I.
Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 11 Wohneinheiten, 2 Gewerbeeinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Damm, Mühlstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch Herrn xxx wird für die eingereichten Fragen mit den nachfolgenden Antwortformulierungen erteilt:
1. Frage: Das Vorhaben liegt im Randbereich des Bebauungsplanes. Die nähere Umgebung weißt unterschiedliche Gebäudetypologien in der Größe und Dachform auf. Die Dachform als auch die Dachhöhe des Vorhabens orientieren sich an bestehenden Bestandsgebäuden in unmittelbarer Nähe. Ist die Dachform mit geringfügig vorstehenden Quergiebeln mit Blick auf bereits genehmigte Vorhaben im angrenzenden Plangebiet planungsrechtlich zulässig?
2. Frage: Fügt sich der gesamte Baukörper in das Ortsbild und in die nähere Umgebung ein?
3. Frage: Das Bauvorhaben überschreitet planmäßig teilweise die im Eckbereich einspringende Baugrenze. Kann die hierfür erforderliche Befreiungsgenehmigung in Aussicht gestellt werden?
Zur Begründung für den Befreiungsantrag ist eine städtebauliche betonte Ecksituation vorgesehen, welche mit nachbarlichen Belangen in Einklang gebracht werden kann und eine ruhigere vor Einblicken geschützte Innenhofsituation schafft.
4. Frage: In Folge der beidseitig grenzseitigen vorgesehenen Bebauung, wird mit den bereits bestehenden nachbarschaftlichen Gebäuden eine zusammenhängende Bauweise geschaffen, welche über 50 Meter Länge einnimmt. Die Baunutzungsverordnung sieht bei einer offenen Bauweise eine maximale Länge von 50 Metern vor. Kann die erforderliche Abweichungsgenehmigung von den einschlägigen Bestimmungen der Baunutzungsverordnung hinsichtlich der maximalen Länge behelfsweise die erforderliche Befreiungsgenehmigung zur offenen Bauweise in Aussicht gestellt werden?
Zur Begründung wird angeführt, dass es sich hierbei um eine Einzelfallentscheidung handelt, da ein im Eckbereich befindliches Gebäude stadtplanerisch im Regelfall geschlossen ausgeführt wird und die Wahrnehmung der offenen als auch geschlossenen Bauweise durch über Eck liegende Gebäude mit unterschiedlichen Baufluchten mit nur einer geschlossene Gebäudeflucht nicht vergleichbar ist. Die Belange der Belichtung und Belüftung sowie der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben aufgrund der relativ geringen Bautiefen des Baukörpers gewahrt.
5. Der Bebauungsplan setzt 3 Vollgeschosse mit einer Geschossflächenzahl von 1,0 fest. Planmäßig werden 3 Vollgeschosse mit einer Geschossfläche von 1,0 errichtet. Das Dachgeschoss ist gemäß Baunutzungsverordnung, die zum Zeitpunkt der Offenlegung des Bebauungsplanes galt und hierbei zur Anwendung gebracht wird ein Vollgeschoss, sofern 2/3 der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 1,80 m einnimmt. Nachweislich ist das Dachgeschoss kein Vollgeschoss. Die anzuwendende BauNVO gibt vor, dass auch Aufenthaltsräume mit dazugehörigen Treppenhäusern und ihren Erschließungswänden in die Geschossfläche auch in NICHT Vollgeschossen einzurechnen sind. Das Baugrundstück hat eine begrenzte Fläche, sodass im Falle eines nachträglichen Ausbaus, als auch im Falle eines beabsichtigen Ausbaus des Dachgeschosses zu Wohnzwecken regelmäßig eine geringfügige Überschreitung der Geschossfläche unumgänglich ist. Die gegenwärtigen baulichen Anforderungen an Aufenthaltsräume werden wie folgt auszugsweise zitiert:
- Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben. Das gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.
(2) Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben.
Das Dachgeschoss hat eine Geschossfläche von 263,95 m². Hiervon hat eine Fläche von 175,65 m² eine lichte Höhe von 1,80 m. Die Fläche mit einer lichten Höhe von 2,20 m entsprechend weniger.
Da der Gesetzgeber bei der Berechnung der Geschossflächenzahl nach damaliger Baunutzungsverordnung die gesamte Grundfläche von Aufenthaltsräumen zum Ansatz bringt, stellt sich die Frage, ob bei der Berechnung der Grundflächenzahl analog zu den Kriterien der Aufenthaltsqualität ausnahmsweise auch die Flächen, die unterhalb von 1,50 m lichten Raumhöhe liegen, auch außer Acht gelassen werden dürfen. Legt man im Dachgeschoss eine 200 m² Fläche mit einer lichten Raumhöhe von mindestens 1,50 m für Aufenthaltsräume zu Grunde, so würde sich bei entsprechendem Ansatz eine rechnerische Überschreitung der GFZ von 26,6 % ergeben.
