I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.05.2020 beantragte die Firma Wohnstudio M GmbH die Genehmigung zum Neubau von 5 Wohnhäusern mit insgesamt 42 Wohneinheiten und Tiefgarage in der Würzburger Straße auf Teilflächen von Grundstücken der Fl.Nrn. xx,xx, xx, xx, Gem. Aschaffenburg.
Das neu gebildete Baugrundstück verfügt über eine Größe von 4.710 m², liegt im rückwärtigen Bereich der Würzburger Straße, angrenzend an eine geplante öffentliche Grünfläche und wird verkehrlich über die Würzburger Straße xx (Durchfahrt) erschlossen. Die Stellplätze werden über diese Durchfahrt in der Großgarage im Untergeschoss angefahren. Die Hauseingänge sind über den parallel zur Würzburger Straße verlaufenden privaten Erschließungsweg zu erreichen.
Die geplanten 5 Mehrfamilienhäuser (Gebäude 1 - 5) haben eine Grundfläche von je 15,96 m x 15,96 m und treten viergeschossig in Erscheinung.
Gebäude 5 erhält durch eine Geländeabgrabung ein V. Vollgeschoss. Die im Bebauungsplan festgesetzte Gebäudehöhe von 14 m wird eingehalten.
Die Gebäude 1 - 4 verfügen über jeweils 7 Wohneinheiten mit Wohnflächen unter 100 m², und 1 Wohnung über 100 m². In Gebäude 5 sind 10 Wohneinheiten geplant, davon 7 Wohnungen unter 100 m², 1 Wohnung über 100 m² Wohnfläche und 2 Wohnungen mit Wohnflächen von 160 m² und 164 m². Die Gesamtwohnfläche der 5 Gebäude beträgt 4.240 m².
Die erforderlichen 51 KFZ-Stellplätze und 85 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage (anfahrbar über die Würzburger Straße) unter den geplanten Gebäuden nachgewiesen. Oberirdische Stellplätze sind nicht geplant. Die Tiefgaragendecke wird intensiv begrünt und mit einer Vegetationsschicht von mindestens 50 cm Stärke überdeckt.
Die 4 Bäume im Bereich der festgesetzten privaten Grünfläche bei Gebäude 5 werden erhalten. Auf Höhe jedes Gebäudes (1 – 4) wird jeweils ein weiterer Baum gepflanzt.
In der privaten Grünfläche ist, auf Höhe des Gebäudes 5 ein Schwimmbad mit den Abmessungen 14 m x 4 m geplant.
Der notwendige Kinderspielplatz wird abgelöst.
Das Baugrundstück wird als Flurstück neu gebildet und die notwendigen Zufahrten, Stellplätze und die Ver- und Entsorgungstrassen dinglich gesichert.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Festsetzungen:
- Allgemeines Wohngebiet (WA1)
- GRZ 0,4
- keine GFZ-Festsetzung
- Baugrenzen
- offene Bauweise
- Pult-/Flachdach (PD / FD)
- Dachneigung 0 - 15°
- Geschossigkeit: max. IV
- maximale Gebäudehöhe: TH max. 14 m ab OKR EG
- mind. extensive Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m², Ausnahmen für Dachterrassen
- Pflanzgebot: je voller 300 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen.
- Geh- und Fahrtrecht auf dem, das Baugrundstück durchschneidenden Fuß- und Radweg
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung fügt sich in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) ein und entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Maß der baulichen Nutzung
Die 5 Baukörper erreichen eine GRZ von 0,39 und halten damit die zulässige GRZ von 0,4 ein.
Die Baugrenzen werden von den Gebäuden an sich eingehalten. Überschreitungen ergeben sich durch die Terrassen und Balkone im Umfang von je 47,24 m², d.h. insgesamt 236,2 m². Eine Befreiung kann gewährt werden, da die Gebäude an sich die Baugrenzen einhalten jeweils ein Abstand von 16 m zueinander gewahrt bleibt und eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung gesichert ist. Gesunde Wohnverhältnisse sind gewährleistet. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse liegt bei allen 5 Gebäuden bei IV Geschossen. Gebäude 1 bis 4 halten diese Festsetzung ein. Bei Gebäude 5 ist – aufgrund topographischer Gegebenheiten - im Bereich des Untergeschosses eine Geländeabgrabung vorgesehen. Hierdurch ist das Untergeschoss aus rechtlichen Gründen als Vollgeschoss zu werten. Das Gebäude verfügt damit über V Vollgeschosse. Eine Befreiung kann hier erteilt werden, da sich das Gebäude 5 in der Höhenentwicklung in die Reihe der 5 Gebäude einfügt und die zulässige Gesamthöhe (Traufhöhe), gem. Bebauungsplan einhält. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die offene Bauweise wird durch die 5 Einzelbaukörper mit den Außenmaßen von ca. 16 m x 16 m eingehalten.
