Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 13.09.2019 beantragte der Bauherr xxx die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten mit Carport und Stellplätzen auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider, Leiderer Stadtweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Die seit längerem nicht mehr bewohnten, bzw. genutzten Bestandsgebäude auf den Grundstücken werden abgebrochen.
Bei dem geplanten Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit einer Grundfläche von ca. 25 m x 12 m. Die Traufhöhe liegt bei ca. 6 m, die Firsthöhe bei ca. 10 m. Die Dachneigung beträgt 32°. Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 1.047 m².
Das Gebäude ist vollunterkellert geplant. Im Kellergeschoss sind 16 Fahrradabstellplätze, ein großer Wasch- und Trockenraum, ein Technikraum und 8 große Kellerräume mit ca. 13 – 24 m² Grundfläche vorgesehen. Das Gebäude wird fußläufig zentral über den Wohnweg von Norden durch ein mittig angeordnetes Treppenhaus mit barrierefrei nutzbarem Aufzug erschlossen. Im Erdgeschoss und Obergeschoss sind je 3 Wohnungen, davon je 2 mit 97 m² und 1 mit 48 m² Wohnfläche je Ebene vorgesehen. Die beiden Wohnungen im Dachgeschoss verfügen über eine Wohnfläche von je 84 m². Alle 8 Wohnungen verfügen insgesamt über eine Wohnfläche von ca. 653 m².
Die 6 an der östlichen Grundstücksgrenze gelegenen PKW-Stellplätze werden vom Leiderer Stadtweg erschlossen. Die 3 weiteren PKW-Stellplätze an der westlichen Grundstücksgrenze sind über die Karlsbader Straße aus erreichbar. 4 zusätzliche Fahrradabstellplätze stehen im Eingangsbereich des Gebäudes zur Verfügung.
Im nördlichen Grundstücksbereich, entlang des Wohnweges wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² errichtet. Die nicht überbauten Flächen werden begrünt und mit Bäumen und Hecken, gem. Freiflächenplan bepflanzt.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 13/03 – 2. Änderung für das Gebiet „Main / Leinreiterweg / Leiderer Stadtweg“.
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Allgemeines Wohngebiet - WA
Vollgeschosse: II zwingend
GRZ 0,4 / GFZ 0,8
geschlossene Bauweise
Baulinie parallel zum Wohnweg von der Karlsbader Straße, sonst Baugrenzen
Satteldach, Dachneigung: 30°, Dachfußhöhe max. 50 cm
Firstrichtung parallel zum Wohnweg von der Karlsbader Straße
Mindestgrundstücksgröße 200 m² für zweigeschossige Gebäude
Die geplante Wohnnutzung ist im Allgemeinen Wohngebiet (WA) allgemein zulässig.
Das Bauvorhaben erreicht mit allen überbauten Flächen eine GRZ I von 0,32 und eine GRZ II von 0,56 und hält damit die Festsetzungen des Bebauungsplans ein. Mit einer GFZ von 0,8 hält sich das Bauvorhaben ebenfalls exakt innerhalb der Vorgaben.
Das Dachgeschoss stellt kein Vollgeschoss dar. Die Festsetzung, dass zwingend II Vollgeschosse zu errichten sind, wird damit erfüllt.
Die im Bebauungsplan festgesetzten Baulinien und Baugrenzen werden nicht exakt eingehalten. Der Baukörper soll parallel zum Leiderer Stadtweg, anstatt zum Wohnweg errichtet werden und bleibt somit an der nordöstlichen Gebäudeecke bis zu 7 m hinter der festgesetzten Baulinie zurück. Mit der nordwestlichen Gebäudeecke wird die Baulinie geringfügig, um ca. 1 m überschritten. Zudem wird die südliche Baugrenze mit Balkonen und mit einem zweigeschossigen Vorbau um bis zu 3 m überschritten.
Städtebaulich kann die parallele Ausrichtung des Baukörpers zum Leiderer Stadtweg, an Stelle der vom Bebauungsplan intendierten Ausrichtung am Wohnweg Karlsbader Straße, akzeptiert werden. Der erforderliche Kinderspielplatz kann hierdurch in den rückwärtigen, geschützten Bereich verlegt werden. Daraus folgen nahezu zwangsläufig die Unter- und Überschreitungen der Baulinie und Baugrenzen.
