Datum: 05.02.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 17:40 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UVS/2/1/20	Bauvoranfrage f. d. Aufstockung u. d. Umbau e. Wohn- u. Geschäftshauses mit 7 Wohneinheiten, Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Cubare Liegenschaften GmbH
2	UVS/2/2/20	Bauvoranfrage für den Neubau einer Wohnanlage (55 WE) mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, zwischen Dinglerstraße und Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Fa. May Bauträger GmbH, BV- Nr. xxx
3	UVS/2/3/20	Neubau e. Hotels mit 52 Hotelzimmern, Goldbacher Straße durch Bauherrn Hakan Öner
4	UVS/2/4/20	Umbau, bzw. Neubau eines Boardinghouses mit 20 Appartements auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Auhofstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx
5	UVS/2/5/20	Antrag auf Nutzungsänderung zur Umwandlung von 23 Appartements in 23 Hotelzimmer im Gebäude der „Alten Post“ auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Wermbachstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx
6	UVS/2/6/20	Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Johannes Büttner (KI) vom 27.03.2019 wegen "Erstellung einer Gestaltungssatzung für die Stadt Aschaffenburg" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 30.04.2019
7	UVS/2/7/20	Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt (UBV) vom 27.08.2019 wegen "Anschluss der Gaststätte Reiterweg 50 an das städtische Kanalnetz" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 26.11.2019
8	UVS/2/8/20	Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Wolfgang Giegerich (SPD-Stadtratsfraktion) vom 16.10.2019 wegen "Attraktive Innenstadt 1 - Bunte Müllcontainer" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 09.12.2019
9	UVS/2/9/20	Bauvoranfrage für den Einbau eines Festsaales in eine Lagerhalle auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Obernau, Ruchelnheimstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx

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1. / UVS/2/1/20. Bauvoranfrage f. d. Aufstockung u. d. Umbau e. Wohn- u. Geschäftshauses mit 7 Wohneinheiten, Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Cubare Liegenschaften GmbH

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	05.02.2020	ö	Beschließend	1	UVS/2/1/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Geplant ist die Aufstockung des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses und zwar entlang der Burchardt- und Mittelstraße jeweils um 1 Vollgeschoss mit neuem ausgebautem Dachgeschoss und gleichbleibender Dachneigung von 30°. Zur Schillerstraße wird das Dachgeschoss sowie die Dachneigung geringfügig erhöht. Das Gebäude erhält hier ein 35° geneigtes Satteldach.

Zur Schillerstraße wird der öffentliche Gehwegbereich durch den Anbau von Loggien in einer Breite von 8,53 m und einer Tiefe von 1,50 m vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss überbaut. Durch das Bauvorhaben entstehen 7 neue Wohnungen im 4. Obergeschoss, bzw. Dachgeschoss mit Wohnflächen zwischen 55 m² und 82 m². Insgesamt erhöht sich die Wohnfläche um ca. 524 m².

Im Innenhof wird eine unterirdische, vollautomatische Parkanlage für die geplanten 14 PKW-Stellplätze errichtet, die ein begrüntes Dach sowie eine Terrassennutzung erhält. Im Innenhof werden weitere 7 Stellplätze mit einer Breite von 2,30 m sowie in den vorhandenen Garagen 4 Stellplätze, demnach insgesamt 25 Stellplätze angeordnet.

Im Rahmend der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:

1. Geschossaufstockung
   Geplant ist, das Gebäude Mittelstraße xxx um jeweils ein Geschoss aufzustocken. Als Hilfestellung zur geplanten Höhenentwicklung der Seitenriegel dienen die Firsthöhen der Nachbargebäude in der Burchardtstraße. Diese wurden in einer einfachen Straßenabwicklung dargestellt.
   
   Ist eine Erhöhung um Geschosse in der dargestellten Baukörperkontur zulässig?
   
   
2. Balkone / Loggien
   Im Rahmen des Sanierungskonzeptes für den Bestandsbau und der neu geplanten Aufstockung sind zusätzliche Balkone und Loggien geplant:
   
   

Unter der Voraussetzung, dass die Abstandsflächen eingehalten werden, sind Balkone und Loggien wie dargestellt zulässig?

3. Art der baulichen Nutzung
   Die Geschossaufstockung, sowie der Ausbau des Dachraumes sollen neue Wohnflächen schaffen. Dies, unter der Voraussetzung, dass in der Nähe der Liegenschaft ausreichend Spielflächen für Kinder vorhanden sind.
   
   Sind zusätzliche Wohnungen, wie dargestellt, zulässig?

II.

Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Mischgebietes“ im Sinne des § 6 BauNVO mit hohem Wohnanteil. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:

Mischgebiet: MI mit hohem Wohnanteil

bis zu III/IV Vollgeschosse, zzgl. Dachgeschoss

Firsthöhe: bis ca. 17,0 – 17,2 m

überbaute Grundstücksfläche: bis zu 60 %

geschlossene Bauweise

Das vorliegende Gebiet entspricht dem Charakter eines Mischgebietes mit überwiegender Wohnnutzung. Die geplante Baumaßnahme d.h. die Aufstockung und der Umbau des Wohn- und Geschäftshauses, einschließlich der Errichtung 7 neuer Wohnungen fügt sich mit der beabsichtigten Wohnnutzung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Gleiches gilt für das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse, der Höhenentwicklung und der Dachneigung.

Der Gebäudeteil zur Schillerstraße erhält eine Akzentuierung des Mittelteils durch einen durchgesteckten Quergiebel mit Satteldach bis Oberkante First des Hauptdaches. Durch den Dachgeschossausbau werden insgesamt V Vollgeschosse, einschließlich Dachgeschoss erreicht. Das Satteldach mit einer Dachneigung von 35° erreicht eine Traufhöhe von ca. 13,60 m und eine Firsthöhe von ca. 17,135 m.

Die Gebäudeteile zur Burchardt- und Mittelstraße erreichen durch den Dachgeschossausbau insgesamt IV Vollgeschosse, da das Dachgeschoss kein Vollgeschoss darstellt. Die Traufhöhe beträgt ca. 13,2 m. Die Firsthöhe beträgt beim Satteldach mit 30° Dachneigung ca. 16,0 m.

Die Dachneigung der umliegenden Gebäude bewegt sich in einem Rahmen von ca. 25°-45°. Die Traufhöhen erreichen ca. 11-12 m, die Firsthöhen 17,0 bis 17,2 m.

Zur Schillerstraße wird der öffentliche Gehweg durch den Anbau von Loggien in einer Breite von 8,53 m und einer Tiefe von 1,50 m vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss überbaut. Der öffentliche Gehweg hat im Bereich der geplanten Loggien vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss eine Breite von ca. 4,50 m und somit weiterhin eine ausreichende Breite. Der geplante Überbau ist mit der Stadtkämmerei – Sachgebiet Liegenschaften vor Baubeginn vertraglich abzustimmen.

Die geplanten seitlichen Balkone zur Mittel- und Burchardtstraße liegen auf der vorderen Grundstücksgrenze und sind wie die geplanten Balkone im Innenhof planungsrechtlich zulässig.

Die Überprüfung der gesetzlichen Abstandsflächen, gem. Art. 6 BayBO ist nicht Gegenstand der Bauvoranfrage. Die Einhaltung ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Aufgrund der Lärmbelastung durch den Verkehr der Schillerstraße sind die Schlafräume auf der straßenabgewandten Seite anzuordnen und zur Schiller- und Burchardtstraße passive Schallschutzmaßnahmen durch Einbau von Fenstern der Schallschutzklasse 3-5 vorzusehen. Für die geplanten Balkone und Loggien ist ein Schallschutznachweis, gem. DIN 4109 eines Sachverständigen nach § 29b BImSchG vorzulegen. In einem späteren Baugenehmigungsverfahren ist bezüglich der erforderlichen Auflagen zum Lärmschutz die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Eventuelle Auflagen zum Lärmschutz sind zu beachten.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Das geplante Vorhaben umfasst 7 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 55 m² und 82 m². Dementsprechend sind 7 zusätzliche Stellplätze erforderlich.

Gem. den bisherigen Baugenehmigungsunterlagen wurden für die bestehenden 25 Wohnungen (alle < 100 m²) 4 PKW-Stellplätze in Garagen und 12 PKW-Stellplätze im Hof genehmigt. Insofern ist von einem Bestand von 16 PKW-Stellplätzen auszugehen. Durch die geplante Baumaßnahme sind 7 weitere PKW-Stellplätze, somit insgesamt 23 auszuweisen.

In den vorgelegten Planunterlagen wurden insgesamt 25 Stellplätze nachgewiesen, u.a. 14 unterirdische PKW-Stellplätze in der vollautomatischen Parkanlage, 7 Stellplätze im Innenhof sowie 4 Stellplätze in den vorhandenen Garagen.

Bei Wohnungen ist außerdem je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 zusätzlichen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 524 m² sind daher 11 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden im Keller des Gebäudes nachgewiesen, welche allerdings nur über das Treppenhaus erreichbar sind.

Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS muss je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage gepflanzt und erhalten werden, dessen Baumscheibe mind. 6 m² beträgt, d.h. bei 7 ebenerdigen Stellplätzen sind 2 Bäume erforderlich.

