I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.09.2022 beantragte die Firma Sebold Entwicklungs GbR den Teilabbruch und Neubau einer Hallenanlage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Hafenrandstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 5.281 m².
Geplant ist eine bestehende Lagerhalle zum Teil abzubrechen und an gleicher Stelle eine neue Lagerhalle mit einer Grundfläche von 2.056 m² und einem Bruttorauminhalt von 20.322 m³ zu errichten. Die geplante Lagerhalle verfügt über ein Flachdach, die Oberkante der Hallenanlage bemisst sich auf 10,60 m.
Die Erschließung der 24 Pkw-Stellplätze auf dem Gelände erfolgt über die Lauestraße. Weitere 17 Pkw-Stellplätze werden direkt über die Hafenrandstraße angefahren. Die Erschließung der LKW Verladestationen erfolgt über die Hafenrandstraße.
Die geplante Hallenanlage ist als Lager- und Fertigungsstätte geplant.
Nicht überbaute Flächen werden begrünt und mit Bäumen dauerhaft bepflanzt. Insgesamt werden 19 Bäume gepflanzt, wovon einer bereits vorhanden ist.
Die Bayernhafen GmbH & Co. KG hat dem Vorhaben als Hafenbetreiberin und Eigentümerin des Grundstücks sowie der Nachbargrundstücke mit Schreiben vom 09.08.2022 zugestimmt.
Das Bauvorhaben wurden in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates am 07.12.2022 behandelt. Die Zustimmung zum Bauvorhaben wurde hier, wegen der Überschreitung der östlichen Baugrenze um 2 m abgelehnt.
Die Planung wurde, gem. den Vorgaben des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates geändert, insbesondere wurde der Baukörper auf der Ostseite um 2 m, zur Einhaltung der Baugrenze reduziert. Gleichzeitig wurde der Baukörper auf der Nordseite um 1 m gekürzt. Stattdessen ist jetzt eine Überbauung der südöstlich gelegenen LKW-Zufahrt geplant. Durch die Umplanung wird die Baugrenze eingehalten und die Überschreitung der GRZ II auf 0,03 reduziert. Zudem wurde die Stellplatzanlage im nordöstlichen Grundstücksbereich geändert.
II.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 13/1 für das Gebiet zwischen Ruhlandstraße, Augasse und Hafenrandstraße, 1. Änderung. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
- GE – Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO
- nicht zulässig sind die Nutzungen unter § 8 Abs. 2 Nr. 3-4 BauNVO
- die Nutzung unter § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ist nur ausnahmsweise und selbst dann höchstens bis zu zwei Wohnungen pro Betrieb möglich
- die Nutzung unter § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ist selbst ausnahmsweise nicht zulässig
- GRZ 0,8
- GFZ 2,4
- offene Bauweise
- Baugrenzen
- Max. Firsthöhe = 20 m
- Zahl der Vollgeschosse = II – IV
- max. Höhe der Einfriedung = straßenseitig 1,80 m / seitlich und rückwärtig 2,00 m
- Stellplätze = zulässige Stellplätze vor der Bauflucht sind in wasserdurchlässiger Weise herzustellen
III.
Bauplanungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Art der baulichen Nutzung
Der Neubau der Hallenanlage als Lager- und Fertigungsstätte ist im Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Im Bestand bleibt ein Gebäude mit einer Grundfläche von 983 m² erhalten. Mit der Neubaumaßnahme erhöht sich die Gebäudegrundfläche um 2.056 m² auf 3.039 m². Die Grundstücksfläche liegt bei 5.281 m².
Dies entspricht einer GRZ I von 0,58. Damit hält das Vorhaben die Festsetzung des Bebauungsplanes mit einer GRZ von 0,8 ein.
Die GRZ II erreicht einen Wert von 0,83. Dies entspricht einer übersteigenden Fläche von 160 m². Gem. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist zwar, bei der Berücksichtigung von Garagen, Stellplätzen, Nebenanlagen, etc. eine Überschreitung der festgesetzten GRZ um bis zu 50 % zulässig, allerdings ist die Überschreitung auf ein Höchstmaß einer GRZ II von 0,8 beschränkt.
Von dieser Überschreitung kann befreit werden, da das Bauvorhaben insgesamt eine geringere Flächenversiegelung im Vergleich zur Bestandssituation aufweist. Daraus ergibt sich jedoch die Auflage, den Grünflächenanteil im Umfang der Darstellungen im Freiflächenplan umzusetzen. Die Baumauswahl und der Abstand zwischen den Bäumen ist im Vorfeld mit dem Gartenamt abzustimmen. Des Weiteren sind die neu zu errichtenden PKW-Stellplätze in wasserdurchlässiger Weise herzustellen. Die Dachfläche ist entweder vollflächig extensiv zu begrünen oder vollflächig mit einer Photovoltaik-Anlage zu belegen (mit Ausnahme der Wartungswege und sonstiger technisch notwendiger Anlagen).
