Datum: 17.04.2018
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Planungs- und Verkehrssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 20:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	pvs/4/1/18	Mischwasserbehandlung im Bereich Willigisbrücke; Neubau des Regenüberlaufbeckens (RÜB) Willigisbrücke -Vorstellung der Entwurfsplanung (Bereiche Gestaltung des Hochbaues, der Stützmauer, des landschaftsplanerischen Umgriffes und der Toilettenanlage)
2	pvs/4/2/18	PVS/4/2/18
3	pvs/4/3/18	Comeniusschule; Machbarkeitsstudie Gebäudehüllensanierung
4	pvs/4/4/18	Sanierung des Entwässerungssystems im Bereich Schlossberg; - Vorstellung der Variantenuntersuchung
5	pvs/4/5/18	Bewegungsplatz Hefner-Alteneck
6	pvs/4/6/18	Mainuferpromenade; - Sachstandsbericht - ergänzender Bau- und Finanzierungsbeschluss
7	pvs/4/7/18	Änderung des Bebauungsplans für das Gebiet „Südlich Südbahnhofstraße“ (Nr. 6/6) zwischen Südbahnhofstraße, Südbahnhof, Bahnlinie Aschaffenburg - Miltenberg und westlicher Begrenzung; – Änderungsbeschluss
8	pvs/4/8/18	Blinden-Stadtmodell auf dem Schloßplatz
9	pvs/4/9/18	Hensbach; - Offenlegung - weitere Konzeptstudien
10	pvs/4/10/18	Verstärkte Ausübung des Vorkaufsrechts; - Antrag der Stadtratsfraktion Bündnis 90 / Die Grünen vom 18.06.2017

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1. / pvs/4/1/18. Mischwasserbehandlung im Bereich Willigisbrücke; Neubau des Regenüberlaufbeckens (RÜB) Willigisbrücke -Vorstellung der Entwurfsplanung (Bereiche Gestaltung des Hochbaues, der Stützmauer, des landschaftsplanerischen Umgriffes und der Toilettenanlage)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Beschließend	1	pvs/4/1/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Für die Neuordnung der Mischwasserbehandlung im Bereich Willigisbrücke, konkret für den Neubau des Regenüberlaufbeckens (RÜB) Willigisbrücke und das neue Hebewerk des Mainsammlers, sind die Planungen die Bautechnik betreffend abgeschlossen. Im PVS am 19.09.2017 wurde dieser Themenkomplex ausführlich dargestellt.

Offen sind bislang noch gestalterische Aspekte betreffend den erforderlichen Hochbau und die Gestaltung der entstehenden Stützmauer zum Main hin. Beide Teilaspekte sind in engen Kontext mit der Neugestaltung der Umgebung des zu errichtenden Beckens, dargestellt in einem landschaftspflegerischen Begleitplan, zu sehen.

Darüber hinaus ist die Verwaltung betreffend die geplante Toilettenanlage den Vorgaben des Stadtrates aus der Sitzung im PVS am 19.09.2017 gefolgt und hat die Toilettenanlage (und somit auch die Größe des erforderlichen Hochbaues) deutlich reduziert. Die neu geplante günstigere Variante dieser Toilettenanlage wird nun vorgestellt.

2.        Projektbeschreibung

Die Darstellung der Planungsvarianten erfolgt im Rahmen von zwei Power-Point-Präsentationen.

Präsentation 1 wird vom beauftragten Architekten, xxx aus Aschaffenburg, vorgestellt. Die Präsentation zeigt betreffend die Stützmauer zum Main hin drei Planungsvarianten:

a)        Eine Variante in Sichtbeton (glatt).

b)        Eine Variante in Sichtbeton (strukturiert (gefalteter Beton) und eingefärbt).

c)        Eine dritte Variante der Mauer mit Sandsteinvorblendung.

Zu den Varianten der Stützmauer gehören jeweils zugeordnete Varianten der Gebäudegestaltung.

a)        Variante a: Gebäude in Sichtbeton

b)        Variante b: Gebäude ebenfalls in eingefärbtem Sichtbeton mit partieller Holzlattung

c)        Variante c: Gebäude dunkel gehalten, mit aufgetragenem Putz

Die Variante b stellt die Vorzugsvariante der Verwaltung dar. Die strukturierte (gefalteter Beton) Form der Mauer unterstreicht die gestalterische Bedeutung dieser, lockert aber gleichzeitig die Situation auf. Diese Variante stellt, bezogen auf die Kosten, die mittlere Variante dar. Die Verblendung mit Sandsteinplatten, die händisch geschehen muss, ist naturgemäß die teuerste und (in Bezug auf Vandalismus, Graffiti etc.) problematischste Ausführungsvariante.

Präsentation 2 wird von Unger Ingenieure und dem Landschaftsplaner, Herr Thüringen, vorgestellt. Thema ist hier das Becken und dessen Baufeld umgebende Grünanlage, die nach Beendigung der Baumaßnahme qualitativ hochwertig wiederhergestellt werden muss. Herr Thüringen stellt hier die Weiterentwicklung der von xxx bereits grundsätzlich vorgestellten Planung vor.

Schwerpunkte dieser Vorstellung sind die geplante Pergola auf der Stützmauer westlich des Gebäudes (und deren Wechselwirkung mit dem Gebäude) sowie die Einpassung der Stützmauer in die Umgebung. Ebenfalls vorgestellt wird der vorgesehene Flächenbelag in der Umgebung des Hochbaues.

Ein letzter Unterpunkt der Präsentation 2 befasst sich mit der geplanten Toilettenanlage. Die Verwaltung hat diese optimiert, sie fällt dadurch bei gleichem Nutzwert deutlich kleiner aus. Dies bedeutet, dass auch der Hochbau an sich kleiner ausfällt. Die Toilettenanlage wird in zwei Varianten vorgestellt:

a)        Einbau der Anlage in den fertiggestellten Rohbau des Hochbaugebäudes.

b)        Anfügen einer Fertigteilanlage an den Hochbau, der dann naturgemäß noch kleiner wird.

Sowohl aus den hohen gestalterischen Vorgaben wie auch aus rein funktionalen Gründen empfiehlt die Verwaltung gezielt die Variante a) baulich umzusetzen.

Durch die Neukonzeption (und Reduzierung) der Toilettenanlage erwartet die Verwaltung hier eine Kosteneinsparung von ca. 35 – 40 % gegenüber der ursprünglich geplanten Variante. Hinzu kommen noch (in kleinerem Umfang) Einsparungen beim Hochbau an sich, der ja kleiner ausfällt.

3.        Kosten

Die im PVS am 19.09.2017 genannten Kosten müssen bis zum Bau- und Finanzierungsbeschluss (geplant für den 14.05.2018 im Plenum) überprüft werden.

Einfließen wird dabei das Ergebnis der heute beschlossenen Planungsvariante.

Weiterhin müssen, auf der Basis der Submission des Hochwasserpumpwerkes (HWP) Fischerviertel, insbesondere die Kosten für die Baugrube und den eigentlichen Betonbau des Beckens und der Hebestation kritisch überprüft werden.

4.        Finanzierung

Die in 2018 anfallenden Planungskosten sind im Haushalt 2018 bereitgestellt.

.Beschluss:

1. Der Planungs- und Verkehrssenat nimmt die vorgestellte Entwurfsplanung zur Kenntnis.

2. Die Toilettenanlage ist in den Rohbau zu integrieren.

3. Für den weiteren Planungsprozess bezüglich der Gestaltung der Stützmauer und des Gebäudes soll zunächst ein Ortstermin stattfinden, bei dem der Umgriff der Stützmauer visualisiert werden soll.

4. Die Verwaltung wird beauftragt, im Plenum den Bau- und Finanzierungsbeschluss herbeizuführen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ X ]

nein [   ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [ X ]	nein [   ]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [ X ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 15, Dagegen: 1

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2. / pvs/4/2/18. PVS/4/2/18

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Beschließend	2	pvs/4/2/18

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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3. / pvs/4/3/18. Comeniusschule; Machbarkeitsstudie Gebäudehüllensanierung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Vorberatend	3	pvs/4/3/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Die Schule wurde 1978 erbaut, 2007/2008 wurde sie um einen Anbau für die Berufsschulklassen erweitert. Anschließend wurde das schuleigene Schwimmbad saniert.