Frage: Kann mit dem beschriebenen Rechenansatz eine entsprechende geringfügige Überschreitung der GFZ im Bereich des Nicht Vollgeschosses die Befreiungsgenehmigung in Aussicht gestellt werden?
Zur Begründung wird angeführt, dass es zur sinnvollen Wohnnutzung im ohnehin bereits durch Dachschrägen eingeschränkten Bereich eine Überschreitung der Geschossflächenzahl auch bei Nicht Vollgeschossen in Anbetracht der Grundstücksgröße erforderlich ist.
6. Frage: Kann die Genehmigungsfähigkeit der ebenerdig geplanten Stellplätze mit dazugehörigen Zufahrten neben einer bestehenden Tiefgaragenabfahrt in Aussicht gestellt werden?
7. Frage: Die Stellplätze wurden mit Blick auf die Stellplatzsatzung geplant. Zur Investitionssicherheit ist es erforderlich, Planungssicherheit auch im Hinblick auf die Stellplatzanforderungen zu schaffen. Kann bei nachträglicher Beantragung des Vorhabens von der Einhaltung verschärfender Anforderungen im Vergleich zur jetzigen Stellplatzsatzung im Falle einer Erneuerung der Stellplatzsatzung ohne Übergangsfristen abgesehen werden? Gilt damit die derzeitige Stellplatzsatzung für das Vorhaben unbeschadet etwaiger nachträglicher Änderungen der Stellplatzsatzung fort?
8. Im Bereich der Freiflächen befinden sich im Eckbereich des Grundstückes augenscheinlich erhaltungsfähige Bäume. Durch die erdgeschossige Nutzung einer Gewerbeeinheit als Café/Eisdiele bietet es sich an, im Außenbereich in diesem Eckbereich Sitzgelegenheiten zu schaffen.
Frage: Ist verkehrssichertechnisch in Anbetracht der Lage im „Sichtdreieck" hierfür eine Genehmigung erforderlich? Falls ja unter welchen Auflagen kann eine solche für den zeitweisen Nutzungszweck in Aussicht gestellt werden?
9. Frage: Kann für das vorgeplante Vorhaben grundsätzlich das Einvernehmen der Kommune in Aussicht gestellt werden?
Falls dies unter Vorbehalt bejaht wird, so wird um entsprechende Ausführung gebeten. Falls dies verneint wird, wird um entsprechende Begründung gebeten.
10. Frage: Ist eine bestimmte Zustimmung für das Bauvorhaben seitens der betroffenen Nachbarschaft erforderlich? Falls ja von welcher Nachbarschaft und für welchen Planungstatbestand?
Antworten zu den in der Bauvoranfrage gestellten Fragen:
Zu Frage 1 – Dachform und Quergiebel:
Für das o.g. Bauvorhaben sind die Festsetzungen des Bebauungsplans maßgeblich und nicht das „Einfügungsgebot“ gem. § 34 BauGB.
Die geplante Dachform Satteldach mit einer Dachneigung von 32° entspricht den Vorgaben des Bebauungsplanes. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass beim Dachanschluss an das Bestandsgebäude Mühlstr. xxx dessen Dachneigung aufzunehmen und ein gleichschenkliges Dach zu errichten und der Dachanschluss so auszuführen ist, dass bei der geplanten Erhöhung des Firstes, um max. 1 m die erhöhte Giebelfläche eine einheitliche Ansicht bietet.
Eine Befreiung für die geringfügig, ca. 35 cm über die vordere Baugrenze vorstehenden Quergiebel zur Schillerstraße kann gem. § 23 Abs. 3 BauNVO 1968 in Aussicht gestellt werden, sofern das Dachgeschoss kein Vollgeschoss ist (vgl. Ziffer 5).
Zu Frage 2 – Einfügungsgebot:
Für das o.g. Bauvorhaben sind die Festsetzungen des Bebauungsplans maßgeblich und nicht das „Einfügungsgebot“ gem. § 34 BauGB.
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist festzustellen, dass die geplanten Nutzungen (Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnen in den Obergeschossen und im Dachgeschoss) der festgesetzten Nutzungsart „Mischgebiet“ entsprechen. Gegebenenfalls sind für die Wohn- und Schlafräume, die zur Schillerstraße orientiert sind, Schallschutzmaßnahmen erforderlich.
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzungen wird auf die Ausführungen unter Frage 5 verwiesen.