Das geplante Gebäude wird, mit einer Länge von ca. 25 m ohne Grenzanbau und damit in offener Bauweise errichtet. Die im Bebauungsplan festgesetzte geschlossene Bauweise würde ein Anbauen an die östliche Grundstücksgrenze verlangen – der Grenzverlauf weist hier aber einen Knick auf, und die benachbarte Bebauung auf dem Grundstück, Leiderer Stadtweg xxx sitzt nur mit der vorderen Gebäudeecke auf der Grenze. Ein zwingendes Anbauen an die Grenze ist aufgrund des Knicks ungünstig und würde auch keine vollständig geschlossene Bebauung, sondern eine schmale Restfläche erzeugen. Städtebaulich ist vorliegend ein Abrücken von der Grenze vorzuziehen.
Das neu zu bildende Baugrundstück hat eine Größe von 1.047 m² und liegt somit weit über der Mindestgrundstücksgröße von 200 m², welche für Reihenhausgrundstücke gedacht war.
Das geplante Satteldach hat eine Dachneigung von 32° mit einer Dachfußhöhe von 0,56 m. Im Bebauungsplan vorgeschrieben ist eine Dachneigung von 30° und eine Dachfußhöhe von 0,50 m. Die Firstrichtung verläuft parallel zum Leiderer Stadtweg, anstatt zum Wohnweg. Die Abweichungen von der zulässigen Dachneigung (2°) und der Dachfußhöhe (0,06 m) sind geringfügig und optisch nicht wahrnehmbar. Die Firstrichtung folgt konsequenterweise der Neuausrichtung des Gebäudes am Verlauf des Leiderer Stadtweges.
Alle Befreiungen sind städtebaulich, auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann erteilt werden.
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Lediglich der Carport wäre als Nebenanlage an der Grenze höchstens bis zu einer Gesamtlänge von 9 m zulässig, verfügt allerdings über eine Länge von 10,5 m. In diesem Umfang wird eine Abweichung zugelassen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Mit 9 geplanten Stellplätzen werden die erforderlichen PKW-Stellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen
Bei Wohnungen mit bis zu 150 m² Wohnfläche ist je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 653 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Insgesamt werden auf dem Grundstück 16 Fahrradabstellplätze im Keller und 4 Besucherstellplätze vor dem Eingang des Gebäudes geschaffen.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,50 m vor. Für die Grundstückszufahrten (1 Zufahrt vom Leiderer Stadtweg für 6 Stellplätze östlich des Gebäudes, 1 Zufahrt von der Karlsbader Straße für die 3 westlich gelegenen Stellplätze) mit einer Gesamtbreite von ca. 11 - 13 m kann eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von bis zu ca. 9,5 m erteilt werden. Es handelte sich hier um ursprünglich 2 einzelne Baugrundstücke, welche zu einem Baugrundstück mit einem großen Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohneinheiten vereinigt werden. Die Zufahrten verteilen sich, wie sich diese bei einer Einzelbebauung ebenfalls ergeben würden. Insofern ergeben sich hier keine negativen Auswirkungen. Die Erteilung einer Abweichung unter Grünauflagen ist demgemäß vertretbar.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4
Stellplätze ein Laubbaum zu pflanzen. Bei 9 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 3 zu pflanzende Laubbäume. Gem. Freiflächenplan sind 4 Laubbäume ausgewiesen.
Der Bebauungsplan enthält keine gesonderten grünordnerischen Vorgaben. Aufgrund der Befreiungen vom festgesetzten Baufenster und aufgrund der Abweichung von § 5 Abs. 1 GaStAbS sind folgende Auflagen zu beachten:
- Gem. Freiflächenplan ist entlang des Leiderer Stadtwegs und der Karlsbader Straße ein, mit Ausnahme der Zufahrten, durchgehender Grünstreifen mit einer mind. 1 m breiten Strauchreihe oder Heckenpflanzung entlang der Straßenbegrenzungslinie zu entwickeln.
- Entlang des Wohnweges ist, auf Höhe der Stellplatzanlage eine mind. 0,8 m breite Strauchreihe oder Heckenpflanzung zu entwickeln.
- Kombiniert werden kann die Strauch-/Heckenreihe mit einer einheitlichen Einfriedung (z. B. Drahtgitterzaun, Mauersockel, etc.) von max. 1 m Höhe, gem. Festsetzungen im Bebauungsplan.
- Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Insbesondere die südliche und westliche Grundstücksgrenze ist intensiv mit Büschen und Bäumen zu bepflanzen. Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.
- Auf dem Grundstück sind mind. 4 einheimische Laubbäume Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im nördlichen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider, sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Das Baugrundstück wird vom Leiderer Stadtweg und von der Karlsbader Straße erschlossen. Der Wohnweg von der Karlsbader Straße darf nicht befahren werden.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
