I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 05.06.2019 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 7 Wohneinheiten mit 1 Gewerbeeinheit und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Hanauer Straße xxx und xxx, 63741 Aschaffenburg.
Geplant ist ein dreigeschossiges Wohngebäude mit 7 Wohneinheiten, 1 Gewerbeeinheit (Büro und Besprechungsraum) und einer Tiefgarage mit 9 Stellplätzen. Zwei weitere Stellplätze sind außerhalb der Tiefgarage vorgesehen. Das Gebäude ist mit einem Flachdach versehen.
Die beiden Grundstücke verfügen über eine Gesamtfläche von 1.231 m². Die Grundfläche des geplanten Gebäudes liegt bei ca. 18 x 25 m.
Im Untergeschoss sind im nördlichen Bereich, d.h. zur Hanauer Straße hin, 9 Tiefgaragenstellplätze geplant. Im südlichen, rückwärtigen Bereich wird eine Wohnung mit ca. 82 m² Wohnfläche errichtet. Im Erdgeschoss befindet sich im nördlichen Bereich eine Gewerbeeinheit mit ca. 100 m² Nutzfläche und 8 Kellerräume, 1 Fahrradabstellraum, sowie ein Technikraum. Im südlichen, rückwärtigen Bereich wird eine Wohnung mit ca. 99 m² Wohnfläche errichtet. Im Obergeschoss sind 3 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 86 und 88 m², im Staffelgeschoss 2 Wohnungen mit Wohnflächen von 99 und 123 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt 666 m².
Nicht überbaute Flächen werden begrünt. Vor dem Gebäude sind 3 kleinere, im rückwärtigen Grundstücksbereich 2 größere Laubbäume und ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 75 m² geplant.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 15/3 für das Gebiet zwischen Bahnlinie Aschaffenburg-Darmstadt, Cunibertstraße, Ziegelbergstraße, der südlichen Begrenzung zum Main und der Grundstücksgrenze Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Hanauer Straße xxx, im Westen.
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Mischgebiet - MI
GRZ 0,4
GFZ 1,0
max. III Vollgeschosse
die überbaubaren Flächen sind durch eine
vordere Baugrenze (Abstand ca. 5,4 m zur
Straßenbegrenzungslinie der Hanauer Straße) und
eine hintere Baugrenze (Abstand ca. 28 m zur
Straßenbegrenzungslinie der Hanauer Straße) geregelt
gestalterische Regelungen (z.B. Dachform und –neigung) werden nicht getroffen
Aufgrund der stark befahrenen Hanauer Straße sind die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für GE-, MI- und WA-Gebiete überschritten,
es sind daher geeignete Schallschutzmaßnahmen an
Gebäuden (Schallschutzfenster) vorzusehen
die von der B8 und B 26 (Ebertbrücke) sowie der DB-Gleisanlage ausgehenden Emissionen sind zu dulden
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 30 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO 1977.
Das geplante Wohngebäude mit 7 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss ist nach der Art der baulichen Nutzung im o.g. Baugebiet gem. § 6 Abs. 2 BauNVO 1977 allgemein zulässig.
Die Zahl der geplanten Vollgeschosse beträgt III und ist damit planungsrechtlich zulässig. Das Untergeschoss ist nicht als Vollgeschoss anzurechnen, da dieses durch die starke Hanglage im Mittel nicht mehr als 1,2 m über die natürliche Geländeoberfläche hinausragt. GRZ und GFZ erreichen gemäß Planung Werte von 0,35 (GRZ1), 0,44 (GRZ2) bzw. 0,82 (GFZ). Bei der Berechnung der GFZ wurden die gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO 1977 anzurechnenden Räume des Untergeschosses (in der Summe ca. 100 m²) nicht berücksichtigt. Unter Einbeziehung dieser Flächen wird eine GFZ von ca. 0,9 erreicht. GRZ und GFZ liegen somit jeweils unter den im Bebauungsplan festgesetzten Obergrenzen und sind daher planungsrechtlich zulässig.
Der geplante Neubau liegt weitestgehend innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen. Für die städtebaulich vertretbaren Überschreitungen der vorderen (nördlichen) Baugrenze mit dem Treppenhaus (ca. 19 m²) und der hinteren (südlichen) Baugrenze mit Terrassen und Balkonen (ca. 18 m²) werden gem. § 31 Abs. 2 BauGB Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans gewährt. Zum Ausgleich der Überschreitung der nördlichen Baugrenze sind 3 kleinere standortgerechte Laubbäume (Kronendurchmesser mind. 2 m) zu pflanzen. Zum Ausgleich der Überschreitung der südlichen Baugrenze sind 2 größere standortgerechte Laubbäume (Kronendurchmesser mind. 4 m) zu pflanzen. Eine Befreiung ist – unter Beachtung der Auflagen zum Ausgleich - städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Insofern kann die Befreiung gewährt werden.
