I.
Mit dem Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.08.2019 und ergänzenden Planunterlagen vom 04.02.2020 und 07.08.2020 beantragt der Bauherr xxx die Genehmigung zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 8 Wohn- und 5 Büroeinheiten mit Tiefgarage in der Rhönstraße xxx, 63743 Aschaffenburg auf einer Teilfläche des Baugrundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg. Das geplante Gebäude setzt die bauliche Reihe nach der amerikanischen Kapelle (Gebäude A) und dem Wohn- und Veranstaltungsgebäude (Gebäude B – beide Bauvorhaben Nr. 20190226) in der Rhönstraße als Gebäude C fort.
Bei dem Baugrundstück handelt es sich um eine Teilfläche aus dem Commissary-Gelände an der Rhönstraße. Das Bauvorhaben wird auf einem Grundstück mit einer Fläche von ca. 3.220 m² geplant, das neu gebildet wird und von der im Bebauungsplan geplanten öffentlichen Grünfläche bis zur im Bebauungsplan geplanten Privatstraße reicht.
Das Gebäude mit den Abmessungen 35,00 m x 36,99 m ist als ein Atriumgebäude mit IV Geschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss geplant. Das Atrium verfügt über eine Fläche von 10,78 m x 14,50 m. Unterirdisch sind zwei Tiefgaragengeschosse vorgesehen.
Die Nutzung des Gebäudes gliedert sich wie folgt:
2. Untergeschoss:
Bei dem 2. Untergeschoss handelt es sich um ein Tiefgaragengeschoss, das sich Richtung Osten außerhalb des definierten Baugrundstücks erstreckt und im Westen bis unter das Gebäude B (Bauvorhaben Nr. 20190226 - Fl.-Nr. 6228/9, Gem. Aschaffenburg) reicht.
1. Untergeschoss:
Bei dem 1. Untergeschoss handelt es sich um ein Tiefgaragengeschoss, das sich im Osten außerhalb des definierten Baugrundstücks befindet und dort zusätzlich die Zufahrt mit umfasst.
Im 1. und 2. Untergeschoss sind insgesamt 163 PKW-Stellplätze und 71 Fahrradabstellplätze geplant.
Erdgeschoss und 1. Obergeschoss:
Im Erdgeschoss sind 3 Büroeinheiten mit Flächen von 324 m², 380 m² und 218 m² geplant, welche sich über zwei Geschosse (EG und 1. OG) erstrecken. Außerdem sind 2 Wohneinheiten mit Wohnflächen von jeweils 297,5 m² über jeweils zwei Geschosse (EG und 1. OG) geplant.
2. Obergeschoss:
Im 2. Obergeschoss wird 1 Wohnung mit einer Wohnfläche von 330 m² (über drei Geschosse: 2., 3. OG und Staffelgeschoss) und eine Wohnung mit einer Fläche von 161 m² errichtet. Zudem sind 2 Büroeinheiten mit Flächen von 350 m² und 112 m² geplant.
3. Obergeschoss und Staffelgeschoss
Im 3. Obergeschoss und dem Staffelgeschoss sind 4 Wohneinheiten mit Wohnflächen von 146 m², 184 m², 202 m² und 319 m² jeweils über zwei Geschosse (3. OG und Staffelgeschoss) vorgesehen.
Insgesamt sind 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.938 m² und 5 Büroeinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von 1.384 m² geplant.
Die Stellplätze werden in den beiden Tiefgaragengeschossen nachgewiesen, welche sich über das Baugrundstück und die östlich und westlich angrenzenden Nachbargrundstücke erstrecken. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über das östlich angrenzende Nachbargrundstück, bzw. die von der Rhönstraße abzweigende geplante Privatstraße.
Oberirdisch sind 12 PKW-Stellplätze entlang der Rhönstraße und 8 entlang der Privatstraße vorgesehen. Entlang der Rhönstraße sind 23 Fahrradabstellplätze geplant. Die restlichen Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage errichtet.
Im rückwärtigen Bereich des Grundstückes ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von 115 m² vorgesehen. Insgesamt werden 4 Laubbäume erhalten, bzw. gepflanzt.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Festsetzungen:
- Mischgebiet (MI3)
- GRZ 0,6
- GFZ 1,6
- DN 0-15°
- Geschossigkeit: II-IV
- Maximale Gebäudehöhe: 194,80 m ü.NN
- Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m²
- Pflanzfläche PF3 auf dem Grundstück
Art der baulichen Nutzung
Es ist ein Nutzungsmix aus Büronutzung und Wohnen geplant, der dem Charakter eines Mischgebietes entspricht.
Das Baugrundstück liegt allerdings nicht ausschließlich im Mischgebiet. Teile des neu herausgeteilten Grundstücks tangieren die im Bebauungsplan festgesetzte Privatstraße mit Wendehammer (ca. 600 m² Grundstücksfläche). Auf dieser Fläche sind vom Bauherrn nicht nur Stellplätze, Terrassen und Grünflächen vorgesehen, sondern auch der erforderliche Kinderspielplatz. Im Rahmen der Vorplanung für die beiden Folgegebäude D und E wurde nachgewiesen, dass die Privatstraße geringfügig nach Osten verlegt und auf den hinteren Teil der Privatstraße, einschließlich Wendehammer verzichtet werden kann. Der Bauherr und Eigentümer der betroffenen Grundstücke hat erklärt, dass dieser Wendehammer auch für die weiteren, sich hieran anschließende Bauvorhaben nicht benötigt wird und eine ausreichende Zuwegung für die Ver- und Entsorgung der Grundstücke sichergestellt ist. Hierzu wurde eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers vorgelegt. Gleiches gelte für die notwendige Feuerwehrzufahrt. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann daher erteilt werden.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,37 bei einem zulässigen Wert von 0,6 und eine GRZ2 von 0,78 bei einem zulässigen Wert von 0,8. Die GFZ von 1,6 wird durch das Bauvorhaben exakt eingehalten.
