Datum: 16.09.2020
Status: Einladung
Sitzungsort: kleinen Saal der Stadthalle Aschaffenburg
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat


Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr

TOP-Nr.SP-Nr. Bezeichnung
1 Ergebnisse der Passivsammlermessungen für Stickstoffdioxid-Konzentration in 2019
2 Bauvoranfrage zur Errichtung von 3 Wohnhäusern mit insgesamt 9 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Obernau, Sulzbacher Straße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherrn ONZA Immobilien GbR, BV-Nr. xxx
3 Umbau amerik. Kirche zu einer Versammlungsstätte u. Neubau e. Boardinghouses m. Tiefgarage, Rhönstraße
4 Neubau 5 Wohnhäuser mit 42 Wohneinheiten u. Tiefgarage, Würzburger Straße
5 Neubau e. Wohn- u. Geschäftshauses mit 17 Wohneinheiten, Roßmarkt, Firma R 21 Projekt GmbH

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1. Ergebnisse der Passivsammlermessungen für Stickstoffdioxid-Konzentration in 2019

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 16.09.2020 ö Beschließend 1

.Beschlussvorschlag

I. Die Ergebnisse der Passivsammlermessungen für Stickstoffdioxid werden zur Kenntnis genommen. Die Stadtverwaltung wird beauftragt, zu prüfen wie in den hauptbelasteten Straßenabschnitten der Landingstraße und Würzburger Straße die Stickstoffdioxid-Belastungen gesenkt werden können.

II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[x]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Wie in den UVS-Sitzungen am 10.10.2018 und 03.04.2019 dargestellt und beschlossen, wird zusammen mit dem Bayerischen Landesamt für Umwelt (LfU) in verschiedenen Straßenabschnitten im Stadtgebiet die Stickstoffdioxid-Konzentrationen (NO2-Konzentrationen) mittels sogenannter Passivsammler gemessen. Für die grundsätzlich beschlossene Vorgehensweise und den bereits eingeleiteten Maßnahmen wird auf die Beschlussvorlagen der o.g. Sitzungen verwiesen.

Aktuelle Ergebnisse
Mit Schreiben des LfU vom 14.04.2020 wurden der Stadt Aschaffenburg die Jahresauswertung der Passivsammlermessungen für 2019 übermittelt. Aufgrund der Covid19-Situation wurden den im Stadtrat befindlichen Fraktionen und Wählergemeinschaften die Messergebnisse für 2019 kurzfristig zur Verfügung gestellt (s. Schreiben vom 27.04.2020). Sobald dies wieder möglich sei, wurde zudem das Einbringen der Ergebnisse in den Stadtrat angekündigt.

Inzwischen ging der Stadt Aschaffenburg ein korrigierter Jahresbericht (Stand 28.07.20) zu, dieser korrigierte jedoch lediglich an zwei Messpunkten geringfügig die gemessenen Konzentrationen und hat keine grundsätzliche Änderung der Situation zur Folge. Der korrigierte Bericht liegt der Beschlussvorlage als Anlage 1 bei, das eingesetzte Messsystem und eine Dokumentation der Messpunkte ist im Messbericht erläutert.

Folgende Jahresmittelwerte an NO2-Konzentrationen wurden in den jeweiligen Straßenabschnitten an untenstehenden Messorten für das Kalenderjahr 2019 gemessen (zum direkten Vergleich in Spalte 3 die für diese Abschnitte für 2019 prognostizierten Werte):

Messpunkt
Straßenabschnitt
Messwert NO2
Prognosewerte NO2
Schillerstraße 73
Mühlstraße - Schulstraße
40 µg/m3
38 µg/m3
Würzburger Straße 98
Südring – Flachstraße
47 µg/m3
42 µg/m3
Landingstraße 6
Luitpoldstraße – Dalbergstraße
53 µg/m3
47 µg/m3
Obernauer Straße 76
Bahnweg – Am Häsbach
32 µg/m3
39 µg/m3
Park Schöntal
*
23 µg/m3
 23 µg/m3 ***
Bussardweg 1
**
25 µg/m3
--
* Messort dient der Feststellung der Hintergrundkonzentration
** Messort befindet sich an der offiziellen Luftmessstation des LfU und dient als Vergleich mit der dort vorhandenen Referenzmessmethode
*** Dieser Wert wurde als Hintergrundbelastung für Prognoserechnung 2019 angesetzt

Bewertung
Der Grenzwert nach 39. Verordnung zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (39. BImSchV) beträgt für das Jahresmittel 40 µg/m3. An den Verkehrsmessstandorten Würzburger Straße 98 und Landingstraße 6 wurde der in der Verordnung über Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstmengen (39. BImSchV) genannte Immissionsgrenzwert im Jahresmittel für Stickstoffdioxid von 40 μg/m³ mit einem Wert von 47 μg/m³ bzw. 53 μg/m³ überschritten. An den Verkehrsmessstandorten Schillerstraße 73 und Obernauer Straße 76 war der Immissionsgrenzwert im Jahresmittel 2019 eingehalten. Erwartungsgemäß wurde der Grenzwert für Stickstoffdioxid an den Messstandorten Park Schöntal und Bussardweg 1 deutlich unterschritten.

Weiteres Vorgehen
Aufgrund der bisher vorliegenden Prognoserechnungen wurden bereits verschiedene Maßnahmen zur Luftreinhaltung konzipiert (s.a. UVS Sitzungen vom 10.10.2018 und 03.04.2019). Die wirksamste Maßnahme ist hierbei die Umrüstung der städtischen Busflotte auf den aktuellen Schadstoffstandard Euro VI. Die beschleunigte Ersatzbeschaffung neuer Busse und die Umrüstung von Bussen mit Euro V bzw. EEV-Standard wurde daher im Januar 2020 und die Vergabe für die Neubeschaffung im Juli 2020 vom Stadtrat beschlossen

In der Regel werden durch Passivsammlermessungen niedrigere NO2-Konzentrationen gemessen als rechnerisch prognostiziert, eine Prognose ist konservativ gerechnet und liefert daher normalerweise höhere Ergebnisse als eine Messung. Die in Aschaffenburg in 2019 gemessenen Werte weichen jedoch zum Teil deutlich von den prognostizierten Werten ab, teils wurden deutlich höhere Werte gemessen als prognostiziert (Landingstraße und Würzburger Straße), teils aber auch deutlich niedrigere Werte (Obernauer Straße). Aufgrund dessen stellen sich insbesondere folgende Fragen:

  • Woher kommen die zum Teil deutlichen Abweichungen zwischen bisherigen Prognosewerten und Messergebnissen (Bsp.: besondere Witterungsverhältnisse in 2019)?
  • Reichen die bisher durch Stadt Aschaffenburg beschlossenen Maßnahmen weiterhin aus, um kurz bzw. mittelfristig die NO2-Grenzwerte einhalten zu können (Bsp.: beschleunigte Erneuerung der städtischen Busflotte und Variante 1+ des VEP)?
  • Müssen eventuell weitere verkehrliche Maßnahmen geplant werden und wie wirken sich diese in Bezug auf die Luftreinhaltung aus (Bsp.: Fahrverbote für bestimmte Fahrzeuggruppen, Reduzierungen des MIV in der Landingstraße oder Verflüssigung der Verkehrsströme)?

Das LfU hat bereits seine weitere Unterstützung für die Konzeptionierung von verkehrlichen Maßnahmen zur Verringerung der lokalen Schadstoffbelastung angeboten. Die o.g. Fragen wurden dem LfU daher schon schriftlich übermittelt und um Beantwortung gebeten. Da für die Beantwortung jedoch Immissionsberechnungen notwendig sind, wird sich die Beantwortung der Fragen voraussichtlich bis mindestens Oktober hinziehen. Parallel mit den Messungen wurden zudem Verkehrszählungen in den o.g. Straßenabschnitten durchgeführt, diese aktuellen Verkehrszahlen werden bei der Untersuchung auf die Maßnahmenwirkungen berücksichtigt.

Damit sich die zugesagte Vorlage der Messergebnisse im Stadtrat nicht weiter verschiebt bis zur Beantwortung der Fragen, werden die Messergebnisse jetzt wie angekündigt in den UVS eingebracht. Nach Beantwortung und Auswertung der o.g. Fragestellungen, werden diese im Stadtrat vorgestellt. 

Die Passivsammlermessungen laufen derzeit weiter und werden auf jeden Fall für 2020 an den bisherigen Messpunkten durch das LfU weitergeführt. Für das 1. und 2. Quartal 2020 liegen inzwischen die Messergebnisse vor und werden hiermit ebenfalls bekanntgegeben (s. Anlage 2). Zu beachten ist, dass diese Messergebnisse jedoch noch keine Aussagekraft entfalten, ob der Grenzwert nach 39. BImSchV eingehalten ist oder nicht. Hierzu müssen die Messungen über das gesamte Jahr abgewartet werden.

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2. Bauvoranfrage zur Errichtung von 3 Wohnhäusern mit insgesamt 9 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Obernau, Sulzbacher Straße xxx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherrn ONZA Immobilien GbR, BV-Nr. xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 16.09.2020 ö Beschließend 2

.Beschlussvorschlag

 
I.

Die Zustimmung zur Errichtung von 3 Wohnhäusern mit insgesamt 9 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Obernau, Sulzbacher Straße xx, 63743 Aschaffenburg durch den Bauherrn ONZA Immobilien GbR wird für folgende Beantwortung erteilt:

  1. Wird bei einem Neubau von 3 Wohnhäusern mit den Maßen auf den Plänen die Genehmigung in Aussicht gestellt?

Aus bauplanungsrechtlicher Sicht kann eine Genehmigung zum Neubau von 3 Wohnhäusern, mit den, in den vorliegenden Plänen dargestellten Außenmaßen nur für das vordere, an der Sulzbacher Straße situierte und das hintere der drei Gebäude in Aussicht gestellt werden.

Hingegen kommt eine Genehmigung für das mittlere Gebäude, mit den, in den Planunterlagen dargestellten Gebäudemaßen nicht in Betracht. Dieses Gebäude ist zu tief; die Anbaufläche an das Nachbargebäude wird an beiden Seiten deutlich überschritten und kann in diesem Maße nicht zugelassen werden. Vorstellbar ist ein Anbau an dieser Stelle, jedoch nur annähernd deckungsgleich an das vorhandene Nachbargebäude. Das Gebäude an der Sulzbacher Straße ist auf die Bauflucht an die Grundstücksgrenze zu rücken. Eventuell abweichende Lösungen bedürfen einer detaillierteren Prüfung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind nach allen Seiten einzuhalten, soweit kein annähernd deckungsgleicher Anbau an die vorhandenen Nachbargebäude erfolgt. Das mittlere Gebäude wäre auch aus abstandsflächenrechtlichen Gründen nicht genehmigungsfähig, da der Abstand zwischen den drei geplanten Gebäuden nicht ausreichend ist. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung ist hier nicht gewährleistet.


  1. Darf das Dachgeschoss ein Vollgeschoss werden?

Die Dachgeschosse dürfen nicht als Vollgeschosse ausgestaltet werden. Die Umgebungsbebauung weist eine Geschossigkeit von 2 Vollgeschossen auf, die durch das vorliegende Bauvorhaben einzuhalten sind. Darüber hinaus ist abzusehen, dass bei den angegebenen Höhen die Abstandsflächen weder zum Nachbarn noch der Gebäude untereinander eingehalten werden können.


  1. Können die 11 Stellplätze wie im Plan gezeichnet angeordnet werden?

Die Anordnung der Stellplätze im, zur Sulzbacher Straße hin orientierten Bereich wäre zwar grundsätzlich zulässig, erfordert jedoch eine hohe Versiegelung des vorderen Grundstücksteils, was die Wohnqualität der beiden vorderen Wohnhäuser stark einschränkt. Mit der unter Punkt 1. angegebenen Verkleinerung des mittleren Gebäudes ist eine Überarbeitung der Stellplatzanordnung erforderlich. Die Stellplätze im unteren, zum Main hin orientierten Bereich des Grundstückes können nur unter der Bedingung dort errichtet werden, dass eine gesicherte Erschließung über den Stichweg existiert und dinglich gesichert ist. Dies ist vom Bauherrn nachzuweisen.


  1. Sind Gauben zulässig?

Gauben sind in dem Maße zulässig, wie sie in der Umgebung vorkommen. Da sowohl Zwerchhäuser als auch Gauben in unmittelbarer Nähe vorkommen (Sulzbacher Str. xx, xx, xx, xx xx), ist der Einbau von Gauben grundsätzlich zulässig.


  1. Dürfen 3 Häuser auf dem Grundstück errichtet werden?

Grundsätzlich können 3 Wohnhäuser auf dem Baugrundstück, nach Maßgabe der Ausführungen unter Ziffer 1, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen und bei einem, im Wesentlichen deckungsgleichen Anbau an die bestehende Nachbarbebauung errichtet werden.




II. Angaben zu den Kosten:
                                                                          (bitte ankreuzen)

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [x   ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 29.05.2020 reichte die Firma ONZA Immobilien GbR eine Bauvoranfrage zur Errichtung von 3 Wohnhäusern mit insgesamt 9 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Obernau, Sulzbacher Straße xx, 63743 Aschaffenburg ein.  

Die betroffene Gesamtfläche an der Sulzbacher Straße besteht aus Grundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Obernau und hat eine Breite von 11,70 m sowie eine Tiefe von 75 m (Baufeld) und 55 m (Grünbereich). Bei den Flächen der Fl.Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Obernau (mit der Tiefe von 55,00 m) handelt es sich um Gartenflächen. Das eigentliche Baufeld befindet sich auf den Grundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Obernau und besitzt eine Tiefe von 75 m.
Auf den Grundstücken befinden sich zurzeit ein Wohnhaus und diverse Nebengebäude. Diese sollen abgebrochen werden.

Die Bebauung soll auf den oberen beiden Grundstücken, die zusammen etwa eine Fläche von 865 m² besitzen, erfolgen. An die beiden Grundstücke anschließend befinden sich noch weitere Flurstücke, die nicht bebaubar sind und als Grünfläche zu erhalten sind. Diese haben eine Fläche von ca. 635 m², so dass sich insgesamt eine Grundstücksfläche von ca. 1.500 m² ergibt.

Auf dem Baugrundstück sind drei grenzständige Wohnhäuser geplant. Das erste Wohnhaus an der Sulzbacher Straße sowie das Wohnhaus in zweiter Reihe befinden sich direkt an der südöstlichen Grundstücksgrenze. Das dritte Gebäude soll an der nordwestlichen Grundstücksgrenze unmittelbar an das Gebäude Schulgasse xx angebaut werden.

Die drei Gebäude sind jeweils 13,00 m lang und 8,73 m breit und sind nicht unterkellert. Sie haben traufseitig eine Wandhöhe von 6,00 m und erreichen bei einem Satteldach mit 45° Dachneigung eine Firsthöhe von 12,00 m. Im Dachgeschoss befindet sich an der Seite, die dem Baugrundstück zugewandt ist, ein 1,10 m tiefer Dachbalkon. In der Dachfläche nach Südwesten bzw. Nordosten ist eine 2,50 m breite Dachgaube bündig mit der Außenwand geplant, sodass diese als Zwerchgiebel in Erscheinung tritt. Ebenfalls nach Südwesten bzw. Nordosten ist ein untergeordneter Balkon im ersten Obergeschoss geplant. Der Hauszugang befindet sich an der Nordostseite bzw. Südwestseite des Gebäudes.

Die drei Gebäude erhalten jeweils drei Wohneinheiten mit Wohnflächen unter 100 m². Es ergibt sich somit ein Stellplatzbedarf von 9 Stellplätzen, der auf den Freiflächen mit offenen Stellplätzen nachgewiesen werden soll.

Im Rahmend der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:

  1. Wird bei einem Neubau von 3 Wohnhäusern mit den Maßen auf den Plänen die Genehmigung in Aussicht gestellt?

  1. Darf das Dachgeschoss ein Vollgeschoss werden?

  1. Können die 11 Stellplätze wie im Plan gezeichnet angeordnet werden?

  1. Sind Gauben zulässig?

  1. Dürfen 3 Häuser auf dem Grundstück errichtet werden?

II.

Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die Fragestellung und entfaltet auch nur insoweit Bindungswirkung. Darüberhinausgehende Frage- oder Problemstellungen werden nicht erörtert und sind nicht Gegenstand der Entscheidung.

Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebietes“ im Sinne des § 4 BauNVO. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:
Allgemeines Wohngebiet - WA
bis zu II Vollgeschosse
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 40 %
offene Bauweise

Die beabsichtigte Wohnnutzung fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Die betroffenen Grundstücke verfügen bei einer Breite von ca. 12 m über eine Gesamtlänge von ca. 130 m. Hiervon entfallen ca. 75 m auf einen bebaubaren Bereich und ca. 55 auf einen Grünbereich, entlang des Mains, welcher als Erholungsfläche erhalten werden soll.

Auf mehreren südöstlich und nordwestlich angrenzenden Nachbargrundstücken ist im bebaubaren Bereich bereits eine dreireihige Bebauung vorhanden. Eine solche Bebauung mit 3 Wohnhäusern wäre daher auch für das Baugrundstück möglich, soweit sich die geplanten Gebäude, hinsichtlich der Situierung und der Maße an der bestehenden Nachbarbebauung orientieren. Dies ist beim vorderen, an der Sulzbacher Straße situierten und das hintere der drei Gebäude annähernd der Fall.

Das mittlere Gebäude, mit den, in den Planunterlagen dargestellten Gebäudemaßen fügt sich in diesen Rahmen allerdings nicht ein. Dieses Gebäude ist zu tief; die Anbaufläche an das Nachbargebäude wird an beiden Seiten deutlich überschritten und kann in diesem Maße nicht zugelassen werden. Vorstellbar wäre ein Anbau an dieser Stelle, jedoch nur annähernd deckungsgleich an das vorhandene Nachbargebäude. Das Gebäude an der Sulzbacher Straße ist auf die Bauflucht an die Grundstücksgrenze zu rücken. Eventuell abweichende Lösungen bedürfen einer detaillierteren Prüfung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.

Die Dachgeschosse der drei Gebäude dürfen nicht als Vollgeschosse ausgestaltet werden. Die Umgebungsbebauung weist eine Geschossigkeit von 2 Vollgeschossen auf, die durch das vorliegende Bauvorhaben einzuhalten sind.

Gauben sind in dem Maße zulässig, wie sie in der Umgebung vorkommen. Da sowohl Zwerchhäuser als auch Gauben in unmittelbarer Nähe vorkommen (Sulzbacher Str. xx, xx, xx,, xx), ist der Einbau von Gauben grundsätzlich zulässig.

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind nach allen Seiten einzuhalten, soweit kein annähernd deckungsgleicher Anbau an die vorhandenen Nachbargebäude erfolgt. Das mittlere Gebäude wäre auch aus abstandsflächenrechtlichen Gründen nicht genehmigungsfähig, da der Abstand zwischen den drei geplanten Gebäuden nicht ausreichend ist. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung ist hier nicht gewährleistet.

Die Anordnung der Stellplätze im, zur Sulzbacher Straße hin orientierten Bereich wäre zwar grundsätzlich zulässig, erfordert jedoch eine hohe Versiegelung des vorderen Grundstücksteils, was die Wohnqualität der beiden vorderen Wohnhäuser stark einschränkt. Mit der unter Punkt 1. angegebenen Verkleinerung des mittleren Gebäudes ist eine Überarbeitung der Stellplatzanordnung erforderlich. Die Stellplätze im unteren, zum Main hin orienterten Bereich des Grundstückes können nur unter der Bedingung dort errichtet werden, dass eine gesicherte Erschließung über den Stichweg existiert und dinglich gesichert ist. Dies ist vom Bauherrn nachzuweisen.

Im späteren Baugenehmigungsverfahren ist die Einhaltung der weiteren gesetzlichen Anforderungen nachzuweisen, insbesondere sind Nachweise zu erbringen über die Abstandsflächen, den Stellplatznachweis, die Begrünung, notwendige Baumpflanzungen und einen Kinderspielplatz.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

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3. Umbau amerik. Kirche zu einer Versammlungsstätte u. Neubau e. Boardinghouses m. Tiefgarage, Rhönstraße

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 16.09.2020 ö Beschließend 3

.Beschlussvorschlag

I.

Dem Antrag des Bauherren xxx zum Umbau der amerikanischen Kapelle zu einer Versammlungsstätte und Neubau eines Wohn- und Veranstaltungsgebäudes mit 7 Boarding-Appartements und 8 Wohnungen mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Rhönstraße xx, 63743 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Abweichungen, Auflagen, Bedingungen:

  1. Für das Gebäude B wird eine Befreiung von der zulässigen Zahl der Vollgeschosse (II) um ein Vollgeschoss erteilt.

  1. Für die Errichtung von 3 PKW-Stellplätzen, außerhalb der bebaubaren Flächen vor der amerikanischen Kapelle (Gebäude A) wird eine Befreiung erteilt.

  1. Von den Abstandsflächen zwischen den Gebäuden A und B sowie zum hinteren Bestandsgebäude wird eine Abweichung erteilt.

  2. Die Tiefgarage ist im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.

  1. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und 7 großkronigen Laubbäumen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe vonxx € für die Begrünung und Bepflanzung und in Höhe von xx € für die Baumpflanzungen zu hinterlegen.

  1. Die Tiefgaragenzufahrt und die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze und Fahrradabstellplätze innerhalb der Tiefgarage, außerhalb des Baugrundstückes Fl.Nr. xx, Gem. Aschaffenburg sind dinglich zu sichern.

  1. Für das Bauvorhaben ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 60 m² zu errichten und mit einer Sandspielfläche und Spielgeräten auszustatten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen.


II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[…..]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.08.2019 und ergänzenden Planunterlagen vom 19.03.2020 und 07.08.2020 beantragt der Bauherr xx die Genehmigung zur Nutzungsänderung und zum Umbau der ehemaligen amerikanischen Kapelle zur Versammlungsstätte (Gebäude A), sowie den Neubau eines Wohn- und Veranstaltungsgebäudes (Gebäude B) mit Versammlungsräumen, 7 Boarding-Appartements, 8 Wohnungen und Tiefgarage in der Rhönstraße xx auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xx, Gemarkung Aschaffenburg.

Das Bauvorhaben ist auf einem Grundstück mit einer Fläche von 3.723 m² geplant, das östlich bis zur, im Bebauungsplan festgelegten öffentlichen Grünfläche reicht. Die Grundstücksfläche des Gebäudes A (ehemalige amerikanische Kapelle) beträgt 2.274 m², die des Gebäudes B (Wohn- und Veranstaltungsgebäude) 1.449 m².

Gebäude A
Die ehemalige amerikanische Kapelle steht unter Denkmalschutz und wird in Absprache mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Denkmalpflege im Inneren zu einer Versammlungsstätte umgebaut. Im Erdgeschoss befindet sich der eigentliche Versammlungsraum mit Bühne (ehemaliger Altarraum). In den Nebenräumen befinden sich eine Garderobe, Cateringräume (Kühlung, Spülen, Essensausgabe) sowie WC-Anlagen mit separatem Behinderten-WC.

Im Innenraum der Kapelle befindet sich über dem Eingangsbereich eine Empore mit einer Lounge / Bar, die über eine neue zweite Treppe erschlossen wird.
Im Äußeren bleibt die ehemalige amerikanische Kapelle unverändert bestehen. Es wird eine Renovierung und Sanierung des Gebäudes erfolgen, wobei die ursprüngliche Farbgebung erhalten bleibt.

Vorgesehen sind, wie im Bebauungsplan „Spessart-Manor“ für dieses Gebäude als Sondergebiet SO zugelassen, Seminare, Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellungen sowie Hochzeiten und Jubiläen, soweit diese nicht den Charakter einer Vergnügungsstätte mit dem Hauptzweck der kommerziellen Freizeitgestaltung aufweisen.

Der Versammlungsraum umfasst 211,80 m², die Bühne hat eine Nutzfläche von 37,60 m². Die Empore erstreckt sich über eine Gesamtfläche von 59,80 m².
Die Freifläche vor der Kapelle erhält einen Vorplatz mit drei Stellplätzen, davon ein Behinderten-Stellplatz, die direkt von der Rhönstraße aus angefahren werden. Das komplette Areal ist mit einer 2,5 m hohen offenporigen Natursteinmauer umgeben. Vor dieser Mauer wird eine Bepflanzung erfolgen.


Gebäude B
Östlich der ehemaligen Kapelle befindet sich gemäß Bebauungsplan ein weiteres Baufenster auf dem ein Neubau mit den Abmessungen von ca. 12 m x 40 m mit einem Satteldach mit einer Dachneigung von 26° geplant ist.

Dieses Gebäude beinhaltet im Erdgeschoss und Untergeschoss Räumlichkeiten für Seminare, Schulungen, Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellung jeglicher Art, sowie vereinzelt auch Hochzeiten und Jubiläen. Im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss sind 7 Boarding-Appartements und 8 Wohnungen vorgesehen.
Das geplante Gebäude verfügt über drei Vollgeschosse mit einer Firsthöhe von 11,85 m (187,80 m ü.NN).

Im 2. Untergeschoss ist eine Tiefgarage mit 26 KFZ-Stellplätzen und 25 Fahrradabstellplätzen geplant. Die Tiefgarage wird mit der geplanten Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück (Fl.Nr. xx, Gem. Aschaffenburg) verbunden.
Im 1. Untergeschoss sollen zwei Versammlungsräume mit einer Fläche von 135 m² und 65 m², sowie eine Küche mit 44 m² und zugehörige Toilettenanlagen errichtet werden.
Im Erdgeschoss sind 2 Versammlungsräume mit Flächen von 236 m² und 135 m² und eine Bühne mit 33,5 m² vorgesehen.

Im 1. Obergeschoss werden 7 Boarding-Appartements mit Größen zwischen 19 und 35 m², sowie eine Rezeption und ein Gemeinschaftsbereich errichtet.
Außerdem sind im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss 8 Wohnungen vorgesehen, die sich über jeweils interne Treppen über zwei Geschosse bis ins Dachgeschoss erstrecken. Im Dachgeschoss befinden sich die jeweiligen zugehörigen Wohn- und Schlafräume.
Die 8 Wohnungen haben Wohnflächen von 1 x 43 m², 4 x 59 m², 2 x 69 m² und 101,5 m², somit insgesamt 520 m².

Die Stellplätze werden in einer Tiefgarage im 2. Untergeschoss auf diesem und einem Nachbargrundstück nachgewiesen, die über ein benachbartes Grundstück von der Rhönstraße aus erschlossen und angefahren wird. 3 Stellplätze werden oberirdisch vor der amerikanischen Kapelle angelegt.

Im rückwärtigen Bereich des Grundstückes ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von 60 m² vorgesehen. Insgesamt werden 7 Laubbäume erhalten, bzw. gepflanzt.

II.


Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des im Jahr 2018 aufgestellten, rechtskräftigen Bebauungsplans 04/03b „Spessart-Manor“. Geplant sind zwei Gebäude, im Bauantrag bezeichnet als Gebäude A und B.

Gebäude A umfasst den Umbau und die Nutzungsänderung der ehemaligen amerikanischen Kapelle auf dem westlichen Grundstücksteil.
Gebäude B umfasst den Neubau eines Wohn- und Veranstaltungsgebäudes mit Versammlungsräumen mit 7 Boarding-Appartements, 8 Wohnungen und Tiefgarage auf dem östlichen Grundstücksteil.

Das Bauvorhaben betrifft zwei Baufelder des Bebauungsplans.

Aus dem rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ ergeben sich u.a. folgende Festsetzungen:

Für die ehemalige amerikanische Kapelle (Gebäude A):

  • Sondergebiet SO mit der Nutzung Seminare und Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellungen sowie Hochzeiten und Jubiläen, soweit sie nicht den Charakter einer Vergnügungsstätte mit dem Hauptzweck der kommerziellen Freizeitgestaltung aufweisen
  • GRZ 0,3
  • GFZ 0,3
  • Pflanzfläche PF1 an der westlichen Grundstücksgrenze
  • Denkmal

Für das Wohn- und Veranstaltungsgebäude (Gebäude B):

  • Mischgebiet (MI4) mit einem Ausschluss von Tankstellen und Vergnügungsstätten
  • GRZ 0,6
  • GFZ 1,2
  • DN 0-30°
  • Geschossigkeit: II
  • maximale Gebäudehöhe: 187,80 m ü.NN
  • Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 20° bei Flächen ab einer Größe von 15 m²

Art der baulichen Nutzung

Die Nutzung im Sondergebiet SO (Gebäude A, ehemalige amerikanische Kapelle) ist im Bebauungsplan klar umrissen. Die Betriebsbeschreibung sieht als Nutzung Seminare, Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellungen, sowie Hochzeiten und Jubiläen vor und hält sich damit innerhalb der Vorgaben des Bebauungsplans.
Im Mischgebiet ist ein Nutzungsmix aus Veranstaltungsbereich, Boardinghaus und Wohnnutzung (Gebäude B) geplant, der dem Charakter eines Mischgebietes entspricht. Die Betriebsbeschreibung sieht als Nutzung Seminare, Schulungen, Vorträge, kulturelle Veranstaltungen, Ausstellungen jeglicher Art, sowie vereinzelt auch Hochzeiten und Jubiläen vor und hält sich damit innerhalb der Vorgaben des Bebauungsplans.

Maß der baulichen Nutzung

Beim Maß der baulichen Nutzung ist ebenfalls zwischen dem Sondergebiet Kapelle und dem Mischgebiet MI4 zu unterscheiden.

Sondergebiet SO (Gebäude A)
Für das Sondergebiet ist eine GRZ und eine GFZ von jeweils 0,3 festgesetzt. Beide werden durch das Bauvorhaben eingehalten (GRZ geplant: 0,21). In die Berechnung für die GRZ II sind Nebenanlagen und -flächen miteinzubeziehen. Hier beträgt der zulässige Wert 0,45 und wird mit 0,38 eingehalten. Da das Gebäude nur eingeschossig ist, beträgt die GFZ ebenfalls 0,21 und liegt damit unter dem zulässigen Wert von 0,3.
Das denkmalgeschützte Gebäude wird im Bestand erhalten, so dass sich sonstige Änderungen beim Maß der baulichen Nutzung nicht ergeben.

Mischgebiet MI4 (Gebäude B)
Die zulässige GRZ von 0,6 wird mit 0,33 deutlich unterschritten und auch die zulässige GFZ von 1,2 wird mit einem Wert von 0,99 eingehalten. Die max. GRZ II von 0,8 wird mit einem Wert 0,46 ebenfalls nicht erreicht.

Das Bauvorhaben verfügt über III Vollgeschosse und überschreitet damit die zulässige Zahl der Vollgeschosse von II um I Vollgeschoss. Allerdings wird durch das Bauvorhaben die festgesetzte, absolute bauliche Höhe von 187,80 m ü.NN eingehalten. Von der Überschreitung der Zahl der Vollgeschosse kann daher eine Befreiung erteilt werden. Nachbarliche Belange oder die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.

Bauweise

Im Mischgebiet MI4 ist eine offene Bauweise festgesetzt. Diese ist vorliegend eingehalten.

Überbaubare Fläche

Die Freifläche vor der Kapelle erhält einen Vorplatz mit drei Stellplätzen, davon ein Behinderten-Stellplatz, die direkt von der Rhönstraße aus angefahren werden. Gem. Bebauungsplan sind Stellplätze außerhalb der gekennzeichneten Flächen im Bebauungsplan ausgeschlossen. Außerdem verläuft die Zufahrt über einen festgesetzten Pflanzstreifen an der Rhönstraße. Eine Befreiung kann hier gewährt werden, da die Zahl der Stellplätze auf ein Minimum reduziert bleibt eine geringe Anzahl an oberirdischen Stellplätzen, z.B. als Behindertenstellplätze oder Stellplätze für Lieferfahrzeuge erforderlich ist.

Begrünung und Bepflanzung
Gem. Bebauungsplan werden Tiefgaragen, welche mit einer Vegetationsschicht von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt werden nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet. Demnach ist die Tiefgarage im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € erhoben.

Laut Bebauungsplan befinden sich auf dem Baugrundstück 4 festgesetzte Baumstandorte. Diese Bäume sind, gem. Bebauungsplan dauerhaft zu sichern und zu erhalten. Zusätzlich sind 3 weitere Bäume, gem. Freiflächenplan zu Pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und Sträuchern zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen.

Abstandsflächen
Für die beiden Gebäude A und B untereinander, sowie zum hinteren Bestandsgebäude ergeben sich geringfügige Überschneidungen der Abstandsflächen.
Bei den Gebäude A und B überschneiden sich die Abstandsflächen auf einer Länge von 27,5 m in einer Tiefe von 2 m und auf einer Länge von 9 m in einer Tiefe von 5 m. Bei Gebäude B überschneidet sich die Abstandsfläche zum hinteren Bestandsgebäude auf einer Länge von 6 m in einer Tiefe von 3 m. In diesem Umfang kann eine Abweichung von den Abstandsflächen gewährt werden, da Sinn und Zweck der Abstandsflächen gewahrt bleiben und eine ausreichende Belichtung, Belüftung, sowie der Brandschutz sichergestellt ist.


Denkmalschutz

Das Gebäude A (Amerikanische Kapelle) ist unter Nr.: D-6-61-000-396 als Baudenkmal in die Bayerische Denkmalliste mit folgendem Text eingetragen:

„Amerikanische Kapelle, Saalbau mit halbrundem Chor, Satteldach, und Giebeltürmchen, um 1955; ehem. zur amerikanischen Wohnsiedlung der Kasernen gehörig.“

Die Veränderung eines Baudenkmals bedarf der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, gem. Art. 6 Abs. 1 Bayerisches Denkmalschutzgesetz (BayDschG). Innerhalb der Kapelle sind Umbauten geplant. Die Freifläche vor der Kapelle soll neu gestaltet werden. Außerdem ist eine Nutzungsänderung geplant. Zu diesem geplanten Vorhaben wurde die Untere Denkmalschutzbehörde, das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege und die Heimatpfleger hinzugezogen und beteiligt. Am 07.07.2020 fand ein gemeinsamer Ortstermin statt. Vom Bauherrn und dessen Planer wurde, in Abstimmung mit der Denkmalpflege ein Maßnahmenplan für einen denkmalgerechten Umbau der amerikanischen Kapelle erarbeitet, welcher Gegenstand der zu erteilenden denkmalrechtlichen Erlaubnis wird.

Die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis für Veränderungen an der amerikanischen Kapelle (Gebäude A) kann, unter der Auflage, dass der Maßnahmenplan eingehalten wird, erteilt werden, da diese Maßnahmen mit den Organen der Denkmalpflege abgestimmt sind. Die zu erteilende Baugenehmigung schließt die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis ein.

Stellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Im Gebäude B verfügen 7 Wohnungen über weniger als 100 m² und 1 Wohnung zwischen 100 und 150 m². Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 9 nachzuweisende PKW-Stellplätze.

Für Boarding-Appartements ist je 2 Zimmereinheiten 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Es ergibt sich hieraus ein zusätzlicher Bedarf von 4 Stellplätzen bei Gebäude B.

Für die beiden Versammlungsstätten in den Gebäuden A mit 219 Sitzplätzen und B mit 201 Sitzplätzen ergeben sich insgesamt 42 nachzuweisende PKW-Stellplätze, nachdem je 10 Sitzplätze 1 Stellplatz nachzuweisen ist.

Für das Gebäude A ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 22, für Gebäude B von 32 Stellplätzen. Der Gesamtbedarf liegt bei 55 PKW-Stellplätzen.

3 PKW-Stellplätze werden oberirdisch vor der amerikanischen Kapelle nachgewiesen. Der notwendige Stellplatznachweis für die restlichen 52 Stellplätze erfolgt in der Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. xx und xx, Gem. Aschaffenburg. Die Tiefgarage umfasst insgesamt 181 Stellplätze und deckt den erforderlichen Bedarf.

Bei Versammlungsstätten ist je 10 Sitzplätze 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hieraus ergeben sich für Gebäude A (22) und B (20) insgesamt 42 nachzuweisende Stellplätze. Bei Boarding-Appartements ist je 15 Zimmereinheiten 1 Stellplatz nachzuweisen. Hinzu kommt ein Bedarf von 10 nachzuweisenden Fahrradabstellplätzen für die 8 Wohnungen in Gebäude B. Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 8 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 520 m².

Der Gesamtbedarf liegt bei 54 Fahrradstellabstellplätzen. Diese werden teilweise oberirdisch und teilweise unterirdisch in der Tiefgarage nachgewiesen.

Nachdem die Tiefgaragenzufahrt über ein weiteres Baugrundstück erfolgt und einzelne PKW-Stellplätze, bzw. Fahrradabstellplätze unterirdisch außerhalb des Baugrundstückes liegen, ist eine dingliche Sicherung der Stellplätze, Fahrradabstellplätze und der Tiefgaragenzufahrt erforderlich.


Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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4. Neubau 5 Wohnhäuser mit 42 Wohneinheiten u. Tiefgarage, Würzburger Straße

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 16.09.2020 ö Beschließend 4

.Beschlussvorschlag

I.
Dem Antrag der Firma Wohnstudio M GmbH zum Neubau von 5 Wohnhäusern mit 42 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xx, xx, xx, xx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Bedingungen, Auflagen:

  1. Es werden folgende Befreiungen erteilt:
    1. Für das Gebäude 5 von der zulässigen Zahl der Vollgeschosse (IV) um ein Vollgeschoss.
    2. Für die geplanten Terrassen und Balkone, außerhalb der Baugrenzen im Umfang von 47,24 m² je Gebäude, insgesamt 236,2 m².
    3. Für die 4 Notausgänge aus der Tiefgarage, außerhalb der Baugrenzen im Umfang von insgesamt ca. 20 m².
    4. Für die Errichtung eines Pools im Bereich der festgesetzten privaten Grünfläche unter der Auflage, dass der Pool auf der gesamten Länge, zuzüglich beidseits mind. 5 m zur südwestlichen Grundstücksgrenze mit Büschen und Sträuchern eingegrünt wird.

  1. Die Trennwände auf den Dachgeschossen der 5 Gebäude zur Abgrenzung der jeweiligen Terrassenbereiche sind ab einer Höhe von 14,0 m transparent (z.B. Glas) oder als natürliche Begrünung auszuführen.

  1. Die Flachdächer der 5 Gebäude sind mind. extensiv zu begrünen und mit einer Vegetationsschicht von mind. 8 cm zu versehen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.

  1. Die Tiefgarage ist im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.

  1. Die nicht über- und unterbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und 15 großkronigen Laubbäumen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € für die Begrünung und Bepflanzung und in Höhe von xx € für die Baumpflanzungen zu hinterlegen.

  1. Die notwendige Baugrundstücksfläche ist aus den betroffenen Grundstücken (Fl.Nrn. xx, xx, Gem. Aschaffenburg) herauszumessen und als eigenes rechtliches Grundstück zu bilden.

  1. Die Tiefgaragenzufahrt und die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze und Fahrradabstellplätze innerhalb der Tiefgarage, sowie die Trassen für die Ver- und Entsorgungsleitungen, außerhalb des Baugrundstückes Fl.Nrn. xx und xx, Gem. Aschaffenburg sind dinglich zu sichern.

  1. Für den notwendigen Kinderspielplatz ist eine Ablösesumme in Höhe von xx € zu leisten.



II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[…..]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)


III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [ x  ]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [ x  ]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.05.2020 beantragte die Firma Wohnstudio M GmbH die Genehmigung zum Neubau von 5 Wohnhäusern mit insgesamt 42 Wohneinheiten und Tiefgarage in der Würzburger Straße auf Teilflächen von Grundstücken der Fl.Nrn. xx,xx, xx, xx, Gem. Aschaffenburg.

Das neu gebildete Baugrundstück verfügt über eine Größe von 4.710 m², liegt im rückwärtigen Bereich der Würzburger Straße, angrenzend an eine geplante öffentliche Grünfläche und wird verkehrlich über die Würzburger Straße xx (Durchfahrt) erschlossen. Die Stellplätze werden über diese Durchfahrt in der Großgarage im Untergeschoss angefahren. Die Hauseingänge sind über den parallel zur Würzburger Straße verlaufenden privaten Erschließungsweg zu erreichen.
Die geplanten 5 Mehrfamilienhäuser (Gebäude 1 - 5) haben eine Grundfläche von je 15,96 m x 15,96 m und treten viergeschossig in Erscheinung.

Gebäude 5 erhält durch eine Geländeabgrabung ein V. Vollgeschoss. Die im Bebauungsplan festgesetzte Gebäudehöhe von 14 m wird eingehalten.
Die Gebäude 1 - 4 verfügen über jeweils 7 Wohneinheiten mit Wohnflächen unter 100 m², und 1 Wohnung über 100 m². In Gebäude 5 sind 10 Wohneinheiten geplant, davon 7 Wohnungen unter 100 m², 1 Wohnung über 100 m² Wohnfläche und 2 Wohnungen mit Wohnflächen von 160 m² und 164 m². Die Gesamtwohnfläche der 5 Gebäude beträgt 4.240 m².

Die erforderlichen 51 KFZ-Stellplätze und 85 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage (anfahrbar über die Würzburger Straße) unter den geplanten Gebäuden nachgewiesen. Oberirdische Stellplätze sind nicht geplant. Die Tiefgaragendecke wird intensiv begrünt und mit einer Vegetationsschicht von mindestens 50 cm Stärke überdeckt.
Die 4 Bäume im Bereich der festgesetzten privaten Grünfläche bei Gebäude 5 werden erhalten. Auf Höhe jedes Gebäudes (1 – 4) wird jeweils ein weiterer Baum gepflanzt.
In der privaten Grünfläche ist, auf Höhe des Gebäudes 5 ein Schwimmbad mit den Abmessungen 14 m x 4 m geplant.
Der notwendige Kinderspielplatz wird abgelöst.
Das Baugrundstück wird als Flurstück neu gebildet und die notwendigen Zufahrten, Stellplätze und die Ver- und Entsorgungstrassen dinglich gesichert.

II.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Festsetzungen:

  • Allgemeines Wohngebiet (WA1)
  • GRZ 0,4
  • keine GFZ-Festsetzung
  • Baugrenzen
  • offene Bauweise
  • Pult-/Flachdach (PD / FD)
  • Dachneigung 0 - 15°
  • Geschossigkeit: max. IV
  • maximale Gebäudehöhe: TH max. 14 m ab OKR EG
  • mind. extensive Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m², Ausnahmen für Dachterrassen
  • Pflanzgebot: je voller 300 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen.
  • Geh- und Fahrtrecht auf dem, das Baugrundstück durchschneidenden Fuß- und Radweg


Art der baulichen Nutzung

Die geplante Wohnnutzung fügt sich in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) ein und entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans.

Maß der baulichen Nutzung

Die 5 Baukörper erreichen eine GRZ von 0,39 und halten damit die zulässige GRZ von 0,4 ein.
Die Baugrenzen werden von den Gebäuden an sich eingehalten. Überschreitungen ergeben sich durch die Terrassen und Balkone im Umfang von je 47,24 m², d.h. insgesamt 236,2 m². Eine Befreiung kann gewährt werden, da die Gebäude an sich die Baugrenzen einhalten jeweils ein Abstand von 16 m zueinander gewahrt bleibt und eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung gesichert ist. Gesunde Wohnverhältnisse sind gewährleistet. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.

Die zulässige Zahl der Vollgeschosse liegt bei allen 5 Gebäuden bei IV Geschossen. Gebäude 1 bis 4 halten diese Festsetzung ein. Bei Gebäude 5 ist – aufgrund topographischer Gegebenheiten - im Bereich des Untergeschosses eine Geländeabgrabung vorgesehen. Hierdurch ist das Untergeschoss aus rechtlichen Gründen als Vollgeschoss zu werten. Das Gebäude verfügt damit über V Vollgeschosse. Eine Befreiung kann hier erteilt werden, da sich das Gebäude 5 in der Höhenentwicklung in die Reihe der 5 Gebäude einfügt und die zulässige Gesamthöhe (Traufhöhe), gem. Bebauungsplan einhält. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die offene Bauweise wird durch die 5 Einzelbaukörper mit den Außenmaßen von ca. 16 m x 16 m eingehalten.

Die bauliche Maximalhöhe von 14 m wird von allen Baukörpern nicht überschritten. Die geplanten Trennwände auf den Dachgeschossen der Gebäude zur Abgrenzung der jeweiligen Terrassenbereiche sind ab einer Höhe von 14 m transparent (z.B. Glas) oder als natürliche Begrünung auszuführen.

Ein Flachdach ist gem. Bebauungsplan zulässig.

Begrünung und Bepflanzung

Der Bebauungsplan sieht im Bereich des Gebäudes 5 eine Baumgruppe, bestehend aus 4 Bäumen vor. Diese Bäume werden gem. Freiflächenplan erhalten.

Der Bebauungsplan sieht außerdem vor, dass je voller 300 m² Grundstücksfläche 1 Laubbaum (Stammumfang mind. 12-14 cm) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten ist. Das Baugrundstück verfügt über eine Größe von insgesamt 4.710 m². Demnach sind auf dem Baugrundstück insgesamt 15 Laubbäume nachzuweisen. Der Freiflächenplan sieht insgesamt 8 großkronige Laubbäume vor. Vor Baubeginn sind in einer ergänzenden Planung mind. 7 weitere großkronige Laubbäume nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen. Hinsichtlich des Erhalts der vorhandenen und zu sichernden Bäume ist vor Beginn der Baumaßnahme der Baumberater zu beteiligen.

Gem. Bebauungsplan werden Tiefgaragen, welche mit einer Vegetationsschicht von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt werden nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet. Demnach ist die Tiefgarage im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. insgesamt xx € erhoben.

Die nicht über- oder unterbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und Sträuchern zu bepflanzen. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen.

Der Bebauungsplan sieht entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze auf einer Länge von ca. 150 m eine private Grünfläche in einem Streifen mit einer Breite von 3 m vor. Der Streifen weitet sich am östlichen Ende auf einer Länge von 56 m von 3 m auf 17,11 m auf. In diesem Bereich ist auch die zu erhaltende Baumgruppe vorgesehen. Die vorliegende Planung sieht allerdings auch einen Pool mit den Abmessungen von 14 m x 4 m in diesem erweiterten Grünflächenbereich vor. Eine Befreiung kann hier unter der Auflage erteilt werden, dass der Pool auf der gesamten Länge, zuzüglich beidseits mind. 5 m, d.h. insgesamt 24 m zur südwestlichen Grundstücksgrenze mit Büschen und Sträuchern eingegrünt wird, da das Baugrundstück insgesamt einen relativ hohen Grünanteil aufweist, die GRZ geringfügig unterschritten wird und keine oberirdischen Stellplätze errichtet werden.

Abstandsflächen
Das Baugebiet WA1 ist, gem. Festsetzungen des Bebauungsplans von der Anwendung der gesetzlichen Abstandsflächen ausgenommen.

Stellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze und für Wohnungen mit Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. In den 5 Gebäuden verfügen 35 Wohnungen unter 100 m², 5 Wohnungen über 100 m² und 2 Wohnungen über mehr als 150 m². Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 51 nachzuweisende PKW-Stellplätze.

In der geplanten Tiefgarage werden 70 PKW-Stellplätze nachgewiesen.

Für die 42 Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 4.240 m². Hiernach sind 85 Fahrradabstellplätze erforderlich.

In der Tiefgarage sind 130 Fahrradabstellplätze, vor den 5 Gebäuden je 3, somit insgesamt 15 oberirdische Fahrradabstellplätze für Besucher vorgesehen. Insgesamt werden für das Bauvorhaben 145 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.

Nachdem die Tiefgaragenzufahrt über ein weiteres Baugrundstück erfolgt und einzelne PKW-Stellplätze, bzw. Fahrradabstellplätze unterirdisch außerhalb des Baugrundstückes liegen, ist eine dingliche Sicherung der Stellplätze, Fahrradabstellplätze und der Tiefgaragenzufahrt erforderlich.


Kinderspielplatz
Für die 5 Gebäude mit 42 Wohnungen und einer Wohnfläche von 4.240 m² wäre ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 255 m² erforderlich. Gem. Bebauungsplan ist in unmittelbarer Nähe zu Gebäude 1 ein öffentlicher Spielplatz vorgesehen. Auf die Errichtung eines privaten Kinderspielplatzes kann für die Gebäude 2 bis 5 gegen Leistung eines Ablösebetrages in Höhe von xx € verzichtet werden.


Erschließung

Die Erschließung ist gesichert, soweit die notwendigen Dienstbarkeiten für die Zufahrten, Stellplätze, sowie die Ver- und Entsorgungsleitungen über angrenzende Grundstücke nachgewiesen werden.

Die notwendige Baugrundstücksfläche ist aus den betroffenen Grundstücken (Fl.Nrn. xx, xx, Gem. Aschaffenburg) herauszumessen und als eigenes rechtliches Grundstück zu bilden.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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5. Neubau e. Wohn- u. Geschäftshauses mit 17 Wohneinheiten, Roßmarkt, Firma R 21 Projekt GmbH

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 7. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 16.09.2020 ö Beschließend 5

.Beschlussvorschlag

I.

Dem Antrag der Firma R21 Projekt GmbH zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 17 Wohn- und 4 Büroeinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Roßmarkt xx, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

  1. Für das Bauvorhaben im Kerngebiet wird im Wege der Ausnahme eine Wohnnutzung für Teilbereiche des Gebäudes zugelassen.

  2. Für die ab dem 2. Obergeschoss zur Straße orientierten Aufenthaltsräume ist ein gutachterlicher Nachweis, gem. DIN 4109 für den baulichen Lärmschutz vorzulegen. Gemäß Schallschutznachweis erforderliche passive Lärmschutzmaßnahmen sind entsprechend umzusetzen.

  3. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

  4. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[…..]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)


III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [ x  ]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [ x  ]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 23.07.2020 beantragte die Firma R21 Projekt GmbH den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 17 Wohneinheiten und 4 Büros im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xx, Gem. Aschaffenburg, Roßmarkt xx, 63739 Aschaffenburg.

Auf dem, 590 m² großen Grundstück befindet sich derzeit ein dreigeschossiges Gebäude mit Dachgeschoß. Im Erdgeschoss ist aktuell eine Barnutzung genehmigt, in den übrigen Geschossen Büronutzungen und Wohnungen. Das Gebäude mit den Abmessungen von 22,85 m x 16,05 m ist zum Abbruch vorgesehen.

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um ein rechteckiges Gebäude mit - im Erdgeschoss - einer Breite von ca. 22,5 - 23 m und einer Tiefe von ca. 21,5 m. In den Obergeschossen ist im rückwärtigen Bereich eine relativ gleichmäßige Zurückstaffelung der Außenwände um jeweils ca. 1,5 – 2 m geplant. Der Neubau soll über 5 Geschosse verfügen. Die Firsthöhe orientiert sich an der baulichen Höhe der Gebäudezeile. Das Erdgeschoß erreicht eine Geschoßfläche von ca. 494 m². Durch die Rückstaffelung erreicht das Dachgeschoss noch eine Geschossfläche von ca. 354 m². Bei der Dachform handelt es sich um ein Mansard-Flachdach.

Im Neubau sind im Erdgeschoss 2 Büros zur Straße mit einer Nutzfläche von insgesamt ca. 158 m² und 2 Wohnungen im rückwärtigen Bereich mit Wohnflächen von 97 m² und 66 m² vorgesehen. Im 1. Obergeschoss sind ebenfalls 2 Büros zur Straße mit einer Nutzfläche von insgesamt 197 m² und im rückwärtigen Bereich 3 Wohnungen mit Wohnflächen von 62 m², 63 m² und 65 m² vorgesehen. Vom 2. Obergeschoss bis zum 4. Obergeschoss sind weitere 12 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 49 m² und 141 ² geplant. Die Gesamtnutzfläche der Büros beträgt 354 m², die Gesamtwohnfläche des Objekts 1.260 m². Im Kellergeschoss sind Abstellräume, Fahrradabstellplätze, sowie ein Technik- und ein Wertstoffraum vorgesehen.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein 3,7 m breiter Grünstreifen mit Kinderspielplatz mit einer Spielplatzfläche von ca. 60 m² errichtet.

II.
Für das Bauvorhaben ist der Baulinienplan Nr. 36 zu beachten.
Im Übrigen befindet sich das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Kerngebietes“ gemäß § 7 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:

Kerngebiet - MK
geschlossene Bauweise
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 100 %
GFZ: ca. 3,0


Art der baulichen Nutzung

Die im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss vorgesehenen Geschäfts- und Büroräume sind in Kerngebieten generell zulässig.

Als Wohnungen sind dort allerdings nur Betriebswohnungen oder Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans zulässig. Wohnungen können aber nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO im Wege der Ausnahme zugelassen werden. Vorliegend kann eine Ausnahme für Wohnungen ab dem 2. Obergeschoss gewährt werden, da sich in der näheren Umgebung bereits Wohnungen in den Obergeschossen befinden und das Bauvorhaben zwar an der Vorderseite an einen belebten Fußgängerbereich angrenzt, der rückwärtige Bereich aber an eine ruhige Wohnanlage zum Schöntal hin angrenzt. Eine Wohnnutzung wird zudem erst ab dem 2. Obergeschoss, bzw. im rückwärtigen Gebäudebereich zugelassen.

Aufgrund der Lage im Kerngebiet ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 4109 erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse ist, für die zur Straße hin orientierten Wohnungen vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Evtl. Auflagen zum passiven Schallschutz sind zu beachten.

Maß der baulichen Nutzung

Die im Baulienplan Nr. 36 festgesetzte Baulinie wird durch das Bauvorhaben eingehalten. Dieses fügt sich somit hinsichtlich der Grundfläche und der Bautiefe in die Umgebungsbebauung ein.
Das Bauvorhaben nimmt die Trauf- und Firsthöhe der Bauzeile nahezu höhengleich auf. Das westlich gelegene Gebäude Roßmarkt xx weist eine Firsthöhe von 16,75 m, das östlich gelegene Gebäude Roßmarkt xx eine Firsthöhe von 15,85 m auf, welche vom Bauvorhaben zum Roßmarkt hin als Firsthöhe höhengleich übernommen wird. Auf der Gebäuderückseite ist als Gebäudeabschluss eine Wandscheibe mit einer Höhe von max. 16,7 m vorgesehen.

Bauweise / Dachform und Dachneigung
Das Bauvorhaben setzt die bestehende geschlossene Bauweise der Bauzeile fort. Die Umgebungsbebauung weist hinsichtlich der Dachform keine einheitliche Struktur auf. Das Mansard-Flachdach des Bauvorhabens fügt sich in die Baulücke ein.

Überbaubare Grundstücksfläche

Das Grundstück ist derzeit bebaut und zu 100 % versiegelt. Im Rahmen der Neubaumaßnahme wird die überbaute Fläche reduziert und im rückwärtigen Bereich eine Grünzone im Umfang von ca. 85 m² geschaffen.

Stellplätze

Für die Wohnungen sind gemäß § 3 Abs. 1 und 2 der Garagen- Stellplatz- und Abstellplatzsatzung im Kernbereich keine Stellplätze nachzuweisen. Die erforderlichen 4 Stellplätze für die Büros werden abgelöst. Hierfür ist je Stellplatz eine Ablösesumme vonxx €, somit insgesamt xx € zu leisten.

Für das Bauvorhaben sind 32 Fahrradabstellplätze erforderlich. In den Planunterlagen werden 24 Fahrradabstellplätze im Fahrradraum im Keller und 12 im Eingangsbereich in Doppelständern nachgewiesen.
Der Stellplatznachweis ist damit erfüllt.

Erschließung

Die Erschließung des Baugrundstücks ist gewährleistet.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

Datenstand vom 16.09.2020 11:50 Uhr