Datum: 22.01.2014
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 18:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	uvs/1/1/14	Neubau einer Lager- und Umschlagshalle mit Bürogebäude auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx und xxx, Gemarkung Leider, Schippnerstraße 1-3 durch die Firma H+B Holz- und Bodenrecycling GmbH & Co. KG, Aschaffenburg.
2	uvs/1/2/14	Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Bohlenweg 57 durch die Firma Kalkan Projektplanung GmbH, Aschaffenburg
3	uvs/1/3/14	Neubau einer Wohnanlage mit 13 Wohneinheiten mit Tiefgarage und Carports auf dem Baugrundstück, Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und Teilflächen aus xxx, Gemarkung Damm, Haidstraße 32 und 34,durch die Firma TVK Immobilien GmbH, Aschaffenburg.
4	uvs/1/4/14	Neubau eines Geschäftshauses mit Studentenwohnheim (26 Appartements) und Wohnungen (3 WE) auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße 105 für die Rochner & Stahl GbR, Aschaffenburg.
5	uvs/1/5/14	Bauvoranfrage zum Neubau zweier Bürogebäude und eines Parkhauses auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx und xxx, Gemarkung Leider, Ahornweg 106 und 108 durch die Firma Biomedica Pharma-Produkte GmbH, Aschaffenburg.
6	uvs/1/6/14	Bauvoranfrage zu einer möglichen Bebauung nach Neuzuschnitt und Aufteilung von Grundstücken auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Yorkstraße 16 durch die Mahnel Vermögensverwaltungs GbR, Pullach.
7	uvs/1/7/14	Bauvoranfrage zum Neubau eines Wohnhauses für Betreutes Wohnen auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Kneippstraße 52, durch die Firma WOB Immobilien GmbH, Grünwald.

zum Seitenanfang

1. / uvs/1/1/14. Neubau einer Lager- und Umschlagshalle mit Bürogebäude auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx und xxx, Gemarkung Leider, Schippnerstraße 1-3 durch die Firma H+B Holz- und Bodenrecycling GmbH & Co. KG, Aschaffenburg.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2014	ö	Beschließend	1	uvs/1/1/14

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um die Neubebauung eines Gewerbegrundstücks am Bebauungsrand von Aschaffenburg zwischen Obernburger Straße, Schippnerstraße und dem Radweg von Aschaffenburg nach Großostheim. Die dort noch befindlichen Betriebsgebäude der ehemaligen Spedition Viktoria Transport werden vollständig abgebrochen. Bei dem Neubau handelt es sich um den Bau einer Lager und Umschlagshalle für die Verpackung von Fertigteilen und Halbzeugen sowie die Kommissionierung und Lagerhaltung von Stückgut. Die Lagerhalle ist trapezförmig mit einer Länge von 154,86 m und einer Breite an der Schmalseite im Westen von ca. 35 m und an der breiteren Seite im Osten von ca. 83 m. Die Halle ist eingeschossig mit einer Höhe von ca. 13 m. An der Ostseite sind eingeschossige Verlade- und Technikräume mit einer Grundfläche von 570 m² und an der Westseite ein dreigeschossiges Verwaltungsgebäude von ca. 362 m² Grundfläche angebaut. Die Geschossflächen betragen für die Büronutzung 1.110 m², für die Halle 9.261 m² sowie für die Verlade- und Technikeinrichtungen 570 m². Der umbaute Raum beträgt 129.719 m³.

Nach der planungsrechtlichen Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 15.11.2013 liegt das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 9/3 für das Gebiet „Weilandtstraße“ – 1. Änderung. Der Bebauungsplan setzt als Gebietsart „Industriegebiet“ fest, so dass der Bauvorhaben seiner Art nach allgemein dort zulässig ist.

In bauordnungsrechtlicher Hinsicht ist das Bauvorhaben unter der Voraussetzung, dass die Auflagen und Bedingungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden, genehmigungsfähig.

Unter den genannten Voraussetzungen wird dem Umwelt- und Verwaltungssenat die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss: 1

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

.Beschluss: 2

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 15, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

2. / uvs/1/2/14. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Bohlenweg 57 durch die Firma Kalkan Projektplanung GmbH, Aschaffenburg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2014	ö	Beschließend	2	uvs/1/2/14

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dem Eckgrundstück Riemenschneiderstraße/Bohlenweg. Die Größe der Wohnungen beträgt zwischen 84,45 m² und 160,03 m². 4 Wohnungen sind unter 100 m², 2 Wohnungen sind zwischen 100 und 150 m², eine Wohnung ist über 150 m² groß. In einer Tiefgarage mit der Zufahrt von der Riemenschneiderstraße aus werden die 11 notwendigen Stellplätze hergestellt.

Nach der planungsrechtlichen Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 05.11.2013 befindet sich das Baugrundstück innerhalb des zweiten Änderungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 3/4 „Ludwigsallee/Schongauerstraße/Kühruhgraben“, der für das Baugrundstück die Gebietsart „reines Wohngebiet“ festsetzt. Das Bauvorhaben entspricht deshalb der festgesetzten Nutzungsart.

Nach der städtischen Stellplatzsatzung ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 11 Stellplätzen, die alle in der 11 Stellplätze umfassenden Tiefgarage nachgewiesen werden.

In weiterer bauordnungsrechtlicher Hinsicht ist das Bauvorhaben unter der Voraussetzung, dass die Auflagen und Bedingungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden, genehmigungsfähig.

Unter den genannten Voraussetzungen wird dem Umwelt- und Verwaltungssenat die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 15, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

3. / uvs/1/3/14. Neubau einer Wohnanlage mit 13 Wohneinheiten mit Tiefgarage und Carports auf dem Baugrundstück, Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und Teilflächen aus xxx, Gemarkung Damm, Haidstraße 32 und 34,durch die Firma TVK Immobilien GmbH, Aschaffenburg.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2014	ö	Beschließend	3	uvs/1/3/14

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um das Erstellen einer seniorengerechten Wohnanlage mit insgesamt 13 Wohnungen. Die Wohnanlage mit 2 getrennten Gebäuden besteht aus einem Vordergebäude mit 8 Wohneinheiten an der Haidstraße, sowie einem rückwärtigen Gebäude mit 5 Wohneinheiten jeweils mit 2 Geschossen und ausgebauten Dachgeschossen. Alle Wohnungen mit einer Größe von 49,24 m² bis 96,19 m², sowie einer weiteren Wohnung mit 115 m² sind barrierefrei erreichbar. In der Tiefgarage werden 9 Stellplätze errichtet, sowie in einer oberirdischen Carportanlage weitere 5 Stellplätze. Das Bauvorhaben erstreckt sich über die bisherigen Anwesen Haidstraße 32 und 34, die vollständig abgebrochen werden, sowie auf eine kleinere Teilfläche des städtischen Grundstückes, Fl.-Nr. xxx. Auf diesem städtischen Grundstück ist eine Kanaltrasse vorhanden sowie eine Rosskastanie, die naturschutzrechtlich unter Schutz gestellt werden soll.

