I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.12.2021 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Leibnizstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück mit einer Fläche von 687 m² befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“. Parallel zu diesem Bauvorhaben ist ein weiteres Gebäude auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück geplant, welches unter der BV-Nr.: xxx bearbeitet wird. Beide Gebäude nutzen eine gemeinschaftliche Tiefgaragenzufahrt, welche mittig auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtet wird.
Der Bauherr plant die Errichtung eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage mit insgesamt 7 Wohnungen.
Die Außenmaße des Gebäudes liegen bei 13,5 m x 14,2 m.
Die Grundrisse der 6 im Erdgeschoss, sowie in den 1. und 2. Obergeschossen geplanten Wohnungen sind nahezu identisch. Die Wohnungsgrößen bewegen sich im Bereich zwischen 76,7 m² bis ca. 77,9 m². Im 3. Obergeschoss ist eine Penthousewohnung mit einer Wohnfläche von ca. 155 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 617 m².
Die 9 notwendigen PKW-Stellplätzen werden in einer Tiefgarage nachgewiesen. Zusätzlich werden zwei oberirdische, barrierefreie Stellplätze geschaffen. Von den 13 geplanten Fahrradabstellplätzen sind 9 in der Tiefgarage und 4 oberirdische Stellplätze vorgesehen.
Das Gebäude verfügt über eine vom Untergeschoss bis in das 3. Obergeschoss durchgehende Aufzugsanlage. Mindestens ein Geschoss, d.h. mindestens 2 Wohnungen sind barrierefrei zugänglich. Zudem sind 2 barrierefreie Parkplätze vor dem Gebäude geplant.
Die Dachflächen und die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Insgesamt sind 3 Baumpflanzungen geplant. Für das Gesamtbauvorhaben liegt ein qualifizierter Freiflächenplan vor.
Gem. Planunterlagen ist zudem eine Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes geplant.
II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
- Allgemeines Wohngebiet (WA 12)
- Grundflächenzahl GRZ1 0,35, bzw. GRZ2 0,525
- Geschossflächenzahl GFZ 1,1
- Vollgeschosse: II bis IV
- Offene Bauweise
- Maximale Gebäudehöhe: 127,50 m.ü.NN
- Dachneigung 0° bis 10°
- Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen. Alternativ: Anlage zur Gewinnung von Solarenergie
- Je 200 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen
- Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen
Art der baulichen Nutzung
Das geplante Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten ist in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Die zulässige GRZ1 von 0,35 wird durch das Bauvorhaben mit einem Wert von 0,33 eingehalten. Gleiches gilt für die GRZ2 mit einem Wert von 0,48, bei einem zulässigen Wert bis 0,525.
Die GFZ erreicht einen Wert von 1,13 und überschreitet damit die zulässige GFZ von 1,1 um 0,03. In diesem Umfang kann eine Befreiung zugelassen werden, da diese lediglich geringfügig ist und sowohl die GRZ, wie auch die bauliche Höhe, sowie die Zahl der Vollgeschosse eingehalten werden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt weder nachbarliche Belange, noch die Grundzüge der Planung.
Es werden zulässigerweise IV Vollgeschosse errichtet. Das geplante Gebäude erreicht eine Höhe von 127,25 m ü.NN. und hält damit die festgesetzte maximale Höhe (OK 127,50 m ü.NN) ein.
Überbaubare Fläche
Der Hauptbaukörper hält sich vollständig innerhalb, des aus Baugrenzen bestehenden Baufensters. Das Treppenhaus tritt zur Straßenseite in einer Tiefe von 3,50 m aus der Gebäudefassade hervor und liegt damit zum größten Teil (2,25 m) noch innerhalb des Baufensters. In einer Tiefe von 1,25 m, bei einer Breite von 3,08 m wird das Baufenster allerdings mit einer Fläche von 3,85 m² überschritten. In diesem Umfang kann eine Befreiung von der Festsetzung der Baugrenzen gewährt werden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt weder nachbarliche Belange, noch die Grundzüge der Planung.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze, bei Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnung über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 9 PKW-Stellplätzen. Diese Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Zusätzlich werden 2 oberirdische, barrierefreie Parkplätze vor dem Gebäude errichtet.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 617 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon sind 9 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage und 4 oberirdische Stellplätze geplant.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Erschließung / Zufahrt
Die Erschließung ist des Baufeldes ist gesichert.
Die Tiefgaragenzufahrt ist exakt auf der Grenze der beiden Baugrundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider geplant. Diese Zufahrt ist mit einem gegenseitigen Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.
Die zulässige Zufahrtsbreite, gem. § 5 Abs. 1 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung wird durch den hälftigen Anteil der Tiefgaragenzufahrt überschritten, da die maximale Zufahrtsbreite bereits durch die beiden geplanten Stellplätze vor dem Gebäude ausgeschöpft wird. Hierdurch ergibt sich bei einer Breite der Tiefgaragenzufahrt von 3,55 m eine Überschreitung von ca. 1,78 m. In diesem Umfang kann eine Abweichung zugelassen werden, insbesondere, da durch die gemeinsame Nutzung mit dem Parallelbauvorhaben die Inanspruchnahme öffentlichen Raumes auf ein Minimum reduziert wird.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Bei einer Grundstücksgröße von 687 m² sind, gem. Bebauungsplan 3 Bäume zu pflanzen (ein Baum je 200 m² Grundstücksfläche). Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Dachfläche des Gebäudes ist mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von mindestens 60 m² zu errichten. Zur Sicherung der Herstellung des Spielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
