Datum: 22.01.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:02 Uhr bis 17:38 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UVS/1/1/20	Bauvoranfrage f. d. Aufstockung u. d. Umbau e. Wohn- u. Geschäftshauses mit 7 Wohneinheiten, Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Cubare Liegenschaften GmbH
2	UVS/1/2/20	Bauvoranfrage für die Errichtung eines Einzelhandelsmarktes mit Bäckerei und Café auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Seidelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Norma Lebensmittelfilialbetrieb Stiftung & Co.KG, BV-Nr.: xxx
3	UVS/1/3/20	Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Schweinheim, Schneebergstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherrn Wohnraum-AB GmbH, BV-Nr.: xxx
4	UVS/1/4/20	Behandlung des Antrages von Herrn Stadtrat Wolfgang Giegerich (SPD-Stadtratsfraktion) vom 08.09.2018 wegen "Ausstellung "Wohnungen, Wohnungen, Wohnungen - Ein Jahrhundert soziales Wohnen in Bayern"" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 04.12.2018
5	UVS/1/5/20	Behandlung des Antrages von der UBV-Stadtratsfraktion vom 30.08.2019 wegen "Beleuchtungskonzept für das neugestaltete Mainufer" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 24.10.2019
6	UVS/1/6/20	Behandlung des Antrages von Herrn Stadtrat Büttner (KI) vom 10.05.2019 wegen "Hafenverwaltung plant - Stadtrat nicht eingebunden! Neue Anlegestelle für Kreuzfahrtschiffe im Leiderer Hafen?" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 04.11.2019

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1. / UVS/1/1/20. Bauvoranfrage f. d. Aufstockung u. d. Umbau e. Wohn- u. Geschäftshauses mit 7 Wohneinheiten, Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Cubare Liegenschaften GmbH

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2020	ö	Beschließend	1	UVS/1/1/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Geplant ist die Aufstockung des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses und zwar entlang der Burchardt- und Mittelstraße jeweils um 1 Vollgeschoss mit neuem ausgebautem Dachgeschoss und gleichbleibender Dachneigung von 30°. Zur Schillerstraße wird das Dachgeschoss sowie die Dachneigung geringfügig erhöht. Das Gebäude erhält hier ein 35° geneigtes Satteldach.

Zur Schillerstraße wird der öffentliche Gehwegbereich durch den Anbau von Loggien in einer Breite von 8,53 m und einer Tiefe von 1,50 m vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss überbaut. Durch das Bauvorhaben entstehen 7 neue Wohnungen im 4. Obergeschoss, bzw. Dachgeschoss mit Wohnflächen zwischen 55 m² und 82 m². Insgesamt erhöht sich die Wohnfläche um ca. 524 m².

Im Innenhof wird eine unterirdische, vollautomatische Parkanlage für die geplanten 14 PKW-Stellplätze errichtet, die ein begrüntes Dach sowie eine Terrassennutzung erhält. Im Innenhof werden weitere 7 Stellplätze mit einer Breite von 2,30 m sowie in den vorhandenen Garagen 4 Stellplätze, demnach insgesamt 25 Stellplätze angeordnet.

Im Rahmend der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:

1. Geschossaufstockung
   Geplant ist, das Gebäude Mittelstraße xxx um jeweils ein Geschoss aufzustocken. Als Hilfestellung zur geplanten Höhenentwicklung der Seitenriegel dienen die Firsthöhen der Nachbargebäude in der Burchardtstraße. Diese wurden in einer einfachen Straßenabwicklung dargestellt.
   
   Ist eine Erhöhung um Geschosse in der dargestellten Baukörperkontur zulässig?
   
   
2. Balkone / Loggien
   Im Rahmen des Sanierungskonzeptes für den Bestandsbau und der neu geplanten Aufstockung sind zusätzliche Balkone und Loggien geplant:
   
   

Unter der Voraussetzung, dass die Abstandsflächen eingehalten werden, sind Balkone und Loggien wie dargestellt zulässig?

3. Art der baulichen Nutzung
   Die Geschossaufstockung, sowie der Ausbau des Dachraumes sollen neue Wohnflächen schaffen. Dies, unter der Voraussetzung, dass in der Nähe der Liegenschaft ausreichend Spielflächen für Kinder vorhanden sind.
   
