Datum: 19.09.2018
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 19:19 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	uvs/8/1/18	Energiebericht 2017 - Amt für Hochbau und Gebäudewirtschaft
2	uvs/8/2/18	Neubau eines Büro-, Werkstatt- und Lagergebäudes auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mainaschaffer Straße, 63741 Aschaffenburg durch xxx, BV-Nr.: xxx
3	uvs/8/3/18	Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Garagen auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Fabrikstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Bauherren xxx, BV-Nr. xxx
4	uvs/8/4/18	Neubau Lebensmittelmarkt, Mehrfamilienwohnhaus mit Parkdeck
5	uvs/8/5/18	Bauvoranfrage zum Neubau eines Wohnhauses mit 15 Wohnungen auf den Grundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Glattbacher Straße, 63741 Aschaffenburg durch die Firma May Bauträger GmbH, BV-Nr. 20180122
6	uvs/8/6/18	Bauvoranfrage zur Sanierung und Erweiterung einer Wohnanlage auf den Grundstücken Fl.Nrn.: xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Beckerstraße xxx, Gentilstraße xxx und Butzbachweg xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma GBW Portfolio 1 GmbH, BV-Nr. xxx
7	uvs/8/7/18	Bauvoranfrage zum Dachgeschossausbau und zur Sanierung von 2 Mehrfamilienhäusern sowie Neubau eines Wohnhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Medicusstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma GBW Portfolio 1 GmbH, BV-Nr. xxx
8	uvs/8/8/18	Errichtung. e. Wohn- u. Geschäftshauses mit 21 WE, Platanenallee
9	uvs/8/9/18	Erteilung v. Befreiungen festges. Pflanzbindungen 8 Bäume, Maria-Ward-Stiftung

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1. / uvs/8/1/18. Energiebericht 2017 - Amt für Hochbau und Gebäudewirtschaft

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	1	uvs/8/1/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Im Jahr 2017 wurden für die in diesem Bericht erfassten 38 städtischen Liegenschaften, die durch das Amt für Hochbau und Gebäudewirtschaft betreut werden, Energie- und Wasserkosten in Höhe von 2,53 Millionen Euro aufgewendet.

Diese verteilten sich wie in den Jahren zuvor nahezu unverändert auf

64% auf Heizenergie,

30% auf Strom,

6% auf Wasser und Abwasser.

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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2. / uvs/8/2/18. Neubau eines Büro-, Werkstatt- und Lagergebäudes auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mainaschaffer Straße, 63741 Aschaffenburg durch xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	2	uvs/8/2/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 17.07.2018 beantragte xxx den Neubau eines Büro-, Werkstatt- und Lagergebäudes auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mainaschaffer Straße, 63741 Aschaffenburg.

Der Bauantrag umfasst einen eingeschossigen Neubau mit einem flachgeneigten Satteldach. Geplant ist ein Büro-, Werkstatt- und Lagergebäude mit Abmessungen von ca. 33 m x 29 m und einer Trauf-/Firsthöhe von 8,15 m, bzw. 9,30 m. Der Bürokomplex ist in den Werkstatt- und Lagerbereich integriert. Der Standort soll als Reparaturwerkstatt für Baumaschinen genutzt werden.

Der Neubau soll ca. 10 m hinter der nördlichen Straßenbegrenzungslinie der Mainaschaffer Straße und nahe der östlichen Grundstücksgrenze errichtet werden. Die 10 m breite Grundstückszufahrt mündet in die Mainaschaffer Straße und ist auf der westlichen Grundstücksfläche vorgesehen. Dort werden auch die notwendigen Stellplätze errichtet. Im südwestlichen Bereich des Grundstückes wird ein Waschplatz sowie ein Containerplatz für 6 Container erstellt. Die nördlichen Grundstücksflächen zwischen Neubau, Grundstückszufahrt und Mainaschaffer Straße sowie die südlichen und östlichen Grundstücksflächen zwischen Neubau und Containerplatz werden als unversiegelte Grünflächen, einschl. der vorhandenen Bäume erhalten.

Das 2.850 m² große Grundstück ist derzeit unbebaut und ungenutzt. An der nördlichen Grundstücksgrenze zur Mainaschaffer Straße hin, sowie entlang der südlichen Grundstücksgrenze befinden sich zwei Baumreihen, welche erhalten werden.

II.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. xxx „Gebiet zwischen östlicher Begrenzung der Mainaschaffer Straße, der im Südosten festgesetzten rückwärtigen Bebauungsgrenze, der Mörswiesenstraße und der nördlichen Begrenzung der Mainaschaffer Straße“. Das Bauvorhaben ist damit nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. BauNVO 1990 zu beurteilen.

Der Bebauungsplan enthält für das betreffende Baugebiet folgende Festsetzungen:

GE - Gewerbegebiet

GRZ 0,7

GFZ 2,0

maximal III Vollgeschosse

Flächen außerhalb der Baugrenzen sind zu

mindestens 40 % als Grünflächen zu gestalten

Das geplante Bauvorhaben hält die Vorgaben des Bebauungsplanes über die Art der baulichen Nutzung ein. Ein Büro-, Werkstatt- und Lagergebäude ist im Gewerbegebiet allgemein zulässig.

Die GRZ I (Gebäude) erreicht einen Wert von 0,33, die GRZ II (Gebäude, einschl. sonstiger überbauter Flächen) erreicht 0,67. Die zulässige GRZ I von 0,7 (GRZ II von 1,05) wird nicht überschritten.

Die zulässige GFZ von 2,0 wird mit einem Wert von 0,47 durch das Bauvorhaben ebenfalls nicht überschritten. Die Vorgaben zur Begrünung sind eingehalten. Die vorhandenen Bäume werden erhalten.

Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung kann der Stellplatzbedarf für Handwerks- oder Industriebetriebe und Lagerräume oder Lagerhallen nach der Nutzfläche oder der aus der Anzahl der Beschäftigten berechnet werden. Je 3 Beschäftigte ist 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Gem. Betriebsbeschreibung ist von 4 Beschäftigten auszugehen. Für den Bereich Werkstatt und Lager sind daher 1,3 PKW-Stellplätze erforderlich. Für Büro- und Verwaltungsräume ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei einer Nutzfläche von ca. 345 m² ergibt sich ein Bedarf von 8,6 Stellplätzen. Insgesamt sind 10 PKW-Stellplätze erforderlich. Nachgewiesen werden 13, davon 2 barrierefreie PKW-Stellplätze.

Bei Handwerksbetrieben oder Lagerhallen ist je 5 Beschäftigten 1 Fahrradabstellplatz erforderlich. Vorliegend ergibt sich ein Bedarf von 1 Fahrradabstellplatz. Für den Bereich Büro ergibt sich ergänzend ein Bedarf von 1 Stellplatz je 60 m², somit 6, insgesamt 7 notwendige Fahrradstellplätze Diese sind ebenfalls auf dem Baugrundstück nachgewiesen.

Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist auf Flächen mit mindestens 8 KFZ-Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze 1 großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Auf dem Grundstück sind 11 Laub-, bzw. Nadelbäume vorhanden, welche erhalten werden. Ein Bedarf zur Anpflanzung zusätzlicher Bäume besteht nicht. Die vorhandenen Bäume sind, gem. Freiflächenplan während der Baumaßnahme zu sichern und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung wird eine Sicherheitsleistung von 5.500 Euro erhoben.

§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,5 m vor. Für die Grundstückszufahrt, mit einer Gesamtbreite von 10,0 m kann eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von 6,5 m erteilt. Nachdem es sich um ein gewerblich genutztes Grundstück in einem Gewerbegebiet handelt ist eine breitere Zufahrt für gewerbliche Fahrzeuge, insbesondere Lastkraftwagen vertretbar.

Vor der östlichen Gebäudewand des geplanten Gebäudes verbleibt lediglich ein Streifen mit einer Breite zwischen 0,4 m bis 2,54 m zur Grenze des Grundstückes, Fl.Nr.: xxx, Gem. Damm. Um die notwendige Abstandsfläche von 3,00 m nachweisen zu können ist eine Abstandsflächenübernahme auf das angrenzende Grundstück, Fl.Nr.: xxx, Gem. Damm erforderlich.

Zur Erschließung des Grundstückes ist eine Kanaltrasse über das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm erforderlich. Die Sicherung dieses Kanalleitungsrechtes ist dinglich zu sichern und nachzuweisen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung zu erteilen.

.Beschluss:

Dem Antrag der xxx zum Neubau eines Büro-, Werkstatt- und Lagergebäudes auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Mainaschaffer Straße, 63741 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Abweichungen, Auflagen, Bedingungen:

1.        Für die Grundstückszufahrt mit einer Gesamtbreite von 10 m wird eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von 6,5 m erteilt.

2.        Gemäß Freiflächenplan sind die vorhandenen 11 Laub- und Nadelbäume während der Baumaßnahme zu sichern und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. 5.500,-- € zu hinterlegen.

3.        Für die östliche Gebäudewand des geplanten Gebäudes ist eine Abstandsflächenübernahme auf das angrenzende Grundstück, Fl.-Nr.: xxx, Gem. Damm, nachzuweisen.

4.        Zur Erschließung des Grundstückes ist eine Kanaltrasse über das Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm,  erforderlich. Die Sicherung dieses Kanalleitungsrechtes ist dinglich zu sichern und nachzuweisen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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3. / uvs/8/3/18. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Garagen auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Fabrikstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Bauherren xxx, BV-Nr. xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	3	uvs/8/3/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.06.2018, bzw. Änderungen vom 30.07.2018 beantragten die Bauherren xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Garagen auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Fabrikstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Geplant ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten mit Satteldach. In der Erdgeschossebene ist eine Garage mit 7 PKW-Stellplätzen, 10 Fahrradabstellplätzen und einem Müllraum vorgesehen. Die Garage erstreckt sich über das gesamte ca. 300 m² große Grundstück. Das Wohnhaus wird beidseitig grenzständig errichtet und verfügt über 3 Vollgeschosse mit den Außenmaßen ca. 12 m x 14 m. In den 1. bis 3. Obergeschossen sind jeweils 2 Wohnungen mit einer Größe zwischen 46 bis 60 m², im Dachgeschoss eine Wohnung mit einer Grüße von ca. 85 m² vorgesehen. Die Garage wird im rückwärtigen, nicht vom geplanten Gebäude überbauten Bereich intensiv begrünt und mit einer Spielfläche für Kinder ausgestattet.

II.

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße.

Der Bebauungsplan enthält für das betreffende Baugebiet folgende Festsetzungen:

MI - Mischgebiet

GRZ 0,8

GFZ 1,8

Zahl der Vollgeschosse: III – IV (incl. DG)

geschlossene Bauweise

Dachform: Satteldach bis 35°

Wohnnutzung erst ab dem 1. OG zulässig

Beschränkung des Einzelhandels auf eine Verkaufsfläche von max. 200 m²

Ausschluss von Vergnügungsstätten und Gartenbaubetrieben

Je 4 ebenerdiger (offener) Stellplätze ein großkroniger Laubbaum

Das geplante Mehrfamilienwohnhaus mit 7 Wohnungen ist nach der Art der baulichen Nutzung im Mischgebiet allgemein zulässig. Im Erdgeschoss sind keine Wohnungen vorgesehen.

Die GRZ des Hauptgebäudes beträgt – ohne Garagengebäude - 0,58 und hält damit die Vorgaben des Bebauungsplanes ein. Inclusive Garagengebäude erreicht das Bauvorhaben eine GRZ von 1,0 statt einer zulässigen Gesamtüberbauung von 0,8. Die festgesetzte GRZ von 0,8 beinhaltet bereits Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen und kann daher nicht mehr i.R.d. § 19 Abs. 4 BauNVO erhöht werden. Im Übrigen ist die hiernach zulässige Höchstgrenze von 0,8 bereits erreicht. Der Anteil der geplanten Intensivbegrünung wird ca. 100 m² der rückwärtigen Garage überdecken und erreicht damit ca. 30% der Grundstücksfläche. Von der Überschreitung der GRZ kann daher eine Befreiung gewährt werden, unter der Bedingung, dass der rückwärtige Teil der Garage auf einer Fläche von ca. 100 m² mit einer Erdschicht mit einer Stärke von mindestens 40 cm überdeckt und intensiv begrünt wird. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. 4.000 € zu hinterlegen.

Die GFZ hält mit einem Wert von 1,64 die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein.

Das Bauvorhaben weist drei Vollgeschosse auf und hält sich damit ebenfalls innerhalb der Vorgaben des Bebauungsplans. Das Erdgeschoss und das Dachgeschoss bilden keine Vollgeschosse.

Der beidseitig grenzständige Hauptbaukörper befindet sich vollständig im Baufenster. Das Parkdeck überschreitet die rückwärtige Baugrenze um ca. 11 m. Eine Befreiung für die Überschreitung der hinteren Baugrenze durch die Garage kann erteilt werden, da eine Begrünung des rückwärtigen Teils des Garagendaches erfolgt (s.o.), die Befreiung städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Nachbarn der betroffenen Grundstücke (Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg) haben der Planung zugestimmt.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Die hiernach 7 erforderlichen PKW-Stellplätze werden in der Garage im Erdgeschossbereich geschaffen.

Je 50 qm Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 7 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 423 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 9 Fahrradstellplätzen. In der Parkgarage werden 10 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.

Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.

§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,5 m vor. Für die Grundstückszufahrt mit einer Gesamtbreite von ca. 7,6 m wird eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von ca. 4,1 m erteilt.

Ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von ca. 45 m² ist im rückwärtigen Bereich des Gebäudes auf dem Dach des Parkdecks vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. 3.000 € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Bauherren xxx zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Garagen auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Fabrikstraße xxx, 63739 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Bedingungen, Abweichungen:

1.        Von der Überschreitung der GRZ von 0,8 um 0,2 wird eine Befreiung unter der Bedingung gewährt, dass der rückwärtige Teil der Garage auf einer Fläche von ca. 100 m² mit einer Erdschicht mit einer Stärke von mindestens 40 cm überdeckt und intensiv begrünt wird. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. 4.000,-- € zu hinterlegen.

2.        Von der Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze wird eine Befreiung im Umfang von ca. 11 m gewährt.

3.        Für die Grundstückszufahrt mit einer Gesamtbreite von ca. 7,6 m wird eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von ca. 4,1 m erteilt.

4.        Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. 3.000,--  € zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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4. / uvs/8/4/18. Neubau Lebensmittelmarkt, Mehrfamilienwohnhaus mit Parkdeck

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	4	uvs/8/4/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

1. Fragen zum geplanten Lebensmittelmarkt:

1. Ist ein Lebensmittelmarkt in der geplanten Bauart (Mühlstraße / Ecke Strietwaldstraße) in der geplanten Form genehmigungsfähig?
   
   
2. Ist ein Markt mit einer Verkaufsfläche von 779 m² möglich?

3. Ist der im Plan dargestellte Grenzabstand an der Kreuzung Mühl-/Strietwaldstraße möglich?

4. Stehen dem geplanten Bauvorhaben wasserrechtliche Belange entgegen?

B        Fragen zum geplanten Wohngebäude:

5. Ist ein Wohngebäude mit EG/Parkdeck, 1. – 3. OG und einem Staffelgeschoss, wie dargestellt möglich?
   
   
6. Darf die im Plan dargestellte, südliche Abstandsfläche die Straßenmitte der Mühlstraße überschreiten?

Die Bauvoranfrage umfasst die Errichtung eines Lebensmittelmarktes und eines Mehrfamilienwohnhauses mit Parkdeck auf den Grundstücken Fl. Nrn.: xxxx, Gem. Damm, Mühlstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma May Bauträger GmbH.

Das bestehende Gebäude (eingeschossiger Lebensmittelmarkt) im östlichen Bereich der Grundstücke soll abgebrochen und durch die geplante Neubebauung ersetzt werden.

Geplant ist die Errichtung eines neuen eingeschossigen Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 779 m² im östlichen Bereich des Grundstückes, mit einem Randstreifen von ca. 4 – 7 m Breite an die Strietwaldstraße/Mühlstraße angrenzend. Im bisher, mit dem bestehenden Lebensmittelmarkt bebauten Bereich ist die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 4 Vollgeschossen, zuzüglich Staffelgeschoss geplant. Die für das Wohngebäude erforderlichen Stellplätze werden in einem Parkdeck auf Erdgeschossebene des geplanten Mehrfamilienhauses nachgewiesen. Im freien Bereich zwischen dem Wohnbauvorhaben und dem Lebensmittelmarkt sind die für den Markt nachzuweisenden Stellplätze geplant.

Die Baugrundstücke verfügen über eine Größe von insgesamt ca. 5.800 m². Die Gebäudeabmessungen des geplanten Lebensmittelmarktes liegen bei ca. 25 m x 47 m.

Die Abmessungen des Parkdecks betragen ca. 25 m x 42,4 m, des Wohngebäudes ca. 14 m x 42 m und des Staffelgeschosses ca. 8 m x 36 m. Das geplante Staffelgeschoss wird gegenüber dem 3. OG allseitig um 3 m eingerückt. Auf den nicht überbauten Flächen des Parkdecks ist eine Terrasse geplant.

Die Erschließung des Geländes soll sowohl über eine Zufahrt in der Mühlstraße, als auch über die Strietwaldstraße, ähnlich der bisherigen Erschließung erfolgen.

Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 17/5 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße). Dieser setzt für das betreffende Baugebiet folgendes fest:

Baugebiet: Gewerbegebiet - GE

GRZ: 0,6

GFZ: 1,0

Zahl der Vollgeschosse: 3

Dachneigung von 0 bis 30°

offene Bauweise

Die Errichtung von Einzelhandelsbetrieben (Verkauf an Endverbraucher) ist ausgeschlossen.

Ausnahmsweise kann ein Lebensmittelfachgeschäft mit einer Geschossfläche bis 900 m² zugelassen werden, wobei die Verkaufsfläche auf 600 m² begrenzt wird.

Das Bauvorhaben ist daher grundsätzlich nach § 30 BauGB zu beurteilen, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans.

Der Bebauungsplan setzt für das Gebiet als Art der baulichen Nutzung Gewerbegebiet fest. Gemäß 8 Abs. 1 BauNVO (1977) dienen Gewerbegebiete der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Wohnungen sind nur für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig (§ 31 BauGB, § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO).

Die Baugrundstücke liegen außerhalb der Neufestsetzung des Überschwemmungsbereiches der Aschaff. Ein gesondertes wasserrechtliches Verfahren ist daher nicht durchzuführen. Im Rahmen eines noch durchzuführenden Baugenehmigungsverfahrens ist allerdings über eine evtl. noch notwendige Anlagengenehmigung nach Art. 20 BayWG i. V.m. § 36 WHG zu entscheiden, da sich das Bauvorhaben im 60-m-Bereich der Aschaff befindet. Hiernach sind Anlagen an oberirdischen Gewässern so zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten, dass keine schädlichen Gewässerveränderungen zu erwarten sind und die Gewässerunterhaltung nicht mehr erschwert wird, als es den Umständen nach unvermeidbar ist. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.

Feststellungen zum Lebensmittelmarkt:

Ein Lebensmittelmarkt ist in Gewerbegebieten als nicht erheblich belästigender Gewerbebetrieb aller Art allgemein zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. BauNVO 1977). Der geplante Lebensmittelmarkt überschreitet mit einer geplanten Verkaufsfläche von 779 m² allerdings die Festsetzungen des Bebauungsplanes, welcher eine maximal zulässige Verkaufsfläche von 600 m² vorsieht.

Als großflächig i. S .d. § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 gelten Handelsbetriebe nach herrschender Meinung ab einer Verkaufsfläche von 1.000 m², bzw. einer Geschossfläche von 1.500 m². Bei Sortimenten des täglichen Bedarfs (Lebensmittelmärkte) wird jedoch eine Verkaufsfläche ab ca. 700 bis 800 m² als raumbedeutsam angenommen. Der Verband des Lebensmitteleinzelhandels geht aktuell von einem Schwellenwert von 900 m² für die Regelvermutung der Großflächigkeit aus. Mit der geplanten Verkaufsfläche von 779 m² bewegt sich der geplante Lebensmittelmarkt noch knapp unterhalb des Schwellenwertes für raumbedeutsam angenommene Verkaufsflächen.

In vorliegendem Fall ist trotz der formalen Überschreitung der maximal zulässigen Verkaufsfläche durch den geplanten Lebensmittelmarkt mit keinen negativen Auswirkungen auf die raumordnerische und städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu rechnen, da

• der Standort des Lebensmittelmarktes städtebaulich in einen Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen integriert ist,
• er zu einer wohnort- und verbrauchernahen Versorgung beiträgt,
• eine Anbindung an den ÖPNV von hinreichender Qualität und Kapazität vorhanden ist,
• der bisher, auf diesem Grundstück betriebene und genehmigte Lebensmittelmarkt bereits über eine Verkaufsfläche von 679 m² verfügt und die Vergrößerung um 100 m² nicht wesentlich ins Gewicht fällt.

Eine Befreiung von der festgesetzten, maximal zulässigen Verkaufsfläche von 600 m² in einem Umfang von 179 m² ist städtebaulich vertretbar und kann daher erteilt werden.

Der Standort des geplanten Lebensmittelmarktes an der Mühlstraße/Ecke Strietwaldstraße liegt außerhalb der, gem. Bebauungsplan überbaubaren Flächen und innerhalb des, für die Errichtung eines Regenrückhaltebeckens vorgesehenen Bereiches. Die Fläche für das Regenrückhaltebecken wird an dieser Stelle allerdings nicht mehr benötigt. Das Baugrundstück liegt außerdem außerhalb des Überschwemmungsbereiches der Aschaff. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich des Standortes des geplanten Lebensmittelmarktes außerhalb der festgesetzten Bauflächen mit den, in den Plänen dargestellten Maßen kann gewährt werden.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar, da der geplante Markt außerhalb der neuen Überschwemmungsbereichsverlaufsgrenzen liegt und die Ecke Mühlstraße/Strietwaldstraße städteräumlich neu fasst und in Verbindung mit einer erforderlichen Begrünung auf den südlichen und östlichen Gebäudeseiten aufwertet. Die nicht überbauten Flächen, insbesondere die beiden unbebauten Randstreifen entlang der Mühlstraße und Strietwaldstraße sind stadtbildverträglich zu begrünen und mit Bäumen zu bepflanzen.

Die Festsetzungen zur maximal zulässigen Höhe, der Dachform und Dachneigung sind eingehalten.

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist eine verbesserte verkehrsmäßige Erschließung für Fußgänger im nördlichen Zufahrtsbereich nachzuweisen.

Feststellungen zum Wohngebäude:

Das geplante Wohngebäude ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in dem mit Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet generell nicht zulässig. Auch die Gewährung von Ausnahmen oder Befreiungen ist unzulässig, da hierdurch die Grundzüge der Planung berührt würden.

In der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates am 18.09.2018 wird vorgeschlagen ein Verfahren zur Aufhebung, bzw. Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr. 17/5 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße) einzuleiten. Zur näheren Begründung wird auf die entsprechende Beschlussvorlage für die Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates verwiesen.

Soweit der v.g. Bebauungsplan für den, von der geplanten Wohnbebauung betroffenen Grundstücksbereich rechtskräftig aufgehoben werden sollte, wäre das Vorhaben als sog. Innenbereichsvorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Zulässigkeit des Vorhabens wäre auf dieser Grundlage neu zu prüfen.

Hinsichtlich der – im Baugenehmigungsverfahren - nachzuweisenden KFZ-Stellplätze und Fahrradabstellplätze sind die Regelungen der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung zu beachten.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes und eines Mehrfamilienwohnhauses mit Parkdeck auf den Grundstücken Fl.-Nrn.: xxxx, Gem. Damm, Mühlstraße xxx, 63741 Aschaffenburg, für die Firma May Bauträger GmbH wird folgende Beantwortung erteilt:

1. Fragen zum geplanten Lebensmittelmarkt:

1. Ist ein Lebensmittelmarkt in der geplanten Bauart (Mühlstraße/Ecke Strietwaldstraße) in der geplanten Form genehmigungsfähig?
   
   

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 17/5 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße).

Ein Lebensmittelmarkt ist auf den o.g. Baugrundstücken als nicht erheblich belästigender Gewerbebetrieb aller Art allgemein zulässig (§ 6 Abs. 2 BauNVO 1977).

Der geplante Markt soll eingeschossig errichtet werden und hält damit die nach Bebauungsplan maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse (III) ein.

Die Gebäude (Lebensmittelmarkt und Mehrfamilienhaus mit Parkdeck) erreichen eine GRZ von ca. 0,4. Gemäß Bebauungsplan ist eine GRZ von 0,6 zulässig.

Die Festsetzungen zur Dachform und Dachneigung sind ebenfalls eingehalten.

Der Standort des geplanten Lebensmittelmarktes an der Ecke Mühlstraße/Strietwaldstraße liegt außerhalb der, gemäß Bebauungsplan überbaubaren Flächen und innerhalb des, für die Errichtung eines Regenrückhaltebeckens vorgesehenen Bereiches. Die Fläche für das Regenrückhaltebecken wird an dieser Stelle allerdings nicht mehr benötigt. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich des Standortes des geplanten Lebensmittelmarktes außerhalb der festgesetzten Bauflächen mit den, in den Plänen dargestellten Maßen kann – vorbehaltlich der Feststellungen unter Ziffer 3 (wasserrechtliche Belange) – erteilt werden.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar, da der geplante Markt außerhalb der neu festgesetzten Überschwemmungsbereichsverlaufsgrenzen liegt und die Ecke Mühlstraße/Strietwaldstraße städteräumlich neu fasst und in Verbindung mit einer erforderlichen Begrünung auf den südlichen und östlichen Gebäudeseiten aufwertet.

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist eine verbesserte verkehrsmäßige Erschließung für Fußgänger im nördlichen Zufahrtsbereich nachzuweisen.

2. Ist ein Markt mit einer Verkaufsfläche von 779 m² möglich?

Der geplante Lebensmittelmarkt überschreitet mit einer geplanten Verkaufsfläche von 779 m² die Festsetzungen des Bebauungsplanes, welcher eine maximal zulässige Verkaufsfläche von 600 m² vorsieht.

Eine Befreiung von der festgesetzten, maximal zulässigen Verkaufsfläche von 600 m² in einem Umfang von 179 m² ist aber städtebaulich vertretbar und kann daher erteilt werden.

3. Ist der im Plan dargestellte Grenzabstand an der Kreuzung Mühl-/Strietwaldstraße möglich?

Der Standort des geplanten Lebensmittelmarktes an der Ecke Mühlstraße/Strietwaldstraße liegt zwar außerhalb der, gemäß  Bebauungsplan überbaubaren Flächen, kann jedoch, wie unter Ziffer 1 ausgeführt, dort zugelassen werden. Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind einzuhalten. Die nicht überbauten Flächen, insbesondere die beiden unbebauten Randstreifen entlang der Mühlstraße und Strietwaldstraße sind zu begrünen und mit Bäumen zu bepflanzen.

4.        Stehen dem geplanten Bauvorhaben wasserrechtliche Belange entgegen?

Die Baugrundstücke liegen außerhalb der Neufestsetzung des Überschwemmungsbereiches der Aschaff. Ein gesondertes wasserrechtliches Verfahren ist daher nicht durchzuführen. Im Rahmen eines noch durchzuführenden Baugenehmigungsverfahrens ist allerdings über eine evtl. noch notwendige Anlagengenehmigung nach Art. 20 BayWG i.V.m. § 36 WHG zu entscheiden, da sich das Bauvorhaben im 60-m-Bereich der Aschaff befindet. Hiernach sind Anlagen an oberirdischen Gewässern so zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten, dass keine schädlichen Gewässerveränderungen zu erwarten sind und die Gewässerunterhaltung nicht mehr erschwert wird, als es den Umständen nach unvermeidbar ist. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.

2. Fragen zum geplanten Wohngebäude:

5.        Ist ein Wohngebäude mit EG/Parkdeck, 1. – 3. OG und einem Staffelgeschoss, wie dargestellt möglich?

Das geplante Wohngebäude ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in dem mit Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet generell nicht zulässig. Ausnahmen oder Befreiungen können nicht gewährt werden.

Die Stadt Aschaffenburg beabsichtigt ein Verfahren zur (Teil-)Aufhebung des für diesen Bereich geltenden Bebauungsplanes Nr. 17/5 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße) einzuleiten. Die Genehmigungsfähigkeit des Wohnbauvorhabens hängt letztendlich vom Ausgang dieses Bauleitplanungsverfahrens ab.

6.        Darf die im Plan dargestellte, südliche Abstandsfläche die Straßenmitte der Mühlstraße überschreiten? 

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen, insbesondere zur Mühlstraße sind einzuhalten. Dies kann erreicht werden, indem ein geplantes Gebäude wie auf dem Nachbargrundstück (Mühlstraße xxx) um 6 m, statt wie im Plan dargestellt nur 3 m von der Gehweghinterkante der Mühlstraße abgerückt wird, oder das Gebäude bereits ab dem 2. OG, zur Mühlstraße hin gestaffelt wird. Einer Überschreitung der Straßenmitte durch die südliche Abstandsfläche wird nicht zugestimmt.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [ x  ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [ x  ]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [ x  ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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5. / uvs/8/5/18. Bauvoranfrage zum Neubau eines Wohnhauses mit 15 Wohnungen auf den Grundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Glattbacher Straße, 63741 Aschaffenburg durch die Firma May Bauträger GmbH, BV-Nr. 20180122

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	5	uvs/8/5/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

1. Ist ein Wohngebäude mit diesen Ausmaßen und dieser Höhenentwicklung baurechtlich zulässig?
   
   
2. Ist die Erschließung gesichert?
   
   
3. Wird das Bauvorhaben planungsrechtlich als Bereich nach § 34 BauGB eingestuft, womit die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung und das diesbezügliche Erfordernis zum Ausgleich entfallen?
   
   
4. Für den Fall einer andersartigen planungsrechtlichen Einstufung mit der Notwendigkeit zur Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung: Ist die Eingriffs-/Ausgleichs-bilanzierung nach dem Bewertungsmodell der Stadt Aschaffenburg (wie bei der realisierten Wohnbebauung) oder nach der Bayer. Kompensationsverordnung zu erstellen?
   
   
5. Ist die vorhandene Gehölzausprägung als Wald im Sinne des Waldgesetzes (wie bei der realisierten Wohnbebauung) einzustufen und ist dann dafür Waldausgleich im Flächenumfang von 1:1 zu leisten sowie vorher für seine Beseitigung ein Rodungsantrag zu stellen (jeweils ebenfalls wie früher)?
   
   
6. Kann ggf. der Waldausgleich durch Aufwertung vorhandener Waldflächen erfolgen?
   
   
7. Kann für diese Aufwertung der benannte Flächenanteil von Fl.Nr.: xxx mit den beschriebenen Maßnahmen verwendet werden und kann die Stadt weitere geeignete Flächen mit einer Größe von ca. 1.003 m² benennen und der Antragstellerin auf Basis einer privatrechtlichen Vereinbarung zur Verfügung stellen (jeweils analog zum früheren Vorhaben)?

Die Firma May Bauträger GmbH hat in den vergangenen Jahren zwei Wohngebäude am nördlichen Stadtrand an der Glattbacher Straße mit einer Grundfläche von je 390 m² errichtet, bzw. die beiden Vorhaben befinden sich derzeit noch in der Realisierungsphase. Als Erweiterung dieser Anlage soll ein drittes Mehrfamilienwohnhaus im östlichen Bereich entstehen. Dieses ist als mehrgeschossiges Wohngebäude mit drei Vollgeschossen, zuzüglich Staffelgeschoss und mit einer Grundfläche von 430 m² mit Flachdach und mit Tiefgarage geplant.

Die Erschließung des noch neu zu bildenden Baugrundstücks (Teilfläche aus Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg) und die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgen über die vorhandene Privatstraße auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg. Nach Angaben des Bauherrn besteht hier ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Grundstücks Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg einschließlich Sicherung eines Kanalrechts für einen Abwasserkanal.

Die o.g. Grundstücke liegen am nordöstlichen Siedlungsrand des Stadtteils Damm. Südlich grenzt unmittelbar die Bebauung der Glattbacher Straße xxx an. Östlich liegen unmittelbar die zwei sich in der Realisierungsphase befindlichen Wohngebäude der Firma May Bauträger GmbH sowie weiter östlich die bestehende Bebauung am Haselmühlweg. Westlich besteht die Wohnbebauung der Glattbacher Straße. Nördlich des betroffenen Baugrundstückes befindet sich das an die Glattbacher Straße anschließende und von der Tauberstraße aus erschlossene Baugebiet „Östlich Tauberstraße“.

Das Bauvorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Es handelt sich hierbei jedoch um eine organische Siedlungserweiterung und damit um den Bereich eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, welcher als Innenbereich nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Die unmittelbare Umgebung weist den Charakter eines Mischgebietes im Sinne des § 6 BauNVO auf. Das Bauvorhaben befindet sich im dominierend wohnlich zu nutzenden Teil dieses Mischgebietes. Südöstlich grenzen die gewerblichen Nutzungen Glattbacher Straße xxx an das Baugrundstück an, südlich die vorhandenen 5-geschossigen Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx und xxx. Östlich des Bauvorhabens schließen sich unmittelbar die 2 sich in der Realisierungsphase befindlichen 4-geschossigen Wohngebäude der Firma May an. Die westlich angrenzende Wohnbebauung Glattbacher Straße xxx bis xxx und xxx bis xxx ist als 4-geschossiger Wohnbau mit Flachdach, bzw. 3-geschossig mit Satteldach ausgeführt. Weiter nordwestlich grenzen weitere Wohnbebauungen an, die im Gebiet des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 19/2 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Autobahn, Glattbacher Straße, Kinzigstraße und Kahlweg) liegen. Das Gebiet ist als reines Wohngebiet festgesetzt. Nördlich schließt sich das Gebiet „Östlich Tauberstraße“ an, welches in dem, im Jahre 2014 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan Nr. 19/13 („Östlich Tauberstraße“) als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist.

Das geplante Gebäude bleibt bezüglich seiner Höhenentwicklung mit seiner Oberkante ca. 1,3 m unterhalb der beiden westlich angrenzenden Mehrfamilienhäuser, welche im Jahr 2015 genehmigt wurden und sich derzeit in der Realisierungsphase befinden. Aus planungsrechtlicher Sicht kann der 4-geschossigen Bebauung unter Beachtung der angegebenen Höhenentwicklung zugestimmt werden. Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind einzuhalten und nachzuweisen.

Die geplante Wohnbebauung ist Lärmeinwirkungen durch die nahegelegene Autobahn A 3, die Glattbacher Straße sowie den bestehenden gewerblichen Nutzungen im näheren Umfeld ausgesetzt. Im Rahmen des noch durchzuführenden Baugenehmigungsverfahrens ist daher die Vorlage eines Schallschutznachweises nach DIN 4109, sowie ein Schallschutzgutachten nach der TA Lärm vorzulegen. Evtl. Auflagen oder Bedingungen zum Lärmschutz sind zu beachten.

Vom Bauherrn wurde angegeben, dass die Erschließung über die vorhandene Privatstraße über das Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg erfolgen soll. Für das Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg besteht ein Geh- und Fahrtrecht, sowie ein Kanalrecht. Die dingliche Sicherung dieser Rechte ist nachzuweisen.

Nachdem sich das Bauvorhaben im Innenbereich gemäß § 34 BauGB befindet, ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich nach §§ 14 ff. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) nicht erforderlich. Bei einer Einstufung als Außenbereichsgrundstücke, gemäß § 35 BauGB wäre eine naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nach der Bayer. Kompensationsverordnung (BayKompV) nachzuweisen gewesen.

Zum artenschutzrechtlichen Ausgleich ist eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung eines Biologen vorzulegen.

Das Grundstück ist als Biotop AB-1140-01 kartiert und beherbergt einen älteren Baumbestand aus Winter-Linde, Walnuss, Birke und Esche mit einem Unterwuchs aus heimischen und aus Ziersträuchern (Haselnuss, Pfaffenhütchen, Liguster, Forsythie). Der Gehölzbestand ist überwiegend recht dicht. Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten als Untere Forstbehörde hat festgestellt, dass sich auf den betroffenen Grundstücken ein, im Wege der natürlichen Sukzession entstandener Laubwald befindet. Hierbei handelt es sich um Wald im Sinne des Art. 2 des Bayer. Waldgesetzes (BayWaldG). Die Rodung dieser Waldfläche ist gemäß Art. 9 BayWaldG zu genehmigungsbedürftig. Versagungsgründe liegen nicht vor, allerdings wird zur Vermeidung von Funktionsverlusten im waldarmen Stadtgebiet ein waldrechtlicher Ausgleich gefordert. Dieser könnte in Form einer flächengleichen Erstaufforstung oder einer deutlichen Verbesserung der Leistungsfähigkeit eines Waldbestandes im Hinblick auf dessen Wohlfahrtswirkungen im Bereich des Stadtgebietes realisiert werden. Letztgenannte Maßnahme könnte beispielsweise durch einen Laubholzvoranbau in einem Nagelholzbestand bestehen. Vom Flächenumfang her wäre dabei in etwa die doppelte Rodungsfläche vorzusehen. Details sind mit der Unteren Forstbehörde abzustimmen.

Für die Verwirklichung des Bauvorhabens sind Teilflächen im Umfang von ca. 1.300 m² aus dem städtischen Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg erforderlich. Hierüber werden derzeit Verhandlungen zwischen dem Bauantragsteller und der Liegenschaftsverwaltung geführt. Der Bauträger hat angeboten, ca. 5 – 6 der geplanten Wohnungen als preisgebundene Wohnungen im Rahmen einer sozialen Mietbindung zur Verfügung zu stellen. Die Entscheidung bleibt einem gesonderten Verfahren sowie einer gesonderten Beschlussfassung im Haupt- und Finanzsenat vorbehalten.

Hinsichtlich der – im Baugenehmigungsverfahren – nachzuweisenden Kfz-Stellplätze und Fahrradabstellplätze sind die Regelungen der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung zu beachten.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit dem im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.  

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Wohnhauses mit 15 Wohnungen auf den Grundstücken Fl.-Nrn.: xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Glattbacher Straße, 63741 Aschaffenburg, für die Firma May Bauträger GmbH wird folgende Beantwortung erteilt:

1.        Ist ein Wohngebäude mit diesen Ausmaßen und dieser Höhenentwicklung baurechtlich zulässig?

Das geplante Gebäude bleibt bezüglich seiner Höhenentwicklung mit seiner Oberkante ca. 1,3 m unterhalb der beiden westlich angrenzenden Mehrfamilienhäuser, welche im Jahr 2015 (BV-Nr. 20150263) genehmigt wurden und sich derzeit in der Realisierungsphase befinden. Aus planungsrechtlicher Sicht kann der 4-geschossigen Bebauung unter Beachtung der angegebenen Höhenentwicklung zugestimmt werden. Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind einzuhalten und nachzuweisen.

2.        Ist die Erschließung gesichert?

Vom Bauherrn wurde angegeben, dass die Erschließung über die vorhandene Privatstraße über das Grundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg erfolgen soll. Für das Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg besteht ein Geh- und Fahrtrecht, sowie ein Kanalrecht. Die Erschließung gilt als gesichert, soweit die dingliche Sicherung dieser Rechte nachgewiesen wird.

3. Wird das Bauvorhaben planungsrechtlich als Bereich nach § 34 BauGB eingestuft, womit die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung und das diesbezügliche Erfordernis zum Ausgleich entfallen?

Das Bauvorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Es handelt sich hierbei jedoch um eine organische Siedlungserweiterung und damit um den Bereich eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, welcher als Innenbereich nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Die unmittelbare Umgebung weist den Charakter eines Mischgebietes im Sinne des § 6 BauNVO auf. Das Bauvorhaben befindet sich im dominierend wohnlich zu nutzenden Teil dieses Mischgebietes. Südöstlich grenzen die gewerblichen Nutzungen Glattbacher Straße xxx an das Baugrundstück an, südlich die vorhandenen 5-geschossigen Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx und xxx. Östlich des Bauvorhabens schließen sich unmittelbar die 2 sich in der Realisierungsphase befindlichen 4-geschossigen Wohngebäude der Firma May an. Die westlich angrenzende Wohnbebauung Glattbacher Straße xxx bis xxx und xxx bis xxx ist als 4-geschossiger Wohnbau mit Flachdach, bzw. 3-geschossig mit Satteldach ausgeführt. Weiter nordwestlich grenzen weitere Wohnbebauungen an, die im Gebiet des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 19/2 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Autobahn, Glattbacher Straße, Kinzigstraße und Kahlweg) liegen. Das Gebiet ist als reines Wohngebiet festgesetzt. Nördlich schließt sich das Gebiet „Östlich Tauberstraße“ an, welches in dem, im Jahre 2014 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan Nr. 19/13 („Östlich Tauberstraße“) als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist.

Nachdem sich das Bauvorhaben im Innenbereich gem. § 34 BauGB befindet, ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich nach §§ 14 ff. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) nicht erforderlich.

4. Für den Fall einer andersartigen planungsrechtlichen Einstufung mit der Notwendigkeit zur Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung: Ist die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nach dem Bewertungsmodell der Stadt Aschaffenburg (wie bei der realisierten Wohnbebauung) oder nach der Bayer. Kompensationsverordnung zu erstellen?
   
   

Bei einer Einstufung als Außenbereichsgrundstücke, gemäß § 35 BauGB wäre eine naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nach der Bayer. Kompensationsverordnung (BayKompV) nachzuweisen gewesen.

5. Ist die vorhandene Gehölzausprägung als Wald im Sinne des Waldgesetzes (wie bei der realisierten Wohnbebauung) einzustufen und ist dann dafür Waldausgleich im Flächenumfang von 1:1 zu leisten sowie vorher für seine Beseitigung ein Rodungsantrag zu stellen (jeweils ebenfalls wie früher)?
   
   

Das Grundstück ist als Biotop AB-1140-01 kartiert und beherbergt einen älteren Baumbestand aus Winter-Linde, Walnuss, Birke und Esche mit einem Unterwuchs aus heimischen und aus Ziersträuchern (Haselnuss, Pfaffenhütchen, Liguster, Forsythie). Der Gehölzbestand ist überwiegend recht dicht. Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten als Untere Forstbehörde hat festgestellt, dass sich auf den betroffenen Grundstücken ein, im Wege der natürlichen Sukzession entstandener Laubwald befindet. Hierbei handelt es sich um Wald im Sinne des Art. 2 Bayer. Waldgesetz (BayWaldG). Die Rodung dieser Waldfläche ist gemäß Art. 9 BayWaldG zu genehmigungsbedürftig. Versagungsgründe liegen nicht vor, allerdings wird zur Vermeidung von Funktionsverlusten im waldarmen Stadtgebiet ein waldrechtlicher Ausgleich gefordert. Dieser könnte in Form einer flächengleichen Erstaufforstung oder einer deutlichen Verbesserung der Leistungsfähigkeit eines Waldbestandes im Hinblick auf dessen Wohlfahrtswirkungen im Bereich des Stadtgebietes realisiert werden. Letztgenannte Maßnahme könnte beispielsweise durch einen Laubholzvoranbau in einem Nadelholzbestand bestehen. Vom Flächenumfang her wäre dabei in etwa die doppelte Rodungsfläche vorzusehen. Details sind mit der Unteren Forstbehörde abzustimmen.

6. Kann ggf. der Waldausgleich durch Aufwertung vorhandener Waldflächen erfolgen?
   
   

Hierzu wird auf Ziffer 5 verwiesen. Im Übrigen sind Einzelheiten in einem späteren Baugenehmigungsverfahren mit dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten als Untere Forstbehörde abzustimmen.

7. Kann für diese Aufwertung der benannte Flächenanteil von Fl.- Nr.: xxx mit den beschriebenen Maßnahmen verwendet werden und kann die Stadt weitere geeignete Flächen mit einer Größe von ca. 1.003 m² benennen und der Antragstellerin auf Basis einer privatrechtlichen Vereinbarung zur Verfügung stellen (jeweils analog zum früheren Vorhaben)?

Über den Grunderwerb werden derzeit Verhandlungen zwischen dem Bauantragsteller und der Liegenschaftsverwaltung geführt. Die Entscheidung bleibt einem gesonderten Verfahren sowie einer gesonderten Beschlussfassung im Haupt- und Finanzsenat vorbehalten.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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6. / uvs/8/6/18. Bauvoranfrage zur Sanierung und Erweiterung einer Wohnanlage auf den Grundstücken Fl.Nrn.: xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Beckerstraße xxx, Gentilstraße xxx und Butzbachweg xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma GBW Portfolio 1 GmbH, BV-Nr. xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	6	uvs/8/6/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Am 04.07.2018 reichte die Firma GBW Portfolio 1 GmbH bei der Stadt Aschaffenburg eine Bauvoranfrage zur Sanierung und Erweiterung einer Wohnanlage auf den Grundstücken Fl.Nrn.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Beckerstraße xxx, 63739 Aschaffenburg mit folgenden Fragenstellungen ein:

1. Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss
   Gemäß dem Bebauungsplan 3/26 vom 02.12.2014 sind für die Grundstücke Beckerstraße xxx drei Vollgeschosse und für das Grundstück Gentilstraße xxx zwei Vollgeschosse zugelassen. Kann dem Dachgeschossausbau zur Erstellung von Wohnraum unter den Auflagen des B-Plans zugestimmt werden, sofern diese nicht als Vollgeschoss ausgebildet werden?
   
   
2. Herstellung Wohnweg
   Zur Erschließung der Gebäude, der Zufahrt zu Stellplätzen und zum Erreichen der Feuerwehraufstellfläche soll entlang des Grünstreifens nordöstlich der Beckerstraße ein Wohnweg erstellt werden. Kann der Lage und Erstellung dieses Weges zugestimmt werden?
   
   
3. Stellplätze
   Die laut Stellplatzsatzung der Stadt Aschaffenburg für die Wohnhäuser geforderten Stellplätze können vollständig auf dem Grundstück abgebildet werden. Die im Bestand vorhandenen Stellplätze sind im Freiflächenplan vom 30.05.2018 grau dargestellt. Kann der Anordnung der Stellplätze gemäß Planung und der beiliegenden Befreiung zugestimmt werden?
   
   
4. Reduzierung der erforderlichen Stellplätze
   Die Liegenschaft liegt sehr zentral und innenstadtnah. Weiterhin sind die Grundstücke gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden und die Nahversorger wie Einkaufszentren etc. sind fußläufig gut zu erreichen. Kann aufgrund der vorgenannten Situation einer Reduzierung von Stellplätzen um 15% zugestimmt werden bzw. kann durch die Herstellung von mehr Fahrradstellplätzen die Anzahl von Kfz-Stellplätzen zusätzlich reduziert werden?
   
   
5. Feuerwehraufstellfläche
   Zur Herstellung und Sicherstellung der Anleiterbarkeit der Gebäude Beckerstraßexxx durch die Feuerwehr ist zwischen den Gebäuden eine Feuerwehraufstellfläche erforderlich. Kann der Anordnung der Aufstellfläche gemäß Planung zugestimmt werden?
   
   
6. Überdecken der Abstandsflächen
   Die Abstandsflächen zwischen den Bestandsgebäuden überdecken sich zum Teil auf Grund der Aufstockungen innerhalb der Baugrundstücke. Durch die Lage der Gebäude zueinander werden weder natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Die für den Brandschutz notwendigen Abstände (5,00 m) werden nicht überschritten. Kann der Überdeckung bzw. dem beiliegenden Abweichungsantrag zugestimmt werden?
   
   
7. Überschreitung der GRZ II Butzbachweg xxx
   Laut Baunutzungsverordnung darf die GRZ um bis zu 50% überschritten werden. Die GRZ II für die Gebäude Beckerstraße xxx und Gentilstraße xxx befinden sich innerhalb dieser Grenze. Die Bebauung Butzbachweg xxx überschreitet diesen Wert mit den bebauten und befestigten Flächen, liegt aber deutlich unter der max. Obergrenze von = 0,8. Kann der Anordnung der Freiflächen gemäß Freiflächenplanung zugestimmt werden um die erforderlichen Stellplätze und Müllabstellflächen auf dem Grundstück abzubilden?

Die Bauvoranfrage dient der Vorbereitung einer möglichen Revitalisierung und Erweiterung der Liegenschaften Beckerstraße xxx, Gentilstraße xxx und Butzbachweg xxx in 63739 Aschaffenburg, Fl.Nrn.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg. Die Grundstücke sind aktuell mit vier Mehrfamilienhäusern bebaut. Im Bestand befinden sich derzeit 16 Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen ca. 48 m² und ca. 81 m² je Wohneinheit. Die Dächer der Häuser Butzbachweg xxx und Gentilstraße xxx sollen erhöht und ausgebaut werden (Dachneigung 40°). Die Häuser Beckerstraße xxx sollen jeweils um ein Vollgeschoss aufgestockt werden und die neuen Dächer zu Wohnräumen ausgebaut werden. Durch diese Maßnahmen können 12 neue Wohnungen mit Wohnflächen zwischen ca. 38 m² und ca. 81 m² entstehen. Insgesamt würde sich die Anzahl der Wohnungen nach Verwirklichung des Bauvorhabens von aktuell 16 um 12 auf 28 erhöhen.

II.

Das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 3/26 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Nordöstlich Beckerstaße). Dieser setzt für das betreffende Baugebiet u.a. folgendes fest:

Baugebiet: Allgemeines Wohngebiet - WA

GRZ: 0,4

Für die beiden westlich gelegenen Gebäude:

 GFZ: 1,0 - Zahl der Vollgeschosse: III
Für das östlich gelegene Gebäude:

GFZ: 0,8 - Zahl der Vollgeschosse: II

Abweichende Bauweise

Dachneigung max. 35°

Festsetzung eines 4 m breiten Pflanzstreifens entlang der nördlichen Grundstücksgrenze

Festsetzung von Flächen für Tiefgaragen, Stellplätze und Garagen

Das Grundstück Fl.Nr.xxx, Gem. Aschaffenburg liegt im Geltungsbereich des Baulinienplans Nr. 10. Dieser setzt für das betreffende Baugebiet u.a. folgendes fest:

Baugebiet: Reines Wohngebiet – WR

Ausnutzungsziffer: 0,5

Gebäudeabstand: 7,0 m

Grenzabstand: 3,5 m

Vollgeschosse: II

Offene Bauweise

Die Gebäude Beckerstraße xxx und Gentilstraße xxx sind nach § 30 Abs. 1 BauGB zu beurteilen, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans. Das Gebäude Butzbachweg xxx (Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) ist nach § 30 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 34 BauGB, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines einfachen Bebauungsplans zu beurteilen.

Der Bebauungsplan setzt für das Gebiet als Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA), bzw. Reines Wohngebiet (WR) fest. Die geplante Wohnnutzung ist hiernach allgemein zulässig.

Die zulässige GRZ liegt für alle Grundstücke bei 0,4. Unter Einbeziehung von Garagen, Stellplätze, deren Zufahrten und Nebenanlagen darf die GRZ um bis zu 50 % überschritten werden (§ 19 Abs. 4 BauNVO 1990). Die Gebäude Beckerstraße xxx und Gentilstraße xxx halten die geltenden Festsetzungen ein. Die Bebauung des Anwesens Butzbachweg xxx würde die GRZ II (d.h. unter Einbeziehung von Nebenanlagen, etc.) geringfügig überschreiten. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist ein Freiflächenplan mit einem Stellplatz- und Begrünungskonzept mit entsprechenden Grünzonen und Baumpflanzungen vorzulegen. Soweit durch eine entsprechende Begrünung des Grundstückes ein angemessener Ausgleich auf dem Grundstück nachgewiesen wird, kann eine Überschreitung der GRZ II in geringem Umfang grundsätzlich in Aussicht gestellt werden.

Die Überdeckung der Abstandsflächen der Gebäude Butzbachweg xxx und Beckerstraße xxx kann zugelassen werden, soweit die Abstandsflächen zu den Gebäuden Gentilstraße xxx, gem. dem Baulinienplan Nr. 10 und den gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung eingehalten werden. Das Gebäude Beckerstraße xxx verfügt auf der betroffenen Seite über keine Fenster und das Gebäude Butzbachweg xxx verfügt dort in den Wohnzimmern jeweils über eine zweite Belichtungsmöglichkeit aus südwestlicher Richtung.

Der Anordnung der Stellplätze an dem geplanten Wohnweg und im Butzbachweg kann in der dargestellten Form nicht zugestimmt werden, weil die Stellplätze am Wohnweg wegen zu schmaler Zufahrten nicht anfahrbar sind und dort nicht gewendet werden kann. Einer Abweichung von der auf max. 3,5 m Breite begrenzten Zufahrt zu den Kraftfahrzeugstellplätzen entlang des Butzbachweges kann derzeit ebenfalls nicht zugestimmt werden. Eine Zustimmung kann allerdings für den Fall in Aussicht gestellt werden, dass

• die Anzahl der Stellplätze entlang des Butzbachweges auf das unbedingt erforderliche Maß beschränkt wird,
• die Anfahrbarkeit der Stellplätze sichergestellt ist und
• im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ein Freiflächenplan mit einem Stellplatz- und Begrünungskonzept mit entsprechenden Grünzonen und Baumpflanzungen entlang der Gentilstraße, Beckerstraße und des Butzbachweges vorgelegt wird.

Der Umfang der zu schaffenden PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze richtet sich allgemein nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung. Für Wohnungen mit Wohnflächen bis 100 m² sind je WE 1 Stellplatz für Wohnungen bis 150 m² je 2 Stellplätze, darüber hinaus je 3 Stellplätze erforderlich. Die v.g. Satzung sieht darüber hinaus vor, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf bis zu 50 % der hiernach ermittelten Stellplätze reduziert werden kann, soweit öffentlich geförderter Wohnraum i.S.d. des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird und weitere Bedingungen erfüllt werden, u.a.

• Errichtung einer Wohnanlage mit mind. 20 Wohneinheiten
• maximal 500 m Entfernung zu einer Haltestelle des ÖPNV
• Betrieb- und Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems
  
  

Die Einzelheiten sind in § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geregelt.

Die Innenstadtnähe ist hier unbeachtlich. In § 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist eine Ausnahme für die beiden Zonen „Innenstadt – Kernbereich“ und „Innenstadt – Randbereich“ enthalten. Diese Bereiche umfassen allerdings nicht die betroffenen Baugrundstücke.

Aus Gründen der Gleichbehandlung können Abweichungen oder Ausnahmen über den bereits in der Satzung definierten Umfang hinaus nicht gewährt werden.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit dem im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.  

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides zur Sanierung und Erweiterung einer Wohnanlage auf den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Beckerstraße xxx, Gentilstraße xxx und Butzbachweg xxx, 63739 Aschaffenburg, an die Firma GBW Portfolio 1 GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:

1. Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss
   Gemäß dem Bebauungsplan 3/26 vom 02.12.2014 sind für die Grundstücke Beckerstraße xxx drei Vollgeschosse und für das Grundstück Gentilstraße xx zwei Vollgeschosse zugelassen. Kann dem Dachgeschossausbau zur Erstellung von Wohnraum unter den Auflagen des B-Plans zugestimmt werden, sofern diese nicht als Vollgeschoss ausgebildet werden?
   
   

Dem geplanten Dachgeschoßausbau der Gebäude Beckerstraße xxx sowie des Gebäudes Gentilstraße xxx wird zugestimmt, soweit die Abstandsflächen zu den Anwesen Gentilstraße xxx und die jeweilige GFZ eingehalten werden und soweit nachgewiesen wird, dass das Dachgeschoß kein Vollgeschoß ist.

2. Herstellung Wohnweg
   Zur Erschließung der Gebäude, der Zufahrt zu Stellplätzen und zum Erreichen der Feuerwehraufstellfläche soll entlang des Grünstreifens nordöstlich der Beckerstraße ein Wohnweg erstellt werden. Kann der Lage und Erstellung dieses Weges zugestimmt werden?
   
   

Der Lage und Erstellung des Weges zu den Gebäuden, Stellplätzen und der Feuerwehraufstellfläche wird unter der Bedingung zugestimmt, dass die GRZ eingehalten wird und dieser Weg zu den nördlich angrenzenden Anwesen Gentilstraße xxx den im Bebauungsplan festgesetzten Abstand von 4,00 m einhält und diese Abstandsfläche gem. Festsetzung im Bebauungsplan mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt wird.  

3. Stellplätze
   Die laut Stellplatzsatzung der Stadt Aschaffenburg für die Wohnhäuser geforderten Stellplätze können vollständig auf dem Grundstück abgebildet werden. Die im Bestand vorhandenen Stellplätze sind im Freiflächenplan vom 30.05.2018 grau dargestellt. Kann der Anordnung der Stellplätze gemäß Planung und der beiliegenden Befreiung zugestimmt werden?
   
   

Der Anordnung der Stellplätze an dem geplanten Wohnweg und im Butzbachweg kann in der dargestellten Form nicht zugestimmt werden, weil die Stellplätze im Butzbachweg und am Wohnweg wegen zu schmaler Zufahrten nicht anfahrbar sind und dort nicht gewendet werden kann. Einer Abweichung von der auf max. 3,5 m Breite begrenzten Zufahrt zu den Kraftfahrzeugstellplätzen entlang des Butzbachweges kann derzeit ebenfalls nicht zugestimmt werden. Eine Zustimmung kann allerdings für den Fall in Aussicht gestellt werden, dass

• die Anzahl der Stellplätze entlang des Butzbachweges auf das unbedingt erforderliche Maß beschränkt wird,
• die Anfahrbarkeit der Stellplätze sichergestellt ist und
• im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ein Freiflächenplan mit einem Stellplatz- und Begrünungskonzept mit entsprechenden Grünzonen und Baumpflanzungen entlang der Gentilstraße, Beckerstraße und des Butzbachweges vorgelegt wird.
  
  

4. Reduzierung der erforderlichen Stellplätze
   Die Liegenschaft liegt sehr zentral und innenstadtnah. Weiterhin sind die Grundstücke gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden und die Nahversorger wie Einkaufszentren etc. sind fußläufig gut zu erreichen. Kann aufgrund der vorgenannten Situation einer Reduzierung von Stellplätzen um 15% zugestimmt werden bzw. kann durch die Herstellung von mehr Fahrradstellplätzen die Anzahl von Kfz-Stellplätzen zusätzlich reduziert werden?
   
   

Der Umfang der zu schaffenden PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze richtet sich allgemein nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung. Für Wohnungen mit Wohnflächen bis 100 m² sind je WE 1 Stellplatz für Wohnungen bis 150 m² je 2 Stellplätze, darüber hinaus je 3 Stellplätze erforderlich. Die v.g. Satzung sieht darüber hinaus vor, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf bis zu 50 % der hiernach ermittelten Stellplätze reduziert werden kann, soweit öffentlich geförderter Wohnraum i.S.d.  Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird und weitere Bedingungen erfüllt werden, u.a.

• Errichtung einer Wohnanlage mit mind. 20 Wohneinheiten
• maximal 500 m Entfernung zu einer Haltestelle des ÖPNV
• Betrieb- und Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems

Die Einzelheiten sind in § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geregelt.

Die Innenstadtnähe ist hier unbeachtlich. In § 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist eine Ausnahme für die beiden Zonen „Innenstadt – Kernbereich“ und „Innenstadt – Randbereich“ enthalten. Diese Bereiche umfassen allerdings nicht die betroffenen Baugrundstücke.

Aus Gründen der Gleichbehandlung können Abweichungen oder Ausnahmen über den bereits in der Satzung definierten Umfang hinaus nicht gewährt werden.

5. Feuerwehraufstellfläche
   Zur Herstellung und Sicherstellung der Anleiterbarkeit der Gebäude Beckerstraße xxx durch die Feuerwehr ist zwischen den Gebäuden eine Feuerwehraufstellfläche erforderlich. Kann der Anordnung der Aufstellfläche gemäß Planung zugestimmt werden?
   
   

Der Anordnung der Feuerwehraufstellfläche gem. den vorgelegten Planunterlagen wird zugestimmt. Bei der Ausgestaltung dieser Fläche sind Art. 5 BayBO und die Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr i.d.F. vom Februar 2007 zu beachten. Die Befestigung der Fläche ist wasserdurchlässig auszuführen und zu begrünen um eine weitere Versiegelung des Gesamtgrundstückes zu vermeiden.

6. Überdecken der Abstandsflächen
   Die Abstandsflächen zwischen den Bestandsgebäuden überdecken sich zum Teil auf Grund der Aufstockungen innerhalb der Baugrundstücke. Durch die Lage der Gebäude zueinander werden weder natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Die für den Brandschutz notwendigen Abstände (5,00 m) werden nicht überschritten. Kann der Überdeckung bzw. dem beiliegenden Abweichungsantrag zugestimmt werden?
   
   

Die Überdeckung der Abstandsflächen der Gebäude Butzbachweg xxx und Beckerstraße xxx kann zugelassen werden, soweit die Abstandsflächen zu den Gebäuden Gentilstraße xxxx, gem. dem Baulinienplan Nr. 10 und den gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung eingehalten werden. Das Gebäude Beckerstraße xxx verfügt auf der betroffenen Seite über keine Fenster und das Gebäude Butzbachweg xxx verfügt dort in den Wohnzimmern jeweils über eine zweite Belichtungsmöglichkeit aus südwestlicher Richtung.

7. Überschreitung der GRZ II Butzbachweg xxx
   Laut Baunutzungsverordnung darf die GRZ um bis zu 50% überschritten werden. Die GRZ II für die Gebäude Beckerstraße xxx und Gentilstraße xxx befinden sich innerhalb dieser Grenze. Die Bebauung Butzbachweg xxx überschreitet diesen Wert mit den bebauten und befestigten Flächen, liegt aber deutlich unter der max. Obergrenze von = 0,8. Kann der Anordnung der Freiflächen gemäß Freiflächenplanung zugestimmt werden um die erforderlichen Stellplätze und Müllabstellflächen auf dem Grundstück abzubilden?

Hierzu wird auf die Beantwortung zu Frage 3 verwiesen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist ein Freiflächenplan mit einem Stellplatz- und Begrünungskonzept mit entsprechenden Grünzonen und Baumpflanzungen vorzulegen. Soweit durch eine entsprechende Begrünung des Grundstückes ein angemessener Ausgleich auf dem Grundstück nachgewiesen wird, kann eine Überschreitung der GRZ II in geringem Umfang grundsätzlich in Aussicht gestellt werden.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [ x  ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [ x  ]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [ x  ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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7. / uvs/8/7/18. Bauvoranfrage zum Dachgeschossausbau und zur Sanierung von 2 Mehrfamilienhäusern sowie Neubau eines Wohnhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Medicusstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma GBW Portfolio 1 GmbH, BV-Nr. xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	7	uvs/8/7/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Am 05.07.2018 reichte die Firma GBW Portfolio 1 GmbH bei der Stadt Aschaffenburg eine Bauvoranfrage zum Dachgeschossausbau und zur Sanierung von 2 Mehrfamilienhäusern sowie Neubau eines Wohnhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Medicusstraße xxx, 63743 Aschaffenburg mit folgenden Fragenstellungen ein:

1. Bebauung außerhalb der Baugrenzen
   Die Baugrenzen auf o. g. Grundstück liegen auf den Gebäudekanten der Bestandsgebäude. Kann im Zuge der Nachverdichtung der Errichtung eines Neubaus außerhalb der Baugrenzen gemäß der Planung vom 30.05.2018 und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?
   
   
2. Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse
   Laut B-Plan 4/7 ist die Geschossigkeit auf max. 4 Vollgeschosse begrenzt. Durch Erhöhung des Kniestocks und Herstellung von Gauben kann das Dach als Vollgeschoss ausgebaut werden. Laut B-Plan ist eine GFZ von 1,40 zulässig. Die geplante Bebauung weist eine GFZ von 1,41 auf. Kann der Erhöhung der Vollgeschosse von IV auf V und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?
   
   
3. Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss
   Sollte dem Dachgeschossausbau der Bestandsgebäude als Vollgeschoss nicht zugestimmt werden, soll der Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss erfolgen. Kann dem Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss zugestimmt werden?
   
   
4. Erhöhung der Abstandsfläche auf Nachbargrundstück
   Durch die Anhebung der Dächer der Bestandsgebäude vergrößert sich die Abstandsfläche auf den Nachbargrundstücken Fl.Nrn. xxx. Die Anhebung des Daches bzw. die Erhöhung des Kniestocks wird erforderlich, da die energetische Sanierung und die konstruktiven Erfordernisse aus der Wohnnutzung im Dachgeschoss einen höheren Deckenaufbau erfordern. Um die zusätzlichen Lasten aus dem neuen Dachgeschoss abzuleiten, muss eine Holzbalkendecke auf die bestehende Decke aufgelegt werden, um die Lasten in die Außenwände abzuleiten. Kann einer Erhöhung dieser Abstandsflächen unter Zustimmung der Eigentümer zugestimmt werden, bzw. kann einer geringen Erhöhung der Abstandsflächen auf den Nachbargrundstücken wegen Geringfügigkeit auch ohne Zustimmung der Nachbarschaft zugestimmt werden?
   
   
5. Änderung des Straßenbegleitgrüns
   Die im B-Plan 4/7 festgesetzte Bepflanzung entlang der Medicusstraße kann mit der Errichtung eines dritten Baukörpers nicht vollständig erhalten werden. Kann unter Berücksichtigung der geplanten Neuanpflanzung (siehe Freiflächenplan 30.05.2018) einer Änderung der Bepflanzung bzw. dem Entfernen von Bestandsbäumen und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?
   
   
6. Anordnung der Stellplätze
   Die erforderlichen Stellplätze für die zusätzlichen Wohnungen aus Dachausbau und Neubau sollen in einer Tiefgarage unter dem neuen Baukörper abgebildet werden. Zwei der notwendigen Stellplätze sollen als Behindertenstellplätze an der Medicusstraße erstellt werden. Kann der Anordnung der Stellplätze zugestimmt werden?
   
   
7. Reduzierung der erforderlichen Stellplätze
   Die Liegenschaft liegt sehr zentral und innenstadtnah. Weiterhin ist die Medicusstraße gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden und die Nahversorger wie Einkaufszentrum etc. sind fußläufig gut zu erreichen. Kann auf Grund der vorgenannten Situation einer Reduzierung von Stellplätzen um 15% zugestimmt werden bzw. kann durch die Herstellung von mehr Fahrradstellplätzen die Anzahl von Kfz-Stellplätzen zusätzlich reduziert werden?
   
   
8. Überdeckung der Abstandsflächen
   Die Abstandsflächen zwischen den Bestandsgebäuden überdecken sich zum Teil auf Grund der Erhöhung des Dachgeschosses. Zusätzlich gibt es eine Überdeckung durch die Erstellung des Neubaus. Durch die Lage der Gebäude zueinander werden weder natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Kann der Überdeckung und dem beiliegenden Abweichungsantrag zugestimmt werden?

Die Bauvoranfrage dient der Vorbereitung einer möglichen Revitalisierung und Nachverdichtung der Wohnanlage Medicusstraße xxx, 63743 Aschaffenburg, Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg. Das Grundstück verfügt über eine Größe von 1.842 m² und ist aktuell mit zwei Mehrfamilienhäusern mit je 4 Geschossen und nicht ausgebauten Dachgeschossen bebaut. Im Bestand befinden sich derzeit 12 Wohnungen je Gebäude, insgesamt 24 Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen ca. 44 m² und ca. 65 m² je Wohneinheit. Die Dachgeschosse der beiden bestehenden Gebäude sollen erhöht und ausgebaut werden. Durch diese Maßnahme können vier weitere Wohnungen mit je ca. 73 m² Wohnfläche generiert werden. Weiterhin soll ein neuer Baukörper mit 3 Geschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss mit 8 Wohnungen und einer Tiergarage zwischen den bereits vorhandenen Häusern eingefügt werden. Insgesamt würde sich die Anzahl der Wohnungen nach Verwirklichung des Bauvorhabens von aktuell 24 um 12 auf 36 erhöhen.

II.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 4/7 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Schoberstraße, Medicusstraße und Reigersbergstraße). Dieser setzt für das betreffende Baugebiet u.a. folgendes fest:

Baugebiet: Allgemeines Wohngebiet - WA

GRZ: 0,4

GFZ: 1,4

Zahl der Vollgeschosse: IV

offene Bauweise

Festsetzungen über Baugrenzen und Flächen, unter denen Tiefgaragen zulässig sind

Das Bauvorhaben ist daher grundsätzlich nach § 30 BauGB zu beurteilen, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans.

Der Bebauungsplan setzt für das Gebiet als Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Die geplante Wohnnutzung ist hiernach allgemein zulässig.

Die bisherige Bebauung erreicht eine GRZ I von 0,24. Mit dem geplanten Neubau wird eine GRZ I von 0,38 erreicht. Die Festsetzung des Bebauungsplans zur GRZ I (0,4) wird damit nicht überschritten. Die GRZ I darf durch die Errichtung von Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen, etc. um bis zu 50 % überschritten werden. Hieraus ergibt sich eine GRZ II von 0,6. Gem. Bauvoranfrage wird eine GRZ II von 0,53 erreicht.

Die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ von 1,4 wird mit einem Wert von 1,41 geringfügig überschritten. Eine Befreiung kann gewährt werden, da die Befreiung nur geringfügig ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und städtebaulich vertretbar sind. Nachbarliche Belange werden hierdurch nicht berührt.

Das geplante zusätzliche Wohngebäude und das darunter geplante Tiefgaragen- und Kellergeschoss liegen außerhalb der überbaubaren Flächen, außerhalb von Flächen, unter denen Tiefgaragen zulässig sind und außerhalb von Flächen für Stellplätze Garagen und Nebenanlagen.

Ein Neubau außerhalb der Baugrenzen kann unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt werden:

• Das neu zu errichtende Gebäude muss entweder zu den Fenstern der Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer der vorhandenen Gebäude die nach BayBO erforderlichen Abstandsflächen einhalten oder unter Einhaltung des baulichen Brandschutzes (einspringende Winkel etc.) und einer ausreichenden Belichtung der vorhandenen Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer an die bestehenden Gebäude angebaut werden.

• Die geplante Tiefgarage muss vollständig unter der Erdoberfläche liegen, mit einer mindestens 50 cm dicken Erdschicht überdeckt, und intensiv bepflanzt werden.

• Die GRZ I und II dürfen mit Ausnahme der Fläche des geplanten Keller- und Tiefgaragengeschosses nicht überschritten werden.

• 50 % des neu geschaffenen Wohnraums sind einer Mietpreisbindung zu unterwerfen.

Die beiden zur Aufstockung vorgesehenen Gebäude sind als fünfgeschossige Gebäude geplant wohingegen der Bebauungsplan lediglich maximal vier Vollgeschosse festsetzt. Eine Überschreitung der Zahl der festgesetzten Vollgeschosse (IV) um ein weiteres Vollgeschoss (V) kann bei den Bestandsgebäuden unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt werden:

-        Die erforderliche Anzahl barrierefreier Wohnungen muss nachgewiesen werden.

-        Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten.

• 50 % des neu geschaffenen Wohnraums sind einer Mietpreisbindung zu unterwerfen.

Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden durch das geplante Bauvorhaben sowohl hinsichtlich der Baugrenzen, als auch hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse überschritten. Zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums können entsprechende Befreiungen gewährt werden, soweit die sonstigen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewahrt werden. Aus diesem Grund sind 50 % des neu geschaffenen Wohnraums einer Mietpreisbindung mit einem Belegungsrecht für die Stadt Aschaffenburg zu unterwerfen. Dieses Recht ist dinglich zu sichern.

Alternativ kann ein Dachgeschossausbau in der Form von Nichtvollgeschossen in Aussicht gestellt werden. Allerdings sind auch hier die gesetzlichen Abstandsflächen zu beachten.

Die Abstandsflächen der nördlichen Giebelseiten der beiden Bestandsgebäude lagen bereits bisher auf den benachbarten Grundstücken Fl.Nrn.: xxx, Gem. Aschaffenburg. Außerdem erstrecken sich die Abstandsflächen der beiden äußeren Traufseiten der Bestandsgebäude auf die benachbarten Grundstücke Fl.Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg. Durch den Dachgeschossausbau werden die Abstandsflächen jeweils um ca. 0,90 m vergrößert. Die künftige Schaffung zusätzlichen Wohnraumes im Dachgeschoss, sowie die notwendige energetische Sanierung erfordern, lt. Bauherrn einen höheren Decken- und Dachaufbau.

Die Eigentümer der benachbarten Grundstücke Fl.Nrn.: xxx, Gem. Aschaffenburg sind im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens zu beteiligen. Die Abstandsflächenüberschreitung wird als vertretbar, aber nicht als geringfügig angesehen. Der Brandschutz, die Belichtung, Belüftung und Besonnung werden durch die Verkürzung der Abstandsflächen nicht wesentlich beeinträchtigt. Die nachbarlichen Belange sind allerdings ebenfalls zu würdigen. Eine Nachbarbeteiligung und deren Zustimmung ist für die Erteilung einer Abweichung erforderlich. Soweit diese dem Bauvorhaben zustimmen kann eine Abweichung von den gesetzlichen Abstandsflächen erteilt werden. Diese wird für diesen Fall in Aussicht gestellt.

Die Überdeckung der Abstandsflächen der drei Gebäude (2 Bestandsgebäude und Neubau) auf dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg untereinander kann – unter Beachtung der Ausführungen zur Fragestellung Nr. 1 - zugelassen werden, da hierdurch sowohl der Brandschutz gewährleistet ist, als auch die natürliche Belichtung und Belüftung nicht beeinträchtigt wird. Insofern kann eine Abweichung bewilligt werden.

Im Bebauungsplan sind entlang der Medicusstraße 4 Bäume durch Pflanzbindung als zu erhaltende Bäume festgesetzt. Einer der als zu erhalten festgesetzten Bäume steht an der Stelle des neu geplanten Wohnhauses, zwei weitere werden durch das Bauvorhaben so stark betroffen, dass ihre im Bebauungsplan festgesetzte Erhaltung nicht gesichert erscheint. Die bestehenden und mit Bebauungsplan als zu erhaltend festgesetzten 4 Bäume entlang der Medicusstraße sind grundsätzlich zu erhalten. Ein Baum kann sicher erhalten werden, bei zwei weiteren Bäumen erscheint eine Erhaltung zumindest möglich. Eine Befreiung von den Erhaltungsfestsetzungen des Bebauungsplans kann nur erteilt werden, soweit eine Erhaltung einzelner Bäume, unter Ausschöpfung aller planerischen Möglichkeiten (z.B. Verlegung der Tiefgaragenzufahrt, etc.) nicht erreicht werden kann. In diesem Fall sind Ersatzpflanzungen, gem. dem vorgelegten Freiflächenplan vorzunehmen. Bei der Planung ist der Baumberater der Stadt Aschaffenburg hinzuziehen, um mögliche Eingriffe in den Baumbestand zu minimieren.

Die Anordnung von 2 Stellplätzen als Behindertenstellplätze entlang der Medicusstraße ist grundsätzlich möglich. Hierbei sind vorhandene Anlagen (Straßenleuchten, Schaltkästen, etc.) zu berücksichtigen. Die Planung ist mit dem Tiefbauamt abzustimmen. Evtl. Kosten, z.B. für eine notwendige Bordsteinabsenkung sind vom Veranlasser zu tragen. Die notwendige Abweichung für die maximal zulässige Breite von 3,5 m für Zu- und Abfahrten, gem. § 5 Abs. 1 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung wird in Aussicht gestellt, soweit die v.g. Voraussetzungen erfüllt werden.

Der Umfang der zu schaffenden PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze richtet sich allgemein nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung. Für Wohnungen mit Wohnflächen bis 100 m² sind je WE 1 Stellplatz für Wohnungen bis 150 m² je 2 Stellplätze, darüber hinaus je 3 Stellplätze erforderlich. Die v.g. Satzung sieht darüber hinaus vor, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf bis zu 50 % der hiernach ermittelten Stellplätze reduziert werden kann, soweit öffentlich geförderter Wohnraum i.S.d. des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird und weitere Bedingungen erfüllt werden, u.a.

• Errichtung einer Wohnanlage mit mind. 20 Wohneinheiten
• maximal 500 m Entfernung zu einer Haltestelle des ÖPNV
• Betrieb- und Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems

Die Einzelheiten sind in § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geregelt.

Die Innenstadtnähe ist hier unbeachtlich. In § 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist eine Ausnahme für die beiden Zonen „Innenstadt – Kernbereich“ und „Innenstadt – Randbereich“ enthalten. Diese Bereiche umfassen allerdings nicht die betroffenen Baugrundstücke.

Aus Gründen der Gleichbehandlung können Abweichungen oder Ausnahmen über den bereits in der Satzung definierten Umfang hinaus nicht gewährt werden.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit dem im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.  

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides zum Dachgeschossausbau und zur Sanierung von 2 Mehrfamilienhäusern sowie Neubau eines Wohnhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Medicusstraße xxx, 63743 Aschaffenburg, durch die Firma GBW Portfolio 1 GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:

1. Bebauung außerhalb der Baugrenzen
   Die Baugrenzen auf o. g. Grundstück liegen auf den Gebäudekanten der Bestandsgebäude. Kann im Zuge der Nachverdichtung der Errichtung eines Neubaus außerhalb der Baugrenzen gemäß der Planung vom 30.05.2018 und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?
   
   

Das geplante zusätzliche Wohngebäude und das darunter geplante Tiefgaragen- und Kellergeschoss liegen außerhalb der überbaubaren Flächen, außerhalb von Flächen, unter denen Tiefgaragen zulässig sind und außerhalb von Flächen für Stellplätze Garagen und Nebenanlagen.

Ein Neubau außerhalb der Baugrenzen kann unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt werden:

• Das neu zu errichtende Gebäude muss entweder zu den Fenstern der Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer der vorhandenen Gebäude die nach BayBO erforderlichen Abstandsflächen einhalten oder unter Einhaltung des baulichen Brandschutzes (einspringende Winkel etc.) und einer ausreichenden Belichtung der vorhandenen Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer an die bestehenden Gebäude angebaut werden.

• Die geplante Tiefgarage muss vollständig unter der Erdoberfläche liegen, mit einer mindestens 50 cm dicken Erdschicht überdeckt, und intensiv bepflanzt werden.

• Die GRZ I und II dürfen mit Ausnahme der Fläche des geplanten Keller- und Tiefgaragengeschosses nicht überschritten werden.

• Von den insgesamt 12 neu geplanten Wohnungen des Gesamtbauvorhabens sind 6 Wohneinheiten (50 %) einer Mietpreisbindung mit einem Belegungsrecht für die Stadt Aschaffenburg zu unterwerfen. Das Recht ist dinglich zu sichern.

2. Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse
   Laut B-Plan 4/7 ist die Geschossigkeit auf max. 4 Vollgeschosse begrenzt. Durch Erhöhung des Kniestocks und Herstellung von Gauben kann das Dach als Vollgeschoss ausgebaut werden. Laut B-Plan ist eine GFZ von 1,40 zulässig. Die geplante Bebauung weist eine GFZ von 1,41 auf. Kann der Erhöhung der Vollgeschosse von IV auf V und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?
   
   

Die beiden zur Aufstockung vorgesehenen Gebäude sind als fünfgeschossige Gebäude geplant wohingegen der Bebauungsplan lediglich maximal vier Vollgeschosse festsetzt. Eine Überschreitung der Zahl der festgesetzten Vollgeschosse (IV) um ein weiteres Vollgeschoss (V) kann bei den Bestandsgebäuden unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt werden:

-        Die erforderliche Anzahl barrierefreier Wohnungen muss nachgewiesen werden.

-        Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten (vgl. Frage 4).

• 50 % des neu geschaffenen Wohnraums sind einer Mietpreisbindung (vgl. Ziffer 1) zu unterwerfen.

Die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ von 1,4 wird mit einem Wert von 1,41 geringfügig überschritten. Eine Befreiung kann gewährt werden, da die Befreiung nur geringfügig ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und städtebaulich vertretbar sind. Nachbarliche Belange werden hierdurch nicht berührt.

3. Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss
   Sollte dem Dachgeschossausbau der Bestandsgebäude als Vollgeschoss nicht zugestimmt werden, soll der Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss erfolgen. Kann dem Dachgeschossausbau als Nichtvollgeschoss zugestimmt werden?
   
   

Ein Dachgeschossausbau in der Form von Nichtvollgeschossen wird in Aussicht gestellt. Allerdings sind auch hier die gesetzlichen Abstandsflächen zu beachten (vgl. Frage 4).

4. Erhöhung der Abstandsfläche auf Nachbargrundstück
   Durch die Anhebung der Dächer der Bestandsgebäude vergrößert sich die Abstandsfläche auf den Nachbargrundstücken Fl.-Nrn. xxx. Die Anhebung des Daches bzw. die Erhöhung des Kniestocks wird erforderlich, da die energetische Sanierung und die konstruktiven Erfordernisse aus der Wohnnutzung im Dachgeschoss einen höheren Deckenaufbau erfordern. Um die zusätzlichen Lasten aus dem neuen Dachgeschoss abzuleiten, muss eine Holzbalkendecke auf die bestehende Decke aufgelegt werden, um die Lasten in die Außenwände abzuleiten. Kann einer Erhöhung dieser Abstandsflächen unter Zustimmung der Eigentümer zugestimmt werden, bzw. kann einer geringen Erhöhung der Abstandsflächen auf den Nachbargrundstücken wegen Geringfügigkeit auch ohne Zustimmung der Nachbarschaft zugestimmt werden?
   
   Die Abstandsflächen der nördlichen Giebelseiten der beiden Bestandsgebäude lagen bereits bisher auf den benachbarten Grundstücken Fl.-Nrn.: xxx, Gem. Aschaffenburg. Außerdem erstrecken sich die Abstandsflächen der beiden äußeren Traufseiten der Bestandsgebäude auf die benachbarten Grundstücke Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg. Durch den Dachgeschossausbau werden die Abstandsflächen jeweils um ca. 0,90 m vergrößert. Die künftige Schaffung zusätzlichen Wohnraumes im Dachgeschoss, sowie die notwendige energetische Sanierung erfordern, lt. Bauherrn einen höheren Decken- und Dachaufbau.

Die Eigentümer der benachbarten Grundstücke Fl.-Nrn.:xxx, Gem. Aschaffenburg, sind im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens zu beteiligen. Die Abstandsflächenüberschreitung wird als vertretbar, aber nicht als geringfügig angesehen. Der Brandschutz, die Belichtung, Belüftung und Besonnung werden durch die Verkürzung der Abstandsflächen nicht wesentlich beeinträchtigt. Die nachbarlichen Belange sind allerdings ebenfalls zu würdigen. Eine Nachbarbeteiligung und deren Zustimmung ist für die Erteilung einer Abweichung erforderlich. Soweit die Nachbarn dem Bauvorhaben zustimmen, kann eine Abweichung von den gesetzlichen Abstandsflächen erteilt werden. Diese wird für diesen Fall in Aussicht gestellt.

5. Änderung des Straßenbegleitgrüns
   Die im B-Plan 4/7 festgesetzte Bepflanzung entlang der Medicusstraße kann mit der Errichtung eines dritten Baukörpers nicht vollständig erhalten werden. Kann unter Berücksichtigung der geplanten Neuanpflanzung (siehe Freiflächenplan 30.05.2018) einer Änderung der Bepflanzung bzw. dem Entfernen von Bestandsbäumen und dem beiliegenden Befreiungsantrag zugestimmt werden?
   
   

Im Bebauungsplan sind entlang der Medicusstraße 4 Bäume durch Pflanzbindung als zu erhaltende Bäume festgesetzt. Einer der als zu erhalten festgesetzten Bäume steht an der Stelle des neu geplanten Wohnhauses, zwei weitere werden durch das Bauvorhaben so stark betroffen, dass ihre im Bebauungsplan festgesetzte Erhaltung nicht gesichert erscheint. Die bestehenden und mit Bebauungsplan als zu erhaltend festgesetzten 4 Bäume entlang der Medicusstraße sind grundsätzlich zu erhalten. Ein Baum kann sicher erhalten werden, bei zwei weiteren Bäumen erscheint eine Erhaltung zumindest möglich. Eine Befreiung von den Erhaltungsfestsetzungen des Bebauungsplans kann nur erteilt werden, soweit eine Erhaltung einzelner Bäume, unter Ausschöpfung aller planerischen Möglichkeiten (z.B. Verlegung der Tiefgaragenzufahrt, etc.) nicht erreicht werden kann. In diesem Fall sind Ersatzpflanzungen, gem. dem vorgelegten Freiflächenplan vorzunehmen. Bei der Planung ist der Baumberater der Stadt Aschaffenburg hinzuziehen, um mögliche Eingriffe in den Baumbestand zu minimieren.

6. Anordnung der Stellplätze
   Die erforderlichen Stellplätze für die zusätzlichen Wohnungen aus Dachausbau und Neubau sollen in einer Tiefgarage unter dem neuen Baukörper abgebildet werden. Zwei der notwendigen Stellplätze sollen als Behindertenstellplätze an der Medicusstraße erstellt werden. Kann der Anordnung der Stellplätze zugestimmt werden?
   
   

Die Anordnung von 2 Stellplätzen als Behindertenstellplätze entlang der Medicusstraße ist grundsätzlich möglich. Hierbei sind vorhandene Anlagen (Straßenleuchten, Schaltkästen, etc.) zu berücksichtigen. Die Planung ist mit dem Tiefbauamt abzustimmen. Evtl. Kosten, z.B. für eine notwendige Bordsteinabsenkung sind vom Veranlasser zu tragen. Die notwendige Abweichung für die maximal zulässige Breite von 3,5 m für Zu- und Abfahrten, gem. § 5 Abs. 1 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung wird in Aussicht gestellt, soweit die v.g. Voraussetzungen erfüllt werden.

7. Reduzierung der erforderlichen Stellplätze
   Die Liegenschaft liegt sehr zentral und innenstadtnah. Weiterhin ist die Medicusstraße gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angebunden und die Nahversorger wie Einkaufszentrum etc. sind fußläufig gut zu erreichen. Kann auf Grund der vorgenannten Situation einer Reduzierung von Stellplätzen um 15% zugestimmt werden bzw. kann durch die Herstellung von mehr Fahrradstellplätzen die Anzahl von Kfz-Stellplätzen zusätzlich reduziert werden?
   
   

Der Umfang der zu schaffenden PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze richtet sich allgemein nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung. Für Wohnungen mit Wohnflächen bis 100 m² sind je WE 1 Stellplatz für Wohnungen bis 150 m² je 2 Stellplätze, darüber hinaus je 3 Stellplätze erforderlich. Die v.g. Satzung sieht darüber hinaus vor, dass die Anzahl der erforderlichen Stellplätze auf bis zu 50 % der hiernach ermittelten Stellplätze reduziert werden kann, soweit öffentlich geförderter Wohnraum i.S.d. Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird und weitere Bedingungen erfüllt werden, u.a.

• Errichtung einer Wohnanlage mit mind. 20 Wohneinheiten
• maximal 500 m Entfernung zu einer Haltestelle des ÖPNV
• Betrieb- und Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems
  
  

Die Einzelheiten sind in § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geregelt.

Die Innenstadtnähe ist hier unbeachtlich. In § 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist eine Ausnahme für die beiden Zonen „Innenstadt – Kernbereich“ und „Innenstadt – Randbereich“ enthalten. Diese Bereiche umfassen allerdings nicht die betroffenen Baugrundstücke.

Aus Gründen der Gleichbehandlung können Abweichungen oder Ausnahmen über den bereits in der Satzung definierten Umfang hinaus nicht gewährt werden.

8. Überdeckung der Abstandsflächen
   Die Abstandsflächen zwischen den Bestandsgebäuden überdecken sich zum Teil auf Grund der Erhöhung des Dachgeschosses. Zusätzlich gibt es eine Überdeckung durch die Erstellung des Neubaus. Durch die Lage der Gebäude zueinander werden weder natürliche Belichtung noch Lüftung beeinträchtigt. Kann der Überdeckung und dem beiliegenden Abweichungsantrag zugestimmt werden?

Die Überdeckung der Abstandsflächen der drei Gebäude (2 Bestandsgebäude und Neubau) auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, untereinander kann – unter Beachtung der Ausführungen zur Fragestellung Nr. 1 - zugelassen werden, da hierdurch sowohl der Brandschutz gewährleistet ist, als auch die natürliche Belichtung und Belüftung nicht beeinträchtigt wird. Insofern kann eine Abweichung bewilligt werden.

II. Angaben zu den Kosten:

                                                                          (bitte ankreuzen)

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [ x  ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [ x  ]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [ x  ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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8. / uvs/8/8/18. Errichtung. e. Wohn- u. Geschäftshauses mit 21 WE, Platanenallee

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	8	uvs/8/8/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

1. Sind folgende Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 2/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße genehmigungsfähig?

1a: Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße?

1b: Geringfügige Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze an der Platanenallee (bis zu 1,5m) und an der Breslauer Straße (0,75m)?

1c: Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch die begrünte Abdeckung der Stellplätze?

1d: Geschossigkeit im Bereich der Ecke Breslauer Straße / Platanenallee VI + Dachgeschoss statt IV? (Städtebauliche Begründung: Die Geschossigkeit des Apollohauses wird auf den neuen Baukörper übertragen)        

1e: Überschreitung der GFZ?

1f: Überschreitung der GRZ aufgrund der ebenerdigen Stellplätze analog zu den genehmigten Bauvorhaben Breslauer Straße xxx

2. Sind folgende Abweichungen von den Vorschriften des Art. 6 BayBO (Abstandsflächen) genehmigungsfähig?
   
   2a: Die Abstandsfläche fällt über die Straßenmitte der Platanenallee hinaus auf die öffentliche Grünfläche des Parks.
   
   2b: Die Abstandsfläche des abgetreppten Baukörpers fällt über die Straßenmitte der Breslauer Straße hinaus auf das Tankstellengrundstück (Fl.Nr. xxxx, Gem. Aschaffenburg).
   
   
3. Außengastronomie:
   
   3a: Wird die Außengastronomie wie im Vorbescheid BV-Nr. xxx vom 18.08.2016 genehmigt?

Die eingereichten Fragestellungen decken sich nahezu vollständig mit einer bereits eingereichten Bauvoranfrage mit Antrag vom 03.09.2015, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.09.2015. Diese nahezu gleichlautete Bauvoranfrage wurde in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 18.11.2015 behandelt und mit Vorbescheid vom 18.08.2016 (BV-Nr.: xxx) beantwortet. Die vorliegende Bauvoranfrage beinhaltet ein zusätzliches, aufgesetztes Staffelgeschoss (6. Obergeschoss – VII. Vollgeschoss). Insofern gilt der v. g. Vorbescheid inhaltlich fort und wird hinsichtlich des zusätzlichen Staffelgeschosses ergänzt. Nachdem die Gültigkeitsdauer des bereits erteilten Vorbescheides auf 3 Jahre, d.h. bis 18.08.2019 beschränkt ist, wird die vollständige Fragestellung in den neu zu erteilenden Bauvorbescheid erneut aufgenommen, mit der Folge, dass die 3-Jahres-Frist für sämtliche Feststellungen erneut zu laufen beginnt.

Die Bauvoranfrage betrifft das geplante Eckgebäude an der Einmündung Platanenallee/Breslauer Straße in Ergänzung der bereits genehmigten und zum Teil umgesetzten Baugenehmigungen für die Breslauer Straße und Platanenallee xxx. Geplant ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 21 Wohneinheiten in den oberen und 2 Gewerbeeinheiten in den unteren Geschossen. Das betroffene Grundstück ist derzeit noch mit einem eingeschossigen Gebäude mit gastronomischer Nutzung bebaut.

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 02/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße. Dieser setzt für den betreffenden Bereich u.a. fest:

Art der baulichen Nutzung: MI - Mischgebiet

Beschränkung der Wohnnutzung (erst ab dem 1.OG zulässig) und des Einzelhandels (max. 200 m² Verkaufsfläche) sowie unter Ausschluss von Vergnügungsstätten und Gartenbaubetrieben

GRZ: 0,6

GFZ: 2,0

Zahl der Vollgeschosse: III bis V

geschlossene Bauweise

Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Platanenallee und der Breslauer Straße, zurückgesetzte Baugrenze für ein V. Vollgeschoss („Penthouse“), innenliegendes Baufenster für eingeschossige Anbauten

kleinräumig festgesetzte Altlasten-Verdachtsfläche (ehem. Tankstelle), deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen (MKW, SM, PAK) belastet sind

Dachformen: Flachdach max. 5° oder Satteldach max. 35° oder Sonderformen, an der Platanenallee max. 22°

je vier ebenerdiger (offener) Stellplätze Pflanzung eines großkronigen Laubbaums

Die Fragestellungen sind, größtenteils unter Bezugnahme auf den bereits erteilten Vorbescheid vom 18.08.2016 (BV-Nr.: xxx) und dem hierzu ergangenen Beschluss des Umwelt- und Verwaltungssenats vom 18.11.2015 wie folgt zu beantworten:

4. Sind folgende Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 2/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße genehmigungsfähig?

1a: Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße?

Die Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße kann aus planungsrechtlicher Sicht zugelassen werden. Der Bebauungsplan sieht hier zwar eine Zäsur in Form eines Rücksprungs zwischen den Baukörpern an der Platanenallee und der Breslauer Straße vor, für vorliegend geplante Eckbebauung in Form eines Baukörpers mit einem Kreisbogensegment anstelle zweier mit einem „Verbinder“ aneinandergefügter Wände hat ein Gebäuderücksprung an der im Bebauungsplan vorgesehenen Stelle städtebaulich keine Bedeutung mehr und ist verzichtbar.

1b: Geringfügige Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze an der Platanenallee (bis zu 1, 5m) und an der Breslauer Straße (0,75 m)?

Eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze an der Breslauer Straße um 0,75 m kann aus planungsrechtlicher Sicht zugelassen werden. Hier ist die Überschreitung städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Offenbar liegen unter Wahrung der Abstandsflächen ausreichend große Entfernungen zu benachbarten Anwesen vor.

Beschränkt auf das Eckgebäude Platanenallee xxx ist eine Überschreitung des Baufensters mit dem betreffenden Gebäudeteil um bis zu 1,5 m städtebaulich vertretbar, sofern die erforderlichen Abstandsflächen zu allen Nachbaranwesen an der Fabrikstraße eingehalten werden. Dies ist aus Gründen der Rücksichtnahme und der erforderlichen Würdigung nachbarlicher Interessen Voraussetzung und insofern Bedingung für eine evtl. Befreiung. Gegebenenfalls ist in der Baugenehmigungsplanung ein abstandsflächenwahrender Rücksprung erforderlich.

1c: Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch die begrünte Abdeckung der Stellplätze?

und

1f: Überschreitung der GRZ aufgrund der ebenerdigen Stellplätze analog zu den genehmigten Bauvorhaben Breslauer Straße xxx

Da die städtebauliche Parameter Grundflächenzahl und Überschreitung der Baugrenzen eng verzahnt sind wird die Beantwortung der Fragen 1c und 1f zusammengefasst.

Die GRZ beträgt gemäß vorliegender Bauvoranfrage insgesamt 0,96 (inclusive Parkdeck und aller anderen Stellplätze, Zufahrten und Befestigungen). Zulässig ist eine Gesamtüberbauung von höchstens 0,8.

Bei den erteilten Baugenehmigungen in der Breslauer Straße war der entscheidende Grund für die Befreiung von der festgesetzten GRZ das Vorliegen von Bodenverunreinigungen (Altlasten), für die aus wasserwirtschaftlicher Sicht von der zuständigen Fachbehörde eine möglichst vollständige Versiegelung gefordert wurde. An der Platanenallee ist nur eine kleine Fläche als verunreinigt festgesetzt, und es kann nicht ohne Weiteres analog davon ausgegangen werden, dass auch hier eine vollständige Versiegelung des Grundstücks aus wasserwirtschaftlichen Gründen notwendig ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Frage der gesicherten Grundstücksentwässerung, da bei hohem Versiegelungsgrad deutlich mehr Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist hierzu das Tiefbauamt zu beteiligen.

Eine Befreiung von der maximal zulässigen Gesamtversiegelung kann unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt werden (analog der Bauvoranfrage (Nr.: xxx):

• Vorliegen einer gutachterlichen Stellungnahme, dass der Boden aufgrund der vorhandenen Belastungen mit umweltgefährdenden Stoffen versiegelt werden muss. Hierzu sind Bestätigungen erforderlich durch die Untere Wasser- und Bodenschutzbehörde, das Wasserwirtschaftsamt und das SG Umweltplanung des Stadtplanungsamtes.

• Nachweis der gesicherten Erschließung bezüglich der Entwässerung, da aufgrund des hohen Versiegelungsgrades vermehrt Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss.

• Intensivbegrünung auf dem Garagengeschoss mit einer Mindest-Erdüberdeckung von 40 cm und vollflächiger Intensivbegrünung (außer Terrassen) als Mindest-Ausgleich für die Bodenversiegelung
  
  

Das Garagengeschoss überschreitet die hintere Baugrenze um ca. 11 m. Sollten die o.g. Bedingungen zur Gesamtversiegelung erfüllt sein, könnte auch für die Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch das Garagengeschoss eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden. Angrenzenden Nachbarn sind hiervon nur bedingt berührt, die Abstandsflächen zu den Grundstücken an der Fabrikstraße können eingehalten werden, eine „erdrückende Wirkung“ für die Häuser an der Fabrikstraße kann durch das eingeschossige Bauwerk sicher nicht verursacht werden.

1d: Geschossigkeit im Bereich der Ecke Breslauer Straße / Platanenallee VI + Dachgeschoss statt IV? (Städtebauliche Begründung: Die Geschossigkeit des Apollohauses wird auf den neuen Baukörper übertragen)        

und

1e: Überschreitung der GFZ?

Da die städtebaulichen Parameter Geschossflächenzahl und Überschreitung der Geschossflächenzahl eng zusammen hängen wird die Beantwortung der Fragen 1d und 1e zusammengefasst.

Von der Überschreitung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse kann eine Befreiung, unter der Bedingung gewährt werden, dass die durch das zusätzliche Dach-/Staffelgeschoss (insgesamt sieben Vollgeschosse statt max. fünf gemäß Bebauungsplan) erzeugten Abstandsflächen nicht über die Abstandsflächen des darunterliegenden Geschosses nach bisheriger Genehmigung hinausgehen. Die damit gemäß Angabe in der Bauvoranfrage erreichte GFZ von 3,83 überschreitet das zulässige Maß gemäß Bebauungsplan (im Bebauungsplan festgesetzt: 2,0) sehr stark - bezogen auf den „Eckturm“ ist die Überschreitung städtebaulich tolerabel: An der (nicht ganz vergleichbaren) Ecksituation Platanenallee / Fabrikstraße lässt der Bebauungsplan beispielsweise eine GFZ von 4,0 zu.

5. Sind folgende Abweichungen von den Vorschriften des Art. 6 BayBO (Abstandsflächen) genehmigungsfähig?
   
   2a: Die Abstandsfläche fällt über die Straßenmitte der Platanenallee hinaus auf die öffentliche Grünfläche des Parks.

Für die Überschreitung der Abstandsfläche über die Straßenmitte der Platanenallee hinaus bis in die öffentliche Grünfläche des Schöntals wurde bereits eine Abweichung für eine bis zu 6-geschossige Bebauung in Aussicht gestellt.
Das zusätzlich geplante Staffelgeschoss im 6. Obergeschoss kann abstandsflächenrechtlich dann zugelassen werden, soweit dieses soweit eingerückt wird, dass keine neuen Abstandsflächen entstehen. D.h. der erforderliche Rücksprung entspricht der Höhe des neu geplanten Bauteils.

2b: Die Abstandsfläche des abgetreppten Baukörpers fällt über die Straßenmitte der Breslauer Straße hinaus auf das Tankstellengrundstück (Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg).

Für die Überschreitung der Abstandsfläche über die Straßenmitte der Breslauer Straße hinaus auf das Tankstellengrundstück (Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) wurde bereits eine Abweichung für eine bis zu 6-geschossige Bebauung in Aussicht gestellt, soweit die betroffenen Nachbarn der Abstandsflächenüberschreitung zustimmen.
Das zusätzlich geplante Staffelgeschoss im 6. Obergeschoss kann abstandsflächenrechtlich dann zugelassen werden, soweit die Nachbarn auch hier zustimmen und dieses soweit eingerückt wird, dass keine neuen Abstandsflächen entstehen. D.h. der erforderliche Rücksprung entspricht der Höhe des neu geplanten Bauteils.

6. Außengastronomie:
   
   3a: Wird die Außengastronomie wie im Vorbescheid BV-Nr. xxx vom 18.08.2016 genehmigt?

Die Feststellungen unter Ziffer 3 des Vorbescheides vom 18.08.2016 (BV-Nr.: xxx) gelten weiterhin fort.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit dem im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.  

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshausneubaus mit 21 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Platanenallee xxx, 63739 Aschaffenburg, für die Firma May Bauträger GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:

Vorbemerkung:

Mit Antrag vom 03.09.2015, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.09.2015, wurde bereits eine nahezu gleichlautete Bauvoranfrage eingereicht, welche mit Vorbescheid vom 18.08.2016 (BV-Nr.: xxx) beantwortet wurde. Die vorliegende Bauvoranfrage beinhaltet ein zusätzliches, aufgesetztes Staffelgeschoss. Insofern gilt der v.g. Vorbescheid inhaltlich fort und wird hinsichtlich des zusätzlichen Staffelgeschosses ergänzt.

Fragestellung:

1.        Sind folgende Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 2/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße genehmigungsfähig?

1a: Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße?

Diese Frage wurde schon bei der Bauvoranfrage am 18.11.2015 im Umwelt- und Verwaltungssenat positiv behandelt.

Die Überschreitung der Baulinie im Bereich der Einmündung Breslauer Straße kann aus planungsrechtlicher Sicht zugelassen werden. Der Bebauungsplan sieht hier zwar eine Zäsur in Form eines Rücksprungs zwischen den Baukörpern an der Platanenallee und der Breslauer Straße vor, für vorliegend geplante Eckbebauung in Form eines Baukörpers mit einem Kreisbogensegment anstelle zweier mit einem „Verbinder“ aneinandergefügter Wände hat ein Gebäuderücksprung an der im Bebauungsplan vorgesehenen Stelle städtebaulich keine Bedeutung mehr und ist verzichtbar.

1b: Geringfügige Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze an der Platanenallee (bis zu 1,5 m) und an der Breslauer Straße (0,75 m)?

Eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze an der Breslauer Straße um 0,75 m kann aus planungsrechtlicher Sicht zugelassen werden. Die Überschreitung ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar, denn unter Wahrung der Abstandsflächen liegen ausreichend große Entfernungen zu benachbarten Anwesen vor.

Beschränkt auf das Eckgebäude Platanenallee xxx ist eine Überschreitung des Baufensters mit dem betreffenden Gebäudeteil um bis zu 1,5 m städtebaulich vertretbar, sofern die erforderlichen Abstandsflächen zu allen Nachbaranwesen an der Fabrikstraße eingehalten werden. Dies ist aus Gründen der Rücksichtnahme und der erforderlichen Würdigung nachbarlicher Interessen Voraussetzung und insofern Bedingung für eine evtl. Befreiung. Gegebenenfalls ist in der Baugenehmigungsplanung ein abstandsflächenwahrender Rücksprung erforderlich.

1c: Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch die begrünte Abdeckung der Stellplätze?

und

1f: Überschreitung der GRZ aufgrund der ebenerdigen Stellplätze analog zu den genehmigten Bauvorhaben Breslauer Straße xxx

Da die städtebauliche Parameter Grundflächenzahl und Überschreitung der Baugrenzen eng verzahnt sind wird die Beantwortung der Fragen 1c und 1f zusammengefasst.

Die GRZ beträgt gemäß vorliegender Bauvoranfrage insgesamt 0,96 (inclusive Parkdeck und aller anderen Stellplätze, Zufahrten und Befestigungen). Zulässig ist eine Gesamtüberbauung von höchstens 0,8.

Bei den erteilten Baugenehmigungen in der Breslauer Straße war der entscheidende Grund für die Befreiung von der festgesetzten GRZ das Vorliegen von Bodenverunreinigungen (Altlasten), für die aus wasserwirtschaftlicher Sicht von der zuständigen Fachbehörde eine möglichst vollständige Versiegelung gefordert wurde. An der Platanenallee ist nur eine kleine Fläche als verunreinigt festgesetzt. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Frage der gesicherten Grundstücksentwässerung, da bei hohem Versiegelungsgrad deutlich mehr Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss. Dies ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens abschließend zu klären.

Eine Befreiung von der maximal zulässigen Gesamtversiegelung kann unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt werden (analog der Bauvoranfrage Nr. BV20150262):

• Nachweis der gesicherten Erschließung bezüglich der Entwässerung, da aufgrund des hohen Versiegelungsgrades vermehrt Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss.

• Intensivbegrünung auf dem Garagengeschoss mit einer Mindest-Erdüberdeckung von 40 cm und vollflächiger Intensivbegrünung (außer Terrassen) als Mindest-Ausgleich für die Bodenversiegelung
  
  

Das Garagengeschoss überschreitet die hintere Baugrenze um ca. 11 m. Sollten die o.g. Bedingungen zur Gesamtversiegelung erfüllt sein, könnte auch für die Überschreitung der hofseitigen Baugrenze durch das Garagengeschoss eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden. Angrenzende Nachbarn sind hiervon nur bedingt berührt, die Abstandsflächen zu den Grundstücken an der Fabrikstraße können eingehalten werden, eine „erdrückende Wirkung“ für die Häuser an der Fabrikstraße kann durch das eingeschossige Bauwerk sicher nicht verursacht werden.

1d: Geschossigkeit im Bereich der Ecke Breslauer Straße / Platanenallee VI + Dachgeschoss statt IV? (Städtebauliche Begründung: Die Geschossigkeit des Apollohauses wird auf den neuen Baukörper übertragen)        

und

1e: Überschreitung der GFZ?

Da die städtebaulichen Parameter Geschossflächenzahl und Überschreitung der Geschossflächenzahl eng zusammen hängen wird die Beantwortung der Fragen 1d und 1e zusammengefasst.

Von der Überschreitung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse kann eine Befreiung, unter der Bedingung gewährt werden, dass die durch das zusätzliche Dach-/Staffelgeschoss (insgesamt sieben Vollgeschosse statt max. fünf gemäß Bebauungsplan) erzeugten Abstandsflächen nicht über die Abstandsflächen des darunterliegenden Geschosses nach bisheriger Genehmigung hinausgehen. Die damit gemäß Angabe in der Bauvoranfrage erreichte GFZ von 3,83 überschreitet das zulässige Maß gemäß Bebauungsplan (im Bebauungsplan festgesetzt: 2,0). Bezogen auf den „Eckturm“ ist die Überschreitung städtebaulich tolerabel: An der Ecksituation Platanenallee / Fabrikstraße lässt der Bebauungsplan beispielsweise eine GFZ von 4,0 zu.

2. Sind folgende Abweichungen von den Vorschriften des Art. 6 BayBO (Abstandsflächen) genehmigungsfähig?
   
   2a: Die Abstandsfläche fällt über die Straßenmitte der Platanenallee hinaus auf die öffentliche Grünfläche des Parks.

Für die Überschreitung der Abstandsfläche über die Straßenmitte der Platanenallee hinaus bis in die öffentliche Grünfläche des Schöntals wurde bereits eine Abweichung für eine bis zu 6-geschossige Bebauung in Aussicht gestellt.
Das zusätzlich geplante Staffelgeschoss im 6. Obergeschoss kann abstandsflächenrechtlich dann zugelassen werden, soweit dieses soweit eingerückt wird, dass keine neuen Abstandsflächen entstehen. D.h. der erforderliche Rücksprung entspricht der Höhe des neu geplanten Bauteils.

2b: Die Abstandsfläche des abgetreppten Baukörpers fällt über die Straßenmitte der Breslauer Straße hinaus auf das Tankstellengrundstück (Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg).

Für die Überschreitung der Abstandsfläche über die Straßenmitte der Breslauer Straße hinaus auf das Tankstellengrundstück (Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) wurde bereits eine Abweichung für eine bis zu 6-geschossige Bebauung in Aussicht gestellt, soweit die betroffenen Nachbarn der Abstandsflächenüberschreitung zustimmen.
Das zusätzlich geplante Staffelgeschoss im 6. Obergeschoss kann abstandsflächenrechtlich dann zugelassen werden, soweit dieses eingerückt wird, dass keine neuen Abstandsflächen entstehen. D.h. der erforderliche Rücksprung entspricht der Höhe des neu geplanten Bauteils.

3. Außengastronomie:
   
   3a: Wird die Außengastronomie wie im Vorbescheid BV-Nr. xxx vom 18.08.2016 genehmigt?

Die Feststellungen unter Ziffer 3 des Vorbescheides vom 18.08.2016 (BV-Nr.  20150262) gelten weiterhin fort.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [ x  ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [ x  ]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [ x  ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 10, Dagegen: 2

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9. / uvs/8/9/18. Erteilung v. Befreiungen festges. Pflanzbindungen 8 Bäume, Maria-Ward-Stiftung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	19.09.2018	ö	Beschließend	9	uvs/8/9/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Auf dem Gelände der Maria-Ward-Stiftung befinden, bzw. befanden sich mehrere Bäume, welche durch, im Bebauungsplan festgesetzte Pflanzbindungen geschützt sind. Am 14.02.2018 wurde festgestellt, dass insgesamt 5 Bäume auf dem Gelände gefällt wurden. Es handelte sich hierbei um eine 120-150 Jahre alte Eiche, eine ca. 80 Jahre alte Platane, zwei 60-70 Jahre alte Gleditsien und ein weiterer kleiner Laubbaum. Von den gefällten 5 Laubbäumen waren 4 Bäume mit, im Bebauungsplan festgesetzten Pflanzbindungen gesichert. Es handelte sich hier um die Bäume Nrn. 1 – 4 (im Plan rot dargestellt). Von Vertretern der Maria-Ward-Stiftung wurde vorgetragen, dass von den Bäumen, aufgrund von Schädigungen und Erkrankungen, Gefahren für den Schulbetrieb ausgingen und daher die sofortige Fällung veranlasst wurde. Von den Fachbehörden der Stadt Aschaffenburg konnte dies nicht bestätigt werden. In jedem Fall wurden zuvor keine Befreiungen vom Bebauungsplan von den festgesetzten Pflanzbindungen beantragt. Die Fällung von 4 der insgesamt 5 Bäume war damit unzulässig. Die nicht genehmigte Fällung der Bäume wurde zwischenzeitlich mit einem Bußgeld in erheblicher Höhe geahndet.

In einem Ortstermin am 16.05.2018 mit Vertretern der Maria-Ward-Stiftung wurde zudem festgestellt, dass zwei weitere Bäume (Nrn. 5 und 6, im Plan rot dargestellt) nicht mehr vorhanden waren. Darüber hinaus seien zwei weitere Bäume (Nrn. 16 und 17, im Plan lila dargestellt) zwar im Bebauungsplan eingetragen, aber nie vorhanden gewesen. Außerdem trugen die Vertreter der Maria-Ward-Stiftung vor, dass zwei weitere Bäume stark geschädigt seien und gefällt werden müssten (Nrn. 7 und 8, im Plan gelb dargestellt). Insgesamt ergibt sich folgende Bilanzierung:

• 4 Bäume gefällt am 14.02.2018
• 2 Bäume gefällt zu einem früheren, nicht mehr nachvollziehbaren Zeitpunkt
• 2 Bäume im Bebauungsplan eingetragen, aber nie vorhanden gewesen
• 2 Bäume geschädigt und Fällung beantragt

Alle betroffenen Bäume stehen, bzw. standen auf den beiden Grundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg.

Die Vertreter der Maria-Ward-Stiftung haben im Ortstermin am 16.05.2018 dargestellt und erläutert, dass Ersatzpflanzungen hinsichtlich der Art, Größe und Qualität, gem. den Anforderungen der Unteren Naturschutzbehörde auf den beiden Eingriffsgrundstücken (Fl.Nrn. xxx, gem. Aschaffenburg) erfolgen sollen. Hierfür sind folgende Bäume vorgesehen:

• 2 Berg-Ahorn (Acer Pseudoplatanus), Stammumfang > 0,45 m
• 2 Sommer-Linden (Tilia Platyphyllos), Stammumfang > 0,45 m
• 4 Winter-Linden (Tilia Cordata), Stammumfang > 0,45 m

 

Die Vertreter der Maria-Ward-Stiftung haben gleichzeitig darauf hingewiesen, dass künftig eine andere Verwendung des bisherigen Sportgeländes geplant sei, da dieser Bereich nicht mehr betriebsnotwendig sei. Über die künftig zulässige Nutzung des Geländes muss allerdings erst in einem, noch durchzuführenden bauplanungsrechtlichen Verfahren durch den Stadtrat entschieden werden. In jedem Fall ist geplant, die Ersatzpflanzungen innerhalb des v. g. Geländes im Randbereich in den südlichen, bzw. nordwestlichen Bereich des Geländes zu verlagern.

II.

Die betroffenen Grundstücke liegen im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 4/6a „Nordwestlich Spessartstraße“. Dieser setzt für das betreffende Baugebiet folgendes fest:

Baugebiet: Mischgebiet – MI, bzw.

Fläche für sportliche Zwecken dienenden Gebäuden und Einrichtungen und Schule

GRZ: 0,6

GFZ: 1,2

Pflanzbindungen für einzelne Bäume

Die Festsetzung MI bezieht sich auf etwa 1/3 der Geländefläche im westlichen Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg. Für den östlichen Bereich gilt die Festsetzung: Fläche für sportliche Zwecken dienenden Gebäuden und Einrichtungen und Schule.

Bei den bereits gefällten, bzw. den beiden zur Fällung beantragten Bäumen handelt es sich um, im Bebauungsplan mit Erhaltungsbindung einzeln festgesetzte Bäume („vorhandener und erhaltenswerter Baumbestand“). Die festgesetzten Bäume sind, bzw. waren relativ lose über das Gelände verstreut, insofern wurden die Festsetzungen zum Erhalt weniger aus städtebaulichen, sondern vorrangig aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege mit dem Zweck der Erhaltung des Baumbestandes auf den betreffenden Flächen, insbesondere der Gemeinbedarfsfläche (Schulsportnutzung Maria-Ward-Schule) getätigt.

Aus städtebaulichen Gesichtspunkten ist es vertretbar, mit dem Ziel der Konzentration der schulischen Nutzung auf kleinere Flächen und eine Freimachung nicht mehr benötigter Grundstücksteile für eine potentielle wohnbauliche Nutzung im Sinne einer „Innenentwicklung“ und des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden eine Verlagerung des Baumbestandes in den Randbereich der Grundstücke vorzunehmen.

Die geplante spätere Nutzung widerspricht allerdings den derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplans. Insofern ist hier ein Änderungsverfahren des Bebauungsplanes erforderlich.

Die beantragten Befreiungen von den festgesetzten Pflanzbindungen können unter folgenden Bedingungen gewährt werden:

• Die Befreiungen werden erst wirksam, wenn eine Änderung des Bebauungsplans beschlossen und eine wirksame Baugenehmigung für die geplante künftige Nutzung des Geländes erteilt wurde.
• Weitere Fällungen (Bäume Nrn. 7 und 8) sind nur zulässig, soweit die Untere Naturschutzbehörde und der Baumberater schriftlich feststellen, dass die Bäume nicht mehr erhalten werden können und Maßnahmen einer geringeren Eingriffsintensität (z.B. Rückschnitt, etc.) nicht in Betracht kommen.
• Es sind in jedem Einzelfall Ersatzpflanzungen, gem. den Anforderungen der Unteren Naturschutzbehörde auf dem gleichen Gelände vorzunehmen.
• Sämtliche Ersatzpflanzungen (Bäume Nrn. 21 bis 28) sind sofort, d.h. innerhalb der nächsten Pflanzperiode (2018/19) vorzunehmen.
• Die Ersatzstandorte der Bäume werden im Rahmen des Änderungsverfahrens des Bebauungsplanes als neue festgesetzte Pflanzbindungen dauerhaft gesichert.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Befreiungen, unter Bedingungen zu erteilen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Maria-Ward-Stiftung auf Erteilung von Befreiungen von den festgesetzten Pflanzbindungen für 8 Bäume auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Schweinheimer Str. xxx, 63739 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Bedingungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen und Bedingungen:

1.        Für die vier Bäume (Nrn. 1 bis 4, im Plan rot dargestellt) wird eine Befreiung von den festgesetzten Pflanzbindungen unter der Bedingung gewährt, dass vier Ersatzpflanzungen (Nrn. 25 bis 28, im Plan hellgrün dargestellt) vorgenommen werden.

2.        Für die zwei Bäume (Nrn. 5 bis 6, im Plan rot dargestellt) wird eine Befreiung von den festgesetzten Pflanzbindungen unter der Bedingung gewährt, dass zwei Ersatzpflanzungen (Nrn. 21 bis 22, im Plan hellgrün dargestellt) vorgenommen werden.

3.        Für die zwei Bäume (Nrn. 7 und 8, im Plan gelb dargestellt) wird eine Befreiung von den festgesetzten Pflanzbindungen für den Fall in Aussicht gestellt, dass die Untere Naturschutzbehörde und der Baumberater schriftlich feststellen, dass die beiden Bäume nicht mehr erhalten werden können. Diese Befreiung steht unter der Bedingung, dass zwei Ersatzpflanzungen (Nrn. 23 und 24, im Plan hellgrün dargestellt) vorgenommen werden.

4.        Die Ziffern 1 bis 2 stehen zudem unter der aufschiebenden Bedingung, dass diese erst wirksam werden, soweit auf den v. g. Grundstücken Baurecht in Form einer wirksamen Baugenehmigung besteht.

5.        Die Ersatzpflanzungen (Nrn. 21 bis 28) sind sofort, d.h. innerhalb der nächsten Pflanzperiode (2018/19),  vorzunehmen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [ x  ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [ x  ]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [ x  ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 11, Dagegen: 1