Zu Frage 3 – Überschreitung Baugrenze:
Da eine straßenbegleitende Bebauung des Eckbereiches zur Betonung der Ecksituation städtebaulich wünschenswert und somit städtebaulich vertretbar ist, kann eine Befreiung für die Überschreitung der im Eckbereich einspringenden Baugrenze um ca. 4 m nach Osten zur Mühlstraße und ca. 9 – 10 m nach Süden zur Schillerstraße aus planungsrechtlicher Sicht bei Beachtung der genannten Auflagen zum Maß der baulichen Nutzung (Frage 5) in Aussicht gestellt werden.
Zu Frage 4 – Bauweise:
Der Bebauungsplan setzt hinsichtlich der Bauweise für diesen Bereich fest, dass nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind. Die vorliegende Planung sieht vor, sowohl im Norden an das Nachbargebäude Mühlstraße xxx, als auch im Westen an das Nachbargebäude Schillerstraße xxx direkt grenzständig anzubauen. Hierfür kann eine Befreiung erteilt werden, da einerseits bereits beidseitig eine grenzständige Bebauung vorhanden ist, an welche angebaut werden soll und zum anderen eine straßenbegleitende Bebauung des Eckbereiches zur Betonung der Ecksituation städtebaulich wünschenswert und somit städtebaulich vertretbar ist.
Da das geplante dreigeschossige Gebäude an das eingeschossige Gebäude Schillerstraße 94 angebaut wird, welches dann ein Segment einer Hausgruppe bildet, wird von der Festsetzung des Bebauungsplanes „Einzel- und Doppelhäuser“ abgewichen. Für diesen Grenzanbau ist aufgrund der Überhöhung die nachbarliche Zustimmung erforderlich.
Zu Frage 5 – Überschreitung der GFZ / Vollgeschosse:
Für das o.g. Bauvorhaben sind die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 17/1 für das Gebiet zwischen Mühlstraße, Friedhofstraße und der Wilhelmstraße maßgeblich. Der Bebauungsplan wurde im Jahr 1970 öffentlich ausgelegt und beschlossen. Es ist daher die Baunutzungsverordnung in der damals gültigen Fassung, d.h. die BauNVO 1968 (BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. November 1968 - Bundesgesetzblatt I S. 1238, ber. BGBl. 1969 I S. 11) anzuwenden (sog. statische Verweisung). Soweit § 18 BauNVO 1968 auf landesrechtliche Vorschriften hinsichtlich der Definition von „Vollgeschossen“ verweist, gilt auch hier die statische Verweisung, da es sich hier um die Auslegung planungsrechtlicher Vorgaben handelt, d.h. es ist nicht Art. 83 Abs. 6 BayBO 2007 i.V.m. Art. 2 Abs. 5 BayBO 1997, sondern Art. 2 Abs. 5 BayBO 1969 (BayBO in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. August 1969 (GVBl. S. 263 - gültig von 01.10.1969 - 30.09.1974) anzuwenden. Hiernach gilt:
Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder von der Kreisverwaltungsbehörde festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2 m haben. Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,20 m höher liegt als die natürliche oder von der Kreisverwaltungsbehörde festgelegten Geländeoberfläche.
Hinsichtlich der Geschossflächenberechnung ist § 20 Abs. 2 BauNVO 1968, insbesondere hinsichtlich der Berücksichtigung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräumen und einschließlich ihrer Umfassungswände zu beachten.
Gem. Beschreibung zu Frage 5 werden III Vollgeschosse, d.h. die gem. Bebauungsplan max. zulässige Vollgeschosszahl erreicht und mit diesen III Vollgeschossen die GFZ von 1,0 eingehalten. Durch die Aufenthaltsräume im Dachgeschoss wird die GFZ um 26,6 % überschritten, d.h. es wird eine GFZ von 1,266 erreicht.
Die vorliegende GFZ-Berechnung ist allerdings unvollständig und fehlerhaft. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein rechnerischer und zeichnerischer Nachweis unter Beachtung der v.g. rechtlichen Grundlagen zu führen.
Die max. Zahl der Vollgeschosse ist grundsätzlich einzuhalten. Allerdings kommt eine Befreiung für die Überschreitung der GFZ für die Aufenthaltsräume im Dachgeschoss, welche nach § 20 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 1968, nicht aber nach § 20 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 1990 in die GFZ-Berechnung einzubeziehen sind, in Betracht. Hierüber ist allerdings im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens im Einzelfall zu entscheiden.
Zur erreichten GRZ liegen keine Berechnungen vor. Nach einer überschlägigen Ermittlung liegt die GRZ bei ca. 0,42 und damit über der zulässigen GRZ von 0,40. Hieraus ergibt sich eine Überschreitung von ca. 18 m². Über eine mögliche Befreiung wäre ebenfalls im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens im Einzelfall zu entscheiden. Ein Ausgleich der Überschreitung der GRZ könnte durch qualitativ verbesserte Begrünungsmaßnahmen erfolgen.
Zu Frage 6:
Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS ist die Anzahl der Zufahrten und deren Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,5 m bzw. 5 m zu begrenzen. Im nordöstlichen Grundstücksbereich ist zur Mühlstraße eine 3 m breite Tiefgaragagenzufahrt und südlich angrenzend hieran eine ebenfalls 3 m breite Zufahrt zu 3 ebenerdigen Stellplätzen geplant. Die Zufahrtsbreite liegt hier bei 6 m. Die 3 Stellplätze dienen der Gewerbeeinheit 1 (Café/Eisdiele) als Stellplätze für Besucher und ein Stellplatz für Lieferfahrzeuge.
Hinzu kommen die beiden, entlang der südlichen Grundstücksgrenze zur Schillerstraße geplanten je 6 m langen Stellplätze für die Gewerbeeinheit 2.
Durch diese Anordnung der Stellplätze wird insgesamt eine Zufahrtsbreite von 18 m erreicht.
Hinsichtlich der Anordnung der 3 Stellplätze für die Gewerbeeinheit 1 ist festzustellen, dass eine Abfahrt von diesen Stellplätzen nur rückwärts auf die Mühlstraße möglich ist. Da die Ausfahrt direkt auf den Gehweg der Mühlstraße mündet und durch die Bebauung direkt an die Straßenbegrenzungslinie erfolgt, ist eine verkehrssichere Abfahrt nicht möglich. Insofern ist eine Umplanung erforderlich.
Die Stellplätze 4 und 5 sind parallel zur Schillerstraße auf einer Länge von 12 m angeordnet. Zur An- und Abfahrt muss der Geh- und Radweg längs gequert werden. Insofern kann dieser Planung nicht zugestimmt werden.
Hinsichtlich der Planung der Zu- und Abfahrt in der Mühlstraße mit einer Breite von 6 m kann eine Abweichung von § 5 Abs. 1 GaStAbS in Aussicht gestellt werden, soweit die o.g. Umplanung erfolgt.
Zu Frage 7 – Maßgebliche Fassung der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung:
Es ist die jeweils gültige Fassung der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung anzuwenden. Ein eventueller Besitzstand kommt lediglich dann in Betracht, soweit bereits eine Baugenehmigung oder ein verbindlicher Bauvorbescheid zum Stellplatznachweis erteilt wurde. Die vorliegende Planung, bzw. Bauvoranfrage erfüllt diese Anforderungen nicht.
Zu Frage 8 – Sitzgelegenheiten im „Sichtdreieck“:
Im Sichtdreieck dürfen Einfriedungen gem. Bebauungsplan max. 80 cm hoch sein.
Sitzgelegenheiten innerhalb des Sichtdreiecks sind aus planungsrechtlicher Sicht in Ordnung, da hierdurch das Sichtdreieck nicht beeinträchtigt wird.
Zu Frage 9 – Grundsätzliches Einvernehmen der Kommune:
Hierzu wird auf die jeweiligen Antworten im Einzelfall unter Ziffern 1 bis 8 verwiesen.
Zu 10 – Zustimmung der Nachbarn:
Den Nachbarn sind vom Bauherrn der Lageplan und die Bauzeichnungen zur Zustimmung vorzulegen. Die Nachbarn besitzen, als Verfahrensbeteiligte einen Rechtsanspruch auf Vorlage der Bauantragsunterlagen. Den Nachbarn sind alle notwendigen Unterlagen vorzulegen, um das Vorhaben im Hinblick auf mögliche schutzwürdige öffentlich-rechtliche Interessen beurteilen zu können. Im Rahmen der Nachbarbeteiligung soll den Nachbarn das Bauvorhaben zur Kenntnis gegeben werden, um die Auswirkungen des Bauvorhabens auf nachbarliche Belange beurteilen zu können. Eine generelle Zustimmung der Nachbarn ist für eine Genehmigungsfähigkeit allerdings nicht erforderlich.
Da allerdings das dreigeschossig geplante Gebäude an das eingeschossige Gebäude Schillerstraße 94 angebaut werden soll, welches dann ein Segment einer Hausgruppe bildet, wird von der Festsetzung des Bebauungsplanes „Einzel- und Doppelhäuser“ abgewichen. Für diesen Grenzanbau ist aufgrund der Überhöhung die nachbarliche Zustimmung erforderlich.
II. Angaben zur Klimawirkung:
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Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
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wenig klimarelevant
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teilweise klimarelevant
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sehr klimarelevant
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[ x ] keine weiteren Angaben erforderlich
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[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen
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[ ] ausführliche Erläuterung
in den Begründungen
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Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)
III. Angaben zu den Kosten:
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Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
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ja [ ]
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nein [ x ]
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