Nach der planungsrechtlichen Stellungnahme vom 25.10.2013 liegt das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und ist damit planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht dem Gebietstyp Mischgebiet, so dass das Bauvorhaben seiner Art nach dort zulässig ist. Nach der planungsrechtlichen Bewertung des Bauvorhabens fügt sich das Bauvorhaben hinsichtlich der überbaubaren Fläche, der Bauweise und der Bauhöhe in den Rahmen der äußerst heterogenen umliegenden Bebauung ein. Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes ist nicht gegeben.

Auf dem städtischen Grundstück Fl.-Nr. xxx steht eine schutzwürdige Rosskastanie, die erhalten werden muss. Weiter verläuft über die Grundstücke xxx und xxx des geplanten Bauvorhabens ein städtischer Kanal. Durch das Stadtplanungsamt, Vermessungs- und Geoinformationsabteilung erfolgte hinsichtlich des Baumes eine Lageeinmessung sowie ein Baumkronenaufmaß und die ungefähre Lage des geplanten Neubaus.

Nach der städtischen Stellplatzsatzung ergibt sich ein Stellbedarf von 14 Stellplätzen, der durch die 9 Stellplätze in der Tiefgarage und die 5 ebenerdigen Stellplätze in einer Carportanlage nachgewiesen wird.

In weiterer bauordnungsrechtlicher Hinsicht ist das Bauvorhaben unter der Voraussetzung, dass die Auflagen und Bedingungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und

–stellen beachtet werden, genehmigungsfähig.

Unter den genannten Voraussetzungen wird dem Umwelt- und Verwaltungssenat die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss: 1

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 15, Dagegen: 0

.Beschluss: 2

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

4. / uvs/1/4/14. Neubau eines Geschäftshauses mit Studentenwohnheim (26 Appartements) und Wohnungen (3 WE) auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße 105 für die Rochner & Stahl GbR, Aschaffenburg.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2014	ö	Beschließend	4	uvs/1/4/14

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um die Bebauung einer bisher durch Abstellplatz und Automobilverkaufsplatz untergenutzten Baulücke im oberen Bereich der Würzburger Straße. Errichtet wird ein 5-geschossiges Gebäude, das die gesamte Breite der Baulücke von ca. 27 m ausfüllt, das Penthouse rückt 3,50 m von der nordwestlichen Grenze ab. Der Hofbereich wird durch eine Durchfahrt von der Würzburger Straße aus erschlossen. Im Erdgeschoss sind straßenseitig 2 Gewerbeeinheiten vorgesehen, im hofseitigen Bereich Studentenwohnen. Im 1. bis 3. Obergeschoss sind weitere 24 Wohneinheiten eines Studentenwohnheimes vorgesehen. Die diesem Studentenwohnheim zugeordneten Nebenräume (Partykeller und Fitnessraum) sind im Untergeschoss vorgesehen. Im 4. Obergeschoss befinden sich 3 Wohnungen mit jeweils unter 100 m².

Nach der planungsrechtlichen Stellungnahme des Stadtplanungsamtes liegt das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 3/19 für das Gebiet zwischen Würzburger Straße und Kneippstraße. Der Bebauungsplan setzt für das Baugrundstück die Gebietsart „Mischgebiet“ fest, so dass das Bauvorhaben seiner Art nach zulässig ist.

In bauordnungsrechtlicher Hinsicht ist das Bauvorhaben genehmigungsfähig. Die Auflagen und Bedingungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen sind zu beachten.

Unter den genannten Voraussetzungen wird dem Umwelt- und Verwaltungssenat die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss: 1

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

.Beschluss: 2

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

5. / uvs/1/5/14. Bauvoranfrage zum Neubau zweier Bürogebäude und eines Parkhauses auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx und xxx, Gemarkung Leider, Ahornweg 106 und 108 durch die Firma Biomedica Pharma-Produkte GmbH, Aschaffenburg.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2014	ö	Beschließend	5	uvs/1/5/14

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um die Ergänzung und Erweiterung eines Betriebsgrundstückes des seit einiger Zeit in Nilkheim ansässigen Pharmaunternehmen Biomedica. Das Unternehmen ist bisher im Magnolienweg 17 ansässig und erweitert dieses Betriebsgelände in Richtung Ahornweg mit Ergänzungsbauten. An der nördlichen Grundstücksgrenze und am Ahornweg soll ein winkelförmiger Baukörper mit 3 bzw. 4 Geschossen entstehen und ebenfalls entlang des Ahornweges und in der Tiefe des südlichen Bereichs des Grundstückes ein weiterer winkliger Baukörper mit 4 Geschossen entstehen. An der östlichen Grundstücksgrenze, der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu dem Betriebssitz Magnolienweg 17 ist ein Parkhaus mit 3 Ebenen geplant, dessen unterste sich auch unter der Freifläche des Innenhofes erstreckt. Der dreigeschossige Baukörper an der nördlichen Grundstücksgrenze soll ein Gästehaus/Boardinghouse mit ca. 20 Appartements beinhalten. Das Baugrundstück umfasst insgesamt 5.097 m².

Die Fragestellung des Bauherrn zur Bauvoranfrage lautet:

1.        Ist eine Nutzung eines Teilgebäudes des o. g. Bauvorhabens als Gästehaus/Boardinghouse mit max. 20 Appartements möglich?

2.        Ist die Nutzung eines Teilgebäudes des o. g. Bauvorhabens als Bistro/Cafe mit ca. 40 – 50 Plätzen möglich?

3.        Anordnung der Parkflächen

Gibt es Einschränkungen der Anordnung der Parkflächen im straßenseitigen Bereich vor den Gebäuden Nr. 106 + 08, ebenso im rückwärtigen Bereich der 3 Parkebenen und der Parkebene unter der Grünfläche?

4.        Können die beiden Grundstücke grundbuchlich getrennt bleiben bei der vorgesehenen durchgehenden Bebauung, vor allem was die durchgehenden 3 Parkebenen und die Parkfläche unter der Grünfläche im UG betreffen?

5.        Sind Grunddienstbarkeiten notwendig bei der Ein- und Ausfahrt für das UG über das Grundstück Ahornweg Nr. 110?

6.        Kann von dem § 28 (2) 2 der BayBO befreit werden? (Das Gebäude ist ca. 55 m lang)

7.        Betrifft Glasfaserkabel im Baugebiet. Für ein Büro-Center sind schnelle Datenübertragungen unabdingbar.

Wann ist mit dem Einbau von Glasfaserkabel in diesem Baugebiet zu rechnen?

