I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.07.2021, und Planänderungen, eingegangen am 19.08.2021 beantragte die KSA Liegenschafts GmbH den Umbau des Dachgeschosses mit Errichtung von 7 zusätzlichen Wohneinheiten und Anbau von Balkonen auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Ruhrstraße xxx und Danziger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Bei dem zu sanierenden Gebäude handelt es sich um einen Eckbaukörper an der Ruhrstraße und der Danziger Straße, welcher sich über zwei Flurstücke erstreckt mit einer gemeinsamen Stellplatzanlage (Garagenhof) im Innenhof. Es ist geplant, das Gebäude energetisch zu sanieren, die bestehenden Balkone zur Ruhrstraße in einer Tiefe von 2,75 m durch eine vorgesetzte, aufgeständerte Balkonanlage zu vergrößern, sowie das Dach anzuheben und hierdurch neuen Wohnraum im Umfang von 7 Wohnungen zu schaffen. Die bisherige Dachneigung erhöht sich von 27° auf 40°. Hierdurch erhöht sich die Firsthöhe von 14,00 m (Danziger Straße), bzw. 14,25 m (Ruhrstraße) auf 16,31 m, bzw. abschnittsweise 15,89 m. Im Dachgeschoss sind zur Ruhrstraße hin 3 Dachgauben, zur Danziger Straße 1 Dachgaube, zum Innenhof insgesamt 4 Dachgauben geplant.
Die 7 Wohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen 48,34 und 87,05 m². Die hierdurch zusätzlich entstehende Gesamtwohnfläche beträgt 441,94 m².
Durch eine Neuordnung der Zufahrtssituation können die meisten neu nachzuweisenden Stellplätze auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden. 3 Stellplätze müssen abgelöst werden.
Das Grün des Vorgartens entlang der Ruhrstraße und im Innenhof kann weitestgehend erhalten werden. Insgesamt sind 4 Baumpflanzungen, geplant, bzw. der Baumbestand auf der Grünfläche 1 soll erhalten bleiben.
Das Garagendach wird vollständig begrünt.
Der notwendige Kinderspielplatz kann als Kleinkinderspielplatz mit einer Teilfläche von 56 m² im Innenhof nachgewiesen werden. Die nicht nachweisbare Teilfläche im Umfang von 4 m² soll abgelöst werden.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebietes“ gemäß § 4 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:
Allgemeines Wohngebiet - WA
überbaute Grundstücksfläche: ca. 60 - 100 %
Zahl der Vollgeschosse: IV + D
geschlossene Bauweise
Satteldächer
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich der geplante viergeschossige Baukörper (IV + Dachgeschoss) entlang der Ruhrstraße und der Danziger Straße in die straßenbegleitende Blockrandbebauung der näheren Umgebung ein.
Der geplante Dachgeschossumbau fügt sich mit seinem Satteldach mit 40° in die bestehende Blockrandbebauung ein und passt sich insbesondere dem, für das Nachbargebäude (Ruhrstraße xxx) genehmigten Dachgeschossausbau an.
Die Höhe des Gebäudes (FH 16,31, bzw. 15,89 m) fügt sich ebenfalls in den Rahmen der Umgebungsbebauung ein. Die Firsthöhe überschreitet zwar die Höhe des Nachbargebäudes um 1,05 m (Ruhrstraße xxx), hält sich damit aber noch innerhalb des zulässigen Rahmens.
Änderungen in der Bauflucht oder Bautiefe ergeben sich nicht, mit Ausnahme der – im Rahmen der energetischen Sanierung – aufzubringenden Dämmung. Die Bauflucht entlang der Ruhrstraße mit einer durchgängigen Vorgartenzone mit einer Tiefe von ca. 5,5 m wird beibehalten.
Das Vorhaben fügt sich daher insgesamt in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist gemäß § 34 BauGB i.V. m. § 4 BauNVO planungsrechtlich zulässig. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 7 neue Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 7 zusätzlichen PKW-Stellplätzen. Von diesen Stellplätzen können 4 auf dem Grundstück nachgewiesen werden. Die fehlenden 3 Stellplätze können abgelöst werden, da eine Nachverdichtung im innerstädtischen Raum im öffentlichen Interesse liegt und aufgrund der begrenzten räumlichen Situation ausreichende Stellplätze nicht oder nur bedingt nachweisbar sind. Der Ablösebetrag je Stellplatz beträgt xxx €.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 neuen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 441,94 m² sind daher 9 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden, nach Schließung der zweiten Grundstückszufahrt im überdachten Bereich nachgewiesen. Sie sind mit einem Anlehnbügel auszustatten.
In der Baubeschreibung ist ausgeführt, dass in den 8 vorhandenen Garagen Leerrohre für Anschlussleitung vorbereitet sind. Bei Bedarf können somit Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge (Fahrräder und PKW) zur Verfügung gestellt werden. Die Voraussetzungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind daher erfüllt.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bzw. bei Doppelparkplätzen 5,0 m vor. Diese wird vorliegend zum Nachweis der notwendigen Stellplätze entlang der Ruhrstraße um 4,25 m überschritten. In diesem Umfang kann eine Abweichung erteilt werden.
Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die Erschließung des Baugrundstücks ist gesichert.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen, zu vereinigen oder es ist ein dingliches Geh- und Fahrtrecht zu bestellen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Im Grünbereich sind, gem. Freiflächenplan 4 standortgerechte Laubbäume, davon 3 im Vorgartenbereich zu pflanzen, bzw. zu erhalten (Grünfläche 1). Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Aufgrund des insgesamt relativ hohen Überbauungsgrades ist das Dach des Garagengebäudes extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Insgesamt wäre ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² nachzuweisen. Zur Schaffung der notwendigen Stellplätze, bzw. zur Erhaltung der Grünzonen kann lediglich ein Kleinkinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 56 m² im Innenhof nachgewiesen werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen. Die Restfläche ist mit einem Teilablösebetrag i.H.v. xxx € abzulösen. In ca. 100 m Entfernung befindet sich der Spielplatz Breslauer Platz, in ca. 150 m Entfernung der Spielplatz Großmutterwiese.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