Im Bebauungsplan ist keine Bauweise festgesetzt, planungsrechtlich zulässig sind also eine offene oder eine geschlossene Bauweise. Grenzbebauungen sind bei nachbarlichem Einvernehmen möglich und werden zudem im Interesse des Lärmschutzes (Abschirmung gegen den Verkehrslärm nach Norden) als vorteilhaft angesehen.
An der westlichen Grundstücksgrenze werden die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen (Nrn. 9-12) überschritten. Diese kommen auf einer Länge von 23,81 m und einer Tiefe zwischen 1,34 m und 5,78 m auf dem Nachbargrundstück zu liegen. Eine Abweichung kann hier erteilt werden, da nach planungsrechtlichen Vorgaben an die Grundstücksgrenze angebaut werden darf. Darüber hinaus trägt die Schließung der Gebäudefront den Anforderungen des Lärmschutzes Rechnung (s.o.). Der Eigentümer des benachbarten Grundstückes, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg hat dem Bauvorhaben zugestimmt. Die Abweichung ist daher auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar. Zur östlich benachbarten Grundstücksgrenze werden die für eine offene Bauweise erforderlichen Abstandsflächen eingehalten.
Die Rampe der Tiefgarage erreicht auf der mittleren Teilstrecke eine Neigung von bis zu 18 % und überschreitet damit die max. zulässige Neigung um 3 %. Eine Abweichung kann erteilt werden, da an den Ausläufen sanfte Übergänge mit 5 bis 10 % geschaffen werden. Im Bereich der Ausfahrt zur Hanauer Straße beträgt die Neigung lediglich 5 %.
Die Zufahrt zur Tiefgarage und der unmittelbar angrenzende Einzelstellplatz erreichen eine Gesamtbreite von 6,28 m. Gem. § 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung beträgt die maximal zulässige Zufahrtsbreite grundsätzlich 3,5 m. Allerdings ist für zwei direkt aneinandergrenzende Garagen und Stellplätze eine Zufahrt bis zu der Breite, die der Breite der jeweiligen Zufahrt entspricht zulässig. Insofern ist die geplante Zufahrtsbreite zulässig und eine Abweichung nicht erforderlich.
Aufgrund der erheblichen Lärmimmissionen von der nördlich angrenzenden, stark befahrenen Hanauer Straße (Bundesstraße B 8) sind trotz der situativ angepassten Grundrisslösungen zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse zwingend passive Schallschutzmaßnahmen am Gebäude erforderlich. Die Untere Immissionsschutzbehörde wurde hierzu beteiligt. Das Gebäude schließt an der westlichen Seite im Erdgeschoss unmittelbar an das Nachbargrundstück an. Im Bereich des Obergeschosses ist der Bau einer Lärmschutzwand (Plexiglaswand) geplant. Der Nachbar plant hier daran anzuschließen. Im Unter- und Erdgeschoss wurden die Wohnungen auf der lärmabgewandten Seite platziert. Für die 3 Wohnungen im Ober- und Staffelgeschoss Nrn. 3, 6 und 7 sind in den Schlafräumen Fenster der Schallschutzklasse III einzubauen. Alternativ ist ein Schallschutznachweis, gem. DIN 4109 zu erbringen. Bezüglich der Gewerbeeinheit sind die Immissionsrichtwerte für Mischgebiete einzuhalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Für die Gewerbeeinheit sind weitere 2 Stellplätze erforderlich. Insgesamt sind 10 PKW-Stellplätze nachzuweisen. In der Tiefgarage werden 9, außerhalb des Gebäudes 2 weitere PKW-Stellplätze errichtet.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 666 m² sind daher 13,3 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die Gewerbeeinheit sind weitere 1,1 Fahrradabstellplätze, d.h. insgesamt 15 erforderlich. Im Fahrradabstellraum auf Erdgeschossebene werden 13, in der Tiefgarage 2 Fahrradabstellplätze nachgewiesen. Weitere 2 Fahrradabstellplätze für Besucher sind im Eingangsbereich vorgesehen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Freiflächenplan sind vor dem Gebäude in der Vorgartenzone, drei kleinere standortgerechte Laubbäume (Kronendurchmesser mind. 2 m) und im rückwärtigen Bereich des Gebäudes zwei größere standortgerechte Laubbäume (Kronendurchmesser mind. 4 m) zu pflanzen. Die Pflanzgebote dienen als Ausgleich für Befreiungen bei der Überschreitung der Baugrenzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 75 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Wegen evtl. Beeinträchtigungen des Geh- und Radweges, sowie einer Fahrspur der Hanauer Straße während der Bauarbeiten ist rechtzeitig vorher (mindestens 4 Wochen) eine Abstimmung mit dem Ordnungs- und Straßenverkehrsamt erforderlich. Die Arbeiten sind so zu planen, dass der fließende Verkehr so gering wie möglich beeinträchtigt wird. Für notwendige Sperrungen öffentlicher Verkehrsflächen ist zudem eine gesonderte Genehmigung durch das Ordnungs- und Straßenverkehrsamt erforderlich.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