Die bauliche Maximalhöhe von 14 m wird von allen Baukörpern nicht überschritten. Die geplanten Trennwände auf den Dachgeschossen der Gebäude zur Abgrenzung der jeweiligen Terrassenbereiche sind ab einer Höhe von 14 m transparent (z.B. Glas) oder als natürliche Begrünung auszuführen.
Ein Flachdach ist gem. Bebauungsplan zulässig.
Begrünung und Bepflanzung
Der Bebauungsplan sieht im Bereich des Gebäudes 5 eine Baumgruppe, bestehend aus 4 Bäumen vor. Diese Bäume werden gem. Freiflächenplan erhalten.
Der Bebauungsplan sieht außerdem vor, dass je voller 300 m² Grundstücksfläche 1 Laubbaum (Stammumfang mind. 12-14 cm) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten ist. Das Baugrundstück verfügt über eine Größe von insgesamt 4.710 m². Demnach sind auf dem Baugrundstück insgesamt 15 Laubbäume nachzuweisen. Der Freiflächenplan sieht insgesamt 8 großkronige Laubbäume vor. Vor Baubeginn sind in einer ergänzenden Planung mind. 7 weitere großkronige Laubbäume nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen. Hinsichtlich des Erhalts der vorhandenen und zu sichernden Bäume ist vor Beginn der Baumaßnahme der Baumberater zu beteiligen.
Gem. Bebauungsplan werden Tiefgaragen, welche mit einer Vegetationsschicht von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt werden nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet. Demnach ist die Tiefgarage im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. insgesamt xx € erhoben.
Die nicht über- oder unterbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und Sträuchern zu bepflanzen. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen.
Der Bebauungsplan sieht entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze auf einer Länge von ca. 150 m eine private Grünfläche in einem Streifen mit einer Breite von 3 m vor. Der Streifen weitet sich am östlichen Ende auf einer Länge von 56 m von 3 m auf 17,11 m auf. In diesem Bereich ist auch die zu erhaltende Baumgruppe vorgesehen. Die vorliegende Planung sieht allerdings auch einen Pool mit den Abmessungen von 14 m x 4 m in diesem erweiterten Grünflächenbereich vor. Eine Befreiung kann hier unter der Auflage erteilt werden, dass der Pool auf der gesamten Länge, zuzüglich beidseits mind. 5 m, d.h. insgesamt 24 m zur südwestlichen Grundstücksgrenze mit Büschen und Sträuchern eingegrünt wird, da das Baugrundstück insgesamt einen relativ hohen Grünanteil aufweist, die GRZ geringfügig unterschritten wird und keine oberirdischen Stellplätze errichtet werden.
Abstandsflächen
Das Baugebiet WA1 ist, gem. Festsetzungen des Bebauungsplans von der Anwendung der gesetzlichen Abstandsflächen ausgenommen.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze und für Wohnungen mit Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. In den 5 Gebäuden verfügen 35 Wohnungen unter 100 m², 5 Wohnungen über 100 m² und 2 Wohnungen über mehr als 150 m². Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 51 nachzuweisende PKW-Stellplätze.
In der geplanten Tiefgarage werden 70 PKW-Stellplätze nachgewiesen.
Für die 42 Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 4.240 m². Hiernach sind 85 Fahrradabstellplätze erforderlich.
In der Tiefgarage sind 130 Fahrradabstellplätze, vor den 5 Gebäuden je 3, somit insgesamt 15 oberirdische Fahrradabstellplätze für Besucher vorgesehen. Insgesamt werden für das Bauvorhaben 145 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Nachdem die Tiefgaragenzufahrt über ein weiteres Baugrundstück erfolgt und einzelne PKW-Stellplätze, bzw. Fahrradabstellplätze unterirdisch außerhalb des Baugrundstückes liegen, ist eine dingliche Sicherung der Stellplätze, Fahrradabstellplätze und der Tiefgaragenzufahrt erforderlich.
Kinderspielplatz
Für die 5 Gebäude mit 42 Wohnungen und einer Wohnfläche von 4.240 m² wäre ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 255 m² erforderlich. Gem. Bebauungsplan ist in unmittelbarer Nähe zu Gebäude 1 ein öffentlicher Spielplatz vorgesehen. Auf die Errichtung eines privaten Kinderspielplatzes kann für die Gebäude 2 bis 5 gegen Leistung eines Ablösebetrages in Höhe von xx € verzichtet werden.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert, soweit die notwendigen Dienstbarkeiten für die Zufahrten, Stellplätze, sowie die Ver- und Entsorgungsleitungen über angrenzende Grundstücke nachgewiesen werden.
Die notwendige Baugrundstücksfläche ist aus den betroffenen Grundstücken (Fl.Nrn. xx, xx, Gem. Aschaffenburg) herauszumessen und als eigenes rechtliches Grundstück zu bilden.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
