sind und das städtebaulich gewünschte Bild durch den Baukörper gewahrt bleibt.
Die zulässige Traufhöhe von 12,50 m wird im Wesentlichen eingehalten. Je nach Betrachtungsweise (tiefergelegter Eingang, erhöhte Gartenseite) variiert die Traufhöhe zwischen 12,97 m und 12,29 m. Eine Befreiung kann erteilt werden, da die Traufhöhenüberschreitung nur in wenigen Bereichen besteht und als geringfügig anzusehen ist. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen.
Im Bebauungsplan ist eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Durch das Bauvorhaben ist diese Vorgabe erfüllt.
Der Bebauungsplan sieht umfangreiche Maßnahmen zur Begrünung vor. Daher wurde vom Bauherrn ein Landschaftsplaner beauftragt, die Freiflächen zu planen.
Die Anzahl der geforderten Bäume beträgt nach Bebauungsplan 7 großkronige oder 11 kleinkronige Laubbäume für das Grundstück. Vorgesehen von den Landschaftsplanern sind 5 großkronige und 6 kleinkronige Laubbäume. Dies ist für die Grundstücksfläche von 2.170 m² ausreichend (5x300 m² + 11x200 m² = 2.700 m² > 2.170 m²). Der Überschuss kann auf das parallel zur Genehmigung anstehende BV20190131 angerechnet werden. In die Baugenehmigung wird die Auflage aufgenommen, dass die geplante Anzahl an Bäumen (5 großkronige und 6 kleinkronige Laubbäume) zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten ist. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx Euro zu hinterlegen.
Die geforderte extensive Begrünung der Flachdächer sowie die Umpflanzung von Mülltonnenstandplätzen, etc. ist im Freiflächenplan, bzw. in den übrigen Plänen vorgesehen. Für die Nichtbegrünung von Dachflächenanteilen im Staffelgeschoss wird eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt. Die breitere Fläche im Norden ist jedoch zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Die nicht überbauten Flächen sind zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) sind für Mehrfamilienhäuser, deren Errichtung nach dem Bayerischen Wohnungsbauförderungs-gesetz erfolgt je Wohneinheit 0,8 KFZ-Stellplätze erforderlich. Bei 24 geplanten Wohneinheiten (je unter 100 m² Wohnfläche) ergeben sich 20 notwendige Stellplätze. Gem. § 2 Abs. 6 GaStAbS kann darüber hinaus die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf 50 %, d.h. hier 10 PKW-Stellplätze reduziert werden, wenn je 12 entfallender PKW-Stellplätze 1 Car-Sharing-Stellplatz bereitgestellt wird. Für die 10 entfallenden Stellplätze ist hiernach 1 Car-Sharing-Stellplatz vorzuhalten.
Auf dem Baugrundstück werden 22 PKW-Stellplätze vorgehalten. Die überschüssigen 12 PKW-Stellplätze dienen mit einem Anteil von 11 Stellplätzen dem Stellplatznachweis eines weiteren Bauvorhabens (BV-Nr.: xxx). Gleichzeitig wird dort der erforderliche Car-Sharing-Stellplatz nachgewiesen.
Je 50 qm Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 24 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 1.742 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 35 Fahrradstellplätzen. Hiervon werden 41 oberirdisch vor den Eingängen nachgewiesen.
Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Für die 22 PKW-Stellplätze entlang der Lautenschlägerstraße und Schoberstraße ist eine Abweichung von der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung erforderlich, da die Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,50 m begrenzt ist. Die Abweichung kann gewährt werden.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4
Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 22 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 6 zu pflanzende Laubbäume. Gem. Freiflächenplan sind deutlich mehr Laubbäume ausgewiesen, so dass diese Anforderung erfüllt wird.
Für das Bauvorhaben werden 2, insgesamt 105 m² große Kinderspielflächen auf dem Baugrundstück nachgewiesen. Zur Sicherung der Herstellung der Kinderspielbereiche ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung der Flurnummern des Baugrundstücks sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung zu erteilen.
