I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 28.05.2021 beantragte die Firma Aschaffenburg Erste GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Wohn-, Büro- und Gewerbegebäudes mit 156 Wohneinheiten mit 2-geschossiger Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Ernsthofstr. xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das Vorhaben wurde bereits in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 24.06.2020 im Rahmen einer Bauvoranfrage behandelt und insoweit zugelassen. Der Bauvorbescheid wurde am 28.07.2020, Gz.: 6/60V-di-20190317 erteilt und hat Bestandskraft erlangt. Gegenüber der Bauvoranfrage ergeben sich im vorliegenden Bauantrag folgende Änderungen:
- Untergeschosse: Zum nordöstlich gelegenen Nachbargrundstück (Goldbacher Straße xxx) wurde die Kelleraußenwand von der Grenze weiter abgerückt. Zur Ernsthofstraße wurde die Fläche des 1. Untergeschosses verkleinert, um die Gründung zu erleichtern. Dafür wurde eine Fläche in Richtung Goldbacher Straße hinzugenommen, mit dem Ziel, den Stellplatznachweis ohne zusätzliche Ablöse von Stellplätzen führen zu können.
- Erdgeschoss: Der Anlieferungsbereich ist jetzt komplett umbaut. Damit tritt eine Vergrößerung der Kubatur nach Nordost und Ost auf.
- 1. Obergeschoß: Vergrößerung der Dachterrasse (oberhalb der Anlieferung), geringfügige Vergrößerung der Risalite zum Garten im Bereich Wohnen. Entfall der Hofüberbauung zur Ernsthofstraße, Entfall einer umbauten Fläche in Haus A, Nordost-Ecke. Stattdessen dort offene Fluchttreppe.
- Regelgeschosse: geringfügige Vergrößerung der Wohnräume sowie der Balkone und Loggien der Wohnungen zum Hof, Laubengangerschliessung in Haus A ab dem 2. Obergeschoss
- 4. Obergeschoss: Vergrößerung der Bautiefe von Haus D zum Hof um 1,75 m
- 5. Obergeschoss: Zusätzliche Geschossfläche in den „Flügeln“ von Haus A
- Die Zahl der geplanten Wohnungen erhöht sich von bisher 148 auf 156. Die Wohnungsgrößen bewegen sich zwischen 22,5 m² und 119,6 m², davon 120 Wohnungen unter 100 m² und 15 Wohnungen über 100 m². Weitere 24 Wohnungen sind als mietpreisgebundene Wohnungen vorgesehen. Gegenüber der Bauvoranfrage erhöht sich die Gesamtwohnfläche von 10.701 m² auf 11.044 m².
- Die Verkaufsflächen vermindern sich geringfügig von 2.281 m² auf 2.239 m².
- Die geplanten Büroflächen vermindert sich gegenüber der Bauvoranfrage von 1.076,4 m² auf 880,4 m². Es entfallen insbesondere die im Haus A im 2. Obergeschoss bisher geplanten Büroflächen zugunsten von Wohnflächen.
- Durch die geplanten Änderungen erhöht sich die GFZ von 2,85 auf 2,92.
- Die Gebäudehöhen erhöhen sich leicht um 10 cm, da geplant ist, auf den Dächern einen Regenrückhalt (Retentionsboxen) zu schaffen, da auf dem Baugrundstück keine Versickerung möglich ist.
- Die Zahl der benötigten Stellplätze beläuft sich nunmehr auf 275. Davon werden 253 in der Tiefgarage nachgewiesen. Gegenüber der Bauvoranfrage erhöht sich die Zahl der abzulösenden PKW-Stellplätze von 21 um 1 auf 22 Stellplätze.
- Der Antragsteller hat ein Mobilitätskonzept für das Gesamtbauvorhaben vorgestellt, über welches gesondert zu entscheiden ist.
Das insgesamt 6.758 m² große Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg ist derzeit mit einem eingeschossigen Gebäude zur Einzelhandelsnutzung und ebenerdigem Kundenparkplatz bebaut. Das Bestandsobjekt ist zum Abbruch vorgesehen.
Auf dem o.g. Baugrundstück ist ein gemischt genutzter Gebäudekomplex mit zwei bis sieben Geschossen, der als Blockrandbebauung ausgeführt werden soll, geplant. Das Gebäudeensemble soll mit einer Länge von ca. 130 m entlang der Ernsthofstraße sowie einem Kopfbau in einer Länge von ca. 34 m an der Goldbacher Straße entstehen.
Der Kopfbau an der Goldbacher Straße ist 7-geschossig, unmittelbar an der Straße 5-geschossig, in einem Teilbereich zurückgesetzt und gestaffelt 6-geschossig geplant. Entlang der Ernsthofstraße fällt die Höhe des Baukörpers – orientiert an der vorhandenen Nachbarbebauung – gestuft von Nordwest Richtung Südost von 7 auf 5 Geschosse ab. An der Ecke Goldbacher Straße / Ernsthofstr. sind zwei Gebäudekörper (Haus A und B) mit dazwischenliegendem Verbindungsbau mit je 7 Vollgeschossen vorgesehen. Dem schließt sich ein 6-geschossiger (Haus C) und ein 5-geschossiger (Haus D) Gebäudeteil mit jeweiligem Verbindungsbau an. Letztere staffeln sich in Richtung Merkelstraße zu einem 4-geschossigen bzw. 1 geschossigen Teil ab. Den Abschluss bildet in Richtung Fabrikstraße ein 2-geschossiger Baukörper, der wiederum zu einem Geschoss zur Merkelstraße hinabfällt.
Der Kopfbau an der Goldbacher Straße hat eine Gesamthöhe von 19,22 m. Die Gebäudekörper mit sieben Vollgeschossen haben eine Gesamthöhe von ca. 24,73 m.
Das von dem Architekturbüro Happ entworfene Gebäude greift mit einem plastischen Fassadenrelief an den Kopfbauten Typologien der Gründerzeit auf. Kräftige Vertikaleinschnitte im Abstand von 16 m gliedern den Block in ablesbare Hauseinheiten. Das einzelne Haus ist innerhalb des Blocks der Maßstab. Die Gebäude umschließen einen privaten Gartenhof, der intensiv begrünt ist. Die Fassaden sind durch klare Lochfassaden mit detaillierten Fensterlaibungen, sorgfältig bearbeiteten Hauseingängen, gliedernden Gesimsen und ruhigen Dachabschlüssen gestaltet. Die Flachdächer werden weitestgehend als Retentionsdächer mit extensiver Dachbegrünung bzw. mit intensiver Dachbegrünung ausgeführt.
Bei dem Gebäudekomplex ist eine zweigeschossige Tiefgarage mit Zu- und Abfahrt von der Ernsthofstraße und eine Liefereinfahrt von der Goldbacher Straße vorgesehen.
Im Erdgeschoss des Gebäudes soll ein Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.710 m² und vier Gewerbeeinheiten (Läden) mit einer Verkaufsfläche von 529 m² entstehen. Außerdem sind 24 preisgebundene und 132 freifinanzierte Wohnungen vorgesehen. Alle Wohnungen sollen vermietet werden. Bei den Wohnungen handelt es sich um einen Wohnungsmix von 2-, 3- und 4- Zimmerwohnungen, jeweils mit einer Wohnungsgröße unter 100 m². Die 156 Wohnungen haben eine Gesamtwohnfläche von 11.044 (bisher 10.701 m²).
Im rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 664 m² vorgesehen.
