A.
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 24.07.2019, geändert am 23.08.2019 reichte die Bauherrengemeinschaft Gruber & Seidl Rotäcker GbR eine Bauvoranfrage für den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Liebezeitstraße xxx, 63743 Aschaffenburg ein.
Die vorgelegten Unterlagen umfassen lediglich einen geplanten sechseckigen Gebäudegrundriss mit einer Gebäudetiefe von 15,49 m, bzw. 20,07 m, einer Frontlänge von 16,48 m und einer dreigegliederten, dem Grundstücksverlauf und der Baugrenze angepassten Rückfront mit einer Gesamtlänge von 36,64 m. An der nördlichen Grundstücksgrenze ist eine Tiefgaragenzufahrt mit einer Breite von ca. 6 m geplant. Die notwendigen PKW-Stellplätze sollen in der Tiefgarage nachgewiesen werden. Gem. Planunterlagen sind 11 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage und 2 oberirdische barrierefreie PKW-Stellplätze vorgesehen.
Das Grundstück mit einer Größe von 1.502 m² ist aus der Verschmelzung von ursprünglich 2 Baugrundstücken entstanden.
Die Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücke wurden von der Bauherrengemeinschaft beteiligt.
Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die folgenden Fragestellungen mit den hierzu eingereichten Vorbemerkungen:
- Vorbemerkung
Die Eigentümerin beabsichtigt die Bebauung des Grundstücks. Der geplante Gebäudeumriss ist in dem beigefügten Plan als graue Mauer angelegt.
Die im Bebauungsplan genannten Vorschriften, insbesondere betreffend
- Anzahl der Vollgeschosse
- GFZ
- GRZ und
- Anzahl der Wohneinheiten (1 Wohneinheit pro 130 qm Grundstücksfläche) sowie
- die vorgeschriebenen Abstandsflächen nach BayBO
werden eingehalten. Es sind lediglich die in diesem Antrag bezeichneten Befreiungen beantragt.
Die Traufhöhe wird auf der Länge von wenigstens 3,5 Metern, gemessen in der Gebäudemitte straßenseitig, eingehalten.
KFZ-Stellplätze werden in einer Tiefgarage errichtet.
- Inhalt des Antrages:
Die Eigentümerin beantragt einen Vorbescheid zu folgenden Fragen:
Frage 1:
Ist die Überschreitung der Baugrenze mit den Gebäudeaußenwänden, wie dies im beigefügten Plan dargestellt ist, im Untergeschoss und im Erdgeschoss zulässig?
Frage 2:
Darf die Baugrenze für die Abfahrt zur Tiefgarage, wie dies im beigefügten Plan dargestellt ist, überschritten werden?
Frage 3:
Darf die GFZ um 4 % überschritten werden?
Frage 4:
Darf die GRZ I, bedingt durch die dargestellte Erweiterung außerhalb des Baufensters, um 6,64 % überschritten werden?
Frage 5:
Dürfen 2 Behindertenkraftfahrzeugstellplätze außerhalb der Baugrenze, wie dies im beigefügten Plan dargestellt ist, ebenerdig errichtet werden?
Frage 6:
Dürfen Balkone, wie im Plan beispielhaft gestrichelt dargestellt, oder andere untergeordnete Vorbauten, Gesimse, Dachüberstände, eingeschossige Erker oder untergeordnete Dachgauben, die bei der Bemessung von Abstandsflächen nach des Art. 6 Abs. 8 der BayBO außer Betracht bleiben und damit innerhalb von Abstandsflächen errichtet werden können, außerhalb der Baugrenze errichtet werden?
B.
Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 05/27 für das „Gebiet zwischen der bestehenden Bebauung westlich der Rotäckerstraße, Hubweg, westlicher Begrenzung und Bischbergstraße“. Dieser setzt für den, durch das Bauvorhaben betroffenen Bereich folgendes fest:
Reines Wohngebiet – WR
GRZ 0,3
GFZ 0,6
Zahl der Vollgeschosse I+D
Baugrenzen
offene Bauweise mit Hausgruppen von max. 20 m Länge
Pultdach/Satteldach
Dachneigung 35° - 42° mit Hauptfirstrichtung
Traufhöhe: max. 3,5 m
nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
Pflanzgebote (zu pflanzende Bäume)
Das Bauvorhaben ist daher grundsätzlich nach § 30 BauGB zu beurteilen, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans.
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist das geplante Mehrfamilienhaus als Wohnnutzung in einem Reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO) allgemein zulässig.
Die Bauvoranfrage selbst nennt keine Anzahl an geplanten Wohnungen, aus den Angaben und den Festsetzungen des Bebauungsplanes lässt sich allerdings eine maximale Anzahl von 11 Wohnungen und eine Geschossfläche von ca. 900 m² ableiten. In den Planunterlagen sind 13 KFZ-Stellplätze vorgesehen. Überzählige Stellplätze sind für den Besucherverkehr des Gebäudes vorgesehen.
Die zulässige GRZ I liegt, gem. Bebauungsplan bei 0,3 und damit bei einer überbaubaren Grundfläche von 450,6 m². Gem. Bauvoranfrage ist eine Überschreitung um 6,64 %, somit um ca. 30 m² geplant.
Die zulässige GFZ liegt bei 0,6, demnach bei einer Geschossfläche von 901,2 m². Hier ist eine Überschreitung um 4 %, demnach um ca. 36 m² geplant.
