Datum: 13.02.2019
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 17:56 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UVS/2/1/19	Erweiterung des B&B Hotels um 24 Zimmer und Neubau eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Heinrich-Böll-Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch den Bauherrn Bahnhof Nord Eins KG, BV-Nr.: xxx
2	UVS/2/2/19	Bauvoranfrage für die Errichtung einer neuen Tennisanlage mit Vereinsheim auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Wendelbergstraße durch den Turnverein 1860 Aschaffenburg e.V., BV-Nr.: xxx
3	UVS/2/3/19	Nachtrag in der Denkmalliste – Ehemalige Schule im Stadtteil Obernau, Sulzbacher Straße xxx, 63743 Aschaffenburg – Herstellung des Benehmens mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege

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1. / UVS/2/1/19. Erweiterung des B&B Hotels um 24 Zimmer und Neubau eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Heinrich-Böll-Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch den Bauherrn Bahnhof Nord Eins KG, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	13.02.2019	ö	Beschließend	1	UVS/2/1/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 11.12.2018 beantragte die Firma Bahnhof Nord Eins KG die Erweiterung des B&B Hotels um 24 Zimmer und den Neubau eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Heinrich-Böll-Straße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Bei dem o.g. Bauvorhaben handelt es sich um die Erweiterung des vorhandenen, viergeschossigen Hotels (Firma B&B-Hotels mit 85 Gästezimmer incl. eines rollstuhlgerechten Zimmers) um 24 Zimmer einschließlich eines Gebäuderiegels an der Ottostraße mit zwei Ladengeschäften im EG mit knapp 350 m² Verkaufsfläche, Büros vom 1. - 4.OG mit einer Nutzfläche von gesamt knapp 1.200 m², einzelne Lager- und Archivräume mit gesamt ca. 115 m² Nutzfläche sowie einer Tiefgarage.

Die Erweiterung mit extensiv begrüntem Flachdach wird zur Heinrich-Böll-Straße und zur Ottostraße orientiert an die Baulinien und Baugrenzen gem. Bebauungsplan errichtet. Das Gebäude erreicht eine bauliche Höhe von ca. 12 m (Bereich Hotel-Erweiterung) bzw. ca. 17 -20 m (Bereich Büro- u. Geschäftshaus).

Die Zufahrt erfolgt von der Heinrich-Böll-Straße bzw. für die Tiefgarage von der Ottostraße. Im Außenbereich werden von den ursprünglich 46 Stellplätzen (incl. 1 Stellplatz behindertengerecht) aus Rasenpflaster aufgrund der Erweiterung noch 30 Stellplätze angeordnet. Diese liegen hinter dem Bestands- und Neubau. Von dort erfolgt auch die Andienung. Die Fahrradstellplätze sind dezentral angeordnet.

II.

Das betreffende Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 18/15 für das Gebiet „Ottostraße/Dammer Steg“ zwischen Ottostraße, Querspange (Heinrich-Böll-Straße), Bahnparallele und Dammer Steg.

Der Bebauungsplan setzt u.a. fest:

Gewerbegebiet: GE

GRZ: 0,8

GFZ: 2,4

max. IV Vollgeschosse

Flachdach

abweichende Bauweise

TH 136,00m – 146,00m ü. NN und OK max. 146,00m ü. NN

festgesetzte Traufhöhe findet keine Anwendung für Staffelgeschosse, die kein Vollgeschoss sind

Die beantragte Erweiterung des B&B-Hotels hält die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung ein. Das Gewerbe ist im Gewerbegebiet allgemein, die beantragte Einzelhandelsnutzung für nicht zentrenrelevante Sortimente, die Büronutzung jeweils gemäß Bebauungsplan zulässig.

Die Fläche des Baugrundstücks beträgt 3.221 m². Die für das Baugebiet max. zulässige GFZ von 2,4 wird durch die geplante Bebauung eingehalten.

Die für das Baugebiet max. zulässige GRZ von 0,8 wird durch die geplante Erweiterung um 0,05 bzw. ca. 160 m² überschritten. Eine Befreiung für die Überschreitung der GRZ kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden. Die Überschreitung ist noch als geringfügig anzusehen. Trotzdem ist die, gemäß Bebauungsplan erforderliche Randeingrünung entlang der Ottostraße und Heinrich-Böll-Straße erfüllt. Die Überschreitung ist der Tiefgarage geschuldet.

Für das Baugebiet ist eine max. zulässige Zahl von 4 Vollgeschossen festgesetzt. Diese wird um 1 Vollgeschoss überschritten. Eine entsprechende Befreiung für eine Teilfläche des obersten Geschosses kann zugelassen werden. Die Gebäude in der angrenzenden Umgebung liegen nur ca. 1,5 m niedriger als die Attika des als Staffelgeschoss ausgebildeten 5. Vollgeschosses. Es wird damit ein architektonischer Gegenpart zur gegenüberliegenden Bebauung der Ottostraße geschaffen. Die erforderlichen Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Bauwerken der Ottostraße und Heinrich-Böll-Straße werden eingehalten.

Durch die Erweiterung des Frühstücksraumes im Erdgeschossbereich des Hotels wird die Baulinie zur Heinrich-Böll-Straße um 1,95 m auf einer Länge von ca. 3,8 m und Baugrenze seitlich um 3,79 m auf einer Breite von ca. 2,0 m überschritten. Eine Befreiung in diesem Bereich kann erteilt werden. Die Überschreitung erfolgt aus Gründen des Versprungs der Baulinie zur Baugrenze, die aus dem Verschwenk der Heinrich-Böll-Straße gemäß Bebaungsplan resultiert, tatsächlich vor Ort aber nicht erforderlich war. Es ist ein ausreichender Abstand zur Heinrich-Böll-Straße gewahrt.

