Vorbemerkung
Diese Beschlussvorlage wurde annähernd inhaltsgleich bereits im Planungs- und Verkehrssenat am 03.03.2020 beraten; da damals das betreffende Gelände jedoch als potentieller Standort für einen Neubau der Brentano-Mittelschule gesehen wurde, erfolgte hierzu keine Beschlussfassung und der Tagesordnungspunkt wurde abgesetzt. Auch von der Tagesordnung des Planungs- und Verkehrssenats am 11.11.2020 wurde die Beschlussvorlage wegen der noch offenen Schul-standortentscheidung abgesetzt.
Mittlerweile liegen sowohl die Standortanalyse für einen Neubau der Brentano-Mittelschule (vorgestellt und beraten in der Sitzung des PVS am 15.09.2020) als auch die Standortentscheidung für einen Neubau auf dem „Schulgrundstück“ im Neubaugebiet „Anwandeweg“ im Stadtteil Nilkheim vor (Beschluss des Stadtrats in der Sitzung des Plenums am 17.05.2021). Der Neubau der Brentano-Mittelschule wird zunächst bis zum Jahr 2025 ausgesetzt, dies hat auf die grundsätzliche Standortentscheidung aber aktuell keinen Einfluss.
Planungsanlass und –ziel
Die Maria-Ward-Stiftung hat im Jahr 2017 Teile ihres an der Mattstraße gelegenen Schulsportgeländes an eine private Gesellschaft verkauft. Die veräußerten Flächen werden für den Schulbetrieb (der Maria-Ward-Schule oder einer anderen Schule) nicht mehr benötigt. Aus stadtplanerischer Sicht soll und kann das Areal also aus der Gemeinbedarfsbindung für schulische Zwecke entlassen und einer neuen Nutzung zugeführt werden.
Verkauf der Fläche und andere Grundstücksgeschäfte aus der Vergangenheit
Beim Grundstücksverkauf im Jahr xxx waren Vorkaufsrechte durch die Stadt Aschaffenburg nicht auszuüben: Mit Kaufvertrag vom xxx wurden das Grundstück Fl.Nr. xxx (Schweinheimer Straße xxx, Gebäude- und Freifläche, ca. 3230qm) sowie drei Teilflächen des Grundstücks Fl.Nr. xxx (Schweinheimer Straße xxx, Freiflächen der Schulsportanlage sowie ein Teil der Grundstückszufahrt, in Summe ca. 7.570qm) veräußert.
Für die Ausübung des allgemeinen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB lagen die gesetzlichen Voraussetzungen nicht bzw. nur bedingt vor: Das bebaute Grundstück Fl.Nr. xxx ist im bisher geltenden Bebauungsplan Nr. 04/06a als „Mischgebiet“ festgesetzt, eine Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. xxx (inzwischen Fl.Nr. xxx, nicht im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung enthalten) als „Gewerbegebiet“ – solche Grundstücke sind dem Allgemeinen Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB entzogen.
Die übrigen veräußerten Teilflächen der Schulsportanlage (Fl.Nr. xxx, inzwischen Fl.Nr. xxx) sowie ein Teil der Grundstückszufahrt (jetzt Fl.Nr. xxx) sind im geltenden Bebauungsplan Nr. 04/06a als „Fläche für Gemeinbedarf: Sportanlage + schulische Zwecke“ bzw. als „Verkehrsfläche“ festgesetzt. Für diese Flächen hätte grundsätzlich ein Allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 Abs.1 Nr.1 BauGB bestanden – die Ausübung eines Vorkaufsrechts muss aber selbstverständlich der Umsetzung der konkreten Festsetzung oder wenigstens ihrer Förderung dienen. Eine von dem festgesetzten Nutzungszweck abweichende planerische Absicht rechtfertigt das Vorkaufsrecht nicht. Aus diesem Grund war von der Ausübung des Vorkaufsrechts für die betreffenden Teilflächen gesetzeskonform abzusehen.
Auch aus länger zurückliegenden Tauschgeschäften aus den Jahren xxx und xxx zwischen der Stadt Aschaffenburg und dem (damals noch) „Institut der Englischen Fräulein“ bestanden keine grundbuchlich gesicherten Vorkaufsrechte oder Ansprüche auf etwaige Rückübertragung, z.B. für den Fall eines Weiterverkaufs.
Sinn und Zweck der Bebauungsplanänderung
Im aktuell geltenden und seit dem 14.01.2005 rechtskräftigen Bebauungsplan „Nordwestlich Spessartstraße“ (Nr. 04/06a) ist nun also ein großer Teil des veräußerten Geländes als „Fläche für den Gemeinbedarf“ mit einer Zweckbestimmung für „Schule“ und / oder „sportlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ festgesetzt. Diese Bereiche sind damit planungsrechtlich zunächst einer veränderten baulichen Nutzung, z.B. für Gewerbe oder Wohnen, entzogen.
Im Sinne einer flächensparenden Stadtentwicklung soll dieses Areal aber nicht dauerhaft brach liegen, sondern für eine veränderte Nutzung zur Verfügung gestellt werden – schließlich handelt es sich um einen nahezu voll erschlossenen, vollständig im besiedelten Gebiet befindlichen innenstadtnahen Standort, der im besten Sinne einer Innenentwicklung erhebliche Potentiale für die Generierung von Gewerbeflächen, Wohnungen und auch Gemeinbedarfsflächen birgt. Die Nutzung dieser Potentiale setzt aber die Schaffung entsprechender planungsrechtlicher Grundlagen durch Änderung des Bebauungsplans voraus.
Bebauungsplanänderungsverfahren
Anwendung finden soll hierfür das Verfahren nach § 13a BauGB für „Bebauungspläne der Innenentwicklung“. Dieses Instrument gibt das Baugesetzbuch den Kommunen bewusst für die „Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung“ (§ 13a Abs.1 BauGB) an die Hand. Auch andere Voraussetzungen für die Anwendbarkeit dieser Verfahrensart sind vorliegend erfüllt (z.B. bebaubare Grundfläche weniger als 20.000qm, keine Beeinträchtigung von „Natura 2000“-Gebieten im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes).
Geltungsbereich und Eigentum
Der Geltungsbereich des ca. 1,25 ha großen Plangebietes umfasst die Grundstücke aus der Gemarkung Aschaffenburg mit den Flurnummern 6284/1, 6284/2, 6284/4, 6284/6, 6251/6, 6251/10 sowie Teilflächen aus den Grundstücken Fl.Nr. 6247 und 6251.
Bei den Grundstücken 6247 und 6251 handelt es sich um öffentliche Verkehrs- und Grünflächen (Mattstraße und Grünanlage der Ringstraße), die anteilig in den Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung einbezogen werden und im Eigentum der Stadt Aschaffenburg stehen.
Auch die Grundstücke Fl.Nr. 6251/6+10 sind Eigentum der Stadt Aschaffenburg; hier handelt es sich um eine (nicht mehr benötigte) Tartan-Laufbahn für den Schulsport.
Alle übrigen Grundstücke im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung sind Privateigentum.
Aktuell bestehendes Planungsrecht
Der aktuell noch geltende Bebauungsplan „Nordwestlich Spessartstraße“ (Nr. 04/06a) trifft für den zu ändernden Bereich folgende Festsetzungen:
- bisher für den Schulsport reservierte Flächen (Fl.Nr. 6248/4, 6251/6, 6251/10) sind festgesetzt als „Fläche für den Gemeinbedarf“ mit einer Zweckbestimmung für „Schule“ und/ oder „sportlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“
- die bestehende Zufahrt von der Schweinheimer Straße (Fl.Nr. 6248/2, 6248/6) ist festgesetzt als „private Verkehrsfläche und Stellplätze“
- das mit dem Gebäude „Schweinheimer Straße 17a“ bebaute Grundstück (Fl.Nr. 6248/1) ist festgesetzt als „Mischgebiet“ mit Baurecht für eine deutlich stärkere bauliche Nutzung (GRZ 0,6/ GFZ 1,2/ bis III Vollgeschosse plus Dach). Für dieses Grundstück wurde im Jahr 2016 ein Bauvorbescheid für den Bau eines „Übergangswohnheims für psychisch beeinträchtigte Menschen mit Werkstatt für Arbeitstherapie“ erteilt; zu einer Konkretisierung der Planung oder gar zur Realisierung kam es nicht, die Geltungsdauer des Vorbescheids (3 Jahre) ist inzwischen verstrichen.
- die anteilige Fläche der Mattstraße (Fl.Nr. 6247 tlw.) ist festgesetzt als „öffentliche Parkfläche“ (Pkw-Stellplätze) mit Integration zu erhaltender Bäume
- die anteilige Fläche der Grünanlage der Ringstraße (Fl.Nr. 6251 tlw.) ist festgesetzt als „Straßenbegleitgrün“ und als „Verkehrsfläche“ (= Fuß- und Radweg).