Die gestellten Fragen werden unter Zugrundelegung der planungsrechtlichen Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 04.12.2013 wie folgt beantwortet:

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 7/2 für das Gebiet „verlängerter Ahornweg“, der für das Baugrundstück die Nutzungsart „Gewerbe“ festsetzt. Das Bauvorhaben ist deshalb seiner Nutzungsart nach grundsätzlich zulässig.

1.        Ist eine Nutzung eines Teilgebäudes des o. g. Bauvorhabens als Gästehaus/Boarding­house mit max. 20 Appartements möglich?

Die Nutzung eines Teilgebäudes als Gästehaus/Boardinghouse mit max. 20 Appartements als dem Hauptgewerbe zugeordneter Nebenbetrieb ist möglich. Wohnen im planungsrechtlichen Sinne als Aufenthalt der über ca. 6 Wochen bis 3 Monate hinausgeht, ist im Gewerbegebiet nicht zulässig.

2.        Ist die Nutzung eines Teilgebäudes des o. g. Bauvorhabens als Bistro/Cafe mit ca. 40 – 50 Plätzen möglich?

Ein Bistro/Cafe ist als Gewerbebetrieb aller Art nach § 8 Abs. 2 Baunutzungsverordnung im Gewerbegebiet zulässig.

3.        Anordnung der Parkflächen

Gibt es Einschränkungen der Anordnung der Parkflächen im straßenseitigen Bereich vor den Gebäuden Nr. 106 + 08, ebenso im rückwärtigen Bereich der 3 Parkebenen und der Parkebene unter der Grünfläche?

Die Anordnung der Stellplätze entlang des Ahornwegs entspricht wegen der direkten Anfahrbarkeit nicht der städtischen Stellplatzsatzung. Für maximal 3 Stellplätze mit direkter Anfahrbarkeit von der Straße aus wird eine Abweichung in Aussicht gestellt.

Der von Freiflächen überdeckte Teil des untersten Geschosses der Parkgarage ist mit einer Erdüberdeckung von mindestens 50 cm auszuführen und intensiv zu begrünen.

4.        Können die beiden Grundstücke grundbuchlich getrennt bleiben bei der vorgesehenen durchgehenden Bebauung, vor allem was die durchgehenden 3 Parkebenen und die Parkfläche unter der Grünfläche im UG betreffen?

Die beiden Grundstücke des Bauvorhabens sind grundbuchlich zu verschmelzen oder zu vereinigen.

5.        Sind Grunddienstbarkeiten notwendig bei der Ein- und Ausfahrt für das UG über das Grundstück Ahornweg Nr. 110?

Eine Ausfahrt über das Nachbargrundstück ist grundbuchlich zugunsten des Baugrundstückes und der Stadt Aschaffenburg zu sichern, da sonst die Erschließung nicht gewährleistet ist.

6.        Kann von dem § 28 (2) 2 der BayBO befreit werden? (Das Gebäude ist ca. 55 m lang)

Die beantragte Abweichung kann zugelassen werden, da geplant ist das Gebäude durch einen eingeschobenen 6 m breiten Treppenraum brandschutztechnisch zu trennen.

7.        Betrifft Glasfaserkabel im Baugebiet. Für ein Büro-Center sind schnelle Datenübertragungen unabdingbar.

Wann ist mit dem Einbau von Glasfaserkabel in diesem Baugebiet zu rechnen?

Der Sachverhalt zu dieser Frage ist kein baurechtlich relevanter Sachverhalt, der Gegenstand eines Bauvorbescheides ist.

Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.

Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.

.Beschluss: 1

 

1.Im Baugenehmigungsverfahren ist ein detailierter Freiflächenplan vorzulegen.

2. Es ist eine Bestandsaufnahme der Gehölze des Baugrundstückes vorzulegen, die bei der Freiflächenplanung berücksichtigt werden muss. Ziel ist es möglichst viele Bäume und Sträucher des Bestandes und insbesondere Streuobstbäume zu erhalten.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

.Beschluss: 2

1.        Ist eine Nutzung eines Teilgebäudes des o. g. Bauvorhabens als Gästehaus/Boardinghouse mit max. 20 Appartements möglich?

Die Nutzung eines Teilgebäudes als Gästehaus/Boardinghouse mit max. 20 Appartements als dem Hauptgewerbe zugeordneter Nebenbetrieb ist möglich. Wohnen im planungsrechtlichen Sinne als Aufenthalt der über ca. 6 Wochen bis 3 Monate hinausgeht, ist im Gewerbegebiet nicht zulässig.

2.        Ist die Nutzung eines Teilgebäudes des o. g. Bauvorhabens als Bistro/Cafe mit ca. 40 – 50 Plätzen möglich?

Ein Bistro/Cafe ist als Gewerbebetrieb aller Art nach § 8 Abs. 2 Baunutzungsverordnung im Gewerbegebiet zulässig.

3.        Anordnung der Parkflächen

Gibt es Einschränkungen der Anordnung der Parkflächen im straßenseitigen Bereich vor den Gebäuden Nr. 106 + 08, ebenso im rückwärtigen Bereich der 3 Parkebenen und der Parkebene unter der Grünfläche?

Die Anordnung der Stellplätze entlang des Ahornwegs entspricht wegen der direkten Anfahrbarkeit nicht der städtischen Stellplatzsatzung. Für maximal 3 Stellplätze mit direkter Anfahrbarkeit von der Straße aus wird eine Abweichung in Aussicht gestellt.

Der von Freiflächen überdeckte Teil des untersten Geschosses der Parkgarage ist mit einer Erdüberdeckung von mindestens 50 cm auszuführen und intensiv zu begrünen.

4.        Können die beiden Grundstücke grundbuchlich getrennt bleiben bei der vorgesehenen durchgehenden Bebauung, vor allem was die durchgehenden 3 Parkebenen und die Parkfläche unter der Grünfläche im UG betreffen?

Die beiden Grundstücke des Bauvorhabens sind grundbuchlich zu verschmelzen oder zu vereinigen.

5.        Sind Grunddienstbarkeiten notwendig bei der Ein- und Ausfahrt für das UG über das Grundstück Ahornweg Nr. 110?

Eine Ausfahrt über das Nachbargrundstück ist grundbuchlich zugunsten des Baugrundstückes und der Stadt Aschaffenburg zu sichern, da sonst die Erschließung nicht gewährleistet ist.

6.        Kann von dem § 28 (2) 2 der BayBO befreit werden? (Das Gebäude ist ca. 55 m lang)

Die beantragte Abweichung kann zugelassen werden, wenn das Gebäude durch einen eingeschobenen 6 m breiten Treppenraum brandschutztechnisch getrennt wird.

7.        Betrifft Glasfaserkabel im Baugebiet. Für ein Büro-Center sind schnelle Datenübertragungen unabdingbar.

Wann ist mit dem Einbau von Glasfaserkabel in diesem Baugebiet zu rechnen?

Der Sachverhalt zu dieser Frage ist kein baurechtlich relevanter Sachverhalt, der Gegenstand eines Bauvorbescheides ist.

Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

6. / uvs/1/6/14. Bauvoranfrage zu einer möglichen Bebauung nach Neuzuschnitt und Aufteilung von Grundstücken auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Yorkstraße 16 durch die Mahnel Vermögensverwaltungs GbR, Pullach.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2014	ö	Beschließend	6	uvs/1/6/14

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um eine allgemeine Bauvoranfrage für die mögliche Bebauung durch 3 hintereinander gestellte Gebäude auf derzeit 4 Grundstücken an der Yorkstraße 16. Das Grundstück ist derzeit mit einem Wohnhaus bebaut.

Nach der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 04.12.2013 liegt das Baugrundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 3/16 für das Gebiet „Yorkstraße, Lug ins Land, Ludwigsallee, Bechtoldstraße“, die für das Baugrundstück die Nutzungsart „reines Wohngebiet“ festsetzt. Die 3 geplanten Wohngebäude sind ihrer Nutzungsart nach zulässig.

Die gestellten Fragen werden unter Zugrundelegung der planungsrechtlichen Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 04.12.2013 wie folgt beantwortet:

1.        Ist eine Neueinteilung mit den dargestellten Baufenstern, wie im beiliegenden Plan dargestellt möglich?

Die vorgesehene Einteilung des Grundstücks mit den dargestellten Baufenstern verletzt für sich genommen keine Vorgaben des Bebauungsplanes, so dass sie möglich ist. Es wird darauf hingewiesen, dass bei einer Bebauung des Grundstückes C die Flurstücke xxx, xxx und xxx zu einem Grundstück zu verschmelzen sind.

2.        Ist nach dem Neuzuschnitt der Flurstücke, eine Bebauung in den dargestellten Baufenstern mit Einfamilien- oder Doppelhäusern möglich?

Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Mindestgrundstücksgröße und zur maximalen Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden ist folgende Bebauung möglich:

Grundstück A: Ein Einzelhaus mit maximal 2 Wohnungen

Grundstück B: Ein Einzelhaus mit maximal 2 Wohnungen

Grundstück C: Ein Einzelhaus mit maximal 2 Wohnungen oder

ein Doppelhaus mit maximal 2 Wohnungen je Doppelhaushälfte unter der Voraussetzung, dass das Grundstück grundbuchrechtlich geteilt wird.

3.        Ist die Erschließung über die gemeinsam im Eigentum der neuen Flurstücke stehende Zufahrt möglich?

Grundstücke müssen grundsätzlich an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen. Abweichend davon ist die Erschließung durch Wohnwege möglich, wenn gegenüber der Stadt Aschaffenburg rechtlich gesichert ist, dass der Wohnweg sachgerecht unterhalten wird und allgemein benutzt werden kann. Darüber hinaus ist eine Grunddienstbarkeit zugunsten der durch diesen Wohnweg erschlossenen Grundstücke mit Geh- und Fahrtrechten einzutragen.

4.        Kann die gemeinsame Zufahrt anteilig den neuen Flurstücken hinzugerechnet werden, wie zum Beispiel für die Berechnungen der GRZ- und GFZ-Zahlen, etc.?

Eine anteilige Hinzurechnung der gemeinsamen Zufahrt zu allen Grundstücken bei der Berechnung der Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl ist nicht möglich. Möglich ist nur das Herausparzellieren von Teilflächen und der Verschmelzung mit den entsprechenden Baugrundstücken, wenn die unter Antwort 3 genannten Voraussetzungen geschaffen werden.

5.        Was ist die maximale Traufhöhe berg- und talseits?

Der Bebauungsplan setzt eine maximal zulässige Traufhöhe von 6 m über der festgelegten Geländeoberfläche fest, und zwar ohne Unterscheidung zwischen Berg- und Talseite.

6.        Kann ein Staffelgeschoss mit Flachdach als Vollgeschoss D, neben U + I als Vollgeschosse gebaut werden? (siehe Bestand mit Flachdach)

Die beabsichtigte Bebauung mit 3 Vollgeschossen (Untergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss als Staffelgeschoss) ist nicht möglich, weil nach Bebauungsplan nur 2 Vollgeschosse möglich sind. Danach ergibt sich die Variante Untergeschoss als Nichtvollgeschoss, Erdgeschoss und Staffelgeschoss als Vollgeschoss oder Untergeschoss und Erdgeschoss als Vollgeschoss und Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss.

7.        Dürfen die Grundstücke, die kleiner als 800 m² sind, trotzdem mit Doppelhäusern bebaut werden, deren jeweilige Grundstücke kleiner als 400 m² wären? Hier würde der jeweilige prozentuale Flächenanteil der Einfahrt als Ausgleich hinzu kommen.

Die Grundstücksgröße von 400 m² je Haus ist einzuhalten. Anteile der Zufahrt können nur bei Verschmelzung mit den jeweiligen Grundstücken hinzugerechnet werden (siehe Antwort zu Frage 4).

8.        Ist bei der Einzelhaus- und Doppelhausbebauung die Nutzung mit je zwei Wohneinheiten möglich?

In Einzelhäusern und Doppelhäusern ist eine Nutzung mit je 2 Wohneinheiten möglich, wenn sich die beiden Wohnungen im Einzelhaus bzw. in der Doppelhaushälfte nicht im gleichen Geschoss befinden.

9.        Kann die Firstausrichtung, bei einem Satteldach, frei gewählt werden? Ist ein Flachdach möglich (siehe auch Punkt 6)?

Die Firstausrichtung bei einem Satteldach kann unter Berücksichtigung der zu den Abstandsflächen hinzuzuzählenden Giebeldreiecken frei gewählt werden. Bei Einzelhäusern sind auch Flachdächer planungsrechtlich zulässig, sofern die Festsetzungen zur Traufhöhe und zur Zahl der Vollgeschosse eingehalten werden. Doppelhäuser müssen ein einheitliches Satteldach oder Walmdach mit einer Dachneigung von 35 – 45 Grad aufweisen.

Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden erst im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren geprüft.

Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.

.Beschluss:

1.        Ist eine Neueinteilung mit den dargestellten Baufenstern, wie im beiliegenden Plan dargestellt möglich?

Die vorgesehene Einteilung des Grundstücks mit den dargestellten Baufenstern verletzt für sich genommen keine Vorgaben des Bebauungsplanes, so dass sie möglich ist. Es wird darauf hingewiesen, dass bei einer Bebauung des Grundstückes C die Flurstücke xxx, xxx und xxx zu einem Grundstück zu verschmelzen sind.