Die geplanten 2 Bäume mit einem Kronendurchmesser von nur 3 m entsprechen nicht der Art großkroniger Laubbäume. Da aufgrund der unterirdischen Stellplätze und Bestandsgaragen nur im Bereich der geplanten Grünflächen und der Stellplätze Nrn. 19 und 20 Baumpflanzungen möglich sind, sind im späteren Baugenehmigungsverfahren folgende Änderungen vorzunehmen:

• Auf die überzähligen Stellplätze Nrn. 19 oder 20 ist zugunsten einer Grünfläche und einer oberirdischen, überdachten, umschlossenen und absperrbaren Fahrradabstellanlage für mind. 9 Fahrräder zu verzichten. Gem. § 8 Abs. 4 GaStAbS können 2 Fahrradabstellplätze als nicht überdachte Besucher-Fahrradstellplätze angerechnet werden.
• Auf den Grünflächen sind, gem. Vorgabe der GaStAbS zwei großkronige Laubbäume (z.B. schmalkroniger Ahorn, Kronendurchmesser ca. 4,50 m) mit einem entsprechenden Kronendurchmesser zu pflanzen. Die oberirdischen Stellplätze sind gem. den Vorgaben des § 4 GaStellV („Einstellplätze und Fahrgassen“) herzustellen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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2. / UVS/2/2/20. Bauvoranfrage für den Neubau einer Wohnanlage (55 WE) mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, zwischen Dinglerstraße und Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Fa. May Bauträger GmbH, BV- Nr. xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	05.02.2020	ö	Beschließend	2	UVS/2/2/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauvoranfrage, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 05.11.2019 beantragte der Bauherr, die Firma May Bauträger GmbH die Genehmigung der Bauvoranfrage zum Neubau einer Wohnanlage (55 WE) mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, zwischen Dinglerstraße und Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Bei dem geplanten Bauvorhaben handelt es sich u.a. um einen Neubau eines fünfgeschossigen Gebäudekomplexes (Gebäude A - C) an der Dinglerstraße mit den Gesamtabmessungen von ca. 53 m x 14 m. Der Gebäudekomplex ist einseitig an das Nachbargebäude angebaut. Die Firsthöhe des Flachdachgebäudes beiträgt ca. 14,80 m und ist höhenidentisch mit dem angrenzenden Nachbargebäude. In einem Abstand zum Gebäudekomplex an der Dinglerstraße ist einseitig an der Grenze ein fünfgeschossiges Gebäude (Bauteil D) mit den Abmessungen von 22,40 m x 14 m geplant. Die Höhe des Flachdachgebäudes beträgt ca. 14,80 m. Weiterhin ist auf dem Grundstück ein einseitig an das Nachbargebäude geplantes viergeschossiges Gebäude (Bauteil E) mit den Abmessungen von 24 m x 14 m vorgesehen. Die Firsthöhe des Flachdachgebäudes beträgt ca. 12 m.

Im Bereich der geplanten Gebäude ist ein Kellergeschoss mit einer Tiefgarage und Zufahrt von der Dinglerstraße vorgesehen. Im Gebäudekomplex A - C sind insgesamt 31 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 60 bis 124 m² vorgesehen. Im Gebäude D sind 13 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 61 bis 133 m² geplant. Im Gebäude E sind 11 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 45 bis 122 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt insgesamt 4.326 m².

Laut der Stellplatzberechnung sind in der Tiefgarage 37 und im Hof 33 PKW Stellplätze (davon 12 überdachte PKW Stellplätze) und ebenerdig 71 Fahrradabstellplätze vorgesehen. Im Hof ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 172 m² geplant.

Im Rahmen der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:

1.        Sind die 5-geschossigen Baukörper (BT A - C) entlang der Dinglerstraße aus städtebaulichen Gründen als vermittelnder Baukörper zwischen der bestehenden Bebauung Dinglerstraße xxx (IV + DG) und Stadelmannstraße xxx (IV + DG) genehmigungsfähig?

2.        Ist der 5-geschossige Baukörper (BT D) genehmigungsfähig?

3.        Ist der 4-geschossige Baukörper (BT E) genehmigungsfähig?

4.        Dürfen sich im inneren Grundstücksbereich die Abstandsflächen der geplanten Baukörper E und Bestandsgebäude Würzburger Straße xxx überlagern?

5.        Dürfen sich im inneren Grundstücksbereich die Abstandsflächen der geplanten Baukörper C und D im Teilbereich von ca. 10 m überlagern? (Durch die versetzte Anordnung der Bauteile C und D ist eine ausreichende Belichtung aller Wohnungen sichergestellt).

6.        Dürfen die Abstandsflächen über der Achse Dinglerstraße liegen?

7.        Ist die Grundflächenzahl GRZ I mit 0,42 genehmigungsfähig?

8.        Ist die Grundflächenzahl GRZ II mit 0,71 genehmigungsfähig?

9.        Ist die Geschossflächenzahl GFZ mit 1,77 genehmigungsfähig?

10.        Sind für die geplanten Neubauten Pultdächer als Dachform möglich?

11.        Ist die Lage der Hofzufahrt und der Tiefgaragenzufahrt genehmigungsfähig?

12.        a) Sind 55 WE mit 59 Pkw-Stellplätzen für den geplanten Neubau Bauteil A - E (1. Bauabschnitt) genehmigungsfähig?
b) Sind 11 WE mit 11 Pkw-Stellplätzen für den geplanten Umbau des bestehenden Gebäudes in der Würzburger Straße 34 (2. Bauabschnitt) genehmigungsfähig.

13.        Im Innenhof der Wohnanlage wird ein Spielplatz mit ca. 170 m² errichtet. Weitere Spielplatzflächen können nicht im Innenhof nachgewiesen werden. In nächster Nähe befindet sich der Spielplatz im Schöntal und im etwas entfernteren Bereich der Spielplatz auf der Großmutterwiese. Zum Nachweis der fehlenden Spielplatzfläche von ca. 90 m² (gefordert nach DIN 18034: Wohnfläche 4. 326 m²: 25 x 1,5 = 260 m²) für Kinder über 6 Jahren wäre eine Ablöse in noch zu bestimmender Höhe zu Gunsten der öffentlichen Spielplätze angedacht. Ist eine solche Vorgehensweise möglich?

II.

Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die Fragestellung und entfaltet auch nur insoweit Bindungswirkung. Darüberhinausgehende Frage- oder Problemstellungen werden nicht erörtert und sind nicht Gegenstand der Entscheidung.

Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Mischgebiets“ gemäß § 6 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:

Mischgebiet MI
mit Einschränkung der zulässigen Lärmemissionen zur Würzburger Straße hin

Blockrandbebauung: max. V Vollgeschosse

Bebauung im Inneren: max. III Vollgeschosse

Die Bauvoranfrage ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zu beurteilen. Die geplante Wohnnutzung ist im vorliegenden Mischgebiet allgemein zulässig. Aufgrund der Lärmemissionen der Würzburger Straße sind im Bestandsgebäude Würzburger Straße 34 im Erdgeschoss keine Wohnungen zur Straße hin zulässig.

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich ein fünfgeschossiger Baukörper (Bauteile A – C) entlang der Dinglerstraße grundsätzlich in die straßenbegleitende Blockrandbebauung der näheren Umgebung ein und ist unter der Auflage zulässig, dass das 4. Obergeschoss (Penthaus) bei einem straßenseitigen Rücksprung von mindestens 1,50 m und in der Summe max. 2/3 der Fläche des darunterliegenden Geschosses überdeckt. An das Nachbargebäude Dinglerstraße xxx ist hinsichtlich der Bautiefe annähernd deckungsgleich anzubauen, die Firsthöhe darf nicht und die Traufhöhe um max. 50 cm überschritten werden.

Im Inneren des Baublocks ist planungsrechtlich eine Bebauung mit max. III Vollgeschossen zulässig. Vorhandene Gebäude im Blockinneren, welche auch Hauptnutzungen beinhalten, beschränken sich auf max. drei Vollgeschosse.

Die notwendigen Abstandsflächen sind grundsätzlich einzuhalten. Abweichungen sind dann möglich, soweit eine ausreichende Belichtung und Belüftung gewahrt bleiben. Die Planunterlagen sind im Baugenehmigungsverfahren entsprechend anzupassen. Die geplanten Gebäude D und E sind grundsätzlich deckungsgleich an die Bestandsgebäude auf den Nachbargrundstücken anzubauen. Bei Abweichungen sind grundsätzlich die Zustimmungen der Nachbarn erforderlich.

Die zulässige überbaubare Grundstücksfläche wird, nach Reduzierung der Flächen für Zufahrten und Stellplätze eingehalten. Im Übrigen ist die erhöhte Versiegelung durch eine extensive Begrünung der geplanten Pultdächer auszugleichen.

Der erforderliche Stellplatznachweis kann auf dem Baugrundstück selbst erbracht werden. Dieser ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen.

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist die Vereinigung der Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sicherzustellen.

Das Gebäude Würzburger Straße 34, 63739 Aschaffenburg steht unter Denkmalschutz und ist mit folgender Bezeichnung in die Denkmalliste (Nr.: D-6-61-000-329) eingetragen:

„Mietshaus, dreigeschossig in Ecklage, mit einseitig abgewalmtem Dach, Mittelrisalit mit Ziergiebel und Balkon, gelber Backstein mit roten Sandsteingliederungen, Neurenaissance, von Adam Schneider, 1897.“

Die Bauvoranfrage beinhaltet keine denkmalschutzrechtlichen Überprüfungen oder Erlaubnisse. Entsprechende Erlaubnisse sind im Rahmen eines späteren Baugenehmigungsverfahrens einzuholen. Die Genehmigung einer Rampe in der Zufahrt des denkmalgeschützten Gebäudes kann nicht in Aussicht gestellt werden, da hier das Gebäude wesentlich beeinträchtigt würde.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau einer Wohnanlage mit 55 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, zwischen Dinglerstraße und Würzburger Straßexxx, 63739 Aschaffenburg durch die Fa. May Bauträger GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:

1.        Sind die 5-geschossigen Baukörper (BT A - C) entlang der Dinglerstraße aus städtebaulichen Gründen als vermittelnder Baukörper zwischen der bestehenden Bebauung Dinglerstraße xxx (IV + DG) und Stadelmannstraße xxx (IV + DG) genehmigungsfähig?

