Datum: 09.10.2019
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 17:35 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UVS/10/1/19	Bauvoranfrage zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Schweinheim, Liebezeitstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Bauherrengemeinschaft Gruber & Seidl GbR, BV-Nr.: xxx
2	UVS/10/2/19	Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 9 Wohneinheiten mit Garage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Cornelienstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Bauherrin Sommer Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx
3	UVS/10/3/19	Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Ludwigsallee xxx, 63739 Aschaffenburg und An- und Umbau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 5 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Bismarckallee xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma ADO Elsesser BHG GbR, BV-Nr.: xxx

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1. / UVS/10/1/19. Bauvoranfrage zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Schweinheim, Liebezeitstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Bauherrengemeinschaft Gruber & Seidl GbR, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	10. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	09.10.2019	ö	Beschließend	1	UVS/10/1/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 24.07.2019, geändert am 23.08.2019 reichte die Bauherrengemeinschaft Gruber & Seidl Rotäcker GbR eine Bauvoranfrage für den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Liebezeitstraße xxx, 63743 Aschaffenburg ein.

Die vorgelegten Unterlagen umfassen lediglich einen geplanten sechseckigen Gebäudegrundriss mit einer Gebäudetiefe von 15,49 m, bzw. 20,07 m, einer Frontlänge von 16,48 m und einer dreigegliederten, dem Grundstücksverlauf und der Baugrenze angepassten Rückfront mit einer Gesamtlänge von 36,64 m. An der nördlichen Grundstücksgrenze ist eine Tiefgaragenzufahrt mit einer Breite von ca. 6 m geplant. Die notwendigen PKW-Stellplätze sollen in der Tiefgarage nachgewiesen werden. Gem. Planunterlagen sind 11 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage und 2 oberirdische barrierefreie PKW-Stellplätze vorgesehen.

Das Grundstück mit einer Größe von 1.502 m² ist aus der Verschmelzung von ursprünglich 2 Baugrundstücken entstanden.

Die Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücke wurden von der Bauherrengemeinschaft beteiligt.

Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die folgenden Fragestellungen mit den hierzu eingereichten Vorbemerkungen:

1. Vorbemerkung

Die Eigentümerin beabsichtigt die Bebauung des Grundstücks. Der geplante Gebäudeumriss ist in dem beigefügten Plan als graue Mauer angelegt.

Die im Bebauungsplan genannten Vorschriften, insbesondere betreffend

• Anzahl der Vollgeschosse
• GFZ
• GRZ und
• Anzahl der Wohneinheiten (1 Wohneinheit pro 130 qm Grundstücksfläche) sowie
• die vorgeschriebenen Abstandsflächen nach BayBO

werden eingehalten. Es sind lediglich die in diesem Antrag bezeichneten Befreiungen beantragt.

Die Traufhöhe wird auf der Länge von wenigstens 3,5 Metern, gemessen in der Gebäudemitte straßenseitig, eingehalten.

KFZ-Stellplätze werden in einer Tiefgarage errichtet.

2. Inhalt des Antrages:

Die Eigentümerin beantragt einen Vorbescheid zu folgenden Fragen:

Frage 1:

Ist die Überschreitung der Baugrenze mit den Gebäudeaußenwänden, wie dies im beigefügten Plan dargestellt ist, im Untergeschoss und im Erdgeschoss zulässig?

Frage 2:

Darf die Baugrenze für die Abfahrt zur Tiefgarage, wie dies im beigefügten Plan dargestellt ist, überschritten werden?

Frage 3:

Darf die GFZ um 4 % überschritten werden?

Frage 4:

Darf die GRZ I, bedingt durch die dargestellte Erweiterung außerhalb des Baufensters, um 6,64 % überschritten werden?

Frage 5:

Dürfen 2 Behindertenkraftfahrzeugstellplätze außerhalb der Baugrenze, wie dies im beigefügten Plan dargestellt ist, ebenerdig errichtet werden?

Frage 6:

Dürfen Balkone, wie im Plan beispielhaft gestrichelt dargestellt, oder andere untergeordnete Vorbauten, Gesimse, Dachüberstände, eingeschossige Erker oder untergeordnete Dachgauben, die bei der Bemessung von Abstandsflächen nach des Art. 6 Abs. 8 der BayBO außer Betracht bleiben und damit innerhalb von Abstandsflächen errichtet werden können, außerhalb der Baugrenze errichtet werden?  

B.

