I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 30.04.2019 beantragte die Firma AGI Aschaffenburg GmbH den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 16 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Bardroffstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Die Wohnanlage ist als „Zeilenbau“ mit – im Mittel – 4 m Abstand zur Bardroffstraße geplant. Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit III Vollgeschossen und Staffelgeschoss mit Flachdach und insgesamt 16 Wohnungen. Das Gebäude verfügt über eine Grundfläche von ca. 16 m x 42 m. Das Baugrundstück weist eine Größe von 1.409 m² auf.
Im Erdgeschoss sind vier, im 1. und 2. Obergeschoss je fünf und im Staffelgeschoss zwei Wohnungen geplant. 11 Wohnungen verfügen über Größen unter 100 m² im Bereich zwischen ca. 42 - 99 m², 5 Wohnungen weisen Größen über 100 m² im Bereich zwischen 105 und 143 m² auf. Die Gesamtwohnfläche beträgt 1.357 m². Sechs Wohnungen sind als mietpreisgebunde Wohnungen für „Schwellenhaushalte“ vorgesehen.
Geplant ist ein Untergeschoss mit Kellerräumen, Fahrradabstellflächen und Tiefgarage. Die nicht überbauten Teile der Tiefgarage werden mit einer ca. 80 cm starken Erdschicht erdüberdeckt und intensiv begrünt.
In der Tiefgarage werden 21 Pkw-Stellplätze nachgewiesen. Von den Fahrradabstellplätzen werden im Untergeschoss 23 Stück und oberirdisch 5 Stück für Besucher errichtet. Im nordwestlichen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 91 m² geschaffen. Die Erdgeschosswohnungen verfügen über kleine Gartenanteile.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebiets“ im Sinne des § 4 BauNVO. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:
Allgemeines Wohngebiet - WA
bis zu IV + D Vollgeschosse
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 50 %
geschlossene/abweichende Bauweise
Die nähere Umgebungsbebauung nördlich der Südbahnhofstraße ist ansatzweise geprägt durch teils geschlossene, teils offene Blockrandbebauung, wobei vereinzelt bauliche Nutzungen auch in die innenliegenden Flächen der Quartiere eingestreut sind. Beidseits der Pestalozzistraße und auch entlang der Bardroffstraße herrscht die Blockrandbebauung klar vor, wobei das Baugrundstück selbst aufgrund seines Zuschnitts und auch das Nachbargrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Bardroffstraße xxx) eine Ausnahme bilden. Nach Westen hin löst sich die ansatzweise geschlossene Struktur dann zunehmend auf.
Für den Siedlungsteil zwischen Gabelsberger Straße, Südbahnhofstraße und Schweinheimer Straße maßgebend sind bis zu viergeschossige Häuser und Gebäudezeilen, die (mit oder ohne Abstand) relativ einheitlich entlang der Straßen aufgereiht sind und vorwiegend geneigte Dächer aufweisen. Der Versiegelungsgrad der bebauten Grundstücke ist weit überwiegend nicht übermäßig hoch - größere Grünflächen, teils mit Aufenthaltsbereichen für die Bewohner versehen, sind noch auf den meisten Grundstücken vorhanden.
Das Bauvorhaben fügt sich nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein: Die Nutzungsart Wohnen ist in einem Gebiet, das einem „Allgemeinen Wohngebiet“ entspricht, gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig. Die Grundfläche des Gebäudes bleibt noch deutlich hinter der, der südlich benachbarten Wohnanlagen zurück. Der Überbauungsgrad von etwa 40 % (Gebäude), bzw. 60 % (Gebäude, einschl. Zufahrten und Nebenanlagen) liegt im Rahmen der Umgebungsbebauung. Das Grundstück hat auch mit Bebauung einen ausreichenden Grünflächenanteil, der weit über dem der Vorgängernutzung (Tankstelle mit einer fast vollständigen Versiegelung) liegt. Mit der geplanten Tiefgarage geht die Auflage einher, dass die nicht überbauten, sowie die nicht für Nebenanlagen genutzten Teile der Tiefgaragendecke mit einer Erdüberdeckung von mindestens 80 cm zu versehen und gemäß Freiflächenplan und Schnitt intensiv zu begrünen und zu bepflanzen sind. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Das geplante Bauvorhaben erreicht gemäß der Planzeichnung in etwa eine Bauhöhe von 12 m und liegt damit deutlich (ca. 2 bis 4 m) unter den Höhen der südlich benachbarten Wohnanlagen.
Bezüglich der zu überbauenden Grundstücksfläche und der Bauweise fügt sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Der Gebäudekomplex orientiert sich an der Bauflucht des Blockrands Bardroffstraße xxx und xxx.
Das geplante Gebäude zählt aufgrund seiner Gesamtlänge von 42 m zur „offenen Bauweise“ und hält zu den unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücken die erforderlichen Abstandsflächen ein.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Die hiernach 21 erforderlichen PKW-Stellplätze werden vollständig in der Tiefgarage nachgewiesen. 3 PKW-Stellplätze sind barrierefrei gestaltet.
Bei Wohnungen mit bis zu 150 m² Wohnfläche ist je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 16 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.357 m² sind daher 28 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Insgesamt werden im Untergeschoss 23 abschließbare und überdachte, sowie 5 oberirdische Fahrradabstellplätze für Besucher geschaffen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz ist mit einer Größe von ca. 91 m² ist im nordwestlichen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