Im Bereich des Treppenhauses zur Ottostraße wird die Baulinie um 2,03 m überschritten, wofür eine Befreiung zugelassen werden kann. Die Überschreitung erfolgt auf einer Breite von lediglich ca. 3,5 m und liegt immer noch ca. 2,5 - 3,5 m von der Ottostraße entfernt. Durch das Vorspringen des Treppenhauses wird die lange Fassadenfront aufgebrochen und dadurch eine architektonische Gliederung des Gebäudes geschaffen. Das Gebäude gleicht sich damit an die ebenfalls leicht vorspringenden Treppenhäuser der Baukörper südlich der Lange Straße zwischen Bert-Brecht-Str. und Heinrich-Böll-Straße an.

Die baulichen Höhen werden im Bereich des Treppenhauses um 3,18 m und im Bereich des Staffelgeschosses (4. OG) um 3,8 m überschritten. Entsprechende Befreiungen können erteilt werden, da durch die nur punktuell zu sehende Erhöhung eine architektonische Absetzung des Treppenhauses gewährleistet ist. Das Treppenhaus fügt sich insgesamt in die nähere Umgebung ein.

Die max. Höhenunterschiede von 3 m für aneinandergebaute Wandhöhen bzw. OK von Gebäuden und Gebäudeteilen werden um 1,66 m zwischen OK Attika B&B Hotel zur Dachterrasse des Bürogebäudes (OK Attika) bzw. um 0,37 m zwischen der Dachterrasse des Bürogebäudes zum Staffelgeschoss überschritten. Die größeren Höhenversprünge resultieren aus den unterschiedlichen Raumhöhen der verschiedenen Nutzungen. Diese Höhenunterschiede sind kaum wahrnehmbar, geringfügig und städtebaulich vertretbar. Eine Befreiung kann demgemäß erteilt werden.

Das Flachdach soll bis auf die Flächen des Treppenhauses/Aufzuges und kleine Terrassenflächen (Versiegelung < 25%) vollflächig extensiv begrünt werden, was den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht. Zur Sicherung der Umsetzung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.

Gemäß Bebauungsplan sind 5 Bäume entlang der Heinrich-Böll-Straße festgesetzt. Davon kann ein Baum nicht an der vorgesehenen Stelle gepflanzt werden. Weiterhin ist je 330 m² überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum nachzuweisen. Dies wären bei einer überbaubaren Grundstücksfläche von 2.587 m² insgesamt 8 Bäume. Es werden insgesamt 15 Bäume gepflanzt. Zur Sicherstellung der Pflanzung der mindestens 8 erforderlichen Bäume ist eine Kaution in Höhe von xxx zu hinterlegen.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Büroeinheiten und Ladenräume 1 Stellplatz pro 40 m² Nutz- bzw. Verkaufsfläche erforderlich, für Lagerräume 1 Stellplatz pro 100 m² Nutzfläche und für Hotels 1 Stellplatz pro 2 Zimmereinheiten. Für die Büroräume im 1. bis 4. OG sind 30 Stellplätze nachzuweisen. Für den Laden ergibt sich ein Bedarf von 9 Stellplätzen, für das Lager 3 weitere Stellplätze.

Hinsichtlich des Hotels sind 12 Stellplätze für die Erweiterung um 24 Zimmer, 45 Stellplätze bezogen auf das Bestandsgebäude mit 85 Zimmern erforderlich. Demgemäß sind für das Bauvorhaben insgesamt 99 Stellplätze notwendig. Davon werden 30 Stellplätze im Hofbereich hinter dem Bestandsgebäude (Hotel), 54 Stellplätze auf dem benachbarten Grundstück Flurnummer 6493/109, Gem. Aschaffenburg nachgewiesen. Weitere 15 Stellplätze sind in der Tiefgarage vorzuhalten.

An Fahrradabstellplätzen sind nach der städtischen Garagen- Stellplatz- und Abstellplatzsatzung für Ladenräume 1 Abstellplatz pro 120 m² Verkaufsfläche (mindestens 3 pro Laden), für Büroeinheiten 1 Fahrradabstellplatz pro 60 m² Nutzfläche, für Lagerräume 1 Abstellplatz pro 150 m² Nutzfläche und für Hotels 1 Fahrradstellplatz pro 15 Zimmereinheiten vorzusehen. Für den Laden ergeben sich damit 3 erforderliche Fahrradstellplätze, für die Büroeinheiten insgesamt 20, für das Lager 2 Abstellplätze, für die Erweiterung des Hotels 2 und das Bestandsgebäude Hotel 8 Fahrradabstellplätze. Insgesamt sind für das Vorhaben somit 35 Fahrradstellplätze erforderlich. 6 Abstellplätze sind bereits vorhanden. 7 Fahrradstellplätze werden im Fahrradraum des Hotels, 5 am Hintereingang, 3 am Vordereingang der Ladenfläche des Neubaus, 4 am Treppenhauseingang des Neubaus sowie 15 in der Tiefgarage nachgewiesen.

