I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 20.12.2019, mit Planänderung vom 06.04.2020 beantragte die Bauherrengemeinschaft xxx den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 43 Wohneinheiten und 8 Boarding-Appartments und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Lange Straße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Die Baugrundstücke sind derzeit unbebaut und verfügen über eine Gesamtfläche von 1.834 m².
Geplant ist ein dreigeschossiges Gebäude zuzüglich Staffelgeschoss mit einer Gesamtlänge von ca. 46 m und einer sich, in den rückwärtigen Grundstückbereich reduzierenden Breite von ca. 20 m, bzw. 13 m. Im Untergeschoss sind eine Tiefgarage mit 30 Stellplätzen und Technikräume geplant. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von der Lange Straße aus über eine Rampe.
Im Erdgeschoss sind, entlang der Hofzufahrt 7 Garagen und 10 ebenerdige Stellplätze geplant. Darüber hinaus werden im Erdgeschoss 5 Wohnungen, 4 Boarding-Appartments mit Gemeinschaftsräumen und Lagerräume errichtet. An der Grundstücksgrenze zu Grundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg wird ein Müllsammelraum angeordnet. Die geplanten 38 Fahrradstellplätze werden dezentral im Erdgeschoss und oberirdisch angeordnet.
Im 1. Obergeschoss sind 15 Wohnungen und 4 Boarding-Appartments vorgesehen.
Im 2. Obergeschoss sind 18 Wohnungen, im Staffelgeschoss 5 Wohnungen geplant.
Die Wohnungen im 2. Obergeschoss, bzw. Staffelgeschoss verfügen teilweise über Balkon, bzw. Dachterrasse. Die 8 Boarding-Appartments, verfügen, wie 22 der insgesamt 43 Wohnungen über eine Wohnfläche von ca. 20 m². Die restlichen 21 Wohnungen sind mit einer Wohnfläche im Bereich zwischen 34 bis 71 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 1.680 m².
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.
Im südlichen, rückwärtigen Gartenbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Spielplatzfläche von ca. 60 m² errichtet.
II.
Das betreffende Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 18/19 für das Gebiet „Südlich Lange Straße – Ost“ zwischen Lange Straße, Glattbacher Überfahrt, Nordring und Bert-Brecht-Straße“ (gültig seit 28.04.2014). Der Bebauungsplan setzt für den das Baugrundstück betreffenden Bereich u.a. fest:
MI 1
GRZ 0,6
GFZ 2,0
Vollgeschosse: III
TH 136,50 m – 140,50 m ü.NN
OK max. 145,50 m ü.NN
DN 0° - 50°
abweichende Bauweise
1 Laubbaum je 330 m² Grundstücksfläche
Geh- Fahr- und Leitungsrechte
Pflanzflächen
Trafostation AVG
Art der baulichen Nutzung
Sowohl die geplanten Wohnungen, wie auch die geplanten Boarding-Appartements sind im hier vorliegenden Mischgebiet allgemein zulässig. Der Betrieb von Boarding-Appartements umfasst ca. 10 % der Nutzfläche des Gebäudes und ist als gewerbliche Nutzung einzustufen. 90 % der Nutzung entfällt auf die 43 Wohnungen.
Aufgrund der Nähe zu Straßen mit hohem Verkehrsaufkommen, insb. dem Nordring ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 4109 erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse ist vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Evtl. Auflagen zum Schallschutz sind zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung
Die GRZ und GFZ wird nicht überschritten.
Die GRZ 1 erreicht bei dem Bauvorhaben einen Wert von 0,41 bei einer zulässigen GRZ von 0,6. Die GRZ 2 liegt bei 0,70 bei einer zulässigen GRZ von max. 0,8.
Die GFZ liegt bei ca. 1,42 bei einer zulässigen GFZ von 2,0.
Es werden insgesamt IV Vollgeschosse errichtet. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans sind III Vollgeschosse zulässig. Eine Befreiung von der Überschreitung der Anzahl der Vollgeschosse kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da sich das Staffelgeschoss vollständig innerhalb der rechnerischen „Hüllfläche“ einer fiktiven max. zulässigen Dachgeschossausbildung mit einem Walmdach bei einer Dachneigung von 42,5° (< max. zul. 50°) befindet. Dieses fiktive Dachgeschoss würde rechtlich kein Vollgeschoss bilden. Das Staffelgeschoss tritt hierbei optisch weniger voluminös in Erscheinung, als ein zulässiges Dachgeschoss mit geneigtem Dach.
Die Überschreitung ist städtebaulich vertretbar und mit den nachbarlichen Interessen vereinbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Bauweise / Dachform und Dachneigung / Dachbegrünung / Bauliche Höhen
Die abweichende Bauweise sowie die zul. Dachneigung von 0°-50° werden durch das Einzelhaus mit Flachdach mit DN 3° und Dachbegrünung eingehalten. Die baulichen Höhen sind ebenfalls eingehalten.
Überbaubare Grundstücksfläche
Der geplante Baukörper liegt innerhalb der überbaubaren Flächen und ist planungsrechtlich zulässig.
Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Im Baugebiet sind Nebenanlagen und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Die geplante Fahrradstellplatzanlage mit Zaun, Dach und Schiebetor (9 m lang, ca. 2,5 m hoch) als Grenzbebauung zu Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg liegt außerhalb der überbaubaren Flächen in einer Fläche mit Pflanzgebot.
Eine Befreiung kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da an dieser Stelle aufgrund der neuen Grundstückszuschnitte und der Versetzung der Pflanzfläche eine vernünftige Erreichbarkeit der Fahrräder gewährleistet ist.
Festgesetze Pflanzflächen und Begrünung
Gem. Bebauungsplan sind die Pflanzflächen PF 1 von Nebenanlagen freizuhalten und zu mind. 40 % unversiegelt zu erhalten.
Eine Befreiung für die Mülleinzäunung in der PF 1 entlang der Lange Straße, die bei einer Breite von 3 m bis auf 1 m hinter der vorderen Grundstücksgrenze liegt, wird aus planungsrechtlicher Sicht unter der Auflage erteilt, dass die Mülleinzäunung eine Höhe von max. 2 m aufweist. Der 40 %tige Grünflächenanteil ist eingehalten.
Die Pflanzfläche PF 1 entlang der, als Geh- Fahr- und Leitungsrecht gesicherten Fläche ist nahezu zu 100 % versiegelt. Eine Befreiung kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da der insgesamt erforderliche Grünflächenanteil nachgewiesen, eine Randeingrünung gewährleistet und die Abweichung für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht nachteilig und städtebaulich vertretbar ist.
Gem. Bebauungsplan ist je 300 m² überbaubare Grundstücksfläche ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Dies entspricht insgesamt 4 Bäume. Es werden insgesamt 6 großkronige Laubbäume mit einem Kronendurchmesser von 4 m gepflanzt. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 43 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 43 PKW-Stellplätzen. Für die 8 Boarding-Appartments ist je 2 Appartments 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Insgesamt sind 47 PKW-Stellplätze nachzuweisen. In der Tiefgarage werden 30 Stellplätze, in den Erdgeschossgaragen, entlang der Hofzufahrt 7 Stellplätze und im Hof 10 weitere, ebenerdige Stellplätze errichtet.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 43 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.520 m² sind daher 31 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die Boarding-Appartments ist 1 weiterer Stellplatz erforderlich (1 je 15 Zimmer). Auf dem Grundstück werden insgesamt 37 Fahrradabstellplätze geschaffen.
Der Stellplatznachweis ist damit erfüllt.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch die Zufahrt an der Lange Straße überschritten. Es wird neben einer Tiefgaragenzufahrt eine weitere Zufahrt zu den rückwärtigen Garagenstellplätzen und den Stellplätzen in der Hofanlage errichtet. Die Gesamtbreite der Zufahrt liegt bei 6,6 m. Eine Abweichung im Umfang von 3,1 m kann gewährt werden, da eine Zufahrt zu Doppelgaragen oder Doppelstellplätzen bereits zulässig wäre und eine Gesamtzufahrtsbreite von 6,6 m für insgesamt 47 Stellplätze als angemessen betrachtet werden kann. Der Sinn und Zweck der Regelung, zurückhaltend mit der Schaffung von Zufahrten von Privatgrundstücken in den öffentlichen Verkehrsraum umzugehen wird hier gewahrt.
Erschließung
Die Erschließung des Baugrundstücks erfolgt über die Lange Straße.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Standort Trafostation
Gem. Bebauungsplan ist die Verlegung der vorhandenen Trafostation an einen Standort an der Lange Straße vorgesehen. Die vorliegende Planung sieht einen Verbleib am bisherigen Standort vor. Die Zustimmung der Aschaffenburger Versorgungs-GmbH zur Beibehaltung des Standortes liegt vor. Die Befreiung kann daher erteilt werden.
Grundstücksvereinigung/-verschmelzung /-tausch:
Die Flurstücke der Baugrundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Die öffentliche Geh- und Straßenfläche sowie Leitungen liegen teilweise auf den o.g. privaten Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg. Gem. Abstimmung zwischen den Beteiligten sind hier entsprechende zivilrechtliche, notarielle Vereinbarungen zu treffen. Die Stadtkämmerei, Sachgebiet Liegenschaften wurde hier beteiligt
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
