Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 29.05.2020 reichte die Firma ONZA Immobilien GbR eine Bauvoranfrage zur Errichtung von 3 Wohnhäusern mit insgesamt 9 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Obernau, Sulzbacher Straße xx, 63743 Aschaffenburg ein.
Die betroffene Gesamtfläche an der Sulzbacher Straße besteht aus Grundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Obernau und hat eine Breite von 11,70 m sowie eine Tiefe von 75 m (Baufeld) und 55 m (Grünbereich). Bei den Flächen der Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Obernau (mit der Tiefe von 55,00 m) handelt es sich um Gartenflächen. Das eigentliche Baufeld befindet sich auf den Grundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Obernau und besitzt eine Tiefe von 75 m.
Auf den Grundstücken befinden sich zurzeit ein Wohnhaus und diverse Nebengebäude. Diese sollen abgebrochen werden.
Die Bebauung soll auf den oberen beiden Grundstücken, die zusammen etwa eine Fläche von 865 m² besitzen, erfolgen. An die beiden Grundstücke anschließend befinden sich noch weitere Flurstücke, die nicht bebaubar sind und als Grünfläche zu erhalten sind. Diese haben eine Fläche von ca. 635 m², so dass sich insgesamt eine Grundstücksfläche von ca. 1.500 m² ergibt.
Auf dem Baugrundstück sind drei grenzständige Wohnhäuser geplant. Das erste Wohnhaus an der Sulzbacher Straße sowie das Wohnhaus in zweiter Reihe befinden sich direkt an der südöstlichen Grundstücksgrenze. Das dritte Gebäude soll an der nordwestlichen Grundstücksgrenze unmittelbar an das Gebäude Schulgasse xx angebaut werden.
Die drei Gebäude sind jeweils 13,00 m lang und 8,73 m breit und sind nicht unterkellert. Sie haben traufseitig eine Wandhöhe von 6,00 m und erreichen bei einem Satteldach mit 45° Dachneigung eine Firsthöhe von 12,00 m. Im Dachgeschoss befindet sich an der Seite, die dem Baugrundstück zugewandt ist, ein 1,10 m tiefer Dachbalkon. In der Dachfläche nach Südwesten bzw. Nordosten ist eine 2,50 m breite Dachgaube bündig mit der Außenwand geplant, sodass diese als Zwerchgiebel in Erscheinung tritt. Ebenfalls nach Südwesten bzw. Nordosten ist ein untergeordneter Balkon im ersten Obergeschoss geplant. Der Hauszugang befindet sich an der Nordostseite bzw. Südwestseite des Gebäudes.
Die drei Gebäude erhalten jeweils drei Wohneinheiten mit Wohnflächen unter 100 m². Es ergibt sich somit ein Stellplatzbedarf von 9 Stellplätzen, der auf den Freiflächen mit offenen Stellplätzen nachgewiesen werden soll.
Im Rahmend der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:
- Wird bei einem Neubau von 3 Wohnhäusern mit den Maßen auf den Plänen die Genehmigung in Aussicht gestellt?
- Darf das Dachgeschoss ein Vollgeschoss werden?
- Können die 11 Stellplätze wie im Plan gezeichnet angeordnet werden?
- Sind Gauben zulässig?
- Dürfen 3 Häuser auf dem Grundstück errichtet werden?
II.
Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die Fragestellung und entfaltet auch nur insoweit Bindungswirkung. Darüberhinausgehende Frage- oder Problemstellungen werden nicht erörtert und sind nicht Gegenstand der Entscheidung.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebietes“ im Sinne des § 4 BauNVO. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:
Allgemeines Wohngebiet - WA
bis zu II Vollgeschosse
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 40 %
offene Bauweise
Die beabsichtigte Wohnnutzung fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die betroffenen Grundstücke verfügen bei einer Breite von ca. 12 m über eine Gesamtlänge von ca. 130 m. Hiervon entfallen ca. 75 m auf einen bebaubaren Bereich und ca. 55 auf einen Grünbereich, entlang des Mains, welcher als Erholungsfläche erhalten werden soll.
Auf mehreren südöstlich und nordwestlich angrenzenden Nachbargrundstücken ist im bebaubaren Bereich bereits eine dreireihige Bebauung vorhanden. Eine solche Bebauung mit 3 Wohnhäusern wäre daher auch für das Baugrundstück möglich, soweit sich die geplanten Gebäude, hinsichtlich der Situierung und der Maße an der bestehenden Nachbarbebauung orientieren. Dies ist beim vorderen, an der Sulzbacher Straße situierten und das hintere der drei Gebäude annähernd der Fall.
Das mittlere Gebäude, mit den, in den Planunterlagen dargestellten Gebäudemaßen fügt sich in diesen Rahmen allerdings nicht ein. Dieses Gebäude ist zu tief; die Anbaufläche an das Nachbargebäude wird an beiden Seiten deutlich überschritten und kann in diesem Maße nicht zugelassen werden. Vorstellbar wäre ein Anbau an dieser Stelle, jedoch nur annähernd deckungsgleich an das vorhandene Nachbargebäude. Das Gebäude an der Sulzbacher Straße ist auf die Bauflucht an die Grundstücksgrenze zu rücken. Eventuell abweichende Lösungen bedürfen einer detaillierteren Prüfung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.
Die Dachgeschosse der drei Gebäude dürfen nicht als Vollgeschosse ausgestaltet werden. Die Umgebungsbebauung weist eine Geschossigkeit von 2 Vollgeschossen auf, die durch das vorliegende Bauvorhaben einzuhalten sind.
Gauben sind in dem Maße zulässig, wie sie in der Umgebung vorkommen. Da sowohl Zwerchhäuser als auch Gauben in unmittelbarer Nähe vorkommen (Sulzbacher Str. xx, xx, xx,, xx), ist der Einbau von Gauben grundsätzlich zulässig.
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind nach allen Seiten einzuhalten, soweit kein annähernd deckungsgleicher Anbau an die vorhandenen Nachbargebäude erfolgt. Das mittlere Gebäude wäre auch aus abstandsflächenrechtlichen Gründen nicht genehmigungsfähig, da der Abstand zwischen den drei geplanten Gebäuden nicht ausreichend ist. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung ist hier nicht gewährleistet.
Die Anordnung der Stellplätze im, zur Sulzbacher Straße hin orientierten Bereich wäre zwar grundsätzlich zulässig, erfordert jedoch eine hohe Versiegelung des vorderen Grundstücksteils, was die Wohnqualität der beiden vorderen Wohnhäuser stark einschränkt. Mit der unter Punkt 1. angegebenen Verkleinerung des mittleren Gebäudes ist eine Überarbeitung der Stellplatzanordnung erforderlich. Die Stellplätze im unteren, zum Main hin orienterten Bereich des Grundstückes können nur unter der Bedingung dort errichtet werden, dass eine gesicherte Erschließung über den Stichweg existiert und dinglich gesichert ist. Dies ist vom Bauherrn nachzuweisen.
Im späteren Baugenehmigungsverfahren ist die Einhaltung der weiteren gesetzlichen Anforderungen nachzuweisen, insbesondere sind Nachweise zu erbringen über die Abstandsflächen, den Stellplatznachweis, die Begrünung, notwendige Baumpflanzungen und einen Kinderspielplatz.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