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 05/27 für das „Gebiet zwischen der bestehenden Bebauung westlich der Rotäckerstraße, Hubweg, westlicher Begrenzung und Bischbergstraße“. Dieser setzt für den, durch das Bauvorhaben betroffenen Bereich folgendes fest:

Reines Wohngebiet – WR

GRZ 0,3

GFZ 0,6

Zahl der Vollgeschosse I+D

Baugrenzen

offene Bauweise mit Hausgruppen von max. 20 m Länge

Pultdach/Satteldach

Dachneigung 35° - 42° mit Hauptfirstrichtung

Traufhöhe: max. 3,5 m

nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig

Pflanzgebote (zu pflanzende Bäume)

Das Bauvorhaben ist daher grundsätzlich nach § 30 BauGB zu beurteilen, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans.

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist das geplante Mehrfamilienhaus als Wohnnutzung in einem Reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO) allgemein zulässig.

Die Bauvoranfrage selbst nennt keine Anzahl an geplanten Wohnungen, aus den Angaben und den Festsetzungen des Bebauungsplanes lässt sich allerdings eine maximale Anzahl von 11 Wohnungen und eine Geschossfläche von ca. 900 m² ableiten. In den Planunterlagen sind 13 KFZ-Stellplätze vorgesehen. Überzählige Stellplätze sind für den Besucherverkehr des Gebäudes vorgesehen.

Die zulässige GRZ I liegt, gem. Bebauungsplan bei 0,3 und damit bei einer überbaubaren Grundfläche von 450,6 m². Gem. Bauvoranfrage ist eine Überschreitung um 6,64 %, somit um ca. 30 m² geplant.

Die zulässige GFZ liegt bei 0,6, demnach bei einer Geschossfläche von 901,2 m². Hier ist eine Überschreitung um 4 %, demnach um ca. 36 m² geplant.

Eine Befreiung von einer Überschreitung der GRZ und GFZ im dargelegten Umfang kann, unter Beachtung von Auflagen (Pflanzgebote) gewährt werden, da diese städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar sind.

Für den Bereich des Untergeschosses und des Erdgeschosses ist eine Überschreitung der Baugrenze zur vorderen Grundstücksgrenze in einer Tiefe von ca. 3 m und auf einer Länge von ca. 10 m, somit um ca. 30 m² geplant.

Die beantragte Befreiung wird in dargestelltem Umfang für den Bereich des Untergeschosses für den Bau der Tiefgarage gewährt, soweit dieses Geschoss in diesem Bereich vollständig unterirdisch errichtet wird. Die Decke ist im nicht überbauten Bereich vollständig mit einer Erdschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Der gem. Bebauungsplan an dieser Stelle mit Pflanzgebot zu pflanzende Baum ist im Baugenehmigungsverfahren an anderer Stelle nachzuweisen. Für den Bereich des Erdgeschosses wird die Befreiung auf ein untergeordnetes Eingangsbauwerk (z.B. Windfang) mit einer maximalen Breite von 4 m, unter Einhaltung eines Mindestabstandes zur Straßenbegrenzungslinie von 2 m beschränkt. Unter Beachtung der Auflagen (Pflanzgebote) ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar ist.

Darüber hinaus sind auf der Rückseite des Gebäudes Balkone, welche im Plan beispielhaft dargestellt sind geplant. Dementsprechende Balkone, wie auch Vorbauten, Gesimse und Dachüberstände können, auch soweit diese die Baugrenzen überschreiten zugelassen werden, soweit die Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 8 BayBO eingehalten werden, d.h. dass es sich hier um untergeordnete Vorbauten, wie Balkone und eingeschossige Erker im Sinne der v.g. Abstandsflächenvorschrift handelt. Unter dieser Voraussetzung und der Beachtung von Auflagen (Pflanzgebote) ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar.

Die Zufahrt zur Tiefgarage an der nördlichen Grundstücksgrenze mit einer Breite von ca. 6 - 8 m und einer Tiefe von 19 m soll teilweise außerhalb der Baugrenzen und der Flächen für Stellplätze und Garagen errichtet werden. Die Gesamtfläche beträgt ca. 115 m². Von dieser Fläche entfallen ca. 55 m² auf eine im Bebauungsplan vorgesehene Stellplatz- und Garagenfläche und weitere ca. 40 m² auf die notwendige Zufahrt hierfür. Im rückwärtigen Bereich ergibt sich eine weitere Fläche von ca. 20 m², welche außerhalb der vorgesehen Stellplatz- und Garagenfläche, wie auch der Baugrenze liegt.

