Datum: 24.06.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: großer Saal der Stadthalle am Schloss
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat


Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 19:45 Uhr

TOP-Nr.SP-Nr. Bezeichnung
1UVS/5/1/20 UVS/5/1/20
2UVS/5/2/20 Klärwerk; Filtratwasserbehandlung Vorstellung der Entwurfsplanung
3UVS/5/3/20 Neubau eines Geschäftshauses mit 6 Wohnungen und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma Henrici Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx
4UVS/5/4/20 Bauvoranfrage für den Neubau eines Gebäudekomplexes mit 148 Wohneinheiten, einem Verbrauchermarkt sowie Büro und Gewerbeflächen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Ernsthofstr. xxx, 63739 Aschaffenburg durch die K1 Liegenschaften GmbH, BV- Nr. xxx
5UVS/5/5/20 Bauvoranfrage für die Aufstockung und den Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Cubare Liegenschaften GmbH, BV-Nr.: xxx
6UVS/5/6/20 Abbruch eines denkmalgeschützten Gebäudes und Neubau von 2 Wohnhäusern mit 5 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Schweinheim, Marienstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx
7UVS/5/7/20 Behandlung des Antrages von der KI vom 16.08.2019 wegen "Förderprogramm Gründächer Plus Photovoltaik für Aschaffenburg" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 26.08.2019
8UVS/5/8/20 Behandlung des Antrages von der SPD-Stadtratsfraktion vom 11.01.2020 wegen "Vermeidung von Lichtverschmutzung durch temporäre Abschaltung der Leuchtreklame (AVG-Gebäude)" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 18.02.2020
9UVS/5/9/20 UVS/5/9/20

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1. / UVS/5/1/20. UVS/5/1/20

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 1UVS/5/1/20

.Beschluss:

1. Auf Nachfrage von Herrn Stadtrat Jürgen Zahn, ob in der heutigen Sitzung Fragen zum Hygienekonzept des Aschaffenburger Freibades beantwortet werden können, teilt Herr Oberbürgermeister Jürgen Herzing mit, dass dies morgen Abend in der Sitzung des Werksenates möglich sein wird.

2. Der Sachstandsbericht des Tiefbauamtes über den Antrag der CSU-Stadtratsfraktion vom 22.06.2020 wegen „Straßensperrungen in der Aschaffenburger Innenstadt“ wird zur Kenntnis genommen.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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2. / UVS/5/2/20. Klärwerk; Filtratwasserbehandlung Vorstellung der Entwurfsplanung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 2UVS/5/2/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Im biologischen Reinigungsprozess werden neben den Nährstoffen vor allem Stickstoff­ver­bind­ungen abgebaut. Ca. 75% der Stickstoffverbindungen gelangen über den täglichen Zufluss zur Kläranlage, 25% stammen aus der Schlammbehandlung.

Diesem prozentualen Stickstoffverhältnis stehen Abwassermengen von 25.000 m³/d aus dem Zulauf zu 250 m³/d aus der Schlamment­wässerung gegenüber. Damit werden Verfahren, die eine große Stickstoffreduzierung in kleiner Abwassermenge erreichen, interessant.

Projektbeschreibung

Dass, aus der Schlammentwässerung anfallende Filtrat wird in einem Verfahren, Deammonifi­ka­tion genannt, besteht aus der Kombination von zwei Teilprozessen oxidiert.
In dem ersten Prozessschritt wird partiell nitritiert: es findet eine unvollständige Oxidation des Ammoniums zu Nitrit statt. Die Nitritation wird so durchgeführt, dass eine nahezu hälftige Mischung aus Nitrit und Ammonium entsteht.
In einem zweiten Schritt wird das gebildete Nitrit zusammen mit dem verbliebenen Ammonium unter anoxischen Bedingungen (ohne gelöst vorliegenden Sauerstoff) direkt zu molekularem Stick­stoff (N2) umgesetzt.

Im Vergleich zu den klassischen Verfahrensschritten der Nitrifikation und Denitrifikation kann der Energieverbrauch für die Belüftung entscheidend (um ca. 60%) verringert werden, da:
1. nur bis zum Nitrit oxidiert werden muss (Einsparung von ca. 25% gegenüber einer Oxidation zum Nitrat)
2. nur die Hälfte der Ammoniumfracht zu Nitrit oxidiert werden muss.
Aufgrund der sich autotroph ernährenden Planctomyceten entfällt die Bereitstellung von Nähr­stoffen in Form von organi­schen Kohlenstoffquellen.

Ergebnis der Vorplanung

Im Rahmen der Vorplanung wurden Verfahrensvarianten der Deammonifikation untersucht. Ziel war es, die vorhandene Bausubstanz zu nutzen und die Prozesswasserbehandlungsanlage in dem bestehenden Nitrifikationsbecken X unterzubringen.
Im Rahmen der Vorplanung wurden drei Verfahrensvarianten untersucht:
Variante 1: einstufige, zweistraßige Deammonifikation
Variante 1 ist ein einstufiges Verfahren mit vorgeschaltetem Speichervolumen. Diese Vari­ante besteht aus 2 biologischen Reaktoren, die parallel arbeiten und die Deammoni­fikation durchführen. Die einstufige Deammonifikation, bei der die Nitritation und die anaerobe A-mmoniumoxidation in einem Schlammsystem stattfinden, kann im Betrieb anfällig sein für das Einwachsen von Nitrit oxidierenden Bakterien (NOB), weswegen bei der Inbetrieb­nahme und ggf. auch für den Regelbetrieb ein zweistufiger Betrieb mit getrennten Schlamm­system vorteilhaft sein kann.


Variante 2: zweistufige, einstraßige Deammonifikation
Variante 2 ist eine zweistufige Verfahrensvariante. Es werden ebenfalls zwei biologische Reak­toren betrieben. In der ersten Stufe wird die Teil-Nitritation durchgeführt, in der zweiten Stufe die Anaerobe Ammoniumoxidation. Ein Speicher ist vorgeschaltet.  Bei den zweitstufigen Verfahren (Varianten 2 + 3) ist es möglich, die vorhandene Verdichterstation des Hauptstromes zu nutzen. Dieses ist ein wesentlicher Vorteil gegenüber der Variante 1. Falls einer der beiden biologischen Reaktoren außer Betrieb genommen werden muss, kann die Anlage weiter betrieben werden (ggf. muss dazu vorher Schlamm umgepumpt werden). Durch diese Maßnahme kann auch bei der zweistufigen, einstraßigen Deammonifikation eine Teilausfallsicherheit geschaffen werden.
Variante 3: zweistufige, zweistraßige Deammonifikation
Bei Variante 3 wird das biologische Volumen auf 4 Becken aufgeteilt. Es werden 2 parallele Straßen betrieben, die jeweils eine Nitritations-Stufe und eine Anammox-Stufe umfasst. Im Hinblick auf Flexibilität und Ausfallsicherheit ist diese die beste Variante. In Bezug auf die Anlagenkomplexität, die Betreuung der Anlagentechnik und Messtechnik erhöht sich der Aufwand jedoch wesentlich. Ebenso sind die Investitionen am höchsten.
Empfohlen wurde in der Vorplanung, dass ein flexibler Anlagenbetrieb umgesetzt wird und sowohl eine einstufige, zweistraßige (Variante 1) als auch eine zweistufige, einstraßige (Variante 2) Be­triebs­weise der Deammonif­ikation möglich ist.
Die Vorplanung wurde im Stadtrat am 20.3.2019 vorgestellt. Im Nachgang dazu wurde festgelegt, dass im Zuge von LP3 auch die zweistufige, zweistraßige Deammonifikation vor dem Hintergrund der Redundanz noch einmal betrachtet wird.

Ergebnis der Entwurfsplanung

Im Rahmen der Entwurfsplanung wurde Variante 2 weiter betrachtet. Ausschlaggebend war, dass das zweistufige System im Vergleich zum einstufigen System weniger anfällig für das Einwachsen der NOB ist und angenommen wird, dass sowohl die Inbetriebnahme (IBN) als auch der Regel­betrieb stabiler erfolgen kann als beim einstufigen System. Durch den Erhalt des Belüftersystems im vorgeschalteten Speicher wird erreicht, dass auch bei dieser Verfahrensvariante eine Teil­aus­fallsicherheit erreicht wird. Im Vergleich zu den Varianten 1 und 3 liegen die Investitionen niedriger.

Das nachfolgende Fließschema zeigt die Schlammbehandlung auf dem Klärwerk Aschaffenburg mit der Schlammentwässerung mittels Zentrifuge (Abbildung 6), die seit November 2018 in Betrieb ist.
 


In der Entwurfsplanung wurden die in der Vorplanung angesetzten Auslegungsdaten und Para­meter überprüft.

Die Stickstoffkonzentrationen (Abbildung 7) aus dem Jahr 2019 (Bilanzzeitraum 1) liegen bei 812 mg NH4-N/l und 918 mg TNb und bestätigen die in der Vorplanung als maßgeblich gewählten Konzentrationen von 829 mg/l NH4-N und 926 mg/l TNb.
Die Säurekapazität ist ausreichend.
Für die Prozesswasserbehandlungsanlage ist es wichtig, dass das Zentrat zukünftig möglichst feststofffrei ist. Eine Möglichkeit stark feststoffhaltiges Zentrat in die Vorklärung abzuschlagen ist bereits vorhanden und kann genutzt werden.

Vorgesehene Maßnahmen:

  1. Das vorhandene Becken wird genutzt. Die darin enthaltenen Zwischenwände werden verstärkt, damit sie dem einseitigen Wasserdruck standhalten können. Die Statik dazu liegt bereits vor.
  2. Die im zukünftigen Speicherbecken vorhandene Belüftung wird gereinigt und bleibt erhal­ten.
  3. Die beiden Reaktionsbecken werden mit Belüfterplatten und Rührwerken ausgestattet. Die Belüfterplatten werden an die bestehende Luftzuführung angeschlossen.
  4. Das Speicherbecken und beide Reaktionsbecken werden zur Steuerung der Prozesse und zur Bewirtschaftung mit Pumpen ausgestattet, die umpumpen und abpumpen ermöglichen.
  5. Die Abwärme aus den BHKWs, die bisher über Notkühler entsorgt wurde, wird zur Be­heiz­ung des Speicherbeckens und der Reaktionsbecken verwendet. Dazu werden Rohrver­bin­dungen vom Maschinenhaus zum Becken geschaffen.
  6. Damit die vorhandene Wärme nicht verloren geht, werden sowohl die Nacheindicker als auch die gesamte Filtratwasserbehandlungsanlage abgedeckt.
  7. Die notwendige Steuerungstechnik wird am Rand der Anlage installiert und an das Maschinen­haus angeschlossen.

Kosten nach Kostenberechnung:


Netto
MwSt
Brutto
Bautechnik
256.522,00 €
48.739,18 €
305.261,08 €
Maschinentechnik
331.180,00 €
62.924,20 €
394.104,20 €
EMSR-Technik
299.322,00 €
56.871,18 €
356.193,18 €


Summe:
1.055.558,50 €


Weiteres Vorgehen

Nach Freigabe der Entwurfsplanung durch den Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Aus­führungs­planung beauftragt und auf der Grundlage eines bepreisten Leistungsverzeichnis der Bau- und Finan­zierungs­beschluss zur Umsetzung der Entwurfsplanung dem Stadtrat zur Beschluss­fassung vorgelegt. Im derzeitigen Haushalt sind dazu 1.050.000 Euro eingestellt.