Das Grundstück Fl.Nr. 6248/4 ist (u.a.) Gegenstand eines baurechtlichen Bescheids vom 02.10.2018 zu einem „Baumfällantrag für Laub- und Nadelbäume“. In diesem Bescheid ist festgelegt, welche Ersatzpflanzungen für zu fällende bzw. gefällte Bäume zu tätigen sind und welche von den vorhandenen Bäumen zu erhalten sind.
Der Flächennutzungsplan 2030 mit integriertem Landschaftsplan stellt das zu überplanende Areal abschnittsweise als „gemischte Baufläche“, als „Gemeinbedarfsfläche: Schule“ und als „Grünfläche“ dar. Da Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sein müssen, ist der FNP voraussichtlich nach Abschluss des Bebauungsplanänderungsverfahrens nach § 13a Abs.2 Nr.2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen („Gemeinbedarfsfläche: Schule“ wird zu „gemischte Baufläche“).
Städtebauliche Konzeption
Städtebaulich soll im Plangebiet eine gemischte Nutzung mit Gewerbe- und Büroflächen, Sozial- und Gemeinbedarfsnutzungen (Unterbringung einer dreigruppigen Kindertagesstätte) und Wohnen im Geschossbau ermöglicht werden. Im Sinne einer flächensparenden Bodennutzung wird bei maximal fünfgeschossiger Bauweise ein mischgebietstypischer oberirdischer Überbauungsgrad von höchstens 60% angestrebt, weitergehende Unterbauungen z.B. durch Tiefgaragen sind mit einer entsprechenden Erdüberdeckung und Intensivbegrünung zu versehen. Durch extensive Dachbegrünungen sind weitere positive Effekte für das Kleinklima und den Rückhalt von Niederschlagswasser zu erzielen. Die Geschossflächenzahl soll maximal 1,6 betragen, was für diesen innenstadtnahen Standort eine angemessene Dichte erlaubt. Die verkehrliche Anbindung für den motorisierten Verkehr ist von der Schweinheimer Straße und von der Mattstraße aus möglich, für Fußgänger und Radfahrer ist eine hervorragende Anbindung an das Fuß- und Radwegenetz entlang der Ringstraße und über die Grünbrücke in Richtung Innenstadt („Brentano-Achse“) gegeben.
Die „xxx“ mit Sitz in der xxx in Aschaffenburg als Investor und privater Grundstückseigentümer der Fl.Nr. xxx (Gemarkung Aschaffenburg) hat für das „Areal Maria-Ward-Schule“ ein Nutzungs- und Bebauungskonzept entwickelt und das Planungsbüro xxx“ aus Gießen mit dem Planentwurf beauftragt. Dieses Konzept ist in seinen Grundzügen mit dem Stadtplanungsamt vorabgestimmt und steht grundsätzlich im Einklang mit den städtebaulichen Zielen, die mit der Bebauungsplanänderung verfolgt werden. Unabhängig davon sind im Bebauungsplanänderungsverfahren private und öffentliche Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen, das Verfahren ist ergebnisoffen und es besteht kein Anspruch darauf, dass das Verfahren zu einem bestimmten Ergebnis führt.
Das vorliegende Nutzungs- und Bebauungskonzept mit Datum vom 27.01.2020 hat folgenden Inhalt:
• Vier Baukörper in offener Kammstruktur bieten Raumangebote für eine dreigruppige Kindertagesstätte, für ca. 130 Wohnungen (davon ca. 85 Ein- bis Zweizimmerwohnungen und ca. 45 Drei- bis Fünfzimmerwohnungen) sowie für Büro- und Gewerbeflächen. Konzeptionell überplant ist auch die in kommunalem Eigentum stehende Laufbahn (Fl.Nr. 6251/6+10), die nicht mehr für schulsportliche Zwecke benötigt wird und von der Stadt Aschaffenburg an den Investor verkauft werden soll.
• Zentrale Figur des Bebauungskonzepts ist ein rahmensetzender, L-förmiger Riegel, der das Areal nach Norden zur Ringstraße fünfgeschossig (IV + Staffelgeschoss) begrenzt und nach Westen einen viergeschossigen (III + Staffelgeschoss) Schenkel ausbildet. Dieser Baukörper soll gemischte Nutzungen aufnehmen: Am östlichen Ende, zur Mattstraße, eine dreigruppige Kindertagesstätte, am westlichen Rand über mindestens drei Geschosse gewerblich nutzbare Büroflächen, und im übrigen Wohnungen.
• Bei den drei kleineren Gebäuden im Inneren des Areals handelt es sich um maximal viergeschossige (III + Staffelgeschoss) Wohnbauten.
