Datum: 29.05.2019
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 19:05 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UVS/6/1/19	Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Obernau, Jahnstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Bauherrin xxx, BV-Nr.: xxx
2	UVS/6/2/19	Errichtung eines Geschäftshauses mit Gewerbeflächen und 3 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Str. xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma Wohnstudio M GmbH, BV-Nr.: xxx
3	UVS/6/3/19	Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 13 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Erbsengasse xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma Thomas Schreck GmbH, BV-Nr.: xxx
4	UVS/6/4/19	Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn.: xxx, Gemarkung Damm, Haidstr. xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma TVK Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx
5	UVS/6/5/19	Bericht über Brandeinsatz im Hafen am 11.05.2019

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1. / UVS/6/1/19. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Obernau, Jahnstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Bauherrin xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	6. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	29.05.2019	ö	Beschließend	1	UVS/6/1/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 10.07.2018 und mehreren Planänderungen, zuletzt vom 20.02.2019 beantragte die Bauherrin xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Obernau, Jahnstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.

Im Rahmen des o.g. Bauvorhabens soll das bestehende, vordere, an der südlichen Grundstücksgrenze an Haus-Nr. xxx angebaute Gebäude auf dem Baugrundstück abgebrochen und durch ein zweigeschossiges Gebäude mit den Maßen von ca. 16 m x 11,5 m ersetzt werden. Der Neubau wird hierbei an die gegenüberliegende Grundstücksgrenze verschoben und deckungsgleich an das Haus-Nr. xxx angebaut. Im Untergeschoss ist eine Garage mit 5 PKW-Stellplätzen und 10 Fahrradabstellplätzen vorgesehen. Im Erdgeschoss werden 2 Wohnungen, im Obergeschoss 1 Wohnung errichtet. Das Dach wird als Satteldach mit einer Dachneigung von 38° und 2 Gauben ausgeführt. Ein Spitzbodenausbau ist nicht vorgesehen.

Im rückwärtigen, höher gelegenen Bereich wird ein vorhandenes Werkstattgebäude umgebaut und aufgestockt. Das Gebäude wird um ca. 2 m Richtung Norden erweitert und verfügt über eine Grundfläche von ca. 17, 5 x 12 m. Es sind hier ein überwiegend unterirdisch gelegenes Erdgeschoss, 2 Geschosse, sowie ein Dachgeschoss geplant. Im Erdgeschoss ist eine Garage mit 6 PKW-Stellplätzen und 5 Fahrradabstellplätzen, sowie ein Technikraum vorgesehen. Im 1. und 2. Obergeschoss werden je 2 Wohnungen, im Dachgeschoss eine Wohnung errichtet. Das Dach wird als Satteldach, einseitig als Kruppelwalmdach mit einer Gaube und Loggia ausgeführt.

Als Verbindungsbau zwischen den beiden Gebäuden wird ein Treppenhaus mit Abmessungen von ca. 3,6 m x 6 m errichtet, welches beide Gebäude zentral erschließt.

Insgesamt sind 8 Wohnungen, hiervon 3 im vorderen und 5 im rückwärtigen Gebäude mit Wohnflächen zwischen 57 und 132 m², davon 5 unter 100 m² und 3 über 100 m² mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 773 m² geplant.

Das Grundstück verfügt über eine Größe von 1.162 m².

Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² angelegt. Insgesamt sind 3 Baumpflanzungen auf dem Grundstück geplant.

II.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 25/3 „Jahnstraße“ vom 28.04.1978.

Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:

Mischgebiet MI

GRZ 0,4, GFZ 0,8

max. II Vollgeschosse bergseitig

Traufhöhe bis 6,0 m

offene Bauweise

Dachneigung 30-38°

Firstrichtung: Nord-Süd

Baugrenzen

Die geplante Wohnnutzung ist im Mischgebiet allgemein zulässig.

Die geplanten Gebäude erreichen, bei einer zulässigen GRZ von 0,4, mit einer Grundfläche von ca. 418 m² eine GRZ von 0,37. Gem. § 19 Abs. 4 BauNVO (1977) sind die Grundflächen von Nebenanlagen nicht in die Berechnung einzubeziehen, so dass die GRZ eingehalten wird.

Die zulässige GFZ von 0,8 wird mit einem Wert von 0,94 überschritten. Hier kann eine Befreiung gewährt werden, da diese städtebaulich vertretbar und auch mit den nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Bezogen auf einen Teil der Wohnungen ist mietpreisgebundener Wohnraum zu schaffen. Derzeit laufen Verhandlungen wegen des Abschlusses eines städtebaulichen Vertrages. Am 14.05.2019 fand diesbezüglich ein Gespräch statt. Über das Ergebnis wird in der Sitzung berichtet werden.

Für das Baugrundstück bestehen, gem. Bebauungsplan Baugrenzen für zwei schmale Baufenster an der südlichen und nördlichen Grundstücksgrenze. Hiernach wäre jeweils ein Grenzanbau an die beiden Nachbargebäude (Häuser-Nrn.: xxx und xxx) möglich. Das südliche Baufenster bezieht hierbei das rückwärtige Bestandsgebäude mit ein. Die Neubauplanung sieht nunmehr vor, dass das Vorderhaus ausschließlich an die nördliche Grundstücksgrenze angebaut wird und sich bis in den gegenüberliegenden Bebauungsbereich hinein erstreckt. Das vordere Bestandsgebäude an der südlichen Grundstücksgrenze wird abgebrochen. Die frei werdende Fläche wird als Zufahrt und zur Belichtung der geplanten Gebäude benutzt. Das Rückgebäude hält sich weitestgehend innerhalb der Baugrenzen. Das geplante Vordergebäude liegt zu großen Teilen außerhalb dieses Bereiches. Die Baugrenzen werden hierdurch um ca. 135 m² überschritten. Eine Befreiung ist möglich, da hierdurch eine sinnvolle Neuordnung des Grundstückes, unter Berücksichtigung der Grundstücks-topographie, der Wegebeziehungen und der Belichtungs- und Belüftungssituation der Gebäude erreicht wird. Die Befreiung ist außerdem städtebaulich vertretbar und auch mit den nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen vereinbar.

