Planungsanlass und –zweck:
Im Zuge der Gesamtplanung und -entwicklung des „Bahnhof-Nord-Areals“ hat die Stadt Aschaffenburg im Jahr 2006 einen Bebauungsplan für die Neuerrichtung eines Park&Ride-Platzes mit ca. 200 Stellplätzen für Bahnpendler aufgestellt. Dieser ursprünglich als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ geplante P&R-Platz, der seinen Standort unmittelbar zwischen dem bereits eröffneten Teilstück des „Nordrings“ (bzw. „Bahnparallele“) und dem ehemaligen „Schörg-Gelände“ hatte, wird aufgrund des Neubaus des direkt am nördlichen Bahnhofszugang gelegenen „Parkhauses Dämmer Tor“ nicht mehr gebraucht, da die 200 P&R-Plätze dort untergebracht werden konnten, so dass der Bedarf an Parkplätzen für Bahnpendler auf der Bahnhofnordseite abgedeckt ist.
Auch ein Erwerb der betreffenden Fläche durch die Stadt Aschaffenburg ist aufgrund des Wegfalls des öffentlichen Nutzungszwecks nicht mehr erforderlich. Durch zwangsläufig veränderte Nutzungsoptionen des nun in privater Hand verbleibenden Standorts ergibt sich die städtebauliche und planungsrechtliche Notwendigkeit zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplans – der entsprechende Aufstellungsbeschluss hierfür wurde bereits durch den Stadtrat in der Sitzung vom 03.05.2011 gefasst.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes “Südlich Lange Straße–Ost“ (Nr. 18/19) geht über die Fläche des P&R-Platzes hinaus und umfasst das Gebiet zwischen Lange Straße, Glattbacher Überfahrt, Nordring und Bert-Brecht-Straße. Zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Beachtung und Integration benachbarter Bebauungen und Nutzungen ist es sinnvoll und geboten, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes größer zu fassen und neben dem Gelände des ehemaligen P&R-Platzes auch das Areal der bestehenden Wohnbebauung an Glattbacher Überfahrt und Lange Straße sowie das Grundstück der auf dem ehemaligen „Schörg-Gelände“ angesiedelten Nahversorgungsmärkte (Lidl, dm) und des Tanzsportclubs mit einzubeziehen.
Die bereits baulich genutzten Flächen an Lange Straße und Glattbacher Überfahrt sollen in ihrem Bestand gesichert und im Rahmen entsprechender planungsrechtlicher Regelungen um Entwicklungsspielräume für die Zukunft ergänzt werden. Für den Standort des „P&R-Platzes“ wird eine bauliche Nutzung als „Sondergebiet für Einzelhandel und Gewerbe“ entsprechend dem Raumordnungsverfahren aus dem Jahr 2003 für das gesamte Bahnhof-Nord-Areal (bestehend aus der Fläche zwischen den beiden Querspangen und des P&R-Platzes) ermöglicht. Einzig die räumliche Zuordnung der zulässigen Einzelhandelsflächen wird durch die Ausweisung eines Sondergebiets Einzelhandel erweitert, die insgesamt zulässigen Verkaufsflächen auf dem gesamten Bahnhof-Nord-Areal bleiben aber gleich.
Wesentliche Aufgabe und Inhalt der Bebauungsplanung ist auch die Berücksichtigung gegenseitiger Abhängigkeiten und Synergien bezüglich der Erschließung sowie die verträgliche Zuordnung benachbarter Nutzungen, insbesondere an der Nahtstelle zwischen dem bestehenden Wohnungsbau und der neu zu entwickelnden Fläche.
Planungsrechtliche Situation:
Bei Aufstellung des Bebauungsplans sind folgende planungsrechtliche Rahmenbedingungen beachtlich:
- Die Fläche des ehemaligen P&R-Platzes ist Bestandteil des Entwicklungsgebietes Bahnhof-Nord. Für die Ansiedlung von Einzelhandel gelten gemäß raumordnerischer Stellungnahme der Regierung von Unterfranken vom 24.01.2003 zum Raumordnungsverfahren Verkaufsflächenobergrenzen. Diese wurden durch den Bebauungsplan für das zentrale Bahnhof-Nord-Gelände (Nr. 18/14, „Südlich Lange Straße – Mitte“) sowie durch städtebaulichen Vertrag zwischen Grundstückseigentümer und Stadt Aschaffenburg verbindlich übernommen und festgeschrieben. Sie gelten unverändert auch für das neu auszuweisende „Sondergebiet Einzelhandel“.
- Südlich und westlich grenzen unmittelbar die Geltungsbereiche anderer Bebauungspläne an das Plangebiet an:
-- Südlich: Bebauungsplan „Bahnparallele“ (Nr. 18/11): Der Bebauungsplan ist seit dem 05.05.2006 rechtskräftig.
-- Westlich: Bebauungsplan „Südlich Lange Straße – Mitte – (Nr. 18/14): Der Bebauungsplan ist seit dem 18.07.2008 rechtskräftig.
- Innerhalb des Bebauungsplangebietes liegt der rechtskräftige Bebauungsplan „P+R-Platz Bahnhof-Nord“ (Nr. 18/17), der durch den o.g. Bebauungsplanentwurf nahezu vollflächig ersetzt wird.
Wesentliche Ziele und Inhalte des Bebauungsplanvorentwurfes:
Das für die Fläche des ehemaligen P&R-Platzes im Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit formulierte Entwicklungsziel Sondergebiet für den Einzelhandel incl. aller dort getroffenen Regelungen zu den Obergrenzen der Verkaufsflächen bleiben gleich.
Das Entwicklungsziel wird noch weiter konkretisiert und soll nun als Sondergebiet „Einzelhandel und Gewerbe“, aber mit der gleichen Beschränkung der zugelassenen Sortimente wie im Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung ausgewiesen werden:
Warengruppen für den täglichen und kurzfristigen Bedarf wie bspw. Nahrungs- und Genussmittel und Drogerieartikel, die der Nahversorgung dienen und in der Regel auch fußläufig besorgt werden, sollen ausgeschlossen werden, da dieser Bedarf durch die Verkaufsflächen an der Stadtteilverbindung und am „Dämmer Tor“ sowie durch den Einzelhandel auf dem ehem. „Schörg-Gelände“ gedeckt ist. Auch sind diese Standorte, insbesondere die Stadtteilverbindung mit ihrer hervorragenden fußläufigen Erreichbarkeit, aufgrund ihrer unmittelbaren Anbindung an die Wohngebiete Damms und an die Innenstadt besser für die Nahversorgung geeignet als die direkt am Nordring und an der Bert-Brecht-Straße gelegene ehem. P&R-Fläche, die zwangsläufig stärker autoorientierte Kundschaft anzieht. Hier sollen daher überwiegend Warengruppen mit aperiodischem Bedarf, d.h. Waren für den unregelmäßigen mittel- und langfristigen Bedarf wie bspw. Fahrräder, Sport- und Campingartikel, Elektroartikel etc. angeboten werden können, die üblicherweise mit dem KFZ transportiert werden.
Ab dem 1.OG sollen Büro- und Dienstleistungsnutzungen zugelassen werden. Damit orientiert sich das Sondergebiet als Bestandteil des gesamten Entwicklungsgebietes des Bahnhof-Nord-Geländes stärker an den dort vorhandenen Einzelhandelsnutzungen im Erdgeschoss und Büro- und Dienstleistungsnutzungen in den Obergeschossen.
In Übereinstimmung mit den formulierten Zielsetzungen des Beschlusses zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit steht die Ausweisung der nördlichen Plangebietshälfte als „Mischgebiet“, wodurch sowohl die bestehende Wohnnutzung Glattbacher Überfahrt 11-13 und Lange Straße 1a-1f, als auch die gewerbliche Nutzungsstruktur bzw. die Nahversorgungsmärkte auf dem ehemaligen Schörg-Gelände in ihrem Bestand und in ihrer Entwicklung gesichert werden. Im Mischgebiet sind das Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, zulässig. Der „Übergang“ zwischen Wohnbebauung, Nordring und der Entwicklungsfläche des ehemaligen P&R-Platzes wird durch Freihaltung einer nicht überbaubaren und weitgehend zu begrünenden Fläche als „Puffer“ gestaltet.
Zu 1.: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 BauGB wurde im Zeitraum vom 01.07.2013 bis 22.07.2013 durchgeführt; der Bebauungsplan-Vorentwurf hing in dieser Zeit im Rathaus der Stadt Aschaffenburg zwecks Unterrichtung der Bürger und Erörterung aus.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sind mehrere schriftliche Stellungnahmen eingegangen. Diese werden im Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit behandelt.
Sie haben zum Ergebnis, dass die Bebauungsplanung in ihren grundsätzlichen Zielstellungen weitergeführt werden kann. Der Bebauungsplanentwurf wird in einigen inhaltlichen Punkten geändert bzw. ergänzt (vgl. auch Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit).
Zu 2.: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden (Träger öffentlicher Belange)
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Zeitraum vom 01.07.2013 bis 22.07.2013 durchgeführt.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sind mehrere schriftliche Stellungnahmen eingegangen. Diese werden im Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden behandelt.
Sie haben zum Ergebnis, dass die Bebauungsplanung in ihren grundsätzlichen Zielstellungen weitergeführt werden kann. Der Bebauungsplanentwurf wird in einigen inhaltlichen Punkten geändert bzw. ergänzt (vgl. auch Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden).
Zu 3.: Zustimmung zum Bebauungsplanentwurf mit zeichnerischen und textlichen Änderungen und Ergänzungen und Herausnahme von textlichen Festsetzungen
Der Bebauungsplanentwurf vom 28.10.2013 berücksichtigt die aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (Träger öffentlicher Belange) resultierenden Änderungserfordernisse. So sieht der Bebauungsplanentwurf in inhaltlichen Änderungen und Ergänzungen der Planungsziele im Wesentlichen folgende Regelungen vor:
Art der baulichen Nutzung:
- Für das Sondergebiet wird die Zweckbestimmung präzisiert zu „Einzelhandel + Gewerbe“, bei dem ab dem 1.OG Büro- und Dienstleistungsnutzungen zugelassen werden. Damit orientiert sich das Sondergebiet als Bestandteil des gesamten Entwicklungsgebietes des Bahnhof-Nord-Geländes stärker an den dort vorhandenen Einzelhandelsnutzungen im Erdgeschoss und Büro- und Dienstleistungsnutzungen in den Obergeschossen.
- Die textliche Festsetzung zu den Verkaufsflächen im Sondergebiet wird aus den planungsrechtlichen Festsetzungen herausgenommen und unter Hinweise zur Begrenzung von Flächen für den Einzelhandel präzisiert, die max. Obergrenzen für Verkaufsflächen und die ausgeschlossenen Sortimente im Sondergebiet bleiben aber gleich.
Es werden folgende Präzisierungen vorgenommen:
Es sind folgende Obergrenzen für Verkaufsflächen einzelner Sortimente für das Plangebiet des Bebauungsplanes 18/14 „Südlich Lange Straße – Mitte“ festgesetzt:
- Lebensmittel: max. 3.500 m² VF
- Drogeriewaren / Kosmetika: max. 750 m² VF
- Bücher und Zeitschriften: max. 950 m² VF
- Elektrogeräte („weiße Ware“), Leuchten: max. 2.000 m² VF
- Fahrräder: max. 850 m² VF
- Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik: max. 850 m² VF
- Orthopädie / Sanitätsbedarf: max. 100 m² VF
- Reformwaren / Naturkost: max. 100 m² VF
- Spielwaren / Bastelartikel: max. 1.100 m² VF
- Sport- und Campingartikel: max. 2.000 m² VF
- Zoofachhandel: max. 500 m² VF
Für das Sondergebiet SO werden dieselben Obergrenzen für Verkaufsflächen vorgeschrieben, mit folgenden Ausnahmen:
- Folgende Sortimente sind unzulässig:
-Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost
-Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika
- Bücher, Zeitungen, Zeitschriften
- Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse
- Es gelten folgende Obergrenzen für Verkaufsflächen der zusätzlichen Sortimente:
- Schuhe max. 100 m² VF
- Oberbekleidung max. 100 m² VF
Randsortimente aller Warengruppen dürfen im Sondergebiet max. 15% der Gesamt-Verkaufsfläche ausmachen.
Die o.g. Festsetzungen zu den Verkaufsflächen im Sondergebiet werden in einer Ergänzung des städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt Aschaffenburg und der Fa. Hörnig GmbH geregelt.
Die aufgeführten max. Verkaufsflächen stellen nur einen theoretischen Wert dar, der auf der Sondergebietsfläche aufgrund der begrenzten überbaubaren Fläche und erreichbaren Geschossfläche bei weitem nicht ausgeschöpft werden kann.
- Aus städtebaulichen Gründen werden die kerngebietstypischen Vergnügungsstätten, die aufgrund
des besonders in den Abendstunden aufkommenden größeren Zu- und Abfahrtsverkehrs und den daraus resultierenden störenden Begleiterscheinungen wohngebietsunverträglich sind, ausgeschlossen, um die notwendige Wohnruhe für die angrenzenden Wohngebiete sicherzustellen.
Ausnahmsweise können im Baugebiet MI 1 Diskotheken und Programmkino bis 300 Sitzplätze zugelassen werden.
Maß der baulichen Nutzung:
- Im Baugebiet MI 1 wird die max. Gebäudeoberkante geringfügig von 144,80m ü. NN auf 145,50m ü. NN geändert und begrenzt in Reaktion auf die bestehende bauliche Höhe entlang der Lange Straße zwischen Dämmer Tor und Bert-Brecht-Straße.
- Im Baugebiet MI 2 wird die südliche Baugrenze geringfügig nach Süden erweitert und damit an die hintere Baugrenze des MI 1 angepasst. Damit soll neben der Berücksichtigung der Bestandsbebauung auch Spielraum für eine zukünftige rückwärtige Bebauung als Reaktion auf die umliegende Bebauung Lange Straße 1a - 1f.
- Die Anzahl der Vollgeschosse im MI 2 und im MI 1 auf dem Grundstück der Bestandsbebauung Lange Straße 1a-1f wird auf max. III Vollgeschosse reduziert in Reaktion auf die Bestandsbebauung in diesem Bereich des Plangebietes.
Naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung:
- Im Bebauungsplanentwurf werden die naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen geregelt. Die erforderlichen Ausgleichsflächen und der erforderliche Grünausgleich für das Sondergebiet sollen auf der Pflanzfläche PF 2 des Sondergebietes realisiert werden.
Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung und die SAP werden bis zum Plenumsbeschluss vorgelegt.
Zur Umsetzung des erforderlichen Grünflächenanteils bietet der Eigentümer der Sondergebietsfläche an, die nicht bebaubaren städtischen Flächen 6493/38 und 6493/32 zu erwerben.
Altlasten und Kampfmittel:
- Im Bebauungsplanentwurf werden die Altlastenverdachtsflächen und die Flächen, bei denen mit Kampfmitteln zu rechnen ist, zeichnerisch und textlich ergänzt.
Weitere Ergänzungen der Ziele und Inhalte:
- Die Festsetzung einer GFL-Fläche auf der Fläche des Baugebietes MI 1 und des Sondergebietes zum Zwecke einer gemeinschaftlichen verkehrlichen Verbindung der Grundstücke wird auf Wunsch des Grundstückseigentümers der MI 1-Fläche im Bebauungsplanentwurf herausgenommen, da eine verkehrliche Verbindung der Grundstücke zwischen den Grundstückseigentümern privatrechtlich geregelt werden kann.
- Der Bebauungsplanvorentwurf greift im Bereich der Sondergebietsfläche, die als Pflanzfläche PF 3 festgesetzt ist, teilweise in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Bahnparallele Damm“ ein und übernimmt weitestgehend die in dem Bereich getroffenen Festsetzungen. Lediglich eine Dreiecksfläche von ca. 4m² im Bereich der südlichen/östlichen Baulinie/Baugrenze greift in die Private Grünfläche gem. B-Plan Bahnparallele ein, dies kann aber zusammen mit einer neuen Baumpflanzung als Ersatz für den 4. wegfallenden Baum auf den nicht überbaubaren Flächen des Sondergebietes kompensiert werden.
Im Bebauungsplanentwurf wird noch ergänzt, dass die drei zu pflanzenden Bäume auf der Sondergebietsfläche am Nordring in der Art von hochstämmigen Laubbäumen (Hainbuche, Winterlinde, Feldahorn oder Traubeneiche; Mindestgröße H., 3x verpflanzt, StU 18-20 cm) sein müssen.
- Weiterhin wird für die vorhandene Trafostation auf dem Baugrundstück Fl.Nr. 1887, Lange Str. 1a – 1f, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegt, im Bebauungsplanentwurf ein Ersatzstandort an der Lange Str. außerhalb der überbaubaren Flächen ausgewiesen.
- Unter „III. Hinweise“ wird folgendes geregelt:
Beachtung bahnbetrieblicher Einflüsse, u. a.
„Zu allen stromführenden Teilen sind Sicherheitsabstände bzw. Sicherheitsvorkehrungen nach VDE 0115 Teil 3, DB-Richtlinie 997.02 und GUV-R B 11 einzuhalten. Zur Oberleitungsanlage ist ein Schutzstreifen gemäß den VDE-Richtlinien freizuhalten.
Bei der Planung von Beleuchtungen und Werbeanlagen in der Nähe der Bahn ist darauf zu achten, dass eine Beeinträchtigung der Sicherheit und Leichtigkeit des Eisenbahnverkehrs (insbesondere Blendung des Eisenbahnpersonals und eine Verwechslung mit Signalbegriffen der Eisenbahn) ausgeschlossen ist.“
Alle von Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehenden Immissionen sind hinzunehmen und erforderlichenfalls auf eigene Kosten geeignete Schallschutzmaßnahmen ausschließlich außerhalb von Bahnflächen von der Gemeinde oder den einzelnen Bauwerbern vorzusehen bzw. vorzunehmen. Der Bauherr hat Abwehrmaßnahmen nach § 1004 in Verbindung mit § 906 BGB sowie dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu tragen.
„Umgang mit Funden von Bodendenkmälern
Im Plangebiet auftretende Funde von Bodendenkmälern sind unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege zu melden. Aufgefundene Gegenstände und Fundort von Bodendenkmälern sind unverändert zu belassen. Auf die Bestimmungen des Art. 8 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes wird verwiesen.“
„Für die Errichtung oder Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Räumen sind technische Vorkehrungen gemäß DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau – (November 1989) zum Schutz gegen Außenlärm, vorzusehen. Das erforderliche relevante Schalldämmmaß R`w, res für Außenbauteile ist der Tabelle 8, Zeile 2 und Spalte 4 (R´w, res von 30 dB), DIN 4109, zu entnehmen.“
„Es wird empfohlen, durch geeignete Grundrissgestaltung bei der gewerblichen Nutzung des „Sondergebietes für Einzelhandel und Gewerbe“ die schutzwürdigen Räume (z. B. Büronutzung) auf den lärmabgewandten Seiten des Nordrings vorzusehen.“
„Sollten schutzwürdige Räume entlang des Nordrings entstehen, so ist während des Baugenehmigungsverfahrens ein schalltechnischer Nachweis durch ein nach §§ 26, 28 Bundes-Immissionsschutzgesetz zugelassenes Messinstitut zu erbringen. In dem Nachweis sind Ausführungen zu machen, wie gesunde Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können. Dies beinhaltet im Besonderen die Vorgaben führt die Umsetzungen zum baulichen Schallschutz gemäß DIN 4109.“
„Das Gebäude direkt am Nordring ist hinsichtlich seiner Funktionen als Schallschutzwand so zu bemessen (z. B. Höhe) und auszuführen (z. B. schallabsorbierend), dass sie der ursprünglich geplanten Schallschutzwand (Bebauungsplan 18/11 „Bahnparallele“) entsprechen. Spätestens zur Inbetriebnahme des Nordrings muss diese Funktion erfüllt sein. Die Erfüllung der Funktion ist durch eine gutachterliche Äußerung vor Baubeginn zu bestätigen.“
Zu 4.
Beim Bebauungsplan “Südlich Lange Straße – Ost“ zwischen Lange Straße, Glattbacher Überfahrt, Nordring und Bert-Brecht-Straße (Nr. 18/19) handelt es sich aufgrund der ausschließlichen Bestandsüberplanung eines im Zusammenhang bebauten Stadtgebiets sowie der Wiedernutzbarmachung durch die Überplanung des P&R-Platzes und auch aufgrund der relativ geringen Größenordnung der überbaubaren Flächen von insgesamt weniger als 20.000 qm (Flächen innerhalb der Geltungsbereichsgrenze = ca. 18.500 m²) um einen „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ nach § 13a BauGB, der im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufgestellt werden kann.
Auf die Erstellung des für „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ nicht notwendigen „Umweltberichts“ nach § 2a Nr. 2 BauGB kann verzichtet werden – gleichwohl sind Belange von Natur und Landschaft in der planerischen Abwägung entsprechend zu würdigen.
Die nächsten Verfahrensschritte, die es durchzuführen gilt, sind die Unterrichtung der Öffentlichkeit (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB.
Die öffentliche Auslegung soll mit dem überarbeiteten Bebauungsplanentwurf vom 28.10.2013 durchgeführt werden.