Rechtliche Grundlagen des Mietspiegels stellen die §§ 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dar. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen und muss von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden sein (§ 558d BGB). Der qualifizierte Mietspiegel ist eine Übersicht über die in der Stadt Aschaffenburg im freifinanzierten Wohnungsbau gezahlten Nettokaltmieten der letzten 6 Jahre, wobei nach Baujahr, Größe, Art, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit der Wohnungen differenziert wird. Der qualifizierte Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete an. Hierbei handelt es sich um keinen punktgenauen Wert, sondern um den statistischen Mittelwert einer Preisspanne. Diese Preisspanne für zwei Drittel aller Wohnungen liegt in Aschaffenburg bei + 15 % bis – 15 % um den errechneten Mittelwert.
Der Mietspiegel wird nach Beschlussfassung öffentlich bekanntgegeben und dient dem Zweck, allen Interessierten eine Übersicht über die Lage auf dem frei finanzierten Mietwohnungsmarkt im Stadtgebiet Aschaffenburg zu verschaffen. Der Mietspiegel kann folglich dazu genutzt werden, die Angemessenheit der geforderten Mieten zu überprüfen oder ein Erhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen oder prüfen zu können. Die Markttransparenz durch den Mietspiegel ermöglicht auch den Gerichten im Streitfall eine kostengünstige und schnelle Informationsbeschaffung.
Die Stadt Aschaffenburg hat als freiwillige Aufgabe des eigenen Wirkungskreises bislang 5 qualifizierte Mietspiegel erstellt. Seit 01.07.2022 besteht eine gesetzliche Verpflichtung zur Mietspiegelerstellung für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern. Der erste Mietspiegel stammt aus dem Jahre 1995. Weitere folgten in den Jahren 2002, 2008, 2014 und zuletzt im Jahre 2019. Der qualifizierte Mietspiegel gilt grundsätzlich 2 Jahre und kann einmalig durch eine sog. Indexfortschreibung um weitere 2 Jahre, d.h. auf insgesamt maximal 4 Jahre verlängert werden. Der letzte Mietspiegel ist am 02.12.2019 in Kraft getreten und galt, nach Verlängerung durch Beschluss des Stadtrates bis 02.12.2023 als qualifizierter Mietspiegel. Seit diesem Zeitpunkt gilt dieser als einfacher Mietspiegel fort und kann als solcher weiterhin verwendet werden. Die Datenbasis bildet allerdings nicht mehr die aktuellen Verhältnisse ab.
Nach einem förmlichen Vergabeverfahren wurde dem Unternehmen ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg der Zuschlag erteilt.
An der Erstellung des neuen Mietspiegels waren Vertreter folgender Stellen beteiligt:
- Stadt Aschaffenburg, Stadtentwicklungsreferat und Bauordnungsamt
- Deutscher Mieterbund Aschaffenburg und Umgebung e.V.
- Haus- und Grundbesitzerverein Aschaffenburg und Umgebung e.V.
- Amtsgericht Aschaffenburg
Im Laufe des Verfahrens fanden drei Termine zur Abstimmung und Koordination unter den Beteiligten statt. Diese wirkten an der Mietspiegelerstellung mit und stimmten sowohl dem Verfahren, als auch dem vorgeschlagenen neuen Mietspiegel zu.
Die Gesamtkosten belaufen sich auf ca. 35.000 €.
Dem Stadtrat wird vorgeschlagen, den von der Firma ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH erstellten Mietspiegel 2024 für die Stadt Aschaffenburg gem. § 558d BGB für die Dauer von zwei Jahren als qualifizierten Mietspiegel anzuerkennen.
