1. Wohnbaupolitik in Aschaffenburg
Aschaffenburg betreibt seit vielen Jahren intensiv und nachhaltig Bauland- und Wohnungsbaupolitik. In der Aufstellung des Flächennutzungsplans 2030, der 2019 in Kraft getreten ist, wurde die Gesamtfläche der Stadt auf mögliche Baulandpotenziale geprüft und im Zuge dessen 2011 eine Wohnbedarfs- und Wohnbauflächenprognose bis 2030 erstellt. Der im Ausgangsjahr 2010 prognostizierte Bedarf von 4.029 Wohnungen ist inzwischen bereits erreicht und bis zum Jahr 2030 sogar übererfüllt.
Mit der parallel dazu gelaufenen Demografiewerkstatt und dem daraus resultierenden Strategiepapier Wohnen 2030 (aus dem Jahr 2014) wurden die demografischen Entwicklungen in ersten Handlungsstrategien festgehalten. Insbesondere die Themen der sozialen Bodenpolitik und der soziale Wohnungsbau wurden seitdem stark forciert und in Stadtratsbeschlüssen wie zum Beispiel u.a. dem städtischen Wohnraumförderprogramm und der Baulandstrategie umgesetzt.
Aschaffenburg steht somit nicht am Anfang aller Maßnahmen. Nach ca. 10-jährigem Handeln und einem enormen Wandel in der Bau- und Immobilienbranche - insbesondere ausgelöst durch die vergangenen Krisenzeiten (Pandemie, Finanzkrise, Ukrainekrise) - war es nun an der Zeit, das damalige Wohnungsmarktgutachten des FNP zu überprüfen, mit aktuellen Zahlen zu hinterlegen und an veränderte Strukturen anzupassen.
Im Oktober 2022 wurde daher mit der Erstellung eines aktuellen Wohnungsmarktkonzeptes durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg begonnen. Ziel war es, den quantitativen sowie vor allem auch qualitativen Bedarf an Wohnraum für die nächsten 10 Jahre (bis 2035) aufzuzeigen, um Handlungsspielräume sowie konkrete Maßnahmen für die Stadt Aschaffenburg zu benennen. Die gesamte Bearbeitungszeit wurde für 18 Monate angesetzt. Nun liegt der Endbericht vor, der hiermit dem Planungs- und Verkehrssenat vorberatend als erste Lesung vorgestellt wird. Nach der Sommerpause wird dieser dem Plenum zur Entscheidung vorgelegt.
2. Beteiligungsprozess
Der Erarbeitungsprozess zum Wohnungsmarktkonzept fand unter maßgeblicher Einbindung von Akteuren auf dem Wohnungsmarkt statt. Dazu gehörten zunächst eine kontinuierliche Abstimmung mit der Verwaltung, ein Austausch mit der Regierung von Unterfranken sowie Expertengespräche mit Wohnungsmarktakteuren.
Mittels einer repräsentativen Befragung von 5.000 Haushalten wurden auch Aschaffenburger Bürger und Bürgerinnen in den Prozess einbezogen. An der schriftlichen Befragung nahmen 1.159 Haushalte teil, was einer guten Rücklaufquote von etwa 23,2 % entspricht.
Ferner fand eine Beteiligung der Kommunalpolitik und der Verwaltung Aschaffenburgs im Rahmen eines wohnungspolitischen Stimmungsbilds (Online-Befragung) statt.
Daran anknüpfend wurden im Prozessverlauf zwei Sitzungen einer Arbeitsgruppe Wohnen initiiert, die sich aus Vertretern und Vertreterinnen der Stadtpolitik, der Stadtverwaltung, der lokalen Wohnungswirtschaft und weiteren Wohnungsmarktakteuren (z. B. Caritas, Mieterverein, Haus & Grund, Sparkasse) zusammensetzte. Im Zentrum der ersten Sitzung im Juni 2023 stand das Zusammentragen einer gemeinsamen Sichtweise auf den Wohnungsmarkt und das Formulieren von Leitlinien. Die Ergebnisse des ersten Workshops wurden den Teilnehmenden im Nachgang der Veranstaltung in einer Online-Abfrage zur Bewertung sowie zur Ergänzung vorgelegt.
Der zweite Termin im November 2023 hatte das Ziel, Handlungsschwerpunkte zu setzen und konkrete Maßnahmen und Umsetzungsschritte zu formulieren.
Die (Zwischen)Ergebnisse wurden in den politischen Gremien vorgestellt (PVS 20.06.2023).
3. Endergebnis
Auf Grundlage der Analyse sowie der Ergebnisse aus den Beteiligungsformaten wurde nun schließlich ein Handlungskonzept für die Stadt erarbeitet und mit Empfehlungen zur möglichen Umsetzung hinterlegt. Die Maßnahmen, welche sich daraus ergeben, gliedern sich insbesondere in die vier Handlungsfelder:
- Wohnungsneubau und Flächenentwicklung
- Quartiere und Wohnungsbestand
- Bezahlbares Wohnen
- Sonstige bzw. Querschnittsthemen
4. Fazit
Aschaffenburg ist ein attraktiver Wohnstandort mit einer hohen Wohn- und Lebensqualität und einer insgesamt guten Wohnraumversorgungssituation. Im Zuge der gestiegenen Nachfrage ist der Wohnungsmarkt enger geworden, was vor allem in gestiegenen Miet- und Kaufpreisen zum Ausdruck kommt. Eine Herausforderung stellt dies v. a. für die Versorgung von Haushalten im unteren Einkommenssegment dar. Parallel ist es jedoch auch gelungen, eine hohe Neubau-tätigkeit, mit einem Schwerpunkt im Geschosswohnungs- und Mietwohnungsbau, zu realisieren.
Die zentralen Herausforderungen für die Zukunft liegen in der zielgerichteten Aktivierung und Entwicklung von Wohnbauflächen im Innen- und Außenbereich sowie in der Sicherung und dem Ausbau des bezahlbaren Wohnungsangebotes. Ziel ist es, auch weiterhin vielfältigen und facettenreichen Wohnraum in Aschaffenburg zu schaffen und bereitzuhalten.
Das Gutachten zeigt, dass die Stadt Aschaffenburg in wesentlichen Teilen auf einem guten Weg ist. Mit der Baulandstrategie aus dem Jahr 2019 gibt es bereits bedeutende Grundlagen, etwa zum Erwerb, zur Entwicklung und zur Vergabe von Wohnbauflächen. Ferner gibt es mit der Stadtbau einen wichtigen sozialorientierten kommunalen Akteur.
Als Schlüsselthemen sind die weitere Konkretisierung und konsequente Anwendung einer Baulandstrategie (Zwischenerwerb, Kooperation), die Integration zusätzlichen Wohnraums in bestehenden Quartieren und deren Weiterentwicklung sowie die Stärkung des geförderten Wohnungsbaus zu sehen.
5. Weiteres Vorgehen
Anhand der Empfehlungen und Maßnahmen aus dem Gutachten ist nun eine Strategie zur Umsetzung zu erarbeiten. Dabei geht es insbesondere um die Frage, wie zukünftig mit dem knappen Gut „Boden“ umgegangen werden soll. Denn Ziel der Bodenpolitik für Aschaffenburg war und ist es, auch zukünftig ausreichend und preiswerte Flächen für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen und das Brachliegen von erschlossenem Bauland zu verhindern. Mit der richtigen Strategie im Umgang mit Grund und Boden soll insbesondere der preiswerte und soziale Wohnungsbau gefördert werden (siehe Beschluss Baulandstrategie 01.04.2019).
Als nächsten Schritt wird es daher einen Workshop mit dem Planungs- und Verkehrssenat und der Verwaltung am 15.11.2024 von 15:00-19:00Uhr im Tagungscenter der Stadthalle geben. Dabei sollen Eckpunkte erarbeitet und Leitlinien definiert werden.
Darüber hinaus ist für diesen Termin vorgesehen, tiefer in die Materie der Baulandstrategie einzusteigen. Dazu sollen Themen wie Ziele des Flächenmanagements, Zwischenerwerbskonzept, Einbindung der Eigentümer und Quoten für den sozialen Wohnungsbau diskutiert und bewertet werden.
Moderiert wird der Workshop von xxx (Büro des Oberbürgermeisters), der Gutachter wird den Workshop weiterhin fachlich begleiten.
Um vorab zusätzliche Informationen zur Umsetzung einer Baulandstrategie zu erhalten, ist vorgesehen, dass die Stadt Ludwigsburg über ihre Erfahrungen im Umgang mit ihrer Baulandstrategie und Zwischenerwerb berichtet. Dies wird voraussichtlich in einer der vorangehenden Sitzungen des Planungs- und Verkehrssenates stattfinden.
Je nach Ergebnis am 15.11.24 werden weitere Workshops mit dem Planungs- und Verkehrssenat vorgesehen, um ergänzende Themen aus dem Wohnungsmarktkonzept zu konkretisieren. Diese können sich bspw. an den Handlungsfeldern orientieren:
- Quartiere und Wohnungsbestand
- Bezahlbares Wohnen
- Querschnittsthemen, Öffentlichkeitsarbeit