.Beschluss:

I.
1.        Der Entwurfsplanung zur Filtratwasserbehandlung wird zugestimmt.

2.        Die Verwaltung wird ermächtigt, auf Grundlage der Entwurfsplanung die Ausführungsplanung zu beauftragen,  um den Bau- und Finanzierungsbeschluss für das Bauvorhaben herbei¬zu¬führen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:        ja [ x ]        nein [   ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt        ja [ x ]        nein [   ]
Es entstehen Folgekosten        ja [   ]        nein [ x ]
Häufigkeit der Folgekosten        einmalig
[  ]        wiederkehrend
[   ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 17, Dagegen: 0

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3. / UVS/5/3/20. Neubau eines Geschäftshauses mit 6 Wohnungen und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma Henrici Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 3UVS/5/3/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.04.2020, beantragte die Firma Henrici Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Geschäftshauses mit einer Service-Factory, 6 Wohneinheiten, sowie einer teilweise 2-geschossigen Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx und Josef-Dinges-Straße, 63743 Aschaffenburg.

Bei der geplanten Baumaßnahme handelt es sich oberirdisch um zwei Gebäude, die im 1. Untergeschoss miteinander verbunden sind. Für das Gebäude an der Würzburger Straße ist ein 2. Untergeschoss vorgesehen. Die Tiefgarage ist sowohl von der Würzburger Straße als auch von der Josef-Dinges-Straße aus, über die Grundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx anfahrbar.

Das Gebäude an der Würzburger Straße hat eine Grundfläche von 26,25 m x 46,70 m und umfasst insgesamt 4 Geschosse und ein Staffelgeschoss, wobei sich ab dem 1. Obergeschoss durch die Planung von großen Terrassenflächen in jedem Geschoss diverse Rücksprünge ergeben. Das oberste Geschoss (Staffelgeschoss) hat dadurch nur noch eine deutlich reduzierte Grundfläche von 15,90 m x 11,80 m.

Die seitlichen Grenzabstände betragen Richtung Nordwesten 3,11 m bzw. zum Erschließungsweg im Südosten 4,39 m.

In dem Gebäude befindet sich im Erdgeschoss eine Gebrauchtwagen-Lagerhalle und zur Würzburger Straße ein Ladenlokal. Das 1. und 2. Obergeschoss bietet Büroflächen für ca. 75 Personen. Im 3. und 4. Obergeschoss befinden sich 3 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 112 m² und 176 m².

Das Gebäude „Service Factory“ an der Josef-Dinges-Straße hat eine Grundfläche von 23,47 m x 39,76 m und umfasst insgesamt 3 Geschosse und ein Staffelgeschoss, wobei sich die Grundflächen ab dem 1. Obergeschoss durch Rücksprünge deutlich verringern. Das oberste Geschoss (Staffelgeschoss) hat dadurch nur noch eine Grundfläche von 6,94 m x 20,20 m zuzüglich 6,40 m x 8,29 m.

Die seitlichen Grenzabstände betragen Richtung Nordwesten 9,29 m bzw. Richtung Südosten 6,76 m.

In dem Gebäude befindet sich im Erdgeschoss eine Werkstatterweiterung für das Porsche Zentrum Aschaffenburg, Henrici Sportwagen GmbH. Dort werden Service, Wartungs- und Reparaturarbeiten an Porsche Fahrzeugen durchgeführt. Im 1. Obergeschoss befinden sich Sozialräume für das Werkstattpersonal und die Verwaltung der Holding des Porsche Zentrums Aschaffenburg (Henrici Sportwagen GmbH und Henrici Holding GmbH). Insgesamt werden dort 15 Personen beschäftigt. Im 2. und 3. Obergeschoss befinden sich 3 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche zwischen 146 m² und 175 m².
Die Gesamtwohnfläche der 6 Wohnungen beträgt ca. 800 m². Die Gesamtgrundstücksgröße liegt bei 4.123 m².

Im 1. Untergeschoss ist die Aufbereitungsabteilung für Neu- und Gebrauchtfahrzeuge geplant.

Einen direkten Kundenkontakt wird es in diesem Gebäude nicht geben, da der Kundenkontakt, die Reparaturannahme und Auslieferung ausschließlich im Porsche Zentrum Aschaffenburg (Berliner Allee 2) durchgeführt wird.

Die notwendigen Stellplätze werden in Tiefgaragengeschossen bzw. im Erdgeschoss nachgewiesen. Hier sind im 1. Untergeschoss 62 Stellplätze und im 2. Untergeschoss 26 Stellplätze vorgesehen. Im Erdgeschoss befinden sich 16 Stellplätze in einer Mittelgarage, sowie 24 Stellplätze im Freien (anfahrbar über das Flurstück xxx, Gem. Aschaffenburg). Lediglich die zwei geplanten behindertengerechten Stellplätze befinden sich im Vorgarten- und Eingangsbereich und sind direkt von der Würzburger Straße aus anfahrbar.

Die insgesamt nachgewiesenen 41 Fahrradabstellplätze verteilen sich über das Erdgeschoss und das 1. und 2. Untergeschoss.

Die notwendigen Kinderspielplätze werden auf den jeweils großzügig dimensionierten Terrassenflächen (je 50 bis 60 m² Fläche) direkt für jede einzelne Wohneinheit nachgewiesen.

Im Vorgartenbereich Würzburger Straße ist die Pflanzung von 5 hochstämmigen Laubbäumen geplant. Entlang der Josef-Dinges-Straße ist die Anpflanzung von 4 Laubbäumen vorgesehen. Die restlichen unbefestigten Grundstücksflächen werden gärtnerisch angelegt.

II.
Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung ist dominierend geprägt von gewerblichen Handels-, Dienstleistungs- und Büronutzungen entlang der Würzburger Straße in teilweise großflächigen und großvolumigen Gebäuden („Bauhaus“ Kulmbacher Straße xxx: knapp 18.000 m² Gebäudegrundfläche; „Ima-Center“ Würzburger Straße 155 / Bamberger Straße 9: Höhe ca. 17,5 m bei V Geschossen). In einigen Fällen (z.B. „PrimePark“ und „Ima-Center) sind in den oberen Geschossen Wohnnutzungen untergebracht. Insgesamt handelt es sich bei dem Gebiet trotz der dominierend gewerblichen Prägung aufgrund der eingestreuten Wohnnutzungen um eine „Gemengelage“ (kein eindeutiger Baugebietstyp nach BauNVO).

In unmittelbarer südwestlicher Nachbarschaft des Baugrundstücks befinden sich eine soziale Einrichtung für behinderte Menschen (Wohnheim und Werkstätte) sowie eine Sportanlage (Ringerzentrum). Weiter westlich und südwestlich schließen deutlich kleinteiliger strukturierte Misch- und Wohngebiete um die Rhönstraße, den Sälzerweg und die Steubenstraße an – auf die Prägung des Bebauungszusammenhangs entlang der Würzburger Straße haben diese Gebiete keine Auswirkung mehr und sind deutlich davon zu unterscheiden.

Art der baulichen Nutzung

Die geplanten baulichen Nutzungen finden sich so auch in der Umgebungsbebauung wieder, fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sind planungsrechtlich gem. § 34 Abs.1 BauGB zulässig.

Für die Wohnnutzungen (im Vordergebäude im 3. und 4. OG, im Rückgebäude im 2. und 3. OG) ist aufgrund des Verkehrslärms von der Würzburger Straße und ggf. auch des einwirkenden Gewerbelärms ein gutachterlicher Schallschutznachweis nach DIN 4109 erforderlich. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Evtl. Auflagen sind zu beachten.

Maß der baulichen Nutzung

Hinsichtlich der Größe der Grundfläche von  ca. 3.350 m² bewegt sich das geplante Bauwerk im Spektrum der Umgebungsbebauung und ist planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig.

Das geplante Vordergebäude verfügt über V Vollgeschosse (IV + Staffelgeschoss) bei einer Bauhöhe von ca. 21 m über natürlichem Gelände, das geplante Rückgebäude hat IV Vollgeschosse (III + Staffelgeschoss) und erreicht damit eine Höhe von knapp 20 m über dem (hier tiefer liegenden) natürlichen Gelände. Geschossigkeit und Höhenentwicklung fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und können nach § 34 BauGB planungsrechtlich zugelassen werden.

Nach Maßzahlen der baulichen Dichte erreicht das Vorhaben eine GRZ1 = 0,5 (nur Gebäude oberirdisch), eine GRZ2 = 0,8 (alle befestigten Flächen) und eine GFZ = 1,4.

Das Vorhaben hält sich damit insgesamt innerhalb des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung.

Überbaubare Grundstücksfläche

Der geplante Gebäudekomplex nimmt entlang der Würzburger Straße die vordere Bauflucht (= fiktive Baulinie) der Nachbarbebauung (Würzburger Straße xxx sowie Würzburger Straße xxx) exakt auf. Entlang der Josef-Dinges-Straße ist die Bauflucht nicht klar vorgegeben, die Gebäudestellung insgesamt diffuser und uneinheitlicher. Der geplante Baukörper orientiert sich in etwa am Nachbargebäude Würzburger Straße xxx, fügt sich bezüglich seiner Gebäudestellung jedenfalls in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig.

Der Gebäudekomplex steht frei auf dem Grundstück, hält zu allen Grundstücksgrenzen Abstände ein und folgt hinsichtlich der Bauweise (abweichend im Sinne einer offenen Bauweise bei einer Gebäudelänge von mehr als 50 m) der Typik der Umgebungsbebauung. Diese Bauweise ist somit planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig.

Stellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist ein Stellplatznachweis erforderlich. Für das Gesamtobjekt mit der gemischten Nutzung bestehend aus Wohnnutzung, gewerblicher Nutzung, Büronutzung, Kraftfahrzeugwerkstatt und Verkaufsstätte sind insgesamt 72 Stellplätze nachzuweisen, die sich wie folgt verteilen:

  • Wohnnutzung: 15 Stellplätze
  • Büronutzung: 24 Stellplätze
  • Verkaufsstätte: 6 Stellplätze
  • Kraftfahrzeugwerkstatt: 27 Stellplätze

Im Untergeschoss 1 sind 62 Stellplätze, im Untergeschoss 2 sind 26 Stellplätze vorgesehen. Im Erdgeschoss befinden sich 16 Stellplätze in einer Mittelgarage, sowie 24 Stellplätze im Freien (anfahrbar über das Flurstück xxx, Gem. Aschaffenburg). Lediglich die zwei geplanten behindertengerechten Stellplätze befinden sich im Vorgarten- und Eingangsbereich und sind direkt von der Würzburger Straße aus anfahrbar.
Insgesamt werden 108 PKW-Stellplätze nachgewiesen.

An Fahrradabstellplätzen sind erforderlich:
  • Wohnnutzung: 21 Stellplätze
  • Büronutzung: 15 Stellplätze
  • Verkaufsstätte: 3 Stellplätze
  • Kraftfahrzeugwerkstatt: 2 Stellplätze

Für das Gesamtobjekt sind insgesamt 41 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Insgesamt werden 54 Fahrradabstellplätze errichtet, davon 21 in Fahrradabstellräumen für die Bediensteten in den Untergeschossen, für die Bewohner 10 Stück in gut erreichbaren „Fahrradhäuschen“ und 11 Stück in ausreichend großen wohnungszugehörigen Mieterkellern und für Gäste oder sonstige Nutzer 12 Stück ebenerdig und offen in Nähe zu den Hauszugängen.

Zufahrt

Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Das Bauvorhaben weist eine Zufahrt im Bereich der Josef-Dinges-Straße mit einer Breite von ca. 6,5 m und zur Service-Road parallel der Würzburger Straße mit einer Breite von ca. 9 m und zwei Behindertenstellplätzen mit 2 x 6 m aus. In Anbetracht der Größe des Bauvorhabens, der überwiegend gewerblichen Ausrichtung, der Grundstückslänge von je ca. 34 m an der Straßenbegrenzungslinie und des Umstandes, dass die Service-Road gerade dieser Erschließungsfunktion dient, kann hier eine entsprechende Abweichung zugelassen werden.

Erschließung

Die Erschließung des Baugrundstücks ist über die Würzburger Straße und die Josef-Dinges-Straße gesichert.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Baumbestand und Begrünung

Es gibt keine schützenswerten Bäume auf dem Grundstück. Nach dem aktuellen Luftbild ist das Grundstück unbebaut.

