Datum: 20.05.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: großer Saal der Stadthalle am Schloss
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 18:58 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UVS/4/1/20	Neubau einer Wohnanlage (94 WE) mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Behlenstr. xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Schönberg Projekt GmbH, BV-Nr. xxx
2	UVS/4/2/20	Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 12 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Seidelstraße / Leiderer Stadtweg xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Rochner & Stahl Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx
3	UVS/4/3/20	Neubau einer Logistikhalle auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Bahnweg xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma Joyson Safety Systems Aschaffenburg GmbH, BV-Nr. xxx
4	UVS/4/4/20	Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 43 Wohneinheiten und 8 Boarding-Appartments und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Lange Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherrengemeinschaft xxx, BV-Nr.: xxx
5	UVS/4/5/20	Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx
6	UVS/4/6/20	Umbau der Südspitze der City-Galerie auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma Principal Real Estate Spezialfondgesellschaft, BV-Nr.: xxx
7	UVS/4/7/20	Bauvoranfrage zur Errichtung von 2 Mehrfamilienwohnhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Schoberstraße, 63739 Aschaffenburg durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, BV-Nr. xxx
8	UVS/4/8/20	Vorübergehende Ausweitung der Außengastronomieflächen im Stadtgebiet bis 31.10.2020
9	UVS/4/9/20	SpNr.

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1. / UVS/4/1/20. Neubau einer Wohnanlage (94 WE) mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Behlenstr. xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Schönberg Projekt GmbH, BV-Nr. xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	4. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	20.05.2020	ö	Beschließend	1	UVS/4/1/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.11.2019 beantragte die Firma Schönberg Projekt GmbH den Neubau einer Wohnanlage mit 94 Wohnungen, inclusive einer Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Behlenstr. xxx, 63741 Aschaffenburg.

Die Baugrundstücke setzen sich zusammen aus Grundstücken der Bernhardstr. xxx, Behlenstr. xxx – xxx und Lange Str. xxx.

Auf den Baugrundstücken mit einer Gesamtfläche von 3.993 m² ist der Neubau von insgesamt 4 Mehrfamilienhäusern mit Flachdächern mit III – V Vollgeschossen mit einer Bruttogrundfläche von ca. 2.067 m² und einer Bruttogeschossfläche von ca. 8.016 m² geplant.

Sämtliche der 94 Wohnungen verfügen über eine Wohnfläche von weniger als 100 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 5.947 m².

Die Häuser A, B und C verfügen über Aufzüge und die Wohnungen sind barrierefrei erreichbar.

Das Baugrundstück wird fast vollständig unterkellert. Insgesamt sind 95 PKW-Stellplätze vorgesehen. Hiervon ist 1 PKW-Stellplatz oberirdisch an der Bernhardstraße geplant. Alle weiteren 94 Stellplätze sind unterirdisch in der Tiefgarage platziert. Die Zufahrt erfolgt von der Bernhardstraße. Die Tiefgarage wird mit einer Erdschicht von ca. 60 cm erdüberdeckt und begrünt.

Im Einzelnen setzen sich die Mehrfamilienhäuser folgendermaßen zusammen:

• Haus A (Bernhardstraße):
  Blockrandbebauung entlang der Straßenbegrenzungslinie (= Baulinie)

V Vollgeschosse, incl. Staffelgeschoss
Wandhöhe straßenseitig 13,00 - 13,30 m, bzw. 15,00 - 15,30 m (Staffelgeschoss) über Niveau des Gehweges der Bernhardstraße

• Haus B (Behlenstraße):
  Blockrandbebauung entlang der Straßenbegrenzungslinie (= Baulinie)

V Vollgeschosse, incl. Staffelgeschoss

Wandhöhe straßenseitig 13,30 - 13,60 m, bzw. 15,20 - 15,50 m (Staffelgeschoss) über Niveau des Gehweges der Behlenstraße

• Haus C (Innenbereich):
  An das Gebäude Lange Str. 40 angebautes Gebäude im Grundstücksinnenbereich; III Vollgeschosse

Wandhöhe ca. 7 – 9 m über Geländeniveau

• Haus D (Lange Straße):
  V-geschossige Bebauung entlang der Lange Straße (= Baulinie) incl. Staffelgeschoss, grenzständiger Anbau an das Nachbargebäude (Lange Straße 34)

Wandhöhe straßenseitig 13,71 m, bzw. 15,64 m (Staffelgeschoss) über Niveau des Gehweges der Lange Straße

Im Blockinneren sind eine Grünanlage mit 2 Kinderspielplätzen mit insgesamt 367 m² Spielfläche, sowie 112 Fahrrad-Abstellplätze geplant.

II.

Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Gleichwohl liegt das Vorhaben in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der aufgrund seiner eigenständigen Prägung (Gewerbe, Wohnen, Einzelhandel) nicht als Baugebiet im Sinne der BauNVO eingestuft wird. Am ehesten weist die Örtlichkeit den Charakter eines Mischgebiets auf.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist nach den Vorgaben des § 34 Abs.1 BauGB zu beurteilen.

Die beantragte Wohnnutzung mit insgesamt 94 Wohnungen ist nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) im o.g. Baugebiet grundsätzlich zulässig.

Es wird eine GRZ₁ (Gebäude) von 0,52, eine GRZ₂ (incl. Befestigungen, außer erdüberdeckte Tiefgarage) von 0,579, eine GRZ₂ (incl. erdüberdeckte Tiefgarage) von 0,87 erreicht (zum Vergleich: Bebauung Lange Str. 24 GRZ 0,914). Dies liegt im Rahmen der umliegenden Bebauung und ist planungsrechtlich zulässig.

Bei einer Geschossfläche von ca. 8.015 m² liegt die GFZ bei 2,0 und damit noch im Rahmen der umliegenden Bebauung.

Die nähere Umgebung ist bezüglich der Bauweise nicht einheitlich; es herrscht sowohl der Ansatz einer Blockrandbebauung wie auch die offene Bauweise vor. Die Baukörper der näheren Umgebung haben eine Länge von straßenbegleitend ca. 55 m - max. 65 m.

Die geplanten Baukörper haben eine Länge entlang der Bernhardstraße von ca. 67 m entlang der Behlenstraße von ca. 37 m. Damit ist im Verhältnis zur näheren Umgebung der Rahmen des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung einhalten.

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Bei 94 Wohnungen je unter 100 m² Wohnfläche ergibt sich ein Bedarf von 94 PKW-Stellplätzen. Alle notwendigen Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 94 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 5.947 m² sind daher 119 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden oberirdisch 112 Fahrradabstellplätze in einem Fahrradparksystem (überdachte, umschlossene und absperrbare Fahrradabstellplätze) sowie 7 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage hergestellt. Die notwendigen Fahrradabstellplätze sind daher nachgewiesen.

Sämtliche PKW-Stellplätze werden in der Tiefgarage errichtet, so dass sich im Innenhof eine Grünanlage mit Wegesystem und zwei Kinderspielplätzen ergibt. Ein direkter Zugang von den einzelnen Treppenhäusern in den Innenhof ist gegeben.

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Im Grünbereich des Innenhofes sind 3 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die Flachdächer der Staffelgeschosse sind extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Zwei Kinderspielplätze mit einer Größe von ca. 367 m² sind im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung der Kinderspielplätze ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, gem. Damm sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.

Der Bauherr hat mitgeteilt, dass mit den Bestandsmietern der Behlen- und Lange Straße eine sozialverträgliche Lösung gesucht werde. Außerdem wurde angeboten, insgesamt 6 mietpreisgebundene Wohnungen in diesem Objekt zu schaffen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Firma Schönberg Projekt GmbH zum Neubau einer Wohnanlage mit 94 Wohnungen, inclusive Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Behlenstr. xxx, 63741 Aschaffenburg- entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Bedingungen, Befreiungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

2.        Im Grünbereich sind 3 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

3.        Das Flachdach der Staffelgeschosse ist extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

4.        Zur Sicherung der Errichtung zweier Kinderspielplätze ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

5.        Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Damm,  sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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2. / UVS/4/2/20. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 12 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Seidelstraße / Leiderer Stadtweg xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Rochner & Stahl Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	4. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	20.05.2020	ö	Beschließend	2	UVS/4/2/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.03.2020 beantragte die Firma Rochner & Stahl Immobilien GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 12 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Seidelstraße / Leiderer Stadtweg xxx, 63741 Aschaffenburg.

Das Grundstück ist derzeit fast vollständig überbaut. Die Bestandsgebäude werden abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt

.

Bei dem beantragten Vorhaben handelt es sich um einen langgestreckten Baukörper mit einer Länge von ca. 42 m und einer Breite von 11 m mit zwei Vollgeschossen (Erd- und Obergeschoss) und Dachgeschoss (kein Vollgeschoss) mit Satteldach mit einer Dachneigung von 40° und einem größeren Quergiebel auf der Westseite.

Je Geschoss (Erd-, Ober-, Dachgeschoss) sind 4 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 50 und 99 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 980 m².

Im Kellergeschoss befindet sich eine Tiefgarage, in welcher 10 von 12 notwendigen Stellplätzen untergebracht werden, die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von der Seidelstraße aus. Zwei Stellplätze werden im Freien, mit einer Zufahrt vom Leiderer Stadtweg nachgewiesen.

Die Fahrradabstellplätze werden im Eingangsbereich in zwei Nebengebäuden untergebracht, für Besucher werden 4 Fahrradabstellplätze im Freien, auch im Bereich des Eingangs, hergestellt.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.

Der Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird auf dem Grundstück auf der Südseite nachgewiesen.

II.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 13/03. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1968. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

Mischgebiet (MI)

GRZ: 0,4

GFZ: 1,0

maximal drei Vollgeschosse

Satteldach 30°

Art der baulichen Nutzung

Die geplante Wohnnutzung mit 12 Wohneinheiten entspricht der im Mischgebiet nach § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungsart.

Maß der baulichen Nutzung

Die GRZ für das Hauptgebäude beträgt 0,37, die GFZ liegt bei 0,9. Die erreichten Werte entsprechen den Vorgaben des Bebauungsplans.

Das geplante Vorhaben hat II Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss, welches kein Vollgeschoss darstellt. Der Bebauungsplan lässt III Vollgeschosse zu.

Das Vorhaben hält sich damit innerhalb des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung.

Überbaubare Grundstücksfläche

Der geplante Baukörper liegt vollständig innerhalb des festgesetzten Baufensters.

Dachform

Das Bauvorhaben umfasst ein Satteldach mit 40 Dachneigung und weicht hier von den Festsetzungen des Bebauungsplans ab. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann in diesem Fall nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB erteilt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die geringfügige Abweichung, auch unter Berücksichtigung der Belange der Nachbarn städtebaulich vertretbar ist.

Stellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 12 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 12 PKW-Stellplätzen. 10 notwendige Stellplätze werden in der Tiefgarage und zwei offene Stellplätze an der südlichen Grundstücksgrenze nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 12 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 980 m² sind daher 20 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. 16 Fahrradabstellplätze werden im Eingangsbereich in zwei Nebengebäuden untergebracht, für Besucher werden 4 Fahrradabstellplätze im Freien, ebenfalls im Bereich des Eingangs, hergestellt.

Zufahrt

Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch die Zufahrt am Leiderer Stadtweg ausgeschöpft. Die Tiefgaragenzufahrt an der Seidelstraße mit einer Breite von 3,7 m überschreitet damit für dieses Bauvorhaben die maximale Zufahrtsbreite. In diesem Umfang kann eine Abweichung gewährt werden, da diese beiden Zufahrten jeweils an zwei verschiedene Straßen angrenzen und jede Zufahrt für sich die v.g. Festsetzungen einhält.

Erschließung

Die Erschließung des Baugrundstücks ist über die Seidelstraße und den Leiderer Stadtweg gesichert.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Baumbestand

Es gibt keine schützenswerten Bäume auf dem Grundstück. Nach dem aktuellen Luftbild ist das Grundstück momentan zu 100 % versiegelt. Der Bebauungsplan enthält keine Baumfestsetzungen.

Begrünung

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Firma Rochner & Stahl Immobilien GmbH zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 12 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Seidelstraße / Leiderer Stadtweg xxx, 63741 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1.        Von der mit 30° festgesetzten Dachneigung wird eine Befreiung für ein Dach mit einer Neigung von 40° gewährt.

2.        Von der zulässigen Zufahrtsbreite wird eine Abweichung im Umfang von 3,7 m erteilt.

3.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

4.        Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

3. / UVS/4/3/20. Neubau einer Logistikhalle auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Bahnweg xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma Joyson Safety Systems Aschaffenburg GmbH, BV-Nr. xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	4. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	20.05.2020	ö	Beschließend	3	UVS/4/3/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 29.01.2020 beantragte die Firma Joyson Safety Systems Aschaffenburg GmbH den Neubau der Logistikhalle auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Bahnweg xxx, 63743 Aschaffenburg.

Geplant ist auf dem Werksgelände am Bahnweg xxx der Abbruch, bzw. der Rückbau drei kleinerer Gebäudeteile, im rückwärtigen Bereich der Gebäude 40 und 47.

Das Gebäude 40 soll in Richtung des Lagers vergrößert werden, wodurch ein neues Logistikzentrum entstehen soll. Am südlichen Rand des Logistikzentrums ist ein Büro mit einem ständigen Arbeitsplatz vorgesehen. Weiterhin ist ein neues Gasgeneratorenlager (LG 1.4) geplant, welches sich nördlich an das neue Logistikzentrum anschließen soll.

Im Logistikneubau sollen mehrere Logistikfunktionen und -prozesse vom Wareneingang über Lagerung und Produktionsversorgung bis hin zum Warenausgang abgebildet werden.

Es werden maximal 23 permanente Arbeitsplätze sowie bis zu 31 dynamische Arbeitsplätze geschaffen. Im Logistikbereich erfolgt ein 3-Schicht–Betrieb. Für den Wareneingang und -ausgang findet ein 2-Schicht-Betrieb statt.

Der Neubau des dreigeschossigen Logistikgebäudes (Höhe 19,50 m) verfügt über Maße von ca. 51 m x 24 m mit einer Grundfläche von ca. 1.225 m². Die beidseitig angebauten zweigeschossigen Gebäude (Höhe 12,72 m) auf der Nord- und Südseite des Gebäudes weisen Maße von ca. 24 m x 12,50 m, bzw. 33,30 m x 15 m mit einer Grundfläche von insgesamt 936 m² auf. Die Gesamtgrundstücksfläche liegt bei ca. 118.200 m².

Die Bruttorauminhalt des Neubaus insgesamt beträgt ca. 36.755 m³.

II.

Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Gewerbegebietes“ im Sinne des § 8 BauNVO. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:

Gewerbegebiet - GE

bis zu III + D Vollgeschosse

überbaute Grundstücksfläche: bis zu 60 %, max. 20.000 m²

abweichende Bauweise

Das geplante Logistikgebäude mit gewerblich zu nutzenden Büroräumen fügt sich nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich gem. § 34 Abs. 1 und 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO zulässig. Bei einer Grundstücksfläche von ca. 118.200 m² und einer Gebäudegrundfläche von ca. 46.697 m² ergibt sich eine überbaute Grundstücksfläche von ca. 39 %, sowie eine Geschossfläche (ca. 65.268 m²) mit einer GFZ von 0,55.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Büro- und Verwaltungsräume je 40 m² Nutzfläche ein PKW-Stellplatz vorzuhalten. Das Werksgelände verfügt über eine Gesamtnutzfläche, verteilt auf 13 Gebäude, einschließlich des Neubauvorhabens von ca. 16.506 m². Hieraus errechnet sich ein Bedarf von 413 PKW-Stellplätzen. Für den Bereich der Produktion/Lager ist 1 Stellplatz je 3 Beschäftigte vorzuhalten. Bei 381 Beschäftigten errechnet sich ein zusätzlicher PKW-Stellplatzbedarf von 127 Plätzen. Insgesamt sind 540 PKW-Stellplätze zu schaffen. Nachgewiesen werden auf dem Betriebsgrundstück 745 Stellplätze.

Bei Fahrradabstellplätzen ergibt sich für den Büro- und Verwaltungsbereich ein Bedarf von 1 Stellplatz je 60 m² Nutzfläche. Hieraus errechnen sich 275 Fahrradabstellplätze. Für den Bereich der Produktion/Lager ist 1 Stellplatz je 5 Beschäftigte vorzuhalten. Hieraus errechnen sich 76 Fahrradabstellplätze. Insgesamt sind 351 Fahrradabstellplätze zu schaffen. Nachgewiesen werden auf dem Betriebsgrundstück 376 Stellplätze.

Der Stellplatznachweis ist daher erbracht.

Die Betriebsgebäude und die Stellplätze werden allerdings auf unterschiedlichen, selbständigen Grundstücken errichtet. Die Baugenehmigung ergeht unter der Bedingung, dass die notwendigen PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze dem Werk 1 als wirtschaftlicher Einheit dauerhaft rechtlich gesichert zu Verfügung stehen. Eine Veräußerung von Grundstücken oder Teilflächen, welche dem Bauvorhaben zugeordnete Stellplätze umfassen ist nicht zulässig.

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Bedingungen:

Die Baugenehmigung ergeht unter der Bedingung, dass

1.        die, auf verschiedenen, selbständigen Grundstücken nachgewiesenen PKW-Stellplätze und Fahrradabstellplätze dem Werk 1 als wirtschaftlicher Einheit dauerhaft rechtlich gesichert zur Verfügung stehen,

2.        die 3 Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg,  vor Baubeginn grundbuchrechtlich zu verschmelzen sind.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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4. / UVS/4/4/20. Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 43 Wohneinheiten und 8 Boarding-Appartments und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Lange Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherrengemeinschaft xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	4. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	20.05.2020	ö	Beschließend	4	UVS/4/4/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 20.12.2019, mit Planänderung vom 06.04.2020 beantragte die Bauherrengemeinschaft xxx den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 43 Wohneinheiten und 8 Boarding-Appartments und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Lange Straße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Die Baugrundstücke sind derzeit unbebaut und verfügen über eine Gesamtfläche von 1.834 m².

Geplant ist ein dreigeschossiges Gebäude zuzüglich Staffelgeschoss mit einer Gesamtlänge von ca. 46 m und einer sich, in den rückwärtigen Grundstückbereich reduzierenden Breite von ca. 20 m, bzw. 13 m. Im Untergeschoss sind eine Tiefgarage mit 30 Stellplätzen und Technikräume geplant. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von der Lange Straße aus über eine Rampe.

Im Erdgeschoss sind, entlang der Hofzufahrt 7 Garagen und 10 ebenerdige Stellplätze geplant. Darüber hinaus werden im Erdgeschoss 5 Wohnungen, 4 Boarding-Appartments mit Gemeinschaftsräumen und Lagerräume errichtet. An der Grundstücksgrenze zu Grundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg wird ein Müllsammelraum angeordnet. Die geplanten 38 Fahrradstellplätze werden dezentral im Erdgeschoss und oberirdisch angeordnet.

Im 1. Obergeschoss sind 15 Wohnungen und 4 Boarding-Appartments vorgesehen.

Im 2. Obergeschoss sind 18 Wohnungen, im Staffelgeschoss 5 Wohnungen geplant.

Die Wohnungen im 2. Obergeschoss, bzw. Staffelgeschoss verfügen teilweise über Balkon, bzw. Dachterrasse. Die 8 Boarding-Appartments, verfügen, wie 22 der insgesamt 43 Wohnungen über eine Wohnfläche von ca. 20 m². Die restlichen 21 Wohnungen sind mit einer Wohnfläche im Bereich zwischen 34 bis 71 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 1.680 m².

Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.

Im südlichen, rückwärtigen Gartenbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Spielplatzfläche von ca. 60 m² errichtet.

II.

Das betreffende Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 18/19 für das Gebiet „Südlich Lange Straße – Ost“ zwischen Lange Straße, Glattbacher Überfahrt, Nordring und Bert-Brecht-Straße“ (gültig seit 28.04.2014). Der Bebauungsplan setzt für den das Baugrundstück betreffenden Bereich u.a. fest:

MI 1

GRZ 0,6

GFZ 2,0

Vollgeschosse: III

TH 136,50 m – 140,50 m ü.NN

OK max. 145,50 m ü.NN

DN 0° - 50°

abweichende Bauweise

1 Laubbaum je 330 m² Grundstücksfläche

Geh- Fahr- und Leitungsrechte

Pflanzflächen

Trafostation AVG

Art der baulichen Nutzung

Sowohl die geplanten Wohnungen, wie auch die geplanten Boarding-Appartements sind im hier vorliegenden Mischgebiet allgemein zulässig. Der Betrieb von Boarding-Appartements umfasst ca. 10 % der Nutzfläche des Gebäudes und ist als gewerbliche Nutzung einzustufen. 90 % der Nutzung entfällt auf die 43 Wohnungen.

Aufgrund der Nähe zu Straßen mit hohem Verkehrsaufkommen, insb. dem Nordring ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 4109 erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse ist vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Evtl. Auflagen zum Schallschutz sind zu beachten.

Maß der baulichen Nutzung

Die GRZ und GFZ wird nicht überschritten.

Die GRZ 1 erreicht bei dem Bauvorhaben einen Wert von 0,41 bei einer zulässigen GRZ von 0,6. Die GRZ 2 liegt bei 0,70 bei einer zulässigen GRZ von max. 0,8.

Die GFZ liegt bei ca. 1,42 bei einer zulässigen GFZ von 2,0.

Es werden insgesamt IV Vollgeschosse errichtet. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans sind III Vollgeschosse zulässig. Eine Befreiung von der Überschreitung der Anzahl der Vollgeschosse kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da sich das Staffelgeschoss vollständig innerhalb der rechnerischen „Hüllfläche“ einer fiktiven max. zulässigen Dachgeschossausbildung mit einem Walmdach bei einer Dachneigung von 42,5° (< max. zul. 50°) befindet. Dieses fiktive Dachgeschoss würde rechtlich kein Vollgeschoss bilden. Das Staffelgeschoss tritt hierbei optisch weniger voluminös in Erscheinung, als ein zulässiges Dachgeschoss mit geneigtem Dach.

Die Überschreitung ist städtebaulich vertretbar und mit den nachbarlichen Interessen vereinbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.

Bauweise / Dachform und Dachneigung / Dachbegrünung / Bauliche Höhen

Die abweichende Bauweise sowie die zul. Dachneigung von 0°-50° werden durch das Einzelhaus mit Flachdach mit DN 3° und Dachbegrünung eingehalten. Die baulichen Höhen sind ebenfalls eingehalten.

Überbaubare Grundstücksfläche

Der geplante Baukörper liegt innerhalb der überbaubaren Flächen und ist planungsrechtlich zulässig.

Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen

Im Baugebiet sind Nebenanlagen und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Die geplante Fahrradstellplatzanlage mit Zaun, Dach und Schiebetor (9 m lang, ca. 2,5 m hoch) als Grenzbebauung zu Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg liegt außerhalb der überbaubaren Flächen in einer Fläche mit Pflanzgebot.  

Eine Befreiung kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da an dieser Stelle aufgrund der neuen Grundstückszuschnitte und der Versetzung der Pflanzfläche eine vernünftige Erreichbarkeit der Fahrräder gewährleistet ist.

Festgesetze Pflanzflächen und Begrünung

Gem. Bebauungsplan sind die Pflanzflächen PF 1 von Nebenanlagen freizuhalten und zu mind. 40 % unversiegelt zu erhalten.

Eine Befreiung für die Mülleinzäunung in der PF 1 entlang der Lange Straße, die bei einer Breite von 3 m bis auf 1 m hinter der vorderen Grundstücksgrenze liegt, wird aus planungsrechtlicher Sicht unter der Auflage erteilt, dass die Mülleinzäunung eine Höhe von max. 2 m aufweist. Der 40 %tige Grünflächenanteil ist eingehalten.

Die Pflanzfläche PF 1 entlang der, als Geh- Fahr- und Leitungsrecht gesicherten Fläche ist nahezu zu 100 % versiegelt. Eine Befreiung kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da der insgesamt erforderliche Grünflächenanteil nachgewiesen, eine Randeingrünung gewährleistet und die Abweichung für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht nachteilig und städtebaulich vertretbar ist.

Gem. Bebauungsplan ist je 300 m² überbaubare Grundstücksfläche ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Dies entspricht insgesamt 4 Bäume. Es werden insgesamt 6 großkronige Laubbäume mit einem Kronendurchmesser von 4 m gepflanzt. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.

Stellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 43 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 43 PKW-Stellplätzen. Für die 8 Boarding-Appartments ist je 2 Appartments 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Insgesamt sind 47 PKW-Stellplätze nachzuweisen. In der Tiefgarage werden 30 Stellplätze, in den Erdgeschossgaragen, entlang der Hofzufahrt 7 Stellplätze und im Hof 10 weitere, ebenerdige Stellplätze errichtet.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 43 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.520 m² sind daher 31 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die Boarding-Appartments ist 1 weiterer Stellplatz erforderlich (1 je 15 Zimmer). Auf dem Grundstück werden insgesamt 37 Fahrradabstellplätze geschaffen.

Der Stellplatznachweis ist damit erfüllt.

Zufahrt

Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch die Zufahrt an der Lange Straße überschritten. Es wird neben einer Tiefgaragenzufahrt eine weitere Zufahrt zu den rückwärtigen Garagenstellplätzen und den Stellplätzen in der Hofanlage errichtet. Die Gesamtbreite der Zufahrt liegt bei 6,6 m. Eine Abweichung im Umfang von 3,1 m kann gewährt werden, da eine Zufahrt zu Doppelgaragen oder Doppelstellplätzen bereits zulässig wäre und eine Gesamtzufahrtsbreite von 6,6 m für insgesamt 47 Stellplätze als angemessen betrachtet werden kann. Der Sinn und Zweck der Regelung, zurückhaltend mit der Schaffung von Zufahrten von Privatgrundstücken in den öffentlichen Verkehrsraum umzugehen wird hier gewahrt.

Erschließung

Die Erschließung des Baugrundstücks erfolgt über die Lange Straße.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Standort Trafostation

Gem. Bebauungsplan ist die Verlegung der vorhandenen Trafostation an einen Standort an der Lange Straße vorgesehen. Die vorliegende Planung sieht einen Verbleib am bisherigen Standort vor. Die Zustimmung der Aschaffenburger Versorgungs-GmbH zur Beibehaltung des Standortes liegt vor. Die Befreiung kann daher erteilt werden.

Grundstücksvereinigung/-verschmelzung /-tausch:

Die Flurstücke der Baugrundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.

Die öffentliche Geh- und Straßenfläche sowie Leitungen liegen teilweise auf den o.g. privaten Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg. Gem. Abstimmung zwischen den Beteiligten sind hier entsprechende zivilrechtliche, notarielle Vereinbarungen zu treffen. Die Stadtkämmerei, Sachgebiet Liegenschaften wurde hier beteiligt

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Bauherrengemeinschaft xxx zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 43 Wohneinheiten und 8 Boarding-Appartments und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Lange Straße xxx, 63741 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1.        Von der Zahl der festgesetzten Vollgeschosse (III) wird eine Befreiung um I Vollgeschoss erteilt.

2.        Für eine räumliche Verlegung der festgesetzten Pflanzflächen (PF 1) wird eine Befreiung erteilt.

3.        Von der, im Bebauungsplan festgesetzten Verlegung der Trafostation wird eine Befreiung erteilt.

4.        Von der zulässigen Zufahrtsbreite wird eine Abweichung im Umfang von 3,1 m erteilt.

5.        Zur Sicherung der Verpflichtung zur Pflanzung von 4 großkronigen Laubbäumen wird eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € festgesetzt.

6.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

7.        Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

5. / UVS/4/5/20. Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	4. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	20.05.2020	ö	Beschließend	5	UVS/4/5/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.03.2020 beantragten die Bauherren xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 9 Wohnungen und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Das Grundstück befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“. Das Grundstück ist aktuell unbebaut und die Erschließungsanlagen sind noch nicht vollständig hergestellt. Das Vorliegen einer gesicherten Erschließung durch die „Baufeldfreigabe“ ist voraussichtlich im Laufe dieses Jahres zu erwarten.

Bei dem beantragten Bauvorhaben handelt es sich um einen Baukörper mit quadratischem Grundriss und den Abmessungen in Länge und Breite von jeweils 16,49 m. Die Geschoßzahl liegt bei 4 Vollgeschossen (Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss und Staffelgeschoss). Bei der Dachform handelt es sich um ein Flachdach.

Im Erdgeschoss sind 3 Wohnungen und in den anderen Geschossen jeweils 2 Wohnungen geplant. Die Wohnflächen der Wohnungen betragen zwischen 46 m² und 99 m². Eine Maisonettewohnung erstreckt sich über Teilflächen des 2. Obergeschosses und des Staffelgeschosses und umfasst ca. 195 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 738 m².

Im Kellergeschoss befindet sich eine Tiefgarage mit 9 PKW-Stellplätzen. Oberirdisch werden 2 Stellplätze (davon 1 Stellplatz für Behinderte) nachgewiesen. Insgesamt werden 11 PKW-Stellplätze und 15 Fahrradabstellplätze errichtet.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.

Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird auf dem Grundstück auf der Westseite nachgewiesen.

II.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens Folgendes fest:

• Allgemeines Wohngebiet (Teilbaugebiet WA5)
• Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 (GRZ I) und 0,525 (GRZ II)
• Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2
• II - IV Vollgeschosse
• offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig
• Maximale Gebäude-Oberkante 127,50 m ü. NN
• Dachneigung 0 - 10°
• Garagen und Stellplätze: Tiefgaragen können ausnahmsweise auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Fläche zugelassen werden, sofern sie vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mit einer Schicht von bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt sind.
• Nebenanlagen sind gemäß §14 BauNVO nur außerhalb der Fläche (Vorgarten) zulässig, die sich zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der jeweiligen vorderen Baugrenze bzw. Baulinie sowie deren seitlicher Verlängerung befindet. Dies gilt nicht für Zufahrten, Zugänge und Nebenanlagen, die keine Gebäude im Sinne der Bayerischen Bauordnung sind
• Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen.
• Vorgartengestaltung: Vorgärten sind zu mindestens 40 % ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebenanlagen freizuhalten.
• Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen

Art der baulichen Nutzung

Die geplante Wohnnutzung mit 9 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ I von 0,34 und eine GRZ II von 0,51 und unterschreitet damit die zulässigen Werte von 0,35 (GRZ I) und 0,525 (GRZ II).

Die maximal zulässige GFZ ergibt sich aus der festgesetzten GFZ von 1,2 zuzüglich der Sonderregelung zum Tiefgaragenbonus, der die zulässige Geschossfläche ausnahmsweise um die Fläche notwendiger Garagen erhöht, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Für jeden notwendigen Stellplatz ist eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen. Daraus ergibt sich für das Bauvorhaben mit 9 Stellplätzen in der Tiefgarage ein Bonus von: 9 x 25 m² = 225 m². Dies ergibt eine zulässige Geschossfläche von 1.177,80 m² (1,2 x 794,00 m² = 952,80 m² + 225 m²). Die maximal zulässige GFZ beträgt mit Tiefgaragenbonus 1,48. Das Vorhaben bleibt mit einer GFZ von 1,25 im zulässigen Bereich.

Die Obergrenze von vier Vollgeschossen wird eingehalten. Das Vorhaben erreicht eine OK von 126,645 m ü. NN und bleibt unterhalb der maximal festgesetzten OK von 127,50 m ü. NN.

Überbaubare Fläche

Das Hauptgebäude bleibt vollständig innerhalb der festgesetzten Baugrenzen.

Bauweise

Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.

Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze und bei Wohnungen über 150 m² 3 Stellplätze erforderlich. 8 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 11 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 9 Stellplätzen und zwei oberirdische, offene Stellplätze, davon ein Stellplatz für Menschen mit Behinderung an der nordöstlichen Grenze, erfüllen diese Anforderungen

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 9 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 738 m² sind daher 15 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden die geforderten 15 Fahrradabstellplätze geplant; davon sind 2-3 offene Abstellplätze für Besucher im Bereich des Eingangs zu errichten (= 15 %). 8 Abstellplätze werden überdacht und abschließbar im nordwestlichen Grundstücksbereich nachgewiesen. Die Gasse zwischen den Abstellplätzen ist mit einer Breite von min. 1,50 m einzuplanen. Weitere 7 abschließbare Abstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Die 2-3 offenen Besucherabstellplätze sind im Bereich des Eingangs noch nachzuweisen.

Zufahrt

Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch die Zufahrt und die beiden Stellplätze entlang der Feuerbachstraße überschritten. Die beiden Stellplätze erreichen eine Zufahrtsbreite von ca. 5,0 m, die Tiefgaragenzufahrt eine Breite von ca. 2,8 m In diesem Umfang (2,8 m) kann eine Abweichung gewährt werden, da diese Zufahrt, bzw. die beiden Stellplätze für ein Bauvorhaben dieser Größenordnung angemessen sind.

Erschließung

Die Erschließung ist aktuell noch nicht gesichert. Die Bauarbeiten sind derzeit im Gange. Die Fertigstellung der Erschließung und die damit einhergehende Baufeldfreigabe ist voraussichtlich im Laufes dieses Jahres geplant.

Entwässerung

Über den Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser wird in den vorliegenden Planunterlagen keine Aussage getroffen. Das anfallende Niederschlagswasser ist getrennt von häuslichen Abwässern (Schmutzwasser) zu sammeln, als Brauchwasser zu nutzen oder zur Versickerung zu bringen.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung

Das Bauvorhaben hält sich bei dem Hauptgebäude an die gestalterischen Vorgaben. Es wird ein Flachdach mit 0° Dachneigung und mit der geforderten 8 cm Substratauflage für eine extensive Dachbegrünung errichtet. Die Dachfläche der Fahrradabstellplätze im Nordwesten ist mit einer Größe von 15,62 m² (ab 10 m² Dachfläche) intensiv oder extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die Vorgartengestaltung des Bauvorhabens entspricht den Vorgaben und liegt über den min. 40 % unversiegelte Grünfläche, die es gärtnerisch als echte Grünfläche (keine Versiegelung oder Bekiesung) zu gestalten gilt. Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Über Einfriedungen wird im Freiflächenplan keine Aussage getroffen. Mögliche Einfriedungen dürfen zur Straße (vorne), zum Fußweg (seitlich) und zur öffentlichen Grünfläche (seitlich und hinten) eine maximale Höhe von 1,20 m nicht übersteigen.

Die Höhenbegrenzung gilt nicht für Einfriedungen oder Hinterpflanzungen aus / mit standortheimischen Hecken und Sträuchern.

Es sind nach dem Baumpflanzgebot 3 standortgerechte Laubbäume gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen. Der Bauherr weist die zu pflanzenden Bäume im Freiflächenplan nach. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Bauherren xxx zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Bedingungen, Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1.        Die Baugenehmigung ergeht unter der Bedingung der gesicherten Erschließung.

2.        Von der zulässigen Zufahrtsbreite wird eine Abweichung im Umfang von 2,8 m erteilt.

3.        Im Eingangsbereich des Grundstückes sind 2-3 Fahrradabstellplätze für Besucher zu schaffen.

4.        Die Dachflächen des Hauptgebäudes bzw. der Fahrradabstellanlage sind intensiv bzw. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

5.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

6.        Es sind 3 standortgerechte Laubbäume  gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

7.        Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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6. / UVS/4/6/20. Umbau der Südspitze der City-Galerie auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma Principal Real Estate Spezialfondgesellschaft, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	4. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	20.05.2020	ö	Beschließend	6	UVS/4/6/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 24.01.2020 beantragte die Firma Principal Real Estate Spezialfondgesellschaft den Umbau der Südspitze der City-Galerie auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Für das Gebäude der City Galerie plant der Bauherr für den Bereich der Südspitze hinsichtlich der Nutzung eine Neuausrichtung. Die bestehende dreigeschossige Einzelhandelsnutzung wird aufgegeben. Es ist künftig ein zweigeschossiges Gastrokonzept auf der Ebene 2 und 3 geplant. Die Ebene 2 umfasst eine Gastronomiefläche von 894 m² und eine Terrassenfläche von 49 m² und in der Ebene 3 eine Fläche von 712 m² und eine Terrassenfläche von 166 m². Durch den Umbau rückt die Bedeutung der Gastronomie in den Vordergrund. Die Ebene 1 hat keine Verbindung mehr zu den anderen Geschossen. Im Erdgeschoss ist eine Einzelhandelsnutzung mit einer Nutzfläche von ca. 451 m² geplant. Das abschließende Konzept für die Ebenen 1 bis 3 liegt noch nicht vor. Die konkrete Nutzung wird in einem gesonderten Bauantrag vorgestellt werden. Die geplanten Umbauten sind vorbereitende Maßnahmen für die später geplante Nutzung.

II.

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 02/01 für das Gebiet zwischen Goldbacher Straße, Merkelstraße, Fabrikstraße, Teilbereich des Schöntals und Heinsestraße. Dieser setzt u.a. folgendes fest:

Baugebiet: MK - Kerngebiet oder Mischgebiet

GRZ: 1,0

GFZ: 2,4

Die geplanten Nutzungen Gastronomie, bzw. Einzelhandel stimmen mit den Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 02/01 überein und sind nach der Art der baulichen Nutzung gem. § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1968 allgemein zulässig.

Als reine Nutzungsänderung wird durch das Vorhaben das Maß der baulichen Nutzung nicht berührt. Es werden lediglich innere Umbauten (Schließen von Deckendurchbrüchen, Ausbau einer Rolltreppe, Einbau von Lagerräumen) vorgenommen.

Über die endgültige Nutzung ist in einem gesonderten Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden. Dieses Verfahren umfasst lediglich die vorweg geplanten inneren Umbaumaßnahmen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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7. / UVS/4/7/20. Bauvoranfrage zur Errichtung von 2 Mehrfamilienwohnhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Schoberstraße, 63739 Aschaffenburg durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, BV-Nr. xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	4. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	20.05.2020	ö	Beschließend	7	UVS/4/7/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 08.04.2020 stellt die Bauherrin, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), die Bauvoranfrage zur Errichtung von zwei Wohngebäuden mit einer gemeinsamen Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Schoberstraße.

Geplant sind zwei Punkthäuser mit den Abmessungen 16,00 m x 19,50 m. Die Gebäude sollen mit jeweils vier Geschossen plus einem Staffelgeschoss ausgeführt werden. An drei Gebäudeseiten in Richtung Westen, Osten und Süden sind pro Etage jeweils Balkone mit den Abmessungen 2,00 m x 4,00 m vorgesehen.

Die erforderlichen Stellplätze sind in einer gemeinsamen Tiefgarage unter den beiden Gebäuden geplant.

Die Wohnungen sollen im eigenen Bestand der Bauherrin bleiben und Beschäftigten des Bundes im Rahmen der Wohnungsfürsorge auf einer sozialen Basis (Untergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete) zur Verfügung gestellt werden. Ebenso soll hier Wohnraum auch für Landesbedienstete, mit deren Wohnungsfürsorge kooperiert wird und falls freie Kapazitäten bestehen, auch für Bedienstete der Kommune Wohnraum geschaffen werden.

Diese Eigenbaumaßnahmen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) sollen ein Signal zur Bekämpfung der Wohnungsnot in der Bundesrepublik und auch für bezahlbaren Wohnraum sein.

Das Bauvorhaben in den Spessartgärten wurde durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als Pilotprojekt ausgewählt, um hier in einer attraktiven Umgebung Wohnraum in einer zukunftsweisenden modularen Bauweise zu realisieren.

Zur Anwendung soll eine Systembauweise kommen, um dadurch schnellere Bauzeiten vor Ort (hoher Fertigungsgrad in den Werken) und dadurch höhere Akzeptanz der Nachbarn und letztendlich auch kalkulierbarere Kosten zu erhalten. Die Modulbauten sind aufgrund ihrer Systeme auf bestimmte Rastermaße festgelegt, die eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen bedingen.

Daher werden in der Bauvoranfrage ausschließlich planungsrechtliche Fragen gestellt. Weitere baurechtliche Aspekte sollen im Baugenehmigungsverfahren berücksichtigt werden.

Die Gesamtgröße des Grundstückes liegt bei ca. 2.765 m².

Im Rahmen der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:

1.        Ist eine Überschreitung der im Bebauungsplan 4/6 ausgewiesenen Baugrenzen in Ost-West-Richtung von maximal 2,60 m und in Nord-Süd- Richtung von 1,00 m zulässig?

2.        Ist zusätzlich zur Überschreitung gemäß Frage 1 eine Überschreitung der Baugrenzen bis zu max. 2,00 m durch Balkone zulässig?

Die Balkone sollen auskragend am Gebäude realisiert werden und werden nicht auf der Geländeoberfläche mittels Stützen aufgestellt. Ist eine maximale Länge der Balkone je Fassadenseite und Etage von jeweils 4 m zulässig?

3.        a) Ist es zulässig, die Zufahrtsrampe mit einer Breite von 5,50 m an die westliche Gebäuderückseite in einem Bereich von 4,70 m bis 10,20 m (Abstand von der westlichen Grundstücksgrenze) zu verlegen?

b) Ist es zulässig, die Zufahrtsrampe mit einer Breite von 5,50 m an die östliche Grundstücksseite in einem Bereich von 5,00 m bis 10,50 m (Abstand von der östlichen Grundstücksgrenze) zu verlegen?

4.        Ist eine Traufhöhe des viergeschossigen Baukörpers (vier oberirdische Geschosse) mit maximal 14,00 m zulässig?

Ist eine Traufhöhe des zurückgesetzten Staffeldachgeschosses unter Einhaltung der allseits umlaufenden eingerückten Baugrenzen gemäß den textlichen Festlegungen des Bebauungsplanes mit max. 17,00 m zulässig?

II.

Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die Fragestellung und entfaltet auch nur insoweit Bindungswirkung. Darüberhinausgehende Frage- oder Problemstellungen werden nicht erörtert und sind nicht Gegenstand der Entscheidung.

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4/6 „Südwestlich Medicusstraße“. Dieser setzt u.a. folgendes für das Baugrundstück fest:

Reines Wohngebiet (WR)
GRZ 0,4
GFZ 1,2
4-5 geschossige Bauweise (Staffelgeschoss)
Traufhöhe max. 14,00 m
offene Bauweise
Dachneigung flach geneigt (bis max. 15°)
Dächer ab 10m² sind mindestens extensiv zu begrünen

Die geplanten Wohngebäude sind im vorliegenden reinen Wohngebiet allgemein zulässig.

Aus der Bauvoranfrage geht hervor, dass die Festsetzungen zur GRZ von 0,4 sowie zur GFZ von 1,2 durch das Bauvorhaben eingehalten werden. Auch die Einhaltung der Abstandsflächen wird bestätigt.

Aus der Fragestellung zu 4. ergibt sich, dass die Baugrenzen durch das Staffelgeschoss umlaufend eingehalten werden. Dagegen werden die Baugrenzen in den übrigen (jeweils ersten vier) Geschossen bei beiden Baukörpern überschritten. Zusätzlich überschreiten bei beiden Gebäuden Balkone an der südlichen, westlichen und an der östlichen Gebäudeseite die Baugrenzen um jeweils 2 m x 4 m in allen Obergeschossen.

Einer Überschreitung der Baugrenzen von 2,50 m bzw. 2,60 m gegeneinander und 1 m straßenseitig kann zugestimmt werden, da es sich hier um ein Vorhaben handelt, bei dem der Bund selbst für eigene Bundesbedienstete preisgünstigen Wohnraum schafft. Die angestrebte Modulbauweise ließe eine Verkleinerung der vorgesehenen Gebäudegrößen nur unter größten Einbußen an Qualität und Funktionalität der Grundrisse zu. Darüber hinaus kann zugutegehalten werden, dass die Überschreitung der Baugrenzen nicht nach außen hin ragt, sondern zum jeweils anderen Gebäude des Baugrundstücks. Damit beeinträchtigen sich die Gebäude nur gegenseitig, nicht aber die benachbarten Grundstücke. Die Zustimmung der Nachbarn wurde erteilt, auch die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen überschneiden, sondern werden großzügig eingehalten.

Die angefragte zusätzliche Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone kann ebenfalls akzeptiert werden, da sie planungsrechtlich untergeordnet sind und auch hier die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen eingehalten werden.

Die Einzeichnung der Tiefgaragenabfahrt in den Bebauungsplan hat keine bindende Wirkung. Einer Zufahrtsrampe an der westlichen Grundstücksseite kann unter der Bedingung zugestimmt werden, dass die dabei wegfallenden 3 öffentlichen Stellplätze an Stelle der derzeit für die Tiefgaragenabfahrt vorgesehenen Fläche auf Kosten des Bauherrn verlegt werden. Eine Abstimmung mit dem Tiefbauamt hierzu ist zwingend erforderlich.

Einer Zufahrtsrampe an der östlichen Grundstücksseite kann nicht zugestimmt werden, da hier ein großer Baum auf öffentlicher Fläche steht, der durch die Bauarbeiten voraussichtlich stark in seinem Wurzelwerk geschädigt würde. Der Eingriff ist durch Rückgriff auf die Alternative vermeidbar.

Die Geschossigkeit wird von beiden Baukörpern eingehalten, jedoch wird die Traufhöhe von 14 m im Prinzipschnitt um 2,50 m überschritten, textlich angefragt ist eine Überschreitung von 3 m. Bei der Beurteilung der Traufhöhe muss jedoch berücksichtigt werden, dass an anderer Stelle im Bebauungsplan die maximale Höhe bei gleicher Geschossigkeit (IV-V) auf 15,50 m festgesetzt wurde und fünf Geschosse in einer Höhe von 14 m nicht realisierbar erscheinen. Weiterhin wurden im Baugebiet bereits Befreiungen hinsichtlich Höhe und Geschossigkeit erteilt. Eine entsprechende Befreiung für eine Überschreitung von max. 3 m kann daher im Baugenehmigungsverfahren erteilt werden.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss:

1.        Ist eine Überschreitung der im Bebauungsplan 4/6 ausgewiesenen Baugrenzen in Ost-West-Richtung von maximal 2,60 m und in Nord-Süd-Richtung von 1,00 m zulässig?

Einer Überschreitung der Baugrenzen von max. 2,60 m gegeneinander und 1 m straßenseitig mit den ersten 4 Geschossen kann zugestimmt werden.

Das nordwestliche Gebäude überschreitet die Baugrenze in den ersten 4 Geschossen in Richtung Osten gemäß eingereichten Planunterlagen um 40 m² (2,5 m x 16 m) bzw. gemäß textlicher Anfrage um 41,6 m² (2,6 m x 16 m), in Richtung Norden (straßenseitig) um 19,5 m² (1 m x 19,5 m).

Das südöstliche Gebäude überschreitet die Baugrenze in den ersten 4 Geschossen in Richtung Westen gemäß eingereichten Planunterlagen um 40 m² (2,5 m x 16 m) bzw. gemäß textlicher Anfrage um 41,6 m² (2,6 m x 16 m), in Richtung Norden (straßenseitig) um 19,5 m² (1 m x 19,5 m).

Die geplanten Gebäude entsprechen somit nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 4/6.

Die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann im Baugenehmigungsverfahren in Aussicht gestellt werden.

Vorliegend handelt es sich um ein Vorhaben, bei dem der Bund selbst für eigene Bundesbedienstete preisgünstigen Wohnraum schafft. Die angestrebte Modulbauweise ließe eine Verkleinerung der vorgesehenen Gebäudegrößen nur unter größten Einbußen an Qualität und Funktionalität der Grundrisse zu. Darüber hinaus kann zugutegehalten werden, dass die Überschreitung der Baugrenzen nicht nach außen hin in Richtung benachbarter Grundstücke ragt, sondern zum jeweils anderen Gebäude auf dem Baugrundstück selbst. Damit rücken die Gebäude nur gegenseitig aneinander heran, nicht aber in Richtung der benachbarten Grundstücke. Die Zustimmung der Nachbarn wurde erteilt. Die Abstandsflächen werden eingehalten. Damit wären die Befreiungen städtebaulich vertretbar. Grundzüge der Planung würden nicht berührt. Die Abweichung wäre sowohl mit dem Nachbarschutz als auch mit öffentlichen Belangen vereinbar.

Die Maßangaben beziehen sich in Frage 1 offensichtlich auf die ersten 4 Geschosse und nicht auf das Staffelgeschoss. Die Frage wird daher bezogen auf die 4 ersten Geschosse beantwortet. Das Staffelgeschoss überschreitet gem. Planunterlagen die Baugrenzen nicht.

2.        Es ist vorgesehen, an den Gebäudeseiten Richtung Süden, Osten und Westen je einen Balkon pro Etage zu bauen. Ist zusätzlich zur Überschreitung gemäß Frage 1 eine Überschreitung der Baugrenzen bis zu max. 2,00 m durch Balkone zulässig? Die Balkone sollen auskragend am Gebäude realisiert werden und werden nicht auf der Geländeoberfläche mittels Stützen aufgestellt. Ist eine maximale Länge der Balkone je Fassadenseite und Etage von jeweils 4 m zulässig?

Die zusätzliche Überschreitung der Baugrenzen durch die Balkone kann ebenfalls befreit werden.

Am nordwestlichen Gebäude überschreiten in allen Obergeschossen die Balkone in Richtung Westen die mit Bebauungsplan Nr. 4/6 festgesetzten Baugrenzen um jeweils 8 m² (2 m x 4 m), in Richtung Süden jeweils ebenfalls um 8 m² (2 m x 4 m) sowie in Richtung Osten um weitere 8 m² (2 m x 4 m) zusätzlich zur Überschreitung gemäß Frage 1.

Am südöstlichen Gebäude werden in allen Obergeschossen durch die Balkone in Richtung Osten jeweils die mit Bebauungsplan Nr. 4/6 festgesetzten Baugrenzen um 8 m² (2 m x 4 m), in Richtung Süden um je 8 m² sowie in Richtung Westen um weitere 8 m² zusätzlich zur Überschreitung gemäß Frage 1 überschritten.

Die entsprechenden Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können insoweit nach § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden.

Die Befreiungen sind städtebaulich vertretbar. Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Die Abweichungen sind sowohl mit dem Nachbarschutz als auch mit öffentlichen Belangen vereinbar.

3.        a)        Ist es zulässig, die Zufahrtsrampe mit einer Breite von 5,50 m an die westliche

Gebäuderückseite in einem Bereich von 4,70 m bis 10,20 m (Abstand von der westlichen Grundstücksgrenze) zu verlegen?

Einer Zufahrtsrampe an der westlichen Grundstücksseite kann unter der Bedingung zugestimmt werden, dass die dabei wegfallenden 3 öffentlichen Stellplätze an Stelle der derzeit für die Tiefgaragenabfahrt vorgesehenen Fläche auf Kosten der Antragstellerin verlegt werden. Eine Abstimmung hierzu mit dem Tiefbauamt der Stadt Aschaffenburg ist vorab zwingend erforderlich.

b)        Ist es zulässig, die Zufahrtsrampe mit einer Breite von 5,50 m an die östliche Grundstücksseite in einem Bereich von 5,00 m bis 10,50 m (Abstand von der östlichen Grundstücksgrenze) zu verlegen?

Einer Zufahrtsrampe an der östlichen Grundstücksseite kann nicht zugestimmt werden. Im Bereich der angefragten östlichen Zufahrt steht ein großer Baum auf öffentlicher Fläche. Dieser würde durch die für die Zufahrt erforderlichen Bauarbeiten voraussichtlich stark in seinem Wurzelwerk geschädigt. In Anbetracht der bestehenden Alternative (Ziffer 3a) kann dieser Befreiung nicht zugestimmt werden.

4.        Ist eine Traufhöhe des viergeschossigen Baukörpers (vier oberirdische Geschosse) mit maximal 14,00 m zulässig?

Ist eine Traufhöhe des zurückgesetzten Staffeldachgeschosses unter Einhaltung der allseits umlaufenden eingerückten Baugrenzen gemäß den textlichen Festlegungen des Bebauungsplanes mit max. 17,00 m zulässig?

Die Traufhöhe von maximal 14 m bei viergeschossiger Bauweise ist zulässig.

Die Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans für die Überschreitung der Traufhöhe des zurückgesetzten Staffelgeschosses um 2,50 m (gemäß Planeinzeichnung) bzw. 3 m (textlicher Teil der Bauvoranfrage) kann im Baugenehmigungsverfahren bis max. 3 m in Aussicht gestellt werden.

Die Geschossigkeit wird von beiden Baukörpern eingehalten, jedoch wird die Traufhöhe von 14 m im Prinzipschnitt um 2,50 m überschritten, textlich angefragt ist eine Überschreitung von 3 m. Bei der Beurteilung der Traufhöhe muss jedoch berücksichtigt werden, dass an anderer Stelle im Bebauungsplan die maximale Höhe bei gleicher Geschossigkeit (IV-V) auf 15,50 m festgesetzt wurde und fünf Geschosse in einer Höhe von 14 m nicht realisierbar erscheinen. Weiterhin wurden im Baugebiet bereits Befreiungen hinsichtlich Höhe und Geschossigkeit erteilt. Damit wären die entsprechenden Befreiungen städtebaulich vertretbar. Grundzüge der Planung würden nicht berührt. Die Abweichung wäre sowohl mit dem Nachbarschutz als auch mit öffentlichen Belangen vereinbar. Eine entsprechende Befreiung (bis max. 3 m) kann jedoch erst dann tatsächlich erteilt werden, wenn konkrete Maßangaben beantragt werden.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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8. / UVS/4/8/20. Vorübergehende Ausweitung der Außengastronomieflächen im Stadtgebiet bis 31.10.2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	4. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	20.05.2020	ö	Beschließend	8	UVS/4/8/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Durch den aktuellen Pandemiefall sind nahezu sämtliche Bereiche des täglichen Lebens und der Wirtschaft betroffen. Besonders betroffen ist der Bereich des Gaststätten- und Hotel-, sowie Tourismusgewerbes.

Das Kabinett der Bayerischen Staatsregierung hat stufenweise Lockerungen beschlossen. Für den Bereich der Gastronomie ist zunächst eine Öffnung der Außenbereiche ab 18.05.2020 und der Speisegaststätten im Innenbereich ab 25.05.2020 vorgesehen. Sämtliche Lockerungsmaßnahmen sind – aus infektionsschutzrechtlichen Gründen - mit der Auflage der Einhaltung des Abstandsgebotes verbunden. Nach aktuellem Informationsstand ist – auch im Gastronomiebereich - mit einem Abstandsgebot von 1,5 Metern sowohl für Gäste, als auch Mitarbeiter zu rechnen. Familien oder zwei Hausstände könnten aber – auch mit weniger Abstand – an einem Tisch sitzen. Damit ist klar, dass künftig bei gleicher gegebener Fläche weniger Gäste bewirtet werden können. Dies stellt eine zusätzliche Belastung, für die ohnehin, durch die einschränkenden Maßnahmen sehr stark betroffenen Gastronomiebetriebe dar. Der Bayerische Wirtschaftsminister hat an die Kommunen appelliert, Gastronomen bei den Auflagen für die Außenbewirtung entgegenzukommen. Mit mehr Ausschankflächen als eigentlich üblich, wäre es für die Gastronomen einfacher, die fortan geltenden Abstandsregelungen zwischen den Gästen sicherzustellen. Die Bayerische Gesundheitsministerin hält die Regeln zur Wiedereröffnung der Gastronomie für eine „gutes Konzept“.

Aus Sicht der Stadtverwaltung wären folgende Maßnahmen, beschränkt bis 31.10.2020 (Saisonende), zur Verbesserung der Situation der Gastronomiebetriebe denkbar:

1.        Vorübergehende Erweiterung, bereits genehmigter Gastronomieflächen:

Flächenüberschreitungen genehmigter Außengastronomiebereiche (Sondernutzungen) werden allgemein zugelassen, soweit folgende Vorgaben eingehalten werden:

• Keine Beeinträchtigung von Verkehrsflächen, vor allem Rettungswege
• Keine Überschreitung der max. zugelassenen Sitzplätze (Immissionsschutz)
• Bei Inanspruchnahme von Nachbarflächen, Einigung mit den betroffenen Nachbarn

Vereinfacht ausgedrückt, handelt es sich hier um die Ausdehnung der bereits bisher genehmigten und genutzten Außengastronomie in die Fläche, um die Abstandsregelungen einhalten zu können. Eine Betriebsausweitung ist hiermit nicht verbunden.

Die Regelung umfasst auch die temporäre Erweiterung von bestehenden Biergärten, unabhängig davon, ob diese dem Baurecht oder dem Sondernutzungsrecht unterliegen. Die Erweiterung - wie vorgeschlagen - wird unbürokratisch geduldet. Bei berechtigten Beschwerden, z.B. von Nachbarn, ist der Betrieb wieder auf den genehmigten Umfang (Fläche) zurückzufahren.

2.        Vorübergehende Nutzung von privaten, dem Gastronomiebetrieb zugeordneter PKW-Stellplätze zu gastronomischen Zwecken:

Nachdem die Gästezahlen der Gastronomiebetriebe zur Einhaltung der Abstandsregelungen b.a.w. deutlich eingeschränkt sind, ist es vertretbar, den Stellplatznachweis vorübergehend auf 50 % des regulären Stellplatzerfordernisses zu reduzieren. Diese Stellplätze stehen dann – soweit in der Praxis geeignet - für eine Erweiterung der Außengastronomiefläche zur Verfügung. Auf Privatgrund wird diese Nutzung – soweit die öffentliche Sicherheit und Ordnung (z.B. Brandschutz) nicht beeinträchtigt wird - geduldet. Es gelten hierbei die Vorgaben, gem. Ziffer 1 (Verkehrsflächen, Rettungswege, Sitzplatzzahl - Immissionsschutz).

3.        Vorübergehende Inanspruchnahme öffentlicher Stellplätze vor genehmigten Gastronomiebetrieben:

Es wird im Einzelfall zugelassen, je Gastronomiebetrieb bis zu 2 öffentliche Stellplätze (soweit aus Gründen der Sicherheit und Ordnung vertretbar) für eine gastronomische Außenbereichsnutzung in Anspruch zu nehmen. Hierzu müssen allerdings im Einzelfall Genehmigungen (insb. eine verkehrsbehördliche Anordnung) eingeholt werden. Bei bereits genehmigten Außengastronomien gelten die Vorgaben, gem. Ziffer 1 (Verkehrsflächen, Rettungswege, Sitzplatzzahl - Immissionsschutz). Bei Neubewilligungen ist zumindest eine summarische Prüfung der Auswirkungen vorzunehmen und die temporäre Genehmigung unter Widerrufsvorbehalt zu stellen.

4.        Vorübergehende Inanspruchnahme öffentlicher Plätze vor oder in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang von genehmigten Gastronomiebetrieben:

Es wird im Einzelfall zugelassen, öffentliche Plätze vor oder in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang von genehmigten Gastronomiebetrieben in Anspruch zu nehmen (Sondernutzung). Hierfür kommen z.B. in Betracht:

• Schöntal (vor der Brunnenanlage am Eingang zur City-Galerie)
• Freihofsplatz
• Theaterplatz (Randbereich außerhalb der Sonnenuhr)
• Agathaplatz

Hierfür ist eine Sondernutzungserlaubnis erforderlich. Auch hier ist eine summarische Prüfung der Auswirkungen vorzunehmen und die temporäre Erlaubnis mit einem Widerrufsvorbehalt zu versehen.

Allgemeines zu den Erweiterungen:

Die bisherige Genehmigungspraxis war auf einen Ausgleich der widerstreitenden Interessen (Öffentliche Hand/Anwohner/Wirtschaft, etc.) ausgelegt. Diese hielten sich bisher in der Waage, bzw. es wurden Nachbesserungen vorgenommen, um diese Interessen wieder in Ausgleich zu bringen. Die v.g. Maßnahmen sind darauf ausgelegt, vorübergehend Erleichterungen für Gastronomiebetriebe zu schaffen, um die gesetzlichen Abstandsflächen-regelungen zu wahren und erhebliche wirtschaftliche Nachteile der örtlichen Gastronomiebranche reduzieren zu können.

Die Gastronomiebetriebe werden b.a.w. deutlichen Beschränkungen aufgrund der geltenden Infektionsschutzmaßnahmen unterliegen. Hierdurch werden auch die Auswirkungen auf Dritte, z.B. hinsichtlich der Immissionen begrenzt. Die geplanten Erleichterungen sind zeitlich befristet und lassen im Einzelfall abweichende Regelungen, insbesondere nachträglich beschränkende Maßnahmen zu, soweit diese zum Schutz Dritter (insb. Nachbarn) oder zur Wahrung öffentlicher Interessen (z.B. Rettungswege, etc.) erforderlich sind.

Jeder Betrieb ist – aufgrund völlig unterschiedlicher örtlicher Gegebenheiten - im Einzelfall zu betrachten. Eine pauschale Aussage für alle Betriebe lässt sich nicht treffen. Das vorgeschlagene Konzept stellt allerdings Instrumente zur Verfügung um kurzfristig Hilfe zur Selbsthilfe durch die Kommune gewähren zu können.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen dem Maßnahmenpaket zuzustimmen und die Verwaltung zu beauftragen, dieses Konzept umzusetzen.

.Beschluss:

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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9. / UVS/4/9/20. SpNr.

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat	4. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates	20.05.2020	ö	Beschließend	9	UVS/4/9/20

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0