Die Untere Immissionsschutzbehörde wurde beteiligt. Eventuelle Auflagen sind zu beachten.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Firma Bahnhof Nord Eins KG zur Erweiterung des B&B Hotels um 24 Zimmer und zum Neubau eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Heinrich-Böll-Straße xxx, 63741 Aschaffenburg, durch die Firma Bahnhof Nord Eins KG entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen und Abweichungen:

1.        Von der festgesetzten GRZ von 0,80 wird eine Befreiung im Umfang von 0,05 gewährt.

2.        Von den festgesetzten max. zulässigen 4 Vollgeschossen wird eine Befreiung im Umfang von einem zusätzlichen Vollgeschoss zugelassen.

3.        Von der festgesetzten Baulinie und der Baugrenze werden folgende Befreiungen erteilt:

a)        im Bereich des erweiterten Frühstücksraums von der Baulinie um 1,95 m auf einer Länge von ca. 3,8 m,

b)                im gleichen Bereich von der Baugrenze um 3,79 m auf einer Länge von ca. 2,0 m

c)        im Bereich des Treppenhauses zur Ottostraße von der Baulinie um 2,03 m auf einer Länge von ca. 3,5 m.

4.        Von den festgesetzten baulichen Höhen wird eine Befreiung im Bereich des Treppenhauses im Umfang von 3,18 m und im Bereich des Staffelgeschosses (4. OG) um 3,80 m gewährt.

5.        Die max. Höhenunterschiede von 3 m für aneinandergebaute Wandhöhen bzw. Oberkante von Gebäuden und Gebäudeteilen werden um 1,66 m zwischen B&B Hotel (OK Attika) zur Dachterrasse des Bürogebäudes (OK Attika) bzw. um 0,37 m zwischen der Dachterrasse des Bürogebäudes (OK Attika) zum Staffelgeschoss (OK Attika) überschritten. Hierfür wird eine Befreiung zugelassen.

6.        Das Flachdach ist mit Ausnahme der Flächen des Treppenhauses/Aufzuges und die Terrassenflächen vor dem Staffelgeschoss vollflächig extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.

7.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und mindestens 8 großkronigen Laubbäumen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von insgesamt xxx zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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2. / UVS/2/2/19. Bauvoranfrage für die Errichtung einer neuen Tennisanlage mit Vereinsheim auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Wendelbergstraße durch den Turnverein 1860 Aschaffenburg e.V., BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	13.02.2019	ö	Beschließend	2	UVS/2/2/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 02.01.2019 reichte der Turnverein 1860 Aschaffenburg e.V. eine Bauvoranfrage für die Errichtung einer neuen Tennisanlage mit Vereinsheim auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Wendelbergstraße durch den Turnverein 1860 Aschaffenburg e.V.  mit folgenden Fragestellungen ein:

a)        Ist an dem eingezeichneten Standort die geplante Nutzung, Freiflächen Tennisanlage mit Vereinsheim zulässig?

b)        Ist das Gelände in vollem Umfang erschlossen?

c)        Können die Stellplätze für diese Nutzung vor der Anlage entlang der Wendelbergstraße nachgewiesen werden?

d)        Kann ein möglicher Überhang an Stellplätzen auf dem öffentlichen Parkplatz Ecke Wendelbergstraße / Berliner Allee (im Bereich Tennishalle) nachgewiesen werden?

e)        Ist die Art und Dimension des Vereinsgebäudes zulässig? (Gaststätte: öffentlich ja, BGF 300 m², FSF 200 m², Anzahl Geschosse 1, Gastplätze siehe Baubeschreibung)

f)        Ist die Randeingrünung in einer Breite von ca. 3 m entlang der Außengrenze auf dem Nachbargrundstück zulässig?

Der Turnverein 1860 Aschaffenburg e.V. plant eine Verlagerung des TVA Tennisgeländes am Bessenbacher Weg an einen neuen Standort an der Wendelbergstraße. Östlich des bestehenden TVA Fußballplatzes am Wendelberg soll eine Tennisanlage mit 8 Freiplätzen, einem Centrecourt sowie einem Midcourt errichtet werden.

In zentraler Lage der Anlage ist ein eingeschossiges Clubhaus mit einer Bruttogrundfläche von 300 m² und einer Terrassenfläche von 200 m² geplant. Die Anlage ist für die allgemeine Öffentlichkeit zugänglich, d.h. sowohl für Gäste des Turnierbetriebs, wie auch für externe Gäste, welche das Gastronomieangebot des Clubhauses nutzen möchten.

Der bestehende Motorradclub wird in die gesamte Sportanlage integriert bzw. die Neuplanung so ausgerichtet, dass der Motorradclub in bestehender Form nicht gestört wird.

Das Gelände ist nach örtlichem Höhenaufmaß nahezu eben, so dass im Bereich der geplanten Tennisplätze keine größeren Erdbewegungen erforderlich sind.

Das raumbildende Grün wie Strauchgrün am TVA Platz und die Baumgruppen, die Trampelpfade und der Regenlauf im FFH Gebiet bleiben durch die geplanten Maßnahmen unberührt.

Die erforderlichen Stellplätze werden teilweise auf dem Tennisgelände, entlang der Wendelbergstraße nachgewiesen.

II.

Die Grundstücke liegen teilweise im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 3/2 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen verlängertem Bessenbacher Weg, ostwärtiger Geltungsbereichsgrenze, Kasernenbereich und Berliner Allee Bezirkssportanlage Ost). Dieser setzt für das betreffende Baugebiet folgendes fest:

Baugebiet: Sonderbaufläche für Sportflächen und Tennisplätze zulässig

sind zweckgebundene Gebäude (wie Tennishalle, Clubheim, Umkleiden, Duschen, WC´s, …)

Bebauung innerhalb vorgegebener Baugrenzen zulässig

Zahl der Vollgeschosse: II

Das Bauvorhaben ist daher grundsätzlich nach § 30 BauGB zu beurteilen, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans. Das Bauvorhaben erstreckt sich aber im östlichen Bereich zum Teil auch mit einer Tiefe von ca. 14 m auf Flächen außerhalb des Bebauungsplanes Nr. 3/2 und liegt mit diesem Teil im Außenbereich gem. § 35 BauGB.

Der im Außenbereich liegende Teil des Bauvorhabens grenzt nicht nur unmittelbar an das FFH-Gebiet 6021-371.6 „Extensivwiesen und Ameisenbläulinge nördlich und südlich der Wendelbergstraße“, sondern er liegt dort auch teilweise in diesem FFH-Gebiet. Im nördlichen Bereich des Bauvorhabens wird ebenfalls die Geltungsbereichsgrenze des FFH-Gebietes mit einem geplanten Grünstreifen in einer Tiefe bis zu ca. 3 m überschritten.

Von der Baumaßnahme ist ein rund 0,30 ha großer, ca. 50 Jahre alter Pappelbestand an der Wendelbergstraße betroffen, der Höhlungen bzw. Rindentaschen aufweist. Die Baumaßnahme betrifft zudem eine als artenreiche Wiese mit einzelnen Obstbäumen erfasstes Biotop (SBK-Nr. 1189-001 Glatthaferwiese).

Im Norden schließt sich eine magere Flachland-Mähwiese an (SBK-Biotop Nr. 1031-001), die innerhalb des FFH-Gebietes Nr. 6021-371 „Extensivwiesen und Ameisenbläulinge in und um Aschaffenburg“ (Teilfläche 06) liegt. An der nördlichen Baugrenze befindet sich zudem eine nach § 30 BNatSchG geschützte Feuchtwiese (SBK-Nr. 1031-002).

Neben diesen Informationen aus der Stadt-Biotopkartierung (SBK) 2008 liegen Daten aus der Artenschutzkartierung (ASK) 2009 vor. Bei dem ASK-Biotop Nr. 6021-0166 handelt es sich um einen Komplex aus Wiesen und feuchten Hochstaudenfluren mit Vorkommen des Wiesenknopf-Ameisenbläulings. Dieser europageschützte Schmetterling ist für seine Fortpflanzung auf den Großen Wiesenknopf - eine Charakterart wechselfeuchter Wiesen - angewiesen.

Aufgrund der topografischen, hydrologischen und geologischen Situation vor Ort (Quellhorizont, Austritt von Schichtenwasser oberhalb des Bauortes) kann es bei eventuell notwendigen Abgrabungen zur Veränderung des Wasserregimes und damit zur Beeinträchtigung der Feuchtwiese führen. Es besteht die Gefahr, dass damit das § 30-Biotop und die angrenzende Wiesenfläche in ihrer Funktion als Lebensraum des Wiesenknopf-Ameisenbläulings und weitere seltenen Arten beeinträchtigt, wenn nicht sogar zerstört, werden.

Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan 1987/19 -4 und im festgestellten Flächennutzungsplan 2030 ist die betreffende Außenbereichsfläche als Fläche für die Landwirtschaft und als Grünfläche dargestellt. Das Bauvorhaben entspricht daher, soweit dieses die Bebauungsplangrenzen überschreitet, weder dem derzeit noch rechtswirksamen Flächennutzungsplan 1987 noch dem festgestellten Flächennutzungsplan 2030.

Da das Bauvorhaben insoweit nicht den Darstellungen der Flächennutzungsplan entspricht und Beeinträchtigungen des FFH-Gebietes nicht ausgeschlossen werden können, ist das Bauvorhaben, soweit es im Außenbereich liegt, nicht zulässig. Bei einer Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen wären darüber hinaus die naturschutzrechtlichen Eingriffsregelungen der §§ 14 ff. BNatSchG zu beachten und auf dem Baugrundstück entsprechende Ausgleichsmaßnahmen zu erbringen.

Soweit das Bauvorhaben im Geltungsbereich des o. g. Bebauungsplanes liegt, wird folgendes festgestellt:

 

Das Bauvorhaben reicht im Norden, mit seiner Randeingrünung ca. 3 m in das o.g. FFH-Gebiet hinein. Die geplante Nutzung ist nur zulässig, soweit die Grenze des FFH-Gebietes nicht überschritten wird. Die geplante Bebauung ist in diesem Bereich in einem späteren Baugenehmigungsverfahren entsprechend anzupassen.

Das 300 m² große geplante Clubheim steht außerhalb der festgesetzten überbaubaren Fläche. Der Bebauungsplan lässt jedoch zweckgebundene Gebäude (wie Tennishalle, Clubheim, Umkleiden, Duschen, WC´s, …) generell zu. Für die öffentliche Nutzung durch externe Gäste und die vorgesehene Lage auf dem Grundstück kann eine Befreiung in Aussicht gestellt werden. Diese ist städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.

Die geplanten Parkplätze liegen auf einer als Straßenverkehrsfläche festgesetzten Fläche. Auch hier kann eine entsprechende Befreiung in Aussicht gestellt werden. Die verbleibende Straßenfläche weist eine ausreichende Breite auf. Die Stellplätze sind gem. der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) einzugrünen. Mit Rücksicht auf die vorhandene Bachverrohrung kann die Eingrünung an anderen Stellen des Baugrundstückes erfolgen. Je 4 errichteter PKW-Stellplätze ist ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 31 Stellplätzen wären 8 Laubbäume erforderlich.

Gem. der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für die Tennisanlage insgesamt 51 PKW-Abstellplätze zu schaffen. Hiervon entfallen 24 Stellplätze auf die die 10 Tennisplätze und 27 Stellplätze auf das Clubhaus, wobei hier von einer Gaststättenfläche von 150 m², Nebenräumen im Umfang weiteren 150 m² und einer Terrasse mit 200 m² ausgegangen wird. Gem. den vorliegenden Unterlagen werden 31 Stellplätze entlang der Wendelbergstraße nachgewiesen. Hiervon entfallen allerdings ca. 4 Stellplätze auf den Außenbereich und werden in diesem Umfang nicht ausgeführt werden können.

Die fehlenden 24 Stellplätze können ausnahmsweise auf dem öffentlichen Parkplatz Ecke Wendelbergstraße / Berliner Allee (im Bereich Tennishalle) nachgewiesen werden, da diese nicht bereits der Deckung anderweitiger Stellplatzbedarfe dienen, bzw. in anderweitigen Stellplatznachweisen angesetzt wurden. Die Tennisplätze dienen dem Breitensport und damit auch einem öffentlichen Zweck, nämlich der Versorgung der Bevölkerung mit Sport- und Freizeitflächen. Mindestens die Hälfte der insgesamt erforderlichen Stellplätze werden auf eigenem Grund nachgewiesen. Die Entfernung der öffentlichen Parkflächen liegt bei ca. 250 m und kann daher noch akzeptiert werden. Ein Widerruf dieser Ausnahmeregelung bleibt für den Fall vorbehalten, dass sich der Nutzungszweck oder -umfang des Vorhabens ändert oder der öffentliche Zweck entfällt. In diesem Fall sind die erforderlichen Stellplätze auf eigenem Gelände zu schaffen, abzulösen oder der Betrieb so zu reduzieren, dass die nachgewiesenen Stellplätze genügen.

Darüber hinaus sind insgesamt 37 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hierauf entfallen 23 Stellplätze auf die Tennisplätze und 14 auf das Clubhaus. Der entsprechende Stellplatznachweis kann auf den Baugrundstücken erbracht werden.

Der Bauherr wird darauf hingewiesen, dass sich auf den Baugrundstücken Teile einer historischen Wasserleitung befinden können, der sogenannten Schlosswasserleitung, die von der Brunnenstube am Wendelberg in der Gemarkung Haibach zum Bessenbacher Weg führt.

Auf dem Baugrundstück befindet sich unter den vorgesehenen Stellplätzen die Verrohrung des Hechelsgrabens, der in den Kühruhgraben mündet. Es wird empfohlen, nordöstlich an die vorgesehenen Stellplätze anschließend, einen ausreichend breiten Geländestreifen von Bebauung und Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern freizuhalten, um erforderlichenfalls den Hechelsgraben freilegen zu können.

Die untere Naturschutzbehörde weist in ihrer Stellungnahme darauf hin, dass eine abschließende naturschutzrechtliche Prüfung noch nicht möglich ist und hat vorgeschlagen darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens folgende Unterlagen, bzw. Nachweise vorzulegen sind:

1.        Der unteren Naturschutzbehörde ist spätestens mit Bauantragsstellung eine FFH-Verträglichkeitsprüfung vorzulegen.

2.        Für den Wiesenknopf-Ameisenbläuling, europäische Vogelarten sowie Fledermäuse ist spätestens zusammen mit dem Bauantrag eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung vorzulegen.

3.        Es wird darauf hingewiesen, dass die Gutachten möglichst vor Bauantragsstellung bei der unteren Naturschutzbehörde einzureichen sind.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung einer neuen Tennisanlage mit Vereinsheim auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Wendelbergstraße, durch den Turnverein 1860 Aschaffenburg e.V. wird für folgende Beantwortung erteilt:

a)        Ist an dem eingezeichneten Standort die geplante Nutzung, Freiflächen Tennisanlage mit Vereinsheim zulässig?

An dem eingezeichneten Standort ist die geplante Nutzung, Freiflächen Tennisanlage mit Vereinsheim zulässig, wenn sich das Bauvorhaben bzw. das Baugrundstück ausschließlich auf Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 3/2 und außerhalb des FFH-Gebiet 6021-371.6 „Extensivwiesen und Ameisenbläulinge nördlich und südlich der Wendelbergstraße“ erstreckt.

b)        Ist das Gelände in vollem Umfang erschlossen?

Das Gelände ist  vollumfänglich für den Straßenverkehr erschlossen. In der Wendelbergstraße liegt bis in Höhe der Baugrundstücksmitte ein öffentlicher Straßenkanal. Die sonstige Erschließung des Baugrundstückes mit Ver- und Entsorgungsleitungen (Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Kabel) bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens ist möglich.

c)        Können die Stellplätze für diese Nutzung vor der Anlage entlang der Wendelbergstraße nachgewiesen werden?

Die Stellplätze für das beantragte Bauvorhaben können entlang der Wendelbergstraße nachgewiesen werden, soweit sich diese ausschließlich auf Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 3/2 erstrecken. Die nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) erforderliche Eingrünung dieser Stellplätze kann, mit Rücksicht auf die vorhandene Bachverrohrung, an anderen Stellen des Baugrundstückes erfolgen. Je 4 errichteter PKW-Stellplätze ist ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 31 Stellplätzen wären 8 Laubbäume erforderlich.

d)        Kann ein möglicher Überhang an Stellplätzen auf dem öffentlichen Parkplatz Ecke Wendelbergstraße / Berliner Allee (im Bereich Tennishalle) nachgewiesen werden?

Die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze sind grundsätzlich auf dem Baugrundstück selbst nachzuweisen. Vorliegend sind 51 PKW-Stellplätze erforderlich. Hiervon entfallen 27 Stellplätze auf das Clubhaus mit Gaststätte und Terrasse, sowie 24 auf die geplanten Tennisplätze. Die notwendigen PKW-Stellplätze für das Clubhaus müssen auf dem eigenen Grundstück errichtet werden (vgl. Frage c). Für die fehlenden, aber notwendigen 24 Stellplätze für die Tennisplätze kann ausnahmsweise und in jederzeit widerruflicher Weise zugelassen werden, dass diese auf dem öffentlichen Parkplatz Ecke Wendelbergstraße / Berliner Allee nachgewiesen werden. Die Stellplätze werden bislang nicht zur Deckung eines anderweitigen Stellplatzbedarfes benötigt. Die Tennisplätze dienen dem Breitensport und damit auch einem öffentlichen Zweck, nämlich der Versorgung der Bevölkerung mit Sport- und Freizeitflächen. Mindestens die Hälfte der insgesamt erforderlichen Stellplätze werden auf eigenem Grund nachgewiesen. Die Entfernung der öffentlichen Parkflächen liegt bei ca. 250 m und kann daher noch akzeptiert werden. Ein Widerruf dieser Ausnahmeregelung bleibt für den Fall vorbehalten, dass sich der Nutzungszweck oder -umfang des Vorhabens ändert oder der öffentliche Zweck entfällt. In diesem Fall sind die erforderlichen Stellplätze auf eigenem Gelände zu schaffen, abzulösen oder der Betrieb so zu reduzieren, dass die nachgewiesenen Stellplätze genügen.

e)        Ist die Art und Dimension des Vereinsgebäudes zulässig? (Gaststätte: öffentlich ja, BGF 300 m², FSF 200 m², Anzahl Geschosse 1, Gastplätze siehe Baubeschreibung)

Der Standort und die Art des Vereinsgebäudes widersprechen dem Bebauungsplan Nr. 3/2.

Eine Befreiung von den entsprechenden Festsetzungen des Bebauungsplanes kann in Aussicht gestellt werden, soweit das Bauvorhaben keine öffentlichen Belange beeinträchtigt (FFH-Gebiet etc.).  

f)        Ist die Randeingrünung in einer Breite von ca. 3 m entlang der Außengrenze auf dem Nachbargrundstück zulässig?

Die Randeingrünung in einer Breite von ca. 3 m entlang der Außengrenze ist nur soweit zulässig, als diese im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 3/2 und außerhalb des FFH-Gebietes liegt und der Eigentümer des Nachbargrundstückes der Randeingrünung zustimmt.

Aus naturschutzrechtlicher Sicht wird die Anlage einer Randeingrünung befürwortet, da sie zwischen der Bebauung und dem FFH-Gebiet eine gewisse Pufferzone darstellt. Die Randeingrünung muss jedoch mit von der unteren Naturschutzbehörde vorgegebenen Pflanzen angelegt werden. Es dürfen z. B. keine Thuja- oder Kirschlorbeerpflanzen verwendet werden. Lage und Pflanzenauswahl sind zudem an die benachbarten Wiesenflächen anzupassen.

Im Bebauungsplan sind eine Vielzahl an zu pflanzenden und an zu erhaltenden Bäumen festgesetzt. Um die Tennisplätze in der vorgelegten Weise realisieren zu können sind Gehölzrodungen unumgänglich. Dies gilt ebenfalls bei einer kompletten Verschiebung des Baufeldes in den Innenbereich. Dieser Verlust muss durch Neuanpflanzungen kompensiert werden. Dies geschieht am besten durch eine möglichst großflächige Eingrünung.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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3. / UVS/2/3/19. Nachtrag in der Denkmalliste – Ehemalige Schule im Stadtteil Obernau, Sulzbacher Straße xxx, 63743 Aschaffenburg – Herstellung des Benehmens mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	13.02.2019	ö	Beschließend	3	UVS/2/3/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Die Überprüfung der Denkmaleigenschaft der Alten Schule in Obernau wurde von Seiten eines Obernauer Bürgers angeregt. Seit der Eingemeindung Obernaus im Jahr 1978 ist das Gebäude Eigentum der Stadt Aschaffenburg. Zur Überprüfung der Denkmaleigenschaft des Gebäudes fand am 15.11.2018 eine Ortseinsicht statt, an der Vertreter des Bauordnungsamtes als Unterer Denkmalschutzbehörde, des Sachgebietes Liegenschaften, die Stadtheimatpfleger, Herr Dipl.-Ing. Ernst Holleber und Frau Anika Magath und des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege teilnahmen. Das Gebäude konnte hierbei nahezu vollständig begangen werden; der nördliche Teil des Obergeschosses war nicht zugänglich.

2.        Baugeschichte und Baubeschreibung des Landesamtes für Denkmalpflege, Referat Inventarisierung

Bei dem Gebäude handelt es sich um die ehemalige Schule von Obernau, die im südöstlichen Bereich des Altortes an der Sulzbacher Straße, Ecke Schulgasse als Solitärbau errichtet wurde. Die Schule des 1978 eingemeindeten Ortes wurde bis zum Bau der neuen Grundschule im Jahr 1959 in ihrer ursprünglichen Funktion genutzt. Anschließend wurden Wohnungen und Räume der evangelischen Gemeinde eingerichtet. Die damit einhergegangenen Umbauten sind durch Pläne dokumentiert. Seit drei Jahren steht das Gebäude leer.

Die Geschichte des Obernauer Schulwesens lässt sich im weiteren Sinn bis in das ausgehende 17. Jahrhundert nachvollziehen: So ist ein Schulmeister in Obernau – namentlich überliefert als Kilian Leykam – erstmals in den Kirchenrechnungen der Jahre 1687/88 verzeichnet. Der Unterricht erfolgte seinerzeit in einem Schulzimmer in einem Gebäude an der Kirchhofgasse. Für das Jahr 1752 ist überliefert, dass der „Schulmeister beim Schulhaus ein Gärtlein samt dem Kirchhof zu benutzen hatte“. Wenige Jahre später wurden nachweislich 70 Mädchen und Knaben in dem Schulzimmer getrennt unterrichtet. 1814 fiel Obernau an das Königreich Bayern; im Zuge dessen erhielt das Dorf wie vielerorts 1813 auch ein eigenes Schulhaus, das der Überlieferung zufolge als zweigeschossiger, unterkellerter Massivbau mit Schulsaal und Lehrerwohnung sowie zugehörigem Schulgarten errichtet wurde. Das Gebäude lag „hinter der Kirche“ – und somit charakteristischerweise in größtmöglicher Nähe zum örtlichen Gotteshaus. In dem Schulgebäude wurden im Jahr 1864 über 100 Kinder unterrichtet; seinerzeit wurde die Forderung nach einer zweiten Schule bzw. einem Umbau des bestehenden Gebäudes laut. Schließlich erfolgte eine Aufstockung des Gebäudes wie auch die Einrichtung einer zweiten Lehrerwohnung.

Bei dem betreffenden Schulgebäude handelt es sich folglich um das dritte Schulgebäude des Ortes Obernau. Die Errichtung dieser Schule wurde 1891 von der Regierung beschlossen. Die Gemeinde hatte den Anspruch, dass das neue Schulhaus „(…) auch zugleich eine monumentale Zierde des hiesigen Ortes werde, dass also zugleich mit dem Notwendigen auch das Schöne verbunden werde“. Bezüglich der Positionierung wurde festgelegt, dass die „Front“, hier die traufseitige Hauptfassade des Gebäudes, zur ehemaligen Distriktstraße, der heutigen Sulzbacher Straße, ausgerichtet werde. Das Gebäude ist inschriftlich auf das Jahr 1895 datiert; die Grundsteinlegung war am 13. August dieses Jahres erfolgt. Das Schulhaus soll allerdings erst im Folgejahr fertiggestellt worden sein. Die Schulstellen wurden 1897 mit Ordensfrauen der Kongregation der Töchter vom Allerheiligsten Erlöser in Würzburg besetzt.

Der über einem Kellersockel errichtete zweigeschossige Massivbau mit Satteldach wurde in unverputzter Sandsteinquaderbauweise ausgeführt. Die Erschließung des Gebäudes erfolgt über die zur Sulzbacher Straße gewandte, nördliche Traufseite. Der in der Mittelachse dieser siebenachsigen Fassade platzierte Zugang ist um zwei Stufen erhöht, die keilsteinartige Sturzbekrönung über dem Sandsteinrahmen weist die inschriftliche Datierung auf das Jahr 1895 auf; das Türblatt wurde erneuert. Der klein durchfensterte Kellersockel ist in Bossenmauerwerk ausgeführt; die darüber aufgehenden Werksteinquader sind glatt behauen. Eine dezente Fassadengliederung erfolgt durch leicht aus der Fassadenflucht hervortretende Ecklisenen, die ortgangparallel fortgesetzt werden, sowie ein hier verkröpfendes Sohlbankgesims, welches das Erdgeschoss höher und das Obergeschoss niedriger erscheinen lässt, was den Bau insgesamt höher wiederum wirken lässt. Die nördliche Giebelseite verfügt über zwei und die südliche über vier Fensterachsen; die südlich Traufseite mit gartenseitigem Zugang ist unregelmäßig befenstert. Die Fenster sind mit einer abgesetzten, gekehlten Fase versehen.

Es ist zu vermuten, dass in dem Gebäude ursprünglich drei Schulsäle und eine Lehrerwohnung untergebracht waren. Wie die Umbaupläne zeigen, wurde die Grundrissdisposition des Gebäudes im Zuge der Umnutzung zu Wohnzwecken im weiten Teilen nachträglich verändert, indem die Säle durch den Einbau von Zwischenwänden unterteilt wurden. Lediglich im Obergeschoss ist ein Schulsaal ohne nachträgliche Binnengliederung überliefert; hier wurde seinerzeit ein evangelischer Gemeinderaum eingerichtet. Die vermeintliche Lehrerwohnung befand sich wohl im gegenüberliegenden nördlichen Bereich des Obergeschosses. Der Grundriss des Gebäudes ist zweihüftig angelegt, mit einem breiten, das Treppenhaus aufnehmenden Mittelflur und beidseitig angeordneten Räumen. Das Geländer des bauzeitlichen Treppenhauses verfügt über einen markanten gedrechselten Antrittspfosten, filigrane Stäbe, Krümmlinge in den Ecken und einen hölzernen Handlauf. Die Toiletten befinden sich im Zwischengeschoss wie auch vor dem Kellerabgang. Der erwähnte obergeschossige Saal erstreckt sich im Bereich der westlichen Giebelseite und ist vermutlich mit Dielenboden unter PVC sowie der bauzeitlichen wandfesten Ausstattung wie Lambris und historischer Türe überliefert.

