Einführung zu den Beschlussvorlagen zum Aschaffenburger Wohnungsmarkt
Die Dynamik des Wohnungsmarktes erfordert eine stetige Betrachtung der Wohnraumentwicklung, aber auch die Reflexion der Steuerungsinstrumente mit denen die städtebaulichen Ziele zur Wohnraumversorgung erreicht werden sollen.
Wie in der PVS-Sitzung am 2. März 2021 angekündigt, gibt die Stadtverwaltung anhand von vier Beschlussvorlagen einen vertiefenden Überblick zum Aschaffenburger Wohnungsmarkt und schlägt die Erstellung eines qualifizierten Wohnungsmarktkonzeptes vor, mit dem die bisherigen Wohnungsmarktstrategien fortgeschrieben werden sollen.
In dem Teil 1 werden grundlegende Daten zum Wohnungsmarkt zusammengestellt, mit denen eine erste Bilanz der Wohnungsbauziele des Flächennutzungsplans gezogen werden können. Mit einer eigenen Bewohneranalyse in Neubauten kann der Bedarf für die Kinderbetreuung und Schulentwicklung prognostiziert werden, der erwartungsgemäß durch Wohnungsneubauten entsteht.
Im zweiten Teil wird ergänzend zu den grundlegenden Daten des ersten Teils ein Überblick auf die aktuelle und kurz- bis mittelfristig zu erwartende (geplante) Wohnungsbautätigkeit in Aschaffenburg gegeben.
Teil 3 der Reihe widmet sich der sozialen Wohnraumversorgung und stellt die Daten zum sozialen und preisgebundenen Wohnungsbau in Aschaffenburg zusammen. Die Ziele des städtischen Wohnraumförderprogramms beim sozialen Wohnungsbau und den Angeboten für Schwellenhaushalte finden hierbei Berücksichtigung.
So umfassend und reichhaltig die Daten und Erhebungen auch sein mögen, so bleiben vertiefende Erkenntnisse und Bedarfsprognosen insbesondere im Segment der sozialen Wohnraumversorgung noch unbeantwortet um die städtebaulichen Ziele der Wohnungsmarktentwicklung fortschreiben zu können. Daher wird im vierten Teil der Reihe zum Aschaffenburger Wohnungsmarkt die Ausschreibung eines Gutachtens für ein qualifiziertes Wohnungsmarktkonzept vorgeschlagen.
Grundlegende Daten zum Wohnungsbau in Aschaffenburg
Die dargestellten Grundlagendaten werden vom Bayerischen Landesamt für Statistik veröffentlicht. Demnach befanden sich in der Stadt Aschaffenburg am Jahresende 2019 12.807 Wohngebäude mit insgesamt 38.156 Wohnungen im Bestand. Von den 12.807 Gebäuden verfügten 6.223 (48%) über eine, 2.426 (19%) über zwei und 4.168 (33%) über drei und mehr Wohnungen. Im Jahr 2010 lag der Anteil der Mehrfamilienhäuser bei 30%.
Wohneinheiten in Einfamilienhäuser haben eine Größe von durchschnittlich 135m²; in Zweifamilienhäusern liegt der Wert bei 96 und in Mehrfamilienhäusern bei 73m². Die Pro-Kopf-Wohnfläche hat sich seit dem Jahr 2010 von 42,2 auf heute 44,1m² erhöht.
Im Jahr 2020 wurde 336 neue Wohneinheiten in 71 Gebäuden fertiggestellt. Die veranschlagten Kosten (Baukonstruktion und technische Anlagen) dafür lagen bei 55 Millionen Euro. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre kamen jährlich 269 neue Wohneinheiten dazu. In den zehn Jahren davor waren es nur 174 p.a.
Der Anteil der Eigentumswohnungen an den neuen Wohneinheiten ist in den vergangenen Jahren stark angestiegen. Er bewegte sich seit 2010 zwischen 15 und 70%. Umso stärker die Zinsen für Immobilienkredite sanken, umso mehr erhöhte sich der Anteil der Eigentumswohnungen. Insgesamt wurden im Untersuchungszeitraum 2010-2020 1.245 Eigentumswohnungen und 1.553 Mietwohnungen fertiggestellt. Wobei es keine Angaben zur Nutzungsart (Eigennutzung oder Vermietung) der Eigentumswohnungen gibt.
Im Flächennutzungsplan wurde als Ziel für das Jahr 2030 eine Steigerung des Wohnungsbestandes um 4.029 (Ausgangsjahr 2010) festgelegt. Nach den vorliegenden Daten wurden von 2011-2020 2.691 neue Wohneinheiten realisiert. Damit sind 67% des Zielwertes erreicht – 1.338 Wohneinheiten fehlen noch zur Erfüllung.
Das Statistische Landesamt weißt auch Statistiken zu Kaufpreisen und Baulandveräußerungen aus. Im Jahr 2019 wurden 56 Kauffälle mit 41.000m² registriert. Im Jahr davor waren es 94.000m² bei 57 Fällen.
Die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter Bauland lagen 2010 bei 281 und aktuell bei 559 Euro.
Analyse der Zuzüge in Neubauten
In den vergangenen zwei Jahren wurden die Zuzüge in neue Wohneinheiten kontinuierlich analysiert. Zielsetzung war die Ermittlung der Bewohnerstruktur, um in Neubaugebieten zum Beispiel Bedarfe für Kindertagesstätten und Schulen ableiten zu können. Zudem wurde die Herkunft der Bewohner*innen ermittelt. 503 Wohnungen mit 990 Bewohner*innen wurden in die Analyse einbezogen. Die Wohneinheiten sind in folgenden Straßen verortet:
- Beckerstraße
- Behlenstraße
- Bernhardstraße
- Kneippstraße
- Lange Straße
- Lautenschlägerstraße
- Medicusstraße
- Mitscherlischweg
- Platanenallee
- Reigersbergstraße
- Siemensweg
- Südbahnhofstraße
Es wurden bewusst größere Einheiten in verschiedenen Stadtlagen ausgewählt. Ebenfalls berücksichtigt wurde der soziale Wohnungsbau.
65% der 990 Bewohner*innen hatten ihren Wohnsitz schon vor dem Einzug in der Stadt Aschaffenburg (Umzug innerhalb des Stadtgebietes). D.h. 347 Personen kamen von außerhalb des Stadt – vorwiegend aus den beiden Landkreisen Aschaffenburg und Miltenberg.
Die Bewohnerstruktur in den Haushalten sieht folgendermaßen aus:
- 27% Familien mit minderjährigen Kindern,
- 15% Paare unter 40 Jahren ohne Kinder,
- 7% Paare von 40 bis unter 65 Jahren ohne Kinder,
- 6% Paare 65 Jahre und älter,
- 45% Singles.
207 der 990 Bewohner*innen sind Minderjährige. Davon sind 33 in der Altersgruppe 0-2, 33 in der Altersgruppe 3-5 und 141 in der Altersgruppe 6-17 Jahren. Die Minderjährigen machen 21% der neuen Bewohner*innen aus. D.h. die Bewohnerstruktur in diesen Straßenzügen ist deutlich jünger als der Stadtdurchschnitt. Dieser liegt bei 15,5%.
Die Untersuchung soll dazu dienen Bedarfsprognosen zu erstellen. Hierfür werden die Zahlen auf 100 neue Wohneinheiten umgelegt. Demnach würden in diese 100 neuen Wohnungen durchschnittlich 196 Personen einziehen. 128 Personen davon wären nur innerhalb von Aschaffenburg umgezogen (Anteil rd. 65%). 88 Personen lebten in Single-Haushalten. Bezogen auf die Bedarfsabschätzung für Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen erzeugen 100 Wohneinheiten durchschnittlich einen Bedarf von zirka 6-7 Krippenkindern (0 bis 3 Jahre) und ebenfalls 6-7 Kindergartenkinder (3 bis 6 Jahre) sowie 28 Schulkinder.
Diese Daten werden in der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenats anhand von Diagrammen und Grafiken erläutert.