Planungsrechtlich fügt sich ein fünfgeschossiger Baukörper grundsätzlich in die straßenbegleitende Blockrandbebauung der näheren Umgebung ein und ist unter der Auflage zulässig, dass das 4. Obergeschoss (Penthouse) bei einem straßenseitigen Rücksprung von mindestens 1,50 m und in der Summe max. 2/3 der Fläche des darunterliegenden Geschosses überdeckt. An das Nachbargebäude Dinglerstraße 19 ist hinsichtlich der Bautiefe annähernd deckungsgleich anzubauen, die Firsthöhe darf nicht und die Traufhöhe um max. 50 cm überschritten werden. Bezüglich der Höhenentwicklung ist im Hinblick auf die Abstandsflächen außerdem Ziffer 6 zu beachten.

2.        Ist der 5-geschossige Baukörper (BT D) genehmigungsfähig?

Ein fünfgeschossiger Baukörper im Inneren des Baublocks fügt sich hinsichtlich seiner Höhe nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich nicht zulässig. Vergleichbare Geschosszahlen und Gebäudehöhen finden sich ausschließlich am straßenbegleitenden Blockrand. Zwar finden sich im Blockinneren auch Hauptnutzungen, diese beschränken sich aber auf max. drei Vollgeschosse.

Aus abstandsflächenrechtlichen Gründen ist hinsichtlich der Lage und Höhe des Gebäudes grundsätzlich deckungsgleich an das Bestandsgebäude auf dem Nachbargrundstück anzubauen. Über evtl. Abweichungen kann erst in einem Baugenehmigungsverfahren unter Vorlage von detaillierten Planunterlagen und nach Nachbarbeteiligung entschieden werden.

Insbesondere ein Indiz für die unangemessene Geschossigkeit des Baukörpers ist die gravierende Überschneidung der Abstandsflächen zwischen Bauteilen C und D. Hier ist zu bezweifeln, dass gesunde Wohnverhältnisse gewahrt sind (vgl. Ziffern 4 und 5).

3.        Ist der 4-geschossige Baukörper (BT E) genehmigungsfähig?

Auch ein viergeschossiger Baukörper im Inneren des Baublocks fügt sich hinsichtlich seiner Höhe nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich nicht zulässig. Vergleichbare Geschosszahlen und Gebäudehöhen finden sich ausschließlich am straßenbegleitenden Blockrand. Zwar finden sich im Blockinneren auch Hauptnutzungen, diese beschränken sich aber auf max. drei Vollgeschosse. Die beiden Gebäude, an die seitlich angebaut werden soll, haben lediglich II Geschosse (zum Teil plus Dach).

Aus abstandsflächenrechtlichen Gründen ist hinsichtlich der Lage und Höhe des Gebäudes grundsätzlich deckungsgleich an das Bestandsgebäude auf dem Nachbargrundstück anzubauen. Über evtl. Abweichungen kann erst in einem Baugenehmigungsverfahren unter Vorlage von detaillierten Planunterlagen und nach Nachbarbeteiligung entschieden werden.

4.        Dürfen sich im inneren Grundstücksbereich die Abstandsflächen der geplanten Baukörper E und Bestandsgebäude Würzburger Straße xxx überlagern?

Der Abstand der beiden Gebäude liegt durch die leicht schräge Stellung des Gebäudes Würzburger Straße xxx bei ca. 17,5 m bis 20 m. Für das Gebäude Würzburger Straße ist eine Abstandsfläche von ca. 12,4 m, für den geplanten Baukörper E eine Abstandsfläche von 11,6 m erforderlich. Hieraus ergäbe sich eine insgesamt einzuhaltende Abstandfläche von ca. 24 m. Diese wird um ca. 4 m bis 6,5 m durch Überschneidung der Abstandsflächen unterschritten. Eine Abweichung in diesem Umfang kann nicht gewährt werden, da hier eine ausreichende Belichtung und Belüftung nicht mehr sichergestellt ist. Nachdem allerdings bereits aus bauplanungsrechtlichen Gründen (vgl. Ziffer 3) eine Reduzierung der Höhe des Baukörpers E erforderlich ist, würde sich die Abstandsflächenüberschneidung hier ebenfalls deutlich reduzieren. Ob in diesem Fall eine Abweichung erteilt werden kann, ist nach Vorlage der entsprechenden, angepassten Planunterlagen zu entscheiden. Eine Abweichung in geringem Umfang, unter Wahrung der erforderlichen Belichtung und Belüftung kann in Aussicht gestellt werden.

5.        Dürfen sich im inneren Grundstücksbereich die Abstandsflächen der geplanten Baukörper C und D im Teilbereich von ca. 10 m überlagern? (Durch die versetzte Anordnung der Bauteile C und D ist eine ausreichende Belichtung aller Wohnungen sichergestellt).

Die erforderlichen Abstandsflächen zwischen den Bauteilen C und D werden wesentlich unterschritten. Die notwendigen Abstandsflächen, gem. vorliegender Planung betragen je Gebäude ca. 14,5 m. Es wäre daher grundsätzlich eine Abstandsfläche von 29 m zwischen den Bauteilen C und D einzuhalten. Der tatsächliche Abstand beträgt auf 10 m Länge lediglich ca. 8 m. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung ist hier nicht sichergestellt.

Nachdem allerdings bereits aus bauplanungsrechtlichen Gründen (vgl. Ziffer 2) eine Reduzierung der Höhe des Baukörpers D erforderlich ist, würde sich hieraus eine leichte Reduzierung der Abstandsfläche ergeben. Eine weitere Verbesserung kann sich durch eine Verkürzung des Baukörpers D und die Ausbildung des III Vollgeschosses als Staffelgeschoss ergeben. Ob in diesem Fall eine Abweichung erteilt werden kann, ist nach Vorlage der entsprechenden, angepassten Planunterlagen zu entscheiden. Eine Abweichung in geringem Umfang, unter Wahrung der erforderlichen Belichtung und Belüftung kann in Aussicht gestellt werden.

6.        Dürfen die Abstandsflächen über der Achse Dinglerstraße liegen?

Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen. Auf öffentlichen Verkehrsflächen, wie hier der Dinglerstraße darf sich die Abstandsfläche bis auf die Straßenmitte erstrecken (Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Die Abstandsflächen der geplanten Baukörper (Bauteile A – C) überschreiten die Straßenmitte deutlich. Allerdings erzeugt die Bauflucht der Gebäude Dinglerstraße xxx bis xxx planungsrechtlich eine fiktive Baulinie, so dass sich gem. Art. 6 Abs. 5 Satz 4 BayBO abweichende Abstandsflächentiefen aus der umliegenden Bebauung ergeben. Dies gilt allerdings nur dann, soweit die Gebäudehöhen (First- und Traufhöhen) der umliegenden Gebäude eingehalten und nicht überschritten werden (vgl. Ziffer 1). In jedem Fall dürfen sich die Abstandsflächen nicht auf dritte, z.B. gegenüberliegende Grundstücke erstrecken.

7.        Ist die Grundflächenzahl GRZ I mit 0,42 genehmigungsfähig?

Grund- und Geschossflächenzahl sind im unbeplanten Innenbereich keine maßgeblichen Kriterien für die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, sie haben maximal Indizienfunktion. Maßgebend sind vielmehr die tatsächliche Gebäudegrundfläche bzw. überbaute Fläche und die bauliche Höhe in Verbindung mit der Geschossigkeit.

Die Grundflächen der geplanten Baukörper fügen sich vorliegend in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sind somit planungsrechtlich zulässig sind. Daraus folgt, dass auch eine GRZ I von 0,42 genehmigungsfähig ist.

8.        Ist die Grundflächenzahl GRZ II mit 0,71 genehmigungsfähig?

Grund- und Geschossflächenzahl sind im unbeplanten Innenbereich keine maßgeblichen Kriterien für die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, sie haben maximal Indizienfunktion. Maßgebend sind vielmehr die tatsächliche Gebäudegrundfläche bzw. überbaute Fläche und die bauliche Höhe in Verbindung mit der Geschossigkeit.

Aus der geplanten Bebauung und den Erschließungs- und Parkflächen ergibt sich ein relativ hoher Versiegelungsgrad im Baublock. Auch wenn das Baugrundstück im Bestand zu 100 % versiegelt ist, ergibt sich hier die Notwendigkeit im rückwärtigen Bereich der Gebäude (Bauteile A – C), bzw. westlich des Gebäudes D Flächen zu entsiegeln und zu begrünen. Aus der Reduzierung der Zahl der Vollgeschosse bei den beiden Baukörpern D und E (Ziffern 2 und 3) vermindert sich gleichzeitig die Zahl der möglichen Wohneinheiten und folglich die Zahl der notwendigen Stellplätze. Die hierdurch oberirdisch freiwerdenden Flächen (Park- und Erschließungsflächen) sind, zur Verbesserung der Wohn- und Aufenthaltsqualität in den Baukörpern A – D, entsprechend zu begrünen und bepflanzen. Hierdurch vermindert sich die GRZ II von derzeit 0,71 deutlich. Gegebenenfalls sind zusätzliche PKW-Stellplätze in der Tiefgarage zu schaffen, um oberirdische Stellplätze zu reduzieren. Im Übrigen wird beauflagt, die Pult-/Flachdächer der Hauptbaukörper mit einer extensiven Dachbegrünung zu versehen. Hierdurch wird insgesamt eine Genehmigungsfähigkeit hinsichtlich der überbauten Flächen erreicht.

9.        Ist die Geschossflächenzahl GFZ mit 1,77 genehmigungsfähig?

Grund- und Geschossflächenzahl sind im unbeplanten Innenbereich keine maßgeblichen Kriterien für die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, sie haben maximal Indizienfunktion. Maßgebend sind vielmehr die tatsächliche Gebäudegrundfläche bzw. überbaute Fläche und die bauliche Höhe in Verbindung mit der Geschossigkeit.

Vorliegend ist festzustellen, dass mit Beachtung der zulässigen baulichen Höhen (vgl. Ziffern 2 - 5) eine Verringerung der GFZ eintreten wird. Die dann erreichte GFZ ist grundsätzlich genehmigungsfähig.

10.        Sind für die geplanten Neubauten Pultdächer als Dachform möglich?

In der näheren Umgebung, sogar im Baublock selbst, kommen verschiedenste Dachformen vor (Flachdach, Pultdach, Satteldach, Walmdach). Pultdächer fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein, stören das Ortsbild nicht und sind planungsrechtlich zulässig.

Verbunden ist dies mit der Auflage, die flachgeneigten Pultdächer extensiv zu begrünen (vgl. Ziffer 8).

11.        Ist die Lage der Hofzufahrt und der Tiefgaragenzufahrt genehmigungsfähig?

Bauplanungsrechtlich kann die Hof- und Tiefgaragenzufahrt an der geplanten Stelle grundsätzlich zugelassen werden. Im Rahmen eines späteren Genehmigungsverfahrens ist allerdings zu klären, welche Anzahl an Stellplätzen in der Tiefgarage aus immissionsschutzrechtlichen Gründen zugelassen werden können, bzw. welche Auflagen zu beachten sind.

Die Platzierung der Tiefgargenzufahrt und der Hofzufahrt an der Dinglerstraße bewirkt aufgrund ihrer Gesamtbreite von knapp 11 m außerdem zwar eine Abweichung von § 5 Abs.1 GaStAbS, die aber aufgrund der verbleibenden Länge des zu begrünenden Vorgartens gewährt werden kann.

12.        a) Sind 55 WE mit 59 Pkw-Stellplätzen für den geplanten Neubau Bauteil A - E (1. Bauabschnitt) genehmigungsfähig?
b) Sind 11 WE mit 11 Pkw-Stellplätzen für den geplanten Umbau des bestehenden Gebäudes in der Würzburger Straße xxx (2. Bauabschnitt) genehmigungsfähig?

zu a):        Die Zahl der Wohnungen ist kein Zulässigkeitskriterium im nicht überplanten Innenbereich, insofern sind 55 WE planungsrechtlich zulässig. (Durch die erforderliche Reduzierung der Geschossigkeit bei den Bauteilen D und E wird sich voraussichtlich eine Verringerung der Zahl der Wohnungen einstellen).

Der Stellplatznachweis ist nach Maßgabe der GaStAbS zu führen. Gemäß Stellplatzberechnung in der Bauvoranfrage reichen die geplanten Stellplätze zwar scheinbar aus, allerdings halten die Stellplätze 8 bis 19 die Begrünungsvorschriften nach § 5 Abs. 6 GaStAbS nicht ein. Die Zufahrt zu den Stellplätzen, ggf. auch deren Anzahl und Lage bedürfen im Rahmen des späteren Genehmigungsverfahrens einer immissionsschutzrechtlichen Beurteilung. Hierbei müssen gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt werden.

zu b):        Zwar ist die Zahl der Wohnungen kein Zulässigkeitskriterium im nicht überplanten Innenbereich, insofern sind 11 WE planungsrechtlich zulässig. Allerdings wird im Erdgeschoss zur Würzburger Straße aufgrund der Verkehrslärmimmissionen und aufgrund der Gebietserhaltung des „Mischgebiets“ keine Wohnnutzung zugelassen, damit verringert sich die Zahl der Wohnungen.

Der Stellplatznachweis ist nach Maßgabe der GaStAbS zu führen. Gemäß Stellplatzberechnung in der Bauvoranfrage reichen die geplanten Stellplätze zwar scheinbar aus, allerdings halten die Stellplätze 20 bis 33 die Begrünungsvorschriften nach § 5 Abs. 6 GaStAbS nicht ein.

13.        Im Innenhof der Wohnanlage wird ein Spielplatz mit ca. 170 m² errichtet. Weitere Spielplatzflächen können nicht im Innenhof nachgewiesen werden. In nächster Nähe befindet sich der Spielplatz im Schöntal und im etwas entfernteren Bereich der Spielplatz auf der Großmutterwiese. Zum Nachweis der fehlenden Spielplatzfläche von ca. 90 m² (gefordert nach DIN 18034: Wohnfläche 4. 326 m²: 25 x 1,5 = 260 m²) für Kinder über 6 Jahren wäre eine Ablöse in noch zu bestimmender Höhe zu Gunsten der öffentlichen Spielplätze angedacht. Ist eine solche Vorgehensweise möglich?

Für Bauvorhaben mit mehr als drei Wohnungen ist grundsätzlich ein Kinderspielplatz auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen (Art. 7 Abs. 3 BayBO). Gem. den vorliegenden Planunterlagen errechnet sich für das geplante Bauvorhaben eine Spielplatzgröße von 260 m². Auf dem eigenen Grundstück kann lediglich eine Spielplatzfläche von 170 m² nachgewiesen werden. Hier ist zunächst zu berücksichtigen, dass sich durch die geforderte Reduzierung des Bauvorhabens (siehe Ziffern 2, 3, 4, 5, 9, 12b) auch eine Verminderung der erforderlichen Spielplatzfläche ergeben wird. Gleichzeitig wird sich die Anzahl der notwendigen Stellplätze reduzieren (vgl. Ziffer 8). Hierdurch steht eine ausreichende Fläche für den notwendigen Kinderspielplatz zur Verfügung. Der Spielplatz lässt sich in die geforderte Begrünung des Innenhofes integrieren und vermindert insofern auch die überbaute Fläche (vgl. Ziffer 8). Für eine Ablösung der Verpflichtung zur Errichtung eines Spielplatzes besteht insofern kein Bedarf und kann folglich nicht in Aussicht gestellt werden.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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3. / UVS/2/3/20. Neubau e. Hotels mit 52 Hotelzimmern, Goldbacher Straße durch Bauherrn Hakan Öner

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	05.02.2020	ö	Beschließend	3	UVS/2/3/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.11.2019 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Hotels mit 52 Hotelzimmern auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Das 960 m² große Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg ist unmittelbar neben dem Gebäudekomplex des Kinopolis gelegen. Das Bestandsgebäude wurde im Laufe des Jahres 2019 abgebrochen. In der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 16.01.2019 wurde eine Neubebauung mit einem Wohngebäude mit 15 Wohneinheiten und Garage bewilligt. Die Baugenehmigung wurde mit Bescheid vom 20.03.2019 (BV-Nr.: xxx) erteilt.

Für das Grundstück ist nunmehr geplant, anstatt einem Wohngebäude mit 15 Wohnungen ein Hotel mit 52 Hotelzimmern in annähernd gleicher Kubatur zu errichten. Die Gesamthöhe des Gebäudes verändert sich nicht. Die notwendigen PKW-Stellplätze werden weiterhin in einer Garage auf Kellergeschossebene, sowie zusätzlich auf einem Parkdeck in der Erdgeschossebene nachgewiesen. Die Stellplätze im Kellergeschoss sind über einen Autoaufzug erreichbar.

Der geplante Neubau soll über 6 Vollgeschosse verfügen, wobei das obere Vollgeschoß als Staffelgeschoß ausgebildet wird. Zum Kinopolis-Komplex hin werden die Höhenverhältnisse des Nachbargebäudes übernommen. Für die beiden Grundstücke besteht für diese Grenze ein gegenseitiges, zivilrechtliches Anbaurecht. Auf der gegenüberliegenden Seite erfolgt auf einer Länge von insgesamt ca. 13 m (2 x 6,5 m) ein Grenzanbau über 3 Geschosse, im Übrigen hält das Gebäude über insgesamt 5 Geschosse einen Grenzabstand von ca. 3 m ein. Das obere Staffelgeschoß springt ca. 3,50 m zurück.

Im hinteren Bereich des Kellergeschosses wird eine Garage errichtet. Die Zufahrt zur Goldbacher Straße verbleibt an der bisherigen Stelle. Im vorderen Bereich des Kellergeschosses befindet sich ein Müllraum, sowie Lager- und Technikräume.

Auf Erdgeschossebene werden eine Lobby und Rezeption, eine Küche, Lagerräume, Personalräume und Sanitärräume errichtet. Im rückwärtigen Bereich befindet sich ein Parkdeck zum Stellplatznachweis. Im 1. und 2. Obergeschoss sind je 12, im 3. und 4. Obergeschoss je 10 und im 5. Obergeschoss 8, insgesamt 52 Hotelzimmer mit Größen zwischen 20 und 27 m² geplant. Die beim ursprünglichen Wohnbauvorhaben geplanten und genehmigten rückwärtigen Balkonanlagen entfallen.

Sämtliche Geschosse sind über einen Aufzug und ein innenliegendes Treppenhaus barrierefrei erschlossen. Im hinteren Bereich des Gebäudes wird eine außenliegende Fluchttreppe als zweiter Rettungsweg errichtet.

Die Vorgartenzone wird begrünt und mit zwei Laubbäumen bepflanzt. Die notwendigen Fahrradabstellplätze werden im Eingangsbereich des Gebäudes nachgewiesen. Abschließbare Fahrradabstellplätze sind im Kellergeschoss vorhanden.

II.

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Gleichwohl handelt es sich bei dem Gebiet um einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der nach seiner Eigenart keinem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eindeutig entspricht – die „Eigenart der näheren Umgebung“ weist für das nähere Umfeld der Goldbacher Straße und der Kolbornstraße ein heterogenes Spektrum an gemischten Nutzungen auf, das am ehesten dem Baugebietstyp „Kerngebiet oder Mischgebiet“ (§ 7 bzw. § 6 der BauNVO) zuzuordnen ist: Z. B. im Abschnitt zwischen Goldbacher Straße xxx und Goldbacher Straße xxx, einschließlich der an der Kolbornstraße anliegenden Bebauung gibt es u. a. ein Multiplex-Kino, gastronomische Betriebe, eine Vergnügungsstätte, Arztpraxen, verschiedene Dienstleistungsbetriebe, gewerblich vermietete Parkplätze, Gewerbebetriebe des Druckereiwesens und eine recht große Anzahl an Wohnungen. Das Bauvorhaben ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:

Baugebiet: MK / MI - Kerngebiet oder Mischgebiet

Überbaute Grundstücksfläche: ca. 80 %

Zahl der Vollgeschosse: max. VIII

Bauweise: abweichende

Das geplante Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Die Hotelnutzung ist allgemein zulässig.

Das gesamte Bauvorhaben erreicht eine Grundflächenzahl von 0,90 (davon Gebäude: 0,44) und eine Geschossflächenzahl von 2,18 bei insgesamt 6 Vollgeschossen und einer baulichen Höhe von 18,95 m über angrenzender Verkehrsfläche der Goldbacher Straße. In dem baulich sehr heterogenen Umfeld kommen viele großflächige Baukörper vor. Unter Berücksichtigung der Bauhöhen und Baudichten in der näheren Umgebung fügt sich das Bauvorhaben sowohl hinsichtlich der Höhenentwicklung, als auch hinsichtlich der Grundflächen-, und Geschossflächenzahlen in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Gleiches gilt für die Zahl der Vollgeschosse. Gegenüber der, mit Bescheid vom 20.03.2019 (BV-Nr.: xxx) erteilten Baugenehmigung hat sich die Gesamthöhe des Gebäudes nicht verändert. Sonstige Veränderungen der äußeren Kubatur sind minimal.

Nachdem das Grundstück, vor allem durch den Bau des Garagengeschosses fast vollständig versiegelt wird, sind als Ausgleich alle neu entstehenden Flachdächer (außer mit Terrassen oder mit Haus- und Energietechnik belegte Dachanteile) mit einer Dachbegrünung zu versehen. Auf den Dachflächen des Hotels ist eine (mind.) extensive Dachbegrünung vorzunehmen. Die „Vorgartenzone“ an der Goldbacher Straße ist als echte Grünfläche herzustellen und flächig mit Sträuchern und/oder Stauden sowie mit zwei Laubbäumen zu bepflanzen. Kies- oder Schotterflächen, o.ä. sind in diesen Bereichen nicht zulässig. Im Bereich des rückwärtigen Parkplatzes sind, wie in den Planunterlagen dargestellt, 2 Laubbäume in zwei Pflanzfeldern (je ca. 3 m x 5 m) mit Erdschluss zu pflanzen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. insgesamt xxx € erhoben.

Die Abstandsfläche des geplanten Gebäudes zum Kinopolis-Komplex ist, bis auf eine Teilfläche von ca. 38 m² im rückseitigen Bereich des Gebäudes eingehalten. Das geplante Gebäude schließt im vorderen Bereich an das Bestandsgebäude an. Im rückwärtigen Bereich rückt das Gebäude ca. 3,0 m von der Grundstücksgrenze ab und erreicht auf einer Tiefe von ca. 6,15 m eine Höhe von 18,35 m. Für die Abstandsflächenüberschreitung kann eine Abweichung zugelassen werden, da der Teil der Abstandsfläche auf die Parkhauszufahrt des Kinopolis-Gebäudes fällt. Die Belichtung wird nicht beeinträchtigt, da sich das Bauvorhaben an der Nordseite des Kinopolis-Gebäudes anschließt. Für die beiden Grundstücke besteht außerdem für diese Grenze ein zivilrechtliches Anbaurecht. Der Nachbar hat hier zugestimmt.

Auf der gegenüberliegenden, nordöstlichen Seite zum Grundstück Goldbacher Straße xxx werden die Abstandsflächen um ca. 99 m² überschritten. Auf einer Länge von insgesamt ca. 13 m (2 x 6,5 m) erfolgt ein Grenzanbau über 3 Geschosse, im Übrigen hält das Gebäude über insgesamt 5 Geschosse einen Grenzabstand von ca. 3 m ein. Das obere Staffelgeschoß rückt ca. 3,50 m von der Grundstücksgrenze ein. Zugunsten des Baugrundstückes besteht für diese Grenze eine zivilrechtliche Vereinbarung zur Errichtung einer Grenzwand bis zu einer Traufhöhe von 11 m. Diese Höhe wird unmittelbar an der Grenze mit einer Höhe von 9,43 m (auf einer Länge von insgesamt ca. 13 m) nicht erreicht. In einem Abstand von ca. 3 m zur Grundstücksgrenze wird allerdings (auf einer Länge von ca. 19,5 m) eine Traufhöhe von 15,2 m und in einem Abstand von ca. 3,50 m (auf einer Länge von ca. 17,5 m) eine Traufhöhe von 18,95 m erreicht. In Kerngebieten reduziert sich die Tiefe der Abstandsfläche auf 50 % der regulären Tiefe. Eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften ist hier vertretbar, da Sinn und Zweck der Abstandsflächenregelungen (Belichtung, Belüftung, Besonnung, Brandschutz, sozialer Friede) gewahrt bleiben. Die Nachbarn wurden beteiligt. Einwendungen sind nicht erfolgt. Im Umfang der zu erteilenden Abweichung besteht eine zivilrechtliche Vereinbarung über die Abstandsflächen. Baumasse, Grenzabstände und Höhen entsprechen im Übrigen den planungsrechtlichen Maßgaben dieses Gebietes.

Aufgrund der in der Nähe befindlichen kulturellen und gastronomischen Nutzung mit Nachtbetrieb (Kinopolis) sowie des starken Verkehrsaufkommens auf der Goldbacher Straße ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 4109 erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes ist vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Hotels je 2 Zimmer 1 Stellplatz erforderlich. Bei den geplanten 52 Hotelzimmern ergibt sich ein Bedarf von 26 nachzuweisenden PKW-Stellplätzen. Alle 26 Stellplätze werden in der Garage auf Kellergeschossebene, bzw. auf dem Parkdeck auf der Erdgeschossebene nachgewiesen.

Je 15 Hotelzimmer ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Hieraus ergibt sich ein nachzuweisender Bedarf von 4 Fahrradabstellplätzen. Diese sind im unmittelbaren Eingangsbereich des Hotels angeordnet. 4 weitere, abschließbare und überdachte Fahrradabstellplätze sind im Kellergeschoss nachgewiesen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag des Bauherrn xxx zum Neubau eines Hotels mit 52 Hotelzimmern auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung  Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Bedingungen, Abweichungen, Stellplatzablösung:

1.        Die Flachdächer (außer mit Terrassen oder mit Haus- und Energietechnik belegte Dachanteile) sind mit einer (mind.) extensiven Dachbegrünung zu versehen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.

2.        Im Bereich des rückwärtigen Parkplatzes sind, wie in den Planunterlagen dargestellt, 2 Laubbäume in zwei Pflanzfeldern (je ca. 3 m x 5 m) mit Erdschluss zu pflanzen. Zur Sicherung der Baumpflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.

3.        Die „Vorgartenzone“ an der Goldbacher Straße ist als echte Grünfläche (keine Kies- oder Schotterfläche, o.ä.) herzustellen und flächig mit Sträuchern und/oder Stauden sowie mit zwei Laubbäumen zu bepflanzen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.

4.        Von der Überschreitung der Abstandsfläche an der südwestlichen Grundstücksgrenze wird eine Abweichung im Umfang von ca. 38 m² erteilt.

5.        Von der Überschreitung der Abstandsfläche an der nordöstlichen Grundstücksgrenze wird eine Abweichung im Umfang von ca. 99 m² erteilt.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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4. / UVS/2/4/20. Umbau, bzw. Neubau eines Boardinghouses mit 20 Appartements auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Auhofstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	05.02.2020	ö	Beschließend	4	UVS/2/4/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.11.2019 beantragten die Bauherren xxx die Genehmigung zum Umbau, bzw. Neubau eines Boardinghouses mit 20 Appartements auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Auhofstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Das ehemalige Kesselhaus soll bis auf das Kellergeschoss abgebrochen werden. Ab der Erdgeschossebene ist geplant einen Neubau mit 3 Etagen und insgesamt 20 Appartements zu errichten. Der Neubau wird in einem Teilbereich zusätzlich unterkellert, um mittels eines Aufzuges auch Lasten in den Keller transportieren zu können. Im Erdgeschoss sind 6 und in ersten und zweiten Obergeschoss je 7 Appartements geplant.

Die Appartements verfügen über Flächen zwischen 28 bis 38 m² zuzüglich eines Bades mit ca. 5 m². Die Appartements sind komplett möbliert und haben ein eigenes Bad mit Dusche. Das geplante Boardinghouse wird in den Betrieb des bestehenden Boardinghouses im Hauptgebäude an der Auhofstraße integriert. Dort steht ein Foyer, bzw. Aufenthaltsraum, ein Kaffeeautomat, Taxiruf und Laptop zur Gästenutzung zur Verfügung. Auf dem Gelände befindet sich eine Bäckerei und ein Restaurant für Frühstück, Mittag- und Abendtisch.

Für die Schlüsselübergabe bei Anreise ist die Rezeption im Hauptgebäude täglich besetzt. Die notwendigen Pkw- und Fahrradabstellplätze werden auf den Baugrundstücken nachgewiesen.

Das Flachdach wird extensiv begrünt. Darüber hinaus ist geplant, auf dem Dach eine Solaranlage, wie bereits 2018 auf dem Dach des Hauptgebäudes, zu installieren.

Die Gesamtgröße der beiden Grundstücke liegt bei 6.144 m².

II.

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. xxx „südliche Aufhofstraße“ für das Gebiet zwischen Auhofstraße, Goldbacher Straße, Bahnlinie Würzburg-Aschaffenburg und Ringschluss Ost. Der Bebauungsplan setzt das betreffende Grundstück unter anderem folgendes fest:

Gewerbegebiet – GE

GRZ 0,8

GFZ 2,0

Zahl der Vollgeschosse: II – V

Dächer mit DN 0 – 45°

bauliche Höhe OK max. 16,5 m über Verkehrsfläche

Dacheinschnitte, Dachgauben und Zwerchgiebel nur auf Dächern mit mind. 40° Dachneigung und je Dachseite maximal 50 % der Gebäudelänge sowie mit Abständen zur Giebelwand von mind. 0,8 m und zum Dachfirst von mind. 1,5 m.

Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 30 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO 1990.

Das Bauvorhaben kann nach der Art der baulichen Nutzung (Boardinghouse mit 20 Appartements) gemäß § 30 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO zugelassen werden. Das Boardinghouse ist als nicht störender Gewerbebetrieb wie ein Hotel zu werten. Die Ausstattung der Räume, sowie die vorhandene Infrastruktur auf dem Gelände, bzw. dem Hauptgebäude stellt dauerhaft einen Boardinghousebetrieb sicher. Eine Wohnnutzung ist hingegen nicht zulässig.

Das geplante Bauvorhaben liegt vollständig innerhalb der überbaubaren Flächen. Die GRZ₁ erhöht sich gegenüber dem Bestand von 0,37 auf 0,396 und hält damit die Vorgaben des Bebauungsplans ein. Unter Berücksichtigung aller befestigten Flächen ergibt sich eine GRZ₂ von 0,886. Eine Befreiung von der Überschreitung der GRZ₂ kann unter den Auflagen gewährt werden, dass, gem. vorliegenden Planunterlagen eine Dachbegrünung erfolgt und insgesamt 23 großkronige Laubbäume auf den Baugrundstücken gepflanzt werden.

Die bisherige GFZ verringert sich durch die geringere neue Baumasse von 0,83 auf 0,806 und hält damit die Vorgaben des Bebauungsplanes (GFZ: max. 2,0) ein. Gleiches gilt für die maximale Zahl der Vollgeschosse sowie die Dachform und-neigung. Die bauliche Höhe des Bauvorhabens unterschreitet mit 10,21 m ebenfalls die maximal zulässige Höhe von 16,5 m.

Die Mindestanforderungen an gesunde Wohnverhältnisse sind zu erfüllen. Aufgrund der starken Verkehrsbelastung der Auhofstraße sind Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Vor Erteilung der Baugenehmigung ist ein Schallschutznachweis nach DIN 4109 (Schallschutz für Hochbau) vorzulegen. Auflagen zum Schallschutz sind zu beachten.

Der Bebauungsplan setzt verschiedene Pflanzgebote fest, um eine stärkere Durchgrünung des insgesamt, bereits im Bestand stark versiegelten Gewerbegebietes, zu erreichen. Auf dem Streifen zwischen Auhofstraße und Gebäudevorderkante werden, übereinstimmend mit den Festsetzungen des Bebauungsplans mindestens 5 großkronige Laubbäume gepflanzt.

Darüber hinaus ist je 200 m² überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger standortgerechter Laubbaum zu pflanzen. Unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Pflanzflächen ergibt sich eine überbaubare Grundstücksfläche von 4.599 m². Hiernach sind 23 Laubbäume auf den Baurundstücken zu pflanzen und nachzuweisen. Ein vorhandener Bestand kann angerechnet werden. Derzeit sind auf den Grundstücken 18 Laubbäume, davon 16 vitale Laubbäume vorhanden. Die Pflanzung 7 weiterer Laubbäume ist nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Das Flachdach des Gebäudes ist, gem. Freiflächenplan, bzw. Dachaufsicht extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist 1 Stellplatz je 2 Appartements vorzusehen. Hieraus ergeben sich 10 erforderliche PKW-Stellplätze. Der Stellplatznachweis für das Bauvorhaben wurde über einen Gesamtstellplatznachweis für beide Baugrundstücke geführt. Hiernach sind 62 PKW-Stellplätze erforderlich. Nachgewiesen werden 68 Stellplätze.

Außerdem sind für das Gesamtbauvorhaben 24 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Über den Gesamtstellplatznachweis werden auf den beiden Grundstücken insgesamt 25 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.

Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Bauherren xxx zum Neubau eines Boardinghouses mit 20 Appartements auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Auhofstraße xxx, 63741 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlichen geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Auflagen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1.        Von der Überschreitung der GRZ von 0,8 um 0,086 wird eine Befreiung gewährt.

2.        Es sind insgesamt 23 großkronige, standortgerechte Laubbäume mit einer Baumscheibengröße von mindestens 6 m² zu pflanzen. Unter Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestandes ist, zur Sicherung der Verpflichtung, eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

3.        Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

4.        Das Flachdach des Gebäudes ist, gem. Freiflächenplan, bzw. Dachaufsicht extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

5.        Vor Erteilung der Baugenehmigung ist ein Schallschutznachweis nach DIN 4109 (Schallschutz für Hochbau) vorzulegen.

6.        Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx und xxx, Gemarkung  Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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5. / UVS/2/5/20. Antrag auf Nutzungsänderung zur Umwandlung von 23 Appartements in 23 Hotelzimmer im Gebäude der „Alten Post“ auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Wermbachstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	05.02.2020	ö	Beschließend	5	UVS/2/5/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 13.12.2019 beantragte der Bauherrn xxx eine Nutzungsänderung zur Umwandlung von 23 Appartements, welche bisher als Wohnung genehmigt wurden in 23 Hotelzimmer im Gebäude der „Alten Post“ auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Wermbachstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Am Gebäude selbst werden keine baulichen Veränderungen vorgenommen. Das Gebäude verfügt bereits über 23 Zimmer mit Einzel-, bzw. Doppelbettausstattung mit jeweils einer Nasszelle. Die bisher zu Wohnzwecken genehmigten 23 Appartements wurden zuletzt im Rahmen des Betriebes eines Boardinghouses genutzt. Diese Nutzung soll nunmehr auf einen Hotelbetrieb umgestellt werden.

Auf dem Gelände stehen 4 PKW-Stellplätze tatsächlich zur Verfügung. 3 PKW-Stellplätze wurden bereits im Jahr 1982, 2 weitere PKW-Stellplätze im Jahr 2011 abgelöst.

Der Gebäudeeigentümer hat im nahegelegenen öffentlichen Parkhaus im Löhergraben (Entfernung ca. 150 m) weitere 16 PKW-Stellplätze dauerhaft angemietet.

II.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. xxx „Bebauungsplan zur Festsetzung der Verkehrsflächen für die Wermbachstraße, Alexandrastraße und Würzburger Straße von der Sandkirche bis einschließlich Haus Nr. xxx“. Im Übrigen ist das Bauvorhaben nach § 34 BauGB als Innenbereichsvorhaben zu beurteilen. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:

Mischgebiet - MI

Vollgeschosse: IV + D

überbaute Grundstücksfläche: ca. 60 %

offene, bzw. abweichende Bauweise

Nachdem bauliche Veränderungen am Gebäude nicht geplant sind, beschränkt sich die bauplanungsrechtliche Beurteilung auf die Art der baulichen Nutzung.

Die geplante Hotelnutzung ist in einem Mischgebiet (MI) allgemein zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Hotels für je 2 Zimmer 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Hotelnutzung mit 23 Zimmern errechnen sich 14 notwendige PKW-Stellplätze. Das Bauvorhaben liegt in der zentralen Innenstadt und gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GaStAbS im sog. Innenstadt-Kernbereich. In dieser Zone vermindern sich die nachzuweisenden Stellplätze auf 50 %. Hiernach sind 7 PKW-Stellplätze nachzuweisen. 4 PKW-Stellplätze sind tatsächlich vorhanden, 5 weitere Stellplätze wurden abgelöst, so dass der Stellplatznachweis erbracht ist. Zur Sicherstellung des tatsächlichen Stellplatzbedarfes hat der Antragsteller 16 weitere Stellplätze in zumutbarer Entfernung angemietet.

Außerdem ist bei Hotels je 15 Zimmer 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Vorliegend ergibt sich ein Bedarf von 2 Fahrradabstellplätzen, welche auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden.

Das Gebäude Wermbachstraße xxx, 63739 Aschaffenburg steht unter Denkmalschutz und ist mit folgender Bezeichnung in die Denkmalliste (Nr.: D-6-61-000-302) eingetragen:

„Ehem. Postamt, asymmetrischer Frackdachbau mit seitlicher Arkade, südlicher Raumabschluss des Freihofplatzes, 1955/56.“

Eine Stellungnahme der Unteren Denkmalschutzbehörde wurde eingeholt. Die geplante Nutzungsänderung beeinträchtigt das Gebäude in seiner Denkmaleigenschaft nicht, da hiermit keine baulichen Änderungen am Gebäude verbunden sind.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Bauherrn xxx auf Nutzungsänderung zur Umwandlung von 23 Appartements zur Wohnnutzung in 23 Hotelzimmer im Gebäude der „Alten Post“ auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Wermbachstraße xxx, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird zugestimmt.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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6. / UVS/2/6/20. Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Johannes Büttner (KI) vom 27.03.2019 wegen "Erstellung einer Gestaltungssatzung für die Stadt Aschaffenburg" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 30.04.2019

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	05.02.2020	ö	Beschließend	6	UVS/2/6/20

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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7. / UVS/2/7/20. Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt (UBV) vom 27.08.2019 wegen "Anschluss der Gaststätte Reiterweg 50 an das städtische Kanalnetz" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 26.11.2019

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	05.02.2020	ö	Beschließend	7	UVS/2/7/20

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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8. / UVS/2/8/20. Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Wolfgang Giegerich (SPD-Stadtratsfraktion) vom 16.10.2019 wegen "Attraktive Innenstadt 1 - Bunte Müllcontainer" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 09.12.2019

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	05.02.2020	ö	Beschließend	8	UVS/2/8/20

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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9. / UVS/2/9/20. Bauvoranfrage für den Einbau eines Festsaales in eine Lagerhalle auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Obernau, Ruchelnheimstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	05.02.2020	ö	Beschließend	9	UVS/2/9/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.06.2019, geändert mit Planunterlagen, hier eingegangen am 06.11.2019 reichte der Bauherr xxx eine Bauvoranfrage für den Einbau eines Festsaales in eine Lagerhalle auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Obernau, Ruchelnheimstraße xxx, 63743 Aschaffenburg mit folgender Fragestellung ein:

Frage 1)

Wird eine Festhalle – gemäß Vorplanung M 1:200, Berechnungen und Betriebsbeschreibung – für Familienfeiern in größerem Umfang (ca. 450 Personen) mit geregelten Betriebszeiten Freitag und Samstag, 16.00 bis 2.00 Uhr, Sonntag und Feiertag 12.00 – 23.00 Uhr im Industriegebiet genehmigt?

Gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Auflagen?

Frage 2)

Können die KFZ-Stellplätze des vorhandenen Gewerbes auf dem Grundstück mit anderen Betriebszeiten (Montag bis Freitag 16.00 Uhr) für den Stellplatznachweis des Festsaals am Wochenende und an den Feiertagen angerechnet werden? - KFZ-Stellplätze wie im Plan dargestellt?

Frage 3)

Ist die zusätzliche Lagerhalle wie dargestellt genehmigungsfähig?

Frage 4)

Können zusätzlich wie mündlich erörtert 5 Stellplätze abgelöst werden?

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 26.03.2018 wurde für dieses Baugrundstück der Neubau einer Lagerhalle beantragt. Das Bauvorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 13.06.2018 behandelt und beschlossen. Die Baugenehmigung wurde mit Bescheid vom 29.08.2018 erteilt. Auf dem 4.147 m² großen Grundstück war damals bereits eine Halle mit den Abmessungen von ca. 10 m x 20 m vorhanden. Geplant wurde die Errichtung einer weiteren Lagerhalle mit den Abmessungen von ca. 58 m x 23 m und einer Höhe von 10,6 m. Die Lagerhalle sollte für die Lagerung von KFZ- und Maschinenteilen genutzt werden. Die bisherige Halle verfügte über eine Grundfläche von 200 m², die neue Halle über 1.334 m².

Im Rahmen der Bauvoranfrage wird angefragt, ob in dieser neuen Lagerhalle der Einbau einer Festhalle für Familienfeiern und der Einbau einer Garage zulässig sei. Bei den Feiern ist von bis zu 450 Personen und den folgenden Betriebszeiten auszugehen:

Freitag und Samstag, 16.00 – 02.00 Uhr

Sonntag und Feiertag, 12.00 – 23.00 Uhr

Die Bauvoranfrage beinhaltete ursprünglich den Bau einer weiteren Lagerhalle entlang der südlichen Grundstücksgrenze mit den Abmessungen von ca. 58 m x 10 m und einer Höhe von 3 m (Südseite), bzw. 4,5 m (Nordseite). Mit Planunterlagen vom 06.11.2019 wurde die Planungsabsicht für diese Halle zugunsten weiterer Stellplätze aufgegeben.

In den aktuellen Planunterlagen werden insgesamt 75 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück ausgewiesen.

II.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. xxx „Bollenäcker Änd. 5“. Das Bauvorhaben ist damit nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. BauNVO 1990 zu beurteilen.

Der Bebauungsplan enthält für das betreffende Baugebiet folgende Festsetzungen:

GI - Industriegebiet

GRZ 0,8

BMZ 9,0

maximal 2 Vollgeschosse

Dachneigung: 0° – 30°

private Grünfläche als Pflanzstreifen

Die geplante Nutzung ist in einem Industriegebiet (GI), gem. § 9 BauNVO (1990) als zu definierende „Vergnügungsstätte“ grundsätzlich nicht zulässig. Auch ausnahmsweise kann eine Nutzung nicht zugelassen werden. Die Betriebsbeschreibung sieht eine Nutzung für „Familienfeiern größeren Umfangs (ca. 450 Personen)“ mit Beschränkungen der Betriebszeiten (siehe Fragestellung) vor. Es ist davon auszugehen, dass es sich nach der Betriebsbeschreibung nicht um eine „klassische Vergnügungsstätte“ kerngebietstypischer Art handelt. Die vorliegende Festhalle ist dennoch als Vergnügungsstätte zu qualifizieren, da die Freizeitunterhaltung und ein wechselndes Programm im Vordergrund stehen. Der Betrieb der geplanten Festhalle weicht hinsichtlich der Art deutlich vom Betrieb einer reinen Gaststätte ab. Gleiches gilt in Bezug auf die Größe des Besucherkreises. Durch den Betrieb einer Festhalle dürfen keine bodenrechtlichen Spannungen hervorgerufen werden.

Bei dem geplanten Festsaal für „Familienfeiern“, z.B. Hochzeitsfeiern, etc. ist von einer Einrichtung mit einem überörtlichen Einzugsbereich auszugehen. Unter Berücksichtigung der geplanten Betriebszeiten (Wochenende und Abend-/Nachtstunden) ist davon auszugehen, dass öffentliche Verkehrsmittel für den Teilnehmerkreis nicht zur Verfügung stehen. Insofern muss weiter davon ausgegangen werden, dass der gesamte Zu- und Abfahrtsverkehr mit privaten Kraftfahrzeugen durchgeführt wird. Bei bis zu 450 zu erwartenden Besuchern muss mit mindestens 100 Kraftfahrzeugen gerechnet werden. Auf dem Baugrundstück können 65 Stellplätze für den Festbetrieb und 10 Stellplätze für den gewerblichen Betrieb bereitgestellt werden. Die im Übrigen erforderlichen Stellplätze können auf dem Grundstück nicht nachgewiesen werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Fahrzeuge im öffentlichen Verkehrsraum im unmittelbaren Umfeld um die geplante Festhalle abgestellt werden. Hieraus ergeben sich ein erhöhter Parkdruck, sowie erhebliche Lärmemissionen in den Abend- und Nachtstunden durch den Zu- und Abfahrtsverkehr. Ein Verkehrskonzept hierzu wurde nicht vorgelegt.

Über den Zu- und Abfahrtsverkehr hinaus sind erhebliche Lärmemissionen durch die Festhalle selbst, sowie durch Besucher, welche sich außerhalb der Festhalle bewegen (z.B. auf dem Gelände, bzw. auf den Wegen von und zu den Fahrzeugen) zu erwarten. Ein hierzu notwendiges immissionsschutzrechtliches Gutachten wurde nicht vorgelegt. Das durch die geplante Nutzung entstehende bodenrechtliche Konfliktpotential kann insofern nicht abschließend bewertet werden. Im Baugebiet sind außerdem Betriebswohnungen vorhanden. Hier sind gesunde Wohnverhältnisse zu wahren. Das Industriegebiet am Rande des Aschaffenburger Stadtgebietes weist derzeit in den Abend- und Nachtstunden, sowie an Wochenenden und Feiertagen einen eher ruhigen Charakter auf. Dieser würde sich durch die Zulassung der Festhalle wesentlich wandeln.

Vor dem Hintergrund mehrerer ungelöster bodenrechtlicher Spannungsfelder kann eine, für das Bauvorhaben notwendige Befreiung nicht gewährt werden.

Nachdem äußerliche bauliche Veränderungen an der bereits genehmigten Halle nicht geplant sind, erübrigt sich eine Prüfung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung.

Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Lagerflächen je 100 m² Lagerfläche und für Handwerks- und Industriebetriebe je 70 m² Nutzfläche je 1 Stellplatz erforderlich. Bei einer verbleibenden Lagerfläche von 652 m² und einem Nutzflächenanteil von ca. 191 m² für einen handwerklichen Betriebsteil entsteht ein Stellplatzbedarf von 10 PKW-Stellplätzen.

Für Vergnügungsstätten ist je 10 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer geplanten Festsaalfläche (netto) von 450 m² ergibt sich ein weiterer Bedarf von 45 PKW-Stellplätzen. Insgesamt wären daher 55 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen.

Bei Lagerhallen, bzw. Handwerksbetrieben ist je 100, bzw. 150 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Vorliegend ergibt sich ein Bedarf von 12 Fahrradabstellplätzen.

Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist auf Flächen mit mindestens 8 KFZ-Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze 1 großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 75 geplanten KFZ-Stellplätzen ergeben sich hieraus 19 zu pflanzende Bäume. Vom Bauherrn ist geplant 20 großkronige Laubbäume zur Begrünung der Parkplatzanlage zu pflanzen.

Auf dem Baugrundstück werden 75 PKW-Stellplätze nachgewiesen. Eine Ausweisung von Fahrradabstellplätzen fehlt, allerdings wird der Nachweis von 12 Fahrradabstellplätzen auf dem Grundstück möglich sein. Nicht nachgewiesen ist allerdings eine Lösung der bodenrechtlichen Spannungen, welche durch den Betrieb der Festhalle mit den hiermit verbundenen Verkehrsbelastungen entstehen würden.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für den Einbau eines Festsaales in eine Lagerhalle auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Obernau, Ruchelnheimstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherren xxx wird für folgende Beantwortung erteilt:

Frage 1)

Wird eine Festhalle – gemäß Vorplanung M 1:200, Berechnungen und Betriebsbeschreibung – für Familienfeiern in größerem Umfang (ca. 450 Personen) mit geregelten Betriebszeiten Freitag und Samstag, 16.00 bis 2.00 Uhr, Sonntag und Feiertag 12.00 – 23.00 Uhr im Industriegebiet genehmigt?

Gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Auflagen?

Die geplante Nutzung ist in einem Industriegebiet (GI), gem. § 9 BauNVO (1990) als zu definierende „Vergnügungsstätte“ grundsätzlich nicht zulässig. Auch ausnahmsweise kann eine Nutzung nicht zugelassen werden. Die Betriebsbeschreibung sieht eine Nutzung für „Familienfeiern größeren Umfangs (ca. 450 Personen)“ mit Beschränkungen der Betriebszeiten (siehe Fragestellung) vor. Es ist davon auszugehen, dass es sich nach der Betriebsbeschreibung nicht um eine „klassische Vergnügungsstätte“ kerngebietstypischer Art handelt. Die vorliegende Festhalle ist dennoch als Vergnügungsstätte zu qualifizieren, da die Freizeitunterhaltung und ein wechselndes Programm im Vordergrund stehen. Der Betrieb der geplanten Festhalle weicht hinsichtlich der Art deutlich vom Betrieb einer reinen Gaststätte ab. Gleiches gilt in Bezug auf die Größe des Besucherkreises. Durch den Betrieb einer Festhalle dürfen keine bodenrechtlichen Spannungen hervorgerufen werden.

Bei dem geplanten Festsaal für „Familienfeiern“, z.B. Hochzeitsfeiern, etc. ist von einer Einrichtung mit einem überörtlichen Einzugsbereich auszugehen. Unter Berücksichtigung der geplanten Betriebszeiten (Wochenende und Abend-/Nachtstunden) ist davon auszugehen, dass öffentliche Verkehrsmittel für den Teilnehmerkreis nicht zur Verfügung stehen. Insofern muss weiter davon ausgegangen werden, dass der gesamte Zu- und Abfahrtsverkehr mit privaten Kraftfahrzeugen durchgeführt wird. Bei bis zu 450 zu erwartenden Besuchern muss mit mindestens 100 Kraftfahrzeugen gerechnet werden. Auf dem Baugrundstück können 65 Stellplätze für den Festbetrieb und 10 Stellplätze für den gewerblichen Betrieb bereitgestellt werden. Die im Übrigen erforderlichen Stellplätze können auf dem Grundstück nicht nachgewiesen werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Fahrzeuge im öffentlichen Verkehrsraum im unmittelbaren Umfeld um die geplante Festhalle abgestellt werden. Hieraus ergeben sich ein erhöhter Parkdruck, sowie erhebliche Lärmemissionen in den Abend- und Nachtstunden durch den Zu- und Abfahrtsverkehr. Ein Verkehrskonzept hierzu wurde nicht vorgelegt.

Über den Zu- und Abfahrtsverkehr hinaus sind erhebliche Lärmemissionen durch die Festhalle selbst, sowie durch Besucher, welche sich außerhalb der Festhalle bewegen (z.B. auf dem Gelände, bzw. auf den Wegen von und zu den Fahrzeugen) zu erwarten. Ein hierzu notwendiges immissionsschutzrechtliches Gutachten wurde nicht vorgelegt. Das durch die geplante Nutzung entstehende bodenrechtliche Konfliktpotential kann insofern nicht abschließend bewertet werden. Im Baugebiet sind außerdem Betriebswohnungen vorhanden. Hier sind gesunde Wohnverhältnisse zu wahren. Das Industriegebiet am Rande des Aschaffenburger Stadtgebietes weist derzeit in den Abend- und Nachtstunden, sowie an Wochenenden und Feiertagen einen eher ruhigen Charakter auf. Dieser würde sich durch die Zulassung der Festhalle wesentlich wandeln.

Vor dem Hintergrund mehrerer ungelöster bodenrechtlicher Spannungsfelder kann eine, für das Bauvorhaben notwendige Befreiung nicht gewährt, werden.

Frage 2)

Können die KFZ-Stellplätze des vorhandenen Gewerbes auf dem Grundstück mit anderen Betriebszeiten (Montag bis Freitag 16.00 Uhr) für den Stellplatznachweis des Festsaals am Wochenende und an den Feiertagen angerechnet werden?

KFZ-Stellplätze wie im Plan dargestellt?

Eine Doppelnutzung der Stellplätze für die unterschiedlichen Nutzungsarten und Betriebszeiten für die Lagerhalle und den Festsaal kommt nur in Betracht, wenn sichergestellt ist, dass es zu keinen Überschneidungen der unterschiedlichen Nutzungen kommt. Gerade für Freitagnachmittag bestehen hier erhebliche Zweifel. Dies gilt aber auch an Wochenenden und Feiertagen hinsichtlich der Stellplätze für betriebseigene Fahrzeuge, z.B. Transportfahrzeuge, Anhänger, Stapler, etc. Hierzu wäre die Vorlage eines nachvollziehbaren Nachweises erforderlich.

Zudem ist zu beachten, dass in den Antragunterlagen von rechnerisch 55 notwendigen PKW-Stellplätzen (Lager- und Festhallen), gem. der städtischen Garagen-, Stellplatz und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ausgegangen wird. Hiervon entfallen 10 Stellplätze auf den Betrieb der Lagerhalle und 45 Stellplätze auf den Festhallenbetrieb. Tatsächlich sollen insgesamt 75 PKW-Stellplätze geschaffen werden, wovon sich 10 auf den Lagerhallenbetrieb und 65 auf den Festhallenbetrieb verteilen würden. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass bei zu erwartenden bis zu 450 Besuchern mit mindestens 100 Fahrzeugen zu rechnen ist. Insofern ergibt sich eine faktische Unterdeckung von mindestens 35 Stellplätzen. Dies wirkt sich wiederum auf eine mögliche Befreiung, gem. § 31 Abs. 2 BauGB aus, da bodenrechtliche Spannungen (Parkdruck, Parksuchverkehr, Zufahrt für Rettungsfahrzeuge, Immissionen) nicht ausgeschlossen und nachbarliche Interessen zu berücksichtigen sind (vgl. Ziffer 1).

Frage 3)

Ist die zusätzliche Lagerhalle wie dargestellt genehmigungsfähig?

Die gem. den ersten Planunterlagen vom 06.06.2019 geplante zusätzliche Halle im südlichen Bereich des Geländes mit Abmessungen von ca. 10 m x 58 m ist zwischenzeitlich mit den zuletzt vorgelegten Planunterlagen vom 06.11.2019 zugunsten weiterer Parkplätze (vgl. Ziffer 2) entfallen.

Insofern erübrigt sich die Beurteilung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit.

Frage 4)

Können zusätzlich wie mündlich erörtert 5 Stellplätze abgelöst werden?

Nachdem die nachgewiesene Anzahl an Stellplätzen durch Wegfall der ursprünglich geplanten zweiten Lagerhalle zwischenzeitlich deutlich erhöht wurde, erübrigt sich die Fragestellung. Die gem. der städtischen Garagen-, Stellplatz und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) erforderlichen Stellplätze können auf dem Gelände nachgewiesen werden. Dies löst allerdings nicht, die bestehenden bodenrechtlichen Spannungen (vgl. Ziffer 1). Eine evtl. Stellplatzablösung trägt hier nicht zur Konfliktbewältigung bei.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [   ]	nein [X]
Es entstehen Folgekosten	ja [   ]	nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [  ]	wiederkehrend [   ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen