I.
Vorhaben
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.05.2025 beantragte die Bauherrin Frau xxx die Genehmigung zur Nutzungsänderung und teilweisen Dachsanierung der „Dümpelsmühle“, sowie den Anbau von Balkonen auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Schweinheim, Gailbacher Straße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Die Grundstücke sind im Bestand mit zwei Gebäuden, mit je zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss bebaut. Das Vordergebäude verfügt über eine Grundfläche von ca. 20 m x 11 m, das Rückgebäude über eine Grundfläche von ca. 16,4 m x 11 m. Beide Gebäude werden über ein zentrales Treppenhaus in einem Verbindungsglied zwischen den beiden Gebäuden erschlossen.
Die Gesamtgrundstücksgröße liegt bei 3.822 m².
Es ist geplant, die beiden Gebäude zu erhalten, energetisch zu sanieren, das Dach des nördlichen Gebäudes zu erneuern, Fenster und Türen auszutauschen, den im Norden, im Bestand vorhandenen Balkon abzubrechen und auf der Ostseite 3 neue Balkone mit Abmessungen von je 4 m x 2,5 m zu errichten. Im Vordergebäude sind 4 Wohnungen, im Rückgebäude 2 Wohnungen vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 683,5 m².
Das äußere Erscheinungsbild der Gebäude bleibt im Wesentlichen erhalten.
Die Erschließung erfolgt über die bestehende Zufahrt von der Gailbacher Straße über den Hensbach.
Die Stellplätze werden, wie im Bestand auf einer Fläche nördlich des Hensbachs nachgewiesen. Fahrradabstellplätze werden in einem Bestandsgebäude im südlichen Grundstücksbereich geschaffen.
Die Freiflächen werden, wie im Bestand erhalten. Die Stadt Aschaffenburg führt derzeit Baumaßnahmen im Rahmen der Gewässerfreilegung am Hensbach durch. Hierdurch können sich Geländeveränderungen ergeben, welche sich auf die Freifläche zwischen und nördlich der Gebäudegruppe auswirken können. Nach Abschluss der Baumaßnahme ist eine neue Freiflächenplanung vorzulegen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Für die Gebäudegruppe der „Dümpelsmühle“ (Gailbacher Straße xxx und xxx) wurden seit dem Jahr 1894 mehrere baurechtliche Genehmigungen erteilt. Die bestehenden Gebäude genießen in diesem Rahmen Bestandschutz. Ob darüber hinaus bauliche Veränderungen durchgeführt werden dürfen, hängt im Wesentlichen von deren planungsrechtlichen Zulässigkeit ab.
Die Baugrundstücke liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ebenso nicht in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, gem. § 34 BauGB. Es fehlt vorliegend bereits an einem Bebauungszusammenhang. Die Bebauung muss hierzu eine Geschlossenheit (Zusammenhang) vermitteln und in ihrem Umfang ein siedlungsstrukturelles Gewicht besitzen (Ortsteilqualität). Vorliegend handelt es sich um drei einzelne, außerhalb des Bebauungszusammenhanges stehende Gebäude, welche keinen Bebauungszusammenhang mit dem nahegelegenen Stadtteil Schweinheim bilden. Es handelt sicher hier um eine sog. Splittersiedlung. Insofern ist das auf dem Anwesen der „Dümpelsmühle“ (Gailbacher Straße xxx und xxx) geplante Bauvorhaben als sog. Außenbereichsvorhaben nach § 35 BauGB zu beurteilen.
Es handelt sich hier um kein sog. privilegiertes Vorhaben, sondern um ein sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB, welches nur zugelassen werden kann, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Wegen der klaren Trennung zwischen Innen- und Außenbereich und um eine ungeordnete Entwicklung im Außenbereich zu verhindern ist generell ein strenger Maßstab anzulegen.
Das betreffende Areal ist im Flächennutzungsplan als „Grünfläche“ dargestellt. Insofern widersprechen bauliche Maßnahmen den Darstellungen des Flächennutzungsplanes und beeinträchtigen öffentliche Belange (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB). Gleiches gilt für die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB), wie auch hinsichtlich der Gefahr der Verfestigung einer Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).
Demgegenüber kommt eine Nachnutzung der Bestandsgebäude im Rahmen des Bestandschutzes in Betracht, soweit sich diese im Rahmen der erteilten Baugenehmigungen bewegen, die Gebäude erhalten werden und sich die beantragte neue Nutzung der Gebäude innerhalb des zulässigen Rahmens bewegt.
Genehmigungslage und Bestandschutz:
Für die Gebäudegruppe der „Dümpelsmühle“ (Gailbacher Straße xxx und xxx) wurde erstmals im Jahr 1894 eine Genehmigung zum „Umbau einer Scheune zu einem Wirtschafts-Lokale“ erteilt. Das vordere Gebäude bestand damals aus einem „projektierten Wirts-Lokal“, einem Schuppen und einer Halle. Das Rückgebäude bestand aus einem Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Gang und im hinteren Teil einer Mühle.
Im Jahre 1906/07 wurde ein Erweiterungsbau an das bestehende Wohnhaus genehmigt. Weitere Genehmigungen für An- Umbauten und einen Anschluss an die städtische Entwässerungsanlage erfolgten 1948, 1961 und 1964. Im Jahr 1969 wurde eine einsturzgefährdete Scheune mit Stall abgebrochen.
Im Jahr 2008 wurde eine Bauvoranfrage für einen Abbruch der beiden Bestandsgebäude und den Neubau eines Wohnhauses mit 1 Wohn- und 1 Büroeinheit (BV-Nr.: xxx) eingereicht. Diese wurde als unzulässiges Außenbereichsvorhaben abgelehnt.
Für das weiter westlich gelegene Wohngebäude (Gailbacher Straße xxx) wurde 1969 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 6 Wohnungen erteilt (BV-Nr. xxx). In den Jahren 2015 und 2018 wurden Genehmigungen für einen Umbau des Wohnhauses und eine Versetzung einer Carportanlage erteilt.
Im Jahr 2022 wurde eine Bauvoranfrage für einen Abbruch und Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit gleichem Grundriss und ähnlicher Kubatur (BV-Nr.: xxx) für das Objekt „Dümpelsmühle“ eingereicht. Diese wurde als unzulässiges Außenbereichsvorhaben abgelehnt, da mit dem Gebäudeabbruch der Bestandsschutz erlischt. Es wurde in Aussicht gestellt, dass eine Nachnutzung der Bestandsgebäude möglich sei, soweit diese erhalten und eine zweckmäßigen weiteren Verwendung der Gebäude erfolgt und die Erhaltung des Gestaltswerts gewahrt wird.
Mit Bescheid vom 25.03.2024 (BV-Nr.: xxx) wurde ein weiterer Bauvorbescheid erteilt. In diesem Rahmen wurde festgestellt, dass sich die Zulässigkeit möglicher künftiger Nutzungen nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB bestimmt. Hiernach ist eine Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind zulässig, soweit das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltswerts dient. Da die Dümpelsmühle über eine langjährige Geschichte verfügt und diese zuletzt ein bekanntes Ausflugslokal am Ortsrand von Schweinheim darstellte ist eine das Bild der Kulturlandschaft prägende Gebäudesubstanz festzustellen.
Geänderte Nachnutzungen können zugelassen werden, soweit Sie dem bisher prägenden Charakter des Gebäudeensembles entsprechen. Im Rahmen des Bestandsschutzes ist eine Speise- und Schankwirtschaft und teilweise Wohnnutzung genehmigt. Es ist zu beachten, dass durch die künftige Nutzung die Nutzungsintensität einer Speise- und Schankwirtschaft, bzw. Wohnnutzung nicht überschritten werden darf. Bei der beantragten reinen Wohnnutzung mit 6 Wohneinheiten ist davon auszugehen, dass dieser Rahmen eingehalten wird.
Die geplanten baulichen Veränderungen, in Form
- einer energetischen Sanierung der Gebäudehülle,
- der Erneuerung des Daches des nördlichen Gebäudes und Einbau von 3 Dachfenstern
- des Rückbaus der Balkonanlage im Norden
- des Neubaus von 3 Balkonanlagen im Osten mit je 4 m x 2,5 m
- der Änderung von Türen und Fenstern
halten sich im Rahmen einer zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes und wirken sich nicht wesentlich auf die äußere Gestalt des Gebäudes aus.
Naturschutz und Freifläche
Die Gebäudegruppe befindet sich im Außenbereich. Insofern sind naturschutzfachliche Belange zu berücksichtigen und das Benehmen mit der Unteren Naturschutzbehörde herzustellen (§ 18 Abs. 3 BNatSchG). Die zuständige Dienststelle wurde beteiligt. Durch die geplanten Änderungen ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf Natur- und Landschaft. Hinsichtlich der Baumasse, bzw. der überbauten Grundfläche treten lediglich die 3 neu geplanten Balkonanbauten hinzu. Diese werden allerdings in einem Bereich errichtet, der derzeit bereits mit einem befestigten Weg, bzw. einer Stützmauer überbaut ist. Die Balkonstützen werden in diesem bereits versiegelten Bereich errichtet. Schützenswerte Gehölze konnten in diesem Bereich ebenfalls nicht festgestellt werden. Die Untere Naturschutzbehörde hat dem Vorhaben zugestimmt.
Die bisher nicht überbauten Freiflächen dürfen nicht verändert und müssen natürlich belassen werden. Für den bisher versiegelten Hofbereich war eine Teilentsiegelung geplant. Aufgrund laufender Arbeiten der Stadt Aschaffenburg im Rahmen des Gewässerschutzes kann derzeit eine geänderte Freiflächenplanung nicht vorgelegt werden. Allerdings genießt die versiegelte Hoffläche derzeit Bestandsschutz.
Durch den Gewässerausbau der Stadt Aschaffenburg werden sich Geländeveränderungen im Bereich des Hensbachs ergeben, welche sich auf die Überfahrt über den Hensbach, die Hoffläche südlich des Hensbachs und die Stellplatzfläche nördlich des Hensbachs auswirkt. Es ist daher nach Abschluss der Maßnahmen des Gewässerausbaus ein Freiflächenplan für sämtliche Freiflächen, die Zufahrt und die Stellplätze vorzulegen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 € zu hinterlegen.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügen 5 Wohneinheiten über eine Wohnfläche über 100 m², 1 Wohnung unter 100 m². Dementsprechend werden 11 PKW-Stellplätze benötigt. Diese werden auf der vorhandenen Stellplatzfläche, nördlich des Hensbachs, westlich der Zufahrt nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 6 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 683,5 m² sind daher 18 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden überdacht und umschlossen in einem Bestandsgebäude im südlichen Grundstücksbereich geschaffen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist über die Gailbacher Straße und die Zufahrt über den Hensbach gesichert.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Schweinheim sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen bzw. zu verschmelzen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Gewässerschutz
Die Hauptgebäude Gailbacher Straße xxx, xxx und xxx stehen im faktischen Überschwemmungsgebiet des Hensbachs. Bauliche Veränderungen bedürfen einer wasserrechtlichen Prüfung und dürfen nur dann errichtet werden, wenn die Anforderungen an eine Ausnahmegenehmigung nach § 78 Abs. 5 WHG eingehalten werden.
Das Vorhaben wurde mit dem Tiefbauamt – Fachbereich Gewässerschutz – abgestimmt. Im Rahmen des Gewässerausbaus wird der Hensbach voraussichtlich leicht nach Norden verlegt. Die genaue spätere Lage des Bachverlaufes, wie auch der Überfahrt steht derzeit noch nicht fest. Nach Abschluss der Maßnahme ist ein Freiflächenplan nachzureichen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz, bzw. Kinderspielgelegenheiten sind im Rahmen des noch nachzureichenden Freiflächenplanes nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
IV.
Beschlussvorschlag
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