2.        Ist nach dem Neuzuschnitt der Flurstück, eine Bebauung in den dargestellten Baufenstern mit Einfamilien- oder Doppelhäusern möglich?

Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Mindestgrundstücksgröße und zur maximalen Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden ist folgende Bebauung möglich:

Grundstück A: Ein Einzelhaus mit maximal 2 Wohnungen

Grundstück B: Ein Einzelhaus mit maximal 2 Wohnungen

Grundstück C: Ein Einzelhaus mit maximal 2 Wohnungen oder

ein Doppelhaus mit maximal 2 Wohnungen je Doppelhaushälfte unter der Voraussetzung, dass das Grundstück grundbuchrechtlich geteilt wird.

3.        Ist die Erschließung über die gemeinsam im Eigentum der neuen Flurstücke stehende Zufahrt möglich?

Grundstücke müssen grundsätzlich an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen. Abweichend davon ist die Erschließung durch Wohnwege möglich, wenn gegenüber der Stadt Aschaffenburg rechtlich gesichert ist, dass der Wohnweg sachgerecht unterhalten wird und allgemein benutzt werden kann. Darüber hinaus ist eine Grunddienstbarkeit zugunsten der durch diesen Wohnweg erschlossenen Grundstücke mit Geh- und Fahrtrechten einzutragen.

4.        Kann die gemeinsame Zufahrt anteilig den neuen Flurstücken hinzugerechnet werden, wie zum Beispiel für die Berechnungen der GRZ- und GFZ-Zahlen, etc.?

Eine anteilige Hinzurechnung der gemeinsamen Zufahrt zu allen Grundstücken bei der Berechnung der Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl ist nicht möglich. Möglich ist nur das Herausparzellieren von Teilflächen und der Verschmelzung mit den entsprechenden Baugrundstücken, wenn die unter Antwort 3 genannten Voraussetzungen geschaffen werden.

5.        Was ist die maximale Traufhöhe berg- und talseits?

Der Bebauungsplan setzt eine maximal zulässige Traufhöhe von 6 m über der festgelegten Geländeoberfläche fest, und zwar ohne Unterscheidung zwischen Berg- und Talseite.

6.        Kann ein Staffelgeschoss mit Flachdach als Vollgeschoss D, neben U + I als Vollgeschosse gebaut werden? (siehe Bestand mit Flachdach)

Die beabsichtigte Bebauung mit 3 Vollgeschossen (Untergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss als Staffelgeschoss) ist nicht möglich, weil nach Bebauungsplan nur 2 Vollgeschosse möglich sind. Danach ergibt sich die Variante Untergeschoss als Nichtvollgeschoss, Erdgeschoss und Staffelgeschoss als Vollgeschoss oder Untergeschoss und Erdgeschoss als Vollgeschoss und Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss.

7.        Dürfen die Grundstücke, die kleiner als 800 m² sind, trotzdem mit Doppelhäusern bebaut werden, deren jeweilige Grundstücke kleiner als 400 m² wären? Hier würde der jeweilige prozentuale Flächenanteil der Einfahrt als Ausgleich hinzu kommen.

Die Grundstücksgröße von 400 m² je Haus ist einzuhalten. Anteile der Zufahrt können nur bei Verschmelzung mit den jeweiligen Grundstücken hinzugerechnet werden (siehe Antwort zu Frage 4).

8.        Ist bei der Einzelhaus- und Doppelhausbebauung die Nutzung mit je zwei Wohneinheiten möglich?

In Einzelhäusern und Doppelhäusern ist eine Nutzung mit je 2 Wohneinheiten möglich, wenn sich die beiden Wohnungen im Einzelhaus bzw. in der Doppelhaushälfte nicht im gleichen Geschoss befinden.

9.        Kann die Firstausrichtung bei einem Satteldach frei gewählt werden? Ist ein Flachdach möglich (siehe auch Punkt 6)?

Die Firstausrichtung bei einem Satteldach kann unter Berücksichtigung der zu den Abstandsflächen hinzuzuzählenden Giebeldreiecken frei gewählt werden. Bei Einzelhäusern sind auch Flachdächer planungsrechtlich zulässig, sofern die Festsetzungen zur Traufhöhe und zur Zahl der Vollgeschosse eingehalten werden. Doppelhäuser müssen ein einheitliches Satteldach oder Walmdach mit einer Dachneigung von 35 – 45 Grad aufweisen.

Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

7. / uvs/1/7/14. Bauvoranfrage zum Neubau eines Wohnhauses für Betreutes Wohnen auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Kneippstraße 52, durch die Firma WOB Immobilien GmbH, Grünwald.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2014	ö	Beschließend	7	uvs/1/7/14

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Bei dem geplanten Bauvorhaben des Bauvorbescheides handelt es sich um die Bebauung des Eckgrundstückes zwischen Würzburger Straße/Kneippstraße und Beckerstraße im Anschluss an das bereits genehmigte Altenheim der gleichen Firma. Entstehen soll ein U-förmiger Baukörper mit der Zu- und Einfahrt für einen Innenhof an der Kneippstraße. Es ist geplant, zu dem bereits genehmigten Altenpflegeheim eine Durchfahrt zu schaffen, damit eine gemeinsame Zu- und Abfahrt über die Kneippstraße möglich ist. Der Bauteil A entlang der Würzburger Straße wird 5-geschossig, der Bauteil B entlang der Kneippstraße wird 3-geschossig mit Dachgeschoss, sowie der Bauteil C entlang der Beckerstraße, ebenfalls mit 3 Geschossen plus Dachgeschoss ausgeführt. In allen 3 Bauteilen sollen 58 Wohneinheiten entstehen. Im Erdgeschoss des Bauteils A an der Würzburger Straße sind Geschäfts- und Lagerflächen von ca. 450 m² vorgesehen. Im Kellergeschoss von Bauteil B soll eine Tiefgarage für 16 Stellplätze sowie im Bauteil C eine weitere Tiefgarage für 20 Pkw-Stellplätze entstehen. Der Text der sehr komplexen Baubeschreibung ist in der Anlage zu dieser Beschlussvorlage enthalten.

Nach der planungsrechtlichen Stellungnahme vom 02.01.2014 liegt das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3/21 für das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Beckerstraße und Kihnstraße. Der Bebauungsplan setzt als Gebietsart Mischgebiet fest, so dass das Bauvorhaben des Bauvorbescheids seiner Art nach dort zulässig ist.