• Erschlossen ist das Areal von zwei Seiten, nämlich von Westen über die vorhandene Zufahrt, die von der Schweinheimer Straße rechtwinklig abzweigt, und von Osten über die Mattstraße. Grünanlage und Fuß-/Radweg entlang der Ringstraße bleiben in ihrer Funktion unverändert, für Fußgänger und Radfahrer bietet sich aber die günstige Möglichkeit, das Neubauareal direkt vom vorhandenen Fuß-/Radweg zu erreichen.
• Notwendige Parkplätze für Pkw (nach aktuellem Stand voraussichtlich ca. 200 Stück) werden vorrangig in zwei Tiefgaragen unterzubringen sein; eine kleinere Tiefgarage mit ca. 60 Stellplätzen ist von der Mattstraße aus erreichbar, und eine größere Tiefgarage mit ca. 110 Stellplätzen von der Schweinheimer Straße. Die Tiefgaragen werden einen großen Teil des Geländes unterbauen, weitere Stellplätze sind oberirdisch angeordnet.
• Die städtebaulich wichtige Durchgrünung des Gebiets wird abgesehen von den verbleibenden „echten“ Grünflächen durch Intensivbegrünung der „Höfe“ auf der Tiefgarage und ergänzend durch (extensive) Begrünung der flachen Hausdächer zu gewährleisten sein.
• In der Freiflächenplanung vollständig berücksichtigt werden die Bäume, die gemäß Bescheid vom 02.10.2018 zu erhalten bzw. zu pflanzen sind.
Die Entwurfsalternative vom 31.01.2022 zeigt die Möglichkeit, bei annähernd gleichbleibender städtebaulicher Figur die dreigruppige Kindertagesstätte im westlichen Gebäuderiegel anstatt an der Mattstraße unterzubringen. Daraus ergäben sich folgerichtig auch gewisse Veränderungen in der Freiflächengestaltung, der Zufahrt und der Parkierung.
Der Eigentümer bietet der Stadt Aschaffenburg darüber hinaus an, in dem derzeit als Mischgebiet festgesetzten Grundstücksteil Schulräume zu bauen und an die Stadt Aschaffenburg zu vermieten. Die Schulräume könnten sowohl für die Erfordernisse der Brentano-Mittelschule als auch der Brentano-Grundschule zur Verfügung gestellt werden.
Ein im Bebauungsplanänderungsverfahren wichtiger und zu beachtender Belang wird der Immissionsschutz sein: Infolge der von der Gießerei der „xxx“ an der Schweinheimer Straße (zum Unternehmensverbund der xxx gehörig) ausgehenden Geruchs- und Gewerbelärmbelastung und der insbesondere von der Ringstraße einwirkenden Verkehrsgeräusche sind gutachterliche Untersuchungen und ggf. planerische bzw. bauliche Maßnahmen erforderlich, damit die Einhaltung der für Mischgebiete geltenden Richt- und Grenzwerte sichergestellt wird. Die Gießerei der „xxx“ genießt Bestandsschutz und darf durch evtl. heranrückende Nutzungen nicht in ihrem Fortbestand gefährdet werden.
Gemäß vorliegendem Nutzungs- und Bebauungskonzept handelt es sich bei den ca. 130 Wohnungen nicht um Wohnungen mit Sozialbindung. In Ausübung ihrer Planungshoheit kann die Kommune in Bebauungsplänen jedoch Flächen bestimmen, „auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichten werden dürfen“ (§ 9 Abs.1 Nr.7 BauGB). Wenn der Stadtrat dies verlangt, kann eine solche Festsetzung in einen für den nächsten Verfahrensschritt zu erstellenden Bebauungsplanentwurf aufgenommen werden. Daraus ergäbe sich für einen Bauherrn die Pflicht, die entsprechenden Gebäude nach dem Standard der Wohnungsbauförderung zu errichten; eine spätere Vermietung als preisgebundener Wohnraum oder gar eine Preisbindung selbst können im Bebauungsplan nicht vorgegeben werden – dies entzieht sich dem Regelungsgehalt der Bauleitplanung. Allerdings kann ergänzend mit dem Grundstückseigentümer bzw. Bauherrn verhandelt und in einem städtebaulichen Vertrag festgeschrieben werden, dass bestimmte Wohnungen nur als preisgebundener Wohnraum vermietet werden dürfen.
Städtebaulicher Vertrag
Flankierend zum Bebauungsplanänderungsverfahren wird zwischen privatem Grundstückseigentümer / Investor und der Stadt Aschaffenburg ein städtebaulicher Vertrag zu schließen sein. Hierin werden verpflichtend die Errichtung der Kindertagesstätte und ggf. Modalitäten zum Betrieb geregelt. Weiterhin können Anforderungen zum Wohnungsanteil und zum „Wohnungsmix“, zu Wohnungsstandards (z.B. den Förderkriterien der sozialen Wohnraumförderung entsprechend) oder auch zur Mietpreisbindung definiert werden.
