Vorbemerkung:
Die Stadt Aschaffenburg beabsichtigt, im Stadtteil Nilkheim im Neubaugebiet „Anwandeweg“ östlich der Martin-Luther-Straße eine stadteigene Fläche zwecks Ergänzung und Stärkung des Stadtteilzentrums mit u.a. einer Seniorenpflegeeinrichtung und einem Lebensmittel-Vollsortimenter zu veräußern. Der Grundstücksvergabe vorgeschaltet wird ein „Investorenauswahlverfahren“ mit dem Ziel, einen Investor / Bauträger zu finden, der mit seinem Bebauungs-, Realisierungs- und Betriebskonzept die Zielsetzungen der Stadt Aschaffenburg für das erweiterte Stadtteilzentrum in Nilkheim mit bestmöglichem Ergebnis umsetzt. Um hierfür auch den bauplanungsrechtlichen Rahmen anzupassen, muss ein Teilabschnitt des Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“ geändert werden.
Folgende Beschlüsse im Zusammenhang mit der Entwicklung des erweiterten Stadtteilzentrums wurden vom Stadtrat bereits gefasst:
Grundsatzbeschluss über die Nutzung der „Neuen Mitte Nilkheim“ im PVS vom 09.10.2018:
Das Konzept für die Platzrandbebauung des damals als „Martin-Luther-Platz“ benannten Bereiches sollte die Nutzungen Kindergarten, Tagespflege- und Begegnungseinrichtung für Senioren mit einem integrierten Gastronomieangebot (Tages-Café), Angebote des betreuten Wohnens für Senioren, ggf. ergänzt durch eine Pflegeeinrichtung, Sozialwohnungen, einen Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 400 bis 500 qm und ergänzende Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote (z.B. Post-Agentur, Reinigung, Schuster, Schlüsseldienst, Arztpraxen etc.) bzw. Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke beinhalten. Die Verwaltung wurde beauftragt, die Vergabe der städtischen Grundstücke (Fl.-Nrn. 455/189, 455/190 und 455/191) am „Martin-Luther-Platz“ verpflichtend an die Erfüllung des Nutzungskonzepts zu knüpfen.
Beschluss der Konzeptstudie der „Immotec GmbH“ im PVS vom 18.01.2022:
Im Auftrag der Stadt Aschaffenburg wurde von der Firma „Immotec GmbH“, einem Entwicklungs- und Beratungsunternehmen für Projekte aus dem Spektrum der Seniorenpflege und des Seniorenwohnens, eine Studie zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarkts sowie von Seniorenpflege und Seniorenwohnen auf der Mischgebietsfläche östlich der Martin-Luther-Straße erstellt. Auf Basis dieser Studie und unter Auswahl einer Vorzugsvariante hat der Stadtrat (PVS) die Verwaltung mit der Weiterentwicklung der Konzeption beauftragt.
Im Ergebnis der Studie wird die grundsätzliche Machbarkeit des Vorhabens am „Martin-Luther-Platz“ festgestellt, allerdings lassen sich die erforderlichen Flächenbedarfe insbesondere eines Lebensmittelvollsortimenters nicht innerhalb der im geltenden Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Flächen abbilden. Daher ist eine Änderung des Bebauungsplans „Anwandeweg“ in Teilbereichen beidseits der Martin-Luther-Straße notwendig.
Vergabe der Verfahrensbetreuung im HFS vom 17.07.2023:
Der Stadtrat (HFS) hat die Vergabe der Verfahrensbetreuung für das Investorenauswahlverfahren für die Entwicklung eines Stadtteilzentrums mit u.a. einer Senioreneinrichtung und einem Lebensmittel-Vollsortimenter im Baugebiet „Anwandeweg“ im Stadtteil Nilkheim an das Büro „planquadrat“ beschlossen.
Zu 1., 2. und 3.:
Gegenstand der Änderung des geltenden Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“
Der aktuell rechtsgültige Bebauungsplan 07/06 „Anwandeweg“ setzt für die betreffende Teilfläche des bestehenden Stadtteilzentrums am Geschwister-Scholl-Platz ein „Sondergebiet“ fest, mit dem die Erweiterung des westlich der Martin-Luther-Straße bestehenden Lebensmittelmarkts zu einem Lebensmittel-Vollsortimenter planungsrechtlich ermöglicht wurde. Gegenüber dieser Sondergebietsfläche, östlich der Martin-Luther-Straße, setzt der Bebauungsplan eine Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkfläche“ fest – der dort bereits hergestellte öffentliche Parkplatz könnte bei Bedarf zu einer zweigeschossigen Parkgarage aufgestockt werden. Südlich davon ist eine Mischgebietsfläche (MI 1) festgesetzt.
Eine Wegebeziehung vom Geschwister-Scholl-Platz zu dieser neuen Platzzone sollte die Anbindung des neuen Baugebietes Anwandeweg mit seinem erweiterten Stadtteilzentrum an die bestehenden Nilkheimer Wohngebiete gewährleisten.