Die gestellten Fragen werden ggf. nach sprachlichen und sachlichen Anpassungen unter Zugrundelegung der planungsrechtlichen Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 02.01.2014 wie folgt beantwortet:

1.        Sind die in den Plänen vorangestellten Baukörper,

a)        mit der sich aus der Flächenberechnung und den Plänen ergebenden Nutzungsmaßen und

b)        der in den Plänen dargestellten überbauten Grundstücksfläche, zulässig?

a) Nutzungsmaße:

Die Verlagerung der Baumasse von der Beckerstraße in Richtung Würzburger Straße ist städtebaulich sinnvoll und trägt dazu bei, den Baukörper gut in die nähere Umgebung einzufügen. Eine Befreiung für die Überschreitung der festgesetzten Geschossfläche wird unter der Bedingung in Aussicht gestellt, dass sämtliche erforderlichen Stellplätze innerhalb der Hauptgebäude oder in Tiefgaragen, die über sonst nicht genutzten Freiflächen eine Dachbegrünung mit mindestens 50 cm Erdüberdeckung aufweisen, nachgewiesen werden.

b) Überbaubare Grundstücksfläche:

Eine Befreiung durch die Überschreitung der Baugrenzen und Baulinien durch das Gebäude selbst und die Überschreitung der Baugrenzen durch 8 Balkone wird als städtebaulich vertretbar vorgeschlagen. Die Überschreitung durch 4 weitere Balkone, über Baulinien hinweg und in den öffentlichen Straßenraum hinein wird jedoch im Hinblick auf die Gebäudehöhe und der geringen Abstandsflächen als städtebaulich nicht vertretbar, abgelehnt.

Hinweis: Es wird anheim gestellt Loggien vorzusehen, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegen.

2.        Ist die Wohnnutzung in Form eines „Betreuten Wohnens“, wie in der Baubeschreibung und den Plänen dargestellt, zulässig?

Die Wohnform „Betreutes Wohnen“ ist in Verbindung mit Gewerbenutzung in dem durch den Bebauungsplan festgesetzten Mischgebiet zulässig. Von der Festsetzung des Bebauungsplanes „Wohnen ab dem 1. Obergeschoss“ wird für 3 Wohnungen an der Beckerstraße eine Befreiung erteilt.

3.        Ist in den in dem Plan dargestellten Bereichen für eine gewerbliche Nutzung folgende Nutzung zulässig?

-        Einzelhandel (bis 200 m² Verkaufsfläche insgesamt)

-        gastronomische Betriebe

-        Fitness-/ Wellness- Einrichtungen

-        Arztpraxen

-        Apotheke

-        handwerklich betriebene Ladengeschäfte (wie Friseure etc.)

-        Büro und Verwaltung

Einzelhandelsbetriebe bis 200 m² Verkaufsfläche insgesamt sowie gastronomische Betriebe in Form von Schank und Speisewirtschaften sind in Mischgebieten allgemein zulässig. Gleiches gilt für Fitness- und Wellnesseinrichtungen, sowie diese gesundheitlichen oder sportlichen Zwecken dienen, sowie für Arztpraxen, Apotheken, Büro- und Verwaltungsgebäude. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Gewerbetriebe ist, dass diese das Wohnen nicht wesentlichen stören (§ 6 Abs. 1 und 2 BauNVO).

4.        Überschreitung der Baugrenzen an der Innenhofseite

a) Kann die innenseitig, d. h. von der Straße abgewandt liegende, im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze im Bereich des Bauteils B - Richtung Nordwesten entlang der Kneippstrasse auf der Flur Nr. xxx um ca. 3,30 m inklusive Balkone für jede Wohneinheit (Größe 3,00 x 1,50 m), überschritten und eine damit verbundene Befreiung erteilt werden?

b)        Kann die innenseitig Baugrenzlinie des Bauteils A - Richtung Nordosten am Anschluss an Seniorenpflegeheim (im Bereich Treppenhaus Bauteil A) um ca. 4,25 m (dadurch gleiche Bauflucht wie Seniorenpflegeheim) überschritten und eine damit verbundene Befreiung erteilt werden?

Für die Überschreitung der durch den Bebauungsplan in der Tiefe des Grundstücks festgesetzten Baugrenze wird für den beantragten Umfang eine Befreiung erteilt.

5.        Sämtliche vorgeschriebenen PKW- Stellplätze werden als Tiefgaragenparkplätze ausgeführt. Kann daher ein Tiefgaragenbonus in der Größenordnung von 455 m² gewährt werden?

Für die Überschreitung der Geschossflächenzahl durch die Tiefgarage wird eine Befreiung erteilt mit der Maßgabe, dass die unter der Antwort zu Frage 1 erteilte Befreiung für die Baukörper selbst eingehalten wird.

6.        Aus dem anliegenden Plan ergibt sich, dass die Abstandsfläche von 1H die Mitte der Straßen in folgenden Bereichen überschreitet:

-        bei der Wand im Bereich der Baugrenze entlang der Kneippstraße,

-        bei der Wand im Bereich der Baulinie (Ecke Beckerstraße/Kneippstraße),

-        bei der Wand im Bereich der Baulinie Ecke Würzburger Straße/Kneippstraße.

       Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Baugrenzen, Geschosszahl) ist gemäß Art. 6 Abs. 5 BayBO jedoch die gesetzliche Abstandsfläche von 1H bis zur Straßenmitte hin nicht einzuhalten.

       Höchstvorsorglich für den Fall, dass dies anders beurteilt wird: Wird für die Überschreitung der Abstandsflächen im dargestellten Umfang über die jeweiligen Straßenmitten hin jeweils eine Abweichung erteilt?

Ein prüffähiger Abstandsflächenplan ist in den Bauvorlagen nicht enthalten. Die Frage der Einhaltung von Abstandsflächen ist deshalb nicht prüfbar. Soweit Abweichungen wegen Überschreitung der Abstandsflächen zur Straßenmitte der Kneippstraße erforderlich sind, wird dies in Aussicht gestellt.

7.        Entlang der Beckerstrasse sind im Erdgeschoss südwestseitig (Richtung Innenhof) 3 Wohneinheiten mit einem vorgesetzten Laubengang zur Beckerstrasse vorgesehen. Laut Bebauungsplan sind im Mischgebiet erst ab dem 1. Obergeschoss Wohnungen zulässig. Wird diesbezüglich gegenüber dem Bebauungsplan eine Befreiung erteilt?

Siehe Antwort zu Frage 2.

8.        Ist die Überschreitung der Baulinie mit Balkonen mit einer Breite von 3 m und einer Tiefe von 1,5 m entlang der Kneippstraße - wie im Lageplan dargestellt - möglich und wird hierzu eine Befreiung erteilt?

Siehe Antwort zu den überbaubaren Grundstücksflächen bei Frage 1 b).