Die beantragte Befreiung wird in dargestelltem Umfang gewährt, soweit hiermit keine Bauwerke verbunden sind, welche eine Abstandsfläche zum nördlich gelegenen Grundstück erfordern. Die Tiefgaragenzufahrt ist im rückwärtigen Bereich (20 m²), mit einer Decke zu überspannen, welche wiederum mit einer Erdschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen ist. Die Befreiung ist unter Beachtung der Auflage (Pflanzgebote) städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar.

Zusätzlich sollen 2 Behindertenstellplätze für Kraftfahrzeuge mit den Abmessungen 5 m x 7 m außerhalb der Baugrenzen errichtet werden. Die Fläche beträgt ca. 35 m².

Eine Befreiung für die Überschreitung der Baugrenzen durch die Stellplätze kann gewährt werden. Die Stellplätze sind mit Rasengittersteinen anzulegen. Eine Bodenversiegelung oder die Verwendung eines Kies- oder Schotterschicht ist nicht zulässig. Unter dieser Voraussetzung und unter Beachtung der Auflage (Pflanzgebote) ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar.

Der Bebauungsplan sieht für das Baugrundstück Pflanzgebote für 5 Bäume vor. Außerdem ist, gem. Bebauungsplan je 200 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche ein Laubbaum zu pflanzen. Bei einer entsprechenden Fläche von vorliegend ca. 1.050 m² ergeben sich hieraus 6 zu pflanzende Laubbäume. Für die erhöhte Ausnutzung des Grundstückes (Grundfläche: + 30 m², Tiefgaragenzufahrt: + 20 m², Stellplätze: + 35 m², Balkone, etc.: nicht beziffert) sind zwei zusätzliche Laubbäume, somit insgesamt 8 Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die genauen Standorte sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu festzulegen. Die Art der zu pflanzenden Bäume bestimmt sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 05/27.

Die Grundzüge der Planung werden durch die Befreiungen nicht berührt.

Im Rahmen eines späteren Baugenehmigungsverfahrens ist nachzuweisen, dass die sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen eingehalten werden, insbesondere die gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften beachtet und der notwendige Kinderspielplatz, wie auch die Fahrradabstellplätze nachgewiesen werden.

Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes, welche nicht Gegenstand der Bauvoranfrage sind, bleiben unberührt. Insbesondere die Traufhöhe ist auf voller Länge einzuhalten.

Das Grundstück ist derzeit noch nicht erschlossen. Die Erteilung einer Baugenehmigung ist erst möglich, soweit die Erschließung gesichert ist.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Liebezeitstraße xxx, 63743 Aschaffenburg,  durch die Bauherrengemeinschaft Gruber & Seidl Rotäcker GbR wird für folgende Beantwortung erteilt:

Frage 1:

Ist die Überschreitung der Baugrenze mit den Gebäudeaußenwänden, wie dies im beigefügten Plan dargestellt ist, im Untergeschoss und im Erdgeschoss zulässig?

Für den Bereich des Untergeschosses und des Erdgeschosses ist eine Überschreitung der Baugrenze zur vorderen Grundstücksgrenze in einer Tiefe von ca. 3 m und auf einer Länge von ca. 10 m, somit um ca. 30 m² geplant.

Die beantragte Befreiung wird in dargestelltem Umfang für den Bereich des Untergeschosses für den Bau der Tiefgarage gewährt, soweit dieses Geschoss in diesem Bereich vollständig unterirdisch errichtet wird. Die Decke ist im nicht überbauten Bereich vollständig mit einer Erdschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Der gem. Bebauungsplan an dieser Stelle mit Pflanzgebot zu pflanzende Baum ist im Baugenehmigungsverfahren an anderer Stelle nachzuweisen. Für den Bereich des Erdgeschosses wird die Befreiung auf ein untergeordnetes Eingangsbauwerk (z.B. Windfang) mit einer maximalen Breite von 4 m, unter Einhaltung eines Mindestabstandes zur Straßenbegrenzungslinie von 2 m beschränkt. Unter Beachtung der Auflagen ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar. Für die Befreiung und die hierdurch erreichte erhöhte Grundstücksausnutzung ist insgesamt ein Ausgleich durch Pflanzung zusätzlicher Laubbäume zu leisten.

Frage 2:

Darf die Baugrenze für die Abfahrt zur Tiefgarage, wie dies im beigefügten Plan dargestellt ist, überschritten werden?

Die Zufahrt zur Tiefgarage an der nördlichen Grundstücksgrenze mit einer Breite von ca. 6 - 8 m und einer Tiefe von 19 m soll teilweise außerhalb der Baugrenzen und der Flächen für Stellplätze und Garagen errichtet werden. Die Gesamtfläche beträgt ca. 115 m². Von dieser Fläche entfallen ca. 55 m² auf eine im Bebauungsplan vorgesehene Stellplatz- und Garagenfläche und weitere ca. 40 m² auf die notwendige Zufahrt hierfür. Im rückwärtigen Bereich ergibt sich eine weitere Fläche von ca. 20 m², welche außerhalb der vorgesehen Stellplatz- und Garagenfläche, wie auch der Baugrenze liegt.

Die beantragte Befreiung wird in dargestelltem Umfang gewährt, soweit hiermit keine Bauwerke verbunden sind, welche eine Abstandsfläche zum nördlich gelegenen Grundstück erfordern. Die Tiefgaragenzufahrt ist im rückwärtigen Bereich (20 m²), möglich mit einer Decke zu überspannen, welche wiederum mit einer Erdschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen ist. Die Befreiung ist unter Beachtung der Auflage städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar. Für die Befreiung und die hierdurch erreichte erhöhte Grundstücksausnutzung ist insgesamt ein Ausgleich durch Pflanzung zusätzlicher Laubbäume zu leisten.

Frage 3:

Darf die GFZ um 4 % überschritten werden?

Die zulässige GFZ liegt, gem. Bebauungsplan bei 0,6 und damit bei einer überbaubaren Grundfläche von 900 m². Gem. Bauvoranfrage ist eine Überschreitung um 4 %, somit um ca. 36 m² geplant.

Die beantragte Befreiung wird in dargestelltem Umfang gewährt, da diese städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar ist. Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes bleiben hierdurch unberührt. Für die Befreiung und die hierdurch erreichte erhöhte Grundstücksausnutzung ist insgesamt ein Ausgleich durch Pflanzung zusätzlicher Laubbäume zu leisten.

Frage 4:

Darf die GRZ I, bedingt durch die dargestellte Erweiterung außerhalb des Baufensters, um 6,64 % überschritten werden?

Die zulässige GRZ I liegt bei 0,3, demnach bei einer Geschossfläche von 450,6 m². Hier ist eine Überschreitung um 6,64 %, demnach um ca. 30 m² geplant.

Die beantragte Befreiung wird in dargestelltem Umfang gewährt, da diese städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar ist. Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes bleiben hierdurch unberührt. Für die Befreiung und die hierdurch erreichte erhöhte Grundstücksausnutzung ist insgesamt ein Ausgleich durch Pflanzung zusätzlicher Laubbäume zu leisten.

Frage 5:

Dürfen 2 Behindertenkraftfahrzeugstellplätze außerhalb der Baugrenze, wie dies im beigefügten Plan dargestellt ist, ebenerdig errichtet werden?

Die 2 Behindertenstellplätze für Kraftfahrzeuge mit den Abmessungen 5 m x 7 m sollen ebenfalls außerhalb der Baugrenzen errichtet werden. Die Fläche beträgt ca. 35 m².

Die beantragte Befreiung wird in dargestelltem Umfang gewährt. Eine Bodenversiegelung im Bereich der Stellplätze darf nicht erfolgen. Es sind Rasengittersteine oder vergleichbare Materialen zu verwenden. Kies oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar. Für die Befreiung und die hierdurch erreichte erhöhte Grundstücksausnutzung ist insgesamt ein Ausgleich durch Pflanzung zusätzlicher Laubbäume zu leisten.

Frage 6:

Dürfen Balkone, wie im Plan beispielhaft gestrichelt dargestellt, oder andere untergeordnete Vorbauten, Gesimse, Dachüberstände, eingeschossige Erker oder untergeordnete Dachgauben, die bei der Bemessung von Abstandsflächen nach des Art. 6 Abs. 8 der BayBO außer Betracht bleiben und damit innerhalb von Abstandsflächen errichtet werden können, außerhalb der Baugrenze errichtet werden?  

Auf der Rückseite des Gebäudes sind Balkone, welche im Plan beispielhaft dargestellt sind geplant. Dementsprechende Balkone, wie auch Vorbauten, Gesimse und Dachüberstände können, auch soweit diese die Baugrenzen überschreiten zugelassen werden, soweit die Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 8 BayBO eingehalten werden, d.h. dass es sich hier um untergeordnete Vorbauten, wie Balkone und eingeschossige Erker im Sinne der v.g. Abstandsflächenvorschrift handelt.

Unter dieser Voraussetzung ist eine Befreiung von der Überschreitung der Baugrenzen vertretbar und sowohl mit den nachbarlichen, wie auch öffentlichen Interessen vereinbar. Für die Befreiung und die hierdurch erreichte erhöhte Grundstücksausnutzung ist insgesamt ein Ausgleich durch Pflanzung zusätzlicher Laubbäume zu leisten.

Weitere Ausführungen zu Fragen 1 bis 6:

Als Ausgleich für die unter Ziffern 1 bis 6 gewährten Befreiungen werden zwei zusätzliche, d.h. über die Festsetzungen des Bebauungsplanes hinaus, Laubbäume festgesetzt. Die Art der zu pflanzenden Bäume bestimmt sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 05/27. Die Lage ist in einem Baugenehmigungsverfahren festzusetzen.

Im Rahmen eines späteren Baugenehmigungsverfahrens ist nachzuweisen, dass die sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen eingehalten werden, insbesondere die gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften beachtet und der notwendige Kinderspielplatz, wie auch die Fahrradabstellplätze nachgewiesen werden.

Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes, welche nicht Gegenstand der Bauvoranfrage sind, bleiben unberührt. Insbesondere die Traufhöhe ist auf voller Länge einzuhalten.

Das Grundstück ist derzeit noch nicht erschlossen. Die Erteilung einer Baugenehmigung ist erst möglich, soweit die Erschließung gesichert ist.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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2. / UVS/10/2/19. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 9 Wohneinheiten mit Garage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Cornelienstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Bauherrin Sommer Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	10. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	09.10.2019	ö	Beschließend	2	UVS/10/2/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 31.07.2019 beantragte die Firma Sommer Bauträger GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 9 Wohneinheiten mit Garage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Cornelienstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Geplant ist ein viergeschossiges Wohngebäude mit Dachgeschoss und 9 Wohneinheiten, als beidseits grenzständiges Gebäude.

Das Grundstück verfügt über eine Gesamtfläche von 685 m². Die Grundfläche des geplanten Mehrfamilienhauses liegt bei ca. 17,5 m x 13 m. Das bestehende, rückwärtige Gebäude mit den Abmessungen von ca. 22 m x 7,7 m wird teilweise abgebrochen und künftig als Garage, bzw. Müll- und Fahrradabstellraum genutzt. Dort werden 15 Fahrradabstellplätze nachgewiesen, 2 weitere im Eingangsbereich des Gebäudes.

Das Mehrfamilienhaus wird teilunterkellert. Vorgesehen sind dort die Technikräume und 9 Kellerräume. Im Erdgeschoss ist an der westlichen Grundstücksgrenze eine Durchfahrt in den Hofraum und zu den rückwärtigen Garagen vorgesehen. Im Übrigen sind im Erdgeschoss und den Obergeschossen 1 bis 3 je 2 Wohnungen mit Größen zwischen 63 m² und 99 m² vorgesehen. Im Dachgeschoss ist eine Wohnung mit 143 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 816 m². Der geplante Aufzug erschließt sämtliche Wohnungen, einschließlich Keller barrierefrei.

Nicht überbaute Flächen werden begrünt und mit Büschen und Sträuchern bepflanzt. Im Innenhof ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² geplant.

II.

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Gleichwohl handelt es sich bei dem Gebiet um einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der nach seiner Eigenart dem Baugebiet „Allgemeines Wohngebiet – WA“ nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) entspricht. Das Bauvorhaben ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:

Baugebiet: Allgemeines Wohngebiet - WA

überbaute Grundstücksfläche: ca. 60 %

Zahl der Vollgeschosse: max. IV+D

GFZ: 1,7

Bauweise: geschlossene Bauweise

Firsthöhe: max. ca. 17,3 m

Traufhöhe: max. ca. 12,7 m

fiktive vordere Baulinie

Bautiefe: ca. 19 m ab Straßenbegrenzungslinie

Das geplante Mehrfamilienhaus fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Die vorgesehene Wohnnutzung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im Allgemeinen Wohngebiet zulässig.

Sowohl die Gebäudegrundfläche (ca. 220 m²) als auch die geplante Höhe des Gebäudes halten sich innerhalb des Rahmens der umgebenden Bebauung. Das Bauvorhaben reiht sich in eine bestehende Blockrandbebauung mit Gebäuden mit bis zu IV Vollgeschossen und Dachgeschoss sein. Insofern füllt das Bauvorhaben eine bestehende Baulücke in der Gebäudezeile. Die geplante Traufhöhe orientiert sich mit ca. 11,5 m am Gebäude auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück Cornelienstraße xxx, die Firsthöhe am Gebäude auf dem Grundstück Cornelienstraße xxx.

Das Gebäude wird ca. 4 m von der Straßenbegrenzungslinie abgerückt und damit in der Flucht der vorhandenen Blockrandbebauung auf der fiktiven vorderen Baulinie errichtet. Die aus der umliegenden Bebauung abgeleitete Bautiefe von 19 m wird ebenfalls eingehalten.

Sämtliche Gebäude der Gebäudezeile sind beidseits grenzständig errichtet. Mithin besteht eine geschlossene Bauweise, welche durch das Bauvorhaben fortgeführt wird.

Das an der rückseitigen Grundstücksgrenze platzierte Nebengebäude, welches zum Parken und als Müll- und Fahrradraum genutzt werden soll ist ebenfalls zulässig.

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten, bzw. es kann eine Abweichung gewährt werden. Aufgrund der vorhandenen geschlossenen Bebauung ist eine Abstandsfläche zum östlichen und westlichen Nachbargrundstück nicht einzuhalten (Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayBO). Die Abstandsfläche zur Cornelienstraße überschreitet zwar die Straßenmitte, allerdings ergibt sich auch hier aus planungsrechtlichen Vorschriften, dass auf der fiktiven vorderen Baugrenze gebaut werden muss und hinsichtlich der Höhe (Übernahme der Traufhöhe des unmittelbar angrenzenden Nachbargebäudes) in dieser Höhe gebaut werden darf. Insofern werden auch die geltenden Abstandsflächenvorschriften eingehalten.

Das Nebengebäude ist im Bestand bereits vorhanden und wird umgebaut. Das bestehende Sattel- bzw. Walmdach wird durch ein niedrigeres Flachdach ersetzt, so dass neue, weitergehende Abstandsflächen nicht einzuhalten sind.

Grundsätzlich müssen das Hauptgebäude und das Nebengebäude zueinander ebenfalls Abstandsflächen einhalten. Diese Abstandsflächen dürfen sich nicht überschneiden. Dies ist zwar vorliegend nicht der Fall, allerdings beträgt der minimale Abstand zwischen Haupt- und Nebengebäude ca. 9 m, unter Berücksichtigung der Terrassen und Balkone ca. 7,5 m. Das Nebengebäude verfügt über eine Höhe von 2,66 m, in Teilbereichen von 3,55 m. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund dieser Höhenentwicklung und des Gebäudeabstandes eine Beeinträchtigung der Belüftung, Besonnung und Belichtung nicht zu befürchten ist, so dass hier eine Abweichung erteilt werden kann.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 8 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 10 PKW-Stellplätzen. Von den notwendigen Stellplätzen werden 9 im rückwärtigen Garagengebäude und 1 weiterer vor dem Gebäude nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 9 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 816 m² sind daher 17 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Im Fahrradabstellraum, bzw. in der Garage werden 15 Fahrradabstellplätze errichtet. Weitere 2 Fahrradabstellplätze für Besucher sind im Eingangsbereich vorgesehen.

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Gem. Freiflächenplan sind vor dem Gebäude in der Vorgartenzone, zwei kleinere standortgerechte Laubbäume (Kronendurchmesser mind. 2 m) und im rückwärtigen Bereich des Gebäudes ein kleiner standortgerechter Laubbaum (Kronendurchmesser mind. 2 m) zu pflanzen. Die Pflanzgebote dienen als Ausgleich für den hohen Versiegelungsgrad des Grundstückes. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Darüber hinaus ist das Flachdach des rückwärtigen Garagengebäudes mindestens extensiv zu begrünen. Die Auflage dient ebenfalls zum Ausgleich des hohen Versiegelungsgrades. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Bauherrin Sommer Bauträger GmbH zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 9 Wohneinheiten mit Garage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Cornelienstraße xxx, 63739 Aschaffenburg,  entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Abweichungen:

1. Von der Überschneidung der Abstandsflächen zwischen dem Haupt- und Nebengebäude wird eine Abweichung erteilt.

Auflagen und Sicherheitsleistungen:

2. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
3. Vor dem Gebäude sind in der Vorgartenzone zwei kleinere standortgerechte Laubbäume (Kronendurchmesser mind. 2 m) und im rückwärtigen Bereich ein weiterer kleiner standortgerechter Laubbaum (Kronendurchmesser mind. 2 m) zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
4. Das Flachdach des rückwärtigen Garagengebäudes ist extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
5. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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3. / UVS/10/3/19. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Ludwigsallee xxx, 63739 Aschaffenburg und An- und Umbau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 5 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Bismarckallee xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma ADO Elsesser BHG GbR, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	10. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	09.10.2019	ö	Beschließend	3	UVS/10/3/19

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.05.2019, bzw. Planänderungen vom 26.06.2019 beantragte die Firma ADO Elsesser BHG GbR den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Ludwigsallee xxx, 63739 Aschaffenburg und An- und Umbau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 5 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Bismarckallee xxx, 63739 Aschaffenburg.

Der Bauantrag umfasst zwei Bauvorhaben auf zwei rückseitig angrenzenden Grundstücken. Als Gesamtbauvorhaben sind diese zusammengefasst in einem Verfahren zu behandeln.

Auf dem bislang unbebauten Grundstück in der Ludwigsallee xxx (Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) ist der Neubau eines freistehenden zweigeschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit Staffelgeschoss als Penthouse und 8 Wohneinheiten geplant. Im Erdgeschoss sind 3 Wohneinheiten mit 82, 99 und 120 m², im Obergeschoss 3 Wohneinheiten mit 87, 99 und 117 m² und im Penthouse zwei weitere Wohneinheiten mit 92, bzw. 99 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 795 m². Die Grundstücksgröße liegt bei 654 m².

Auf dem unmittelbar angrenzenden Grundstück in der Bismarckallee xxx (Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) ist ein Um-, An- und Ausbau des bestehenden 3 Familienwohnhauses mit einem Teilabbruch im rückwärtigen Bereich und Neubau eines dreigeschossigen Anbaus mit insgesamt 5 Wohneinheiten geplant. Im Erdgeschoss sind 2 Wohneinheiten mit 77 und 78 m² im Obergeschoss 2 Wohneinheiten mit 60 und 73 m² und im Dachgeschoss eine weitere Wohneinheit mit 103 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 392 m². Die Grundstücksgröße liegt bei 792 m².

Die beiden Grundstücke verfügen über eine Gesamtfläche von 1.446 m². Die Gesamtwohnfläche der 13 geplanten Wohnungen beträgt 1.187 m².

Die Zufahrt zur Tiefgarage ist an der östlichen Grundstücksgrenze des Grundstückes Ludwigsallee xxx vorgesehen. In der Tiefgarage stehen 12 PKW-Stellplätze und 16 Fahrradabstellplätze zur Verfügung. Im Eingangsbereich des Gebäudes an der Bismarckallee werden 4, an der Ludwigsallee werden 3 weitere Fahrradabstellplätze errichtet.

Zwischen den beiden Baugrundstücken ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 75 m² geplant. Das Flachdach des Penthouses auf dem Grundstück Ludwigsallee xxx wird extensiv, das Flachdach des Untergeschosses (Tiefgarage) intensiv begrünt.

II.

Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:

Reines Wohngebiet - WR

bis zu III, bzw. II + D Vollgeschosse

überbaute Grundstücksfläche: bis zu 40 %, bis ca. 260 m²

offene Bauweise

fiktive vordere Baugrenze: 5 m

Die beiden Bauvorhaben sind als ein Gesamtbauvorhaben zu betrachten, da Abstandsflächen, Stellplätze und der Kinderspielplatz in Teilflächen auf beiden Grundstücken nachgewiesen werden. Die Grundstücke sollen zu einem Grundstück vereinigt werden.

Die geplante Wohnnutzung ist bei beiden Bauvorhaben hinsichtlich der Art der baulichen im Reinen Wohngebiet (WR) allgemein zulässig.

Bei dem Um-, An- und Ausbau des bestehenden und als Dreifamilienwohnhaus genehmigten Gebäudes in der Bismarckallee xxx bleibt die Gebäudegrundfläche mit knapp 200 m² nahezu gleich und verändert sich nur durch den rückseitigen Anbau von Terrassen und Balkonen. Auch die Zahl der Vollgeschosse (II+D = III) verändert sich nicht. Allerdings werden das 1. Obergeschoss und das Dachgeschoss gartenseitig deutlich erweitert. Das umgebaute und erweiterte Gebäude fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung und mit seiner Grundfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Das Gesamtbauvorhaben erreicht ab der Erdgeschossebene eine überbaute Grundfläche von ca. 570 m² und damit einen Anteil von ca. 39 % an der Gesamtfläche. Hiervon entfallen ca. 200 m² auf das erweiterte Bestandsgebäude in der Bismarckallee xxx und ca. 370 m² auf den Neubau in der Ludwigsallee xxx. Das Untergeschoss mit der Tiefgarage, welches sich vollständig unterhalb des natürlichen Geländes befindet, erreicht eine Grundfläche von ca. 487 m². Bezüglich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, liegt das Bauvorhaben über dem baulichen Rahmen der näheren Umgebung mit bis zu 260 m², sofern man die atypischen Gebäude Ludwigsallee xxx und Moltkestraße xxx mit ca. 500, bzw. 510 m² außer Betracht lässt.