Der Bebauungsplan sieht max. II Vollgeschosse vor. Das Untergeschoss des Vorderhauses, welches als Garage genutzt wird, stellt, aufgrund der geringen Deckenhöhe, kein Vollgeschoss dar. Das Gebäude verfügt damit über II Vollgeschosse und hält die Vorgaben des Bebauungsplans ein. Das Erdgeschoss des Rückgebäudes liegt zum größten Teil im Hang. Das Dachgeschoss stellt kein Vollgeschoss dar, so dass hier nur das 1. und 2. Obergeschoss in die Vollgeschossberechnung einzubeziehen ist. Insofern hält auch das Rückgebäude die Obergrenze von II Vollgeschossen ein.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 PKW-Stellplatz, darüber hinaus 2 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügen 5 Wohnungen über weniger als 100 m² und 3 Wohnungen über 100 m² Wohnfläche. Hieraus ergeben sich 11 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Diese werden in den beiden geplanten Garagen nachgewiesen.

Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 8 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 773 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 16 Fahrradabstellplätzen. Diese werden in den beiden geplanten Garagen nachwiesen.

Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.

Im rückwärtigen Bereich wird ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 60 m² errichten. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit mindestens 3 großkronigen Laubbäumen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Aufgrund der überschrittenen GFZ und Baugrenzen ist die Verpflichtung zur Baumpflanzung als Auflage zu erfüllen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist für die Begrünung eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € und für die Baumpflanzungen in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Bauherrin xxx zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Obernau, Jahnstraße xxx, 63743 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen und Bedingungen:

1.        Es werden folgende Befreiungen gewährt:

1. von der Überschreitung der GFZ um 0,14
2. von der Überschreitung der Baugrenzen um ca. 135 m².

Auflagen und Sicherheitsleistungen:

2.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit mindestens 3 großkronigen Laubbäumen zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist für die Begrünung eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € und für die Baumpflanzungen in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

3.        Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:                                                                        

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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2. / UVS/6/2/19. Errichtung eines Geschäftshauses mit Gewerbeflächen und 3 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Str. xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma Wohnstudio M GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	6. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	29.05.2019	ö	Beschließend	2	UVS/6/2/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.10.2018 und Planergänzungen vom 22.01.2019 und vom 26.03.2019 beantragte die Firma Wohnstudio M GmbH den Neubau eines Geschäftshauses mit Gewerbeflächen, 3 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl. Nrn. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg

Es ist geplant, auf dem 2.254 m² großen Grundstück einen Zwischenbau (Bauteil B) zwischen dem Bestandsgebäude Würzburger Straße xxx (Bauteil A – als „Campus 2“ von der Technischen Hochschule genutzt) und dem bereits in der Sitzung vom 03.04.2019 beschlossenen Gebäude (Bauteil C – Wohn- und Geschäftshaus mit 66 Wohneinheiten) zu errichten.

Der vorliegende Bauantrag umfasst einen großen Gastronomiebereich („Foodcourt“ mit verschiedenen Gastronomieangeboten), der sich im Unter- bzw. Zwischengeschoss auf eine Fläche von ca. 1.000 m² sowie in einem straßenseitigen Bereich des Erdgeschosses auf eine Fläche von ca. 145 m² erstreckt. Im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Obergeschoss sind Büroräume vorgesehen. Im 2. Obergeschoss ist ferner eine Betriebsleiterwohnung mit ca. 200 m² Wohnfläche, die hofseitig ausgerichtet ist, geplant. 2 weitere Betriebsleiterwohnungen sollen im 3. Obergeschoss mit Flächen von jeweils ca. 170 m² entstehen. Die gewerblichen Nutzungen weisen eine Gesamtfläche von ca. 2.167 m² (1.145 m² „Food Court“, 1.022 m² Nutzfläche an Büroflächen) auf, die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 540,00 m².

Die beantragten Nutzungen teilen sich folgendermaßen auf:

• Tiefgarage mit 78 PKW-Stellplätzen und 41 Fahrradabstellplätzen
• Unter- bzw. Zwischengeschoss: gewerbliche Nutzung (Gastronomiebereich) auf einer Fläche von ca. 1.000 m²
• Erdgeschoss: gewerbliche Nutzung (Gastronomiebereich) auf einer Fläche von ca. 145 m² im vorderen, zur Würzburger Straße gewandten Gebäudebereich und ca. 435 m² Büronutzung
• 1. OG: ca. 690 m² gewerblich genutzte Fläche (Büronutzung)
• 2. OG: ca. 536 m² gewerblich genutzte Fläche (Büronutzung) und eine Betriebsleiterwohnung von ca. 200 m² im hinteren, von der Würzburger Straße abgewandten Bereich
• 3. OG: 2 Betriebsleiterwohnungen im vorderen, zur Würzburger Straße gewandten Gebäudebereich mit je ca. 170 m² Fläche, Terrasse und intensiv begrünten Flachdächern

Die notwendigen Stellplätze werden auf dem Geländestreifen vor dem Gebäude entlang der Würzburger Straße bzw. im Eingangsbereich vor dem Gebäude und in der Tiefgarage nachgewiesen. Oberirdisch sollen insgesamt 15 PKW-Stellplätze und 18 Fahrradabstellplätze geschaffen werden. In der Tiefgarage werden 78 PKW-Stellplätze und 41 Fahrradabstellplätze errichtet. Weitere Stellplätze sollen auf dem benachbarten Grundstück, Flurnummer xxx nachgewiesen werden.

Von der Würzburger Straße aus sind die Räumlichkeiten des Erdgeschosses über eine Treppe erreichbar. Die übrigen Geschosse sind je nach Etage über 1-3 Treppenhäuser und insgesamt 1-3 Aufzüge barrierefrei erschlossen.

II.

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des neu aufgestellten, rechtskräftigen Bebauungsplans 04/03b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Vorgaben:

GE – Gewerbegebiet (Teilfläche MI – Mischgebiet)
GRZ 0,6; intensiv begrünte Tiefgaragen müssen nicht in die GRZ eingerechnet werden
GFZ 2,0 (Teilfläche MI 2,4)
geschlossene Bauweise
PD/FD 0-15°
Geschossigkeit: „Kopfbau“ IV, ansonsten III
OK max. der Baukörper 193,75 m über NN für den bis IV-geschossigen Bauteil und 189,75 m über NN für den bis III-geschossigen Baukörper
Pflanz- und Erhaltungsgebote entlang der Würzburger Straße
Wohnungen sind nur an der lärmabgewandten Seite zulässig, ab dem 1. OG ausnahmsweise auch dort, wenn durch Gutachten die Einhaltung der Grenzwerte TA-Lärm nachgewiesen werden.
Leitungsrecht auf dem Grundstück zugunsten der Versorgungsbetriebe und der Stadt Aschaffenburg
Standflächen für Abfallbehälter und Fahrradabstellplätze sind einzugrünen

Das Bauvorhaben ist nach § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 6 und 8 BauNVO zu betrachten.

Art der baulichen Nutzung

Die im Baugesuch beabsichtigten gewerblichen Nutzungen (Gastronomie / „Food-Court“ und Büros) sind im festgesetzten Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO und auch in der Teilfläche Mischgebiet nach § 6 BauNVO allgemein zulässig.

Die Wohnungen sind im Gewerbegebiet nur als Betriebswohnungen zulässig. Eine freie Vermietung oder ein Verkauf an Dritte ist nicht statthaft, die Wohnungen sind untrennbarer Bestandteil eines zugehörigen Betriebs. Unter der Bedingung einer entsprechenden Nutzung, der schriftlichen Erklärung, für welche Betriebsleiter bzw. Betriebsangehörige die jeweiligen geplanten Wohnungen benötigt werden sowie einer entsprechenden dinglichen Sicherung können diese zugelassen werden.

Die in der obersten Etage geplanten Betriebswohnungen sind teilweise auch mit Aufenthaltsräumen zur Würzburger Straße hin orientiert. Aufgrund des starken Verkehrsaufkommens auf der Würzburger Straße ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 18005 bzw. der DIN 4109 für alle Aufenthaltsräume und für die Terrassen und Balkone erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes ist vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.

Baugrenzen:

Mit seiner Grundfläche hält der geplante Baukörper im Erdgeschoss alle festgesetzten Baugrenzen ein.

Im 3. Obergeschoss überschreiten folgende Bauteile die für dieses Geschoss vorgegebenen Baugrenzen:

Der westliche Treppenturm befindet sich im 3.OG in vollem Umfang mit ca. 50 m² außerhalb der überbaubaren Fläche.

Die Wohnung 3 überschreitet die südliche Baugrenze um 4,215 m (34,69 m²), Wohnung 2 die nördliche Baugrenze um 4,735 m (38,95 m²).

Für diese drei Baugrenzenüberschreitungen kann keine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden. Die zulässige Zahl der Vollgeschosse und die maximal zulässige bauliche Höhe werden überschritten. Auch sind die Interessen des südlich angrenzenden Nachbars berührt, der aufgrund des Heranrückens dieser Bauteile unmittelbar betroffen ist.

Insoweit wird der Bauantrag abgelehnt.

Das mittlere Treppenhaus überschreitet die westliche Baugrenze um bis zu 0,58 m (5,29 m²). Diese Abweichung ist geringfügig und beeinträchtigt weder öffentliche noch nachbarliche Belange. Da sie zudem städtebaulich vertretbar ist, kann eine entsprechende Befreiung vom Bebauungsplan zugelassen werden.

Zulässige Geschosszahl und bauliche Höhen:

Die zulässigen Geschosszahlen und baulichen Gebäudehöhen werden eingehalten mit Ausnahme der Gebäudeteile, die die südliche und nördliche Baugrenze bzw. das Baufenster überschreiten (siehe oben). Die dortigen Überschreitungen betragen jeweils ein Geschoss und zugleich 3,60 m an Höhe (193,35 m üNN statt 189,75 m üNN). Bezogen auf den westlichen Treppenturm sowie die Wohnungen 2 und 3 im 3. Obergeschoss können aus o.g. Gründen keine Befreiungen zugelassen werden.

Bezogen auf die Abweichung des mittleren Treppenhauses, das mit 0,58 m und 5,29 m² in dem Bereich liegt, der die zulässige Geschosszahl und die zulässige Höhe nicht einhält ist eine Befreiung städtebaulich vertretbar und kann erteilt werden.

Ausnutzung:

Die zulässige GRZ I von 0,6 wird vom Bauvorhaben nicht überschritten. Sie liegt mit 0,35 deutlich unter dem zulässigen Maß.

Dagegen wird die GRZ II, die durch Kappungsgrenze bei max. 0,8 liegt, mit 0,82 um 0,02 überschritten. Der Bauherr macht als Kompensation geltend, dass eine Fläche von 219,08 m² (ca. 10% der Gesamtgrundstücksfläche) auf dem Flachdach des Gebäudes intensiv begrünt werde. Eine entsprechende Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann unter der Bedingung gewährt werden, dass eine widerspruchsfrei ermittelte entsprechende Berechnung dieser geplanten intensiv begrünten Dachflächen zur Kompensation nachgewiesen wird, so dass eine GRZ II von max. 0,8 erreicht wird. Zudem wird beauflagt, dass die intensive Dachbegrünung mit einem entsprechenden zugelassenen Erd-/Substrataufbau von mindestens 40 cm erfolgt. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung von xxx € erhoben.

Die GFZ von 1,33 liegt unter der zulässigen GFZ von 2,0.

