I.
Baubeschreibung
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 16.08.2024 und beantragte die Stadtbau Aschaffenburg GmbH den Neubau einer Wohnanlage mit 126 öffentlich geförderten Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Gabelsberger Straße, Gutenbergstraße, Pestalozzistraße, 63739 Aschaffenburg.
Die bestehende Wohnanlage, welche sich aus den Gebäuden in der Gabelsbergerstraße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, der Gutenbergstraße xxx und xxx, sowie der Pestalozzistraße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx zusammensetzt soll abgebrochen und durch eine neue Wohnanlage ersetzt werden.
Der Bauantrag umfasst die Errichtung einer Wohnanlage mit 126 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 50 Stellplätzen. Alle Wohnungen wurden nach den Förderkriterien des Bay. Wohnraumförderungsgesetzes geplant und sollen dementsprechend mit einer öffentlichen Förderung (EOF) vermietet werden. Zum Baugrundstück zählt auch das städtische Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das bisher der straßenseitigen Erschließung des „Gabelsberger Blocks“ von Süden und als Parkplatz diente und einen Zugang zum öffentlichen Spielplatz sowie in Verlängerung der Dunzerstraße eine Verbindung für den nicht motorisierten Verkehr zur Gabelsberger Straße aufnahm. Auf dieser Fläche sind 13 PKW-Stellplätze und 9 Fahrradabstellplätze geplant.
Die Tiefgarage unterbaut das gesamte Baugrundstück. Die nicht überbauten Teile der Tiefgarage werden intensiv begrünt, außerdem werden in die Tiefgarage zwei „Baumtaschen“ zum Zwecke der Pflanzung zweier Bäume eingeschnitten. Der gesamte Innenhof ist frei von motorisiertem Verkehr für die Bewohner und als Spielfläche für Kinder gestaltet.
Die Wohnanlage setzt sich in „Blockrandbebauung“ aus 8 in U-Form aneinandergereihten Mehrfamilienhäusern und einem Solitärbau im Süden zusammen. Die Geschossigkeiten variieren zwischen IV Regelgeschossen (Gutenbergstraße), IV + Staffelgeschoss bzw. V Regelgeschossen (Gabelsberger- und Pestalozzistraße) sowie VI Vollgeschossen an der südlichen Ecke der Gabelsberger Straße (letzteres bedingt durch den Höhenunterschied am „Kopfbau“ Haus 2).
Alle Gebäude sind mit einem Flachdach mit extensiver Dachbegrünung, bzw. einer Photovoltaikanlage versehen.
Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 53 m² und 106 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 9.159 m².
Die Außenanlage wird begrünt. Es sind extensive Dachbegrünungen und 2 Baumpflanzungen geplant. Im Innenhof wird eine gemeinschaftlich nutzbare Fläche für die Bewohner mit Spielflächen für Kinder mit einer Gesamtfläche von ca. 1.300 m² geschaffen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauvorhaben handelt es sich um keinen Sonderbau. Über das Vorhaben ist daher im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden. Das Vorhaben unterliegt damit der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ gemäß § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebiets“ im Sinne des § 4 BauNVO.
Die nähere Umgebungsbebauung nördlich der Südbahnhofstraße ist überwiegend geprägt durch teils geschlossene, teils offene Blockrandbebauung, wobei vereinzelt bauliche Nutzungen auch in die innenliegenden Flächen der Quartiere eingestreut sind. Westlich der Gabelsberger Straße löst sich diese ansatzweise geschlossene Struktur zwar zunehmend auf, beidseits der Pestalozzi- und auch der Bardroffstraße sowie auf dem Baugrundstück selbst ist eine Blockrandbebauung jedoch klar vorgezeichnet.
Zwischen dem Baugrundstück und der Südbahnhofstraße befindet sich eine hügelartig erhöhte, mit großen Gehölzen bewachsene, ortsbildprägende Grünfläche mit öffentlichem Spielplatz. Auf der Südseite der Südbahnhofstraße befinden sich vorwiegend Einzelhandels- und auch gewerbliche Nutzungen, die aufgrund ihrer gänzlich andersartigen Strukturierung keine prägende Wirkung für die Bebauung nördlich der Südbahnhofstraße entfalten.
Für die Teilgebiete zwischen Gabelsberger Straße, Südbahnhofstraße und Schweinheimer Straße maßgebend sind bis zu fünfgeschossige Häuser und Gebäudezeilen (IV + Staffelgeschoss, bzw. IV + Dachgeschoss), die relativ einheitlich entlang der Straßen aufgereiht sind. Der Gebäudebestand aus dem 20. Jahrhundert weist vorwiegend geneigte Dächer auf. Den Maßstab für das Maß der baulichen Nutzung und die Dachlandschaft im Quartier setzt allerdings die Wohnanlage zwischen Pestalozzi-, Südbahnhof- und Bardroffstraße (105 WE, Baujahr 2017) mit seinen Staffelgeschossen und durchgängig Flachdächern. Die Geschossigkeiten reichen von drei Regelgeschossen (Bardroffstraße) über IV + Staffelgeschoss (Gebäuderiegel entlang der Südbahnhofstraße) bis zu einer städtebaulichen Überhöhung mit VI + Staffelgeschoss an der Ecke Südbahnhof- / Pestalozzistraße.
Der Versiegelungsgrad der bebauten Grundstücke ist weit überwiegend nicht übermäßig hoch; größere Grünflächen, teils mit Aufenthaltsbereichen für die Bewohner versehen, prägen die Blockinnenbereiche – mitunter handelt es sich bei diesen Grünflächen um die intensiv begrünten Dächer von Tiefgaragen, die den Innenhof unterbauen (so z.B. bei den beiden Wohnanlagen zwischen Pestalozzi-, Südbahnhof- und Bardroffstraße).
Zusammengefasst ergibt sich hieraus als maßgebender baulicher Rahmen:
- Allgemeines Wohngebiet - WA
- Geschosse: III + D, IV
- Vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
- Überbaute Grundstücksfläche: bis 80 %
- geschlossene Bauweise (Blockrandbebauung)
Art der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Nutzungsart „Wohnen“ ist in einem Gebiet, das einem „Allgemeinen Wohngebiet“ entspricht, gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundfläche
Nach dem Maß der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil ein. Maßgebend sind hier die Grundfläche des Gebäudes sowie der Überbauungsgrad und die baulichen Höhen. Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl sind nur zweitrangig zu betrachtende Hilfsgrößen.
Das Baugrundstück hat einschließlich des überplanten und bisher öffentlichen Grundstücks Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg eine Gesamtgröße von ca. 5.700 m². Ein Überbauungsgrad von etwa 50 % durch die oberirdischen Hauptbaukörper (incl. Terrassen) liegt im Rahmen der Umgebungsbebauung.
Allerdings sind in diesem Wert die weitgehende Unterbauung des Geländes durch die Tiefgarage sowie sonstige oberirdische Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen nicht enthalten. Zur Kompensation sind die nicht überbauten sowie die nicht für Wege und Nebenanlagen genutzten Teile der Tiefgaragendecke mit einer Erdüberdeckung von mindestens 70 cm zu versehen und gemäß Freiflächenplan dauerhaft zu begrünen und zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Bei Erfüllung dieser Auflagen fügt sich die geplante zu überbauende Grundfläche, auch mit Tiefgarage, in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Bauliche Höhe
Der neu geplante Baukörper erreicht an seinem viergeschossigen Bauteil an der Gutenbergstraße eine Höhe von 146,54 m üNN und an seinen fünf- bis sechsgeschossigen Bauteilen an der Pestalozzi- und der Gabelsberger Straße eine Höhe von 149,69 m üNN. Der fünfgeschossige Solitärbau im Bereich der Dunzerstraße verfügt über eine Höhe von 149,69 m üNN. Insgesamt fügt sich der Gebäudekomplex mit seiner Höhe noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Im Vergleich verfügt z.B. der bestehende Gebäuderiegel Pestalozzistraße xxx zwar nur über eine Wandhöhe von 143,27 m üNN, mit dem First des Walmdachs wird jedoch eine Höhe von 150,60 m üNN erreicht.
Mit dem „Kopfbau“ an der südöstlichen Ecke der Gabelsberger Straße werden die typischen Bauhöhen, insbesondere die Traufhöhen, in der Gabelsberger Straße überschritten: Die gegenüberliegende Bebauung Gabelsberger Straße xxx erreicht eine Traufhöhe von 143,90 m üNN sowie eine Firsthöhe von 147,70 m üNN. Die geplanten Wand-/Gebäudehöhen weisen hier (Gabelsberger Straße) also Überschreitungen des bisherigen baulichen Rahmens der Umgebungsbebauung auf. Außer am „Kopfbau“ werden die Gebäudehöhen des Neubaus durch ein Rückspringen des Staffelgeschosses um knapp 2,50 m städtebaulich verträglich ausgebildet. Die vereinzelten Überhöhungen im Vergleich zur Umgebungsbebauung sind insgesamt städtebaulich vertretbar, fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und lösen keine bodenrechtlichen Spannungen aus.
Einzelne Höhen im Vergleich:
|
Anwesen
|
Ca. Trauf- / Wandhöhe Attika
|
Ca. Firsthöhe / Oberkante Attika
|
|
Pestalozzistraße xxx
|
143,27 m üNN
|
150,60 m üNN
|
|
Gabelsberger Straße xxx
|
143,90 m üNN
|
147,70 m üNN
|
|
|
|
|
|
BV 20240137
|
|
|
|
IV Geschosse
IV + Staffel
VI
Solitärbau (5-geschossig)
|
146,54 m üNN
146,54 m üNN
149,69 m üNN
149,69 m üNN
|
146,54 m üNN
149,69 m üNN
149,69 m üNN
149,69 m üNN
|
Überbaubare Fläche
Bezüglich der zu überbauenden Grundstücksfläche / Gebäudestellung und der Bauweise fügt sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Der Gebäudekomplex nimmt die fiktiven Baulinien der Pestalozzi-, Gutenberg- und Gabelsberger Straße auf und bildet mit dem freigehaltenen Innenhof eine Blockrandbebauung aus.
Der geplante Gebäudekomplex selbst zählt aufgrund seiner Gesamtlänge zur „geschlossenen Bauweise“ und fügt sich auch hinsichtlich der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung ein, die vorwiegend durch geschlossene Bauweise geprägt ist, aber auch Abschnitte in offener Bauweise enthält.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) sind für Mehrfamilienhäuser, deren Errichtung nach den Vorschriften des BayWoFG gefördert werden je Wohnung 0,8 PKW-Stellplätze erforderlich. Bei den geplanten 126, mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen ergibt sich demnach ein Bedarf von 101 PKW-Stellplätzen.
Nachdem vom Bauherrn ein alternatives Mobilitätskonzept, gem. § 3 Abs. 1 GaStAbS angeboten wird, kann die Stellplatzanzahl weiter auf 50 %, d.h. auf mindestens 51 PKW-Stellplätze reduziert werden. Allerdings sind je 12 entfallender PKW-Stellplätze ein Car-Sharing-Stellplatz, demnach 4 Car-Sharing-Stellplätze bereitzustellen.
Nach Ersetzung von 48 notwendigen PKW-Stellplätzen durch die v.g. Car-Sharing-Option sind die verbleibenden 53 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 50 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage und 3 Stellplätze in der Dunzerstraße errichtet. Die 4 notwendigen Car-Sharing-Stellplätze werden auf der südlich gelegenen Grundstücksfläche (Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 126 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 9.159 m² sind daher 230 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon werden in 4 Fahrradräumen im Untergeschoss 193 Fahrradabstellplätze, 4 Lastenräder und oberirdisch an 5 Standorten 35 Fahrradabstellplätze für Besucher errichtet. Über den Bedarf hinaus werden 2 Stellplätze für Lastenräder, sowie mehrere Räume zum Abstellen von Kinderwägen bereitgestellt.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle PKW-Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung des Baugrundstücks ist gesichert.
Durch Integration des bisher städtischen Grundstücks Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg entfallen die bisher öffentlichen Stellplätze, die aber ohnehin vorrangig von Bewohnern des „Gabelsberger Blocks“ genutzt wurden. Bei der Neugestaltung des dann privaten Verkehrsraums werden die vorhandenen Bäume erhalten und um Grünflächen mit Rigolenfunktion ergänzt.
Die geplante bauliche Anlage, insbesondere die Tiefgarage mit Zufahrt, die wegemäßige Erschließung, der nachzuweisende Kinderspielplatz, etc. erstrecken sich über mehrere Grundstücke. Die Baugenehmigung steht daher unter der Bedingung, dass die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg dinglich vereinigt werden.
Die Neugestaltung des Verkehrsraums ist mit dem Tiefbauamt, dem Garten- und Friedhofsamt und der Stadtkämmerei abzustimmen. Die dauerhafte Benutzbarkeit des Straßenraums durch die Allgemeinheit, insbesondere hinsichtlich der Wegeverbindung zur Dunzerstraße für Fußgänger und Radfahrer und des Zugangs zum südlich angrenzenden Spiel-/Bolzplatz ist zu gewährleisten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Freiflächen und Begrünung
Es sind mind. 2 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die im Dachaufsichtsplan als begrünt dargestellten Dachflächen sind mindestens extensiv zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu unterhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die mit der Tiefgarage unterbauten, nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan intensiv zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu dauerhaft unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von mindestens 550 m² erforderlich. In den Planunterlagen ist eine gemeinschaftlich genutzte Grünfläche mit Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 1.300 m² im Innenhof der Wohnanlage vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