Gemäß § 5 Abs. 6 GaStAbS ist auf Flächen mit mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze mindestens ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen und zu erhalten; die Baumscheiben müssen jeweils mindestens 6 m² groß sein.

In vorliegendem Fall sind zur Gliederung der oberirdischen Stellplatzanlage mit ihren 24 Pkw-Stellplätzen also mindestens 6 großkronige Laubbäume mit entsprechender Baumscheibe zu pflanzen. Der Freiflächenplan weist insgesamt 9 Baumpflanzungen aus. Die Anforderungen sind damit erfüllt. Der Freiflächenplan ist Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens und entsprechend umzusetzen, insbesondere die fünf im „Vorgarten“ angeordneten Bäume erfüllen für die Ortsgestaltung eine hohe Bedeutung Zur Sicherung der Baumpflanzungen ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Gemäß den Grundrissplänen für das 2., 3. und 4. OG werden die nicht als Dachterrasse genutzten Dachflächen mit einer extensiven Dachbegrünung versehen. Dies sollte auch für die Dachflächen der jeweils obersten Geschosse so vorgesehen werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Nachdem sich auf dem Grundstück in den zwei Gebäuden jeweils 3 Wohneinheiten befinden, ist grundsätzlich für das Gesamtobjekt ein Kinderspielplatz vorzusehen.
Der Bauherr hat geplant, dass die Spielplatzflächen für die Wohneinheiten auf den großzügig dimensionierten Terrassenflächen (je 50 bis 60 m² Fläche) direkt für jede einzelne Wohneinheit nachgewiesen werden. Die begrünten Fachdachflächen unmittelbar neben den Terrassenflächen sind zusätzlich geeignet, Spielgeräte aufzustellen. So entstehen flächenmäßig größere Flächen mit Spielmöglichkeiten.

Nachdem die Hoffläche durch die Umfahrt/ Zufahrt und Freiflächengestaltung mit Bäumen und Sträuchern großflächig in Anspruch genommen ist, würde für einen Spielplatz eine relativ schmale Fläche zwischen Fahrstraße und Grundstücksgrenze verbleiben. Dies stellt insbesondere als Spielplatzfläche eine wesentlich ungünstigere Option dar, als die für jede einzelne Wohneinheit geplanten großzügigen Spielplatzflächen. Auch die Erreichbarkeit und Aufsicht für spielende Kinder ist so optimal gelöst.

Zur Sicherung der Herstellung der dezentralen Kinderspielplätze ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I.
Dem Antrag der Firma Henrici Immobilien GmbH zum Neubau eines Geschäftshauses mit 6 Wohnungen und Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1.        Für die geplanten Wohnnutzungen ist ein gutachterlicher Schallschutznachweis nach DIN 4109 zu erbringen. Evtl. Auflagen der Unteren Immissionsschutzbehörde sind zu beachten.
2.        Von der zulässigen Zufahrtsbreite werden folgende Abweichungen erteilt:
    1. im Umfang von ca. 3 m zur Josef-Dinges-Straße
    2. im Umfang von ca. 17,5 m zur Service-Road an der Würzburger Straße
3.        Gem. Freiflächenplan sind insgesamt 9 großkronige Laubbäume in den beiden Vorgartenbereichen zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
4.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
5.        Die, nicht als Dachterrassen genutzten Dachflächen sind  gem. den vorliegenden Planunterlagen mindestens extensiv zu begrünen und dauerhaft als solche Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
6.        Zur Sicherung der Errichtung der dezentralen Kinderspielplätze ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zu den Kosten:
                                                                          (bitte ankreuzen)

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [X]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [X]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 17, Dagegen: 0

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4. / UVS/5/4/20. Bauvoranfrage für den Neubau eines Gebäudekomplexes mit 148 Wohneinheiten, einem Verbrauchermarkt sowie Büro und Gewerbeflächen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Ernsthofstr. xxx, 63739 Aschaffenburg durch die K1 Liegenschaften GmbH, BV- Nr. xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 4UVS/5/4/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauvoranfrage, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.12.2019 beantragte die Bauherrin, die Firma K1 Liegenschaften GmbH zunächst die Erteilung eines Bauvorbescheides bezogen auf den Neubau eines Gebäudekomplexes mit 158 Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Ernsthofstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg ist derzeit mit einem eingeschossigen Gebäude zur Einzelhandelsnutzung und ebenerdigem Kundenparkplatz bebaut, das abgebrochen werden soll.

Geplant war mit der im Dezember 2019 eingegangenen Bauvoranfrage zunächst ein Gebäudekomplex bestehend aus vier 6-geschossigen Hochbauten entlang der Ernsthofstraße und eingeschobenen 4-geschossigen Verbindungsbauten, einem 7-geschossigen Eckgebäude und einem 6-geschossigem Kopfbau an der Goldbacher Straße.
Es sollte eine Geschossfläche von 20.276,77 m² verwirklicht werden, was einer GFZ von 3,0 entsprach.

Nach Prüfung der eingereichten Pläne wurde seitens der Verwaltung festgestellt, dass das Vorhaben für das Baugrundstück und bezogen auf die umliegende Bebauung überdimensioniert war. Gleichzeitig sind Nachbarbeschwerden eingegangen. Deswegen wurden Gespräche zwischen Verwaltung und Bauherrn auch unter Einbeziehung der Einwände der Nachbarn geführt, um eine gebietsverträgliche Lösung zu erzielen. In Abstimmung mit den Nachbarn und den Ergebnissen aus den Besprechungen wurde seitens des Bauherrn die Planung angepasst. So wurde nunmehr die Geschossfläche auf eine GFZ von 2,85 reduziert, die Geschossigkeit wurde abgeändert, so dass die Gebäudeteile jeweils zur Nachbarbebauung in der Fabrikstraße und zur Merkelstraße hin deutlich abgestuft wurden. Die Qualität des Freiraums wurde wesentlich verbessert. Außerdem soll zusätzlich ein 2. Tiefgaragengeschoss entstehen. Die Änderungsanträge, einschließlich entsprechender Pläne ist am 12.05.2020 sowie am 04.06.2020 eingegangen.

Nunmehr beantragt die Bauherrin die Erteilung eines Bauvorbescheides hinsichtlich des Neubaus eines Gebäudekomplexes mit 148 Wohnungen, einem Verbrauchermarkt sowie Büro- und Gewerbeflächen mit zweigeschossiger Tiefgarage auf dem Baugrundstück.

Geplant ist auf dem o.g. Baugrundstück ein gemischt genutzter Gebäudekomplex mit zwei bis sieben Geschossen, der als Blockrandbebauung ausgeführt werden soll. Das Gebäudeensemble soll mit einer Länge von ca. 130 m entlang der Ernsthofstraße sowie einem Kopfbau in einer Länge von ca. 34 m an der Goldbacher Straße entstehen.

Der Kopfbau an der Goldbacher Straße ist 5-geschossig geplant. Entlang der Ernsthofstraße wird der Baukörper nun –orientiert an der vorhandenen Nachbarbebauung- im Vergleich zur Ursprungsplanung stärker gestuft. An der Ecke Goldbacher Straße / Ernsthofstr. sind zwei Gebäudekörper mit dazwischenliegendem Verbindungsbau mit je 7 Vollgeschossen vorgesehen. Dem schließen sich zwei 6-geschossige und zwei 5-geschossige Gebäudeteile an. Letztere staffeln sich in Richtung Merkelstraße zu einem 4-geschossigen bzw. 1 geschossigen Teil ab. Den Abschluss bildet in Richtung Fabrikstraße ein 2-geschossiger Baukörper, der wiederum zu einem Geschoss zur Merkelstraße hin abfällt.
Der Kopfbau an der Goldbacher Straße hat eine Gesamthöhe von 19,05 m. Die Gebäudekörper mit sieben Vollgeschossen haben eine Gesamthöhe von ca. 24,73 m.

Das von dem Architekturbüro Happ entworfene Gebäude greift mit einem plastischen Fassadenrelief an den Kopfbauten Typologien der Gründerzeit auf. Kräftige Vertikaleinschnitte im Abstand von 16 m gliedern den Block in ablesbare Hauseinheiten. Das einzelne Haus ist innerhalb des Blocks der Maßstab. Die Gebäude umschließen einen privaten Gartenhof, der intensiv begrünt ist. Die Fassaden sind durch klare Lochfassaden mit detaillierten Fensterlaibungen, sorgfältig bearbeiteten Hauseingängen, gliedernden Gesimsen und ruhigen Dachabschlüssen gestaltet. Die Flachdächer werden weitestgehend als Retentionsdächer mit extensiver Dachbegrünung bzw. mit intensiver Dachbegrünung ausgeführt.

Bei dem Gebäudekomplex ist eine zweigeschossige Tiefgarage mit Zu- und Abfahrt von der Ernsthofstr. und eine Liefereinfahrt von der Goldbacher Straße vorgesehen.

Im Erdgeschoss des Gebäudes soll ein Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.050 m² und vier Gewerbeeinheiten entstehen. Im 1. Obergeschoss sind zur Goldbacher Straße Büroeinheiten, entlang der Ernsthofstraße 20 preisgebundene Wohnungen und ab dem 2. Obergeschoss 128 freifinanzierte Wohnungen vorgesehen. Alle Wohnungen sollen vermietet werden. Bei den Wohnungen handelt es sich um einen Wohnungsmix von 2-, 3- und 4- Zimmerwohnungen, jeweils mit einer Wohnungsgröße unter 100 m². Die 148 Wohnungen haben eine Gesamtwohnfläche von 10.701 m².

Im Innenhof ist ein ausreichend großer Kinderspielplatz mit einer Größe von 650 m² vorgesehen.

258 Fahrradabstellplätze sollen in der Tiefgarage sowie vor dem Gebäude an der Goldbacher Straße und im Gartenbereich des Grundstücks hergestellt werden. 222 KFZ-Stellplätze werden in der Tiefgarage, 5 Stellplätze werden vor dem Gebäude geplant, 21 Stellplätze sollen abgelöst werden.

Im Rahmen der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:

„Ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich abweichend von den Vorgaben des Bebauungsplans „Goldbacher Straße, Merkelstraße, Fabrikstraße, Teilbereich des Schöntals und Heinsestraße“ der Stadt Aschaffenburg aus dem Jahr 1976 zulässig?

Hier insbesondere:
  1. Wird der Art der baulichen Nutzung zugestimmt?
  1. Ist eine Quote von ca. 70% Wohnen zu ca. 30% gewerblicher Nutzung zulässig?
  2. Ist eine Wohnnutzung ab dem 2. OG in Bauteil A zulässig?
  3. Ist eine Büronutzung im 1. OG Bauteil A zulässig?
  4. Ist eine Wohnnutzung ab dem 1. OG in Bauteil B, C, D zulässig?
  5. Ist eine Einzelhandels-/ Gewerbenutzung im Erdgeschoss zulässig?
  6. Ist die Errichtung eines Verbrauchermarktes, bzw. Lebensmittel- Discounters im Erdgeschoss zulässig?
  7. Ist die Errichtung eines großflächigen Einzelhandels im EG zulässig?
  8. Untergeschoß: Ist die Nutzung als Tiefgarage mit 222 Stellplätzen zulässig?
  9. Erdgeschoss: Ist der Nachweis von 5 Pkw-Stellplätzen angrenzend an die Goldbacher Straße zulässig?
  10. Ist es mit Blick auf das Parkhaus City Galerie zulässig, 21 der 248 erforderlichen Stellplätze abzulösen?

  1. Wird dem Maß der baulichen Nutzung zugestimmt?
  1. Oberirdische Bebauung: GRZ=1,0/ GFZ=2,85
  2. Kopfgebäude Bauteil A und B: 7 Obergeschosse, Oberkante Attika: 156,58 m üNN
  3. Spangen: 7, 6, 5 Obergeschosse (Abstufung in Richtung Fabrikstraße),
Oberkante Attika maximal: 156,40 m üNN / 150,70 m üNN
  1. Sockel: 2 Obergeschosse, Oberkante Attika maximal: 141,60 m üNN

  1. Wird der Bauweise zugestimmt?
  1. Geschlossene Bebauung
  2. Blockrandbebauung
  3. Flachdach

  1. Ist die verkehrliche Erschließung zulässig?
  1. Ist die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße zulässig?
  2. Ist die geplante Lage der Tiefgarageneinfahrt und –ausfahrt zulässig?
  3. Ist die optionale Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße zulässig?
  4. Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Goldbacher Straße zulässig?
  5. Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Ernsthofstraße zulässig?“


II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 2/1 für das Gebiet zwischen Goldbacher Straße, Merkelstraße, Fabrikstraße, Teilbereich des Schöntals und Heinsestraße. Dieser setzt u.a. folgendes fest:

       Kerngebiet MK gemäß § 7 BauNVO 1968
       GRZ 1,0 (Höchstwert gem. § 17 Abs. 1 BauNVO 1968)
       Maximal IV bzw. VI Vollgeschosse (IV VG für Fl.Nr. xxx und VI VG für Fl.Nr. xxx)
       GFZ 2,2 bzw. 2,4 (jeweils Höchstwerte gem. § 17 Abs.1 BauNVO 1968)
       Geschlossene Bauweise
       Überbaubare Flächen blocküberspannend mit Baugrenze unmittelbar entlang der Straßen-begrenzungslinien der Ernsthofstraße und der Goldbacher Straße mit Rücksprung im Einmündungsbereich um bis zu 5 m
       Schallschutzmaßnahmen für Wohnungen im Lärmeinwirkungsbereich der Goldbacher Straße und der Platanenallee


Der geplante Verbrauchermarkt sowie die Büro- und Gewerbeeinheiten sind im Kerngebiet allgemein zulässig. Die Wohnungen sind ausnahmsweise zulässig, sofern ein schallschutztechnisches Gutachten vorgelegt wird, dass die Einhaltung der Immissionsrichtwerte nachweist, und Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 umgesetzt werden. Zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse ist zudem der Innenhof von Bebauung frei zu halten und zu bepflanzen. Die Tiefgarage ist mit einer Erdüberdeckung von mindestens 50 cm intensiv zu begrünen und der Freiflächenplan ist auszuführen.

Der Gebäudekomplex hält sämtliche erforderlichen bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen ein.

Zum Maß der baulichen Nutzung gibt der Bebauungsplan die Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse vor. Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB sind 6 oberirdische Geschosse entlang der Ernsthofstraße planungsrechtlich zulässig, die durch die beiden 7-geschossigen „Kopfgebäude“ A und B sowie die Spange dazwischen überschritten werden. Unter der Bedingung, dass die Maximalhöhe OK Attika von max. 156,58 m üNN durch die Kopfgebäude, von 157,72 m üNN durch den „Technikaufsatz“ sowie von 156,40 m üNN durch die Spange eingehalten werden, ist je eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB für ein siebtes Geschoss städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.

Der Bebauungsplan setzt zudem eine GRZ von 1,0 fest, die durch das Bauvorhaben eingehalten wird.

Weiterhin sieht er für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg eine GFZ von 2,4 und für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg eine GFZ von 2,2 vor – damit setzt der Bebauungsplan jeweils das in Abhängigkeit von der Geschosszahl nach § 17 Abs. 1 BauNVO 1968 mögliche GFZ-Höchstmaß fest. Für das gesamte Baugrundstück ergibt sich eine durchschnittliche GFZ von 2,35, die durch das Bauvorhaben um 0,5 bis zu einer GFZ von 2,85 überschritten werden soll. Einer Befreiung von der festgesetzten GFZ bis zu einem Maß von maximal 2,85 kann zugestimmt werden.

Zum Ausgleich der Überschreitung der max. zulässigen Vollgeschosse und der Überschreitung der GFZ ist der Innenhof von Bebauung freizuhalten, zu bepflanzen, die Decke der Tiefgarage ist intensiv unter Aufbringung einer Erdschicht zu begrünen und der Freiflächenplan ist umzusetzen. Außerdem verlangt die hohe Dichte im Verbund mit der Geschossigkeit eine angemessene städtebauliche und architektonische Qualität des Bauwerks. Die in der Bauvoranfrage vermittelte Fassadengestaltung, Fassadengliederung und Fassadenprofilierung ist daher als Auflage mit einer Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung verknüpft.

Der Bebauungsplan setzt eine geschlossene Bauweise mit zwingender seitlicher Grenzbebauung fest. Der Gebäudekomplex entspricht aufgrund seiner Gesamtlänge von mehr als 50 m und der gleichzeitigen Einhaltung seitlicher Grenzabstände weder der offenen noch der geschlossenen Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO 1968. Diese geplante abweichende Bauweise stimmt damit nicht mit der im Bebauungsplan festgesetzten Bauweise überein.

Vorliegend kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung von der festgesetzten geschlossenen Bauweise erteilt werden. Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Die Abweichung ist sowohl mit öffentlichen als auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar. Zudem ist die Befreiung nicht nur städtebaulich vertretbar, sondern erscheint nahezu geboten.

Die Blockrandbebauung ist unter Einhaltung der Baugrenzen entlang der Ernsthof- und der Goldbacher Straße planungsrechtlich gemäß § 30 Abs. 1 BauGB zulässig.

Der Bebauungsplan setzt im Eckbereich Ernsthof- / Goldbacher Straße abgewinkelte Baugrenzen fest, die durch das Vorhaben um bis ca. 3 m (ca. 15 m² Gebäudefläche außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen) überschritten wird. Insoweit kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung erteilt werden. Diese ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Im Bebauungsplan ist keine Dachform festgesetzt. Die Flachdächer sind planungsrechtlich zulässig, sind jedoch – mit Ausnahme der Dachterrassen und der technischen Dachaufbauten- entsprechend dem eingereichten Freiflächenplan mit einer extensiven Begrünung zu versehen.

Die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße, die Andienung der Gewerbeflächen und die geplante Lage der Tiefgaragenein- und –ausfahrt von der Ernsthofstraße ist planungsrechtlich zulässig. Es wird jedoch empfohlen diese möglichst nach Nordwesten mit der Außenkante so zu verschieben, dass diese einen Abstand von 16 m zur südöstlichen Grundstücksgrenze einhält. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist die Anbindung an die öffentliche Verkehrsfläche mit dem Tiefbauamt abzustimmen. Soweit aus verkehrssicherheits- und planerischen Gründen erforderlich kann sich hier noch eine Verschiebung der Zufahrt ergeben.

Die Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße sowie die Andienung der Gewerbeflächen hierüber ist ebenfalls planungsrechtlich zulässig, wobei verkehrsrechtlich zu beachten ist, dass hier nur ein Rechtsein- und Rechtsausfahren möglich ist.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Das geplante Vorhaben umfasst 148 Wohneinheiten mit Wohnflächen bis zu 100 m². Dementsprechend sind 148 Stellplätze erforderlich.

Für die Büro- und Gewerbeeinheiten ist je 40 m² Nutz- bzw. Verkaufsfläche 1 KFZ-Stellplatz vorzuhalten. Bei einer Verkaufsfläche von 1.230,94 m² errechnen sich für das Gewerbe 31, bei einer Nutzfläche der Büroeinheiten von 1.076,40 m² 27 erforderliche KFZ-Stellplätze. Für den Verbrauchermarkt sind 42 KFZ-Stellplätze bei einer Verkaufsfläche von 1.049,98 m² (1 Stellplatz pro 25 m² Verkaufsfläche) nachzuweisen.

Hieraus ergibt sich ein Gesamtbedarf von 248 Stellplätzen.

Davon werden 222 in der Tiefgarage (157 im 1. UG, 65 im 2. UG) nachgewiesen sowie weitere 5 Stellplätze vor dem Gebäude vorgesehen. 3 der 5 Stellplätze sind nicht genehmigungsfähig. Diese sind im Baugenehmigungsverfahren an anderer, geeigneter Stelle vor dem Gebäude nachzuweisen. 27 der erforderlichen 248 Stellplätze entfallen auf die Büroeinheiten, wovon 21 Stellplätze abgelöst werden sollen.

Bei Wohnungen ist außerdem je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 148 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 10.701 m² sind daher 214 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.

Für die Gewerbeeinheiten und den Verbrauchermarkt sind pro 120 m² Verkaufsfläche, für Büroeinheiten pro 60 m² je 1 Fahrradabstellplatz erforderlich. Unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutz- bzw. Verkaufsfläche ergibt dies einen zusätzlichen Bedarf von 37 Fahrradabstellplätzen.

Damit besteht ein Gesamtbedarf von 251 Fahrradabstellplätzen.

Vorgesehen werden in der Tiefgarage und im Außenbereich 258 Fahrradabstellplätze.

Eine ausreichende Begrünung mit den notwendigen Flächen für Kinderspielplätzen ist im Innenhof des Gebäudekomplexes nachgewiesen. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein detaillierter Freiflächenplan vorzulegen. Die Auflagen zur Begrünung, Baumpflanzung und für die Kinderspielplatzfläche werden im Baugenehmigungsverfahren mit Sicherheitsleistungen abgesichert.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss: 1

I.
Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau eines Gebäudekomplexes mit 148 Wohneinheiten, einem Verbrauchermarkt sowie Büro- und Gewerbeflächen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Ernsthofstr. xxx, 63739 Aschaffenburg, durch die Firma K1 Liegenschaften GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:


  1. Wird der Art der baulichen Nutzung zugestimmt?

a)        Ist eine Quote von ca. 70 % Wohnen zu ca. 30 % gewerblicher Nutzung zulässig?

Gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 können im festgesetzten Kerngebiet Wohnungen […] ausnahmsweise zugelassen werden. Eine Quote für den Wohnungsanteil muss nicht exakt festgelegt werden, sie ergibt sich letztlich aus den Vorgaben für das Maß der baulichen Nutzung, die Geschosszahl und die Nutzbarkeit der einzelnen Ebenen (vgl. hierzu Antworten zu Fragen 1b, 1d, 2a, 2b und 2c): Im Erdgeschoss werden keine und im 1. Obergeschoss nur eingeschränkt Wohnungen zugelassen; ein Mindestanteil von insgesamt ca. 30 % der Bruttogeschossfläche (oberirdisch) für gewerbliche Nutzung soll hierbei erreicht werden (geplant: 29,2 %).

Vorliegend können Wohnungen ab dem 1. bzw. 2. OG (vgl. Antworten zu Fragen 1b und 1d) gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zugelassen werden, sofern folgende Auflagen erfüllt sind:

  • Für den gewerblichen Nutzungsanteil der Tiefgarage ist ein schallschutztechnisches Gutachten mit Nachweis der Einhaltung der Immissionsrichtwerte vorzulegen.

  • Es ist Sorge dafür zu tragen, dass bei den gewerblichen Räumlichkeiten im Erdgeschoss keine durch Körperschall übertragenden Immissionen in die darüber liegenden Wohnräume stattfinden.

  • Die Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 sind umzusetzen.

  • Der Innenhof ist von Bebauung frei zu halten und zu bepflanzen. Die Tiefgarage ist mit einer Erdüberdeckung von mindestens 50 cm intensiv zu begrünen. Der Freiflächenplan ist umzusetzen.


b)        Ist eine Wohnnutzung ab dem 2. OG in Bauteil A zulässig?

Ja, bei Beachtung der Auflagen unter 1a) können im Bauteil A Wohnungen ab dem 2. Obergeschoss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zugelassen werden.


c)        Ist eine Büronutzung im 1. OG Bauteil A zulässig?

Ja, eine Büronutzung ist im 1. Obergeschoss im Bauteil A gemäß § 30 Abs.1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1968 allgemein zulässig.


d)        Ist eine Wohnnutzung ab dem 1. OG in den Bauteilen B, C und D zulässig?

Bei Beachtung der Auflagen unter 1a) können in den Bauteilen B bis D Wohnungen ab dem 1. Obergeschoss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zugelassen werden.


e)        Ist eine Einzelhandels-/ Gewerbenutzung im Erdgeschoss zulässig?

Ja, eine Einzelhandels- und Gewerbenutzung ist im Erdgeschoss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 3 BauNVO 1968 allgemein zulässig.


f)        Ist die Errichtung eines Verbrauchermarktes, bzw. Lebensmittel-Discounters im Erdgeschoss zulässig?

Ja, die Errichtung eines Verbrauchermarkts bzw. Lebensmittel-Discounters im Erdgeschoss ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nrn.1, 2 und 3 BauNVO 1968 planungsrechtlich allgemein zulässig.

Im Baugenehmigungsverfahren ist mit dem Stellplatznachweis ein Erschließungs- und Parkierungskonzept bezogen auf den Verbrauchermarkt vorzulegen, aus dem hervorgeht, welche Pkw-Stellplätze und Fahrrad-Abstellplätze diesem zugeordnet werden und wie die Zu-/Abfahrt zu den Stellplätzen erfolgen soll.


g)        Ist die Errichtung eines großflächigen Einzelhandels im EG zulässig?

Ja, die Errichtung eines großflächigen Einzelhandels im Erdgeschoss ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 3 BauNVO 1968 planungsrechtlich allgemein zulässig.

Im Baugenehmigungsverfahren ist mit dem Stellplatznachweis ein Erschließungs- und Parkierungskonzept bezogen auf den großflächigen Einzelhandel vorzulegen, aus dem hervorgeht, welche Pkw-Stellplätze und Fahrrad-Abstellplätze diesem zugeordnet werden und wie die Zu-/Abfahrt zu den Stellplätzen erfolgen soll.


h)        Untergeschoss: Ist die Nutzung als Tiefgarage mit 222 Stellplätzen zulässig?

Ja, im Untergeschoss ist eine Tiefgarage mit (z.B.) 222 Stellplätzen gemäß § 30 Abs. 1 BauGB allgemein zulässig.


  1. Erdgeschoss: Ist der Nachweis von 5 Pkw-Stellplätzen angrenzend an die Goldbacher Straße zulässig?

Grundsätzlich wird die Lage der Stellplätze im Zugangsbereich des Gebäudes an der Goldbacher Straße begrüßt. Allerdings sind hierzu noch Umplanungen erforderlich, da 3 der 5 Stellplätze derzeit die max. zulässige Zufahrtsbreite von 3,50 m überschreiten und eine Abweichung aus Gründen der Verkehrssicherheit zur Vermeidung des Rückwärtsausparkens auf die vielbefahrene Goldbacher Straße nicht erteilt werden kann. Im Baugenehmigungsverfahren sollte die Lage der Stellplätze an die Anforderungen der Verkehrssicherheit angepasst werden. Unter diesen Voraussetzungen ist die Erteilung einer Abweichung von § 5 Abs. 1 der GaStAbS im Rahmen einer Baugenehmigung denkbar.


  1. Ist es mit Blick auf das Parkhaus City Galerie zulässig, 21 der 248 erforderlichen Stellplätze abzulösen?

Ja, einer Ablöse von 21 Stellplätzen wird zugestimmt, sofern die abzulösenden Stellplätze aus gewerblicher Nutzung in Form von Dienstleistungen, Praxen oder Büros resultieren.
Stellplätze für Einzelhandel und Wohnen sind gemäß den Bestimmungen der städtischen Stellplatzsatzung (GaStAbS) nachzuweisen.


2.        Wird dem Maß der baulichen Nutzung zugestimmt?

  1. Oberirdische Bebauung: GRZ = 1,0 / GFZ = 2,85

Eine oberirdische Bebauung mit einer GRZ bis 1,0 entspricht der im Bebauungsplan festgesetzten GRZ von 1,0 und ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 19 BauNVO 1968 allgemein zulässig.

Eine GFZ von 2,85 überschreitet das im Bebauungsplan festgesetzte Nutzungsmaß. Der Bebauungsplan sieht für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, eine GFZ von 2,4 und für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, eine GFZ von 2,2 vor – damit setzt der Bebauungsplan jeweils das in Abhängigkeit von der Geschosszahl nach § 17 Abs. 1 BauNVO 1968 mögliche GFZ-Höchstmaß fest.

Für das gesamte Baugrundstück ergibt sich eine durchschnittliche GFZ von 2,35, die durch das Bauvorhaben um 0,5 bis zu einer GFZ von 2,85 überschritten werden soll.

Aus stadtplanerischer und planungsrechtlicher Sicht wird einer Befreiung von der festgesetzten GFZ bis zu einem Maß von maximal 2,85 zugestimmt. Der bisher untergenutzte Standort eignet sich insgesamt in besonderer Weise für eine städtebauliche Nachverdichtung. Er befindet sich in innerstädtisch integrierter Lage, ist sehr gut an das Verkehrsnetz (Straßen, Rad- und Fußwege, ÖPNV, Nähe zum Bahnhof) angebunden und infrastrukturell voll ausgestattet (Nahversorgung mit Lebensmitteln, Bildungseinrichtungen, gesundheitliche Versorgung, Kultur und Gastronomie, Parkanlagen Schöntal, Großmutterwiese etc.). Zudem hat der Bebauungsplan das nach der damals geltenden Baunutzungsverordnung (1968) geregelte Höchstmaß für eine Festsetzung der GFZ ausgeschöpft (2,2 für 4- bis 5-geschossige Bebauung / 2,4 ab 6-geschossiger Bebauung). Nach aktuell geltender Baunutzungsverordnung (1990) liegt das in Kerngebieten festzusetzende GFZ-Höchstmaß bei 3,0 (unabhängig von der Geschosszahl). Für das geplante Maß von 2,85 ist eine Befreiung von der festgesetzten GFZ städtebaulich vertretbar. Allein durch eine Überschreitung der GFZ sind nachbarliche Interessen jedenfalls nicht in nachbarschützender Weise beeinträchtigt.

Die Befreiung von der festgesetzten GFZ ist mit den unter 1a) genannten Auflagen verbunden; außerdem verlangt die hohe Dichte im Verbund mit der Geschossigkeit (hierzu unter 2b und 2c) eine angemessene städtebauliche und architektonische Qualität des Bauwerks, wie sie vergleichsweise aus den Perspektivzeichnungen hervorgeht. Die in der Bauvoranfrage vermittelte Fassadengestaltung (Material und Farbigkeit), Fassadengliederung (z.B. Lochfassade mit durchgehend bodentiefen Fenstern) und Fassadenprofilierung (Vor- und Rücksprünge, Gesimse, Pilaster) ist daher als Auflage mit einer Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung verknüpft.

Unter Beachtung dieser Auflagen kann die Befreiung erteilt werden. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.


  1. Kopfgebäude Bauteil A und B: 7 Obergeschosse, Oberkante Attika: 156,58 m üNN

Für die beiden 7-geschossigen „Kopfgebäude“ Bauteil A und B im Eckbereich Ernsthof- / Goldbacher Straße ist eine Maximalhöhe OK Attika von 156,58 m üNN (= 24,73 m über OK Gehweg) geplant; der „Technikaufsatz“ (eingehauste Gebäudetechnik) erreicht eine Höhe von 157,72 m üNN (= 25,87 m über OK Gehweg).

Unter der Bedingung, dass diese Höhen eingehalten werden, ist eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB für ein siebtes Geschoss auf den beiden „Kopfgebäuden“ Bauteil A und B städtebaulich vertretbar.

Unter Beachtung dieser Bedingung wird die Befreiung wegen der Überschreitung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse um ein weiteres Vollgeschoss für die beiden „Kopfgebäude“ Bauteil A und B erteilt. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.


c)        Spangen: 7, 6, 5 Obergeschosse (Abstufung in Richtung Fabrikstraße),
Oberkante Attika maximal: 156,40 m üNN / 150,70 m üNN

Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB sind 6 oberirdische Geschosse entlang der Ernsthofstraße planungsrechtlich zulässig.

Unter der Bedingung, dass die geplante Höhe OK Attika 156,40 m üNN eingehalten wird, wird die Befreiung wegen der Überschreitung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse um ein weiteres Vollgeschoss für die 7-geschossige Spange zwischen Haus A und B erteilt. Unter der genannten Bedingung ist die Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB städtebauliche vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.

Die geplante 6- bzw. 5-geschossige Spange und die damit verbundene Abstufung in Richtung Fabrikstraße entspricht dem Bebauungsplan und ist planungsrechtlich nach § 30 Abs.1 BauGB zulässig.


d)        Sockel: 2 Obergeschosse, Oberkante Attika maximal: 141,60 m üNN

Den „Sockel“ stellt das zweigeschossige südliche Bauteil des Gebäudekomplexes an der Ernsthofstraße dar. Mit zwei oberirdischen Geschossen und einer Höhe von max. 141,60 m üNN für die OK Attika ist dieser Gebäudeteil gemäß § 30 Abs.1 BauGB planungsrechtlich zulässig.


3.        Wird der Bauweise zugestimmt?

  1. Geschlossene Bebauung

Ja, die geplante Bauweise kann planungsrechtlich zugelassen werden.
Der Gebäudekomplex entspricht aufgrund seiner Gesamtlänge von mehr als 50 m und der gleichzeitigen Einhaltung seitlicher Grenzabstände weder der offenen noch der geschlossenen Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO 1968. Diese geplante abweichende Bauweise stimmt damit nicht mit der im Bebauungsplan festgesetzten geschlossenen Bauweise mit zwingender seitlicher Grenzbebauung überein.

Vorliegend wird gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung von der festgesetzten geschlossenen Bauweise erteilt. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Die Abweichung ist sowohl mit öffentlichen als auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar. Zudem ist die Befreiung nicht nur städtebaulich vertretbar, sondern erscheint nahezu geboten: Auf dem nordöstlich benachbarten Grundstück steht (mit Grenzabstand) ein Gebäude mit zwei Geschossen plus Dach, das geradezu nach einem Abstand verlangt, um nicht von dem großvolumigen Neubau „erdrückt“ zu werden. Südöstlich grenzen an das Baugrundstück vier Grundstücke an, die jeweils mit 3-geschossigen Wohnhäusern (plus Dach) mit Grenzabstand bebaut sind; auch hier ist die Wahrung eines Grenzabstands städtebaulich angeraten; aus einer Grenzbebauung mit einem bis zu 6-geschossigen Gebäude würde tendenziell eine erdrückende Wirkung resultieren, die das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einseitig zu Lasten der bestehenden Häuser in der Fabrikstraße xxx – xxx verletzen könnte.


  1. Blockrandbebauung

Ja, eine Blockrandbebauung ist unter Einhaltung der Baugrenzen entlang der Ernsthof- und der Goldbacher Straße planungsrechtlich gemäß § 30 Abs. 1 BauGB zulässig.

Für die Überschreitung der im Eckbereich Ernsthof- / Goldbacher Straße abgewinkelten Baugrenze um bis ca. 3 m (ca. 15 m² Gebäudefläche außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen) wird gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung erteilt; sie ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.


  1. Flachdach

Ja, ein Flachdach ist gem. § 30 Abs.1 BauGB planungsrechtlich zulässig; im Bebauungsplan ist keine Dachform festgesetzt. Es wird die Auflage erteilt, die Hauptdachflächen wie im Freiflächenplan mit einer extensiven Begrünung zu versehen (ausgenommen Dachterrassen, technische Dachaufbauten etc.).


4.        Ist die verkehrliche Erschließung zulässig?

  1.        Ist die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße zulässig?

Ja, die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße ist planungsrechtlich zulässig.


  1. Ist die geplante Lage der Tiefgarageneinfahrt und –ausfahrt zulässig?

Ja, die geplante Lage der Tiefgarageneinfahrt und –ausfahrt an der Ernsthofstraße ist planungsrechtlich grundsätzlich zulässig.

Eine weitere Verschiebung der Tiefgaragenein- und ausfahrt in nordwestlicher Richtung bis in Höhe der vorhandenen Ein- und Ausfahrt zum derzeitigen LIDL-Parkplatz ist grundsätzlich möglich.

Spätestens im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist die Anbindung an die öffentliche Verkehrsfläche mit dem Tiefbauamt, Sachgebiet Neubau, abzustimmen. Soweit aus verkehrssicherheits und -planerischen Gründen erforderlich kann sich hier noch eine Verschiebung der Zufahrt ergeben.


  1. Ist die optionale Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße zulässig?

Ja, die optionale Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße ist planungsrechtlich zulässig.

Verkehrsrechtlich ist zu beachten, dass hier nur ein Rechtsein- und Rechtsausfahren möglich ist.


  1. Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Goldbacher Straße zulässig?

Ja, eine Andienung der Gewerbeflächen von der Goldbacher Straße ist planungsrechtlich zulässig.

Verkehrsrechtlich ist zu beachten, dass hier nur ein Rechtsein- und Rechtsausfahren möglich ist.


  1. Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Ernsthofstraße zulässig?

Ja, eine Andienung der Gewerbeflächen von der Ernsthofstraße ist planungsrechtlich zulässig.



II. Angaben zu den Kosten:
                                                                          
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x  ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 1

.Beschluss: 2

1. Der Antrag der CSU-Stadtratsfraktion vom 23.06.2020 in Anlage 1 wird zur Kenntnis genommen.

2. Die Verwaltung teilt mit, dass der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags mit dem Investor beabsichtigt ist und dieser Vertrag auch dem Stadtrat vorgelegt werden wird. In diesem Vertragswerk wird die Zulassung von Vergnügungsstätten ausgeschlossen.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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5. / UVS/5/5/20. Bauvoranfrage für die Aufstockung und den Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Cubare Liegenschaften GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 5UVS/5/5/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 25.07.2019, geändert am 17.10.2019 reichte die Firma Cubare Liegenschaften GmbH eine Bauvoranfrage für die Aufstockung und den Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 7 zusätzlichen Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg ein. Das Gebäude verfügt bisher über 25 genehmigte Wohnungen.

Das Bauvorhaben wurde dem Umwelt- und Verwaltungssenat bereits am 04.12.2019, 22.01.2020 und 05.02.2020 zur Entscheidung vorgelegt, jedoch jeweils vertagt. Der Sitzung am 05.02.2020 ging ein Ortstermin mit Vertretern des Umwelt- und Verwaltungssenates voraus. Ergebnis dieses Ortstermins war, dass vor Erteilung eines Bauvorbescheides die Themen Begrünung des Innenhofes und Schaffung eines Kinderspielplatzes zu klären sind.

Der Antragsteller hat daraufhin am 13.05.2020 einen Entwurf für eine Neugestaltung des Innenhofes vorgelegt. Es ist nunmehr geplant, die beiden überzähligen Stellplätze entfallen zu lassen und hierfür einen Kinderspielplatz mit Baumpflanzungen zu errichten. Die Randbereiche werden intensiv begrünt. Außerdem ist vorgesehen, dass Dach der Zufahrt zur unterirdischen Parkanlage zu begrünen.

Geplant ist die Aufstockung des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses und zwar entlang der Burchardt- und Mittelstraße jeweils um 1 Vollgeschoss mit neuem ausgebautem Dachgeschoss und gleichbleibender Dachneigung von 30°. Zur Schillerstraße wird das Dachgeschoss sowie die Dachneigung geringfügig erhöht. Das Gebäude erhält hier ein 35° geneigtes Satteldach.
Zur Schillerstraße wird der öffentliche Gehwegbereich durch den Anbau von Loggien in einer Breite von 8,53 m und einer Tiefe von 1,50 m vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss überbaut. Durch das Bauvorhaben entstehen 7 neue Wohnungen im 4. Obergeschoss, bzw. Dachgeschoss mit Wohnflächen zwischen 55 m² und 82 m². Insgesamt erhöht sich die Wohnfläche um ca. 524 m².

Im Innenhof wird eine unterirdische, vollautomatische Parkanlage für die geplanten 14 PKW-Stellplätze errichtet, die ein begrüntes Dach sowie eine Terrassennutzung erhält. Im Innenhof werden weitere 5 Stellplätze mit einer Breite von 2,30 m sowie in den vorhandenen Garagen 4 Stellplätze, demnach insgesamt 23 Stellplätze angeordnet.

Im Rahmend der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:

1.        Geschossaufstockung
Geplant ist, das Gebäude Mittelstraße xxx um jeweils ein Geschoss aufzustocken. Als Hilfestellung zur geplanten Höhenentwicklung der Seitenriegel dienen die Firsthöhen der Nachbargebäude in der Burchardtstraße. Diese wurden in einer einfachen Straßenabwicklung dargestellt.

Ist eine Erhöhung um Geschosse in der dargestellten Baukörperkontur zulässig?

2.        Balkone / Loggien
Im Rahmen des Sanierungskonzeptes für den Bestandsbau und der neu geplanten Aufstockung sind zusätzliche Balkone und Loggien geplant:

Unter der Voraussetzung, dass die Abstandsflächen eingehalten werden, sind Balkone und Loggien wie dargestellt zulässig?

3.        Art der baulichen Nutzung
Die Geschossaufstockung, sowie der Ausbau des Dachraumes sollen neue Wohnflächen schaffen. Dies, unter der Voraussetzung, dass in der Nähe der Liegenschaft ausreichend Spielflächen für Kinder vorhanden sind.

Sind zusätzliche Wohnungen, wie dargestellt, zulässig?

II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Mischgebietes“ im Sinne des § 6 BauNVO mit hohem Wohnanteil. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:

Mischgebiet: MI mit hohem Wohnanteil
bis zu III/IV Vollgeschosse, zzgl. Dachgeschoss
Firsthöhe: bis ca. 17,0 – 17,2 m
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 60 %
geschlossene Bauweise

Das vorliegende Gebiet entspricht dem Charakter eines Mischgebietes mit überwiegender Wohnnutzung. Die geplante Baumaßnahme d.h. die Aufstockung und der Umbau des Wohn- und Geschäftshauses, einschließlich der Errichtung 7 neuer Wohnungen fügt sich mit der beabsichtigten Wohnnutzung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Gleiches gilt für das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse, der Höhenentwicklung und der Dachneigung.

Der Gebäudeteil zur Schillerstraße erhält eine Akzentuierung des Mittelteils durch einen durchgesteckten Quergiebel mit Satteldach bis Oberkante First des Hauptdaches. Durch den Dachgeschossausbau werden insgesamt V Vollgeschosse, einschließlich Dachgeschoss erreicht. Das Satteldach mit einer Dachneigung von 35° erreicht eine Traufhöhe von ca. 13,60 m und eine Firsthöhe von ca. 17,135 m.

Die Gebäudeteile zur Burchardt- und Mittelstraße erreichen durch den Dachgeschossausbau insgesamt IV Vollgeschosse, da das Dachgeschoss kein Vollgeschoss darstellt. Die Traufhöhe beträgt ca. 13,2 m. Die Firsthöhe beträgt beim Satteldach mit 30° Dachneigung ca. 16,0 m.

Die Dachneigung der umliegenden Gebäude bewegt sich in einem Rahmen von ca. 25°-45°. Die Traufhöhen erreichen ca. 11-12 m, die Firsthöhen 17,0 bis 17,2 m.

Zur Schillerstraße wird der öffentliche Gehweg durch den Anbau von Loggien in einer Breite von 8,53 m und einer Tiefe von 1,50 m vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss überbaut. Der öffentliche Gehweg hat im Bereich der geplanten Loggien vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss eine Breite von ca. 4,50 m und somit weiterhin eine ausreichende Breite. Der geplante Überbau ist mit der Stadtkämmerei – Sachgebiet Liegenschaften vor Baubeginn vertraglich abzustimmen.

Die geplanten seitlichen Balkone zur Mittel- und Burchardtstraße liegen auf der vorderen Grundstücksgrenze und sind wie die geplanten Balkone im Innenhof planungsrechtlich zulässig.
Die Überprüfung der gesetzlichen Abstandsflächen, gem. Art. 6 BayBO ist nicht Gegenstand der Bauvoranfrage. Die Einhaltung ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Aufgrund der Lärmbelastung durch den Verkehr der Schillerstraße sind die Schlafräume auf der straßenabgewandten Seite anzuordnen und zur Schiller- und Burchardtstraße passive Schallschutzmaßnahmen durch Einbau von Fenstern der Schallschutzklasse 3-5 vorzusehen. Für die geplanten Balkone und Loggien ist ein Schallschutznachweis, gem. DIN 4109 eines Sachverständigen nach § 29b BImSchG vorzulegen. In einem späteren Baugenehmigungsverfahren ist bezüglich der erforderlichen Auflagen zum Lärmschutz die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Eventuelle Auflagen zum Lärmschutz sind zu beachten.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Das geplante Vorhaben umfasst 7 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 55 m² und 82 m². Dementsprechend sind 7 zusätzliche Stellplätze erforderlich.

Gem. den bisherigen Baugenehmigungsunterlagen wurden für die bestehenden 25 Wohnungen (alle < 100 m²) 4 PKW-Stellplätze in Garagen und 12 PKW-Stellplätze im Hof genehmigt. Insofern ist von einem Bestand von 16 PKW-Stellplätzen auszugehen. Durch die geplante Baumaßnahme sind 7 weitere PKW-Stellplätze, somit insgesamt 23 auszuweisen.

In den vorgelegten Planunterlagen wurden insgesamt 25 Stellplätze nachgewiesen, u.a. 14 unterirdische PKW-Stellplätze in der vollautomatischen Parkanlage, 7 Stellplätze im Innenhof sowie 4 Stellplätze in den vorhandenen Garagen. In den geänderten Planunterlagen ist nunmehr vorgesehen, die beiden überzähligen PKW-Stellplätze (Nrn. 19 und 20) durch einen begrünten Kinderspielplatz zu ersetzen.

Bei Wohnungen ist außerdem je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 zusätzlichen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 524 m² sind daher 11 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden im Keller des Gebäudes nachgewiesen, welche allerdings nur über das Treppenhaus erreichbar sind. Im Baugenehmigungsverfahren ist eine Abstellmöglichkeit im Innenhof vorzusehen.

Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS muss je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage gepflanzt und erhalten werden, dessen Baumscheibe mind. 6 m² beträgt, d.h. bei 5 ebenerdigen Stellplätzen sind 2 Bäume erforderlich.

Die beiden Bäume sind nun im Bereich des Kinderspielplatzes geplant. Im späteren Baugenehmigungsverfahren sind folgende Änderungen vorzunehmen:

  • Auf den Grünflächen sind, gem. Vorgabe der GaStAbS zwei großkronige Laubbäume (z.B. schmalkroniger Ahorn, Kronendurchmesser ca. 4,50 m) mit einem entsprechenden Kronendurchmesser zu pflanzen. Die oberirdischen Stellplätze sind gem. den Vorgaben des § 4 GaStellV („Einstellplätze und Fahrgassen“) herzustellen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss: 1

Dem Absetzungsantrag der SPD-Stadtratsfraktion wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 5, Dagegen: 12

Abstimmungsbemerkung:
Der Antrag ist damit abgelehnt.

.Beschluss: 2

I.
Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für die Aufstockung und den Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Cubare Liegenschaften GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:

1.        Geschossaufstockung
Geplant ist, das Gebäude Mittelstraße xxx um jeweils ein Geschoss aufzustocken. Als Hilfestellung zur geplanten Höhenentwicklung der Seitenriegel dienen die Firsthöhen der Nachbargebäude in der Burchardtstraße. Diese wurden in einer einfachen Straßenabwicklung dargestellt.

Ist eine Erhöhung um Geschosse in der dargestellten Baukörperkontur zulässig?

Das vorliegende Gebiet entspricht dem Charakter eines Mischgebietes mit überwiegender Wohnnutzung. Die geplante Baumaßnahme fügt sich mit der beabsichtigten Wohnnutzung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Gleiches gilt für das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse, der Höhenentwicklung und der Dachneigung.

Der Gebäudeteil zur Schillerstraße erhält eine Akzentuierung des Mittelteils durch einen durchgesteckten Quergiebel mit Satteldach bis Oberkante First des Hauptdaches. Durch den Dachgeschossausbau werden insgesamt 5 Vollgeschosse einschließlich Dachgeschoss erreicht. Das Satteldach mit einer Dachneigung von 35° erreicht eine Traufhöhe von ca. 13,60 m und eine Firsthöhe von ca. 17,135 m.

Die Gebäudeteile zur Burchardt- und Mittelstraße erreichen durch den Dachgeschossausbau insgesamt 4 Vollgeschosse, da das Dachgeschoss kein Vollgeschoss darstellt. Die Traufhöhe beträgt ca. 13,2 m. Die Firsthöhe beträgt beim Satteldach mit 30° Dachneigung ca. 16,0 m.

Die Dachneigung der umliegenden Gebäude bewegt sich in einem Rahmen von ca. 25°-45°. Die Traufhöhen erreichen ca. 11-12 m, die Firsthöhen 17,0 bis 17,2 m.

Die Überprüfung der gesetzlichen Abstandsflächen gem. Art. 6 BayBO ist nicht Gegenstand der Bauvoranfrage. Die Einhaltung ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Das geplante Vorhaben umfasst 7 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 55 m² und 82 m². Dementsprechend sind 7 zusätzliche Stellplätze erforderlich.

Gem. den bisherigen Baugenehmigungsunterlagen wurden für die bestehenden 25 Wohnungen (alle < 100 m²) 4 PKW-Stellplätze in Garagen und 12 PKW-Stellplätze im Hof genehmigt. Insofern ist von einem Bestand von 16 PKW-Stellplätzen auszugehen. Durch die geplante Baumaßnahme sind 7 weitere PKW-Stellplätze, somit insgesamt 23 auszuweisen.

In den ursprünglich vorgelegten Planunterlagen wurden insgesamt 25 Stellplätze nachgewiesen, u.a. 14 unterirdische PKW-Stellplätze in der vollautomatischen Parkanlage, 7 Stellplätze im Innenhof sowie 4 Stellplätze in den vorhandenen Garagen. In den geänderten Planunterlagen ist nunmehr vorgesehen, die beiden überzähligen PKW-Stellplätze (Nrn. 19 und 20) durch einen begrünten Kinderspielplatz zu ersetzen.

Bei Wohnungen ist außerdem je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 zusätzlichen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 524 m² sind daher 11 Fahrradabstellplätze auszuweisen. Diese werden im Keller des Gebäudes nachgewiesen, welche allerdings nur über das Treppenhaus erreichbar sind. Im Baugenehmigungsverfahren ist eine Abstellmöglichkeit im Innenhof vorzusehen.

Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS muss je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage gepflanzt und erhalten werden, dessen Baumscheibe mind. 6 m² beträgt, d.h. bei 5 ebenerdigen Stellplätzen sind 2 Bäume erforderlich.

Die beiden Bäume sind nun im Bereich des Kinderspielplatzes geplant. Im späteren Baugenehmigungsverfahren sind folgende Änderungen vorzunehmen:

Auf den Grünflächen sind gem. Vorgabe der GaStAbS zwei großkronige Laubbäume (z.B. schmalkroniger Ahorn, Kronendurchmesser ca. 4,50 m) mit einem entsprechenden Kronendurchmesser zu pflanzen. Die oberirdischen Stellplätze sind gem. den Vorgaben des § 4 GaStellV („Einstellplätze und Fahrgassen“) herzustellen.

2.        Balkone / Loggien
Im Rahmen des Sanierungskonzeptes für den Bestandsbau und der neu geplanten Aufstockung sind zusätzliche Balkone und Loggien geplant:

Unter der Voraussetzung, dass die Abstandsflächen eingehalten werden, sind Balkone und Loggien wie dargestellt zulässig?

Zur Schillerstraße wird der öffentliche Gehweg durch den Anbau von Loggien in einer Breite von 8,53 m und einer Tiefe von 1,50 m vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss überbaut.

Der öffentliche Gehweg hat im Bereich der geplanten Loggien vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss eine Breite von ca. 4,50 m und somit weiterhin eine ausreichende Breite.

Die geplanten seitlichen Balkone zur Mittel- und Burchardtstraße liegen auf der vorderen Grundstücksgrenze und sind wie die geplanten Balkone im Innenhof planungsrechtlich zulässig.

Aufgrund der Lärmbelastung durch den Verkehr der Schillerstraße ist für die geplanten Balkone und Loggien im späteren Baugenehmigungsverfahren ein Schallschutznachweis gem. DIN 4109 eines Sachverständigen nach § 29b BImSchG vorzulegen. Eventuelle Lärmschutzauflagen der Unteren Immissionsschutzbehörde sind zu beachten.

Die Überprüfung der gesetzlichen Abstandsflächen gem. Art. 6 BayBO ist nicht Gegenstand der Bauvoranfrage. Die Einhaltung ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Der geplante Überbau ist mit der Stadtkämmerei – Sachgebiet Liegenschaften vor Baubeginn vertraglich abzustimmen.

3.        Art der baulichen Nutzung
Die Geschossaufstockung sowie der Ausbau des Dachraumes sollen neue Wohnflächen schaffen. Dies  unter der Voraussetzung, dass in der Nähe der Liegenschaft ausreichend Spielflächen für Kinder vorhanden sind.

Sind zusätzliche Wohnungen, wie dargestellt, zulässig?

Das Bauvorhaben liegt in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, der im Wesentlichen den Charakter eines Mischgebietes mit hohem Wohnanteil aufweist. Gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO sind die Wohnungen im o.g. Baugebiet planungsrechtlich zulässig.

Aufgrund der Lärmbelastung durch den Verkehr der Schillerstraße sind die Schlafräume auf der straßenabgewandten Seite anzuordnen und zur Schiller- und Burchardtstraße passive Schallschutzmaßnahmen durch Einbau von Fenstern der Schallschutzklasse 3-5 vorzusehen. In einem späteren Baugenehmigungsverfahren ist bezüglich der erforderlichen Lärmschutzauflagen die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Evtl. Auflagen sind zu beachten.

Ein ausreichend großer Kinderspielplatz ist auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen.

II. Angaben zu den Kosten:
                                                                          (bitte ankreuzen)

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [X]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [X]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 1

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6. / UVS/5/6/20. Abbruch eines denkmalgeschützten Gebäudes und Neubau von 2 Wohnhäusern mit 5 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Schweinheim, Marienstraße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 6UVS/5/6/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.05.2020 beantragte der Bauherr xxx die Genehmigung zum Abbruch eines denkmalgeschützten Gebäudes und Neubau von 2 Wohnhäusern mit insgesamt 4 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Schweinheim, Marienstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.

Das Baugrundstück war bisher im hinteren Bereich mit einer beidseits grenzständigen Scheune und ist im vorderen Bereich derzeit noch mit einem freistehenden denkmalgeschützten Gebäude bebaut. Es ist geplant auch das vordere Gebäude abzubrechen und durch Neubauten an etwa gleicher Stelle zu ersetzen.

Bereits am 16.01.2018 fand ein Ortstermin mit der Unteren Denkmalschutzbehörde, dem zuständigen Gebietsreferenten des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege und dem Heimatpfleger zur denkmalpflegerischen Bewertung statt.

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege empfahl, die Bausubstanz des Gebäudes untersuchen zu lassen, um Aufschluss über den Bestand und die vorhandenen Schäden zu erhalten. Über einen möglichen Abbruch sei von der Stadt Aschaffenburg im Rahmen der einschlägigen denkmalrechtlichen Regelungen zu entscheiden. Einem Abbruch sollte allerdings nur dann zugestimmt werden, wenn gleichzeitig Pläne für eine Neubebauung vorgelegt werden, um die entstehende Baulücke mit einer – mit den beiden angrenzenden Baudenkmälern - verträglichen Bebauung zu schließen.

Der Heimatpfleger hat hierzu festgestellt, dass am Gebäude über sehr lange Zeiträume erhebliche bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, insbesondere der frühere Stall im rückwärtigen Teil des Vorderhauses umgebaut wurde, Sparren ersetzt und im Erdgeschoss das ursprünglich vorhandene Fachwerk durch massives Mauerwerk ersetzt wurde. Auch der symmetrisch geordnete Giebel zur Marienstraße sei nicht mehr ursprünglich. Das Gebäude befinde sich in einem sehr schlechten baulichen Zustand und sei seit 30 Jahren nicht mehr bewohnt, da die Geschosshöhen zu gering und die Räume zu klein seien, sanitäre Anlagen, wie Bad und WC fehlen, wie auch der notwendige Raum um sie nachträglich einzurichten. Das Gebäude bedürfe einer umfassenden Sanierung, welche in Anbetracht des baulichen Zustandes und der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten nicht vertretbar ist. Ein zeitgemäßes Wohnen sei in diesem Gebäude nicht mehr möglich. Aus Sicht des Heimatpflegers ist ein Abbruch vertretbar. empfohlen

Die Bausubstanz des Gebäudes, Marienstraße xxx wurde anschließend durch die Diplomingenieure Wombacher, Kempf und Hondl mit Gutachten vom 14.02.2018 nochmals baufachlich bewertet. Dabei wurde festgestellt, dass das Bauwerk auf nicht ausreichend vermörtelten Natursteinen ausgegründet wurde. Eine Abdichtung gegen eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit ist nicht vorhanden. Die Wände im Erdgeschoss erfordern einen weitgehenden Austausch des Mauerwerkes wegen nicht mehr brauchbarer Vermörtelung und unzureichender Steinqualitäten. Innen sind im Bereich der Wandfüße an einzelnen Stellen Feuchteschäden an den Schwellen und Holzpfosten erkennbar. An der Deckenbalkenanlage über dem Erdgeschoss und dem 1. Obergeschoss wurden starke Schädigungen durch Fäulnis und Befall festgestellt. Vorhandene tragende Bauteile sind teilweise gebrochen und weisen Überformungen auf, so dass Hilfsträger eingezogen werden mussten. Die gesamte Holzkonstruktion der Außenwände im Obergeschoss sowie der Giebelwände im Dachgeschoss ist durch Feuchteschäden, Fäulnisbildung und Insektenbefall weitgehend befallen und so stark zerstört, dass eine Instandsetzung nicht mehr möglich ist. Teilweise fehlt es an dem kraftschlüssigen Verbund der den Außenwänden anschließenden Innenwände. Auch die Anschlüsse der Dachkonstruktion an die hohen Giebelwände sind stark geschädigt. Die Giebelwand zur Marienstraße wurde vorläufig gesichert.

Der Antragsteller plant den Abbruch des Vorderhauses und beantragt hierzu die entsprechende denkmalrechtliche Genehmigung zum Abbruch. Aus den Antragsunterlagen geht hervor, dass eine Sanierung des Gebäudes oder ein Abbruch aus o.g. Gründen dringend erforderlich ist. Diese Sanierungsmaßnahmen wären mit einem weitgehenden Austausch der alten Bausubstanz verbunden, da viele Teile nicht mehr erhalten werden könnten.

Als Ersatz für das abzubrechende Vorderhaus ist ein Gebäude geplant, welches sich weitgehend an der äußeren Kubatur und Gestalt des abzubrechenden Wohnhauses orientiert. Gleiches gilt auch für die Dachneigung. Im Vorderhaus sind insgesamt 3 Wohnungen auf 2 Geschossen und im Dachgeschoss geplant. Die beiden Wohnungen im Erdgeschoss verfügen über Grundflächen von je ca. 72 m², das Dachgeschoss über ca. 54 m².

Das geplante Rückgebäude schließt an die beiden rückwärtigen Nachbargebäude an und besteht auf der Nordseite aus einem eingeschossigen Bau mit ausgebauten Dachgeschoss und im südlichen Teil ausschließlich aus einem kleinen, im Erdgeschoss genutzten Gebäudeteil. Die Wohnung im Rückgebäude verfügt über ca. 115 m² Wohnfläche.

Die Grundstücksgröße liegt bei 533 m². Die geplante Gesamtwohnfläche erreicht ca. 313 m².

Die notwendigen 5 Stellplätze werden im Innenhof nachgewiesen. Nicht überbaute Bereiche werden begrünt. Insgesamt sind 4 Baumpflanzungen geplant.

Zur Marienstraße hin wird eine Mauer mit einer Toranlage errichtet, welche dem typischen Erscheinungsbild der im zentralen Ortskern von Schweinheim gelegenen Marienstraße entspricht.

II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 05/04 für das „Sanierungsgebiet Schweinheim 2 - Abschnitt zwischen Rosenstraße, Marienstraße, Bachstraße und Seebornstraße“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1977. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

Mischgebiet – MI
Vollgeschosse: I+D (rückwärtiges Baufeld) / II+D (vorderes Baufeld)
offene Bauweise
GRZ 0,4
GFZ 0,5 (rückwärtiges Baufeld) / 0,8 (vorderes Baufeld)
DN: 0-27° (rückwärtiges Baufeld) / SD 40° - 52° (vorderes Baufeld)

Art der baulichen Nutzung

Die geplante Wohnnutzung mit 4 Wohneinheiten entspricht der im Mischgebiet nach § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässigen Nutzungsart.

Maß der baulichen Nutzung

Die GRZ des Gesamtbauvorhabens erreicht einen Wert von 0,38, die GFZ einen Wert von 0,8.

Das geplante Vordergebäude verfügt über II Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Rückgebäude weist I Vollgeschoss und im nördlichen Teilbereich ein ausgebautes Dachgeschoss auf. Im Übrigen ist das Rückgebäude ausschließlich erdgeschossig geplant.

Das Vorhaben hält sich damit innerhalb des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung.

Überbaubare Grundstücksfläche

Die beiden geplanten Baukörper liegen innerhalb der zulässigen Baufenster. Das geplante Rückgebäude schließt darüber hinaus an die grenzständigen Nachbargebäude im Norden und Süden an.

Dachform

Für beide Gebäude ist ein Satteldach geplant. Das Vorderhaus übernimmt die Dachneigung und -form das abzubrechenden Bestandsgebäudes und hält sich mit einer geplanten Dachneigung von 50° innerhalb der Vorgaben des Bebauungsplans. Das Rückgebäude passt sich hinsichtlich der Dachneigung dem unmittelbar angrenzenden Nachbargebäude mit einer Neigung von 35°, statt, wie im Bebauungsplan vorgegeben 27° an. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann in diesem Fall nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB erteilt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die geringfügige Abweichung, auch unter Berücksichtigung der Belange der Nachbarn städtebaulich vertretbar ist.

Stellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Drei Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 100 m² auf.

Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 5 PKW-Stellplätzen, welche im Innenhof nachgewiesen werden.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 4 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 313 m² sind daher 6 Fahrradabstellplätze nachzuweisen, welche im Innenhof hergestellt werden.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Denkmalschutz

Das, für den Abbruch vorgesehene Vorderhaus auf dem Grundstück Marienstraße xxx ist mit folgendem Text in der Denkmalliste der Stadt Aschaffenburg verzeichnet:

„Wohnhaus, zweigeschossiger giebelständiger Bau mit Fachwerkobergeschoss und rückwärtigem Halbwalm, 17./18. Jh.“

Auf den beiden angrenzenden Nachbargrundstücken, Marienstraße xxx und Marienstraße xxx, befinden sich Baudenkmale, die unter folgenden Texten in der Denkmalliste der Stadt Aschaffenburg verzeichnet sind:

Marienstraße xxx:
„Wohnhaus, zweigeschossiger verputzter Fachwerkbau mit Satteldach und vorkragendem Obergeschoss, 17. Jh“

Marienstraße xxx:
„Wohnhaus, zweigeschossiger giebelständiger Satteldachbau mit Fachwerkobergeschoss, 18. Jh.“

Der Abbruch des Baudenkmals, das gleichzeitig in unmittelbarer Nähe zu den Baudenkmälern Marienstraße xxx und xxx steht, bedarf der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, gem. Art. 6 Abs. 1 Bayerisches Denkmalschutzgesetzt (DschG).

Die Erlaubnis kann versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen oder, soweit das Vorhaben zu einer Beeinträchtigung des Wesens, des überlieferten Erscheinungsbilds oder der künstlerischen Wirkung eines Baudenkmals führen würde und gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen.

Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands ist das nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers aber in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zumutbar ist (Art. 4 Abs. 1 DSchG). Dies ist dann der Fall, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht „selbst trägt“.

Dies hat der Antragsteller nachgewiesen. Er hat eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt, aus der sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit zum Erhalt des Denkmals ergibt.

Zur Wiederherstellung der dauerhaften Standsicherheit und Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes wären erhebliche Sanierungsmaßnahmen zu treffen.

Der Antragsteller legt mit den Antragsunterlagen dar, dass die Sanierung des Gebäudes hinsichtlich der zu erwartenden Kosten im Verhältnis zur Nutzungsmöglichkeit unter Berücksichtigung sozialer Aspekte unwirtschaftlich ist.

Es wären ganz erhebliche Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen, die einen weitgehenden Austausch der alten Bausubstanz zur Folge hätte. Hiermit ist die Gefahr verbunden, dass das Gebäude seine Eigenschaft als Baudenkmal verliert. Darüber hinaus ist das Gebäude, aufgrund des Gebäudegrundrisses, der Deckenhöhe, der Raumgrößen, etc. nur sehr eingeschränkt wirtschaftlich verwertbar.

Die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung wurde umfassend geprüft und aus baufachlicher, wie auch aus denkmalfachlicher Sicht bestätigt. Hieraus ergibt sich, dass auch unter Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Belange die Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes erteilt werden muss, da dem Eigentümer, gem. Art. 4 Abs. 1 DSchG den Erhalt des Denkmals objektiv wirtschaftlich nicht zumutbar ist (sog. Unzumutbarkeit der Erhaltungspflicht).

Das abzubrechende Gebäude steht jedoch darüber hinaus in einer unmittelbaren denkmalpflegerischen Beziehung zu den beiden, ebenfalls unter Denkmalschutz stehenden Nachbargebäuden (Marienstraße xxx und xxx). Eine mögliche Baulücke, bzw. eine Neubebauung wirkt sich auf das Erscheinungsbild der beiden Gebäude unmittelbar aus, weshalb die kurzfristige Umsetzung eines denkmalpflegerisch verträglichen Ersatzbaus gefordert wird.

Die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Gebäudeabbruch wird daher mit der Bedingung verbunden, dass an dieser Stelle ein Ersatzbau, unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Auflagen errichtet wird. Zur Sicherung dieser Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Baumbestand

Es gibt keine schützenswerten Bäume auf dem Grundstück. Nach dem aktuellen Luftbild ist das Grundstück momentan zu 100 % versiegelt. Der Bebauungsplan enthält keine Baumfestsetzungen.

Begrünung

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz kann auf dem Grundstück nicht errichtet werden. Grundstücksgröße und Schnitt lassen dies nicht zu. Die Verpflichtung besteht darüber hinaus erst ab einem Bauvorhaben mit mindestens 4 Wohneinheiten (Art. 7 Abs. 3 BayBO). Diese Grenze wird durch das Bauvorhaben gerade erreicht. In einer Entfernung von ca. 150 – 200 m sind die nächstgelegenen drei öffentlichen Kinderspielplätze Am Gerbersgarten, Allerheiligenstraße und Heckenweg gelegen. Es ist daher vertretbar, von der Verpflichtung zur Schaffung eines Kinderspielplatzes abzusehen und diesen abzulösen. Zur Ablösung dieser Verpflichtung ist eine Ablösesumme von xxx € zu leisten.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I.
Dem Antrag des Bauherren xxx auf Genehmigung des Abbruchs eines denkmalgeschützten Gebäudes und Neubau von 2 Wohnhäusern mit insgesamt 4 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Schweinheim, Marienstraße xxx, 63743 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und
-stellen beachtet werden.

Befreiungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1.        Von der Festsetzung einer Dachneigung von 27° für das Rückgebäude wird eine Befreiung gewährt und eine Dachneigung von 35° zugelassen.

2.        Aus denkmalschutzrechtlichen Gründen sind folgende Auflagen zu beachten:
    1. Innerhalb eines Monats nach Abbruch des denkmalgeschützten Gebäudes ist mit den Bauarbeiten für die Errichtung des „Ersatzgebäudes“ gem. den vorliegenden Plänen zu beginnen und das Bauvorhaben zeitnah umzusetzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
    2. Die Dachflächen des Vorderhauses sind mit Tonziegeln (naturrot, ohne Glasur) einzudecken.
    3. Im Vorderhaus sind Holzfenster mit möglichst schmalen Rahmenprofilen einzubauen.
    4. Für die Außenputzflächen am Vorderhaus ist ein feinkörniger Putz (max. 2 mm Korngröße) zu wählen. Die Farbe der Außenputzflächen ist anhand von Farbproben vor Ort mit der Denkmalschutzbehörde der Stadt Aschaffenburg abzustimmen.
    5. Für die Toranlage in der Mauer zur Straße hin ist eine Beplankung aus Holz zu wählen. Die Ausführungsart der Toranlage sowie die Farben der Putzflächen der Mauer sind vor der Ausführung mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Mit der Ausführung darf erst begonnen werden, wenn die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde erfolgt ist.

3.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und Bäumen  gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

4.        Für die Ablösung des Kinderspielplatzes ist eine Ablösesumme in Höhe von xxx € zu leisten.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [X]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 1

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7. / UVS/5/7/20. Behandlung des Antrages von der KI vom 16.08.2019 wegen "Förderprogramm Gründächer Plus Photovoltaik für Aschaffenburg" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 26.08.2019

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 7UVS/5/7/20

.Beschluss:

Der Antrag der KI vom 16.08.2019 wegen "Förderprogramm Gründächer Plus Photovoltaik für Aschaffenburg" und die Stellungnahme der Verwaltung vom 26.08.2019 werden zur Kenntnis genommen (Anlage 2).

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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8. / UVS/5/8/20. Behandlung des Antrages von der SPD-Stadtratsfraktion vom 11.01.2020 wegen "Vermeidung von Lichtverschmutzung durch temporäre Abschaltung der Leuchtreklame (AVG-Gebäude)" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 18.02.2020

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 8UVS/5/8/20

.Beschluss:

Der Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vom 11.01.2020 wegen "Vermeidung von Lichtverschmutzung durch temporäre Abschaltung der Leuchtreklame (AVG-Gebäude)" und die Stellungnahme der Verwaltung vom 18.02.2020 werden zur Kenntnis genommen (Anlage 3).

Auf Nachfrage der Stadtratsmitglieder Bernhard Schmitt und Jürgen Zahn teilt Herr Oberbürgermeister Jürgen Herzing mit, dass die ablehnende Haltung innerhalb der Verwaltung noch einmal thematisiert wird.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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9. / UVS/5/9/20. UVS/5/9/20

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 9UVS/5/9/20

.Beschluss:

Der mündliche Bericht des Ordnungsreferenten zum Antrag der GRÜNEN-Stadtratsfraktion vom 10.06.2020 (Anlage 4) wird zur Kenntnis genommen.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

Datenstand vom 13.11.2020 07:56 Uhr