   Sind zusätzliche Wohnungen, wie dargestellt, zulässig?

II.

Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Mischgebietes“ im Sinne des § 6 BauNVO mit hohem Wohnanteil. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:

Mischgebiet: MI mit hohem Wohnanteil

bis zu III/IV Vollgeschosse, zzgl. Dachgeschoss

Firsthöhe: bis ca. 17,0 – 17,2 m

überbaute Grundstücksfläche: bis zu 60 %

geschlossene Bauweise

Das vorliegende Gebiet entspricht dem Charakter eines Mischgebietes mit überwiegender Wohnnutzung. Die geplante Baumaßnahme d.h. die Aufstockung und der Umbau des Wohn- und Geschäftshauses, einschließlich der Errichtung 7 neuer Wohnungen fügt sich mit der beabsichtigten Wohnnutzung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Gleiches gilt für das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse, der Höhenentwicklung und der Dachneigung.

Der Gebäudeteil zur Schillerstraße erhält eine Akzentuierung des Mittelteils durch einen durchgesteckten Quergiebel mit Satteldach bis Oberkante First des Hauptdaches. Durch den Dachgeschossausbau werden insgesamt V Vollgeschosse, einschließlich Dachgeschoss erreicht. Das Satteldach mit einer Dachneigung von 35° erreicht eine Traufhöhe von ca. 13,60 m und eine Firsthöhe von ca. 17,135 m.

Die Gebäudeteile zur Burchardt- und Mittelstraße erreichen durch den Dachgeschossausbau insgesamt IV Vollgeschosse, da das Dachgeschoss kein Vollgeschoss darstellt. Die Traufhöhe beträgt ca. 13,2 m. Die Firsthöhe beträgt beim Satteldach mit 30° Dachneigung ca. 16,0 m.

Die Dachneigung der umliegenden Gebäude bewegt sich in einem Rahmen von ca. 25°-45°. Die Traufhöhen erreichen ca. 11-12 m, die Firsthöhen 17,0 bis 17,2 m.

Zur Schillerstraße wird der öffentliche Gehweg durch den Anbau von Loggien in einer Breite von 8,53 m und einer Tiefe von 1,50 m vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss überbaut. Der öffentliche Gehweg hat im Bereich der geplanten Loggien vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss eine Breite von ca. 4,50 m und somit weiterhin eine ausreichende Breite. Der geplante Überbau ist mit der Stadtkämmerei – Sachgebiet Liegenschaften vor Baubeginn vertraglich abzustimmen.

Die geplanten seitlichen Balkone zur Mittel- und Burchardtstraße liegen auf der vorderen Grundstücksgrenze und sind wie die geplanten Balkone im Innenhof planungsrechtlich zulässig.

Die Überprüfung der gesetzlichen Abstandsflächen, gem. Art. 6 BayBO ist nicht Gegenstand der Bauvoranfrage. Die Einhaltung ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Aufgrund der Lärmbelastung durch den Verkehr der Schillerstraße sind die Schlafräume auf der straßenabgewandten Seite anzuordnen und zur Schiller- und Burchardtstraße passive Schallschutzmaßnahmen durch Einbau von Fenstern der Schallschutzklasse 3-5 vorzusehen. Für die geplanten Balkone und Loggien ist ein Schallschutznachweis, gem. DIN 4109 eines Sachverständigen nach § 29b BImSchG vorzulegen. In einem späteren Baugenehmigungsverfahren ist bezüglich der erforderlichen Auflagen zum Lärmschutz die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Eventuelle Auflagen zum Lärmschutz sind zu beachten.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Das geplante Vorhaben umfasst 7 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 55 m² und 82 m². Dementsprechend sind 7 zusätzliche Stellplätze erforderlich.

Gem. den bisherigen Baugenehmigungsunterlagen wurden für die bestehenden 25 Wohnungen (alle < 100 m²) 4 PKW-Stellplätze in Garagen und 12 PKW-Stellplätze im Hof genehmigt. Insofern ist von einem Bestand von 16 PKW-Stellplätzen auszugehen. Durch die geplante Baumaßnahme sind 7 weitere PKW-Stellplätze, somit insgesamt 23 auszuweisen.