Das Gebäude weist drei Vollgeschosse (EG, OG und zurück gesetztes Staffelgeschoss) auf; es erreicht eine Wandhöhe (OK Brüstung Dachterrasse) von ca. 6,3 m über Straße, die Oberkante des straßenseitig um bis zu 2 m zurück gesetzten Staffelgeschoss (=drittes Vollgeschosse) liegt bei im Mittel ca. 9,6 m über Straßenniveau.

Der geplante Baukörper weist einen Abstand von 5 m zur Straßenbegrenzungslinie auf und hält die fiktive vordere Baugrenze ein.

Die Bautiefe der nördlichen Gebäudewand erreicht ein Maß von ca. 28 m ab der Straßenbegrenzungslinie. Der Baukörper entspricht infolge der Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen der „offenen Bauweise“. Das Bestandsgebäude in der Bismarckallee xxx ist mit der östlichen Gebäudeabschlusswand direkt an das Nachbargebäude (Bismarckallee xxx) angebaut.

Bezüglich seiner Geschossigkeit, seiner absoluten Höhen, der fiktiven vorderen Baugrenze, sowie der Bautiefe fügt sich das Bauvorhaben in der Ludwigsallee xxx in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Insgesamt, d.h. auch unter Berücksichtigung der überbauten Grundflächen fügt sich der v.g. Neubau unter Einhaltung folgender Auflagen noch in die Bebauung der näheren Umgebung ein:

• Das Dach des Untergeschosses mit Tiefgarage ist, gem. Freiflächenplan in den nicht überbauten Bereichen intensiv zu begrünen und mit Büschen oder Gehölzen zu bepflanzen.
• Das Dach des Penthouses ist, gem. Freiflächenplan extensiv zu begrünen.
• Auf dem Grundstück sind mindestens 3 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
• Der Mülltonnenstandort ist zur Ludwigsallee hin mit einem mindestens 0,7 m breiten Grünstreifen mit Gehölzen oder Büschen einzugrünen.
• Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig.

Zur Sicherstellung der Verpflichtungen sind entsprechende Sicherheitsleistungen zu hinterlegen.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich.

Für das Gebäude auf dem Grundstück Ludwigsallee xxx ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 10 PKW-Stellplätzen. In der Tiefgarage werden 12 Stellplätze geschaffen.

Für das Gebäude auf dem Grundstück Bismarckallee xxx ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 6 PKW-Stellplätzen. Aus der bisherigen Baugenehmigung vom 28.07.1972 ergibt sich eine fiktive Stellplatzzahl von 7 (2 WE mit über 100 m² und 1 WE mit über 150 m²). Bisher genehmigt war eine Wohnfläche von 412 m². Neu ergibt sich eine Gesamtwohnfläche von 392 m². Tatsächlich vorhanden ist eine Doppelgarage mit 2 Stellplätzen. Weitere zwei Stellplätze für dieses Objekt stehen noch in der Tiefgarage zur Verfügung. Gegenüber der bisherigen Baugenehmigung ergibt sich kein Mehrbedarf an Stellplätzen, so dass der Stellplatzbedarf als gedeckt gilt.

Bei Wohnungen mit bis zu 150 m² Wohnfläche ist je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen im Gebäude an der Ludwigsallee xxx mit einer Gesamtwohnfläche von 795 m² sind daher 16 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die 5 Wohnungen im Gebäude an der Bismarckallee 8 mit einer Gesamtwohnfläche von 392 m² sind weitere 8 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Ein Bestandschutz ist hier nicht gegeben. Von den insgesamt 24 erforderlichen Fahrradabstellplätzen werden 16 in der Tiefgarage, im Eingangsbereich des Gebäudes an der Bismarckallee xxx, an der Ludwigsallee werden 3 weitere Fahrradabstellplätze errichtet. 1 zusätzlicher Fahrradabstellplatz ist im Eingangsbereich der Ludwigsallee vorzusehen.

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 75 m² ist im hinteren Grundstücksbereich zwischen den beiden Gebäuden vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die Flurstücke der Baugrundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, sind vor Baubeginn zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung der Flurnummern des Baugrundstücks ist vor Baubeginn nachzuweisen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen