I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.08.2023 und ergänzenden Planunterlagen vom 22.09.2023 beantragt der Bauherr xxx die Genehmigung zur Nutzungsänderung und zum Umbau der ehemaligen amerikanischen Kapelle zur Versammlungsstätte (Gebäude A), sowie den Neubau eines Wohn- und Veranstaltungsgebäudes (Gebäude B) mit Versammlungsräumen, 8 Boarding-Appartements, 7 Wohnungen und Tiefgarage in der Rhönstraße xxx auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg.
Für das Grundstück war dem gleichen Bauherrn bereits eine Baugenehmigung für eine gleichartige Nutzung erteilt worden (BV-Nr.: xxx). Der Beschluss wurde in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates vom 12.11.2020 gefasst. Aufgrund eines Nachprüfungsantrag vom 16.11.2020 wurde das Vorhaben, nach teilweiser Umplanung und Vorlage eines schallschutztechnischen Gutachtens in der Sitzung des Plenums am 16.01.2023 erneut behandelt und beschlossen. Gegenüber der ursprünglichen Planung haben sich in der Zwischenzeit Änderungen, insbesondere bei der Tiefgarage mit einer Verlegung der Tiefgaragenzufahrt, ergeben.
Die für das geplante Bauvorhaben erforderlichen Stellplätze werden nunmehr auf dem Baugrundstück selbst nachgewiesen. Im bereits genehmigten Erstantrag befanden sich die Stellplätze mehrheitlich in der Tiefgarage unter dem benachbart geplanten Gebäude C (Rhönstraße xxx) und wurden auch über dieses Nachbargrundstück angefahren. Die nun geplante Tiefgarage auf dem Baugrundstück erstreckt sich unter dem Gebäude B und dem vorderen Grundstücksbereich parallel zur Straße. Diese wird rückseitig an die Tiefgarage der Bauvorhaben, welche an der Würzburger Straße errichtet werden angeschlossen. Ab 22.00 Uhr erfolgt ausschließlich eine Ausfahrt auf die Würzburger Straße.
Das Bauvorhaben ist auf einem Grundstück mit einer Fläche von 3.723 m² geplant, das östlich bis zur, im Bebauungsplan festgelegten öffentlichen Grünfläche reicht. Die Grundstücksfläche des Gebäudes A (ehemalige amerikanische Kapelle) beträgt 2.274 m², die des Gebäudes B (Wohn- und Veranstaltungsgebäude) 1.449 m².
Es wurde eine Nachuntersuchung, aufgrund der geplanten Änderung bei der Tiefgarage und der Verlegung der Zufahrt zum o.g. Schallschutzgutachten der Fa. Wölfel Engineering GmbH & Co.KG veranlasst. Diese Nachuntersuchung vom 27.09.2023, Nr. X0623.003.05.001 sieht die tagsüber ausgelösten Immissionen im zulässigen Bereich. Ab 22.00 Uhr dürfen die Zu- und Abfahrten weiterhin ausschließlich über die Anbindung an die Würzburger Straße erfolgen.
Gebäude A
Die ehemalige amerikanische Kapelle steht unter Denkmalschutz und wird in Absprache mit der Unteren Denkmalschutzbehörde, dem Landesamt für Denkmalpflege und den Heimatpflegern im Inneren zu einer Versammlungsstätte umgebaut. Im Erdgeschoss befindet sich der eigentliche Versammlungsraum mit Bühne (ehemaliger Altarraum). In den Nebenräumen befinden sich eine Garderobe, Cateringräume (Kühlung, Spülen, Essensausgabe) sowie WC-Anlagen mit separatem Behinderten-WC.
Im Innenraum der Kapelle befindet sich über dem Eingangsbereich eine Empore mit einer Lounge / Bar, die über eine zusätzliche neue zweite Treppe erschlossen wird.
Die Kapelle erhält einen Zugang mit Treppe in die Tiefgarage.
Im Äußeren bleibt die ehemalige amerikanische Kapelle unverändert bestehen. Es wird eine Renovierung und Sanierung des Gebäudes erfolgen, wobei die ursprüngliche Farbgebung erhalten bleibt.
Vorgesehen sind, wie im Bebauungsplan „Spessart-Manor“ für dieses Gebäude als Sondergebiet SO zugelassen, Seminare, Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellungen sowie Hochzeiten und Jubiläen, soweit diese nicht den Charakter einer Vergnügungsstätte mit dem Hauptzweck der kommerziellen Freizeitgestaltung aufweisen.