Die Baugrenzen sind durch Terrassen im Erdgeschoss und Balkone im 2. und 3. Obergeschoss um ca. 93 m² überschritten. Eine Befreiung für diese Bauteile kann gewährt werden.
Die zulässige Höhe von 194,80 m ü. NN wird durch das Bauvorhaben eingehalten und um ca. 13 cm unterschritten. Die zulässige Geschossigkeit von max. IV Vollgeschossen wird ebenfalls eingehalten. Lediglich Aufzugsüberfahrten, Treppenräume und Ausgänge auf die Dachterrasse überschreiten die zulässige Geschossigkeit, nicht aber die zulässige Gebäudehöhe, da diese Bauteile auf die IV Vollgeschosse aufgesetzt sind.
Eine Befreiung für die Aufzugsüberfahrten, Treppenräume und Ausgänge auf die Dachterrasse kann erteilt werden, da diese Bauteile eine untergeordnete Wirkung und Funktion entfalten, baulich deutlich zurücktreten und die Gesamthöhe des Gebäudes, einschließlich dieser Bauteile hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans zurückbleibt.
Nachbarliche Belange sind durch die Befreiungen nicht betroffen. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Begrünung und Bepflanzung
Die im Bebauungsplan geforderte Pflanzfläche PF3 wurden in die vorliegenden Außenanlagenpläne aufgenommen. Laut Bebauungsplan ist mindestens alle 12 m ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum in Reihe zu pflanzen, der Anteil an unversiegelter, begrünter Fläche muss mindestens 60 % betragen. Die Grundstückslänge beträgt ca. 47 m, daher sind mind. 4 Bäume auf dem Grundstück zu pflanzen.
Die 4 Bäume sind, gem. Bebauungsplan dauerhaft zu sichern und zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Bebauungsplan werden Tiefgaragen, welche mit einer Vegetationsschicht von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt werden nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet. Demnach ist die Tiefgarage im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und Sträuchern zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der Bebauungsplan sieht eine Dachbegrünung für Dächer mit einer Dachneigung von
weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m² vor. Die Flachdächer des Gebäudes sind daher mind. extensiv zu begrünen und mit einer Vegetationsschicht von mind. 8 cm zu versehen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Abstandsflächen
Auf der westlichen Gebäudeseite überschreitet die Abstandsfläche die Grundstücksgrenze und überdeckt sich mit der Abstandsfläche des geplanten Gebäudes B (Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Bauvorhaben Nr. xxx) in einem Streifen mit einer Breite zwischen 1,7 m und 3,2 m. Auf der Ostseite wird die Grundstücksgrenze in einem Streifen mit einer Breite zwischen 2,2 m und 2,5 m überschritten.
In diesem Umfang können Abweichungen von den Abstandsflächen gewährt werden, da Sinn und Zweck der Abstandsflächen gewahrt bleiben und eine ausreichende Belichtung, Belüftung, sowie der Brandschutz sichergestellt ist.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Die notwendige Baugrundstücksfläche ist aus dem betroffenen Grundstück (Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg) herauszumessen und als eigenes rechtliches Grundstück zu bilden.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze und für Wohnungen mit Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. In diesem Gebäude verfügen alle 8 Wohnungen über mehr als 150 m². Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 24 nachzuweisende PKW-Stellplätze.
Für die geplanten Büronutzungen ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Gesamtnutzfläche von 1.387 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 35 PKW-Stellplätzen.
Der Gesamtbedarf liegt bei 58 PKW-Stellplätzen.
Oberirdisch sind 20 PKW-Stellplätze entlang der Rhönstraße, bzw. der Privatstraße geplant. Der notwendige Stellplatznachweis für die restlichen 39 Stellplätze erfolgt in der Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg. Die Tiefgarage umfasst insgesamt 163 Stellplätze und deckt den erforderlichen Bedarf.
Für die 8 Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 8 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 1.938 m². Hiernach sind 39 Fahrradabstellplätze erforderlich.
Für die Büronutzung ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei einer Gesamtnutzfläche von 1.384 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 23 Fahrradabstellplätzen.
Der Gesamtbedarf liegt bei 62 Fahrradstellabstellplätzen. Diese werden teilweise oberirdisch und teilweise unterirdisch in der Tiefgarage nachgewiesen.
Nachdem die Tiefgaragenzufahrt über ein weiteres Baugrundstück erfolgt und einzelne PKW-Stellplätze, bzw. Fahrradabstellplätze unterirdisch außerhalb des Baugrundstückes liegen, ist eine dingliche Sicherung der Stellplätze, Fahrradabstellplätze und der Tiefgaragenzufahrt erforderlich.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 115 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