Geschossflächenzahl
Das Bauvorhaben erreicht eine Geschossfläche von 4.180 m². Hieraus ergibt sich eine GFZ von 0,79. Nachdem der Bebauungsplan eine GFZ bis 2,4 zulässt, wird diese Festsetzung durch das Bauvorhaben eingehalten.
Gebäudehöhe
Die Oberkante der Hallenanlage bemisst sich auf 10,60 m und liegt damit im zulässigen Bereich, d.h. unter 20 m.
Überbaubare Fläche
Der Bebauungsplan setzt Baugrenzen gem. § 23 Abs. 3 BauNVO fest, diese befinden sich 5 m hinter der Grundstücksgrenze. Die Hallenanlage sollte ursprünglich bis auf 3 m an die Grundstücksgrenze zur Lauestraße (südöstliche Gebäudekante) hin errichtet werden. Damit wäre die Baugrenze in diesem Bereich um ca. 2 m überschritten worden.
In der aktuell vorliegenden Neuplanung wird die Baugrenze eingehalten.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Büro- und Verwaltungsräume je 40 m² Nutzfläche ein PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Nutzfläche von ca. 36,55 m² für Büroräume ergibt sich ein Bedarf von einem KFZ-Stellplatz. Für Lagerräume, Lagerplätze, Ausstellungs- und Verkaufsplätze ist je 100 m² Nutzfläche oder je drei Beschäftigte ein PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei einer Nutzfläche von ca. 2.410 m² für Lagerräume/Lagerplätze ergibt sich ein Bedarf von 24 KFZ-Stellplätzen, bzw. bei 12 Mitarbeitern ein Bedarf von vier KFZ-Stellplätzen. Der Gesamtbedarf liegt damit bei 5 KFZ-Stellplätzen. Dieser Bedarf wird nachgewiesen.
Entsprechend lfd. Nr. 2.1 „Büro- und Verwaltungsräume allgemein“ GaStAbS ist ein Fahrradabstellplatz je 60 m² Nutzfläche vorzuweisen. Bei 36,55 m² für Büroräume ist formell ein Fahrrad-Stellplatz erforderlich. Entsprechend lfd. Nr. 10.2 „Lagerräume, Lagerplätze" GaStAbS ist ein Fahrradabstellplatz je 150 m² Nutzfläche oder je 5 Beschäftigte nachzuweisen. Bei 2.410 m² für Lagerräume/Lagerplätze sind folglich 16 Fahrrad-Stellplätze erforderlich. Insgesamt wären somit 17 Fahrrad-Stellplätze erforderlich. Alternativ kann der Stellplatzbedarf statt über die Lagerfläche über die Anzahl der Beschäftigten berechnet werden. Insgesamt sind 12 Mitarbeiter im gesamten Betrieb beschäftigt, woraus sich ein Bedarf von 3 Fahrrad-Stellplätzen ergibt. Der Gesamtbedarf liegt somit bei 4 Fahrradstellplätzen. Insgesamt werden 22 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Die Erschließung der 24 PKW-Stellplätze auf dem Gelände erfolgt über die Lauestraße. Weitere 17 PKW-Stellplätze werden direkt über die Hafenrandstraße angefahren. Die Erschließung der LKW-Verladestationen erfolgt über die Hafenrandstraße.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind mindestens 1/3 der Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und mindestens 1 Ladepunkt zu errichten.
Erschließung
Die Erschließung des Grundstückes ist über die Lauestraße und die Hafenrandstraße gesichert. Das Gebäude wird als erdgeschossige Halle errichtet, weshalb alle Bereiche innerhalb des Gebäudes barrierefrei zu erreichen sind.
Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS, ist die Anzahl der Zufahrten und deren Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,50 m bzw. 5 m zu begrenzen. Entlang der Hafenrandstraße befinden sich die bereits im Bestand vorhandenen Grundstückszufahrten, sowie insgesamt 16 PKW-Stellplätze. Diese überschreiten zwar die zulässige Breite der Grundstückszufahrten, allerdings sind diese bereits im Bestand vorhanden. Insofern ergeben sich hier keine Änderungen.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Auf dem Grundstück werden insgesamt 19 Bäume gepflanzt, wovon einer bereits vorhanden ist und erhalten wird.
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 41 geplanten KFZ-Stellplätzen ergibt sich eine Verpflichtung zur Pflanzung von mindestens 11 Laubbäumen.
Für die Befreiung von der Einhaltung der GRZ II sind als Ausgleich darüber hinaus vom Bauherrn mindestens 2 Laubbäumen anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Auswahl der Bäume ist mit dem Baumberater des Garten- und Friedhofsamtes frühzeitig abzustimmen.
Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Dachflächen sind vollflächig extensiv zu begrünen, alternativ vollflächig mit einer Photovoltaik-Anlage zu belegen (mit Ausnahme der Wartungswege und sonstiger technisch notwendiger Anlagen). Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