Der Versammlungsraum umfasst 211,80 m², die Bühne hat eine Nutzfläche von 37,60 m². Die Empore erstreckt sich über eine Gesamtfläche von 59,80 m².
Die Freifläche vor der Kapelle erhält einen Vorplatz mit drei Stellplätzen, davon einen barrierefreien Stellplatz, die direkt von der Rhönstraße aus angefahren werden, dazu ein Müllstandort und 16 Fahrradabstellplätze. Hinter dem Gebäude ist ein 60,5 m² großer Kinderspielplatz geplant. Das komplette Areal ist mit einer 2,5 m hohen offenporigen Natursteinmauer umgeben. Vor dieser Mauer wird eine Bepflanzung erfolgen.
Die Tiefgaragenzufahrt, welche bisher an der östlichen Grundstücksgrenze des Baugrundstückes des Gebäudes C vorgesehen war, wird nunmehr an die westliche Grundstücksseite der Gebäude A und B verlagert.
Gebäude B
Östlich der ehemaligen Kapelle befindet sich gemäß Bebauungsplan ein weiteres Baufenster auf dem ein Neubau mit den Abmessungen von ca. 12 m x 40 m mit einem Satteldach mit einer Dachneigung von 26° geplant ist.
Dieses Gebäude beinhaltet im Erdgeschoss und Untergeschoss Räumlichkeiten für Seminare, Schulungen, Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellung jeglicher Art, sowie vereinzelt auch Hochzeiten und Jubiläen. Im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss sind 8 Boarding-Appartements und 7 Wohnungen vorgesehen.
Das geplante Gebäude verfügt über drei Vollgeschosse mit einer Firsthöhe zwischen 12,7 m und 13,42 m (187,80 m ü.NN).
Im 2. Untergeschoss ist eine Tiefgarage mit 53 KFZ-Stellplätzen geplant, sowie ein Lagerraum mit 93 m², sowie ein Fahrradabstellraum für 42 Fahrräder. Die Flächen des Lagers und des Fahrradabstellraumes, sowie 9 KFZ-Stellplätze ganz und 6 Stellplätze zum Teil werden als Unterbau des öffentlichen Fußweges errichtet.
Im 1. Untergeschoss sollen zwei Versammlungsräume mit einer Fläche von 135 m² und 65 m², sowie eine Küche mit 44 m² und zugehörige Toilettenanlagen errichtet werden.
Im Erdgeschoss sind 2 Versammlungsräume mit Flächen von 236 m² und 135 m² vorgesehen.
Im 1. Obergeschoss werden 8 Boarding-Appartements mit Größen von 7 x 19 m² und 1 x 35 m², sowie eine Rezeption und ein Gemeinschaftsbereich errichtet.
Außerdem sind im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss 7 Wohnungen vorgesehen, die sich über jeweils interne Treppen über zwei Geschosse bis ins Dachgeschoss erstrecken. Im Dachgeschoss befinden sich die jeweiligen zugehörigen Wohn- und Schlafräume.
Die 7 Wohnungen verfügen über Wohnflächen von 3 x 59 m², 1 x 64 m², 2 x 76 m² und 112 m², somit insgesamt 505 m².
Die Stellplätze werden in einer Tiefgarage im 2. Untergeschoss auf dem Baugrundstück nachgewiesen, die von der Rhönstraße aus erschlossen und angefahren wird. 3 Stellplätze werden oberirdisch vor der amerikanischen Kapelle angelegt.
Insgesamt werden 7 Laubbäume erhalten, bzw. gepflanzt. Für den entfallenden Baum an der Tiefgaragenzufahrt ist eine Ersatzpflanzung vorzunehmen.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des im Jahr 2018 aufgestellten, rechtskräftigen Bebauungsplans 04/03b „Spessart-Manor“. Geplant sind zwei Gebäude, im Bauantrag bezeichnet als Gebäude A und B.
Gebäude A umfasst den Umbau und die Nutzungsänderung der ehemaligen amerikanischen Kapelle auf dem westlichen Grundstücksteil.
Gebäude B umfasst den Neubau eines Wohn- und Veranstaltungsgebäudes mit Versammlungsräumen mit 8 Boarding-Appartements, 7 Wohnungen und Tiefgarage auf dem östlichen Grundstücksteil.
