Datum: 03.02.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: großer Saal der Stadthalle am Schloss
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat


Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 19:00 Uhr

TOP-Nr.SP-Nr. Bezeichnung
1UKVS/2/1/21 Bericht der Verwaltung über die Novellierung der Bayerischen Bauordnung
2UKVS/2/2/21 Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit 124 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Leider, Schopenhauerstraße xxx bis xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Stadtbau Aschaffenburg GmbH, BV-Nr.: xxx
3UKVS/2/3/21 Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Berliner Allee xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma ROZA Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx
4UKVS/2/4/21 Behandlung des Antrages vom 26.10.2020 von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt (UBV) wegen „Information über das Gebäude-Elektromobilitäts-Infrastruktur-Gesetz (GEIG)“ und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 28.10.2020

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1. / UKVS/2/1/21. Bericht der Verwaltung über die Novellierung der Bayerischen Bauordnung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 03.02.2021 ö Beschließend 1UKVS/2/1/21

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Der Bayerische Landtag hat am 02.12.2020 das Gesetz zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus beschlossen. Die Neuregelungen umfassen insbesondere die folgenden wesentlichen Änderungen:

  • Einführung einer Genehmigungsfiktion im Baugenehmigungsverfahren
  • Änderung der Abstandsflächenberechnung
  • Rechtliche Voraussetzungen für die Einführung eines digitalen Baugenehmigungsverfahrens
Die Rechtsänderungen treten grundsätzlich am 01.02.2021 in Kraft, die Genehmigungsfiktion ab 01.05.2021.

Genehmigungsfiktion im Baugenehmigungsverfahren
Die Genehmigungsfiktion im Baugenehmigungsverfahren umfasst Wohnungsbauvorhaben im vereinfachten Verfahren (Art. 59 BayBO). Sie gilt damit nicht für Sonderbauten. Ziel der Regelung ist es, die Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau zu beschleunigen.
Der Baugenehmigungsbehörde verbleibt eine Frist von 3 Wochen nach Bauantragstellung, zu prüfen, ob die eingereichten Unterlagen vollständig sind. Ab Feststellung der Vollständigkeit der Unterlagen läuft die sog. Genehmigungsfiktionsfrist von 3 Monaten an. Mit Ablauf der Frist gilt die Baugenehmigung - wie beantragt – als erteilt, soweit nicht zuvor eine andere schriftliche Entscheidung, z.B. Baugenehmigung mit Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Abweichungen, Sicherheitsleistungen, etc.) erteilt wurde oder eine Ablehnung des Bauvorhabens erfolgt ist.

Diese Rechtsänderung hat ganz erhebliche Auswirkungen auf die bisherige Praxis:
  • Es ist ein striktes Fristenmanagement einzuführen.
  • Bauanträge werden künftig nur noch angenommen, wenn diese vollständig sind. Die eingereichten Bauantragsunterlagen sind akribisch auf Vollständigkeit zu prüfen. Evtl. fehlende Unterlagen werden unverzüglich schriftlich nachgefordert.
  • Bisher stand der Bürgerservice im Vordergrund. Evtl. Genehmigungshindernisse wurden – in teilweise langwierigen – Abstimmungsprozessen mit den Antragstellern behoben. Künftig sind die Antragsverfahren – aufgrund laufender Fristen – vor allem schnell abzuschließen, mit der Folge, dass ggf. eine Ablehnung erfolgen muss.
  • Sonstige Rechtsbereiche (Naturschutz, Artenschutz, Immissionsschutz, Entwässerung, Belange der Grünordnung, Belange des Straßenbaulastträgers, Straßen- und Wegerecht, Straßenverkehrsrecht, Zivilrecht, etc.) können nur noch dann berücksichtigt werden, soweit diese unmittelbar Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens sind.
  • Alle Beteiligte sind angehalten schnellstmögliche Entscheidungen zu treffen. Bei Verzögerungen muss mit dem Eintritt der Genehmigungsfiktion gerechnet werden.

Die regionalen Architekten werden über die Änderung der Genehmigungspraxis in schriftlicher Form informiert. Die künftige Zusammenarbeit wird, aufgrund der wesentlichen Rechtsänderung neu abgestimmt.
Die „Genehmigungsfiktionsfälle“ werden künftig prioritär behandelt. Ziel ist es, diese Fälle schnellstmöglich zum Abschluss zu bringen.
Die Genehmigungsfiktion betrifft nur Fälle, deren Bauantrag ab dem 01.05.2021 eingereicht werden. Altfälle werden von der Regelung nicht erfasst.

Abstandsflächenberechnung

Die neue Abstandsflächenberechnung wurde eingeführt, um der Vereinheitlichung der Abstandsflächenregelungen im gesamten Bundesgebiet zu folgen und gleichzeitig die Berechnung der Abstandsflächen zu vereinfachen.

In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt:
„Mit der Verkürzung des Maßes der Tiefe der Abstandsfläche auf 0,4 H, mindestens 3 m, wird das in zahlreichen Ländern bereits geltende Abstandsflächenmodell der Musterbauordnung in das bayerische Landesrecht übernommen. Das hier angeordnete Maß von 0,4 H stellt in ausreichendem Maße sicher, dass die Schutzzwecke des Abstandsflächenrechts – Belichtung, Belüftung, Besonnung und Sozialabstand – gewahrt werden. Die Tiefe der Mindestabstandsfläche bleibt mit 3 m unverändert. Bereits das bisherige Modell sah in festgesetzten urbanen Gebieten und nach dem auf zwei Seiten eines Gebäudes anwendbaren „16 m Privileg“ (Abs. 6 Satz der bisherigen Fassung) ein Mindestmaß von 0,5 H, mindestens 3 m, vor. Das nun eingeführte Modell stellt einerseits die Einhaltung der Schutzziele des Abstandsflächenrechts sicher, ermöglicht aber andererseits ein dichteres und damit auch flächensparendes Bauen. Das damit verbundene Absenken des Mindeststandards stellt auch keinen Systembruch dar, zumal die Tiefe der Mindestabstandsfläche mit 3 m unverändert bleibt. Das „16 m Privileg“ gestattete schon bisher die Verkürzung des Maßes der Tiefe der Abstandsfläche auf 0,5 H auf zwei vom Bauherrn zu wählenden Seiten des Gebäudes. Die Frage, warum es einem dritten Nachbarn nicht auch zugemutet werden kann, eine verkürzte Abstandsfläche hinzunehmen, wurde (inkonsequent) nicht beantwortet. Auch die durch das Gesetz zur Änderung der Bayerischen Bauordnung und weiterer Rechtsvorschriften vom 10.07.2018 vorgenommene Änderung in Bezug auf festgesetzte urbane Gebiete hat klargemacht, dass der in der Bauordnung zu regelnde Mindeststandard auch mit einem geringeren Maß als (die bisherigen) 1,0 H definiert werden kann. Der neue festgelegte Mindeststandard steht auch mit der DIN 5034 – Tageslicht in Innenräumen - in Einklang: Durch die Festlegung der Regelabstandsflächentiefe von 0,4 H ergibt sich zwischen den Gebäuden ein Gesamtabstand, der der Summe der beiderseitigen Tiefen der Abstandsflächen entspricht. Er beträgt bei gleich hohen Gebäuden 0,8 H, was einem Verbauungswinkel von etwa 50 Grad entspricht und eine lichte Raumhöhe von 2,40 m und eine dazugehörige Fensterhöhe von 1,35 m voraussetzt.“

Soweit städtebauliche oder ortsgestalterische Aspekte ein Abweichen von dieser Regeltiefe erfordern, ermöglicht die in Art. 81 Abs. 1 Nr. 7 a) n.F. enthaltene Satzungsermächtigung den Gemeinden, abweichende Regelungen für ihr Gemeindegebiet oder Teile davon in örtlichen Bauvorschriften oder auch in Bebauungsplänen. Der Erlass solcher Regelungen setzt allerdings eine individuelle Betrachtung und eine individuelle Begründung für die einzelnen betroffenen Teilbereiche voraus.

Die ab 01.02.2021 in Bayern geltende Regelung entspricht den Bauordnungen 11 weiterer Bundesländer. Nachfolgend ist eine Übersicht der landesrechtlichen Regelungen zu den Abstandsflächen dargestellt:
0,4 H
0,5 H
0,8 H
1,0 H




Baden-Württemberg
Niedersachsen
Sachsen-Anhalt
Sachsen
Bayern


Schleswig-Holstein
Berlin



Brandenburg



Bremen



Hamburg



Hessen



Mecklenburg-Vorp.



Nordrhein-Westfalen



Rheinland-Pfalz



Saarland



Thüringen




Rechtliche Voraussetzungen für die Einführung eines digitalen Baugenehmigungsverfahrens

Die aktuelle BayBO-Novelle soll auch die Voraussetzungen für die Einführung eines digitalen Baugenehmigungsverfahrens schaffen. Die bisherige Praxis hat gezeigt, dass ein gesetzlich normiertes Verfahren nicht einfach digitalisiert werden kann. Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen Bau und Verkehr hat dies frühzeitig erkannt und entwickelt derzeit ein digitales Baugenehmigungsverfahren, welches an 15 Pilot-Landratsämtern praktisch erprobt wird. Diesen Erkenntnissen folgend enthält die neue Bay. Bauordnung bereits einige Regelungen, z.B. i.S. Unterschriftsleistung durch Architekten, Bauherren, Nachbarn und sonstige Schriftformerfordernisse, bzw. eine Verordnungsermächtigung zum Erlass notwendiger Verfahrensvorschriften.

Es ist geplant, dass die Bauanträge künftig von den Architekten digital bei einem vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen Bau und Verkehr einzurichtenden Postfach eingereicht und von dort aus von den jeweiligen Bauaufsichtsbehörden digital zur Bearbeitung übernommen werden können.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird der Bericht der Verwaltung über die Novellierung der Bayerischen Bauordnung zur Kenntnisnahme gegeben.

.Beschluss:

I. Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird der Bericht der Verwaltung über die Novellierung der Bayerischen Bauordnung zur Kenntnisnahme gegeben (Anlage 1).

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[…X..]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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2. / UKVS/2/2/21. Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit 124 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Leider, Schopenhauerstraße xxx bis xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Stadtbau Aschaffenburg GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 03.02.2021 ö Beschließend 2UKVS/2/2/21

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.12.2020 beantragte die Stadtbau Aschaffenburg GmbH den Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit 124 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Leider, Schopenhauerstraße xxx bis xxx, 63741 Aschaffenburg, die sich am äußersten nordöstlichen Rand des Baugebietes zwischen Ahornweg und Schopenhauerstraße befinden.
Die Baugrundstücke mit einer Gesamtfläche 9.110 m² befinden sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“.
Die Stadtbau Aschaffenburg GmbH plant die Errichtung von 4 Mehrfamilienhäusern, mit im Wesentlichen öffentlich geförderte Wohnungen (108 WE). Ein geringer Teil (16 WE) sind freifinanzierte Wohneinheiten.
Das Bauvorhaben besteht aus 4 Baublöcken:
  • Block 1
    • Haus A (Schopenhauerstraße 11)                18 Wohnungen (gefördert)
    • Haus B (Schopenhauerstraße 9)                18 Wohnungen (gefördert)
  • Block 2
    • Haus C (Schopenhauerstraße 7)                18 Wohnungen (gefördert)
    • Haus D (Schopenhauerstraße 5)                18 Wohnungen (gefördert)
  • Block 3
    • Haus E (Schopenhauerstraße 3)                13 Wohnungen (gefördert)
    • Haus F (Schopenhauerstraße 1)                13 Wohnungen (gefördert)
  • Block 4
    • Haus G (Schopenhauerstraße 2)                10 Wohnungen (gefördert)
16 Wohnungen
Die Grundrisse der 4 Gebäude folgen im Wesentlichen den Vorgaben der im Bebauungsplan vorgegebenen Baufenster. Bei Block 3 ist statt einer kreisbogenförmigen Fassade ein jeweils rechteckiger Grundriss mit einem hieraus folgenden wechselndem Über- oder Unterschreiten der Baugrenzen geplant. Sämtliche Baukörper sollen durchgehend über V Vollgeschosse verfügen.
Von den notwendigen PKW-Stellplätzen werden 44 Stellplätze in einer Tiefgarage und 49 oberirdische nachgewiesen.
Die Dachflächen und die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Insgesamt sind 53 Baumpflanzungen geplant. Für das Gesamtbauvorhaben liegt ein qualifizierter Freiflächenplan vor.

II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens folgendes fest:
  • Mischgebiet (MI2 und MI3)
  • Grundflächenzahl GRZ 0,6 (GRZ II 0,8)
  • Geschossflächenzahl GFZ 1,4 (MI2) bzw. 2,0 (MI3)
Vollgeschosse: Block 1-3 (MI 2): III bis IV bzw. III bis V
  • Vollgeschosse: Block 4 (MI3): IV bis VI
  • maximale Gebäudehöhe: 130,50 m.ü.NN (MI2) bzw. 132,50 m.ü.NN (MI3)
  • bei mindestens 50 % der gesamten Geschossfläche: Wohnungsbau, der den Bestimmungen des geförderten Wohnungsbaus entspricht
  • je 200 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen
  • Dachneigung 0° bis 10°
  • Dachbegrünung bei Dächern bis 10°
  • Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen.
  • Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen

Art der baulichen Nutzung

Die geplante Wohnnutzung mit 124 Wohneinheiten ist im Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig. Allerdings regelt der Bebauungsplan, dass in den festgesetzten Mischgebieten in den Erdgeschossen Wohnungen nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig sind. Ausnahmsweise können Wohnungen im Erdgeschoss zugelassen werden, wenn sie höchstens 50 % der Grundfläche des Gebäudes überdecken und im MI2 auf der, dem Ahornweg abgewandten Gebäudeseite liegen. In vorliegendem Fall wurden in allen 4 Gebäuden im Erdgeschoss gewerbliche Nutzungen geplant, welche zum Ahornweg orientiert sind. Die geplanten Wohnungen wurden zur Rückseite, zur Schopenhauerstraße hin ausgerichtet. Der Anteil der Wohnnutzung erreicht hierbei gemittelt einen Anteil von 50,21 % und kann daher gerade noch ausnahmsweise zugelassen werden.

Maß der baulichen Nutzung

Die zulässige GRZ I von 0,6 wird durch das Bauvorhaben auf keinem der 4 Grundstücke überschritten. Diese liegt bei 0,29 / 0,6 / 0,3 / 0,36 (Block 1/2/3/4). Auch die GRZ II, die wegen der Kappungsgrenze auf allen Grundstücken bei 0,8 liegt, wird mit den vorhandenen Werten von 0,64 / 0,68 / 0,62 / 0,72 nicht gänzlich ausgenutzt. Die GFZ von zulässig 1,4 im MI2 und 2,0 im MI3 (Block 4) wird durch das Bauvorhaben zum Teil zwar erreicht, aber nicht überschritten. Die Werte liegen bei 1,36 / 1,28 / 1,4 / 2,0.
Die zulässige Gesamthöhe der 4 Gebäude wird bei jedem Gebäude überschritten. Da die starke Erhöhung des Straßenniveaus durch den Ausbau zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans noch nicht absehbar war, wurde bereits in vergleichbaren Fällen eine Tolerierung der Überschreitung der zulässigen Höhe um 50 cm den Bauherren gewährt. Die 4 Baukörper überschreiten dieses Maß im MI2 um 20 cm / 40 cm / 15 cm. Bei Block 4 im MI3 beträgt die Überschreitung 1,42 m. Geschuldet sind die Überschreitungen einer höheren Raumhöhe im Erdgeschoss, das u.a. Gewerbeeinheiten beinhaltet und einer lichten Raumhöhe von 2,57m in den Regelgeschossen. Dies wird seitens des Bauherrn mit angemessener lichter Raumhöhe und zeitgemäßer Wohnqualität insbesondere auch im geförderten Wohnen begründet. Eine Befreiung ist im Hinblick auf den gesamten Siedlungsabschnitt städtebaulich vertretbar und kann erteilt werden.
Im Bereich von Block 1 und 2 wird die festgesetzte Geschossigkeit im jeweils südwestlichen Baufenster jeweils um ein Geschoss überschritten. Betroffen sind jeweils Teilflächen m Umfang von je ca. 210 m² (13,5 m x 15,5 m). Die im Bebauungsplan vorgegebene Geschosszahl mit Abtreppung der Gebäude zur Schopenhauerstraße hin wird im vorliegenden Antrag nicht eingehalten, da eine optimale Ausnutzung der Grundstücke für öffentlich geförderten Wohnraum angestrebt wurde. Weil die betreffenden Bauteile hinter der Baugrenze zurückbleiben und eine Rückstaffelung der obersten Geschosse durch einen geringen Rücksprung im Eckbereich (zwei nicht überdeckte Loggien) und eine farbliche Gliederung annähernd erreicht wird, ist eine Befreiung städtebaulich vertretbar und kann erteilt werden. Nachbarliche Belange und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.

Überbaubare Fläche

Die Baugrenze von Block 3 wird geringfügig überschritten. Ziel der Bebauung ist eine optimale Ausnutzung der Fläche, da es sich bei den betreffenden Wohnungen ausschließlich um öffentlich geförderte Wohnungen handelt. Der kreisbogenförmigen Baugrenze folgend wurde der Baukörper daher mit rechteckigen Wohnungsgrundrissen geplant, die in geringem Maße dreiecksförmig die Baugrenze über- und unterschreiten. Der Grundgedanke des Bebauungsplans wird durch diese Überschreitungen nicht beeinträchtigt, da der Baukörper sich an der Baugrenze ausrichtet und die gewünschte Raumwirkung erzielt.
Außerdem liegen bei Block 1, 2 und 4 an acht Stellen geringfügige Überschreitungen der festgesetzten Baugrenze durch Balkone (jeweils über alle Obergeschosse) vor.
Diese Überschreitungen können, gem. § 23 Abs. 3 BauNVO zugelassen werden, da es sich um ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß handelt.

Bauweise

Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.

Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohnungen, welche nach dem BayWoFG gefördert werden 0,8 KFZ-Stellplätze je Wohnung erforderlich. Hiervon sind vorliegend 108 Wohnungen betroffen. Für die 16 Wohnungen (je unter 100 m²) ist je Wohnung ein KFZ-Stellplatz vorzusehen.

Hieraus ergibt sich für die 4 Baublöcke folgender Stellplatzbedarf:
  • Block 1
    • Haus A - 18 Wohnungen (gefördert)                        14,4 KFZ-Stellplätze
    • Haus B - 18 Wohnungen (gefördert)                        14,4 KFZ-Stellplätze
  • Block 2
    • Haus C - 18 Wohnungen (gefördert)                        14,4 KFZ-Stellplätze
    • Haus D - 18 Wohnungen (gefördert)                        14,4 KFZ-Stellplätze
  • Block 3
    • Haus E - 13 Wohnungen (gefördert)                        10,4 KFZ-Stellplätze
    • Haus F - 13 Wohnungen (gefördert)                        10,4 KFZ-Stellplätze
  • Block 4
    • Haus G - 10 Wohnungen (gefördert)                          8,0 KFZ-Stellplätze
    • Haus G - 16 Wohnungen (nicht gefördert)                16,0 KFZ-Stellplätze
Summe:                                                          102,4 KFZ-Stellplätze

Für die gewerblichen Nutzungen ist je 40 m² Nutzfläche ein KFZ-Stellplatz erforderlich. Bei einer Gesamtfläche von 385,44 m², welche auf gewerbliche Nutzungen entfallen, sind 10 KFZ-Stellplätze nachzuweisen. Der Gesamtbedarf liegt somit bei 113 KFZ-Stellplätzen.

Gem. § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist bei öffentlich geförderten Wohnungsprojekten eine weitere Reduzierung der Anzahl der KFZ-Stellplätze möglich, soweit ein Car-Sharing-Angebot geschaffen wird. Hiernach können 12 erforderliche KFZ-Stellplätze durch ein Car-Sharing-Fahrzeug ersetzt werden. Vorliegend ist geplant, 2 Car-Sharing-Stellplätze einzurichten. Hierdurch reduziert sich der Stellplatznachweis von 113 um 22 auf 91 KFZ-Stellplätze.

Es ist geplant 44 Stellplätze in der Tiefgarage und 47 oberirdische Stellplätze und 2 Car-Sharing-Stellplätze zu errichten. Der erforderliche Stellplatznachweis ist daher erfüllt.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 124 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 8.621,64 m² sind daher 172,6 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.

Für die gewerblichen Nutzungen ist je 60 m² Nutzfläche ein Fahrradabstellplatz erforderlich. Bei einer gewerblich genutzten Gesamtfläche von 385,44 m² sind 6,4 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Der Gesamtbedarf liegt somit bei 179 Fahrradabstellplätzen.

Die Planunterlagen weisen 208 Fahrradabstellplätze im Untergeschoss und 43 oberirdische Stellplätze aus.

Die im Bebauungsplan ausgewiesenen Stellplatzflächen werden bei Block 4 an anderer Stelle als im Bebauungsplan vorgesehen nachgewiesen. Dies ermöglicht die Erstellung eines großzügigen Aufenthalts- und Spielplatzbereichs, der anders kaum möglich gewesen wäre. In Block 1 wird darüber hinaus ein zusätzlicher Stellplatz entlang der Schopenhauerstraße errichtet, der als Car-Sharing-Stellplatz von allen Bewohnern der Gebäude genutzt werden kann, ähnlich wie bei Block 2, bei dem der Car-Sharing-Stellplatz bereits im Bebauungsplan verankert ist. Eine Befreiung für die Errichtung dieser Stellplätze außerhalb der dafür vorgesehenen Flächen ist aufgrund der Gesamtqualität der Freiflächen städtebaulich vertretbar und kann erfolgen.

Erschließung

Die Erschließung ist des Baufeldes ist gesichert.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung

Bei einer Grundstücksgröße von 9.110 m² sind, gem. Bebauungsplan 46 Bäume zu pflanzen (ein Baum je 200 m² Grundstücksfläche). Die Anzahl der erforderlichen Bäume wird durch das eingereichte Bauvorhaben mit 53 geplanten Bäumen überschritten. Zwar sind die Bäume nicht überall wie im Bebauungsplan gefordert mit 2,50 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie vorgesehen, jedoch verpflichtet sich der Bauherr, durch Wurzelschutzmaßnahmen Vorkehrungen zu treffen, dass keine Einfassungen, Beläge und Leitungen auf öffentlichen Grundstücken beeinträchtigt werden und dass ein Lichtraumprofil von mindestens 4,50 m Höhe für angrenzende Fahrflächen und mindestens 2,50 m Höhe für angrenzende Gehwege erhalten bleibt. Eine Befreiung kann daher erteilt werden.
Es sind nach dem Baumpflanzgebot 46 standortgerechte Laubbäume gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen. Der Bauherr weist die zu pflanzenden Bäume im Freiflächenplan nach. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Dachflächen der Gebäude sind intensiv bzw. mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

An das Bauvorhaben grenzt unmittelbar ein öffentlicher Kinderspielplatz an, so dass die Verpflichtung zur Errichtung eines eigenen Spielplatzes entfällt. Im Übrigen wird bei Block 4 ein kleinerer Spielbereich angelegt.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I. Dem Antrag der Stadtbau Aschaffenburg GmbH zum Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit 124 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Leider, Schopenhauerstraße xxx bis xxx, 63741 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Befreiungen, Ausnahmen, Bedingungen, Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:
  1. Im Erdgeschoss der Blöcke 1, 2, 3 und 4 wird eine Wohnnutzung im Umfang von ca. 50,21 % im Wege der Ausnahme zugelassen.
  2. In den beiden südwestlichen Baufenstern der Gebäude, Blöcke 1 und 2, werden auf Teilflächen von je ca. 210 m² (13,5 m x 15,5 m) jeweils ein zusätzliches Geschoss, d.h. insgesamt V (statt IV) Geschosse zugelassen.
  3. Von der zulässigen Bauhöhe (130,50 m ü.NN in MI2 und 132,50 m ü.NN in MI3) werden Befreiungen gewährt im Umfang von:
    1. Block 1 um 0,20 m
    2. Block 2 um 0,40 m
    3. Block 3 um 0,15 m
    4. Block 4 um 1,42 m
  4. Für die Errichtung von 3 Kfz-Stellplätzen außerhalb der dafür vorgesehenen Flächen wird eine Befreiung erteilt.
  5. Für die Pflanzung von Bäumen in einem geringeren Abstand als 2,50 m von der Straßenbegrenzungslinie wird eine Befreiung unter der Auflage erteilt, dass geeignete Wurzelschutzmaßnahmen zu treffen sind.
  6. Die Dachflächen der Gebäude sind intensiv bzw. mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
  7. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
  8. Es sind mind. 46 standortgerechte Laubbäume gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[…x..]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 0

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3. / UKVS/2/3/21. Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Berliner Allee xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma ROZA Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 03.02.2021 ö Beschließend 3UKVS/2/3/21

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 08.12.2020 beantragte die Firma ROZA Immobilien GmbH den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Berliner Allee xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das geplante Wohngebäude weist die Außenmaße 26,80 m (bzw. 21,60 m) x 15,50 m auf und umfasst insgesamt zwei Geschosse (EG und 1. OG) mit einem Dachgeschoss mit klassischem Satteldach, sowie ein Tiefgaragengeschoss. Es ist ein seitlicher Grenzabstand von jeweils 5,00 m vorgesehen.
Neun KFZ-Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Zwei Stellplätze sind im Vorgartenbereich an der Westseite des Baugrundstückes neben der öffentlichen Zufahrt zum oberhalb benachbarten Grundstück vorgesehen.
Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind je 4 Wohnungen, im Dachgeschoss 2 Wohnungen geplant. Die insgesamt 10 Wohneinheiten verfügen über Wohnflächen von 2 x ca. 65 m², 2 x ca. 75 m², 2 x ca. 80 m², 2 x ca. 85 m², 1 x ca. 97 m² und 1 x ca. 124 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 835 m².
Die Grundstücksgröße liegt bei 987 m².
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.
Auf dem Baugrundstück ist an der Südwestseite ein 64 m² großer Kinderspielplatz vorgesehen.

II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 03/11 für das „Gebiet zwischen Würzburger Straße, Fußweg Flurstück Nr. xxx, Kettererstraße und Berliner Allee“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

  • Allgemeines Wohngebiet (WA)
  • Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4
  • Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8
  • II Vollgeschosse
  • offene Bauweise
  • Dach: SD 25° - 35°
  • Mindestgrundstücksgröße: 300 m²

Art der baulichen Nutzung

Die geplante Wohnnutzung mit 10 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ I von 0,4 und eine GRZ II von 0,56 und unterschreitet damit die zulässigen Werte von 0,4 (GRZ I) und 0,6 (GRZ II). Die GFZ beträgt 0,73 und unterschreitet damit den zulässigen Wert von 0,8.

Die zwei Vollgeschosse entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplans und sind zulässig. Das Dachgeschoss ist nach dem Vollgeschossnachweis kein Vollgeschoss.

Überbaubare Fläche

Die Außenwände des Hautgebäudes bleiben innerhalb der Baugrenzen.
Das Bauvorhaben überschreitet allerdings geringfügig die östliche Baugrenze (zur Straße) um 0,5 m durch zwei Terrassen im Erdgeschossbereich und zwei auskragende Balkone im 1. Obergeschoss. Die westliche Baugrenze (zur Rückseite) wird um 1 m durch zwei Terrassen im Erdgeschoss und zwei auskragende Balkone im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss überschritten. Gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann jedoch ein Vortreten von Bauteilen in geringfügigem Ausmaß, wie vorliegend, zugelassen werden.

Bauweise

Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.

Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 9 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 11 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 9 Stellplätzen und zwei oberirdische, offene Stellplätze an der südlichen Grenze, erfüllen diese Anforderungen

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 10 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 835 m² sind daher 17 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Lt. Planunteralgen werden 17 Fahrradabstellplätze im Untergeschoss und 3 oberirdische Besucherstellplätze nachgewiesen.
Wegen der nur eingeschränkten Zugänglichkeit der Fahrradabstellplätze im Untergeschoss sind Nachbesserungen in der Planung vorzunehmen.

Zufahrt

Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch die Zufahrt und die beiden Stellplätze entlang der Berliner Allee überschritten. Die beiden Stellplätze erreichen eine Zufahrtsbreite von ca. 5,0 m, die Tiefgaragenzufahrt eine Breite von ca. 3,3 m In diesem Umfang (3,3 m) kann eine Abweichung gewährt werden, da diese Zufahrt, bzw. die beiden Stellplätze für ein Bauvorhaben dieser Größenordnung angemessen sind.

Erschließung

Die Erschließung ist gesichert.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sind eingehalten. Zu den Grenzen ist ein Grenzabstand von jeweils 5,00 m vorgesehen, der größer als die erforderlichen Abstandsflächen (an den Seiten 3,40 m bis 4,10 m) ist.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung

Es wird zulässigerweise ein Satteldach mit einer Dachneigung von 35° errichtet.

Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 64 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I. Dem Antrag der Firma ROZA Immobilien GmbH zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Berliner Allee xxx, 63739 Aschaffenburg, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Abweichung, Auflagen und Sicherheitsleistungen:
  1. Von der zulässigen Zufahrtsbreite wird eine Abweichung im Umfang von 3,3 m erteilt.
  2. Die Fahrradabstellplätze im Untergeschoss sind so zu ordnen, dass eine leichte Anfahrbarkeit sichergestellt ist.
  3. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
  4. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v.  xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[…X..]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 0

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4. / UKVS/2/4/21. Behandlung des Antrages vom 26.10.2020 von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt (UBV) wegen „Information über das Gebäude-Elektromobilitäts-Infrastruktur-Gesetz (GEIG)“ und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 28.10.2020

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 03.02.2021 ö Beschließend 4UKVS/2/4/21

.Beschluss:

I. Der Antrag von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt vom 26.10.2020 wegen „Information über das Gebäude-Elektromobilitäts-Infrastruktur-Gesetz (GEIG)“ und die Stellungnahme der Verwaltung vom 28.10.2020 werden zur Kenntnis genommen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung -  jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
Wenig klimarelevant
Teilweise klimarelevant
Sehr klimarelevant
[…x..]   keine weiteren Angaben erforderlich
[…..]   kurze Erläuterung in den Begründungen
[…..]  ausführlicher Erläuterung
in den Begründungen
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
 (Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

Datenstand vom 03.03.2021 19:14 Uhr