In dem 1978 erbauten Schulgebäude müssen zwingend die Fenster und das Dach erneuert werden.

Die Fenster – und Glasfassaden bestehen aus thermisch ungetrennten Aluminiumkonstruktionen mit alten Isolierverglasungen und außenliegenden Raffstoren.

Ersatzteile für die Fensterbeschläge sind nicht mehr verfügbar, Fensterflügel müssen wegen Unfallgefahr (Beschläge lösen sich, Fensterflügel sind somit nicht mehr gesichert) verschraubt werden.

Die Bitumenabdichtungen der Flachdachbereiche stammen größtenteils aus der Entstehungszeit und haben Undichtigkeiten. Die zu erwartende Lebensdauer wurde längstens erreicht, ebenso die Steildächer mit Eindeckung aus Well-Faser-Zement- Platten.

Auf den Flachdächern sind über 100 Lichtkuppeln eingebaut, die erneuert und gegen Absturz gesichert werden müssen.

Alle vorhandenen Elemente wurden auf Schadstoffe untersucht, damit sie sachgerecht ausgebaut und entsorgt werden können.

Ebenso wurden die neuen Anschlusspunkte an Dach, Wand und Boden bauphysikalisch betrachtet und bewertet.

Bei den Steildächern wurde die Anordnung einer PV – Anlage untersucht und bei der neuen Dacheindeckung berücksichtigt.

Das Raumprogramm wurde mit dem Schulverwaltungsamt abgestimmt und bestätigt.

Die Gesamtkosten für den Fensteraustausch, Erneuerung der Dachflächen und Einbau der neuen Lichtkuppeln belaufen sich auf xxx €.

Für eine Förderung nach Art.10 FAG müssen bei Sanierungsmaßnahmen im Schulbau die Sanierungskosten 25% der vergleichbaren Neubaukosten erreichen.

Nach derzeitigem Planungsstand ist bei den veranschlagten Kosten die Fördervoraussetzung nach Art.10 FAG gegeben und kann mit ca. 50 % der anrechenbaren Kosten bezuschusst werden. Im Zuge der weiteren Planung ist dies mit der Regierung von Unterfranken abzustimmen.

.Beschluss:

1. Die Gebäudehülle (Dach/Fenster) der Comeniusschule muss saniert werden. Der Planungs- und Verkehrssenat nimmt die Machbarkeitsstudie und Kosten in Höhe von 4.322.562,-- € sowie den Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vom 13.04.2018 zur Kenntnis.

2. Die Durchführung des beantragten Ortstermins wird beschlossen.

II.

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ x ]

nein [   ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [ x ]
Es entstehen Folgekosten	ja [ x ]	nein [   ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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4. / pvs/4/4/18. Sanierung des Entwässerungssystems im Bereich Schlossberg; - Vorstellung der Variantenuntersuchung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Beschließend	4	pvs/4/4/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Die notwendige Sanierung des Entwässerungssystems im Bereich Schlossberg wurde erstmalig am 17.11.2015 im PVS vorgestellt. Bei dieser Vorstellung erfolgte eine ausführliche Einführung in die generelle Problematik, weiterhin wurden die Randbedingungen erörtert und insgesamt vier Lösungsansätze vorgestellt.

Der damals gefasste Beschluss beinhaltete im Wesentlichen die Verpflichtung der Verwaltung zur Bewertung der einzelnen Varianten (mittels einer geeigneten Matrix) und die Ermittlung der Vorzugsvariante.

Ein zweites Mal wurde das Thema im übergeordneten Sachstandsbericht zur Stadtentwässerung im PVS am 19.09.2017 thematisiert. Die Verwaltung sagte damals eine zeitnahe Vorstellung der ermittelten Vorzugsvariante zu.

2)        Projektbeschreibung

Die ausführliche Power-Point-Präsentation, die das Büro Unger erstellt hat, zeigt nochmals alle Zusammenhänge und erläutert die verwendete Bewertungsmatrix.

Diese wurde nur auf zwei der ursprünglich vorgestellten Varianten angewendet, da zwei Untervarianten bereits bei der Vorprüfung ausgeschlossen werden mussten. Es handelt sich hierbei um die sog. Null-Variante (d.h. das alte System wird im Wesentlichen ertüchtigt und weiterverwendet – hier gibt es Ausschlusskriterien betreffend die vorhandenen Regenüberläufe (RÜ) und die Bogenpressung im Schlossgarten) sowie die Variante 1 (Bau eines Rückhalte-beckens im Bereich Hanauer Strasse / Friedrichstrasse – das erforderliche Becken an sich ist auf Grund seiner nötigen Abmaße und seiner Kosten das Hauptauschlusskriterium).

Bewertet wurden somit die Variante 2 (Lösung auf vorhandener Trasse mit einem großen Fallschacht inkl. Verlegung des RÜ Schlossberg) und die Variante 3 (neue Führung über die Karlstrasse und den Schlossberg, ebenfalls mit Neuanlage des RÜ Schlossberg).

Beide Varianten sind in der Präsentation nochmals ausführlich dargestellt.

Als Vorzugsvariante ergab sich eindeutig die Variante 2, die deutlich geringere Baukosten mit sich bringt und von der Sicherung der Entwässerung ehebliche Vorteile besitzt. Auch der bauliche Umgriff dieser Variante ist deutlich geringer als bei Variante 3.

Die Verwaltung empfiehlt deshalb die Weiterentwicklung dieser Variante.

Der mögliche weitere Zeitplan sieht wie folgt aus:

-Abschluss VgV – Verfahren in 2019

-Abschluss Entwurfsplanung bis Ende 2020

-Vorbereitung der Ausschreibung und Vergabe bis Ende 2021

-Baubeginn frühestens Frühjahr 2022 (nach Abschluss Bauarbeiten RÜB Willigisbrücke – geplant für Jahresmitte 2021).

3)        Kosten

Eine seriöse Kostenschätzung kann im derzeitigen Stadium der Planung noch nicht getätigt werden.

Der Kostenrahmen dürfte jedoch, nach ersten Abschätzungen, zwischen 5,0 und 10,0 Mio. € liegen.

4)        Finanzierung

Zur Weiterbearbeitung des Projektes (VgV-Verfahren) sind Planungsmittel in Höhe von 50.000.- € (Reste aus Vorjahren) im Haushalt 2018 vorhanden.

.Beschluss:

1. Der Bericht der Verwaltung zur Variantenuntersuchung wird zustimmend zur Kenntnis genommen.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, die Vorzugsvariante (Variante 2) planerisch weiter zu verfolgen (Anlage 1).

3. Die Verwaltung wird ermächtigt, ein Verfahren nach VgV (Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge) durchzuführen. Über das Ergebnis des VgV-Verfahrens ist dem Stadtrat zu berichten.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ X ]

nein [   ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [ X ]	nein [   ]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [ X ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 14, Dagegen: 0

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5. / pvs/4/5/18. Bewegungsplatz Hefner-Alteneck

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Beschließend	5	pvs/4/5/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Nicht zuletzt wegen des großen Erfolgs dieses Bewegungsplatzes wurde 2016 auf der Spielwiese in der Fasanerie ein zweiter, etwas kleinerer Bewegungsplatz realisiert. Die Realisierung ist einer großzügigen Spende des Lions Club Schöntal zur Finanzierung der Geräte zu verdanken. Auch dieser Platz erfreut sich größter Beliebtheit und ist immer gut besucht. Die Verwaltung empfiehlt daher, weitere Bewegungsplätze anzulegen.

Diese Plätze sind nicht nur ein Beitrag zur attraktiven Gestaltung des Wohnumfeldes mit wohnungsnahen Freizeitangeboten, sie sind insbesondere auch dazu angetan, die körperliche Fitness (älterer) Menschen zu verbessern. Dies belegen etliche bundesweite Untersuchungen. Dabei ist Wert darauf zu legen, dass die Standorte der Bewegungsplätze immer, vergleichbar mit Kinderspielplätzen, gut in das Wohnumfeld eingebunden sind. Sie sollen für möglichst viele Menschen zu Fuß erreichbar sein.

Die öffentliche Wiesenfläche an der Einmündung der Blütenstraße in die Spessartstraße erfüllt diese Kriterien optimal. In der näheren Umgebung leben – vorzugsweise in Gebäuden der Stadtbau – viele hundert ältere Menschen, oftmals ohne ein Auto. Nachdem das Projekt Soziale Stadt im Hefner-Alteneck bisher in besonderem Maße Projekte zur Förderung von Kindern, Jugendlichen und Familien realisiert hat, wird vorgeschlagen, nun zum Ende des Projekts auch ein spezielles Angebot für ältere Menschen zu realisieren. Das Projekt wurde mehrfach im Quartiersbeirat vordiskutiert und dort zur Umsetzung empfohlen. Der Standort ist eingebunden in den derzeit sich in der Aufbauphase befindenden barrierefreien Spazierweg. Dieser Weg entsteht im Rahmen der Wohnumfelderneuerung des Hefner-Alteneck-Quartiers. Er durchzieht das gesamte Hefner-Alteneck-Quartier. Ein Spaziergang auf dieser Wegetrasse läuft abseits der Straßen und im Endausbau völlig barrierefrei. Er ist daher für Menschen, die schlecht zu Fuß sind oder auch für Eltern mit Kindern im Kinderwagen hervorragend geeignet.

Der Bewegungsplatz soll das letzte öffentliche Projekt im Hefner-Alteneck-Quartier sein. Die Verwaltung empfiehlt, dieses Projekt 2018 umzusetzen. Für die Geräte konnten erneut umfangreiche Sponsorenmittel eingeworben werden. Die Herstellung der Wiesenfläche erfolgt durch das Gartenamt. Die Finanzierung der Materialien wird über den Verfügungsfonds des Quartiersbeirats gefördert. Für das Herrichten der Fläche mit Bänken und Abfalleimern sowie den Spielgeräten werden ca. xxx Euro veranschlagt. Zieht man die Förderung der Spielgeräte durch Sponsorenmittel in Höhe von ca. xxx € ab, verbleiben als Eigenanteil der Stadt ca. xxx €. Dieser Betrag steht im Rahmen des Verfügungsfonds zur Verfügung. Bei der Förderung im Rahmen des Verfügungsfonds werden 30 % der Kosten von der Städtebauförderung übernommen. Das Gesamtprojekt soll von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Garten- und Friedhofsamtes realisiert werden.

.Beschluss:

1. Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

2. Der Anlage eines Bewegungsplatzes an der Straßeneinmündung Spessartstraße / Blütenstraße auf der städtischen Grünfläche wird zugestimmt.

3. Die Verwaltung wird beauftragt, das Projekt mit Hilfe von Sponsorenmitteln im Rahmen der Sozialen Stadt umzusetzen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [X]

nein [   ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [X]	nein [   ]
Es entstehen Folgekosten	ja [X]	nein [   ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [X]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 14, Dagegen: 0

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6. / pvs/4/6/18. Mainuferpromenade; - Sachstandsbericht - ergänzender Bau- und Finanzierungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Beschließend	6	pvs/4/6/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Das wertbare Angebot kam zu Kosten von 1,16 Millionen Euro (ein nicht wertbares Nebenangebot derselben Firma sah Kosten von 996.000 Euro vor). Bei dieser Kostenmehrung sah sich die Verwaltung gezwungen die Ausschreibung aufzuheben, da der vorgegebene Kostenrahmen weit überschritten und nicht genügend Mittel im Haushalt zur Verfügung standen. Eine genaue Betrachtung der beiden Angebote zeigte, dass sich die Kostensteigerungen überwiegend aus dem Bau der Sitzstufenanlagen ergibt. Die Preise lagen zwischen 300.000 Euro und 430.000 Euro. Beim Wegebau lagen die Preissteigerungen zwischen 50.000 und 150.000 Euro, bei den Bastionen bei etwa 15.000 Euro. Nach dieser Kostenanalyse wurden in der Verwaltung Alternativlösungen für die Sitzstufen erarbeitet. Es wird nun vorgeschlagen die Sitzstufenanlagen nicht als Einzelbauwerk mit Tiefengründung (Bohrpfähle) und aufgesetzten Fertigteilstufen zu errichten, sondern aus einzelnen Fertigteilen, die nebeneinander auf einem Streifenfundament ruhen, herzustellen. Die Streifenfundamente bleiben oberhalb der Wasserlinie so, dass keine Wasserhaltung notwendig ist. Allein die Wasserhaltung schlug mit über 200.000 Euro zu buche. Auch bei der neuen Variante reichen die Sitzstufen bis an das Wasser und können über eine integrierte Treppenanlage, ohne Stufe vom Weg aus, begangen werden.

Bei der jetzt vorgesehenen Baukonstruktion für die Sitzstufen mit Streifenfundament und aufgelegtem Betonfertigteil kann es im Laufe der Jahrzehnte zu leichten Verschiebungen der Fertigteile untereinander kommen. Die Fachingenieure erwarten solche Veränderungen, jedoch nur in geringstem Umfang, da auch die beiden bestehenden Treppenanlagen am Mainufer die letzten 50 Jahre ohne nennenswerte Setzungen oder Verschiebungen überstanden haben. Sicherheitsprobleme sind in jedem Fall nicht zu erwarten und könnten durch geringfügige Anpassungen im Bauunterhalt ausgeglichen werden.

Die Planung ist statisch bemessen und mit der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung abgestimmt. Die Kostenberechnung des Tiefbauamtes auf der Basis der überarbeiteten Planung kommt nun für die Sitzstufen zu einem Ergebnis von ca. 180.000 Euro. Sie liegt damit deutlich unter dem bisher kalkulierten Betrag von 220.000 Euro. In die aktualisierte Kostenberechnung wurden allerdings die Einheitspreise, die bei der vorgenommenen Ausschreibung zustande kamen integriert. Dies führt zu einer Verteuerung des Wegebaus (kalkuliert: 375.000 Euro) auf 453.000 Euro und zu einer geringen Erhöhung der Herstellungskosten für die Bastionen (kalkuliert 31.000 Euro) auf 32.000 Euro.

Damit schließt die aktualisierte Kostenberechnung für die überarbeitete Planungskonzeption mit ca. 664.000 Euro ab, zzgl. Baunebenkosten in Höhe von 145.000 Euro ab. Es ergeben sich damit Gesamtkosten von 809.000 Euro. Diese Kosten liegen um 70.000 Euro über dem am 17.07.2017 vom Stadtrat gefassten Bau- und Finanzierungsbeschluss.

Am 04.04.2018 hat die Regierung von Unterfranken schriftlich bestätigt, dass die vorgesehene Planänderung seitens des Fördergebers akzeptiert wird. Die bewilligte Fördersumme von 354.300 Euro bleibt unverändert.

Die Verwaltung empfiehlt auf der Grundlage der überarbeiteten Planung, das Projekt unverzüglich neu auszuschreiben und im Nachtragshaushalt die Kostensteigerung abzubilden. Sie ist jetzt nur noch auf die allgemeinen Preissteigerungen zurückzuführen und nicht auf Erschwernisse der Baukonstruktion, da die neue Plankonzeption keine Bohrpfahlgründung und keine Wasserhaltung mehr notwendig macht. Für die Auftragsteile die 2018 in Rechnung gestellt werden, stehen im Haushalt 2018 ausreichend Mittel zur Verfügung.

.Beschluss:

1. Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

2. Der Bau- und Finanzierungsbeschluss vom 17.07.2017 wird entsprechend dem aktuellen Preisniveau angepasst und auf den Betrag von rund 740.000,-- Euro auf 810.000,-- Euro angehoben.

3. Die Verwaltung wird beauftragt, das Projekt unverzüglich erneut auszuschreiben und die Bauarbeiten im Jahr 2018/19 durchzuführen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [x]

nein [   ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [x]	nein [x]
Es entstehen Folgekosten	ja [x]	nein [   ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [x]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 0

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7. / pvs/4/7/18. Änderung des Bebauungsplans für das Gebiet „Südlich Südbahnhofstraße“ (Nr. 6/6) zwischen Südbahnhofstraße, Südbahnhof, Bahnlinie Aschaffenburg - Miltenberg und westlicher Begrenzung; – Änderungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Beschließend	7	pvs/4/7/18
Stadtrat (Plenum)	6. Sitzung des Stadtrates (Plenum)	14.05.2018	ö	Beschließend	4	pl/6/4/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Der seit dem 20.04.2007 rechtskräftige Bebauungsplan „Südlich Südbahnhofstraße“ (Nr. 6/6) wurde im Zeitraum zwischen 2004 und 2007 aufgestellt, um die zwischen Südbahnhofstraße und Bahnlinie Aschaffenburg – Miltenberg gelegenen früheren Bahnbetriebsflächen, die mit Ausnahme des „Südbahnhofs“ durch das Eisenbahnbundesamt aus der bahnbetrieblichen Widmung entlassen worden sind, zu überplanen und die planungsrechtliche Zulässigkeit neuer Ansiedlungen und Nutzungen zu steuern. Demzufolge wurden, den Darstellungen des Flächennutzungsplans folgend, Gewerbegebietsflächen, ein Mischgebiet und eine Bahnanlage (Südbahnhof) ausgewiesen.

Großteils ist das Plangebiet heute mit neuen Nutzungen belegt, prägend sind neben dem Südbahnhof insbesondere die beiden Einzelhandelsbetriebe mit Nahversorgungsfunktion für die nördlich angrenzenden Wohngebiete.

Das westlich an den Südbahnhof anschließende Grundstück Fl.Nr. xxx ist noch mit einer alten Bahnbetriebshalle bestanden und in den letzten Jahren verschiedentlich genutzt worden, u.a. zum Verkauf von Trödel und Antiquitäten. Aktuell liegt nun ein Baugesuch zur Errichtung eines Gebäudes mit Bistro, Büros und Spielhalle vor; Spielhallen zählen planungsrechtlich zu den „Vergnügungsstätten“, die gemäß § 8 Abs.3 Nr.3 BauNVO in Gewerbegebieten zugelassen werden können.

Aus stadtplanerischer Sicht sind Spielhallen an betreffendem Standort jedoch nicht erwünscht: Zum Einen sind sie aufgrund der üblichen Betriebszeiten bis tief in die Nacht nur bedingt wohngebietsverträglich, zum Anderen „verbrauchen“ sie anderweitig gewerblich nutzbare Grundstücke, die ohnehin in Aschaffenburg knapp sind.

Aus diesen Gründen soll der Bebauungsplan „Südlich Südbahnhofstraße“ geändert und um eine Regelung zum Ausschluss von Vergnügungsstätten ergänzt werden. Im Zuge der Bebauungsplanänderung sollen auch weitere Korrekturen vorgenommen werden, die z.B. aus der Ansiedlung der Nahversorgungsbetriebe des Einzelhandels resultierten.

Der Geltungsbereich des ca. 1,8 ha großen Plangebietes umfasst die Grundstücke aus der Gemarkung Aschaffenburg mit den Flurnummern xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx teilweise, xxx, xxx, xxx, xxx sowie Teilflächen der „Südbahnhofstraße“ Fl.Nr. xxx und xxx.

.Beschluss:

1.Die Änderung des Bebauungsplanes i.S.d. § 30 Abs.1 BauGB für das Gebiet „Südlich Südbahnhofstraße“ (Nr. 6/6) zwischen Südbahnhofstraße, Südbahnhof, Bahnlinie Aschaffenburg – Miltenberg und westlicher Begrenzung wird beschlossen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 0

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8. / pvs/4/8/18. Blinden-Stadtmodell auf dem Schloßplatz

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Beschließend	8	pvs/4/8/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Ein Vergleich der Prüfungen hat ergeben, dass es zwei Standortmöglichkeiten gibt, die unterschiedlich viele Stellplätze in Anspruch nehmen. Die Verwaltung empfiehlt die Variante 1 zu realisieren, da sie weniger Stellplätze in Anspruch nimmt, einfachere Fahrtbeziehungen ermöglicht, und der Missbrauch freier Flächen weniger wahrscheinlich ist als bei der Variante 2.

.Beschluss:

1. Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

2. Das vom Lions-Club Aschaffenburg gestiftete Blindenstadtmodell wird so wie in der Sitzung von der Verwaltung vorgeschlagen auf dem Schlossplatz unmittelbar vor dem Zufahrtsbereich zur Steinmetzschule auf die Achse zwischen Zugang zum Schloss und Steinmetzschule aufgestellt. Dieser Bereich soll durch Poller geschützt werden.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [ X ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 13, Dagegen: 2

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9. / pvs/4/9/18. Hensbach; - Offenlegung - weitere Konzeptstudien

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Beschließend	9	pvs/4/9/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Das vorliegende Vorhaben wurde am 07.11.2017 erstmals im Planungs- und Verkehrssenat vorgestellt. Die vorgestellten Maßnahmen zu einer Offenlegung des Hensbaches am Knoten Seebornstr./ Bachgartenstr. wurden zur Kenntnis genommen. Die Stadtverwaltung wurde beauftragt, weitere Konzeptstudien, auch mit einer Einschränkung von Fahrbeziehungen, durchzuführen, einschließlich der Variante der Instandsetzung des Verrohrungsbauwerkes. Die Stadtverwaltung hat nun im Weiteren untersucht, inwiefern eine Offenlegung des Hensbaches im Knotenbereich nicht nur technisch realisierbar sondern auch ökologisch sowie städtebaulich sinnvoll ist.

Das zu betrachtende Planungsgebiet ist der Knotenpunkt Bachstr./ Bachgartenstr./ Seebornstr. im südwestlichen Gebiet im Stadtteil Schweinheim und hat ein durchschnittliches Verkehrsaufkommen von ca. 4000 Kfz/Tag. Das Planungsgebiet ist Bestandteil einer Tempo-30 Zone.

Ausgangslage und Aufgabenstellung

Die Stadtverwaltung hat im Jahre 2016 die Bachverrohrung zwischen Tuchbleiche und Bachgartenstraße von einem externen Büro hinsichtlich technischer Mängel prüfen lassen. Aufgrund der Untersuchungsergebnisse besteht dringend Handlungsbedarf die Verrohrungen (2 Haltungen) unterhalb des Knotens Seebornstraße/Bachgartenstraße zu erneuern. Aus Sicherheitsgründen musste bereits eine Nutzungseinschränkung (Verbot für Schwerverkehre) angeordnet werden. Zusätzlich sind Schäden nachweisbar, die weitere Folgeschäden bzw. Schadensausbreitungen auf andere Bauteile erwarten lassen. Aufgrund der Prüfungsauswertung (gem. DIN 1076) ist eine Instandsetzung dringend erforderlich.

Der Hensbach, der dem Häsbach entspringt ist ein Gewässer III. Ordnung und fällt damit in die niedrigste Kategorie der Gewässerordnung. Nach dem Wasserhaushaltsgesetz müssen Gewässer freigelegt werden und sollen wenn möglich nicht mehr verrohrt werden.

Bestand und Planungskonzepte

Bestand

Das Erscheinungsbild des Kreuzungsbereichs Bachstraße/Bachgartenstraße/Seebornstraße ist heute ausschließlich von Asphaltflächen geprägt wobei die Fahrbahn optisch den Raum dominiert. Flächen zum Verweilen bestehen nicht. Eine Aufenthaltsqualität am ehemaligen „Dorfbach“ ist daher nicht gegeben. Der Hensbach liegt unzugänglich im Verborgenen und ist durch Strauchbewuchs und abgestellte Kfz verdeckt. Der Bachlauf und dessen Uferbereich können nicht wahrgenommen werden und kommen nicht zur Geltung.

Die Straße Am Gerbersgarten ist verkehrsberuhigter Bereich und stellt eine Fußgängerverbindung zur Marienstraße, dem Ortzentrum von Schweinheim dar. Ansonsten ist eine klare Trennung der Verkehrsflächen durch Bordanlagen mit Gehwegflächen im Seitenbereich vorhanden. Ausbau und Dimensionierung der Gehwege variiert ortstypisch und entspricht dem Erscheinungsbild des alten Ortskernes. Ein Gewerbebetrieb sowie ein Bauernhof sind entlang des Einmündungsbereiches Seebornstr./ Rosenstraße ansässig.

Die Erschließung der angrenzenden Grundstücke erfolgt über die Straßen des Knotenpunktbereiches. Die Randnutzungen sind von Wohnbereichen geprägt.

Die bestehenden fußläufigen Verbindungen zur Marienstraße als Einkaufszentrum Schweinheimes sind in der derzeitigen Aufteilung der Verkehrsflächen von der Bachstraße nicht wahrnehmbar.

Planungskonzepte

In den vorliegenden Planungen wird die Knotenpunktgeometrie komprimiert und damit der Straßenraumcharakter verändert.

Bei einer Offenlegung des Hensbachs soll eine Art „Grüne Oase“ im Ortszentrum entstehen. Des weiteren lassen die zulaufenden Straßenfluchten der Bachstraße, Bachgartenstraße und dem Gerbersgarten bei entsprechender Ausgestaltung des Verkehrsraumes eine Platzwirkung entstehen.

Planungsprämisse für alle Varianten war, den derzeit verrohrten Bachlauf soweit wie möglich offen zu legen. Der offenliegende Bachbereich soll zukünftig als Grünfläche öffentlich zugänglich sein.

Diese soll sowohl als Gehwegbeziehung als auch zum Aufenthalt genutzt werden. An den Bachlauf grenzt beidseitig eine Böschung an.

Unter diesen Zielvorgaben wurden 4 Varianten erarbeitet die im Folgenden erläutert werden.

Den Bemessungen der Verkehrsflächen liegt in allen 4 Varianten ein dreiachsiges Müllfahrzeug zugrunde.

Der zusätzliche Verkehrsabfluss aus dem südwestlichen Stadtteil insbesonderer dem neuen Wohngebiet Rotäcker ist bei allen Varianten gewährleistet.

Variante 1

Die Planungsstudie in Variante 1 sieht eine Verlängerung des offenen Gewässerbettes bis zum bestehenden Verkehrsraum vor. Zusätzlich entsteht im derzeitigen Seitenbereich der Knotenzufahrt Bachstraße ein zweites offenes Gewässerbett mit einer Länge von ca. 9 m.

Dieses zweite Teilstück soll auf der dem Verkehrsraum abgeneigten Seite (Eckgrundstück, Flurnummer xxx) einseitig angeböscht und ggf. mit einer Stützmauer ausgebildet werden. Hierfür muss der derzeitige Verkehrsraum komprimiert werden.

In Variante 1 entsteht im Knotenpunktbereich eine Mischfläche, die vom Fußgänger- Kfz- und Radverkehr gemeinsam benutzt wird. Hierzu ist die Erweiterung des verkehrsberuhigten Bereiches der Straße Am Gerbersgarten auf den gesamten Knoten Seebornstr./ Bachstr./ Bachgartenstr. vorgesehen.

Im Knotenpunkt ist der Bau eines Brückenbauwerkes erforderlich.

Variante 2

In Variante 2 wird das offene Gewässerbett um ca. 17 m verlängert. Dafür wird der Kurvenbereich zwischen Bachgartenstraße und Seebornstraße vorgezogen. Auch in Variante 2 wird der Knoten zu einem verkehrsberuhigten Bereich umgestaltet. Dies ermöglicht gegenüber dem Bestand eine deutliche Verlängerung des derzeit offenen Bachlaufes und des bestehenden natürlichen Uferbereiches.

Der Knoten wird optisch geordnet, indem im Knotenmittelpunkt eine überfahrbare Aufpflasterung vorgesehen wird. Diese soll zur Reduzierung der Fahrgeschwindigkeit und höherer Aufmerksamkeit aller Verkehrsarten beitragen. Eine weitere Offenlegung des Bachlaufes ist in den Varianten nicht vorgesehen,- kann aber zu einem späteren Zeitpunkt in der Bachstraße erfolgen.

In Variante 2 ist der Wiedereinbau einer Verrohrung im Straßenbereich erforderlich.

Variante 3 (Instandsetzung der Verrohrung im Straßenbereich)

Die Überlegungen zu Variante 3 orientieren sich am Bestand. Der offene Bachlauf wird bis zum derzeitigen Verkehrsraum verlängert. Hierbei richtet sich die Länge des neu offen gelegten Gewässerabschnittes nach der bestehenden Knotenpunktgeometrie. Die Geometrie und Funktion des Verkehrsraumes bleiben unverändert. Die Einrichtung eines verkehrsberuhigten Bereiches ist in Variante 3 nicht vorgesehen.

In Variante 3 ist ebenfalls der Wiedereinbau einer Verrohrung im Straßenbereich erforderlich.

In den Varianten 1-3 bleiben alle Fahrbeziehungen erhalten.

Variante 4

In Variante 4 wird die Knotenpunktgeometrie komprimiert indem der Kurvenbereich zwischen Bachgartenstraße und Seebornstraße vorgezogen wird. Der offene Gewässerbereich wird dadurch gegenüber Variante 3 verlängert.

Ein verkehrsberuhigter Bereich ist in dieser Variante nicht vorgesehen. Im Straßenraum entsteht eine Engstelle, die Begegnungsverkehr nicht zulässt. Durch die Engstelle sind die bestehenden Fahrbeziehungen zwar eingeschränkt aber weiterhin gegeben. Die Breite der neuen Gehweganlage im Kurvenbereich richtet sich nach dem Bestand und beträgt 2 m.

Fazit und Empfehlung

Bei den Varianten 1 und 2 wird der gesamte Knotenpunkt als verkehrsberuhigter Bereich ausgebildet. Dadurch wird die Zuwegung zum Zentrum Marienstraße betont. Diese Ausführung würde bestehende Schleichverkehre über Bachstraße/Seebornstraße zur Innenstadt zusätzlich beschränken und damit wesentlich zu einer Verkehrsberuhigung des Quartiers beitragen. Dennoch bleibt die Funktion als Sammelstraße für das westlich angrenzende Wohngebiet bestehen.

In allen Konzeptstudien der Varianten 1 - 4 wird der bestehende Bachlauf erweitert. Bei den Varianten 1, 2 und 4 werden hierfür die Verkehrsflächen minimiert, sodass ein größerer Abschnitt der bestehenden Verrohrung offengelegt werden kann.

Einzig in Variante 3 bleibt die derzeitige Dimensionierung der Verkehrsflächen wie im Bestand. Die Verkehrsflächen dominieren hier weiterhin das Erscheinungsbild, wodurch u. a. die Wahrnehmung des offenen Baches nennenswert beeinträchtigt wird. Der Abschnitt der Offenlegung des Hensbaches ist in dieser Variante am geringsten.

Auch in Variante 4 liegt die Wahrnehmung hauptsächlich auf den Verkehrsflächen. Zudem wird in Variante 4 eine Infrastruktur angeboten die, aufgrund des Engstellenbereiches erhöhte Aufmerksamkeit aller Verkehrsteilnehmer erfordern.

In Variante 2 wird durch die starke Komprimierung der Verkehrsflächen und dem Einbau eines gepflasterten Bereiches im Knotenmittelpunktes ein Akzent gesetzt und damit die gewünschte Platzwirkung besonders hervorgehoben. Des Weiteren kann ggf. mit Gestaltungselementen die Aufenthaltsqualität verbessert werden. Die übrigen Varianten lassen nur eine untergeordnete Integration des Platzes zu.

Die Offenlegung des Bachs trägt zusätzlich ökologischen, hydrologischen und städtebaulichen Zielen Rechnung, die sich in der Gesamtbetrachtung am ehesten bei Umsetzung von Variante 2 auswirken. Das Gewässerbett selbst wird mit Kies- und Steinschüttungen ausgefüllt und nur im notwendigen Bereich der Brücke mit Wasserbausteinen befestigt. Der Einbau toter Baustoffe bzw. Bauelemente soll weitestgehend vermieden werden. Unterhalb der Brücke könnte für den Fußgänger eine Querungsmöglichkeit mit Trittsteinen entstehen, die das Gewässer und den natürlichen Uferbereich erlebbar macht, ähnlich wie an der Aschaffaue in Damm.

In Variante 2 wird über die gesamte Länge der Bachoffenlegung anhand lebender Baustoffe eine naturnahe Bach- und Ufergestaltung umgesetzt, die Tieren und Pflanzen Lebensräume bietet und zur Selbstreinigung des Gewässers beiträgt. 

Variante 1        --        Großer Eingriff in Knotenpunktgeometrie durch weitere Offenlegung in Bachstraße.

Variante 2        ++        Größte Offenlegung mit geringerem Eingriff in Knotenpunktgeometrie und schaffen von Aufenthaltsqualität.

Variante 3        -        Kleinste Offenlegung, Genehmigungsfähigkeit fraglich.

Variante 4        --        Durch Engstelle größter Eingriff in Verkehr und Fahrbeziehungen.

Tab. 1: Variantenvergleich

Die Verwaltung empfiehlt aufgrund voranstehender Ausführungen Variante 2 zu verfolgen und für diese Variante eine Vorplanung zu erstellen.

In Ergänzung hierzu ist die Betrachtung anhand eines Gesamtkonzeptes zur Gestaltung des Hensbachverlaufes fachlich sinnvoll und wird daher von der Verwaltung empfohlen.

Die Verwaltung beabsichtigt möglichst ein Hochwasserereignis (Abfluss HQ100) schadlos durch den Ort abzuführen, daher wird es für sinnvoll erachtet, den Querschnitt des neuen Gewässerprofiles auf HQ 100 zu dimensionieren.

Abstimmungen

Die Planungen wurden mit dem Wasserwirtschaftsamt abgestimmt. Das Wasserwirtschaftsamt lehnt eine Instandsetzung der Verrohrung des Gewässers grundsätzlich ab, weil dies nicht mehr dem Wasserhaushaltsgesetz entspricht. Das Wasserwirtschaftsamt begrüßt daher eine weitgehende Offenlegung. Es erwartet zusätzlich zu einem Projekt gem. Variante 2 ein Gesamtkonzept für den Bachlauf Hensbach.

Die Variante 2 kann als Teilmaßnahme des Gesamtkonzeptes vorab realisiert werden. Dafür ist ein Rechtsverfahren durchzuführen.

Die Polizei und Straßenverkehrsbehörde sowie die Aschaffenburger Versorgungs-GmbH als hauptsächlich betroffener Leitungsträger (AVG) sind ebenfalls als Beteiligte bereits eingebunden.

Perspektiven

Eine Offenlegung des Hensbaches über die gesamte Länge der Bachstraße ist bei allen vorgestellten Varianten zu einem späteren Zeitpunkt theoretisch möglich. Das erforderliche technische Bauwerk kann so geplant werden, dass zu einem späteren Zeitpunkt eine Bachoffenlegung in der Bachstraße realisiert werden könnte. In einem Gewässerkonzept kann daher eine weiterführende Offenlegung in der Bachstraße planerisch überprüft werden.

Die Gestaltung der Grünanlage ist nur skizzenhaft dargestellt und bietet eine Vielzahl an Möglichkeiten hinsichtlich Bepflanzung und Mobiliar und wird daher zu einem späteren Zeitpunkt nach Festlegung des Ausbaustandards des Knotens präziser entworfen.

Grunderwerb und Kosten

Grunderwerb ist für die Umsetzung der Baumaßnahmen nicht erforderlich.

Der Kostenrahmen der Vorzugsvariante liegt ca. bei xxx €.

Der Beschlussvorlage liegen 4 Lagepläne, ein verkehrlicher Übersichtsplan sowie eine 3D - Visualisierung bei.

.Beschluss: 1

„Der Variante 2 (in Anlage 2) wird zugestimmt“.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 2, Dagegen: 13

Abstimmungsbemerkung:
Dieser Vorschlag ist damit abgelehnt.

.Beschluss: 2

1. Die Konzeptstudien zur Gewässeroffenlegung im Knotenbereich Seebornstr./ Bachstr./ Bachgartenstr. werden zur Kenntnis genommen.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, die weiteren notwendigen Planungsschritte gem. HOAI für Variante 4 (in Anlage 2) einzuleiten und an ein Planungsbüro zu vergeben.

3. Die Verwaltung wird beauftragt, ein Gewässerentwicklungskonzept für den Bachverlauf des Hensbaches erstellen zu lassen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [x]

nein [   ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [x]	nein [   ]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [   ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 13, Dagegen: 2

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10. / pvs/4/10/18. Verstärkte Ausübung des Vorkaufsrechts; - Antrag der Stadtratsfraktion Bündnis 90 / Die Grünen vom 18.06.2017

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat	4. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates	17.04.2018	ö	Vorberatend	10	pvs/4/10/18
Stadtrat (Plenum)	6. Sitzung des Stadtrates (Plenum)	14.05.2018	ö	Beschließend	10	pl/6/10/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Nach § 24 des Baugesetzbuches - BauGB - steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht in folgenden Fällen zu:

1.        im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,

2.        in einem Umlegungsgebiet,

3.        in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.        im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.        im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.        in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie

7.        in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Darüber hinaus kann die Gemeinde gemäß § 25 BauGB

1.        im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;

2.        in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.

Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Die Verwaltung hat den Antrag zum Anlass genommen, alle Kaufverträge, die im 1. Halbjahr 2017 bei der Stadtverwaltung eingegangen sind, auf die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts zu untersuchen.

Geprüft wurden in diesem Zeitraum 107 Kaufverträge. Die Stadt hätte das Vorkaufsrecht in 16 Fällen auf Basis folgender Rechtsgrundlagen ausüben können:

-        § 24 Abs. 1 Nr. 2 BauGB - Umlegungsgebiet

1 Grundstück

-        § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB - förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet:

7 Grundstücke

Alle Grundstücke sind bebaut und bieten - mit Ausnahme von 1 Grundstück, auf dem eine Neubebauung erfolgen soll - kaum Potenzial zu baulichen Weiterentwicklung.

-        § 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB - unbebaute Grundstücke, die überwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können:

8 Grundstücke

Die meisten Grundstücke sind kleiner als 500 m², lediglich in zwei Fällen wurden Flächen über 800 m² veräußert.

Bei dieser Betrachtung ist zu berücksichtigen, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtfertigen muss. Dabei steht das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht als Instrument einer allgemeinen Bodenbevorratung oder zur Verfolgung jedweder Gestaltungs- oder Verhinderungsabsichten zur Verfügung (vgl. VG Würzburg, Urteil vom 12.03.2015, Az. W 5 K 14.808). Im „Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch“ (RdNr. 21 zu § 24 BauGB) wird hierzu ausgeführt:

„Es genügt, dass im Hinblick auf eine gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. … Das wird sich bei Flächen für den Gemeinbedarf, bei Verkehrs-, Versorgungs- und ähnlichen Flächen regelmäßig schon aus der rechtsverbindlichen Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche usw. i. V. m. dem Sicherungszweck ergeben …, in allen anderen Fällen dagegen einer zusätzlichen konkreten Begründung bedürfen. Allgemeine bodenpolitische Erwägungen reichen nicht aus …“

Zudem ist bei Ausübung des Vorkaufsrechts den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Im Einzelnen ist zu den Voraussetzungen, unter denen ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, Folgendes anzumerken:

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB

öffentliche Flächen und Ausgleichsflächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes

Das Vorkaufsrecht kann bereits zu Beginn der öffentlichen Auslegung ausgeübt werden. Voraussetzung ist aber, dass die Planung realisierbar sein muss. Die Ausübung des Vorkaufsrechts scheidet aus, wenn absehbar ist, dass die Umsetzung der Planung an unüberwindbaren Hindernissen scheitern wird.

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB

Umlegungsgebiet

       Rechtfertigen lässt sich die Ausübung des Vorkaufsrechts mit der Argumentation, ein Erwerb durch einen Dritten würde die Umlegung erschweren oder unmöglich machen. Die Ausübung ist auch gerechtfertigt, wenn das Grundstück als Ersatzland in die Verteilungsmasse eingebracht werden soll oder wenn es sich zum Austausch gegen andere Grundstücke eignet (vgl. „Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch“, RdNr. 24 zu § 24 BauGB).

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB

Sanierungsgebiet / städtebaulicher Entwicklungsbereich

       Maßgeblich sind die konkreten Sanierungs- bzw. Entwicklungsziele. Lange Durchführungszeiten stehen der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. In Sanierungsgebieten kommt auch ein Kauf zu Tauschzwecken in Betracht. In Entwicklungsbereichen besteht eine Erwerbspflicht der Gemeinde (§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB, Ausnahmen s. § 166 Abs. 3 Satz 3 BauGB), so dass die Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist.

       Allerdings ist die Festsetzung eines Sanierungsgebietes oder eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs an gesetzliche Vorgaben geknüpft. Voraussetzung für die Ausweisung als Sanierungsgebiet ist das Vorliegen „städtebaulicher Missstände“ (§ 136 BauGB). Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden (§ 165 BauGB). Aus diesen Formulierungen lässt sich ableiten, dass bestehende Baugebiete, die einem Umnutzungsdruck unterliegen, in denen aber der Erhalt der bestehenden Struktur beabsichtigt ist, kaum die Voraussetzungen zum Einsatz dieser Instrumente erfüllen. Hier erscheint die Aufstellung eines Bebauungsplanes, durch welchen die bestehende Art der Nutzung gesichert wird, das geeignete Instrumentarium zu sein. Durch einen solchen lässt sich eine gewerbliche oder industrielle Nutzung - unter Berücksichtigung der Belange der Umgebungsbebauung - rechtlich sichern.

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB

Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus / Erhaltungssatzung

       Gemäß § 171a Abs. 2 BauGB sind Stadtumbaumaßnahmen Maßnahmen, durch die in erheblich von Funktionsverlusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden. U. a. gilt dies, wenn ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nutzungen, namentlich für Wohnzwecke, besteht oder zu erwarten ist. Diese Vorschrift dürfte in Aschaffenburg kaum anwendbar sein.

       Durch eine Erhaltungssatzung kann eine Gemeinde Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Diese Regelung stellt kein Instrumentarium zur städtebaulichen Weiterentwicklung eines Gebietes dar, und kommt daher z. B. für brachgefallene Grundstücke nicht in Betracht.

       Zur Ausübung des Vorkaufsrechts ist die begründete Annahme erforderlich, dass durch den Kauf und den mit ihm verbundenen Zweck das Ziel der jeweiligen Satzung beeinträchtigt wird. Dieser kann sich z. B. aus dem Inhalt des Kaufvertrages und anderen Erklärungen ergeben.

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB

unbebaute Flächen im Außenbereich mit FNP-Darstellung „Wohnbaufläche“

       Ziel dieser Regelung ist es, den Wohnungsbau zu fördern und zu erleichtern sowie zugleich dämpfend auf die Preisentwicklung einwirken zu können, weil die Gemeinde nur den Verkehrswert des Grundstücks entrichten muss. (vgl. „Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch“, RdNr. 14 zu § 24 BauGB).

       Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Begrenzungen des Vorkaufsrechts zu beachten sind, und dass das Vorkaufsrecht kein Instrument zur allgemeinen Bodenbevorratung der Gemeinden sein kann (BVerwG, Entscheidung v. 25.01.2010, 4 B 53.09). In diesem Urteil werden zwei Kriterien für eine rechtmäßige Ausübung des Vorkaufsrechts benannt.

       Danach muss sich das Vorkaufsrecht an den Zielen, die der Gesetzgeber mit den einzelnen Tatbeständen des § 24 BauGB verfolgt, orientieren. Mit § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Flächen für den Wohnungsbau verfügbar zu machen. Voraussetzung ist immer, dass das Grundstück unmittelbar oder mittelbar (als Tauschland) Wohnzwecken zugeführt werden soll. Dies schließt solche Grundstücke ein, die der infrastrukturellen Ausstattung des zu entwickelnden Wohngebietes dienen sollen. Dagegen steht das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht als Instrument einer allgemeinen Bodenbevorratung zur Vergrößerung ihres Eigentumsanteils oder zum Erwerb von Grundstücken zur Verfügung, die später möglicherweise als Tauschgrundstücke anderswo verwendet werden sollen.

Zudem ist das Kriterium der zeitlichen Bindung zu beachten. Das öffentliche Wohl rechtfertigt die Inanspruchnahme des Grundstücks mittels Vorkaufsrecht nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte unternimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereitzustellen, zu verwirklichen. Das wird im Regelfall die alsbaldige Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans sein, es können aber auch andere sinnvolle Vorbereitungsmaßnahmen sein.

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB

unbebaute Grundstücke in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können

       Es handelt sich um ein Vorkaufsrecht im unbeplanten Innenbereich und im Geltungsbereich von Bebauungsplänen. Die unbebauten Grundstücke müssen vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, so dass ein Vorkaufsrecht in Dorf-, Misch- und Kerngebieten nicht in Frage kommt.

       Die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Gemeinwohl, wenn das Grundstück ernstlich für eine Wohnbebauung bereitgestellt werden soll. Dies gilt insbesondere dann, wenn nachgewiesen wird, dass das Grundstück zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung dienen soll.

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BauGB

vorbeugender Hochwasserschutzes

       Es handelt sich um Grundstücke, die von Bebauung freigehalten werden sollen. Diese Regelung ist für die Weiterentwicklung von Bauland irrelevant.

-        § 25 Abs. 1 BauGB

Besonderes Vorkaufsrecht

       Die Gemeinde kann

-        im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) sowie

- in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB).

       Somit ist es nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB möglich, im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ein Vorkaufsrecht an Grundstücken zu einzuführen, die weder für öffentliche Zwecke benötigt noch für Wohnbauzwecke nutzbar sind. Somit kann z. B. ein Vorkaufsrecht an gewerblichen Grundstücken begründet werden, die jedoch unbebaut sein müssen.

       Nach der Regelung des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, ein Vorkaufsrecht für Gebiet zu erlassen, in den eine Bebauungsplan noch nicht besteht, in denen aber städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen werden. Eine Gemeinde zieht städtebauliche Maßnahmen schon dann in Betracht, wenn sie vorhat, das Gebiet in einigen Jahren zu erschließen, das Stadtquartier zu entwickeln oder zu erneuern. Die Gemeinde soll so möglichst früh in die Lage versetzt werden, Grundstücke zu erwerben, um auf diese Weise später umso leichter die gebotenen städtebaulichen Maßnahmen durchführen zu können. Allerdings muss die Gemeinde bereits Planvorstellungen haben. Es genügt nicht, lediglich einen städtebaulichen Konflikt zu bezeichnen, ohne zum Ausdruck zu bringen, welche städtebaulichen Maßnahmen zur Lösung des Konflikts in Betracht kommen. Voraussetzung ist außerdem, dass eine Weiterveräußerung an Dritte den angestrebten Entwicklungszweck erschweren würde. Dies gilt v. a. für öffentliche Flächen und Gemeinbedarfsflächen, aber auch für Flächen, die für gewerbliche Nutzungen oder für Wohnzwecke vorgesehen sind (vgl. „Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch“, RdNrn. 4 - 6 zu § 25 BauGB). Das Vorkaufsrecht kann hier auch bei bebauten Grundstücken ausgeübt werden.

Generell gilt Folgendes:

-        Ausschluss des Vorkaufsrechts

       Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist u. a. dann ausgeschlossen,

- wenn Käufer und Verkäufer verheiratet oder eng miteinander verwandt sind (§ 26 Nr. 1 BauGB) oder

- das Grundstück entsprechend den Festsetzungen das Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist oder genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel i. S. d. § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist (§ 26 Nr. 4 BauGB).

-        Nicht ausgeübt werden kann ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten (§ 24 Abs. 2 BauGB).

-        Abwendung des Vorkaufsrechts

       Gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet. Ausnahmen von diesem Abwendungsrecht gelten gemäß § 26 Abs. 2 BauGB für öffentliche Flächen und Ausgleichsflächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB) sowie in einem Umlegungsgebiet, wenn das Grundstück für Zwecke der Umlegung benötigt wird.

Diese Regelung dürfte insbesondere Bedeutung erlangen bei der Ausübung des Vorkaufsrechts im unbeplanten Innenbereich bzw. im Geltungsbereich von Bebauungsplänen, da der Käufer sich zur Bebauung des Grundstücks verpflichten und somit die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden könnte.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts engen Grenzen unterliegt, zumal das Wohl der Allgemeinheit diese immer rechtfertigen muss. Auch muss die Möglichkeit bestehen, überhaupt die Grundlage für die Ausübung zu schaffen. Gerade die Ausweisung von Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen unterliegt gesetzlichen Einschränkungen und erfordert umfassende Vorarbeiten (z. B. Durchführung vorbereitender Untersuchungen). Zudem sind die Möglichkeiten zum Erwerb bebauter Grundstücke sehr eingeschränkt. Gleiches gilt für gewerblich nutzbare Grundstücke.

Die Verwaltung schlägt daher folgende Vorgehensweise vor:

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB

öffentliche Flächen und Ausgleichsflächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes

       Das Vorkaufsrecht wird grundsätzlich ausgeübt.

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB

Umlegungsgebiet

       Das Vorkaufsrecht wird grundsätzlich ausgeübt. Auf die Ausübung wird verzichtet, wenn dadurch die Umlegung vereinfacht wird (z. B., wenn ein Umlegungsbeteiligter zusätzlich Flächen erwirbt, ohne die er im Umlegungsverfahren keinen Anspruch auf Zuteilung eines neuen Grundstücks hätte).

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB

Sanierungsgebiet / städtebaulicher Entwicklungsbereich

       Auf die Ausweisung neuer Sanierungsgebiete oder städtebaulicher Entwicklungsbereiche wird verzichtet, wenn diese nur dazu dienen sollen, die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts zu schaffen (s. hierzu auch folgende Ausführungen unter „Besonderes Vorkaufsrecht“). Das Vorkaufsrecht wird ausgeübt für

- öffentliche Flächen,

- Brachflächen,

- Flächen, die einer Neuordnung bedürfen und

- unbebaute Grundstücke, auf denen Wohnungsbau möglich und eine Geschossfläche von mindestens 700 m² erreichbar ist (vgl. nachfolgend Ausführungen zu § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB)

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB

Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus / Erhaltungssatzung

       Diese Regelung ist für den beantragten Zweck weitgehend wirkungslos und daher irrelevant.

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB

unbebaute Flächen im Außenbereich mit FNP-Darstellung „Wohnbaufläche“

       Es gibt in Flächennutzungsplan eine Reihe von potenziellen Baugebieten, die als „Wohnbauflächen“ dargestellt sind. Allerdings verhindert die vom Bundesverwaltungsgericht gefordert zeitlich Nähe der Ausweisung als Baugebiet die generelle Ausübung des Vorkaufsrechts. Es wird daher vorgeschlagen, die Ausübung des Vorkaufsrechts auf die Bereiche zu beschränken, für die es Beschlüsse zur Aufstellung von Bebauungsplänen gibt.

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB

unbebaute Grundstücke in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können

       In diesen Bereichen werden häufig Grundstücke veräußert, die lediglich mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bebaut werden können. Diese sind für die Errichtung von Geschosswohnungsbau und damit auch von gefördertem Wohnraum ungeeignet. In diesen Fällen sollte auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet werden. Wird aber eine mögliche Geschossfläche von 700 m² überschritten, können größere Gebäude entstehen. Erst dann ist dieses Grundstück für die Errichtung von Geschosswohnungsbau für den Grundstückseigentümer interessant. So hat sich bei einem Grundstück im Stadtteil Schweinheim, das die Stadt zum Verkauf angeboten hatte, gezeigt, dass bei einer geringeren erreichbaren Geschossfläche das Grundstück zur Errichtung von Geschosswohnungsbau nicht vermarktbar ist.  Es wird daher vorgeschlagen, erst bei Überschreiten dieser Schwelle das Vorkaufsrecht auszuüben.

-        § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BauGB

vorbeugender Hochwasserschutzes

Diese Regelung ist für die Baulandbereitstellung irrelevant.

-        § 25 Abs. 1 BauGB

Besonderes Vorkaufsrecht

       Diese Regelung erscheint das geeignete Instrumentarium für Bereiche, die einem Umnutzungsdruck unterliegen, zumal hier auch bebaute sowie gewerblich genutzte Grundstücke erfasst werden können. So ist es z. B. möglich, einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan zu fassen, in dem Ziele der Bauleitplanung definiert werden. Dies hätte zur Folge, dass Bauvorhaben zurückgestellt werden können bzw. eine Veränderungssperre erlassen werden kann. Zudem könnte durch eine Satzung ein Vorkaufsrecht begründet werden. Gegenüber der Ausweisung eines Sanierungsgebietes oder eines städtebaulichen Entwicklungsbereiches hätte dies den Vorteil, sehr schnell und rechtssicher agieren zu können.

       Es wird daher empfohlen, bei absehbaren Umnutzungen von der Möglichkeit zum Erlass einer Satzung zur Ausübung des „Besonderen Vorkaufsrecht“ Gebrauch zu machen.

Selbstverständlich sind auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts auf Grundlage dieses Grundsatzbeschlusses in jedem Einzelfall die Vorschriften der Geschäftsordnung des Stadtrates über die Aufgaben des Oberbürgermeisters, des Stadtrates und seiner Ausschüsse zu beachten. Demnach sind für Grundstücksgeschäfte zuständig (jeweils Brutto-Beträge):

-        bis 50.000 €:                        Oberbürgermeister (§ 10 Abs. 2 Nr. 3 Geschäftsordnung)

-        über 50.000 € bis 250.000 €:        Haupt- und Finanzsenat (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 Geschäftsordnung)

-        über 250.000 €:                        Plenum (§ 3 Nr. 11 Geschäftsordnung)

In den vergangenen 15 Jahren wurden 2 Grundsatzbeschlüsse über die Regularien zur Ausübung des Vorkaufsrechts in folgenden Baugebiet gefasst:

-        Hauptsenat 01.03.2010: Rotäcker

-        Hauptsenat 02.12.2013: Anwandeweg

Die Gültigkeit beider Beschlüsse war jeweils auf 2 Jahre beschränkt. Sie sind daher (und weil mittlerweile die Umlegungsverfahren abgeschlossen sind) nicht mehr anzuwenden.

Nicht Bestandteil dieses Beschlussvorschlages ist die künftige Vorgehensweise bei der Ausweisung von Neubaugebieten und zur Neuordnung der Grundstücke, wofür bislang Umlegungsverfahren durchgeführt wurden.

.Beschluss:

1.        Der Bericht der Verwaltung über die Möglichkeiten zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) wird zur Kenntnis genommen.

2.        Das Vorkaufsrecht wird in folgenden Fällen grundsätzlich ausgeübt, sofern das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt:

       -        zum Erwerb öffentlicher Flächen und Ausgleichsflächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB)

       -        in einem Umlegungsgebiet (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), sofern nicht durch das ursprüngliche Rechtsgeschäft die Durchführung der Umlegung vereinfacht wird

       - in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB) für

° öffentliche Flächen,

° Brachflächen,

° Flächen, die einer Neuordnung bedürfen und

° unbebaute Grundstücke, auf denen Wohnungsbau möglich und eine Geschossfläche von mindestens 700 m² erreichbar ist

       - bei unbebauten Flächen im Außenbereich mit der FNP-Darstellung „Wohnbaufläche“ (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB), sofern ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst wurde

       - unbebauten Grundstücken in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB), sofern eine Geschossfläche von mindestens 700 m² erreichbar ist

       - in Gebieten, für welche eine rechtskräftige Satzung auf Grundlage des § 25 Abs. 1 BauGB über ein „Besonderes Vorkaufsrecht“ besteht.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 15, Dagegen: 0