Das Bauvorhaben betrifft zwei Baufelder des Bebauungsplans.
Aus dem rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ ergeben sich u.a. folgende Festsetzungen:
Für die ehemalige amerikanische Kapelle (Gebäude A):
- Sondergebiet SO mit der Nutzung Seminare und Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellungen sowie Hochzeiten und Jubiläen, soweit sie nicht den Charakter einer Vergnügungsstätte mit dem Hauptzweck der kommerziellen Freizeitgestaltung aufweisen
- GRZ 0,3
- GFZ 0,3
- Pflanzfläche PF1 an der westlichen Grundstücksgrenze
- Denkmal
Für das Wohn- und Veranstaltungsgebäude (Gebäude B):
- Mischgebiet (MI4) mit einem Ausschluss von Tankstellen und Vergnügungsstätten
- GRZ 0,6
- GFZ 1,2
- DN 0-30°
- Geschossigkeit: II
- maximale Gebäudehöhe: 187,80 m ü.NN
- Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 20° bei Flächen ab einer Größe von 15 m²
Art der baulichen Nutzung
Die Nutzung im Sondergebiet SO (Gebäude A, ehemalige amerikanische Kapelle) ist im Bebauungsplan klar umrissen. Die Betriebsbeschreibung sieht als Nutzung Seminare, Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellungen, sowie Hochzeiten und Jubiläen vor und hält sich damit innerhalb der Vorgaben des Bebauungsplans.
Im Mischgebiet ist ein Nutzungsmix aus Veranstaltungsbereich, Boardinghaus und Wohnnutzung (Gebäude B) geplant, der dem Charakter eines Mischgebietes entspricht. Die Betriebsbeschreibung sieht als Nutzung Seminare, Schulungen, Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellungen jeglicher Art, sowie vereinzelt auch Hochzeiten und Jubiläen vor und hält sich damit innerhalb der Vorgaben des Bebauungsplans.
Immissionsschutz
Das Vorhaben befindet sich in einem Mischgebiet (MI). Die umliegende Bebauung entspricht einem Mischgebiet, bzw. einem allgemeinen Wohngebiet. Als relevante Immissionssorte wurden in Abstimmung mit dem Immissionsschutz der Stadt Aschaffenburg die Wohnhäuser in der Rhönstraße xxx, xxx und xxx (WA) und die Nutzungen in der Rhönstraße xxx, xxx und xxx (MI) gewählt.
Hinsichtlich der Nutzung als Versammlungsstätte (Gebäude A) oder Veranstaltungsgebäude (Gebäude B) sind die Auflagen der Unteren Immissionsschutzbehörde gem. fachtechnischen Stellungnahmen vom 14.07.2022 und 19.12.2022 auf Grundlage des schallschutztechnischen Gutachtens der Firma Wölfel Engineering GmbH & Co.KG vom 20.05.2022, Nr. X0623.003.03.001 und Nachuntersuchung vom 16.11.2022, Nr. X0623.003.04.002 zu beachten. Diese werden Bestandteil der Baugenehmigung.
Hinsichtlich der geänderten Zufahrtssituation ist die ergänzende Stellungnahme der Firma Wölfel Engineering GmbH & Co.KG vom 27.09.2023, Nr. X0623.003.05.001 zu beachten. Ab 22.00 Uhr dürfen die Zu- und Abfahrten ausschließlich über die Anbindung an die Würzburger Straße erfolgen. Die Tiefgaragenabfahrt über die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg zur Würzburger Straße ist dauerhaft dinglich zu sichern.
Maß der baulichen Nutzung
Beim Maß der baulichen Nutzung ist ebenfalls zwischen dem Sondergebiet Kapelle und dem Mischgebiet MI4 zu unterscheiden.
Sondergebiet SO (Gebäude A)
Für das Sondergebiet ist eine GRZ1 und eine GFZ von jeweils 0,3 festgesetzt. Beide werden durch das Bauvorhaben eingehalten. Das denkmalgeschützte Gebäude wird im Bestand erhalten, so dass sich Änderungen beim Maß der baulichen Nutzung nicht ergeben.
Allerdings entsteht durch die Tiefgaragenzufahrt eine zusätzliche Grundstücksversiegelung, welche sich auf die GRZ2 auswirkt.
Im Baugebiet SO ist bei einer Grundstücksfläche von anteilig 2.289 m² eine Maximalversiegelung von 1.030,05 m² zulässig.
Im Baugebiet MI 4 (Gebäude B) ist bei einer Grundstücksfläche von anteilig 1.457 m² eine Maximalversiegelung von 1.165,6 m² zulässig.
Dies ergibt in der Summe eine maximal versiegelbare Fläche von 2.195,65 m². Tatsächlich überbaut werden gemäß Planung insgesamt 1.933,05 m².
Im Bauantrag ist nachgewiesen, dass die für das Gesamtgrundstück zulässige GRZ2, die man durch Summierung der GRZ2 in den beiden Baugebietsteilen SO und MI 4 ermitteln kann, eingehalten wird. Die Teilflächen sind durch die Tiefgarage dauerhaft baulich verbunden. Ein einheitliches Baugrundstück wurde bereits grundbuchamtlich gebildet.
Aufgrund der Einhaltung der insgesamt für das Baugrundstück zulässigen Überbauung ist eine Befreiung von der maximal zulässigen Versiegelung für die im Baugebiet SO gelegene Teilgrundstücksfläche städtebaulich vertretbar und kann erteilt werden.
Mischgebiet MI4 (Gebäude B)
Die zulässige GRZ von 0,6 wird mit 0,39 deutlich unterschritten und auch die zulässige GFZ von 1,2 wird mit einem Wert von 1,03 eingehalten. Die max. GRZ II von 0,8 wird mit einem Wert 0,46 ebenfalls nicht erreicht.
Das Bauvorhaben verfügt über III Vollgeschosse und überschreitet damit die zulässige Zahl der Vollgeschosse von II um I Vollgeschoss. Allerdings wird durch das Bauvorhaben die festgesetzte, absolute bauliche Höhe von 187,80 m ü.NN exakt eingehalten. Von der Überschreitung der Zahl der Vollgeschosse kann daher eine Befreiung erteilt werden. Nachbarliche Belange oder die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Bauweise
Im Mischgebiet MI4 ist eine offene Bauweise festgesetzt. Diese ist vorliegend eingehalten.
Überbaubare Fläche
Das Gebäude B schöpft die Baugrenzen nahezu vollständig aus. Auf der Südseite ist eine Terrasse mit ca. 65 m² Grundfläche mit zwei übereinander angeordneten Balkonen mit je ca. 8 m² und auf der Nordseite zwei übereinander angeordnete Balkone (1. OG und DG) mit je ca. 15 m² Grundfläche geplant. Die Terrasse und die Balkone überschreiten die Baugrenzen.
Von der Überschreitung der Baugrenzen durch die Balkone und Terrassen können Befreiungen im Umfang von insgesamt ca. 88 m² erteilt werden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die Freifläche vor der Kapelle erhält einen Vorplatz mit drei Stellplätzen, davon ein Behinderten-Stellplatz, die direkt von der Rhönstraße aus angefahren werden. Gem. Bebauungsplan sind Stellplätze außerhalb der gekennzeichneten Flächen im Bebauungsplan ausgeschlossen. Außerdem verläuft die Zufahrt über einen festgesetzten Pflanzstreifen an der Rhönstraße. Eine Befreiung kann hier gewährt werden, da die Zahl der Stellplätze auf ein Minimum reduziert bleibt eine geringe Anzahl an oberirdischen Stellplätzen, z.B. als Behindertenstellplätze oder Stellplätze für Lieferfahrzeuge erforderlich ist.
Begrünung und Bepflanzung
Gem. Bebauungsplan werden Tiefgaragen, welche mit einer Vegetationsschicht von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt werden nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet. Demnach ist die Tiefgarage im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Laut Bebauungsplan befinden sich auf dem Baugrundstück 4 festgesetzte Baumstandorte. Diese Bäume sind, gem. Bebauungsplan dauerhaft zu sichern und zu erhalten. Zusätzlich sind 3 weitere Bäume, gem. Freiflächenplan zu Pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Für den Wegfall des, gem. Bebauungsplan festgesetzten Baumes im Bereich der Tiefgaragenzufahrt ist eine Ersatzpflanzung vorzunehmen. Hierfür ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx€ zu leisten.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und Sträuchern zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Abstandsflächen
Zum hinteren Bestandsgebäude ergeben sich geringfügige Überschneidungen der Abstandsflächen durch Gebäude B im Umfang von ca. 10 m².
In diesem Umfang kann eine Abweichung von den Abstandsflächen gewährt werden, da Sinn und Zweck der Abstandsflächen gewahrt bleiben und eine ausreichende Belichtung, Belüftung, sowie der Brandschutz sichergestellt ist.
Denkmalschutz
Das Gebäude A (Amerikanische Kapelle) ist unter Nr.: D-6-61-000-396 als Baudenkmal in die Bayerische Denkmalliste mit folgendem Text eingetragen:
„Amerikanische Kapelle, Saalbau mit halbrundem Chor, Satteldach, und Giebeltürmchen, um 1955; ehem. zur amerikanischen Wohnsiedlung der Kasernen gehörig.“
Die Veränderung eines Baudenkmals bedarf der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, gem. Art. 6 Abs. 1 Bayerisches Denkmalschutzgesetz (BayDschG). Innerhalb der Kapelle sind Umbauten geplant. Die Freifläche vor der Kapelle soll neugestaltet werden. Außerdem ist eine Nutzungsänderung geplant. Zu diesem geplanten Vorhaben wurde die Untere Denkmalschutzbehörde, das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege und die Heimatpfleger hinzugezogen und beteiligt. Am 07.07.2020 fand ein gemeinsamer Ortstermin statt. Vom Bauherrn und dessen Planer wurde, in Abstimmung mit der Denkmalpflege ein Maßnahmenplan für einen denkmalgerechten Umbau der amerikanischen Kapelle erarbeitet, welcher Gegenstand der zu erteilenden denkmalrechtlichen Erlaubnis wird.
Die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis für Veränderungen an der amerikanischen Kapelle (Gebäude A) kann, unter der Auflage, dass der Maßnahmenplan eingehalten wird, erteilt werden, da diese Maßnahmen mit den Organen der Denkmalpflege abgestimmt sind. Die zu erteilende Baugenehmigung schließt die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis ein.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Im Gebäude B verfügen 6 Wohnungen über weniger als 100 m² und 1 Wohnung zwischen 100 und 150 m². Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 8 nachzuweisende PKW-Stellplätze.
Für Boarding-Appartements ist je 2 Zimmereinheiten 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Es ergibt sich hieraus ein zusätzlicher Bedarf von 4 Stellplätzen bei Gebäude B.
Für die beiden Versammlungsstätten in den Gebäuden A mit 219 Sitzplätzen und B mit 201 Sitzplätzen ergeben sich insgesamt 42 nachzuweisende PKW-Stellplätze, nachdem je 10 Sitzplätze 1 Stellplatz nachzuweisen ist.
Für das Gebäude A ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 22, für Gebäude B von 32 Stellplätzen. Der Gesamtbedarf liegt bei 54 PKW-Stellplätzen.
3 PKW-Stellplätze werden oberirdisch vor der amerikanischen Kapelle nachgewiesen. Der notwendige Stellplatznachweis für die restlichen 51 Stellplätze erfolgt in der Tiefgarage auf dem Baugrundstück.
Bei Versammlungsstätten ist je 10 Sitzplätze 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hieraus ergeben sich für Gebäude A (22) und B (20) insgesamt 42 nachzuweisende Stellplätze. Bei Boarding-Appartements ist je 15 Zimmereinheiten 1 Stellplatz nachzuweisen. Hinzu kommt ein Bedarf von 11 nachzuweisenden Fahrradabstellplätzen für die 7 Wohnungen in Gebäude B. Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 7 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 505 m².
Der Gesamtbedarf liegt bei 54 Fahrradstellabstellplätzen. Hiervon werden 16 oberirdisch und 38 unterirdisch in der Tiefgarage nachgewiesen.
Im hinteren Grundstücksbereich ist eine unterirdische Verbindung zur Tiefgarage unter Gebäude F Würzburger Straße xxx geplant, um eine Abfahrt der Veranstaltungsgäste Richtung Würzburger Straße nach 22.00 Uhr zu ermöglichen. Die Tiefgaragenabfahrt über die Grundstücke Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg zur Würzburger Straße ist dauerhaft dinglich zu sichern.
Die nachgewiesenen Stellplätze werden, gem. Beschreibung mit der notwendigen Leitungsinfrastruktur ausgestattet. Die Voraussetzungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind daher erfüllt.
Kinderspielplatz
Für das Bauvorhaben ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 60,5 m² zu errichten und mit einer Sandspielfläche und Spielgeräten auszustatten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