Eine Befreiung von einer Überschreitung der GRZ und GFZ im dargelegten Umfang kann, unter Beachtung von Auflagen (Pflanzgebote) gewährt werden, da diese städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar sind.
Für den Bereich des Untergeschosses und des Erdgeschosses ist eine Überschreitung der Baugrenze zur vorderen Grundstücksgrenze in einer Tiefe von ca. 3 m und auf einer Länge von ca. 10 m, somit um ca. 30 m² geplant.
Die beantragte Befreiung wird in dargestelltem Umfang für den Bereich des Untergeschosses für den Bau der Tiefgarage gewährt, soweit dieses Geschoss in diesem Bereich vollständig unterirdisch errichtet wird. Die Decke ist im nicht überbauten Bereich vollständig mit einer Erdschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Der gem. Bebauungsplan an dieser Stelle mit Pflanzgebot zu pflanzende Baum ist im Baugenehmigungsverfahren an anderer Stelle nachzuweisen. Für den Bereich des Erdgeschosses wird die Befreiung auf ein untergeordnetes Eingangsbauwerk (z.B. Windfang) mit einer maximalen Breite von 4 m, unter Einhaltung eines Mindestabstandes zur Straßenbegrenzungslinie von 2 m beschränkt. Unter Beachtung der Auflagen (Pflanzgebote) ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar ist.
Darüber hinaus sind auf der Rückseite des Gebäudes Balkone, welche im Plan beispielhaft dargestellt sind geplant. Dementsprechende Balkone, wie auch Vorbauten, Gesimse und Dachüberstände können, auch soweit diese die Baugrenzen überschreiten zugelassen werden, soweit die Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 8 BayBO eingehalten werden, d.h. dass es sich hier um untergeordnete Vorbauten, wie Balkone und eingeschossige Erker im Sinne der v.g. Abstandsflächenvorschrift handelt. Unter dieser Voraussetzung und der Beachtung von Auflagen (Pflanzgebote) ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar.
Die Zufahrt zur Tiefgarage an der nördlichen Grundstücksgrenze mit einer Breite von ca. 6 - 8 m und einer Tiefe von 19 m soll teilweise außerhalb der Baugrenzen und der Flächen für Stellplätze und Garagen errichtet werden. Die Gesamtfläche beträgt ca. 115 m². Von dieser Fläche entfallen ca. 55 m² auf eine im Bebauungsplan vorgesehene Stellplatz- und Garagenfläche und weitere ca. 40 m² auf die notwendige Zufahrt hierfür. Im rückwärtigen Bereich ergibt sich eine weitere Fläche von ca. 20 m², welche außerhalb der vorgesehen Stellplatz- und Garagenfläche, wie auch der Baugrenze liegt.
Die beantragte Befreiung wird in dargestelltem Umfang gewährt, soweit hiermit keine Bauwerke verbunden sind, welche eine Abstandsfläche zum nördlich gelegenen Grundstück erfordern. Die Tiefgaragenzufahrt ist im rückwärtigen Bereich (20 m²), mit einer Decke zu überspannen, welche wiederum mit einer Erdschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen ist. Die Befreiung ist unter Beachtung der Auflage (Pflanzgebote) städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar.
Zusätzlich sollen 2 Behindertenstellplätze für Kraftfahrzeuge mit den Abmessungen 5 m x 7 m außerhalb der Baugrenzen errichtet werden. Die Fläche beträgt ca. 35 m².
Eine Befreiung für die Überschreitung der Baugrenzen durch die Stellplätze kann gewährt werden. Die Stellplätze sind mit Rasengittersteinen anzulegen. Eine Bodenversiegelung oder die Verwendung eines Kies- oder Schotterschicht ist nicht zulässig. Unter dieser Voraussetzung und unter Beachtung der Auflage (Pflanzgebote) ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar.
Der Bebauungsplan sieht für das Baugrundstück Pflanzgebote für 5 Bäume vor. Außerdem ist, gem. Bebauungsplan je 200 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche ein Laubbaum zu pflanzen. Bei einer entsprechenden Fläche von vorliegend ca. 1.050 m² ergeben sich hieraus 6 zu pflanzende Laubbäume. Für die erhöhte Ausnutzung des Grundstückes (Grundfläche: + 30 m², Tiefgaragenzufahrt: + 20 m², Stellplätze: + 35 m², Balkone, etc.: nicht beziffert) sind zwei zusätzliche Laubbäume, somit insgesamt 8 Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die genauen Standorte sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu festzulegen. Die Art der zu pflanzenden Bäume bestimmt sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 05/27.
Die Grundzüge der Planung werden durch die Befreiungen nicht berührt.
Im Rahmen eines späteren Baugenehmigungsverfahrens ist nachzuweisen, dass die sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen eingehalten werden, insbesondere die gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften beachtet und der notwendige Kinderspielplatz, wie auch die Fahrradabstellplätze nachgewiesen werden.
Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes, welche nicht Gegenstand der Bauvoranfrage sind, bleiben unberührt. Insbesondere die Traufhöhe ist auf voller Länge einzuhalten.
Das Grundstück ist derzeit noch nicht erschlossen. Die Erteilung einer Baugenehmigung ist erst möglich, soweit die Erschließung gesichert ist.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
