Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 25.03.2021 und Planänderung vom 28.04.2021 beantragte die Firma MAS GmbH die Änderung der Nutzung von Verkaufs- und Lagerräume in eine Shisha-Bar auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine Änderung der Nutzung im Erdgeschoss des bestehenden Gebäudes Magnolienweg 22 im östlichen Gewerbegebiet Nilkheim. Bis auf eine zusätzliche Ausgangstüre bleibt das Gebäude außen unverändert.
Das zweigeschossige Gebäude mit Flachdach verfügt, bei äußeren Abmessungen von ca. 35,8 m x 23,8 m über eine Grundfläche von ca. 852 m². Die bestehende Tiefgarage fasst 25 Fahrzeuge. Im Außenbereich werden 76 Stellplätze im Bestand nachgewiesen. Insgesamt sind derzeit 101 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück vorhanden.
Die geplante Gastraumfläche im Umfang von ca. 483 m² ist für eine Nutzung von bis zu 150 Personen ausgelegt.
Die Grundstücksgröße (Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider) beträgt 1.860 m². Die Größe des Grundstückes, auf welchem die Stellplätze nachgewiesen werden (Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider) beträgt 2.015 m². Die Gesamtfläche liegt bei 3.875 m².
Das Obergeschoss mit Büronutzung bleibt unverändert, ebenso das Kellergeschoss mit der Tiefgarage.
Gem. Betriebsbeschreibung wird eine Shisha-Bar eingerichtet. Die Nutzung als Versammlungsstätte, z.B. für Hochzeiten, wurde ausdrücklich ausgeschlossen. Es sind tägliche Öffnungszeiten von ca. 14.00 – 02.00 Uhr geplant.
Getränke werden im Innenbereich an der Bar angeboten, für Speisen (Pizza, Döner, etc.) wird im Außenbereich ein Imbiss-Container (4,7 m x 6 m= 28,2 m²) mit 5 Stehtischen aufgestellt.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 7/2 für das „Gebiet zwischen verlängertem Ahornweg, nordwestl. Geltungsbereichsgrenze, Kleiner Schönbuschallee, Ringstraße, Großostheimer Straße und südl. Grenze der Flst.-Nr. xxx“. Der Bebauungsplan enthält folgende Festsetzungen:
Gewerbegebiet – GE
mit Beschränkungen des
flächenbezogenen Schallleistungspegels von 65/50 dB(A)
und des Einzelhandels
max. IV Vollgeschosse
GRZ 0,8
GFZ 2,2
Höhe bis 16,5 m
Grundstücksfläche mind. 1.500 m²
Baugrenzen
offene Bauweise
je 250 m² Grundstücksfläche ist ein Hochstamm zu pflanzen
Art der baulichen Nutzung
In einem Gewerbegebiet sind Gewerbetriebe aller Art zulässig. Ausschlussgründe sind nicht gegeben. Die beabsichtigte Nutzung hält daher die Vorgabe des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein.
Maß der baulichen Nutzung
Bauliche Veränderungen mit Änderungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sind am Bestandsgebäude nicht geplant. Die Grund- und Geschlossflächen erhöhen sich durch den Imbiss-Container geringfügig um 28,2 m². Hierdurch erhöht sich die GRZ1 auf 0,47 und die GFZ 0,93. Die GRZ2 bleib unverändert. Die, gem. Bebauungsplan festgesetzten Grenzwerte werden nicht erreicht.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatzbedarf richtet sich nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung.
Für das unverändert, als Büro genutzte Obergeschoss sind 13 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Die Shisha-Bar wird als gastronomische Nutzung eingeordnet. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 1 Stellplatz je 12 m² Bruttogrundfläche somit von insgesamt 42 PKW-Stellplätzen. Ein weiterer Bedarf entsteht für den Imbiss (2 Stellplätze) und die Lagerfläche (0,2 Stellplätze). Für die Freischankfläche unter 40 m² Fläche (geplant ca. 15 m²) ist nach § 11 GaStAbS kein Stellplatz und Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Für die neue Nutzung liegt der Stellplatzbedarf daher bei 45 PKW-Stellplätzen. Der Gesamtstellplatzbedarf für die neue Nutzung des Gebäudes liegt somit bei 58 PKW-Stellplätzen. Auf dem Grundstück werden 25 in der Tiefgarage und 76 oberirdische Stellplätze nachgewiesen.
Für die Fahrradabstellplätze ergibt sich für die Bestandsnutzung im Obergeschoss ein Bedarf von 9 Stellplätzen. Die Gaststättennutzung erfordert einen Bedarf von 21, der Imbiss von 2 weiteren Stellplätzen. Insgesamt sind 32 Fahrradabstellplätze für das Vorhaben nachzuweisen.
Die auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider nachgewiesenen Stellplätze, welche für die auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. genehmigte Nutzung erforderlich sind, sind dauerhaft dinglich zu sichern.
Freiraumgliederung und Begrünung
Die bisher genehmigte Stellplatzaufteilung einschließlich der vorhanden Grünflächen kann grundsätzlich übernommen werden.
Gem. Bebauungsplan ist je 250 m² Grundstücksfläche 1 Hochstamm zu pflanzen. Bei einer Fläche von 3.875 m² sind 16 Laubbäume nachzuweisen. Aktuell vorhanden sind 15 Laubbäume, so dass eine ergänzende Pflanzung von 1 Laubbaum erforderlich wird.
Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Sonstiges
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um einen Sonderbau. Daher sind, gem. Art. 59 BayBO – entgegen den Vorhaben, welche nur dem vereinfachten Genehmigungsverfahren unterliegen und in bauordnungsrechtlicher Hinsicht lediglich die Abstandsflächenvorschriften zu prüfen sind (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO) – auch alle anderen bauordnungsrechtlichen Vorschriften der BayBO zu prüfen und damit Prüfungsgegenstand.
Das Gebäude ist nach Art. 48 Abs. 2 BayBO barrierefrei herzustellen. Die Barrierefreiheit ist gewahrt. Die Nutzungseinheit ist ebenerdig ohne Stufe zu erreichen. Türen und Durchgänge sind ausreichend dimensioniert. Eine zusätzliche barrierefreie Toilette ist eingeplant.
Gem. Art. 62b BayBO ist ein Brandschutznachweis erforderlich. Der Brandschutznachweis wurde vom Architekturbüro Franz am 09.03.2021 erstellt und zusammen mit dem Bauantrag eingereicht. Der Brandschutznachweis wurde vom zuständigen Brandschutzsachbearbeiter überprüft.
Aufgrund möglicher Gefahren durch erhöhte Kohlenmonoxidkonzentrationen in der Shisha-Bar werden im Rahmen des gaststättenrechtlichen Erlaubnisverfahrens Auflagen, gem. § 5 GastG erlassen. Nachdem es sich hier nicht um Gefahren handelt, welche vom Bauvorhaben an sich, sondern von den Nutzern ausgehen, werden die notwendigen Anordnungen vom gaststättenrechtlichen und nicht vom baurechtlichen Verfahren erfasst. Die Anordnungen der zuständigen Dienststelle werden neben den Planunterlagen zur Verfügung gestellt.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