In den vorgelegten Planunterlagen wurden insgesamt 25 Stellplätze nachgewiesen, u.a. 14 unterirdische PKW-Stellplätze in der vollautomatischen Parkanlage, 7 Stellplätze im Innenhof sowie 4 Stellplätze in den vorhandenen Garagen.

Bei Wohnungen ist außerdem je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 zusätzlichen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 524 m² sind daher 11 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden im Keller des Gebäudes nachgewiesen, welche allerdings nur über das Treppenhaus erreichbar sind.

Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS muss je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage gepflanzt und erhalten werden, dessen Baumscheibe mind. 6 m² beträgt, d.h. bei 7 ebenerdigen Stellplätzen sind 2 Bäume erforderlich.

Die geplanten 2 Bäume mit einem Kronendurchmesser von nur 3 m entsprechen nicht der Art großkroniger Laubbäume. Da aufgrund der unterirdischen Stellplätze und Bestandsgaragen nur im Bereich der geplanten Grünflächen und der Stellplätze Nrn. 19 und 20 Baumpflanzungen möglich sind, sind im späteren Baugenehmigungsverfahren folgende Änderungen vorzunehmen:

• Auf die überzähligen Stellplätze Nrn. 19 oder 20 ist zugunsten einer Grünfläche und einer oberirdischen, überdachten, umschlossenen und absperrbaren Fahrradabstellanlage für mind. 9 Fahrräder zu verzichten. Gem. § 8 Abs. 4 GaStAbS können 2 Fahrradabstellplätze als nicht überdachte Besucher-Fahrradstellplätze angerechnet werden.
• Auf den Grünflächen sind, gem. Vorgabe der GaStAbS zwei großkronige Laubbäume (z.B. schmalkroniger Ahorn, Kronendurchmesser ca. 4,50 m) mit einem entsprechenden Kronendurchmesser zu pflanzen. Die oberirdischen Stellplätze sind gem. den Vorgaben des § 4 GaStellV („Einstellplätze und Fahrgassen“) herzustellen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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2. / UVS/1/2/20. Bauvoranfrage für die Errichtung eines Einzelhandelsmarktes mit Bäckerei und Café auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Seidelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Norma Lebensmittelfilialbetrieb Stiftung & Co.KG, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2020	ö	Beschließend	2	UVS/1/2/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.12.2019 reichte die Firma Norma Lebensmittelfilialbetrieb Stiftung & Co.KG eine Bauvoranfrage für die Errichtung eines Einzelhandelsmarktes mit Bäckerei und Café auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Seidelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg ein.

Geplant ist der Neubau eines eingeschossigen Norma-Einzelhandelsmarktes als Ersatzbau für den bestehenden Markt mit einer derzeitigen Verkaufsfläche von ca. 600 m². Das bestehende Gebäude soll abgebrochen werden. Die künftige Verkaufsfläche des neu geplanten Marktes soll ca. 1.100 m² betragen. Dieser gliedert sich eine Bäckereifiliale mit Café mit einer weiteren Fläche von 209 m² an. Die gesamte Geschossfläche des geplanten Vorhabens beträgt 1.667 m².

Der Baukörper erreicht in Ost-West-Richtung eine Länge von ca. 68,5 m, bei einer Breite in Nord-Süd-Richtung von ca. 28 m. Das Gebäude soll längsseits von der Seidelstraße abgerückt werden und wird nahe der südlichen Grundstücksgrenze angeordnet. Hierdurch öffnet sich die nördliche Grundstücksfläche für die Aufnahme von 71 PKW-Stellplätzen und den notwendigen Fahrradabstellplätzen. Die Warenanlieferung erfolgt auf der östlichen, der Wohnbebauung abgewandten, Gebäudeseite. Die Bäckerei, bzw. das Café sind westlich im Anschluss an das Einzelhandelsgebäude geplant.

Mit der Vergrößerung der Verkaufsfläche ist keine Sortimentserweiterung beabsichtigt, es soll die Warenpräsentation verbessert werden.

Das Gebäude ist eingeschossig mit Pultdach mit einer Dachneigung von 7° geplant und erreicht Wandhöhen von 5 m (Rückseite) bzw. 8,50 m (Vorderseite).

