Mit Beschluss zur Einführung eines Städtischen Wohnraumförderprogramms vom 24.10.2016 hat der Stadtrat festgelegt, dass die Verwaltung für jedes Haushaltsjahr eine Liste an Grundstücken aufstellen und dem Haupt- und Finanzsenat zur Beschlussfassung vorlegen soll, bei denen das Förderprogramm angewendet werden soll.
Die Beschlussvorlage wurde in der 3. Sitzung des Haupt- und Finanzsenats am 02.03.2020 behandelt. Eine Beschlussfassung wurde vertagt. Aufgrund der Einschränkungen der Sitzungen durch die Corona-Pandemie und eventueller Auswirkungen des Beschlusses auf den Haushalt der Stadt Aschaffenburg erfolgt die erneute Vorlage zum jetzigen Zeitpunkt im Plenum.
A: Gemarkung Leider, Baugebiet Anwandeweg
Das Umlegungsverfahren für das Baugebiet „Anwandeweg“ im Stadtteil Nilkheim wurde mit Bekanntmachung vom 20.04.2018 unanfechtbar abgeschlossen. Die Erschließungsarbeiten sind derzeit in Ausführung bzw. in Teilbereichen bereits beendet. Die Vermarktung der städtischen Bauplätze soll grundsätzlich erst erfolgen, wenn die Grundstücke erschlossen und bebaubar sind.
Nach dem derzeit gültigen Bauzeitenplan für die Erschließungsanlagen wurde der Abschnitt an der Schopenhauer Straße im Januar 2020 fertiggestellt. Der Abschnitt an der Feuerbachstraße wird im April 2020 fertiggestellt. Der Abschnitt an der Theodor-Heuss-Straße wird gemäß dem Bauzeitenplan im Januar 2021 fertiggestellt werden. Die Vermarktung kann jedoch bereits gegen Ende des Jahres 2020 erfolgen.
A1:
Die Vergabe der Grundstücke an der Schopenhauer Straße sowie an der Theodor-Heuss-Straße hat gemäß dem „Programm 1“ des Städtischen Wohnraumförderprogramms „Vergabe von städtischen Grundstücken zu vergünstigtem Bodenwertpreis an Bestandshalter von Mietwohnraum und Bauträger von zukünftigem Eigenwohnraum“ zu erfolgen.
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat mit Stellungnahme vom 17.01.2020 nachfolgende Bodenwerte festgestellt. Die Werte wurden aus Verkaufspreisen aus dem Baugebiet abgeleitet.
Schopenhauer Straße 4, Fl.-Nr. 455/174, 700,00 Euro / m², gesamt 490.000,00 Euro
Schopenhauer Straße 6, Fl.-Nr. 455/175, 700,00 Euro / m², gesamt 490.000,00 Euro
Schopenhauer Straße 8, Fl.-Nr. 455/176, 700,00 Euro / m², gesamt 553.000,00 Euro
Schopenhauer Straße 10, Fl.-Nr. 455/177, 700,00 Euro / m², gesamt 559.300,00 Euro
Schopenhauer Straße 12, Fl.-Nr. 455/178, 700,00 Euro / m², gesamt 527.800,00 Euro
Schopenhauer Straße 14, Fl.-Nr. 455/179, 700,00 Euro / m², gesamt 527.800,00 Euro
Schopenhauer Straße 20, Fl.-Nr. 455/182, 700,00 Euro / m², gesamt 596.400,00 Euro
Theodor-Heuss-Straße 1, Fl.-Nr. 455/3, 700,00 Euro / m², gesamt 557.900,00 Euro
Theodor-Heuss-Straße 3, Fl.-Nr. 455/2, 700,00 Euro / m², gesamt 497.000,00 Euro
Summe: 4.799.200,00 Euro
Durch Anwendung des Städtischen Wohnraumförderprogramms „Programm 1“ ergeben sich nach Abzug der Verbilligung in Höhe von 10 % vom Bodenwert die im Beschlussvorschlag genannten Kaufpreise.
Bei der Vergabe von Grundstücken für Mehrfamilienhäuser nach dem „Programm 1“ soll eine paarweise Vergabe möglich sein. Damit soll ermöglicht werden, dass in einem Gebäude die Vorgabe „Geförderter Wohnungsbau“ (mind. 50 % je Baugrundstück) zu 100 % umgesetzt werden kann und im weiteren Gebäude die Kriterien „Schwellenhaushalte“ (mind. 30 %) und freifinanzierte Wohnungen (maximal 20 %) zu 60 bzw. 40 % umgesetzt werden können.
A2:
Die Vergabe der Grundstücke an der Feuerbachstraße hat gemäß dem „Programm 2“ des Städtischen Wohnraumförderprogramms „Vergabe von städtischen Grundstücken zum regulären Bodenwertpreis an Haushalte bis Einkommensstufe IV unter Anwendung von Sozialkriterien“ zu erfolgen.
B:
Das Grundstück „Am Obstkeller 96“, Flur-Nr. 6900/56, Gemarkung Obernau wurde 2019 in Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes gemäß dem Beschluss des Stadtrates (Plenum) vom 14.05.2018 ausgeübt. Die Ausübung erfolgte im Wege einer dringlichen Anordnung, der Stadtrat (Plenum) nahm diese am 24.06.2019 zur Kenntnis.
Die Ausübung des Vorkaufsrechtes erfolgte zu den vertraglichen Vereinbarungen der Vorurkunde. Einschließlich aller Nebenkosten für die Abwicklung des Vorkaufsrechtes betrug der Kaufpreis 661.461,86 Euro (ca. 449,00 Euro / m²).
Mit Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte vom 07.02.2020 wurde ein Verkaufspreis in Höhe von 425,00 Euro / m² bzw. 626.450,00 Euro als marktgerecht angesehen. In diesem Preis sind bereits Erschließungskosten und Kanalherstellungsbeiträge in Höhe von zusammen 32.174,34 Euro enthalten.
Hierbei bleibt jedoch unberücksichtigt, dass die Stadt das Baugrundstück unter Auflagen im Rahmen des städtischen Wohnraumförderprogramms anbietet, die die Nutzung des Grundstückes durch Vorgaben zur Schaffung von sozialem Wohnraum nach dem Bayerischen Wohnraumfördergesetz (BayWoFG) und/oder Wohnraum für Schwellenhaushalte (Miete oder Wohneigentum) einschränkt.
Gemäß dem „Programm 1“ des städtischen Wohnraumförderprogramms bietet die Stadt das Grundstück zu einem festgelegten, vergünstigten Mindest-Bodenwertpreis (10 % unter dem regulären Bodenwertpreis) an. Ausgehend von dem, von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ermittelten Verkaufspreises in Höhe von 425,00 Euro / m² und unter Berücksichtigung der darin enthaltenen Erschließungskosten ergibt sich eine Minderung in Höhe von 59.427,57 Euro und somit ein Angebotspreis in Höhe von 567.022,43 Euro bzw. 384,68 Euro / m². Der Angebotspreis wurde aufgerundet auf 385,00 Euro / m² bzw. 567.490,00 Euro.
Erbbaurecht:
Mit Schreiben vom 30.08.2019 hat die Unabhängige Bürgervertretung (UBV), unterzeichnet von Herrn Dr. phil. Lothar Blatt und Herrn Willi Hart beantragt, auf städtischen Grundstücken im Baugebiet auch Erbbaurecht anzubieten. Der Antrag wurde dahingehend begründet, dass dadurch Familien mit weniger Eigenkapital ebenso zu Wohneigentum gelangen.
In der Sitzung des Stadtrates (Plenum) hat der Stadtrat sich dazu entschlossen, dass das Baugebiet „Anwandeweg“ durch Einnahmen aus den Grundstücksverkäufen refinanziert wird. Nach den damaligen Kostenschätzungen war von einer Kostendeckung auszugehen, wenn man die Kosten für Kindergarten und Schule ausblendet. Unter Berücksichtigung dieser Kosten ist von einer Unterdeckung auszugehen.
Im Haushaltsplan für das Jahr 2020 sind auf der Haushaltsstelle 1.6375.3401 Einnahmen aus der Veräußerung von unbebauten Grundstücken im Baugebiet „Anwandeweg“ in Höhe von 6.700.000,00 Euro veranschlagt. Mit diesen Einnahmen sollen ca. 2/3 der veranschlagten Ausgaben (9.950.000,00 Euro) finanziert werden.
Mit den vorgesehenen Verkäufen werden Einnahmen in Höhe von 5.270.670,00 Euro avisiert.
Darin enthalten sind geplante Einnahmen aus dem Verkauf der Grundstücke an der „Feuerbachstraße“ in Höhe von 951.390,00 Euro. Bei einer Vergabe der Grundstücke im Wege des Erbbaurechtes könnten jährliche Einnahmen in Höhe von 3 % des Verkehrswertes (= ca. 30.000,00 Euro) erzielt werden. Bei Familien mit drei oder mehr Kindern könnten sich die jährlichen Einnahmen aufgrund des dann reduzierten Erbbauzinssatzes bis auf minimal 1 % des Verkehrswertes auf ca. 10.000,00 Euro reduzieren.
Die genannten Prozentsätze (Erbbauzins) wurden am 11.10.2016 vom Planungs- und Verkehrssenat sowie am 24.10.2016 vom Plenum im Rahmen des städtischen Wohnraumförderprogramms beschlossen.
Auszug aus dem städtischen Wohnraumförderprogramm:
„2.3
Der Erbbauzins beträgt 3 % des Verkehrswertes. Er wird für die ersten zehn Jahre, beginnend mit erstmaliger Fälligkeit des Erbbauzinses, herabgesetzt für
Berechtigte mit drei Kindern auf 2 % der Bemessungsgrundlage p. a.
Berechtigte mit vier Kindern auf 1,5 % der Bemessungsgrundlage p. a.
Berechtigte mit fünf Kindern und mehr auf 1 % der Bemessungsgrundlage p. a.
2.4
Bei Haushalten, die mit einem oder mehreren behinderten Kindern auf Dauer in einer Haushaltsgemeinschaft leben, wird der Erbbauzins wie folgt herabgesetzt:
Berechtigte mit einem behinderten Kind auf 2 % der Bemessungsgrundlage p. a.
Berechtigte mit zwei behinderten Kindern auf 1,5 % der Bemessungsgrundlage p. a.
Berechtigte mit drei und mehr behinderten Kindern auf 1 % der Bemessungsgrundlage p. a.
Schwerbehindert im Sinne dieser Richtlinie ist jedes Kind, das aufgrund körperlicher, geistiger oder seelischer Behinderung eine Behinderung mit einem Grad (GdB) von wenigstens 50 nachweisen kann.“
Allgemein ist zur Thematik des Erbbaurechtes Folgendes auszuführen:
Nach der Studie des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle SE („JLL“) in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Erbbaurechtsverband e. V. „Erbbaurechte im Wohnungsmarkt“ vom März 2020 werden in Deutschland etwa 5 % der genutzten Flächen im Erbbaurecht vergeben. Der größte Teil der Erbbaurechte betrifft Wohnbauflächen. Dies liegt daran, dass besonders in den 50er und 60er Jahren viele deutsche Kommunen dieses Instrument genutzt haben, um Familien mit geringerem Einkommen Wohneigentum zu ermöglichen. In den letzten haben vor allem deutsche Großstädte wie Berlin, Hamburg, Köln oder Frankfurt am Main im Erbbaurecht ein geeignetes Mittel gesehen, die Wohnraumversorgung durch langfristige Nutzungsbindungen zu stärken, Bodenspekulationen einzudämmen und nachhaltig und langfristig Einfluss auf die Stadtentwicklung zu behalten. In der Praxis unterscheiden sich die Rahmenbedingungen stark im Hinblick auf Laufzeit und Zinssatz. Der genannten Studie lassen sich folgende Daten entnehmen:
- Laufzeit:
- Die Laufzeit bei Wohngrundstücken liegt in der Regel bei 99 Jahren.
- Beispiele: Berlin 99 Jahre; Hamburg 75 Jahre; München 60 Jahre; Frankfurt 99 Jahre; Leipzig 99 Jahre
- Erbbauzins bei Wohnnutzung durch Private (nicht Wohnungsbaugenossenschaften):
- Bei Wohngrundstücken liegt die Spanne bei etwa 2 % - 4 % des Grundstückswerts. In der Studie wird der durchschnittliche Erbbauzins mit 3,7 % angegeben.
- Beispiele: Berlin 4,5 %; Hamburg 1,5 %; München 4,25 %; Köln 6 % bei frei finanziertem Wohnungsbau, 2 % bei gefördertem Wohnungsbau; Frankfurt 2,5 %; Leipzig 4%
- Zinsanpassungsklauseln:
Die Wertsicherung des vereinbarten Erbbauzinses unterliegt der Vertragsfreiheit und können als Anpassungs- oder Neuverhandlungsklausel vereinbart werden. Die Anpassungen sind üblicherweise an den Verbraucherpreisindex oder an die Wertsteigerung des Bodenwerts gebunden. Nach §9a ErbbauRG dürfen jedoch Anpassungen bei Erbbaurechten, die Wohnzwecken dienen, nur nach jeweils drei Jahren durchgeführt werden und die Anpassungen dürfen dabei nicht über die Inflation (im Gesetz als „allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse“ bezeichnet) nicht hinausgehen.
Geht das Recht an Grund und Boden und an sämtlichen auf diesem aufstehenden baulichen Anlagen mit Ablauf des Erbbaurechts an den Erbbaurechtsgeber zurück, ist der (ehemalige) Erbbaurechtsnehmer hierfür in der Regel zu entschädigen. Die Höhe der Entschädigung hängt von den Vereinbarungen des Erbbauvertrags ab.
Während die Entschädigung bei gewerblich genutzten Bauwerken frei verhandelbar ist, ist sie bei Wohngebäuden teilweise gesetzlich begrenzt. Nach §27 Abs. 2 Erbbaurechtsgesetz beträgt die Entschädigung bei einem Erbbaurecht für die Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts.
Aus Sicht der Stadt ist noch relevant, ob dem erbbauberechtigten ein Vorkaufs- oder Ankaufsrecht eingeräumt wird.
Üblicherweise ist der Dreh- und Angelpunkt der Sinnhaftigkeit eines Erbbaurechts der zu zahlende Erbbauzins. Dieser ist immer in Relation zu sehen zum Marktzins für Baudarlehen. Beispielsweise führt die Stiftung Warentest in der Zeitschrift Finanztest (Heft Juli 2020, S. 73; Stichprobe bei 70 Kreditanbietern) aus, dass für einen Immobilienkredit über 300.000 € bei 90 % Finanzierung und einer Kreditlaufzeit von 20 Jahren ein Zinssatz von 1,15 % vereinbart werden kann. Wenn jemand sich das leisten kann, ist es sinnvoller den billigen Marktzins zu nehmen und die gesparten Erbbauzinsen zur Tilgung zu verwenden. Bei den eben benannten Zinskonditionen hätte der Bauherr mit der Zinsdifferenz von 1,85 % nach 20 Jahren 37 % des Grundstückspreises abbezahlt.
Auf entsprechende Nachfrage hat die Sparkasse Aschaffenburg-Alzenau diese Sichtweise bestätigt. Auch dort wird bei einer Kreditfinanzierung die Gesamtbelastungsfähigkeit des Kreditnehmers betrachtet. Dabei ist zunächst einmal relevant, ob sich jemand die 3 % Zinsen überhaupt leisten kann. Ist dies der Fall, ist es natürlich günstiger, wenn durch die Tilgung einen Vermögenswert schafft, als wenn das Geld lediglich an die Stadt überwiesen wird. Zudem hat die Sparkasse darauf hingewiesen, dass die Sparkasse zur Absicherung ihres Kredits neben einer Grundschuld auf das Erbbaurecht noch zwei Sachen braucht:
- Stillhalteerklärung der Stadt
Diese stellt sicher, dass die der Grundschuld in aller Regel im Rang vorgehende Erbbauzinsreallast im Falle einer Zwangsversteigerung nicht zu einer wesentlichen Entwertung der Sicherheit führt, indem der Erbbaurechtsgeber den gesamten auch künftigen Zinsanspruch anmeldet. Ihm erwächst durch die Erklärung kein Nachteil, da er den Erbbauzins auch von einem Ersteher verlangen kann.
- Zustimmungserklärung der Stadt zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts
Daneben muss der Erbbaurechtsvertrag die Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts, auch im Wege der Zwangsversteigerung, zulassen; anderenfalls benötigt die Sparkasse die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers hierzu in einer gesonderten Vereinbarung.
Zu den generellen Vor- und Nachteilen des Erbbaurechtes finden sich In der Broschüre des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat „Erbbaurechte – ein Beitrag zur Bereitstellung von Wohnbauland für den bezahlbaren Wohnungsbau?“ vom November 2019 auf Seite 34 folgende beiden Abbildungen:
Abbildung 8: Vorteile von Erbbaurechten für Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer
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Vorteile
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Erbbaurechtsgeber
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Erbbaurechtsnehmer
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Wohnungs- und stadtentwicklungspolitische Steuerungsinstrumente der Wohnungs- und Bodenpolitik, (dämpfende Wirkung auf die Entwicklung der Boden- und Immobilienpreise
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Belast-, veräußer- und vererbbares Nutzungsrecht
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Einnahmen über Erbbauzinsen, Beteiligung an Bodenwertsteigerung
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Liquiditätsvorteil
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Erhalt des Grundvermögens
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Vermögensaufbau
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Vereinbarung sozialer Bindungen
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Flexible Vertragsgestaltung
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Quelle: Eigene Darstellung DV nach GEWOS, Expertise Erbbaurecht und Erkenntnissen aus dem Fachdialog Erbbaurecht
Abbildung 9: Nachteile von Erbbaurechten für Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer
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Nachteile
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Erbbaurechtsgeber
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Erbbaurechtsnehmer
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Verwaltungsaufwand und Konfliktpotenzial
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Marktferne Erbbauzinsen
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Finanzielle Rückstellungen bzw. Risiken für Entschädigung nach Vertragsende
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Erschwerte Beleihungsakzeptanz (mehr Unsicherheiten und Abschläge bei der Beleihbarkeit)
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Fehlende kurzfristige Einnahmen (Ausnahme kapitalisierte Erbbauzinsen)
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Planungs- und Finanzierungsrisiken gegen Ende der Vertragslaufzeit
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Kostensteigerung durch Anpassung der Erbbauzinsen
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Eingeschränktes Recht auf Nutzungsänderung
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Quelle: Eigene Darstellung DV nach GEWOS, Expertise Erbbaurecht und Erkenntnissen aus dem Fachdialog Erbbaurecht.
Ergänzend ist aus Sicht der Stadt bei den Nachteilen noch anzuführen, dass Belastungen des Erbbaurechtes sich bei Ablauf des Erbbaurechtes am Erbbaurechtsgrundstück fortsetzen. Das heißt zwar nicht, dass die Stadt für die Belastung haftet. Die bestehende Belastung kann jedoch die Neueintragung eines neuen Erbbaurechtes behindern.
Die Verwaltung bittet um vorstehende Beschlussfassung.