Auch eine eventuelle Übernahme von Folgekosten durch den Investor ist hier zu verankern: dabei geht es in erster Linie um die Übertragung von Planungs- und Gutachterkosten, aber ggf. auch um finanzielle Beteiligung an infrastrukturellen Maßnahmen (hierzu zählt die Kindertagesstätte, denkbar sind aber auch Lärmschutzmaßnahmen oder Anpassungsarbeiten an Straßen, Wegen und Leitungsmedien).
Klimarelevanz
Insgesamt wird unter Anwendung des „Bewertungsschemas nach KÖP“ eingeschätzt, dass sich die Bauleitplanung „Änderung des Bebauungsplans für das Gebiet ‚Nordwestlich Spessartstraße‘ [Nr. 04-06a – 2. Änderung]“ teilweise klimarelevant auswirkt. Berührt sind die beiden Handlungsfelder „Gebäude & erneuerbare Energien“ sowie „Mobilität“.
Handlungsfeld Gebäude & erneuerbare Energien:
Durch die Bebauungsplanänderung wird nicht gänzlich neu Baurecht geschaffen, sondern bestehendes Baurecht wird verändert. Durch eine mögliche höhere Dichte kann mehr gebaut werden. Dies setzt allerdings voraus, dass das Bebauungsplanänderungsverfahren tatsächlich abgeschlossen und das geschaffene Baurecht auch genutzt wird - der aktuell anstehende Beschluss zur Einleitung des Bebauungsplanänderungsverfahrens allein schafft keine Rechtsverbindlichkeit und entfaltet für sich auch keine Klimarelevanz. Perspektivisch wird das Vorhaben als wenig klimarelevant eingestuft: Den negativen Effekten des generellen Flächenverbrauchs stehen positive Effekte der "Innenentwicklung" gegenüber: Vorhandene Infrastruktur wird effektiver genutzt, wodurch ein erhöhter Flächenverbrauch an anderer Stelle vermieden wird - es sei denn, eine Stadtentwicklung durch Veränderung und/oder Neuschaffung von Bauflächen wird generell unterbunden. Eine Quantifizierung evtl. durch die Bauleitplanung ermöglichter zusätzlicher Treibhausgase ist nicht leistbar.
Handlungsfeld Mobilität:
Zunächst gilt hier das Gleiche wie für das „Handlungsfeld Gebäude & erneuerbare Energien“ (siehe oben).
Durch eine veränderte bauliche Nutzung des Standorts verändert sich auch das Verkehrsaufkommen innerhalb der Kommune. Generell erzeugen neu bebaute und genutzte Flächen zusätzlichen Ziel- und Quellverkehr - im Wesentlichen handelt es sich dabei aber um die bloße Verlagerung von Verkehrsströmen, weniger um einen echten Zuwachs. Eine "Innenentwicklung" trägt dabei maßgeblich zur Vermeidung von Verkehr bei und fördert die Nutzung nicht motorisierter Verkehrsmittel. So zeichnet sich der Standort des "Maria-Ward-Geländes" nordwestlich der Spessartstraße gerade durch seine für Fußgänger und Radfahrer günstige Anbindung an die Innenstadt aus. Insgesamt ist mit geringen Auswirkungen auf das Verkehrsaufkommen zu rechnen; quantifiziert werden kann dies vorliegend nicht. Aufgrund der stadträumlichen Lage wird jedenfalls die Nutzung nicht motorisierter Verkehrsmittel begünstigt.
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung
Der nächste Verfahrensschritt nach der Einleitung des Bebauungsplan-Änderungsverfahrens ist die Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB.
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung kann trotz der Beschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie durchgeführt werden. Bei Billigung des städtebaulichen Konzepts vom 27.01.2020 soll die Unterrichtung der Bürgerschaft vorrangig durch digitale Informations- und Beteiligungsformen erfolgen (Veröffentlichung im Internet, Schriftverkehr und Abgabe von Stellungnahmen per e-mail bzw. über ein Beteiligungsportal). Flankierend werden die Konzeptentwürfe auch in Papierform mind. drei Wochen im Rathaus ausgehängt und können nach entsprechender Terminvereinbarung dort eingesehen und erörtert werden.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden um schriftliche Stellungnahme ersucht. Dieser Verfahrensschritt bedarf keiner besonderen Verfahrensweise aufgrund der Corona-Pandemie.