Im Rahmen der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:

Frage 1:        Ist die geplante Verkaufsfläche (Norma neu ca. 1.100 m²) ohne Änderung des Bebauungsplans genehmigungsfähig?

Frage 2:        Sind Dachform, Dachneigung, Gestaltung des neuen Baukörpers zulässig?

Frage 3:        Ist die Überschreitung der, im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen durch Baukörper und Werbeanlagen (Abstandsflächen = 0,25 H, mind. 3 m) zulässig?

II.

Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die Fragestellung und entfaltet auch nur insoweit Bindungswirkung. Darüberhinausgehende Fragen- oder Problemstellungen werden nicht erörtert und sind nicht Gegenstand der Entscheidung.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. xxx (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Seidelstraße, Ringstraße, Hafenbahngelände, Kirchstraße, Leiderer Stadtweg und Kapellenstraße). Dieser setzt für das betreffende Baugebiet u.a. fest:

Gewerbegebiet GE
mit Einschränkung der zulässigen Lärmemissionen

GRZ 0,8

GFZ 2,0

max. III Vollgeschosse

Baugrenzen

offene Bauweise

Flachdach

Pflanzgebote

Das Bauvorhaben ist grundsätzlich nach § 30 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO 1977 zu beurteilen.

Das Baugrundstück befindet sich in einem, mit Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet. Der geplante Einzelhandelsmarkt ist dort als Gewerbebetrieb aller Art

hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig. Als einziger Discounter im Stadtteil Leider hat er eine wichtige Funktion für die Nahversorgung. Mit derzeit nur ca. 600 m² Verkaufsfläche ist er aber auch nach Wertung des Einzelhandelstandort- und zentrenkonzepts aus dem Jahr 2010 zu klein und ggf. nicht dauerhaft funktionsfähig. Mit den geplanten 1.100 m² Verkaufsfläche (plus Bäckerei / Café) erreicht der Einzelhandelsbetrieb eine inzwischen marktübliche und gängige Größenordnung. Dennoch ist er aufgrund der „Vermutungsregel“ des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb und damit zunächst sondergebietspflichtig, da er eine Geschossfläche von über 1.500 m² hat (§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1977).

Nach stadtplanerischer Einschätzung wird sich an vorliegendem Standort ein Discounter mit 1.100 m² Verkaufsfläche (ohne Bäckereifiliale) und 1.667 m² Geschossfläche nicht wesentlich auf Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken: Der Betrieb befindet sich in „integrierter Lage“ im Stadtteil Leider und dient eindeutig der verbrauchernahen Versorgung. Es sind keine negativen Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr und auf die Versorgung der Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO 1977) zu befürchten.

Unter der Bedingung, dass die Landesplanungsbehörde bei der Regierung von Unterfranken der Vergrößerung der Verkaufsfläche ohne Sondergebietsausweisung zustimmt, ist die geplante Verkaufsfläche von ca. 1.100 m² ohne Änderung des Bebauungsplanes genehmigungsfähig.

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sind die Vorgaben des Bebauungsplanes einzuhalten. Durch die eingeschossige Bauweise wird die max. zulässige Zahl der Vollgeschosse nicht überschritten.

Aus bauplanungsrechtlicher Sicht kann vorliegend eine Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB von der festgesetzten Dachform (Pultdach statt Flachdach mit 7° Dachneigung) erteilt werden.

Das geplante Pultdach ist mit einer Dachneigung von 7° flach geneigt. Städtebaulich ist dies ohne Weiteres vertretbar; auch für die südlich benachbarte Wohnanlage (Leiderer Stadtweg xxx) wurden Befreiungen für die Errichtung eines flachgeneigten Satteldachs an Stelle eines Flachdachs gewährt.

Gemäß vorliegenden Planunterlagen soll die südliche Baugrenze auf der gesamten Gebäudelänge um knapp 4 m und die westliche Baugrenze um ca. 11 m überschritten werden. Eine Überschreitung der südlichen Baugrenze um bis zu 1 m erscheint städtebaulich vertretbar. Hierbei sind, aufgrund des Heranrückens an die benachbarte Wohnanlage aber die Belange der Nachbarn, insbesondere hinsichtlich der Belichtung, Belüftung, des Brandschutzes und des Sozialabstandes zu berücksichtigen. Die Nachbarn sind im späteren Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen und zu hören.

Für die Überschreitung der westlichen Baugrenze kann eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden, weil hier, durch die zwischenliegende Verkehrsfläche (Wendeanlage) ein großer Abstand von über 20 m zur anschließenden Wohnbebauung verbleibt.

Die Regelungen über die gesetzlichen Abstandsflächen (Art. 6 BayBO) sind einzuhalten.

Es wird darauf hingewiesen, dass die Grünfläche und die Bäume im südöstlichen Grundstücksteil zu erhalten sind. Die Pflanzgebote, gem. Bebauungsplan sind zu beachten. Bei der Planung der Stellplatzanlage sind die Begrünungsvorschriften des § 5 GaStAbS zu berücksichtigen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Einzelhandelsmarktes mit Bäckerei und Café auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Leider, Seidelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Norma Lebensmittelfilialbetrieb Stiftung & Co. KG wird für folgende Beantwortung erteilt:

Frage 1:        Ist die geplante Verkaufsfläche (Norma neu ca. 1.100 m²) ohne Änderung des Bebauungsplans genehmigungsfähig?

Unter der Bedingung, dass die Landesplanungsbehörde bei der Regierung von Unterfranken der Vergrößerung der Verkaufsfläche ohne Sondergebietsausweisung zustimmt, ist die geplante Verkaufsfläche von ca. 1.100 m² ohne Änderung des Bebauungsplanes genehmigungsfähig.

Der bestehende Norma-Markt befindet sich in einem, mit Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet. Als einziger Discounter im Stadtteil Leider hat er eine wichtige Funktion für die Nahversorgung. Mit derzeit nur ca. 600 m² Verkaufsfläche ist er aber auch nach Wertung des Einzelhandelsstandort- und zentrenkonzepts aus dem Jahr 2010 zu klein und ggf. nicht dauerhaft funktionsfähig. Mit den geplanten 1.100 m² Verkaufsfläche (plus Bäckerei / Café) erreicht der Einzelhandelsbetrieb eine inzwischen marktübliche und gängige Größenordnung. Dennoch ist er aufgrund der „Vermutungsregel“ des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb und damit zunächst sondergebietspflichtig, da er eine Geschossfläche von über 1.500 m² hat (§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1977).

Nach stadtplanerischer Einschätzung wird sich an vorliegendem Standort ein Discounter mit 1.100 m² Verkaufsfläche (ohne Bäckereifiliale) und 1.667 m² Geschossfläche nicht wesentlich auf Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken. Der Betrieb befindet sich in „integrierter Lage“ im Stadtteil Leider und dient eindeutig der verbrauchernahen Versorgung. Es sind keine negativen Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr und auf die Versorgung der Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO 1977) zu befürchten.

Sofern die Landesplanungsbehörde eine positive raumordnerische Stellungnahme abgibt, ist die Zulässigkeit des Discounters im festgesetzten Gewerbegebiet gegeben, eine Änderung des Bebauungsplans (Festsetzung Sondergebiet) ist dann nicht erforderlich.

Frage 2:        Sind Dachform, Dachneigung, Gestaltung des neuen Baukörpers zulässig?

Aus bauplanungsrechtlicher Sicht kann vorliegend eine Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB von der festgesetzten Dachform (Pultdach statt Flachdach mit 7° Dachneigung) erteilt werden.

Das geplante Pultdach ist mit einer Dachneigung von 7° flach geneigt. Städtebaulich ist dies ohne Weiteres vertretbar; auch für die südlich benachbarte Wohnanlage (Leiderer Stadtweg xxx) wurden Befreiungen für die Errichtung eines flachgeneigten Satteldachs an Stelle eines Flachdachs gewährt.

Frage 3:        Ist die Überschreitung der, im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen durch Baukörper und Werbeanlagen (Abstandsflächen = 0,25 H, mind. 3 m) zulässig?

Gemäß den vorgelegten Planunterlagen soll die südliche Baugrenze auf der gesamten Gebäudelänge um knapp 4 m und die westliche Baugrenze um ca. 11 m überschritten werden. Eine Überschreitung der südlichen Baugrenze um bis zu 1 m erscheint städtebaulich vertretbar. Hierbei sind, aufgrund des Heranrückens an die benachbarte Wohnanlage aber die Belange der Nachbarn, insbesondere hinsichtlich der Belichtung, Belüftung, des Brandschutzes und des Sozialabstandes zu berücksichtigen. Die Nachbarn sind im späteren Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen und zu hören.

Für die Überschreitung der westlichen Baugrenze kann eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden, weil hier, durch die zwischenliegende Verkehrsfläche (Wendeanlage) ein großer Abstand von über 20 m zur anschließenden Wohnbebauung verbleibt.

Die Regelungen über die gesetzlichen Abstandsflächen (Art. 6 BayBO) sind einzuhalten.

Es wird darauf hingewiesen, dass die Grünfläche und die Bäume im südöstlichen Grundstücksteil zu erhalten sind. Die Pflanzgebote, gem. Bebauungsplan sind zu beachten. Bei der Planung der Stellplatzanlage sind die Begrünungsvorschriften des § 5 GaStAbS zu berücksichtigen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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3. / UVS/1/3/20. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Schweinheim, Schneebergstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherrn Wohnraum-AB GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2020	ö	Beschließend	3	UVS/1/3/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 31.10.2019 beantragte die Firma Wohnraum-AB GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Schweinheim, Schneebergstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.

Geplant ist ein zweigeschossiges Wohngebäude mit Staffelgeschoss und 7 Wohneinheiten. Die beiden Bestandsgebäude auf dem Grundstück werden abgebrochen. Ursprünglich war geplant, diese Gebäude zu erhalten und umzubauen. Hierfür wurde bereits am 25.05.2018 eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der bisherigen Gaststätte und eine bauliche Erweiterung im Gesamtumfang von 6 Wohneinheiten genehmigt. Nach einem Wechsel des Eigentümers ist nunmehr geplant einen Neubau zu errichten.

Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 639 m². Die Grundfläche des geplanten Mehrfamilienhauses liegt bei ca. 22,5 m x 14,5 m. Das Gebäude wird freistehend errichtet und hält die notwendigen Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken ein. Der Neubaukörper wird außerdem, im Gegensatz zum bestehenden Gebäude von der Böhmerwaldstraße um ca. 2,6 m, an der Einmündung zur Schneebergstraße um ca. 4 m eingerückt errichtet.

Das Mehrfamilienhaus wird unterkellert. Vorgesehen sind dort 8 PKW-Abstellplätze, ein Fahrradabstellraum, 7 Abstellräume und ein Technikraum. Das Gebäude wird terrassiert errichtet. Obergeschoss und Staffelgeschoß rücken gegenüber dem jeweils darunterliegenden Geschoss ein. Die sich hieraus ergebenden Dachflächen werden als jeweilige Dachterrassen genutzt. Im Erdgeschoss sind 3 Wohnungen mit Wohnflächen von 64, 97 und 99 m², im Obergeschoss ebenfalls 3 Wohnungen mit Wohnflächen von 51, 90 und 99 m², im Staffelgeschoss 1 Wohnung mit ca. 149 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 651 m².

Die Erschließung der Tiefgarage erfolgt von der Schneebergstraße. Der Zugang zum Wohngebäude ist zur Böhmerwaldstraße ausgerichtet. Der geplante Aufzug erschließt sämtliche Wohnungen, einschließlich Keller und Tiefgarage barrierefrei.

Nicht überbaute Flächen werden begrünt und mit Büschen und Sträuchern sowie 2 Säuleneichen bepflanzt. Im rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² geplant.

II.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. xxx – Schneebergstraße für das Gebiet zwischen Schweinheimer Straße, Odenwaldstraße, Haidbergstraße, Gutwerkstraße und Hildenbrandstraße. Im Übrigen gilt das Einfügegebot des § 34 BauGB.

Hiernach sind die folgenden Vorgaben zu beachten:

Allgemeines Wohngebiet - WA

Vollgeschosse: II + D

DN: 0° - 45°

Staffelgeschoss ausnahmsweise zulässig, soweit max. 65 % der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses und Einzelhaus

Grundfläche: max. 250 m²

Baugrenzen

offene Bauweise

nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig

Die geplante Wohnnutzung ist im Allgemeinen Wohngebiet (WA) allgemein zulässig.

Das Bauvorhaben verfügt über II Vollgeschosse und I Staffelgeschoss, welches formal ein reguläres Vollgeschoss und kein Dachgeschoss darstellt. Der Bebauungsplan lässt allerdings ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall zu, dass das Staffelgeschoss max. 65 % der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreicht. Nachdem es sich hier um ein Einzelhaus handelt und die offene Bauweise eingehalten wird, kann eine entsprechende Ausnahme erteilt werden.

Die Baugrenzen werden eingehalten.

Das Bauvorhaben erreicht im Erdgeschoss eine überbaute Fläche von ca. 330 m². Der Bebauungsplan enthält eine Beschränkung auf 250 m². Eine Befreiung für die Überschreitung um 80 m² kann erteilt werden, da es sich um einen Ersatzbau für eine bestehende Bebauung handelt und hier bereits eine entsprechende Überschreitung vorhanden war. Mit Baugenehmigung vom 25.05.2018 wurde eine Nutzungsänderung der bisherigen Gaststätte und eine bauliche Erweiterung zu reinen Wohnzwecken genehmigt. Statt dieser Umbau- und Anbaumaßnahme ist nunmehr ein Neubau geplant. Hierdurch wird das Grundstück neu geordnet und die Gesamtsituation, insbesondere an den Grenzen zu den Nachbargrundstücken deutlich verbessert. Zudem handelt es sich hier um ein relativ großes Grundstück, welches im Rahmen einer Neubebauung in zwei Einzelgrundstücke mit einer Erschließung über die Schneebergstraße und die Böhmerwaldstraße teilbar wäre. Das Baugrundstück lässt aufgrund seiner Größe in Relation zu umliegenden Grundstücken eine entsprechende Bebauung in diesem Umfang zu. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass der Baukörper gestaffelt gestaltet wurde und sich die Überschreitung im Obergeschoss bereits auf 35 m² (285 m²) mindert. Bei Teilung des Grundstückes würde sich eine noch größere bebaubare Fläche ergeben. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und mit den nachbarlichen Belangen vereinbar. Zum Ausgleich sind das Flachdach des Staffelgeschosses extensiv zu begrünen und mindestens 2 Baumpflanzungen, gem. Freiflächenplanung vorzunehmen.

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Alle notwendigen Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 651 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Im Fahrradabstellraum werden 16 Fahrradabstellplätze errichtet. Weitere 4 Fahrradabstellplätze für Besucher sind im Eingangsbereich vorgesehen.

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Gem. Freiflächenplan sind vor dem Gebäude in der Vorgartenzone, zwei kleinere standortgerechte Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Bauherrn Wohnraum-AB GmbH zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Schweinheim, Schneebergstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherrn Wohnraum-AB GmbH entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiung:

1.        Von der Überschreitung der maximal überbaubaren Grundstücksfläche von 250 m² wird eine Befreiung im Umfang von 80 m² erteilt.

Auflagen und Sicherheitsleistungen:

2.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

3.        Vor dem Gebäude sind in der Vorgartenzone zwei kleinere standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

4.        Das Flachdach des Staffelgeschosses ist extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

5.        Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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4. / UVS/1/4/20. Behandlung des Antrages von Herrn Stadtrat Wolfgang Giegerich (SPD-Stadtratsfraktion) vom 08.09.2018 wegen "Ausstellung "Wohnungen, Wohnungen, Wohnungen - Ein Jahrhundert soziales Wohnen in Bayern"" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 04.12.2018

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2020	ö	Beschließend	4	UVS/1/4/20

.Beschluss:

 

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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5. / UVS/1/5/20. Behandlung des Antrages von der UBV-Stadtratsfraktion vom 30.08.2019 wegen "Beleuchtungskonzept für das neugestaltete Mainufer" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 24.10.2019

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2020	ö	Beschließend	5	UVS/1/5/20

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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6. / UVS/1/6/20. Behandlung des Antrages von Herrn Stadtrat Büttner (KI) vom 10.05.2019 wegen "Hafenverwaltung plant - Stadtrat nicht eingebunden! Neue Anlegestelle für Kreuzfahrtschiffe im Leiderer Hafen?" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 04.11.2019

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	22.01.2020	ö	Beschließend	6	UVS/1/6/20

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0