Pkw-Stellplätze, Fahrradabstellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 und darüber hinaus 3 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügt eine Wohnung über mehr als 150 m², 2 der Wohnungen weisen nach Reduzierung der Fläche an den Seitenteilen (wegen der fehlenden Genehmigungsfähigkeit außerhalb der Baugrenze) zwischen 100 m² und 150 m² auf. Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 7 nachzuweisende PKW-Stellplätze.

Für die gewerbliche Nutzung ist bei Gaststätten von einem Stellplatzbedarf von 1 Stellplatz je 12 m² Bruttogastraumfläche auszugehen. In den eingereichten Antragsunterlagen fehlt es an einer Detailplanung hinsichtlich des geplanten „Foodcourts“, insbesondere an einer Konkretisierung der Flächen des „Foodcourts“ zum Zwecke der Abgrenzung der gastronomischen Nutzung zu einfachen „Nebenflächen“. Vorliegend wird von einer Bruttogastraumfläche von 600 m² ausgegangen. Dies ergibt einen Bedarf von 50 Stellplätzen. Je 40 m² Nutzfläche ist bei Büroräumen ein Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Gesamtbüronutzfläche von 1.022 m² ergibt sich ein Bedarf von 26 Stellplätzen. Dementsprechend bezogen auf die gewerbliche Nutzung 76 PKW-Stellplätze nachzuweisen.

Insgesamt sind für dieses Bauvorhaben (Bauteil B) 83 Stellplätze erforderlich. Für das bereits genehmigte Vorhaben (Bauteil A = Campus II) sind zusätzlich 46 Stellplätze in der geplanten Tiefgarage auf dem Baugrundstück vorzuhalten, wodurch gesamt 129 Stellplätze notwendig sind.

Die geplanten 15 oberirdischen Stellplätze sind aufgrund der erforderlichen Pflanzfläche der Bäume im Vorgartenbereich nicht im vollen Umfang umsetzbar. Lediglich 11 Stellplätze können in diesem Bereich hergestellt werden. Nachgewiesen werden damit 11 oberirdische und 78 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage, somit insgesamt 89 Stellplätze. 37 Stellplätze können auf dem benachbarten Grundstück Flurnummer xxx (in dem im „Bauteil C“ zugeordneten Tiefgaragenabschnitt) nachgewiesen werden. Sie sind durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit dinglich zu sichern. Die fehlenden 3 Stellplätze sind noch nachzuweisen.

Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bezogen auf die 3 Wohnungen (ohne Seitenteile) ergibt sich ein Bedarf von 10 Fahrradstellabstellplätzen. Für die Büroflächen ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hieraus ergibt sich bei einer Gesamtnutzfläche von 1.022 m² ein Bedarf von 17 Fahrradabstellplätzen. Für den „Food-Court“ ist – hier ausgehend von 600,00 m² Bruttogastraumfläche- je 24 m² 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Dies ergibt einen Bedarf von 25 Abstellplätzen. Insgesamt sind für das Bauvorhaben damit 52 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. In der Tiefgarage werden 41, oberirdisch werden weitere 18 Fahrradabstellplätze ausgewiesen. Der Nachweis umfasst insgesamt 59 Fahrradabstellplätze und ist damit erbracht.

Grünordnung + Freiflächen

Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind bei Stellplatzanlagen mit mindestens 8 Stellplätze je angefangener 4 Stellplätze ein heimischer Laubbaum zu pflanzen. Da oberirdisch 11 Stellplätze nachgewiesen werden können, sind 3 Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Gleichzeitig sind je Baum mindestens 6 m² große Pflanzbeete anzulegen.

Der Bebauungsplan sieht für die Würzburger Straße straßenbegleitend eine Pflanzfläche (PF2) vor, in der mindestens alle 12 m ein großkroniger standortgerechter Laubbaum in Reihe zu pflanzen ist. Vorliegend sind die zwei an der Würzburger Straße bereits stehenden großen Laubbäume im Bebauungsplan als „zu erhalten“ festgesetzt. Da sie untereinander einen Abstand von 16 m aufweisen, ist hier eine zusätzliche Zwischenpflanzung nicht erforderlich. Die im Bereich eines der bestehenden Bäume geplante Zu- und Abfahrt ist zu verlegen, da bei Verwirklichung der Planung der Baum an dieser Stelle nicht erhalten werden könnte. Der in den Plänen mit 1,80 m Tiefe eingezeichnete Pflanzstreifen ist gemäß Festsetzung im Bebauungsplan auf eine Tiefe von 2 m zu erweitern.

Entsprechend der eingereichten Antragsunterlagen ist zur Überbrückung eines Höhenunterschiedes zwischen dem Grünstreifen an der Würzburger Straße und den Stellplätzen im Vorgartenbereichs des geplanten Gebäudes die Errichtung einer Mauer geplant. Diese ist nicht genehmigungsfähig, da anderenfalls die im Bebauungsplan festgesetzten 2 Bäume aufgrund des Eingriffs in den Wurzelbereich nicht erhalten werden können. Insoweit ist eine Umplanung vorzunehmen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und insgesamt 3 großkronigen Laubbäumen zu bepflanzen, die bestehenden 2 bestehenden Bäume an der Würzburger Straße sind zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtungen ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von insgesamt xxx € (xxx € Baumpflanzungen, xxx € Erhalt der bestehenden Bäume, xxx € Begrünung einschließlich Pflanzstreifen und Pflanzbeete) zu hinterlegen.

Die Tiefgarage ist im nicht überbauten Bereich, gemäß Planzeichnungen mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.

§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,50 m vor. Für die Grundstückszufahrt mit einer Gesamtbreite von ca. 6,00 m wird eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von ca. 2,50 m erteilt. Die Abweichung steht unter der Bedingung, dass die 2 Bäume entlang der Würzburger Straße vollständig erhalten werden (s.o.).

Entsprechend den Antragsunterlagen führt von der Würzburger Straße aus eine Treppe in die Räumlichkeiten des Erdgeschosses. Hier fehlt es an der einzuhaltenden Barrierefreiheit. Der Bauherr hat daher den direkten Zugang zu den Räumlichkeiten des Erdgeschosses von der Würzburger Straße aus barrierefrei zu errichten.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung unter Berücksichtigung der Teilablehnung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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3. / UVS/6/3/19. Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 13 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Erbsengasse xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma Thomas Schreck GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	6. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	29.05.2019	ö	Beschließend	3	UVS/6/3/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 05.04.2019 sowie Planänderungen bzw. –ergänzungen vom 10.04.2019 und vom 30.04.2019 beantragte die Thomas Schreck GmbH den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 13 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Erbsengasse xxx, 63739 Aschaffenburg.

Im Rahmen des o.g. Bauvorhabens soll das bestehende Gebäude „Erbsen- Schwind“ abgebrochen und durch ein viergeschossiges Gebäude mit Tiefgarage ersetzt werden.

Bei dem Nachbargebäude, Sandgasse 36 handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude. Das Bestandsgebäude selbst dagegen ist weder in der Denkmalliste eingetragen noch steht es unter einem denkmalrechtlichen Ensembleschutz. Der Zustand des Gebäudes wurde durch einen Statiker begutachtet. Dieser bestätigte massive Wasser- und Feuchteschäden im Gebäude und im Untergrund. Die Dachkonstruktion sei marode und undicht, die Standsicherheit der Kappendecke unterhalb des Hofbereichs fragwürdig.

Der Bauherr hat sich deswegen für einen Abriss des Gebäudes entschieden.

Der Neubau wird zwischen der bestehenden Nachbarbebauung Sandgasse xxx und Erbsengasse xxx direkt an der Grundstücksgrenze zur Erbsengasse errichtet. Im Vergleich zum ursprünglichen Bestand wird das Gebäude hofseitig, in Richtung östlicher Grundstücksgrenze erweitert. Es erfolgt zu beiden Seiten deckungsgleich eine Anpassung an die südliche und nördliche Nachbarbebauung. Das Gebäude soll 4- geschossig mit Dach ausgeführt werden, wobei das 3. Obergeschoss im nördlichen Bereich durch das herabgezogene Dach bereits als (unteres) Dachgeschoss ausgeführt wird. Das geplante Dach ist ein Hybrid aus Sattel-, Mansard- und Flachdach.

Im Untergeschoss sind Kellerräume, 31 Fahrradabstellplätze sowie 21 PKW-Stellplätze vorgesehen. 3 weitere Fahrradabstellplätze sollen im Bereich der Tiefgaragenzufahrt am Eingang zum Garten angeordnet werden. Im Erdgeschoss sollen straßenseitig 2 Gewerbeeinheiten (ca. 132 und 60 m² Nutzfläche) sowie rückseitig zwei Wohneinheiten entstehen. Im 1. Obergeschoss sind 4 Wohnungen, im 2. und 3. OG jeweils 3 Wohneinheiten sowie im oberen Dachgeschoss eine Wohnung geplant. Die Wohnflächen liegen zwischen ca. 50 m² und knapp über 200 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 1.376,46 m².

3 der Wohnungen werden selbst genutzt.

Alle Geschosse sind über einen Aufzug erreichbar.

Das Grundstück verfügt über eine Größe von 784 m².

Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein ausreichend großer Kinderspielplatz angelegt.

II.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet zwischen Sandgasse, Betgasse, Wermbachstraße und Erbsengasse vom 05.07.1986

Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:

MK (Kerngebiet)

GRZ 1,0

GFZ 2,2

Geschossigkeit: III Vollgeschosse (zwingend) plus Satteldach; rückwärtiger Gebäudeteil mit max. II Vollgeschossen und Flachdach

Überbaubare Flächen: Das Baufenster umgrenzt exakt den bestehenden Hauptbaukörper plus einer (max. zweigeschossigen) Baufenstererweiterung im Hof

geschlossene Bauweise

Satteldach mit DN 35°-45° bzw. Anpassung an bestehende Dächer in Altbaugebieten

Das Bauvorhaben ist nach § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 7 BauNVO zu betrachten.

Die im Erdgeschoss geplante gewerbliche Nutzung ist im Kerngebiet allgemein zulässig. Die zu errichtenden 13 Wohnungen sind im Kerngebiet ausnahmsweise zulässig.

Die zulässige GRZ wird eingehalten.

Die zulässige GFZ von 2,2 wird um 0,22 überschritten. Hier kann eine Befreiung gewährt werden. Eine Überschreitung von 10% wird als geringfügig angesehen und regelmäßig gewährt, zumal die Aufenthaltsräume und zugehörigen Treppenräume (jeweils inklusive Umfassungswände) im oberen Dachgeschoss, das kein Vollgeschoss darstellt, entsprechend § 20 Abs.2 BauNVO 77 eingerechnet werden müssen. Nach der aktuellen Baunutzungsverordnung hätte das (obere) Dachgeschoss bei der Berechnung der GFZ unberücksichtigt bleiben können, so dass die GFZ geringer ausfallen würde. Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar und auch mit den nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen vereinbar.

Die innere Baugrenze wird überschritten. Diese verläuft um den zum Abbruch vorgesehenen Bestand und wird ergänzt durch eine zweigeschossige Erweiterung des Baufensters im Hofbereich. Im südlichen Teil der Bebauung wird die Baugrenze durch das Gebäude über alle Vollgeschosse um 2 m bis zu 4 m sowie durch die Balkone um bis zu 5 m, im nördlichen Teil durch eine Teilfläche der Bebauung im 2. und 3. OG um bis zu ca. 2,50 m überschritten. Für die Baugrenzüberschreitungen kann eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden. Sie ist städtebaulich vertretbar. Erforderliche Abstandsflächen werden eingehalten. Mit nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen ist die Befreiung vereinbar.

Die zulässige Zahl von 3 Vollgeschossen wird nicht eingehalten. Durch die Teil-Anpassung an den südlich angrenzenden Gebäudebestand und das Mansarddach auf dem nördlichen Gebäudesegment verfügt der Baukörper in diesem Bereich über vier Vollgeschosse. Diese Abweichung ist aufgrund der Anpassung an die angrenzende Bebauung städtebaulich sinnvoll. Eine Befreiung vom Bebauungsplan ist im Interesse des Stadtbildes geboten.

Das geplante Dach ist ein Hybrid aus Sattel-, Mansard- und Flachdach und weicht daher in Teilen von der Festsetzung des Bebauungsplans (SD 35°-45°) ab. Dies ergibt sich teilweise aus der Einpassung in die benachbarte Bebauung, zum Teil ist dies auch der Überschreitung der Baugrenzen und der „Aufspreizung“ des Baukörpers geschuldet. Da das obere Dachgeschoss hierdurch nicht zum Vollgeschoss wird, kann eine Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Dachform und -neigung erteilt werden.

Die Tiefgarage ist im nicht überbauten Bereich, gemäß Planzeichnungen mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.

Der Bebauungsplan setzt im Hinterhof zwei zu pflanzende Bäume fest. Die Pflanzung eines Baums ist im Freiflächenplan nachgewiesen. Da die unter der Freifläche liegende Tiefgarage nicht die Pflanzung eines zweiten großkronigen Baums ermöglicht, ist der andere Baum als kleinkroniger Baum oder als Großstrauch mittels Hochbeet zu realisieren. Zur Sicherung der Verpflichtung der zwei Baum- bzw. Baum- und Strauchpflanzungen ist Sicherheitsleistung von xxx € zu hinterlegen.

Gemäß § 3 Abs. 2 Ziffer 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung dürfen innerhalb der Beschränkungszonen, worunter auch die Erbsengasse fällt, Garagen und Stellplätze für Kraftfahrzeuge für ein Vorhaben der Verkehrsquellen Nrn. 1.1 bis 1.10 der Richtzahlenliste für den Stellplatz- und Abstellplatzbedarf nur bis zu 100% der erforderlichen Stellplatzzahl hergestellt werden.

Für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² sind je 1 PKW-Stellplatz, bei Wohnflächen zwischen 100 und 150 m² je 2 und darüber hinaus 3 Stellplätze erforderlich (Anlage 1 Ziffer 1.1). Vorliegend verfügen 7 Wohnungen über weniger als 100 m², 5 Wohnungen über 100 m²-150 m² Wohnfläche und eine Wohnung über 150,00 m² Wohnfläche. Hieraus ergeben sich 20 PKW-Stellplätze. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.

Für Läden sind 1 Stellplatz pro 40 m² Verkaufsfläche nachzuweisen (Anlage 2 Ziffer 3.1). Bei einer Fläche von 192,14 m² sind grundsätzlich 5 Stellplätze erforderlich. Da sich das Vorhaben im Kernbereich befindet, sind jedoch nach § 3 Abs. 2 Ziffer 7a) der GaStAbS lediglich bis zu 50% der Stellplätze, also 3 zulässig.

Es dürfen daher bis zu 23 Stellplätze nachgewiesen werden. Geplant ist die Errichtung von 21 Stellplätzen in der Tiefgarage. Der notwendige Stellplatznachweis ist damit erbracht.

Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 13 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 1.376 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 28 Fahrradabstellplätzen. Bezogen auf die Gewerbeeinheiten sind für Läden mindestens 3 pro Laden bzw. 1 Abstellplatz pro 120 m² Verkaufsfläche vorzuhalten. Dies ergibt eine Summe von 34 Fahrradabstellplätzen. Diese werden in der geplanten Tiefgarage sowie 3 weitere oberirdisch im Bereich der Tiefgaragenzufahrt vor dem Zugang zum Garten nachgewiesen. Da jedoch 15% der den Wohngebäuden zugeordneten Fahrradabstellplätze für Besucher benutzbar sein müssen, sind zwei weitere ebenerdige Fahrradabstellplätze im Bereich der Tiefgaragenzufahrt/ zu schaffen.

Im rückwärtigen Bereich ist ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 82,00 m² anzulegen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Wegen des unmittelbar an das Bauvorhaben angrenzende Baudenkmals Sandgasse xxx wurden die Stadtheimatpfleger sowie das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege von der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Aschaffenburg beteiligt. Von dort wurden keine Einwände erhoben.

Das Anwesen Erbsengasse xxx befindet sich im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet I-3. Für das Umfeld (Erbsen- und Betgasse) wird festgestellt, dass sich hier bei intensiver Nutzungsmischung Dienstleistungsbetriebe und Wohnungen in der Erdgeschosszone abwechseln, während die Obergeschosse fast ausschließlich bewohnt werden. Für das Anwesen Erbsengasse xxx wird ein überwiegender Leerstand festgestellt und dass hier Erd- und Obergeschossfassade eine gestalterische Einheit bilden. Als Sanierungsziel für den gesamten „Block 16“ des Sanierungsgebiets wird ausgegeben, dass im EG und 1. OG vorrangig Geschäftsnutzung und ab dem 2. OG Wohnungen und Dienstleistungen untergebracht sein sollen. Den Sanierungszielen steht das Neubauvorhaben nicht entgegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Bauherrin Thomas Schreck GmbH zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 13 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Erbsengasse xxx, 63739 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen:

1.        Von der Überschreitung

1. der zulässigen GFZ von 2,2 um 0,22
2. der innenliegenden Baugrenze
27. im südlichen Teil der Bebauung um 2 m bis zu 4 m durch das Gebäude (über alle Vollgeschosse) sowie bis zu 5 m durch die Balkone
28. im nördlichen Teil um ca. 2,5 m durch das 2. und 3. OG und
3. der zulässigen 3 Vollgeschosse um ein zusätzliches Geschoss,

werden Befreiungen gewährt.

2.        Von der abweichenden Dachform wird eine Befreiung erteilt, soweit anstatt des Satteldaches von 35° - 45° ein Dach als Sattel-, Mansard- und Flachdach ausgeführt werden soll.

Auflagen und Sicherheitsleistungen:

3.        Vor Erteilung der Baugenehmigung sind 2 weitere ebenerdige abschließbare Fahrradabstellplätze nachzuweisen.

4.        Die Tiefgarage ist im nicht überbauten Bereich, gemäß Planzeichnungen mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.

5.        Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks sind auf der Freifläche 1 großkroniger Laubbaum sowie ein kleinkroniger Laubbaum oder ein Großstrauch unter Anlage eines Hochbeetes entsprechend dem Freiflächenplan zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von insgesamt xxx € zu hinterlegen.

6.        Es ist im rückwärtigen Bereich des Grundstücks ein Kinderspielplatz in einer Größe von 82,00 m² mit Sandspielfläche und Spielgeräten anzulegen. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:

                                                               

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 13, Dagegen: 2

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4. / UVS/6/4/19. Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn.: xxx, Gemarkung Damm, Haidstr. xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma TVK Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	6. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	29.05.2019	ö	Beschließend	4	UVS/6/4/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 13.03.2019 beantragte die Firma TVK Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 9 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Damm, Haidstr. xxx, 63741 Aschaffenburg. Das Bestandsgebäude Haidstraße xxx soll abgebrochen werden.

Auf den o.g. Grundstücken ist die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses ohne Unterkellerung mit 2 Vollgeschossen und einem Dachgeschoss mit Satteldach geplant. Das Dachgeschoss bildet ein Vollgeschoss. Im Erdgeschoss sind der Eingang einschließlich Treppenhaus mit Aufzug, die Kellerersatzräume, ein Fahrradabstellraum und ein Müllraum angeordnet.

Von den 9 Wohnungen werden 5 im Obergeschoss, 4 im Dachgeschoss errichtet. 4 Wohnungen sind barrierefrei, geplant. Die Wohnungen verfügen über eine Größe zwischen 37 und 110 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 797 m².

Das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm befindet sich derzeit in städtischem Eigentum und soll durch Grundstückstausch teilweise in das Baugrundstück einbezogen werden. Entlang des geplanten Gebäudes soll ein neuer Gehweg angelegt werden. Das heutige Brachgrundstück der Stadt wird ungeordnet beparkt. Künftig sollen unter dem Gebäude 6 öffentliche Stellplätze entstehen und dauerhaft der Allgemeinheit zur Verfügung stehen.

Das Gebäude ist im Erdgeschoss von der Woernerstraße zur Aufnahme der v.g. 6 öffentlichen Stellplätze und zur Haidstraße zur Aufnahme von 2 privaten Stellplätzen sowie im Eckbereich des heutigen städtischen Grundstücks wegen der dort verlaufenden Kanaltrasse zurückgesetzt. Weitere private Stellplätze befinden sich im Hofbereich als offene Stellplätze und Doppelparker und werden von der Haidstraße aus angefahren.

Der Neubau wird an das bestehende Haus Haidstraße xxx und an die Grundstücksgrenze zur Fl.Nr. xxx, Gem. Damm angebaut. Es überragt die Trauf- und Firsthöhe der Haidstraße xxx um ca. 0,7 m, bzw. 3 m. Die Abweichungen sind durch die Tiefe des Grundstückes bedingt.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² angelegt. Insgesamt sind 3 Baumpflanzungen auf dem Grundstück geplant.

II.

Die Grundstücke liegen teilweise im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. xxx für das Gebiet zwischen Mühlstraße, Haidstraße und Burchardtstraße vom 04.09.1964, und zwar nur im westlichen Bereich. Dieser westliche Grundstücksteil ist gem. Bebauungsplan als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Der Bebauungsplan Nr. xxx vom 04.09.1964 sieht auf Teilflächen der o.g. Grundstücke einen Ausbau der Woernerstraße vor. Die „Woernerstraße“ wurde einst als städtische Hauptverkehrsstraße mit Querung der Aschaffaue und direkter Verbindungsfunktion zwischen der Steinbacher Straße und der Schillerstraße konzipiert. Diese einstige planerische Zielsetzung wurde durch Beschluss des Stadtrates revidiert und die Darstellung im geltenden Flächennutzungsplan aufgehoben. Die Woernerstraße wurde nur im Abschnitt zwischen Mühlstraße und Haidstraße in ihrer jetzigen Form realisiert. Bedingt durch die nunmehr reduzierte Funktion der Woernerstraße, ist es aus planungsrechtlicher Sicht möglich, die nicht mehr benötigten Straßenflächen einer stadträumlich wirksamen Bebauung zuzuführen.

Des Weiteren liegen die Grundstücke teilweise im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. xxx „Südlich Haidstraße“ vom 13.11.1992 für das Gebiet zwischen Haidstraße, östlicher und südlicher Geltungsbereichsgrenze und Woernerstraße. Dieser überlagert den Bebauungsplan Nr. xxx größtenteils. Beide Bebauungspläne treffen für die Baugrundstücke folgende Festsetzungen:

Art der baulichen Nutzung: MI - Mischgebiet
Zahl der Vollgeschosse: II + D
(D als Vollgeschoss zulässig)

GRZ: 0,4

GFZ: 1,0, bzw. 0,8

geschlossene Bauweise

Das Bauvorhaben ist daher nach § 30 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO 1990 zu beurteilen.

Als Bebauung ist für das heutige Grundstück ein zweigeschossiges Gebäude mit einem Satteldach vorgesehen. Die Vorgaben, gem. Bebauungsplan Nr. xxx zur Dachform und Dachneigung sind eingehalten. Die Intention einer straßenbegleitenden Bebauung gem. Bebauungsplan wird durch das o.g. Bauvorhaben weiterhin erreicht. Mit der Neuordnung der Grundstücke kann erstmals ein Gehwegausbau erfolgen. Die gem. Bebauungsplan Nr. xxx festgesetzte Straßenverkehrsfläche kann insofern, bis auf einen 2,0 m breiten Streifen für den Gehwegausbau, entlang der Woernerstraße aufgegeben werden. Für den Bereich der Haidstraße soll sich das geplante künftige Gebäude an die vorhandene Bebauung (Haidstr. xxx) mit einer Gehwegbreite von 1,5 m anschließen. Im weiteren Verlauf soll sich der Gehweg in Richtung Haidstraße auf eine Breite von 2,0 m aufweiten. Die künftige geplante Bebauung ist auf der sich hieraus ergebenden Straßenbegrenzungslinie zu errichten.

Für das städtische Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm besteht ein Beschluss des Planungs- und Verkehrssenats vom 03.12.2013 zur Neugestaltung dieses Eckgrundstücks als Parkplatz- und Grünfläche. Zur Umsetzung des Bauvorhabens ist eine Aufhebung des v.g. Beschlusses erforderlich. Eine entsprechende Beschlussvorlage wird dem Planungs- und Verkehrssenat für die Sitzung am 28.05.2019 zur Beschlussfassung vorgelegt.

Die geplante Wohnnutzung ist im Mischgebiet „MI“ gem. § 6 Abs.2 Nr. 1 BauNVO generell zulässig.

Das geplante Gebäude verteilt sich ungleichmäßig auf Teilbereiche der beiden betroffenen Bebauungspläne. Bei der GRZ verbleibt es bei einem Wert von 0,4, welcher mit einer tatsächlichen GRZ von 0,32 eingehalten wird. Bei der GFZ ergibt sich aus den unterschiedlichen Werten für Teilflächen des Baugrundstückes eine interpolierte GFZ von 0,92, welche mit einem Wert von 0,91 ebenfalls eingehalten wird.

Befreiungen von den Überschreitungen der festgesetzten „Baulinie“ um 12 - 15 m, bzw. der „innenliegenden“ Baugrenze um ca. 2 m durch die Hofeinfahrt bzw. Balkone und dem zwingenden Grenzanbau an die Haidstraße xxx (gem. Bebauungsplan Nr. xxx) sowie der festgesetzten Straßenverkehrsfläche (gem. Bebauungsplan Nr. xxx) können aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, nachdem die ursprüngliche Planung zum Ausbau der Woernerstraße aufgegeben wurde.

Mit dem Anbau an das bestehende Haus Haidstraße xxx und an die Grundstücksgrenze zur Fl.Nr. xxx, Gem. Damm sind die Vorgaben zur geschlossenen Bauweise erfüllt.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 PKW-Stellplatz, darüber hinaus 2 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügen 7 Wohnungen über weniger als 100 m² und 2 Wohnungen über 100 m² Wohnfläche. Hieraus ergeben sich 11 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Diese werden auf dem Baugrundstück nachgewiesen.

Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 9 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 797 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 16 Fahrradabstellplätzen. Diese werden im Fahrradabstellraum nachwiesen.

Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.

Zur Haidstraße hin ist eine Grundstückszufahrt mit einer Breite von ca. 5 m und eine weitere Zufahrt zu 2 Stellplätzen mit einer Breite von 6,5 m geplant. Die Gesamtbreite liegt bei 11,5 m. Außerdem liegen die 6 öffentlichen Stellplätze auf einer Breite von ca. 15,5 m mit einer Zufahrt an der Woernerstraße an. Eine Abweichung von § 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung kann gewährt werden, da die Stellplätze an der Woernerstraße der Deckung des öffentlichen Stellplatzbedarfes dienen und bereits bisher in diesem Bereich entsprechende Parkplätze bestanden, welche erhalten werden sollen. Zur Haidstraße hin ergibt sich eine Abweichung um 8 m. Dies ist durch die besondere Situation und dem Zuschnitt des Grundstückes bedingt. Von der Überschreitung der maximal zulässigen Zufahrtsbreite von 3,5 m zum Grundstück wird daher eine Abweichung im Umfang von 23,5 m erteilt.

Im rückwärtigen Bereich wird ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 60 m² errichten. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit mindestens 3 großkronigen Laubbäumen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist für die Begrünung eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € und für die Baumpflanzungen in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Das künftige Baugrundstück setzt sich gem. der vorliegenden Beschreibung aus den Grundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Damm (privat, ca. 545 m²) und dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (städtisch, ca. 332 m²), zusammen. Hiervon ist die zukünftige Gehwegfläche im Umfang von insgesamt ca. 45 m² in Abzug zu bringen. Eine Restfläche im Umfang von ca. 287 m² könnte von der Stadt Aschaffenburg an den Bauherrn veräußert werden. Hierüber ist eine gesonderte Beschlussfassung im Haupt- und Finanzsenat erforderlich. Hinsichtlich der bestehenden Kanaltrasse auf Fl.Nr. xxx, Gem. Damm ist im Rahmen des Grundstücksgeschäftes eine Regelung zur Sicherung oder Verlegung zu treffen.

Für das Baugrundstück ergäbe sich eine Gesamtgröße von ca. 832 m². Im Rahmen des vorgeschlagenen Grundstückstausches ist vorgesehen, im Erdgeschossbereich des Gebäudes zur Woernerstraße hin 6 öffentliche Stellplätze zu errichten und auf Dauer für die Öffentlichkeit zu erhalten. Die entsprechende Nutzung wird dinglich gesichert.

Die Grundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Damm und die noch zu erwerbende Teilfläche aus dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm sind zu einem Grundstück zu verschmelzen oder zu vereinigen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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5. / UVS/6/5/19. Bericht über Brandeinsatz im Hafen am 11.05.2019

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	6. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	29.05.2019	ö	Beschließend	5	UVS/6/5/19

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0