Datum: 07.10.2020
Status: Einladung
Sitzungsort: kleinen Saal der Stadthalle Aschaffenburg
Gremium: Umwelt- und Verwaltungssenat


Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr

TOP-Nr.SP-Nr. Bezeichnung
1 Bauvoranfrage zur Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit 5, bzw. 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Kirchnerstraße xxx und Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx
2 Neubau einer Wohnanlage mit 6 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Blücherstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx
3 Neubau einer Lagerhalle auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Obernau, Ruchelnheimstraße 24, 63743 Aschaffenburg durch Herrn xxx, BV-Nr.: xxx
4 Neubau eines Gartenbaubetriebes auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Obernburger Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx
5 Umbau des Wohn- und Geschäftshauses (6 WE) auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die xxx, BV-Nr.: xxx
6 Neubau einer Wohnanlage mit 53 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Dinglerstraße/ Würzburger Straße, 63739 Aschaffenburg durch die May Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx
7 Behandlung des Antrages vom 20.08.2020 von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt (UBV) wegen "Antrag auf Information des Stadtrates über Rodung in Schweinheim während der Vogelnest-Schutzperiode" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 02.09.2020
8 Nachtrag: Durchführung des Aschaffenburger Weihnachtsmarktes 2020 - Antrag der CSU-Stadtratsfraktion vom 02.10.2020 - Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vom 06.10.2020

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1. Bauvoranfrage zur Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit 5, bzw. 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Kirchnerstraße xxx und Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 07.10.2020 ö Beschließend 1

.Beschlussvorschlag

I.
Die Entscheidung über die Zulässigkeit der Bauvoranfrage zur Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit 5, bzw. 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Kirchnerstraße xxx und Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx wird, gem. § 15 Abs. 1 BauGB für den Zeitraum von 12 Monaten zurückgestellt.

II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[X]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)


III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [X]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [X]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Sachverhalt

Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 09.07.2020 reichte der Bauherr xxx eine Bauvoranfrage zur Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit 5, bzw. 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Kirchnerstraße xxx und Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg ein.

Die Bauvoranfrage bezieht sich auf die Planung von zwei Mehrfamilienwohnhäusern an der Kirchnerstraße. Hierzu sollen die beiden Grundstücke Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Kirchnerstraße xxx, Größe: 1.860 m²) und Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Yorckstraße xxx, Größe: 1.100 m²) zu einem neuen Baugrundstück mit einer Gesamtgröße von 2.960 m² vereinigt werden. Das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Kirchnerstraße xxx ist zum Abbruch vorgesehen.

Die beiden Gebäude sind wie folgt geplant:

  • Haus 1 mit 5 Wohnungen und Tiefgarage mit 7 Stellplätzen, sowie 2 oberirdische Stellplätze. Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind je zwei Wohnungen, im Staffelgeschoss 1 Wohnung geplant. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 98 m² und 214 m², die Gesamtwohnfläche von Haus 1 bei 705 m².

    Die geplante Gebäudegrundfläche liegt bei 350 m².

  • Haus 2 mit 7 Wohnungen und Tiefgarage mit 14 Stellplätzen und 1 oberirdischer Stellplatz. Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind je drei Wohnungen, im Staffelgeschoss 1 Wohnung geplant. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 80 m² und 266 m², die Gesamtwohnfläche von Haus 2 bei 1.031 m².

    Die geplante Gebäudegrundfläche liegt bei 509 m².

Die beiden Gebäude grenzen in der Ebene der Tiefgaragen unmittelbar aneinander an, allerdings ohne bauliche Verbindung. Oberirdisch handelt es sich um zwei Gebäude mit einem Abstand von ca. 7,5 – 10 m zueinander.

Im Rahmen der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:
  • Wird die Genehmigung der geplanten GRZ1 von 0,35, bzw. der GRZ2 von 0,45 und der GFZ von 0,78 angerechnet auf die beiden Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx in Aussicht gestellt?

  • Wird die Genehmigung der geplanten Anzahl an Wohnungen, Haus 1 5 WE und Haus 2 7 WE, in Aussicht gestellt?

  • Wird die Genehmigung einer 3-geschossigen Bebauung (EG, OG und Staffelgeschoss begrünt) in Aussicht gestellt?

  • Wird die Genehmigung der unterirdischen Tiefgarage in Aussicht gestellt?

  • Wird die Genehmigung der oberirdischen Parkplätze in Aussicht gestellt?

  • Wird die Genehmigung des Schwimmbads für Haus 1 in Aussicht gestellt?

  • Wird die Genehmigung der Grundfläche von Haus 1 mit 350,37 m² und Haus 2 mit 509,1 m² in Aussicht gestellt?

  • Wird die Genehmigung der Wandhöhe, gemessen ab Oberkante natürliches Gelände bis Oberkante Attika 1. OG, bergseits von 5,70 m und talseits von 9,40 m in Aussicht gestellt? Wird somit einer Auffüllung und Stützmaer zur Einhaltung der Wandhöhe von maximal 0,80 m zugestimmt?

  • Wird die Genehmigung des Grundstücksanteils von 228 m² pro WE in Aussicht gestellt?

II.
Planungsrechtliche Vorgaben

Anwendung des Baulinienplans Nr. 43:
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des aktuell gültigen Baulinienplans Nr. xxx für das Gebiet zwischen Bismarckallee, Blücherstraße, Yorckstraße und Godelsberg. Dieser Baulinienplan setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien, Baugrenzen und Baulinien fest; er enthält keine Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung und ist folglich lediglich ein „einfacher Bebauungsplan“ im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB.

Für das Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg ist im Baulinienplan an der Kirchnerstraße eine vordere Baugrenze vorgegeben, die mit der Straßenbegrenzungslinie der Kirchnerstraße zusammenfällt. Entlang der Yorckstraße ist ebenfalls eine Baugrenze vorgegeben, die einen Abstand von 7 m zur Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße aufweist. Eine rückwärtige Baugrenze ist nicht festgesetzt, das Baufenster überspannt den zwischen Kirchnerstraße und Yorckstraße gelegenen Baublock.

Das Bauvorhaben hält die Vorgaben des Baulinienplans ein.

Aufstellung des Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“:

Aktuell läuft ein Verfahren zur Aufstellung eines (neuen) Bebauungsplans Nr. 03/29 für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“. Der Aufstellungsbeschluss wurde durch den Stadtrat in der Sitzung am 07.10.2019 gefasst, die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am 21.02.2020. Damit ist das Verfahren formell eingeleitet und die „Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung“ (§§ 14 ff. BauGB) sind anwendbar.

Mit dem Aufstellungsbeschluss wurden zunächst folgende Planungsziele für dieses Gebiet formuliert, bzw. später ergänzt:

  • Verhinderung übermäßiger Gebäudevolumen durch Festsetzung von Obergrenzen der zulässigen Gebäudegrundfläche und der Zahl der Vollgeschosse
  • Sicherung des genehmigten baulichen Bestands
  • Unterbindung der Möglichkeit einer zusätzlichen Hinterlandbebauung „in zweiter Reihe“ im Gebietsabschnitt zwischen Gneisenau- und Arndtstraße
  • Eindeutige Abgrenzung des Baugebiets zum Außenbereich und Begrenzung der überbaubaren Flächen (Baufenster) östlich der Kirchnerstraße
  • Erhalt der Gehölzflächen am nordöstlichen Ende der Straße Lug ins Land
  • Erhalt von Grünflächen zwischen den Gebäudereihen im rückseitigen Grundstücksbereich (innere Grünzonen)

Inzwischen liegt eine, noch unverbindliche Konkretisierung der Planungsziele in Form eines Bebauungsplanvorentwurfs vor, den der zuständige Fachausschuss, der Planungs- und Verkehrssenat, in seiner Sitzung am 14.07.2020 vorberatend beschlossen hat. Eine Bestätigung durch Beschluss des Stadtrates, einschließlich Auftrag zur Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung steht noch aus.

Der noch zu beschließende Bebauungsplan-Vorentwurf enthält für den Gebietsabschnitt der Bauvoranfrage (u.a.) folgende Festsetzungsvorschläge:

  • Reines Wohngebiet WR
  • GRZ 0,3
  • GFZ 0,7
  • max. II Vollgeschosse plus Dach bzw. Staffelgeschoss
  • Gebäudegrundfläche max. 300 m²
  • max. 5 Wohnungen je Wohngebäude
  • max. 1 Wohnung je 250 m² Grundstücksfläche
  • offene Bauweise
  • Dachneigung 0-50°
  • Baufenster mit Abstand der Baugrenze zur Kirchnerstraße von 2,50 m und zur Yorckstraße von 7 m

Einfügegebot nach § 34 BauGB und Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung:

Gleichzeitig liegt das Baugrundstück in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt.

Der maßgebende „im Zusammenhang bebaute Ortsteil“ im näheren Umfeld der Kirchner- und der Yorckstraße weist den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO auf. Typisch für die nähere Umgebung ist noch eine relativ geringe Dichte in einzeiliger, offener Bauweise mit bis zu drei Vollgeschossen (UG, EG, DG bzw. OG/SG).

Die Größe der Grundfläche (oberirdisch) der Gebäude variiert sehr stark. Es werden in der Nähe Werte von bis zu 440 m² erreicht (Kirchnerstraße xxx), etwas weiter entfernt auch bis 476 m² (Blücherstraße xxx). Im enger gefassten Baublock zwischen Kirchner- und Yorckstraße hat das größte Gebäude allerdings nur eine Grundfläche von ca. 305 m².

In der näheren Umgebung kommen verschiedene Dachformen (Flachdächer sowie Steildächer z.B. als Sattel-, Walm- oder Mansarddächer) in unterschiedlicher Ausrichtung vor.

Größere Grundstücksanteile sind üblicherweise unversiegelt, werden gärtnerisch genutzt und/oder sind teils mit Gehölzen bestanden.

III.
Beurteilung der Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die Fragestellung und entfaltet auch nur insoweit Bindungswirkung. Darüberhinausgehende Frage- oder Problemstellungen werden nicht erörtert und sind nicht Gegenstand der Entscheidung.

Planungsrechtlich ist das Baugesuch nach dem Baulinienplan Nr. xxx und soweit dieser keine Festsetzungen enthält, als Innenbereichsvorhaben nach § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB, d.h. im Rahmen des sog. Einfügegebots zu beurteilen.

Die Größe der Grundfläche oberirdischer Gebäude variiert im Baugebiet sehr stark. Es werden in der Nähe Werte von bis zu 440 m² erreicht (Kirchnerstraße xxx), etwas weiter entfernt auch bis 476 m² (Blücherstraße xxx). Im enger gefassten Baublock zwischen Kirchner- und Yorckstraße hat das größte Gebäude allerdings nur eine Grundfläche von ca. 305 m². Das vorliegende Bauvorhaben umfasst Haus 1 mit einer geplanten Gebäudegrundfläche von 350 m² und Haus 2 mit 509 m². Haus 2 liegt damit deutlich außerhalb des Rahmens der Eigenart der näheren Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB. Haus 1 überschreitet zwar den Rahmen des enger gefassten Baublocks (350 m² zu 305 m²), hält sich allerdings innerhalb des Rahmens, soweit die gegenüberliegende Straßenseite mit dem Gebäude Kirchnerstraße 17 (440 m² Gebäudegrundfläche) einbezogen wird. Eine Genehmigungsfähigkeit für Haus 2 ist gem. § 34 BauGB ausgeschlossen und für Haus 1 zweifelhaft. Beide Gebäude sind als Gesamtbauvorhaben zu betrachten, so dass eine Genehmigung nicht erteilt werden kann.

Der sich in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“ kann hingegen nicht zur Beurteilung des Bauvorhabens herangezogen werden, da dieser bisher weder in Kraft getreten ist, noch eine formelle oder materielle Planreife gegeben ist, welche eine vorgezogene Anwendung, gem. § 33 BauGB zulassen würde.

Die Zurückstellung der Entscheidung über die Bauvoranfrage ist zur Sicherung der Planung erforderlich. Aufgrund der Größe des Bauvorhabens ist davon auszugehen, dass sich dieses auf das aktuelle Bauleitplanungsverfahren auswirken und die Durchführung wesentlich erschweren würde. Insbesondere werden durch das Bauvorhaben die Ziele der Planung wesentlich berührt. Ziele der Planung sind vor allem, eine Verhinderung übermäßiger Gebäudevolumen durch Festsetzung von Obergrenzen der zulässigen Gebäudegrundfläche und der Zahl der Wohnungen je Gebäude, sowie der Erhalt innerer Grünzonen.

Die vorläufigen Festsetzungsvorschläge des laufenden Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“ können hierbei als grober Rahmen zur Beurteilung des Bauvorhabens hinsichtlich der Einhaltung der Planziele dienen. Die v.g. Festsetzungsvorschläge basieren auf der Grundlage einer umfassenden Bestandserhebung in vorliegendem Baugebiet und geben insofern die vorläufigen Ziele der Planung als messbare Größe wieder. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass hinsichtlich dieser Werte bislang noch kein politischer Konsens gefunden wurde und eine Bürgerbeteiligung, gem. § 3 Abs. 1 BauGB noch nicht stattgefunden hat. In der öffentlichen Diskussion werden weitere Reduktionen dieser Maßzahlen, wie auch Ausweitungen diskutiert. Die vorliegenden Werte orientieren sich allein am baulichen Bestand.

Das vorliegende Bauvorhaben überschreitet die vorläufigen Ziele der Planung, bzw. den vorhandenen baulichen Bestand, hinsichtlich des Maßes der Nutzung in mehreren Punkten wesentlich:

  • geplant ist eine GRZ1 von 0,35; der vorläufige Festsetzungsvorschlag liegt bei 0,3
  • geplant ist eine GFZ von 0,78; der vorläufige Festsetzungsvorschlag liegt bei 0,7
  • geplant ist eine Gebäudegrundfläche von 350 m² für Haus 1 und 509 m² für Haus 2; der vorläufige Festsetzungsvorschlag liegt bei max. 300 m²
  • geplant sind 5 Wohnungen für Haus 1 und 7 Wohnungen für Haus 2; der vorläufige Festsetzungsvorschlag liegt bei max. 5 Wohnungen je Wohngebäude
  • hinsichtlich der zu erhaltenden inneren Grünzone liegen noch keine konkreten Festsetzungsvorschläge vor

Es liegt in der Natur der Sache eines laufenden Bauleitplanungsverfahrens, dass zunächst lediglich vorläufige Ziele, welche sich im Laufe dieses Verfahrens auch verändern können vorliegen. Dies ist Folge des, dem Bauleitplanungsverfahren innewohnenden Abwägungsprozesses unter Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange. Sehr kontrovers geführte Diskussionen zeichnen sich bereits in den zuständigen Gremien des Stadtrates und in der Öffentlichkeit ab. Der Vergleich zeigt aber deutlich, dass das vorliegende Bauvorhaben die Ziele der Planung wesentlich berührt und eine Genehmigung und Umsetzung des Bauvorhabens die aktuelle Planung wesentlich erschwert, wenn nicht gar gefährdet. Es würde ein Bauvorhaben zugelassen, welches den Rahmen der bestehenden Bebauung noch oben deutlich erweitert und damit die, im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens bestehenden Möglichkeiten, die Planungsziele zu verwirklichen deutlich einschränken.

Nachdem ein Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“, welcher das Baugrundstück mit umfasst, durch den Stadtrat in der Sitzung am 07.10.2019 gefasst und am 21.02.2020 ortsüblich bekanntgegeben wurde, eine Genehmigung des Bauvorhabens das laufende Bauleitplanungsverfahren wesentlich erschweren würde und bislang keine Veränderungssperre, gem. § 14 BauGB beschlossen wurde, kann eine Rückstellung des Bauvoranfrage, gem. § 15 BauGB erfolgen, da dies zur Sicherung der Planung erforderlich ist.

Die Voraussetzungen für eine Rückstellung liegen, wie dargelegt vor. Das Stadtplanungsamt als zuständige Dienstelle für die Durchführung des laufenden Bauleitplanungsverfahrens hat eine Zurückstellung der Bauvoranfrage beantragt.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird, zur Sicherung der Bauleitplanung vorgeschlagen, die Entscheidung über die vorliegende Bauvoranfrage für einen Zeitraum von 12 Monaten durch Rückstellung, gem. § 15 BauGB auszusetzen.

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2. Neubau einer Wohnanlage mit 6 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Blücherstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 07.10.2020 ö Beschließend 2

.Beschlussvorschlag

I.
Der Antrag des Bauherrn xxx zum Neubau einer Wohnanlage mit 6 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Blücherstraße xxx, 63739 Aschaffenburg wird abgelehnt.

II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[X]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)


III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [X]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [X]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.10.2019, sowie mit Änderungen, eingegangen am 30.12.2019, beantragte Herr xxx die Genehmigung zum Neubau einer Wohnanlage mit 6 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Blücherstraße xxx.

Das Baugrundstück hat eine Größe von 1.216 m².

Das derzeit dort befindliche Einfamilienhaus soll abgebrochen und ein Mehrfamilienhaus errichtet werden.

Das bestehende natürliche Gelände soll auf das Niveau des nördlich angrenzenden Nachbargrundstücks um bis zu 2,21 m abgegraben werden. Unterirdisch ist eine 1-geschossige Tiefgarage geplant. Der Baukörper soll 3-geschossig ausgeführt werden, wobei das 2. Obergeschoss als Staffelgeschoss geplant ist.

Das beantragte Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 454 m² (13,98 m x 32,48 m).

Im Erdgeschoss sind zwei Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 192 m² und 129 m² geplant, im 1. Obergeschoss sollen drei Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 149 m², 131 m² und 42 m² entstehen. Im 2. Obergeschoss ist eine Penthouse-Wohnung mit einer Wohnfläche von 255 m² vorgesehen. Das Staffelgeschoss hat eine Grundfläche von ca. 9 m x 28 m.

Demgemäß sind im Neubau insgesamt 6 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 898 m² geplant.

Die erforderlichen Kfz-Stellplätze werden in der Tiefgarage und im Vorgartenbereich neben der Tiefgaragenzufahrt nachgewiesen.

Die Fahrradabstellplätze sollen in Nebenräumen der Tiefgarage sowie im Freien neben dem Eingangsbereich des Wohnhauses angeordnet werden.

Die Zufahrt zu der Tiefgarage erfolgt über die Blücherstraße entlang der nördlichen Grundstücksgrenze (zu Flurstück xxx).

Im hinteren Gartenbereich ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 61 m² vorgesehen.

Sämtliche Dachflächen auch im Staffelgeschoss werden mit einer extensiven Dachbegrünung versehen.

Das Bauvorhaben wurde in einem gemeinsamen Besprechungstermin am 12.05.2020 mit dem Bauherrn und seinem Architekten besprochen. Es wurde erläutert, dass das Bauvorhaben, wegen Verletzung der Abstandsflächenvorschriften nicht genehmigungsfähig ist. Mit Schreiben vom 22.06.2020 erklärte der Bauherrenvertreter eine vorläufige Rückstellung des Bauantrages. Mit Schreiben vom 20.07.2020 wurde diese Erklärung widerrufen, so dass über dieses Bauvorhaben nunmehr förmlich zu entscheiden ist.

II.

Das Bauvorhaben befindet sich in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil, für den das Einfügegebot des § 34 BauGB gilt.

Gleichzeitig befindet sich derzeit für das Gebiet, in dem das Baugrundstück gelegen ist, der Bebauungsplan Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Mitte“ in Aufstellung. Dieser ist bisher nicht in Kraft getreten. Eine formelle oder materielle Planreife, welche eine vorgezogene Anwendung gem. § 33 BauGB zulassen würde, liegt noch nicht vor.

Das Vorhaben würden den derzeitigen Zielen des aktuellen Bebauungsplanentwurfes nicht entsprechen, insbesondere, da die zulässige Grundfläche überschritten würde.

Hierzu können jedoch weitere Ausführungen dahingestellt bleiben, da das Vorhaben jedenfalls aus anderen Gründen nicht genehmigungsfähig ist.

Denn neben der planungsrechtlichen Zulässigkeit sind insbesondere auch die Vorschriften über Abstandsflächen nach Art. 6 der Bayerischen Bauordnung im Rahmen des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens (Art. 59 BayBO) zu prüfen.

Das Bauvorhaben kann die erforderlichen Abstandsflächen nicht einhalten.

Vor den Außenwänden des geplanten Gebäudes sind gemäß Art. 6 Abs. 1 BayBO Abstandsflächen einzuhalten, die auf dem Baugrundstück selbst liegen müssen. Die Tiefe der einzuhaltenden Abstandsflächen bemisst sich nach der Wandhöhe des Gebäudes, die nach dem Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut zu ermitteln ist.

Das bislang bestehende natürliche Gelände soll um bis zu 2,21 m abgegraben und damit dauerhaft beseitigt und nicht wiederaufgenommen oder hergestellt werden. So wird die Nordseite auf eine Länge von 20 m um bis zu 2,21 m, an der Südseite ebenfalls bis zu 2,21 m auf eine Länge von 26 m abgegraben. Durch die Abgrabung wird es ermöglicht, das Baugrundstück besser auszunutzen und das geplante Erdgeschoss vollständig oberhalb des neu geplanten Geländes zu errichten. Die Abgrabung ist auch nicht unerheblich, sondern umfasst auf beiden Seiten deutlich mehr als 50 % der Gebäudelänge. Es ist daher als unterer Bezugspunkt die Höhe des neu geplanten Geländes anzunehmen (BayVGH, Beschluss vom 23.12.2013, - 15 CS 13.2479).

Dadurch errechnet sich eine Abstandsfläche in einer Tiefe von bis zu 7,24 m, die im hinteren Bereich zum südlich angrenzenden Grundstück (Blücherstraße xxx) und bis zu 9,43 m zum nördlich angrenzenden Grundstück (Blücherstraße xxx) einzuhalten wäre. Die Abstände zu den benachbarten Grundstücken betragen jedoch tatsächlich nur 5,50 m bzw. 6,00 m. Damit liegt eine Überschreitung der Abstandsflächen zur Blücherstraße xxx hin um 30,41 m² (1,74 m x 17,48 m) und zur Blücherstraße xxx hin um 54,81 m² (0,75 m x 1,50 m + 3,43 m x 15,23 m + 1,93 m x 0,75 m) vor.

In diesem Umfang können keine Abweichungen von den Abstandsflächen gewährt werden, da Sinn und Zweck der Abstandsflächen nicht gewahrt bleiben würden. Die Abstandsflächen fallen mit einer beträchtlichen Fläche auf die benachbarten Grundstücke. Sofern die Überschreitung der Abstandsflächen genehmigt würde, könnte faktisch höher gebaut werden. Die Erhöhung des Gebäudes führt jedoch zu Beeinträchtigungen der benachbarten Gebäude insbesondere hinsichtlich der Belichtung und Belüftung.

Damit ist das Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Ablehnung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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3. Neubau einer Lagerhalle auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Obernau, Ruchelnheimstraße 24, 63743 Aschaffenburg durch Herrn xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 07.10.2020 ö Beschließend 3

.Beschlussvorschlag

I.
Dem Antrag des Herrn xxx zum Neubau einer Lagerhalle auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Obernau, Ruchelnheimstraße xxx, 63743 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlichen geprüften Plänen wird zugestimmt.

Bedingung:

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit 6 großkronigen Laubbäumen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € für die Begrünung und in Höhe von xxx € für die Baumpflanzungen zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[X]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)


III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [X]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [X]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 13.08.2020 beantragte Herr xxx den Neubau einer eingeschossigen Lagerhalle auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Obernau, Ruchelnheimstraße xxx, 63743 Aschaffenburg

Das Grundstück hat eine Fläche von 4.147 m². Auf dem Grundstück befinden sich bereits im nördlichen Bereich des Grundstücks eine Lagerhalle mit 200,00 m² und eine weitere mit 1.334 m².

Der geplante Neubau soll im Süden des Grundstücks erfolgen. Die Maße betragen 10,15 m auf 58,00 m (588,70 m²) bei einer Höhe von 4,01 m (östlich) bzw. 5,06 m (westlich). Es ist ein Pultdach vorgesehen. Die Halle soll als dezentrale Abstellhalle für Lastkraftwagen sowie für die Lagerung von Ersatzteilen genutzt werden. Die Zufahrt erfolgt von Osten über die Ruchelnheimstraße.

II.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. xxx „Bollenäcker Änd. 5“. Das Bauvorhaben ist damit nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. BauNVO 1990 zu beurteilen.

Der Bebauungsplan enthält für das betreffende Baugebiet folgende Festsetzungen:

GI - Industriegebiet
GRZ 0,8
BMZ 9,0
maximal 2 Vollgeschosse
Dachneigung: 0° – 30°
private Grünfläche als Pflanzstreifen

Das Bauvorhaben fügt sich als Lagerhalle in das vorliegende Industriegebiet hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Bei einer Grundstücksgröße von 4.147 m² ergibt sich durch die Lagerhallen eine überbaute Fläche von gesamt 2.122,70 m². Die zulässige GRZ von 0,8 ist mit 0,51 eingehalten. Auch die zulässige BMZ von 9,0 wird mit 3,76 nicht überschritten.

Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Lagerflächen je 100 m² Lagerfläche je 1 Stellplatz erforderlich. Bei einer Lagerfläche von 552 m² entsteht ein Stellplatzbedarf von 6 PKW-Stellplätzen. Insgesamt sind auf dem Grundstück für den Bestand 15 Stellplätze, für den Neubau die 6 genannten, gesamt also 21 Stellplätze nachzuweisen. Diese sind auf dem Grundstück bereits im Bestand vorhanden.

Bei Lagerhallen ist je 100 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Vorliegend ergibt sich zusätzlich zu dem erforderlichen Bestand von 11 Fahrradabstellplätzen ein Bedarf von 6 weiteren Fahrradabstellplätzen, die ebenfalls bereits auf dem Grundstück bestehen.

Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4
Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 21 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 6 zu pflanzende Laubbäume.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit 6 großkronigen Laubbäumen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € für die Begrünung und in Höhe von xxx € für die Baumpflanzungen zu hinterlegen.
Die gesetzlichen Abstandsflächen sind eingehalten.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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4. Neubau eines Gartenbaubetriebes auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Obernburger Straße xxx, 63741 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 07.10.2020 ö Beschließend 4

.Beschlussvorschlag

I.
Dem Antrag des Bauherren xxx zum Neubau eines Gartenbaubetriebes auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Obernburger Straße xxx, 63741 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Auflagen, Bedingungen, Abweichungen:

1.        Natur- und artenschutzrechtliche Auflagen:
    1. Die „Naturschutzfachlichen Unterlagen“ sowie der Maßnahmenplan B-2-A werden Bestandteil der Baugenehmigung. Die darin aufgeführten Kompensations-, Vermeidungs- und CEF-Maßnahmen sind umzusetzen. Die Kompensationsmaßnahmen sind spätestens binnen eines Jahres nach Beginn der Bauarbeiten, die CEF-Maßnahmen sowie die Vermeidungsmaßnahmen V1 und V2 sind zwingend vor Baubeginn durchzuführen.
    2. Die ordnungsgemäße Umsetzung der Maßnahmen ist durch eine ökologische Baubegleitung sicherzustellen. Diese ist vor Beginn der Bauarbeiten der unteren Naturschutzbehörde zu benennen.
    3. Zur Durchsetzung der genannten naturschutzrechtlichen Auflagen wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.

2.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan und Maßnahmenplan zu begrünen und mit Feldgehölzen und Bäumen zu bepflanzen, soweit nicht bereits aus natur- und artenschutzrechtlichen Gründen (Ziffer 1) vorgesehen.

3.        Für einen möglichen Radwegeausbau entlang der Straße AB16 ist an der östlichen Grundstücksgrenze des Grundstückes Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider eine entsprechende Teilfläche von jeglicher Bebauung freizuhalten. Der Zaun ist von der Grundstücksgrenze entsprechend abzurücken. Der betroffene Grundstückstreifen ist bis zu einer späteren Verwendung für einen Radwegeausbau, gem. Freiflächenplanung zu begrünen und unterhalten.

4.        Das Vorhaben ist nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung, zurückzubauen und die Bodenversiegelungen restlos zu beseitigen. Hierüber ist vor Baubeginn eine Verpflichtungserklärung zu unterzeichnen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[X]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)


III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [X]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [X]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.

Mit dem Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 17.06.2020 beantragt der Bauherr xxx die Genehmigung zum Neubau eines Gartenbaubetriebes auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Obernburger Straße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Geplant ist der Abbruch der bestehenden Gewächshäuser mit einer Grundfläche von ca. 7.500 m² und Gebäude, sowie Wegfall der bisherigen 20.000 m² Freilandanzuchtfläche. Lediglich das bestehende Wohnhaus aus dem Jahr 1955 (mit 225 m² Grundfläche, Erdgeschoß und Dachgeschoss, Satteldach) bleibt als Betriebswohnung erhalten. Danach ist die Errichtung eines Gewächshauses (Glas-Metall-Konstruktion) mit einer Grundfläche von ca. 21.011 m² bei einer Firsthöhe von ca. 6,78 m vorgesehen. Die größte Länge auf der Südwestseite beträgt 276,30 m bei einer Breite von 85,30 m.

Weiterhin ist die Errichtung eines kleinen Bürocontainers geplant (eingeschossig, Flachdach, 3,40 m hoch mit einer Fläche von 72,54 m²), ein Heizhaus mit Hackschnitzelbunker (eingeschossig mit 247,70 m² Fläche, Flachdach, 5,75 m hoch, auf diesem Dach eine PV-Anlage) mit zwei Stahlkaminen (Höhe je 12 m) sowie ein Pufferspeicher für Heizwasser (rund, Durchmesser 7 m, Fläche: 38,93 m², Höhe 16,50 m).

Im südwestlichen Grundstücksbereich wird ein Regenwasserbecken von ca. 65 m Länge und 36 m Breite (2.340 m², ca. 6.700 m³), sowie eine Versickerungsmulde (ca. 790 m²) errichtet.

Das Grundstück wird mit einem 1,80 m hohen Wildschutzzaun eingezäunt.

Die bestehende Zufahrt an der Obernburger Straße bleibt unverändert erhalten.

Die notwendigen 6 PKW-Stellplätze und 5 Fahrradabstellplätze werden im Bereich der Hoffläche (1.516 m² Fläche plus LKW-Rampe mit 195 m²) untergebracht.

Natur- und artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen werden auf dem Baugrundstück ausgeführt.

Die Größe des Baugrundstücks beträgt 37.602 m².

Nach eigenen Angaben betreibt der Gartenbaubetrieb 5 Gartencenter im Großraum um Aschaffenburg. Auf dem Areal ist die Errichtung eines zentralen Anzuchtbetriebes zur Aufzucht von jährlich ca. 2 Millionen Pflanzen zum eigenen Vertrieb in den 5 Gartencentern geplant. An diesem Standort findet kein Verkauf statt. Die bisherigen 35 – 60 Jahre alten Gewächshäuser werden durch eine Anlage neuester Art ersetzt. Die Anlage soll vollautomatisch von 5 – 10 Mitarbeitern betrieben werden und ist energie- und ressourcenschonend geplant. Das Regenwasser auf den 21.000 m² großen Dachflächen wird in einem ca. 7.000 m³ großen Teich gespeichert und reicht aus, um den Betrieb nahezu vollständig mit Wasser zu versorgen. Überschüssiges Regenwasser wird auf dem Grundstück in einer Versickerungsmulde versickert. Der Wasserkreislauf im Betrieb ist geschlossen. Eine intelligente, automatisierte Klimasteuerung, Wärmedämmung der Außenwände und Glasflächen und 7 Klimaabteile sorgen für eine Minimierung des Energieverbrauchs. Die Heizung besteht aus einer Holzhackschnitzelheizung, welche mit lokal erzeugten Hackschnitzeln betrieben wird. Auf dem Heizgebäude wird eine ca. 200 m² große Photovoltaikanlage errichtet, um den Betrieb mit Eigenstrom zu versorgen. Um den Betrieb wird eine geschotterte Feuerwehrumfahrt errichtet. Nachdem ein Kundenverkehr nicht stattfindet wurde das Verkehrsaufkommen als gering eingeschätzt. Der LKW-Verkehr wurde ebenfalls als geringfügig eingestuft.

Bei der Planung wurde das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten und das Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg beteiligt.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Insbesondere wird entlang der Obernburger Straße ein Grünstreifen errichtet. Zudem ist hier ein schmaler Streifen für einen evtl. Ausbau des Radweges bereits berücksichtigt.

II.

Das Grundstück liegt außerhalb der Ortslage im planerischen Außenbereich und ist daher nach § 35 BauGB, als sog. Außenbereichsvorhaben zu beurteilen.

Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen.

Das Vorhaben befindet sich an der Kreisstraße AB16 im Bereich einer Bauverbotszone und Baubeschränkungszone. Abgrabungen und Aufschüttungen größeren Umfangs sowie das Errichten von Hochbauten dürfen gemäß Art. 23 BayStrWG nur außerhalb der 15 m – Bauverbotszone der Kreisstraße AB16 durchgeführt werden. Die Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen im Bereich der 30 m – Baubeschränkungszone gemäß Art. 24 BayStrWG darf nur im Einvernehmen mit dem Landkreis Aschaffenburg erfolgen.

Das Bauvorhaben fällt in den Bereich der Hindernisbegrenzungsflächen des Verkehrslandeplatzes Aschaffenburg in Großostheim – Ringheim (LuftVG).

Das Vorhaben befindet sich in der Wasserschutzzone IIIA.

Im Landschaftsplan ist das Grundstück als landwirtschaftliche Fläche (Acker, Intensivgrünland, landwirtschaftlicher Betrieb, Gärtnerei) gekennzeichnet.

Im Bereich der Kreisstraße AB16 ist bei Bauvorhaben das Tiefbauamt als Straßenbaulastträger der Kreisstraße zu beteiligen.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist nach den Vorgaben des § 35 BauGB zu beurteilen.

Privilegierung im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 1 BauGB

Es handelt sich bei dem geplanten Vorhaben um einen Betrieb, der der gartenbaulichen Erzeugung dient und somit ein privilegiertes Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB.
Das Bauvorhaben ist dann planungsrechtlich zulässig, sofern die ausreichende Erschließung gesichert ist und öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Das bestehende Wohnhaus ist nur als Betriebswohnung genehmigt und ist nur als solches zulässig.

Ausreichend gesicherte Erschließung gemäß § 35 Abs. 1 S.1 BauGB

Das Grundstück liegt an der Kreisstraße AB16 (Obernburger Straße). Die Erschließung ist somit in ausreichendem Maße gesichert.
Hinsichtlich der Ver- und Entsorgung wurden die örtlichen Versorgungsbetriebe beteiligt. Die ordnungsgemäße Ver- und Entsorgung ist sichergestellt.

Öffentliche Belange

Die Darstellung des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsplanes (Landwirtschaftliche Fläche) stimmen mit dem geplanten Bauvorhaben überein. Sonstige öffentlich-rechtliche Belange werden nicht beeinträchtigt.

Bauverbotszone

Die Bauverbotszone der AB16 beträgt 15 m ab der Straßenbegrenzungslinie und die Baubeschränkungszone 30 m.

Das Vorhaben bleibt außerhalb der Bauverbotszone, liegt aber innerhalb der Baubeschränkungszone.

Das Tiefbauamt, das Straßenverkehrsamt, sowie der Landkreis Aschaffenburg wurden hierzu beteiligt.

Der Landkreis Aschaffenburg hat mitgeteilt, dass das Bauvorhaben den Bestimmungen des Art. 23 Abs. 1 bzw. 2 BayStrWG unterliegt und der Zulassung einer Ausnahme vom Bauverbot in der Baubeschränkungszone bedarf. Dieser Ausnahme wurde zugestimmt, wenn eine einvernehmliche Absprache mit den Baulastträgern der Kreisstraße AB 16 / AB 16 S (Stadt / Landkreis) erfolgt. Das Tiefbauamt und das Straßenverkehrsamt haben gegen das Bauvorhaben ebenfalls keine Einwendungen erhoben.

Naturschutz

Da es sich um ein Vorhaben im Außenbereich handelt, welches naturschutzrechtliche Belange berührt, wurde die untere Naturschutzbehörde und die untere Bodenschutzbehörde beteiligt.
Im Bestand werden die Flächen bereits überwiegend als Gärtnerei genutzt. Dabei handelte es sich um Gewächs- und Wohnhäuser, versiegelte Verkehrs- und Hofflächen, eine Ackerfläche sowie teilbefestigte Pflanzflächen. Es liegt somit bereits eine Vorbelastung des Naturhaushaltes vor.

Die Planung sieht zukünftig Gewächshäuser in deutlich größerem Umfang vor. Damit werden die vorhandenen Lebensräume weiter verkleinert. Darüber hinaus wird das Landschaftsbild durch den enormen Umfang der Bebauung im Außenbereich beeinträchtigt. Durch die vorgesehenen Eingrünungsmaßnahmen wird diese Beeinträchtigung etwas verringert und es findet eine Einbindung in die umgebende Landschaft statt.

Die qualitativ ermittelte Beeinträchtigung des Schutzgutes Arten und Lebensräume wird durch die Herstellung von extensivem Grünland und die Anpflanzung von Gehölzen auf Randflächen des Grundstückes ausgeglichen. Durch die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung ergibt sich ein Punkteüberschuss von 8.099 Wertpunkten.

Die artenschutzrechtliche Beurteilung des Büros Björnsen Beratende Ingenieure vom August 2020 hat ergeben, dass das Untersuchungsgebiet ein potenzielles Teilhabitat von Zauneidechsen darstellt. Weiterhin wurden an einem der Gebäude drei Vogelnester festgestellt. Die übrigen Gebäude waren ohne Befund. Geeignete Strukturen für Fledermäuse sind laut der artenschutzrechtlichen Beurteilung an den Gebäuden nicht vorhanden und es wurden keine Kotspuren vorgefunden.

Mögliche Beeinträchtigungen von Tierarten werden durch Vermeidungsmaßnahmen sowie durch CEF-Maßnahmen (Aufhängen von Nistkästen, Schaffung von Ersatzhabitaten für Reptilien) ausgeschlossen.

Die Bebauung stellt einen Eingriff in Natur und Landschaft gemäß § 14 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) dar, da durch die Veränderung der Gestalt der Grundfläche sowohl die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts als auch das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigt werden.

Die unvermeidbaren Beeinträchtigungen sind durch den Verursacher gemäß § 15 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen bzw. zu ersetzen.

Um einen Verstoß gegen die artenschutzrechtlichen Bestimmungen des § 44 BNatSchG zu verhindern, sind zudem artenschutzrechtliche Vermeidungs- bzw. CEF-Maßnahmen durchzuführen.

Daher sind die in den naturschutzfachlichen Unterlagen sowie im Maßnahmenplan aufgeführten Ausgleichs- und Ersatz- bzw. Vermeidungsmaßnahmen durchzuführen.

Folgende natur- und artenschutzrechtliche Auflagen sind zu beachten:

1.        Die „Naturschutzfachlichen Unterlagen“ sowie der Maßnahmenplan B-2-A werden Bestandteil der Baugenehmigung. Die darin aufgeführten Kompensations-, Vermeidungs- und CEF-Maßnahmen sind umzusetzen. Die Kompensationsmaßnahmen sind spätestens binnen eines Jahres nach Beginn der Bauarbeiten, die CEF-Maßnahmen sowie die Vermeidungsmaßnahmen V1 und V2 sind zwingend vor Baubeginn durchzuführen.
2.        Die ordnungsgemäße Umsetzung der Maßnahmen ist durch eine ökologische Baubegleitung sicherzustellen. Diese ist vor Beginn der Bauarbeiten der unteren Naturschutzbehörde zu benennen.

Zur Durchsetzung der genannten naturschutzrechtlichen Auflagen wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.

Wasserschutzzone

Da sich das Vorhaben in der Wasserschutzzone IIIA befindet, wurde die untere Wasserbehörde beteiligt. Für das geplante Vorhaben wurde eine wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung mit Bescheid vom 03.12.2019 erteilt.

Hindernisbegrenzungsflächen nach dem Luftverkehrsgesetz

Aufgrund der zu beachtenden Hindernisbegrenzungsflächen des Verkehrslandeplatzes Aschaffenburg in Großostheim – Ringheim (LuftVG) wurde die Regierung von Mittelfranken als zuständige Luftverkehrsbehörde beteiligt. Hiernach liegt das Bauvorhaben etwa 2 km vom Bezugspunkt des Verkehrslandeplatzes Aschaffenburg-Großostheim entfernt. Gegen die Anlage mit dem höchsten Gebäudeteil eines Pufferspeichers mit 16,5 m über Grund wurden keine Einwände erhoben.

Stellplatznachweis

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Für die Betriebswohnung sind hier 2 PKW-Stellplätze nachzuweisen.
Für Büroräume ist je 40 m² 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Das vorliegende Bauvorhaben verfügt über Büroräume im Umfang von 22,68 m². Somit ergibt sich ein weiterer Bedarf im Umfang von 1 Stellplatz.

Für den gartenbaulichen Betrieb ist je 3 Beschäftige 1 Stellplatz nachzuweisen. Bei 5 – 10 Mitarbeitern ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf von 3 Stellplätzen

Der Gesamtstellplatzbedarf liegt daher bei 6 PKW-Stellplätzen.

Zudem sind insgesamt 5 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.

Auf dem Grundstück werden 6 PKW-Stellplätze und 5 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.

Geplanter Radweg

Für einen möglichen Radwegeausbau entlang der Straße AB16 ist an der östlichen Grundstücksgrenze des Grundstückes Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider eine entsprechende Teilfläche von jeglicher Bebauung freizuhalten. Der Zaun ist von der Grundstücksgrenze entsprechend abzurücken. Der betroffene Grundstückstreifen ist bis zu einer späteren Verwendung für einen Radwegeausbau zu begrünen.

Rückbauverpflichtung

Der Bauherr nutzt das Grundstück im Rahmen eines bestehenden und bis in das Jahr 2052 laufenden Erbbaurechtsvertrages. Eine Vertragsverlängerung ist grundsätzlich möglich. Die Baugenehmigung ergeht unabhängig dieses Erbbaurechtsverhältnisses.

Das Vorhaben ist nach dauer­hafter Aufgabe der zulässigen Nutzung, zurückzubauen und die Bodenversiegelungen restlos zu be­seitigen (§ 35 Abs. 5 BauGB). Hierüber ist vor Baubeginn eine Verpflichtungserklärung zu unterzeichnen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

zum Seitenanfang

5. Umbau des Wohn- und Geschäftshauses (6 WE) auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 07.10.2020 ö Beschließend 5

.Beschlussvorschlag

I.
Dem Antrag der Bauherrin May Bauträger GmbH zum Umbau des Wohn- und Geschäftshauses (6 WE) auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Bedingungen, Auflagen:

1.        Für alle zur Würzburger Straße hin orientierten Wohn- und Aufenthaltsräume sind passive Lärmschutzmaßnahmen nach den Bestimmungen der DIN 4109 durch Lärmschutzgutachten nachzuweisen und umzusetzen. Die Auflagen der Unteren Immissionsschutzbehörde sind zu beachten.

2.        Die Sanierungsmaßnahmen an der Fassade, die Ausführung des Mansarddachs und des Sandsteinbogens sind im Detail mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen.

3.        Für den geplanten Umbau und die Neubauten auf dem gleichen Grundstück (BV-Nr.: xxx) ist ein Kinderspielplatz mit einer Gesamtfläche von gesamt ca. 270 m² zu errichten und mit Sandspielfläche, einer Sitzgelegenheit und Spielgeräten auszustatten. Zur Sicherung der Verpflichtung wird eine Sicherheitsleistung (anteilig für das Vorhaben Umbau) i.H.v. xxx € erhoben.

4.        Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

5.        In den beiden Pflanzflächen zwischen den Stellplätzen sind 2 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen. Ein weiterer Laubbaum ist auf der Fläche des unmittelbar angrenzenden Bauvorhabens (BV-Nr.: xxx) nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.


II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[X]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)


III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [X]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [X]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.08.2020 beantragte die Bauherrin Firma May Bauträger GmbH die Genehmigung zum Umbau des Wohn- und Geschäftshauses (6 WE) auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Geplant ist der Umbau des bestehenden dreigeschossigen Gebäudes plus Dachgeschoss mit den Gesamtabmessungen von ca. 21,91 m x 15,33 m.

Bei dem mehrgeschossigen, gründerzeitlichen Gebäude handelt es sich um ein Baudenkmal, das unter folgendem Text in der Denkmalliste der Stadt Aschaffenburg verzeichnet ist:

„Mietshaus, dreigeschossig in Ecklage, mit einseitig abgewalmtem Dach, Mittelrisalit mit Ziergiebel und Balkon, gelber Backstein mit roten Sandsteingliederungen, Neurenaissance, von Adam Schneider, 1897.“

Seitens der Bauherrin wurde mit den Bauantragsunterlagen ein hochbaulich, städtebaulich und denkmalbezogener Fachbericht des Architekturbüros Tropp-Plan eingereicht, dessen Empfehlungen in der Planung umgesetzt wurden. Das Landesamt für Denkmalpflege, die Heimatpfleger und die Untere Denkmalschutzbehörde wurden beteiligt.

Das Gebäude hatte ursprünglich ein Mansarddach. Im 2. Weltkrieg wurde das Gebäude stark beschädigt; der Dachstuhl wurde zerstört und die Geschosse brannten fast völlig aus. Beim Wiederaufbau wurde die ursprüngliche Dachform nicht wiederhergestellt, sondern ein halbseitig abgewalmtes Satteldach ausgeführt.

Im Rahmen der Umbauarbeiten soll nunmehr das vorhandene Walmdach abgebrochen und durch ein Mansarddach ersetzt werden.

Der Gebäudekomplex ist einseitig an das Nachbargrundstück ohne Grenzbebauung angebaut.

Die Firsthöhe des Mansarddachgebäudes beträgt an der Würzburger Str. ca. 19,61 m. Im rückwärtigen Bereich wird ein neues Treppenhaus angebaut und das Gebäude wird hofseitig um ca. 24 m² erweitert.

Im Untergeschoss sind Kellerräume und ein Hausanschluss- /Technikraum vorgesehen.

Im Erdgeschoss soll eine Praxis mit einer Gesamtfläche von 189 m² (anzurechnende Nutzfläche: knapp 90 m²) untergebracht werden. Vom 1. Obergeschoss bis 3. Obergeschoss sind insgesamt 6 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 96,68 bis 99,34 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt insgesamt 584,74 m².

12 Stellplätze werden im Hofbereich nachgewiesen. Die erforderlichen 7 zusätzlichen Fahrradabstellplätze werden ebenfalls im Hof angeordnet.

Die Umbau- und Sanierungsarbeiten werden im Zusammenhang mit der Realisierung eines Neubauvorhabens auf den unmittelbar südlich angrenzenden Baugrundstücken (BV-Nr.: xxx) durchgeführt. Im inneren Bereich des Gesamtbaukomplexes ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 270 m² geplant, welcher der Nutzung dieses und des weiteren Bauvorhabens mit 5 Baukörpern dient. Der Kinderspielplatz befindet sich damit in zentraler, geschützter Lage und ist durch ein Wegesystem an alle Baukörper barrierefrei angebunden.

Das Baugrundstück ist im Bestand vollständig versiegelt. Im Rahmen der Umbaumaßnahmen werden im rückwärtigen Grundstücksbereich einzelne kleinere Grünflächen geschaffen. Zwischen den rückwärtigen Stellplätzen werden 2 Pflanzflächen mit 2 großkronigen Laubbäumen errichtet.

II.


Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Mischgebiets“ gemäß § 6 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:

Mischgebiet MI
IV Vollgeschosse + D
geschlossene und abweichende Bauweise
überbaute Fläche bis 100 %

Art der baulichen Nutzung

Die geplante Nutzung von Praxisräumen im Erdgeschoss und 6 Wohnungen in den Obergeschossen fügt sich in das Mischgebiet ein und ist dort allgemein zulässig.

Für alle zur Würzburger Straße orientierten Wohn- / Aufenthaltsräume sind aufgrund des Verkehrslärms (Kreisverkehr Würzburger Straße) zwecks Wahrung gesunder Wohnverhältnisse passive Lärmschutzmaßnahmen nach den Bestimmungen der DIN 4109 erforderlich. Hierzu ist ein Lärmschutzgutachten erforderlich und die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Evtl. Auflagen sind zu beachten.

Denkmalschutz

Auf Grundlage der Empfehlungen des Fachberichts des Architekturbüros Tropp-Plan ist im Rahmen des Umbaus des Gebäudes folgendes geplant:

  • Abbruch des halbseitig abgewalmten Satteldaches und Wiederherstellung eines Mansarddaches mit Gauben, welches an den ursprünglichen Bestand – vor Zerstörung im 2. Weltkrieg – angelehnt ist
  • zeitgemäße innere Neugliederung der Geschossgrundrisse
  • Anbau eines Treppenhauses mit Aufzug im rückwärtigen Gebäudebereich
  • Neugliederung der Lochfassade der Gebäuderückseite und Anbringung von Balkonen mit Metallgeländer
  • fachgerechte Reinigung und Sanierung der Außenfassade
  • Einbau von denkmalgerechten Holzfenstern
  • Wiederherstellung des Sandsteinbogens an der Einfahrt nach historischem Vorbild

Das Landesamt für Denkmalpflege, die Heimatpfleger und die Untere Denkmalschutzbehörde wurden beteiligt. Dem Bauvorhaben wurde zugestimmt.
Die Sanierungsmaßnahmen an der Fassade, die Ausführung des Mansarddachs und des Sandsteinbogens sind im Detail mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen.

Stellplätze und Grundstückszufahrt

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Geplant sind 6 Wohnungen bis 100,00 m². Für die Wohnungen sind demnach 6 erforderliche PKW-Stellplätze nachzuweisen.

Für Praxisräume sind 1 Stellplatz pro 30 m² Nutzfläche, mindestens jedoch 3 Stellplätze vorzuhalten. Ausgehend von einer Nutzfläche von knapp 90 m² ergeben sich 3 erforderliche Stellplätze.

Damit sind 9 Stellplätze herzustellen. Im Hofbereich werden insgesamt 12 PKW-Stellplätze nachgewiesen. Die Zufahrt erfolgt über die Würzburger Straße.

Für die Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz, für die Praxisräume sind 1 Abstellplatz pro 45 m² Nutzfläche, mindestens 3 Fahrradabstellplätze vorzusehen. Die Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 585 m². Es sind 12 Fahrradabstellplätze für die Wohnungen und 3 für die Praxisräume, somit insgesamt 15 Fahrradabstellplätze notwendig. Es handelt sich hier allerdings um ein Bestandsgebäude, für welches bislang keine Fahrradabstellplätze nachzuweisen waren. Insofern ergibt sich hier lediglich ein nachzuweisender Mehrbedarf im Umfang von 4 Fahrradabstellplätzen. Im Untergeschoss werden 10, im Hofbereich 7 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.

Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4 Stellplätze ein Laubbaum zu pflanzen. Bei 12 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 3 zu pflanzende Laubbäume. Gem. Freiflächenplan sind 2 Laubbäume ausgewiesen. Ein weiterer Laubbaum ist auf der Fläche des unmittelbar angrenzenden Bauvorhabens (BV-Nr.: xxx) nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von gesamt ca. 270 m² ist im zentralen, inneren Bereich des Baugrundstücks vorgesehen. Er ist ausreichend groß dimensioniert für die Nutzungen durch den geplanten Umbau des Gebäudes Würzburger Straße xxx als auch die geplanten Neubauten an der Dinglerstraße (BV-Nr. xxx). Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes für dieses Vorhaben ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. (anteilig) xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

zum Seitenanfang

6. Neubau einer Wohnanlage mit 53 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Dinglerstraße/ Würzburger Straße, 63739 Aschaffenburg durch die May Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 07.10.2020 ö Beschließend 6

.Beschlussvorschlag

I.
Dem Antrag der Bauherrin May Bauträger GmbH zum Neubau einer Wohnanlage mit 53 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Dinglerstraße / Würzburger Straße, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Bedingung, Abweichungen, Auflagen:

1.        Die Grundstücke mit den Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg sind zu vereinigen oder zu verschmelzen.

2.        Es werden folgende Abweichungen von den Abstandsflächen erteilt:
a)        zwischen Bauteil A-C und Bauteil D untereinander im Umfang von ca. 105 m²,
b)        durch Bauteil A-C über die Straßenmitte um ca. 187 m²,
c)        zwischen Bauteilen D und E untereinander um ca. 14 m²,
d)        durch Bauteil E im Umfang von ca. 83 m² auf das Grundstück Fl.-Nr. xxx und mit 37 m² auf das Flurstück xxx, Gem. Aschaffenburg,
e)        zwischen Bauteil E und dem Bestandsgebäude Würzburger xxx untereinander im Umfang von ca. 138 m².

3.        Von der zulässigen Zufahrtsbreite wird eine Abweichung im Umfang von 5,50 m erteilt, sofern die Breite der Hofeinfahrt um 2 m verringert und im Gegenzug die zwischen Dinglerstraße und Stellplatz 1 befindliche Pflanzfläche entsprechend vergrößert wird.

4.        Die Dächer der Gebäude (Bauteile A-C, D und E) sind mind. extensiv zu begrünen und mit einer Vegetationsschicht von mind. 8 cm zu versehen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

5.        Die Tiefgarage ist im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.

6.        Es sind 5 großkronige Laubbäume mit einem Pflanzbeet von jeweils mindestens 6 m² auf dem Baugrundstück zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

7.        Der „Vorgartenbereich“ an der Dinglerstraße und die Freifläche im Innenhof ist zu begrünen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

8.        Für die Neubauten und den Umbau des Bestandsgebäudes auf dem gleichen Grundstück (BV-Nr.: xxx) ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von insgesamt ca. 270 m² zu errichten und mit einer Sandspielfläche, einer Sitzgelegenheit und Spielgeräten auszustatten. Zur Sicherung der Verpflichtung wird eine Sicherheitsleistung (anteilig für dieses Vorhaben) i.H.v. xxx € erhoben.

II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[X]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)


III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [X]

Sofern Kosten entstehen:


Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
ja [   ]
nein [X]
Es entstehen Folgekosten
ja [   ]
nein [X]
Häufigkeit der Folgekosten
einmalig
[  ]
wiederkehrend
[   ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.08.2020, beantragte die Bauherrin, die Firma May Bauträger GmbH, die Genehmigung zum Neubau einer Wohnanlage mit 53 Wohnungen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, zwischen Dinglerstraße und Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Bei dem geplanten Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau eines fünfgeschossigen Gebäudekomplexes (Gebäude A - C) an der Dinglerstraße mit den Gesamtabmessungen von ca. 51 m x 14 m. Der Gebäudekomplex ist einseitig an das Nachbargebäude Dinglerstraße xxx angebaut. Die Firsthöhe des Flachdachgebäudes beiträgt ca. 14,80 m und ist höhenidentisch mit dem angrenzenden Nachbargebäude. In einem Abstand zum Gebäudekomplex an der Dinglerstraße ist einseitig an der östlichen Grenze zu den Flurstücken xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg ein viergeschossiges Gebäude (Bauteil D) mit den Abmessungen von 22,40 m x 14 m geplant. Die Höhe des Flachdachgebäudes beträgt ca. 11,70 m. Weiterhin ist im hinteren Bereich des Grundstücks (Richtung Würzburger Straße) ein beidseitig an die Nachbargebäude anschließendes viergeschossiges Gebäude (Bauteil E) mit den Abmessungen von ca. 14,80 m x 14 m und 7,87 m x 14 m vorgesehen. Die Firsthöhe des flachgeneigten Gebäudes mit einem Pultdach beträgt an der höchsten Stelle ca. 11,85 m.

Im Bereich der geplanten Gebäude ist ein Kellergeschoss mit einer Tiefgarage und Zufahrt von der Dinglerstraße vorgesehen. Im Gebäudekomplex A - C sind insgesamt 31 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 59 bis 119 m² geplant. Im Gebäude D sollen 11 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 55 bis 106 m² entstehen. Im Gebäude E sind 11 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 45 bis 99 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt insgesamt 4.014 m².

In der Tiefgarage sind 46 und im Hof 12 PKW Stellplätze, sowie 81 Fahrradabstellplätze vorgesehen.

Das Bauvorhaben wird im Zusammenhang mit der Realisierung einer Umbau- und Sanierungsmaßnahme auf den unmittelbar nördlich angrenzenden Baugrundstücken (BV-Nr.: xxx – Würzburger Straße) durchgeführt. Im inneren Bereich des Gesamtbaukomplexes ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 270 m² geplant, welcher der Nutzung dieses und des weiteren Bauvorhabens dient. Der Kinderspielplatz befindet sich damit in zentraler, geschützter Lage und ist durch ein Wegesystem an alle Baukörper barrierefrei angebunden.

Dem Bauantrag vorangegangen war eine Bauvoranfrage bezogen auf die Errichtung von 55 Wohneinheiten auf dem Grundstück, welche in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 05.02.2020 behandelt und beschlossen wurde. Die Grundzüge der Planung des Vorhabens, welche der Bauvoranfrage zugrunde lagen, entsprechen im Wesentlichen dem nunmehrigen Bauantrag. Letztlich sind folgende Abweichungen festzustellen:

  • Reduzierung der Wohnungszahl von 55 auf 53
  • Vergrößerung des Spielplatzes von 172 m² auf 270 m²
  • Herstellen einer Grünfläche statt 12 überdachter Pkw-Stellplätze im Hof
  • Wegfall der mittleren Baumscheibe zugunsten einer größeren Baumscheibe an der Dinglerstraße
  • Zusätzliche Grünfläche mit Baum anstatt 2 weiterer Stellplätze im rückwärtigen Hofbereich (Richtung Würzburger Straße)
  • Zusätzliche Tiefgaragenstellplätze aufgrund des Wegfalls der Stellplätze im Hofbereich
  • Überdachung der Müllplätze im Erdgeschoss
  • Überdachung der Fahrradabstellplätze im Erdgeschoss
  • Bauteil A-C:        Reduzierung der Gebäudelänge von 52,95 m auf 52,60 m
  • Bauteil A:        Vergrößerung des Balkons an der Nordwestseite
  • Bauteil B:        Reduzierung der Gebäudetiefe von 13,75 m auf 13,50 m
  • Bauteil C:        Reduzierung der Gebäudetiefe von 14,00 m auf 13,50 m und
Verkürzung des Staffelgeschosses an der Ostseite
  • Bauteil D:        Teilweise Reduzierung der Gebäudetiefe von 14,00 m auf 13,50 m
Verschiebung des Baukörpers in Nordwestrichtung um 2,50 m
Wegfall eines Obergeschosses und damit Reduzierung der geplanten Zahl der Vollgeschosse von V auf IV
Vergrößerung des Staffelgeschosses an der Ost- und Westseite

  • Bauteil E:        Verschiebung des östlichen Gebäudeteils in Richtung Nordwesten
um 5,00 m
Verkürzung des Staffelgeschosses an der Ostseite

II.


Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügegebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Mischgebiets“ gemäß § 6 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:

Mischgebiet MI
Blockrandbebauung: max. V Vollgeschosse
Bebauung im Inneren: max. III Vollgeschosse


Art der baulichen Nutzung

Die geplante Wohnnutzung ist im vorliegenden Mischgebiet, welches im Bereich der Dinglerstraße von einer überwiegenden Wohnnutzung geprägt ist, allgemein zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

Auch bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben mit einer GRZ 1 von 0,42 (ohne TG), GRZ 2 von 0,62 (ohne zusätzlich durch TG unterbaute Flächen) und einer GFZ von 1,67 bei Gebäuden mit vier bzw. fünf Vollgeschossen und Bauhöhen bis max. 14,70 m über OK Straße bzw. Gelände in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Im Bestand ist das zuletzt gewerblich genutzte Baugrundstück vollständig versiegelt. Mit der Neubebauung wird der Versiegelungsgrad reduziert und es werden grundstücksbezogen Grünflächen geschaffen.

Da der Über- und Unterbauungsgrad für eine Wohnnutzung dennoch erheblich ist, sind im Ausgleich dazu die Dächer der Wohngebäude mindestens extensiv und die nicht überbauten Teile der Tiefgaragendecke mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken sowie intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtungen ist jeweils eine Sicherheitsleistung von xxx €, gesamt also von xxx € zu hinterlegen.

Der an der Dinglerstraße platzierte fünfgeschossige Baukörper (Bauteil A, B, C) mit straßenseitig rückspringendem Staffelgeschoss nimmt die vorgegebenen Höhen der Blockrandbebauung in der näheren Umgebung auf; an das Nachbargebäude Dinglerstraße xxx wird hinsichtlich der Bautiefe und der Gebäudeoberkante / First hinreichend deckungsgleich angebaut.

Die beiden viergeschossigen Baukörper (Bauteile D und E) im Blockinnern weichen vom Bauvorbescheid – mit welchem eine dreigeschossige Bebauung zugelassen wurde - ab und überschreiten zum Teil die absoluten Höhen benachbarter grenzständiger Gebäude im Blockinnenbereich. Da im Vergleich zur Bauvoranfrage jedoch eine Verringerung der Gebäudevolumina durch Reduzierung der Gebäudetiefen sowie durch Rücksprünge (z.B. Staffelgeschoss) bei gleichzeitiger Erhöhung der Freiraumqualität im Innenhof erreicht wurde, fügen sich auch die im Blockinnern platzierten Gebäude noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein und lösen keine bodenrechtlichen Spannungen aus. Im grenzständigen Bereich passen sich die geplanten Gebäude an die Bestandssituation, hinsichtlich Lage und Höhe an und fügen sich auch insoweit in den Baublock ein.

Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise:

Die Gebäudegrundflächen fügen sich hinsichtlich ihrer Größe und Platzierung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das Muster der Bestandsbebauung wird durch die Neubebauung fortgesetzt; der Baukörper an der Dinglerstraße (Bauteile A - C) schließt sich an das grenzständige Wohngebäude Dinglerstraße xxx an und nimmt die hier vorgegebene Bauflucht auf. Zum Eckgrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg wird ein Abstand eingehalten. Die im Blockinneren platzierten Wohngebäude (Bauteil D und E) schließen jeweils an grenzständig vorhandene Nachbargebäude an: Das Bauteil D mit einseitigem Grenzanbau, das Bauteil E in geschlossener Bauweise.

Begrünung und Bepflanzung

Mit der Neubebauung erhöht sich der Grünflächenanteil im Quartier.

Gemäß § 5 Abs. 6 GaStAbS sind für die insgesamt 12 im Hof platzierten Pkw-Stellplätze 3 großkronige Laubbäume mit Pflanzbeet (mind. 6 m²) zu pflanzen. Eine weitere Baumpflanzung ergibt sich aus dem Parallelbauvorhaben (BV-Nr.: xxx – Würzburger Straße xxx). Die Baumstandorte sind entweder außerhalb des durch die Tiefgarage unterbauten Bereiches zu wählen oder die Standorte sind mit einer ausreichenden Erdschicht zu versehen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Der „Vorgarten“ an der Dinglerstraße, wie auch die Freiflächen im Innenhof, gem. Freiflächenplan sind als echte Grün- und Vegetationsfläche (kein Kies, kein Schotter etc.) anzulegen und zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.


Abstandsflächen

Bauteile A - C:

Der Gebäudekomplex an der Dinglerstraße hat wegen des deckungsgleichen Anbaus an die westliche Grundstücksgrenze keine Abstandsflächen einzuhalten. In Richtung des östlichen Nachbargrundstücks liegen die erforderlichen Abstände auf dem eigenen Grundstück.

Auf öffentlichen Verkehrsflächen, wie hier der Dinglerstraße darf sich die Abstandsfläche bis auf die Straßenmitte erstrecken (Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Die Abstandsflächen der geplanten Baukörper (Bauteile A – C) überschreiten die Straßenmitte um 187 m². Allerdings erzeugt die Bauflucht der Gebäude Dinglerstraße xxx bis xxx planungsrechtlich eine fiktive Baulinie, so dass sich gem. Art. 6 Abs. 5 Satz 4 BayBO abweichende Abstandsflächentiefen aus der umliegenden Bebauung ergeben. Da entsprechend den Vorgaben des Bauvorbescheides zwischenzeitlich die Gebäudehöhen (First- und Traufhöhen) der umliegenden Gebäude eingehalten werden und sich die Abstandsflächen nicht auf dritte, z.B. gegenüberliegende Grundstücke erstrecken, kann hier eine Abweichung erteilt werden.

Nach Art. 6 Abs. 3 BayBO dürfen sich Abstandsflächen nicht überdecken. Dies gilt auch für Gebäude auf einem Baugrundstück. Durch das Bauvorhaben werden die erforderlichen Abstandsflächen zwischen A-C und D untereinander nicht eingehalten. Sie überdecken sich auf einer Fläche von ca. 105 m². Eine entsprechende Abweichung kann jedoch erteilt werden, da die Belichtung zur anderen Seite hin hergestellt wird, bzw. es sich bei den betroffenen Bereichen um untergeordnete Räume handelt.

Bauteil D:

Das Bauteil D wird an das bestehende Nachbargebäude auf Flurstück xxx, Gem. Aschaffenburg um 0,75 m erhöht angebaut, was noch als deckungsgleicher Anbau zu werten ist. Abstandsflächen fallen nicht an, weil planungsrechtlich an die Grenze gebaut werden darf (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO).

Die Abstandsflächen zwischen Bauteilen D und E werden untereinander nicht eingehalten. Hierbei handelt es sich mit ca. 14 m² jedoch um eine geringfügige Überdeckung. Es liegt keine Beeinträchtigung der Belichtung und Belüftung vor, weshalb eine Abweichung erteilt werden kann.

Bauteil E:

Die Abstandsflächen des Bauteils E fallen im Umfang von ca. 83 m² auf das westlich angrenzende Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg und mit ca. 37 m² auf das östlich angrenzende Flurstück xxx, Gem. Aschaffenburg.

Diese Abweichungen sind vertretbar.

Aufgrund der besonderen Dachform des sich westlich anschließenden Nachbargebäudes ist kein deckungsgleicher Anbau möglich. Nur aus diesem Grund fallen Abstandsflächen an. Ansonsten kann aus planungsrechtlicher Sicht an die Grenze gebaut werden. Aufgrund dieser bestehenden Atypik kann eine entsprechende Abweichung erteilt werden.

Bei dem obersten Geschoss des Bauteils E handelt es sich um ein Staffelgeschoss, das 3,30 m eingerückt von der östlichen Grenze ist. Das darunterliegende Geschoss schließt sich grenzständig und deckungsgleich an die vorhandene Nachbarbebauung an. Ohne das Staffelgeschoss müsste das Gebäude nach Osten keine Abstandsflächen einhalten. Das 3. Obergeschoss hat gerechnet ab der Oberkante des darunterliegenden 2. Obergeschosses eine Wandhöhe von 3,05 m. Das Staffelgeschoss für sich genommen hält einen Abstand zur östlichen Grenze ein. Aus Sicht des benachbarten Eigentümers tritt lediglich das Staffelgeschoss in Erscheinung. Demgemäß kann die entsprechende Abweichung erteilt werden.

Die Abstandsflächen zwischen Bauteil E und dem Bestandsgebäude Würzburger Straße xxx überdecken sich im Umfang von ca. 138 m² untereinander. Der Abstand der beiden Gebäude liegt durch die leicht schräge Stellung des Gebäudes Würzburger Straße xxx bei ca. 16 m bis 19 m. Für das Gebäude Würzburger Straße ist eine Abstandsfläche von ca. 12,4 m, für den geplanten Baukörper E eine Abstandsfläche von 11,6 m erforderlich. Hieraus ergäbe sich eine insgesamt einzuhaltende Abstandfläche von ca. 24 m. Diese wird um ca. 5,50 m bis 10,5 m durch Überschneidung der Abstandsflächen unterschritten. Auch hier kann eine Abweichung zugelassen werden, da mit einem Gesamtgebäudeabstand von 16 m – 19 m Sinn und Zweck der Abstandsflächen gewahrt werden.

Stellplätze und Grundstückszufahrt

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze und für Wohnungen mit Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. Geplant sind 51 Wohnungen bis 100 m² und 2 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 100 und 150 m². Für die Wohnungen ergeben sich demnach 55 nachzuweisende PKW-Stellplätze.

Nachgewiesen werden insgesamt 58 Stellplätze, 46 davon entstehen in der Tiefgarage und 12 im Hofbereich der Neubauten.

Für die 53 Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 4.014 m². Es sind 81 Fahrradabstellplätze erforderlich, welche im Hofbereich nachgewiesen werden.

Die Gesamtzufahrtsbreite auf das Baugrundstück ist abweichend von der städtischen Garagen- Stellplatz- und Abstellplatzsatzung mit 11 m geplant. Von der max. zulässigen Zufahrtsbreite von 3,50 kann eine Abweichung um 5,50 m erteilt werden, sofern die Breite der Hofeinfahrt um 2 m verringert und im Gegenzug die zwischen Dinglerstraße und Stellplatz 1 befindliche Pflanzfläche entsprechend vergrößert wird.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von gesamt ca. 270 m² ist im mittleren Bereich des Grundstücks vorgesehen. Er ist ausreichend groß für die Nutzungen durch den geplanten Umbau des Gebäudes Würzburger Straße xxx (BV-Nr.: xxx) als auch die geplanten Neubauten. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes für dieses Vorhaben ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. (anteilig) xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

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7. Behandlung des Antrages vom 20.08.2020 von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt (UBV) wegen "Antrag auf Information des Stadtrates über Rodung in Schweinheim während der Vogelnest-Schutzperiode" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 02.09.2020

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 07.10.2020 ö Beschließend 7

.Beschlussvorschlag

I.
Behandlung des Antrages vom 20.08.2020 von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt (UBV) wegen "Antrag auf Information des Stadtrates über Rodung in Schweinheim während der Vogelnest-Schutzperiode" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 02.09.2020

II. Angaben zur Klimawirkung:
(bitte ankreuzen)

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[…..]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

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8. Nachtrag: Durchführung des Aschaffenburger Weihnachtsmarktes 2020 - Antrag der CSU-Stadtratsfraktion vom 02.10.2020 - Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vom 06.10.2020

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 8. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 07.10.2020 ö Beschließend 8

.Beschlussvorschlag

I. Die Verordnung der Stadt Aschaffenburg über den Aschaffenburger Weihnachtsmarkt vom 21.11.2003 wird in 2020 außer Kraft gesetzt. Stattdessen wird ein Spezialmarkt „Aschaffenburger Winterdorf“ im Zeitraum zwischen 25.11.2020 und 06.01.2021 festgesetzt.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[…..]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

In seiner Sitzung vom 20. Juli 2020 votierte der Stadthallensenat für eine diesjährige Durchführung des Aschaffenburger Weihnachtsmarktes unter der Maßgabe, dass zeitgleich der Wochenmarkt durchführbar bleibt.
Eine Corona gerechte zeitgleiche Durchführung von Wochenmarkt und Weihnachtsmarkt wurde seitens der Verwaltung eingehend geprüft. Dazu fand zuletzt am 17. September ein gemeinsamer Termin mit beiden Aschaffenburger Schaustellerverbänden und der Initiative Wochenmarkt statt. Im Ergebnis zeigte sich, dass beide Veranstaltungen parallel unter den derzeit bekannten Maßgaben nicht durchführbar sind.

Am 6. Oktober wurde dies mit den Aschaffenburger Schaustellerverbänden diskutiert. Man kam in diesem Gespräch überein, dass eine Verlegung auf den Volksfestplatz als sinnvoll erscheint. Dort können die pandemiebedingten Einhausungen sowie eine zentrale Besuchererfassung gewährleistet werden.

Die Lage des Volksfestplatzes bedingt jedoch einige Anpassungen, damit es für die teilnehmenden Weihnachtsmarktbeschicker wirtschaftlich ist. So soll die Veranstaltung vom 25.11.20 bis 06.01.2021 stattfinden. Am 24. und 25.12. (Heilig Abend und 1. Weihnachtstag) bleibt der Markt geschlossen. Die Öffnungszeiten liegen werktags zwischen 12 und 22 Uhr, Samstag und Sonntag von 11 bis 22 Uhr.
Es wird vorgeschlagen, die Gebühren für die Teilnahme auf 50 % des bisher üblichen Satzes zu reduzieren.
Die Veranstaltung wird durch verstärkte Marketingaufwendungen beworben.

Die Corona gerechte Durchführung des Weihnachtsmarktes auf dem Volksfestplatz verursacht erhebliche Mehrkosten. Allein der organisatorische Mehraufwand (Security, Umzäunung, Toilettenanlagen sowie Strom- und Wasserversorgung) beträgt 81,2 T€. Diese Kosten wären bei einer dezentralen Durchführung im Innenstadtbereich erheblich höher.
Gleichzeitig wären Mindereinnahmen in Höhe von ca. 40 T€ zu erwarten. Insgesamt würde sich bei dieser Konstellation das Defizit der Kongress- und Touristikbetriebe um über 120 T€ erhöhen.

Weitere Erläuterungen erfolgen im mündlichen Vortrag.

Datenstand vom 07.10.2020 10:51 Uhr