Die beabsichtigte Erweiterung des Lebensmittelmarkts zu einem „Vollsortimenter“ wurde jedoch privatrechtlichen verhindert - die Eigentümergemeinschaft des Grundstücks mit dem bestehenden Lebensmittelmarkt stimmte letztlich einer Vergrößerung und Erweiterung des Marktes nicht zu.
Da aber eine Stärkung der Versorgungsfunktion des Stadtteilzentrums im öffentlichen Interesse liegt und weiterhin verfolgt werden soll, ist die Änderung eines Teilbereiches des Bebauungsplanes erforderlich, um nun einen Lebensmittel-Vollsortimenter (sowie u.a. eine Einrichtung für Seniorenpflege und Seniorenwohnen) auf der gegenüberliegenden Straßenseite an der Platzfläche der „Neuen Mitte Nilkheim“ („Martin-Luther-Platz“) unterzubringen.
Abgrenzung des Geltungsbereichs für die Änderung des geltenden Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“; Verfahrensart
Die Bebauungsplanänderung soll sowohl die Sondergebietsfläche westlich der Martin-Luther-Straße als auch den Parkplatz, die „Mischgebiete“ und die Platzfläche östlich der Martin-Luther-Straße umfassen.
Dabei handelt es sich um die städtischen Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx und xxx sowie einen schmalen Teilbereich der Flur-Nr. xxx, die privaten Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx. Darüber hinaus ebenso der Bereich der Martin-Luther-Straße Flur-Nr. xxx von Hausnummer xxx bis südlich der Einmündung der Theodor-Heuss-Straße und einem Teilbereich der Theodor-Heuss-Straße Flur-Nr. xxx von der Martin-Luther-Straße bis zur Grenze des östlichen Geltungsbereichs. Der genaue räumliche Umgriff ist aus dem Plan mit der Darstellung des Geltungsbereichs der Bebauungsplanänderung (siehe Anlage) ersichtlich.
Die Änderung des Bebauungsplans kann in einem Verfahren nach §13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) vereinfacht durchgeführt werden. Ein späterer Verfahrenswechsel zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach §12 BauGB ist möglich.
Planungsziele für die Bebauungsplanänderung
Planungsziele für die Änderung des Bebauungsplans und gleichermaßen Vorgaben für eine zukünftige Bebauung des erweiterten Stadtteilzentrums sind:
- Die verändert auszuweisenden Teilbaugebiete östlich der Martin-Luther-Straße sollen als „Sondergebiete“ (SO) mit nutzungsspezifischen Regelungen festgesetzt werden
- Die überbaubaren Flächen sollen vergrößert und verändert zugeschnitten werden
- Die Obergrenzen der zulässigen Zahl der Vollgeschosse sollen in Anlehnung an den bisher geltenden Bebauungsplan auf 4 Geschosse und punktuell am Übergang zur nordöstlich angrenzenden Freifläche auf 6 Geschosse begrenzt werden
- Neue Zufahrten für Anlieferung und zum Parken (z.B. Einfahrt in eine Tiefgarage) sollen weiterhin von der Theodor-Heuss-Straße erfolgen
- Die Fläche für den Verkauf an den Investor wird etwa 6.000 m² (etwa 120 m in Ost-West-Richtung, etwa 50 m in Nord-Süd-Richtung) betragen
- Eine dem erweiterten Stadtteilzentrum östlich der Martin-Luther-Straße zugeordnete öffentlich gewidmete Platzfläche muss auch nach der Bebauung noch in einer Größe von ca. 1.000 m² verbleiben
- Am östlichen Rand des Änderungsbereichs soll durch Verkleinerung der bisher hier festgesetzten öffentlichen Grünfläche angrenzend eine private Grünfläche in einer Größe von ca. 750 m² ausgewiesen werden, die als Grün- und Freifläche für die Seniorenpflegeeinrichtung (beispielsweise für einen „Demenzgarten“) genutzt werden kann
Diese Kriterien sollen auch in die Auslobungsunterlagen des „Investorenauswahlverfahren“ einfließen und sind von den Bewerbern in ihren Bebauungs-, Realisierungs- und Betriebskonzepten zu beachten.
Zu 4. Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung
Bei Billigung der Planungsziele für den im Bebauungsplan 07/06 „Anwandeweg“ zu ändernden Teilbereich beidseits der Martin-Luther-Straße soll die Unterrichtung der Öffentlichkeit u.a. durch digitale Informations- und Beteiligungsformen erfolgen (Veröffentlichung im Internet, Abgabe von Stellungnahmen auch per E-mail bzw. über ein digitales Beteiligungsportal möglich). Flankierend werden die Planungsziele und Konzeptstudien /-entwürfe auch in Papierform mind. drei Wochen im Rathaus ausgehängt und können dort eingesehen und erörtert werden.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden um schriftliche Stellungnahme ersucht.