Neben der Erschließung durch die Innentreppe ist der Keller zusätzlich über eine Außentreppe an der südlichen Giebelseite zugänglich. Die Kellerräume sind überwiegend mit Preußischen Kappendecken überwölbt. Auch die stehende Stuhlkonstruktion des mit einigen Kammern ausgebauten Dachs ist erhalten. Während die Fenster vollständig erneuert wurden, ist im Inneren die historische wandfeste Ausstattung mit Lamperien in Erd- und Obergeschoss wie auch im Bereich des Treppenhauses, zahlreichen bauzeitlichen Türen, dem Treppenhaus sowie Teilen der – nachträglich verkleideten – historischen Dielenböden anschaulich überliefert.

Das Sandsteingeschoss des südlich des Schulgebäudes gelegenen Nebengebäudes mit integrierten Stall- und Lagerräumen – der südwestlichste Raum wiederum mit Preußischer Kappendecke – wurde wohl zeitgleich mit dem Hauptgebäude errichtet, allerdings später aufgestockt und mit einem einseitig abgewalmten Satteldach versehen. Das Nebengebäude verfügt über keine Denkmaleigenschaften.

Begründung der Denkmaleigenschaft

Baudenkmäler sind nach Vorgabe des Art. 1 BayDSchG Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt.

Sämtliche im Denkmallistentext genannten baulichen Anlagen und Anlageteile stammen aus vergangener Zeit.

a.        Denkmalbedeutung: geschichtliche Bedeutung

Aufgrund der ehemaligen Nutzung als kommunaler Schulbau kommt dem Gebäude Bedeutung für die Ortsgeschichte zu. Als charakteristische, anschaulich erhaltene Bildungseinrichtung des ausgehenden 19. Jahrhunderts ist dem Gebäude trotz der Veränderungen der Grundrissdisposition des Weiteren sozialgeschichtliche Bedeutung beizumessen.

b.        Denkmalbedeutung: künstlerische Bedeutung

Bei dem Alten Schulhaus von Obernau handelt es sich um einen repräsentativen Massivbau, der mit dem unverputzten Sandsteinmauerwerk, der Lisenengliederung und dem Sohlbankgesims von einem gewissen architektonischen Gestaltungsanspruch zeugt, der das kommunale Gebäude im Vergleich zu der weiteren Bebauung im Ort exponiert.

c.        Denkmalbedeutung: städtebauliche Bedeutung

Aufgrund der Lage an der Straßenkreuzung Sulzbacher Straße, Ecke Schulgasse und der gewissen Fernwirkung des freistehenden Gebäudes kommt der Alten Schule außerdem städtebauliche Bedeutung zu.

Denkmalwürdigkeit

Aufgrund ihrer geschichtlichen und städtebaulichen Bedeutung erfüllen beide Objekte die Kriterien nach Art. 1 BayDSchG. Ihre Erhaltung ist aus den, das öffentliche bzw. allgemeine Interesse gesetzlich definierenden Bedeutungsarten erforderlich und damit im Interesse der Allgemeinheit.

3.        Verfahren

Das Bayerische Landesamt für Denkmalschutz hat mit Schreiben vom 10.12.2018 die Denkmaleigenschaft des ehemaligen Schulhauses von Obernau festgestellt. Dieses Schreiben dient der nach Art. 2 Abs. 1 BayDSchG vorgesehenen Herstellung des Benehmens mit der Stadt Aschaffenburg. Es besteht somit die Gelegenheit, sachliche Ergänzungen oder Korrekturen dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege, das für die Führung der Denkmalliste zuständig ist, mitzuteilen. Es wurde um Rückäußerung bis 10.03.2019 gebeten.

Das Baudenkmal ist aktuell im Bayerischen Denkmalatlas, mit dem Vermerk eingetragen, dass das Benehmen mit der Stadt Aschaffenburg noch nicht hergestellt ist. (http://www.denkmal.bayern.de).

4.        Künftige Nutzung des Grundstückes

Die Stadtverwaltung hatte das Grundstück gem. Stadtratsbeschluss vom 24.10.2016 zum Verkauf ausgeschrieben, mit der Verpflichtung Wohnungen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus oder preisgünstige Wohnungen mit einer „bezahlbarer Miete“ zur Verfügung zu stellen. Zur Realisierung dieses Zieles hätte die Bestandsbebauung abgebrochen werden dürfen. Die Vergabe sollte nach dem städtischen Wohnraumförderprogramm erfolgen. Ein Investor war am Kauf interessiert und hatte entsprechende Planungen, die den Abbruch der vorhandenen Bebauung vorsah, vorangetrieben. Dieses planerische Konzept muss nun aufgegeben werden. Die künftige Nutzung des Grundstückes ist kurzfristig zu klären.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird empfohlen das erforderliche Benehmen mit den Feststellungen des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege herzustellen.

.Beschluss:

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege hat mit Schreiben vom 10.12.2018 mitgeteilt, dass es sich bei dem folgenden Objekt um ein Baudenkmal nach Art. 1 BayDSchG handelt und daher in die Denkmalliste einzutragen ist:

D-6-61-000-617

Ehemalige Schule, aufgesockelter zweigeschossiger, unverputzter Sandsteinquaderbau mit Satteldach, Sandsteinrahmung, Ecklisenen und Sohlbankgesims, bez. 1895.

Das Benehmen mit den Feststellungen des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege über die Denkmaleigenschaft für das genannte Objekt wird hergestellt.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen