I.
Die Bauvoranfrage zum Neubau eines Möbelhauses auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Leider, Niedernberger Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Möbel Kempf GbR wird wie folgt beantwortet:
A. Die Fragestellungen des Bauherrn zur Bauvoranfrage lauten:
1a. Ist eine Grundstücksneuordnung möglich, wenn sich die beteiligten Parteien einig sind und ein gleichberechtigter Zugang zu den Grundstücken von dem Wendehammer in der Niedernberger Straße (Städtische Straße) erfolgen kann?
1b. Ist es denkbar, dass der geplante Mobile Markt mit an einige der geplanten redundanten Systeme im best. Möbelhaus und dessen Erweiterung unterirdisch angeschlossen werden kann (z.B. Löschwassertanks, Schichtenspeicher bzw. Pufferspeicher der Heizungsanlage)?
1c. Können die geplanten Stellplätze für das bestehende Gebäude und dessen geplanter Erweiterung und dem neuen Mobile Markt (auch mit der Büro- und Praxisnutzung im DG) als Nutzungseinheit nachgewiesen werden?
2. Ist auch Einzelhandel, Büro- und/oder Praxisnutzung dort denkbar und zulässig?
Insbesondere ein Möbelmarkt und kein Supermarkt oder Discounter!
3. Ist es vorstellbar und zulässig das Gebäude nicht in offener Bauweise sondern
entsprechend den eingereichten Planunterlagen (ca. 60 m x 80 m) auszuführen?
4. Können die Abwässer aus der neuen Grundstücksnutzung (dazu gehören
auch die bekiesten und bepflanzten Flachdächer, die die Niederschläge zeitversetzt wieder abgeben) ebenso in die bestehende Kanalisation eingeleitet werden?
Mit der Einbeziehung der neuen Grünstreifen wäre dies eine nicht geringe Minderung der Abwassermenge im Vergleich zum Bestand (ca. 1/3 weniger).
5. Durch die Veränderungen im Konsumverhalten verändern sich auch die
Anforderungen an die Gebäude und deren Nutzung (Internethandel).
Aber auch nicht beeinflussbare Umstände können, wie in den vergangenen 2 Jahren,
das Kaufverhalten verändern.
Ist das geplante Bauvorhaben in dieser Form genehmigungsfähig?
B. Die Fragen werden wie folgt beantwortet:
Zu Frage 1a:
Bei der Grundstücksneuordnung handelt es sich um eine rein zivilrechtliche Angelegenheit. Baurechtliche Teilungsgenehmigungen nach dem Baugesetzbuch sind rechtlich nicht mehr vorgeschrieben und damit erforderlich. Allerdings ist bei solchen Grundstücksneuordnungen zu beachten, dass für alle neu gebildeten oder verbleibenden Grundstücke die Erschließung gesichert sein muss und öffentlich-rechtliche Vorgaben (z.B. Abstandsflächenvorschriften etc.) nicht verletzt werden dürfen.
Durch den geplanten neuen Grenzverlauf hätte das Grundstück Fl.-Nr.: xxx mit Fl.-Nr.: xxx, Gem. Leider keinen direkten Anschluss mehr an die Niedernberger Straße. Insofern wäre die Erschließung der Grundstücke nicht mehr gesichert. Durch dingliche Sicherung entsprechender Geh- und Fahrtrechte und Eintragung im Grundbuch könnte die Erschließung auf andere Weise gesichert werden. Gleiches gilt für die Sicherung sämtlicher Ver- und Entsorgungsleitungen.
Zu Frage 1b:
Planungsrechtlich ist eine eventuell unterirdische Verbindung (z.B. Ver- und Entsorgung) verschiedener Gebäude und Liegenschaften nicht von Belang. Sind davon auch öffentliche Flächen (z.B. Straßen) berührt, erfordert dies eine Beteiligung und Abstimmung mit dem Tiefbauamt als Straßenbaulastträger, sowie den Abschluss entsprechender Nutzungsvereinbarungen hierzu. Soweit Drittgrundstücke betroffen sind, ist eine dingliche Sicherung der Kanal- bzw. Leitungsrechte in Abstimmung mit dem Eigentümer erforderlich.
Die Feuerwehr Aschaffenburg hat zum angefragten Sprinklervorlagenbehälter folgende Auskunft erteilt:
„Es ist grundsätzlich möglich, den vorhandenen Sprinklervorlagenbehälter auch für den geplanten Neubau zu nutzen, da der Lastfall Brand immer nur einmal anzusetzen ist. Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Inhalt des Behälters auch für das neu entstehende Risiko ausreicht und bei VdS-Anlagen der jeweilige Sachversicherer auch zustimmt.“
Ergänzend hierzu wird die gestellte Frage folgendermaßen beantwortet:
Grundsätzlich wäre es möglich mit entsprechenden Dienstbarkeiten (auch zugunsten der Stadt Aschaffenburg) einige der geplanten redundanten Systeme unterirdisch anzuschließen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Systeme dafür dimensioniert sind, und die jeweiligen Prüfsachverständigen für den Brandschutz und die sicherheitstechnischen Anlagen (nach SPrüfV) - jeweils für beide Objekte - damit auch einverstanden sind und die notwendigen Bescheinigungen dazu ausstellen werden.
Zu Frage 1c:
Grundsätzlich ist ein Stellplatznachweis in jedem einzelnen Baugenehmigungsverfahren und für jedes Objekt, wie auch für die unterschiedlichen Nutzungen einzeln erforderlich. Dies schließt allerdings nicht aus, bestehende oder geplante Stellplätze auf unmittelbaren Nachbargrundstücken, auch anderer Bauvorhaben in diese Betrachtung einzubeziehen. Dies setzt allerdings voraus, dass diese einzubeziehenden Stellplätze nicht bereits für einen anderen Stellplatznachweis verplant sind und diese Stellplätze in unmittelbarer Nähe zur Verfügung stehen. In diesem Fall wäre ein Gesamtstellplatznachweis für alle einzubeziehenden Objekte und deren Stellplätze möglich. Soweit sich nachgewiesene Stellplätze auf eigenständigen Grundstücken befinden ist eine dingliche Sicherung und damit Bindung an das jeweilige Objekt notwendig. Entsprechende Nachweise sind im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Fachmärkte je 25 m² Verkaufsfläche 1 PKW-Stellplatz zu errichten. Bei einer geplanten Verkaufsfläche von 8.300 m² für den Mobile Markt ergibt sich ein Bedarf von 332 PKW-Stellplätzen. Hinzu kommen für Büroräume je 1 Stellplatz je 40 m² Nutzfläche, für Lagerräume je 1 Stellplatz je 3 Beschäftigte, für den Restaurantbereich je 1 Stellplatz je 10 m² Nettogastraumfläche.
Hinsichtlich der Verkaufsfläche des Möbelhauses handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit einer deutlich geringeren Besucherdichte als bei klassischen Fachmärkten, Einkaufszentren, SB-Warenhäuser oder Lebensmittel-Discountmärkten. Gem. § 2 Abs. 4 GaStAbS kann die Anzahl der Stellplätze erhöht oder vermindert werden, wenn in der besonderen Situation des Einzelfalls das Ergebnis im Missverhältnis zum speziellen, tatsächlichen Bedarf steht.
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist nachzuweisen, in welchem Umfang, z.B. abgeleitet aus den Besucherzahlen ein voraussichtlicher Stellplatzbedarf besteht. In der Bewertung durch die Genehmigungsbehörde werden Vergleichsfälle, z.B. bisher genehmigte Möbelhäuser, Bau- und Gartenmärkte einbezogen. Eine verbindliche Aussage, ob und in welchem Umfang eine Reduzierung der Stellplätze erfolgen kann, wird erst im Baugenehmigungsverfahren, nach Vorlage entsprechender Nachweise erfolgen können.
Die Errichtung der notwendigen Fahrradabstellplätze ist ebenfalls im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Für Fachmärkte ist je 120 m² Verkaufsfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Vorliegend wären daher alleine für den Mobile Markt 70 Fahrradabstellplätze erforderlich. Auch hier ist eine Reduzierung der nachzuweisenden Fahrradabstellplätze in der bei Beurteilung der PKW-Stellplätze genannten Form möglich.
Zudem sind die folgenden Hinweise zu beachten:
- Die Stellplätze sind gemäß § 5 Abs. 6 GaStAbS zu planen.
- Somit ist die vorgesehene Stellplatzeinteilung mit Baumscheiben diagonal über vier Stellplätze, welche damit verkleinert werden, und ohne zusammenhängende Grünflächen nicht genehmigungsfähig.
- Nach den genannten Vorgaben ist stattdessen nach jedem 4. Stellplatz mindestens ein großkroniger Laubbaum auf einer Baumscheibe von mind. 6 m² Fläche zu pflanzen. Zusätzlich sind die Stellplätze mit zusammenhängenden Grünelementen zu gestalten.
Zu Frage 2:
Eine Büro- und Praxisnutzung ist im festgesetzten Gewerbegebiet allgemein zulässig.
Großflächiger Möbeleinzelhandel zum Verkauf an Endverbraucher ist im festgesetzten Gewerbegebiet dagegen nicht zulässig. Da im Bebauungsplan die Festsetzung „Gewerbegebiet (GE)“ textlich um den Ausschluss der Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben präzisiert wird, ist planungsrechtlich auch eine Befreiung von dieser Festsetzung nicht statthaft, da hierdurch die Grundzüge der Planung berührt werden.
Die Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs löst einen „Planungsbedarf“ aus und setzt die bauleitplanerische Ausweisung eines Sondergebiets im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO voraus. Vorliegend bedürfte es der Änderung des Flächennutzungs- und des Bebauungsplans.
Ergänzende Hinweise zum Einzelhandel am Standort:
Gemäß Angaben in den Antragsunterlagen ist für die Möbelhäuser Kempf und Mobile eine Verkaufsfläche von insgesamt ca. 39.000 m² geplant, davon 2.000 m² Erweiterung Möbel Kempf und 8.300 m² Neubau Mobile.