9.        Ist die im Plan dargestellte Überschreitung der Baulinie mit Balkonen ab dem 1. Obergeschoss im Bereich der Beckerstraße zulässig – es handelt sich hier um eine Überschreitung der Baulinie (Balkone wären über Gehsteig angeordnet) - und wird hierfür eine Befreiung erteilt?

Siehe Antwort zu den überbaubaren Grundstücksflächen bei Frage 1 b).

10.        Die Grundstückszufahrt von der Kneippstraße aus soll - über den Hof -gleichzeitig auch als Zufahrt zu dem benachbarten Grundstück Flurstück mit dem künftigen Seniorenheim (Tiefgarage und oberirdische Andienung) genutzt werden. Ist das zulässig?

Dies kann zugelassen werden, da sich daraus eine Entlastung der Verkehrssituation an der Würzburger Straße ergeben wird. Sollte diese Zufahrt jedoch als alleinige Zufahrt für das benachbarte Baugrundstück dienen oder öffentlich-rechtlich zur Auflage oder Bedingung gestellt werden, müsste sie dinglich zusätzlich zugunsten der Stadt Aschaffenburg gesichert werden.

11.        Stellplatz- und Abstellplatzverordnung- GaStAbs vom 23.11.1995 (geändert am 20.07.2009)

11.1        Stellplatznachweis für Kraftfahrzeuge laut Stellplatzverordnung:

       Gebäude mit Seniorenwohnungen:

       1 Kfz pro 3 Wohnungen, bei insgesamt 58 Wohneinheiten erforderlich: 58 : 3 = 20 PKW

               Läden:

       Erforderlich ist 1 Kfz pro 40m² Verkaufsfläche

       574,02 m² abzüglich 15 % Lagerflächen = 487,00 m² : 40 =        13 PKW

       Erforderlich gesamt:        33 PKW

       Vorhanden gesamt:        36 PKW

       Ist diese Stellplatzzahl zulässig und ausreichend?

Die Stellplatzzahl von 36 Pkw ist ausreichend, wenn es sich bei den 58 Wohneinheiten um Betreutes Wohnen für Senioren und behinderte Personen handelt und wenn die nach Bebauungsplan höchste zulässige Verkaufsfläche für Einzelhandel von 200 m² nicht überschritten wird. Die Nutzungsart „Betreutes Wohnen“ muss aufgrund des verringerten Stellplatzschlüssels durch Grunddienstbarkeit zugunsten der Stadt Aschaffenburg gesichert werden.

11.2        Stellplatznachweis für Fahrräder:

Laut Stellplatzverordnung ist für das Gebäude mit Seniorenwohnungen 1 Fahrradabstellplatz pro 10 Wohnungen erforderlich. Bei insgesamt 58 Wohneinheiten sind erforderlich: 58 : 10 =        6 Fahrradabstellplätze

Läden:

Erforderlich: 1 Fahrradabstellplatz pro 120m² Verkaufsfläche

574,02 m² abzüglich 15% Lagerflächen = 487,00 m² : 120 =        4 Fahrradabstellplätze

Vorhanden: Fahrradabstellraum ca. 51 + 21 m² =        ca. 50 Fahrräder

       Erforderlich gesamt:        10 Fahrradabstellplätze

       Vorhanden gesamt:        50 Fahrradabstellplätze

       Ist diese Stellplatzzahl zulässig und ausreichend?

Diese Fahrradabstellplatzzahl ist zulässig und ausreichend. Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass im Bebauungsplan die Verkaufsfläche für Einzelhandel auf 200 m² beschränkt ist.

Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung des Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.

.Beschluss:

1.        Sind die in den Plänen vorangestellten Baukörper,

a)        mit der sich aus der Flächenberechnung und den Plänen ergebenden Nutzungsmaßen und

b)        der in den Plänen dargestellten überbauten Grundstücksfläche zulässig?

a) Nutzungsmaße:

Die Verlagerung der Baumasse von der Beckerstraße in Richtung Würzburger Straße ist städtebaulich sinnvoll und trägt dazu bei, den Baukörper gut in die nähere Umgebung einzufügen. Eine Befreiung für die Überschreitung der festgesetzten Geschossfläche wird unter der Bedingung in Aussicht gestellt, dass sämtliche erforderlichen Stellplätze innerhalb der Hauptgebäude oder in Tiefgaragen, die über sonst nicht genutzten Freiflächen eine Dachbegrünung mit mindestens 50 cm Erdüberdeckung aufweisen, nachgewiesen werden.

b) Überbaubare Grundstücksfläche:

Eine Befreiung durch die Überschreitung der Baugrenzen und Baulinien durch das Gebäude selbst und die Überschreitung der Baugrenzen durch 8 Balkone wird als städtebaulich vertretbar erteilt. Die Überschreitung durch 4 weitere Balkone, über Baulinien hinweg und in den öffentlichen Straßenraum hinein wird jedoch im Hinblick auf die Gebäudehöhe und der geringen Abstandsflächen als städtebaulich nicht vertretbar, abgelehnt.

Hinweis: Es wird anheim gestellt Loggien vorzusehen, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegen.

2.        Ist die Wohnnutzung in Form eines „Betreuten Wohnens“ wie in der Baubeschreibung und den Plänen dargestellt zulässig?

Die Wohnform „Betreutes Wohnen“ ist in Verbindung mit Gewerbenutzung in dem durch den Bebauungsplan festgesetzten Mischgebiet zulässig. Von der Festsetzung des Bebauungsplanes „Wohnen ab dem 1. Obergeschoss“ wird für 3 Wohnungen an der Beckerstraße eine Befreiung erteilt.

3.        Ist in den in dem Plan dargestellten Bereichen für eine gewerbliche Nutzung folgende Nutzung zulässig?

-        Einzelhandel (bis 200 m² Verkaufsfläche insgesamt)

-        gastronomische Betriebe

-        Fitness-/ Wellness- Einrichtungen

-        Arztpraxen

-        Apotheke

-        handwerklich betriebene Ladengeschäfte (wie Friseure etc.)

-        Büro und Verwaltung

Einzelhandelsbetriebe bis 200 m² Verkaufsfläche insgesamt sowie gastronomische Betriebe in Form von Schank- und Speisewirtschaften sind in Mischgebieten allgemein zulässig. Gleiches gilt für Fitness- und Wellnesseinrichtungen, sowie diese gesundheitlichen oder sportlichen Zwecken dienen, sowie für Arztpraxen, Apotheken, Büro- und Verwaltungsgebäude. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Gewerbetriebe ist, dass diese das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 und 2 BauNVO).

4.        Überschreitung der Baugrenzen an der Innenhofseite

a) Kann die innenseitig, d. h. von der Straße abgewandt liegende, im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze im Bereich des Bauteils B - Richtung Nordwesten entlang der Kneippstrasse auf der Flur-Nr. xxx um ca. 3,30 m inklusive Balkone für jede Wohneinheit (Größe 3,00 x 1,50 m), überschritten und eine damit verbundene Befreiung erteilt werden?

b)        Kann die innenseitige Baugrenzlinie des Bauteils A - Richtung Nordosten am Anschluss an Seniorenpflegeheim (im Bereich Treppenhaus Bauteil A) um ca. 4,25 m (dadurch gleiche Bauflucht wie Seniorenpflegeheim) überschritten und eine damit verbundene Befreiung erteilt werden?

Für die Überschreitung der durch den Bebauungsplan in der Tiefe des Grundstücks festgesetzten Baugrenze wird für den beantragten Umfang eine Befreiung erteilt.

5.        Sämtliche vorgeschriebenen PKW- Stellplätze werden als Tiefgaragenparkplätze ausgeführt. Kann daher ein Tiefgaragenbonus in der Größenordnung von 455 m² gewährt werden?

Für die Überschreitung der Geschossflächenzahl durch die Tiefgarage wird eine Befreiung erteilt mit der Maßgabe, dass die unter der Antwort zu Frage 1 erteilte Befreiung für die Baukörper selbst eingehalten wird.

6.        Aus dem anliegenden Plan ergibt sich, dass die Abstandsfläche von 1H die Mitte der Straßen in folgenden Bereichen überschreitet:

-        bei der Wand im Bereich der Baugrenze entlang der Kneippstraße,

-        bei der Wand im Bereich der Baulinie (Ecke Beckerstraße/Kneippstraße),

-        bei der Wand im Bereich der Baulinie Ecke Würzburger Straße/Kneippstraße.

       Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Baugrenzen, Geschosszahl) ist gemäß Art. 6 Abs. 5 BayBO jedoch die gesetzliche Abstandsfläche von 1H bis zur Straßenmitte hin nicht einzuhalten.

       Höchstvorsorglich für den Fall, dass dies anders beurteilt wird: Wird für die Überschreitung der Abstandsflächen im dargestellten Umfang über die jeweiligen Straßenmitten hin jeweils eine Abweichung erteilt?

Aufgrund des vorgelegten Abstandsflächenplanes wird festgestellt, dass die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden. Für eine kleine Fläche der Überschreitung der Abstandsfläche zur Strassenmitte an der Kneippstrasse wird eine Abweichung erteilt.

7.        Entlang der Beckerstrasse sind im Erdgeschoss südwestseitig (Richtung Innenhof) 3 Wohneinheiten mit einem vorgesetzten Laubengang zur Beckerstrasse vorgesehen. Laut Bebauungsplan sind im Mischgebiet erst ab dem 1. Obergeschoss Wohnungen zulässig. Wird diesbezüglich gegenüber dem Bebauungsplan eine Befreiung erteilt?

Siehe Antwort zu Frage 2.

8.        Ist die Überschreitung der Baulinie mit Balkonen mit einer Breite von 3 m und einer Tiefe von 1,5 m entlang der Kneippstraße - wie im Lageplan dargestellt - möglich und wird hierzu eine Befreiung erteilt?

Siehe Antwort zu den überbaubaren Grundstücksflächen bei Frage 1 b).

9.        Ist die im Plan dargestellte Überschreitung der Baulinie mit Balkonen ab dem 1. Obergeschoss im Bereich der Beckerstraße zulässig – es handelt sich hier um eine Überschreitung der Baulinie (Balkone wären über Gehsteig angeordnet) - und wird hierfür eine Befreiung erteilt?

Siehe Antwort zu den überbaubaren Grundstücksflächen bei Frage 1 b).

10.        Die Grundstückszufahrt von der Kneippstraße aus soll - über den Hof - gleichzeitig auch als Zufahrt zu dem benachbarten Grundstück Flurstück mit dem künftigen Seniorenheim (Tiefgarage und oberirdische Andienung) genutzt werden. Ist das zulässig?

Dies kann zugelassen werden, da sich daraus eine Entlastung der Verkehrssituation an der Würzburger Straße ergeben wird. Sollte diese Zufahrt jedoch als alleinige Zufahrt für das benachbarte Baugrundstück dienen oder öffentlich-rechtlich zur Auflage oder Bedingung gestellt werden, müsste sie dinglich zusätzlich zugunsten der Stadt Aschaffenburg gesichert werden.

11.        Stellplatz- und Abstellplatzverordnung- GaStAbs vom 23.11.1995 (geändert am 20.07.2009)

11.1        Stellplatznachweis für Kraftfahrzeuge laut Stellplatzverordnung:

       Gebäude mit Seniorenwohnungen:

       1 Kfz pro 3 Wohnungen, bei insgesamt 58 Wohneinheiten erforderlich: 58 : 3 = 20 PKW

               Läden:

       Erforderlich ist 1 Kfz pro 40m² Verkaufsfläche

       574,02 m² abzüglich 15 % Lagerflächen = 487,00 m² : 40 =        13 PKW

       Erforderlich gesamt:        33 PKW

       Vorhanden gesamt:        36 PKW

       Ist diese Stellplatzzahl zulässig und ausreichend?

Die Stellplatzzahl von 36 Pkw ist ausreichend, wenn es sich bei den 58 Wohneinheiten um Betreutes Wohnen für Senioren und behinderte Personen handelt und wenn die nach Bebauungsplan höchste zulässige Verkaufsfläche für Einzelhandel von 200 m² nicht überschritten wird. Die Nutzungsart „Betreutes Wohnen“ muss aufgrund des verringerten Stellplatzschlüssels durch Grunddienstbarkeit zugunsten der Stadt Aschaffenburg gesichert werden.

11.2        Stellplatznachweis für Fahrräder:

Laut Stellplatzverordnung ist für das Gebäude mit Seniorenwohnungen 1 Fahrradabstellplatz pro 10 Wohnungen erforderlich. Bei insgesamt 58 Wohneinheiten sind erforderlich: 58 : 10 =        6 Fahrradabstellplätze

Läden:

Erforderlich: 1 Fahrradabstellplatz pro 120m² Verkaufsfläche

574,02 m² abzüglich 15% Lagerflächen = 487,00 m² : 120 =        4 Fahrradabstellplätze

Vorhanden: Fahrradabstellraum ca. 51 + 21 m² =        ca. 50 Fahrräder

       Erforderlich gesamt:        10 Fahrradabstellplätze

       Vorhanden gesamt:        50 Fahrradabstellplätze

       Ist diese Stellplatzzahl zulässig und ausreichend?

Diese Fahrradabstellplatzzahl ist zulässig und ausreichend. Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass im Bebauungsplan die Verkaufsfläche für Einzelhandel auf 200 m² beschränkt ist.

Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheids werden erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 12, Dagegen: 4