Abgesehen von der planungsrechtlichen Unzulässigkeit des großflächigen Einzelhandels im Gewerbegebiet liegt diese Gesamtgröße der Möbel-Verkaufsfläche weit über der im Bebauungsplan benachbart für das „Sondergebiet“ (Möbel Kempf) festgesetzten Obergrenze.
Auch im „Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept“ (Stadt Aschaffenburg / BBE Handelsberatung GmbH, September 2010) liegt die für den „Kompetenzbereich living“ am Standort Niedernberger Straße taxierte Verträglichkeitsschwelle bei 29.000 m² Verkaufsfläche. Insofern steht auch eine bauleitplanerische Handlungsoption zunächst unter der zwingenden Voraussetzung, dass die höhere Landesplanungsbehörde bei der Regierung von Unterfranken eine positive Stellungnahme zum Bauvorhaben und zur erzielbaren Gesamtverkaufsfläche am Standort abgibt. Nur dann kann davon ausgegangen werden, dass die Verkaufsflächenerweiterung keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Gemeinden hat – auf dieser Basis wäre ein Einstieg in die Bauleitplanung denkbar, wobei das Planverfahren ergebnisoffen bleibt.
Zu Frage 3:
Das Bauvorhaben (und auch bereits der Bestand) entspricht aufgrund der Gebäudelänge von mehr als 50 m und der Einhaltung von Grenzabständen weder der offenen, noch der geschlossenen Bauweise. Diese „abweichende Bauweise“ ist ortstypisch und städtebaulich vertretbar – eine Befreiung von der festgesetzten „offenen Bauweise“ kann in Aussicht gestellt werden.
Zu Frage 4:
Eine gesicherte Erschließung ist Grundbedingung für die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Hinsichtlich der Ableitung des Schmutz- und Niederschlagswassers ist im Rahmen des Antragsverfahrens zur Erlangung der Entwässerungsgenehmigung, gem. § 10 der städtischen Satzung für die öffentliche Entwässerungseinrichtung der Stadt Aschaffenburg (Entwässerungssatzung - EWS) zu entscheiden. Einzelheiten sind mit dem Tiefbauamt, als zuständige Dienststelle abzustimmen.
Laut der Unteren Wasserbehörde ist das anfallende und gesammelte Niederschlagswasser gemäß § 55 Abs. 2 WHG vorrangig ortsnah zu versickern. Ist eine Versickerung nicht möglich (z.B. auch aufgrund von einschlägigen Verboten der Wasserschutzgebietsverordnung), sind diesbezügliche Einzelheiten ebenfalls mit dem Tiefbauamt, als zuständige Dienststelle abzustimmen.
Das Vorhaben liegt in der Wasserschutzzone III. Die Untere Wasserbehörde teilte hierzu mit, dass, soweit das Vorhaben innerhalb des Wasserschutzgebiets zum Liegen kommen sollte, die Verbote und Anforderungen der Wasserschutzgebietsverordnung in ihrer jeweils gültigen Form eingehalten werden müssen. Sollte das Vorhaben oder Teile davon nicht innerhalb des Wasserschutzgebietes liegen, sich aber dennoch auf den Einwirkungsbereich der Trinkwasserbrunnen der AVG einwirken (Einwirkungsbereich), ist nachzuweisen, dass hiervon keine nachteiligen Auswirkungen für die Brunnen und das Grundwasser ausgehen. Werden die vorgenannten Bestimmungen und Anforderungen nachweislich eingehalten, ist die Ausführung des Bauvorhabens aus wasserrechtlicher Sicht grundsätzlich zulässig.
Zu Frage 5:
Planungsrechtlich ist der Neubau eines Möbelhauses mit ca. 8.300 m² Verkaufsfläche im festgesetzten Gewerbegebiet gem. § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO derzeit nicht zulässig.
Da im Bebauungsplan die Gewerbegebiet-Festsetzung textlich um den Ausschluss der Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben präzisiert wird, ist planungsrechtlich auch eine Befreiung von dieser Festsetzung nicht statthaft, da die Grundzüge der Planung berührt werden (vgl. Ziffer 2).
Die Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs löst einen „Planungsbedarf“ aus und setzt die bauleitplanerische Ausweisung eines Sondergebiets im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO voraus.
Alle anderen Fragen aus der Bauvoranfrage stehen zunächst hinter der grundsätzlichen Unzulässigkeit des Bauvorhabens zurück.
II. Angaben zur Klimawirkung:
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Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
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wenig klimarelevant
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teilweise klimarelevant
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sehr klimarelevant
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[ x ] keine weiteren Angaben erforderlich
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[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen
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[ ] ausführliche Erläuterung
in den Begründungen
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Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)
III. Angaben zu den Kosten:
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Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
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ja [ ]
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nein [ x ]
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Sofern Kosten entstehen:
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Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
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ja [ ]
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nein [ x ]
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Es entstehen Folgekosten
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ja [ ]
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nein [ x ]
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Häufigkeit der Folgekosten
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einmalig
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wiederkehrend
[ ]
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