Für das Bauvorhaben werden insgesamt 294 Fahrradabstellplätze, davon 97 oberirdisch und 197 in der Tiefgarage nachgewiesen. Hiervon stehen 34 Fahrradabstellplätzen den Besuchern zur Verfügung. Es sind 253 KFZ-Stellplätze in der Tiefgarage geplant, 22 Stellplätze sollen abgelöst werden.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 2/1 für das Gebiet zwischen Goldbacher Straße, Merkelstraße, Fabrikstraße, Teilbereich des Schöntals und Heinsestraße. Dieser setzt u.a. folgendes fest:
Kerngebiet MK gemäß § 7 BauNVO 1968
GRZ 1,0 (Höchstwert gem. § 17 Abs. 1 BauNVO 1968)
Maximal IV bzw. VI Vollgeschosse (IV VG für Fl.-Nr. 3824/4 und VI VG für Fl.-Nr. 1490)
GFZ 2,2 bzw. 2,4 (jeweils Höchstwerte gem. § 17 Abs.1 BauNVO 1968)
Geschlossene Bauweise
Überbaubare Flächen blocküberspannend mit Baugrenze unmittelbar entlang der Straßen-begrenzungslinien der Ernsthofstraße und der Goldbacher Straße mit Rücksprung im Einmündungsbereich um bis zu 5 m
Schallschutzmaßnahmen für Wohnungen im Lärmeinwirkungsbereich der Goldbacher Straße und der Platanenallee
Art der baulichen Nutzung:
Der geplante Verbrauchermarkt sowie die Büro- und Gewerbeeinheiten sind im Kerngebiet allgemein zulässig. Die Wohnungen sind ausnahmsweise zulässig. Eine Ausnahme für 148 Wohnungen wurde bereits mit Bauvorbescheid vom 28.07.2020 erteilt. Gegenüber der Bauvoranfrage erhöht sich die Anzahl der Wohnungen um 8 auf 156 Wohnungen. Für die zur Goldbacher Straße und Ernsthofstraße hin orientierten Aufenthaltsräume werden schallschutztechnische Anforderungen, gem. DIN 4109 gestellt. Hierzu sind die schalltechnische Untersuchung des Büros Lenz Weber Ingenieure GmbH vom 24.03.2020 mit Ergänzungen vom 24.07.2020 und die Auflagen der Unteren Immissionsschutzbehörde sind zu beachten.
Zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse ist zudem der Innenhof von Bebauung frei zu halten und zu bepflanzen. Die tiefergelegenen Dachflächen sind, zur Schaffung eines gesunden Wohnklimas, gem. Freiflächenplan intensiv zu begrünen.
Maß der baulichen Nutzung:
Zum Maß der baulichen Nutzung gibt der Bebauungsplan die Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse vor. Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB sind 6 oberirdische Geschosse entlang der Ernsthofstraße planungsrechtlich zulässig, die durch die beiden 7-geschossigen „Kopfgebäude“ A und B sowie die Spange dazwischen überschritten werden. Eine Befreiung von der Zahl der Vollgeschosse wurde bereits mit Bauvorbescheid vom 28.07.2020 erteilt. Gegenüber der Bauvoranfrage sind hier keine Veränderungen eingetreten.
Planungsrechtlich relevant sind allerdings die Überhöhungen an den 7-geschossigen Bauteilen, weil hier eine Befreiung vom Bebauungsplan (Zahl der Vollgeschosse) mit Auflagen zur Höhenentwicklung verbunden war. Die im Bauvorbescheid bestimmte Maximalhöhe wird nun nochmals um 10 cm überschritten, da zum Zwecke des Regenwasserrückhalts sogenannte „Retentionsboxen“ auf der Dachfläche eingebaut werden, wodurch sich die jeweilige Attikahöhe der Hauptdächer um 10 cm vergrößert. [OK Attika neu 156,68 m üNN statt bisher 156,58 m üNN bzw. neu 156,50 m üNN statt bisher 156,40 m üNN].
Da dies technisch bedingt und aufgrund des geringen Maßes optisch kaum wahrnehmbar ist, wird der veränderten Höhe zugestimmt. Eine zusätzliche Befreiung vom Bebauungsplan ist hierfür nicht erforderlich, da die Zahl der Vollgeschosse unverändert bleibt.
Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 1,0 fest, die durch das Bauvorhaben eingehalten wird.
Durch die geplante bauliche Änderung erhöht sich die GFZ auf 2,92. Die GFZ überschreitet damit das im Bebauungsplan festgesetzte und auch das im Bauvorbescheid vom 28.07.2020 beschiedene Nutzungsmaß: Der Bebauungsplan sieht für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.-Nr. xxx eine GFZ von 2,4 und für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.-Nr. xxx eine GFZ von 2,2 vor – damit setzt der Bebauungsplan jeweils das in Abhängigkeit von der Geschosszahl nach § 17 Abs.1 BauNVO 1968 mögliche GFZ-Höchstmaß fest.
Für das gesamte Baugrundstück ergibt sich eine durchschnittliche GFZ von 2,35, die durch das Bauvorhaben nun um 0,57 bis zu einer GFZ von 2,92 überschritten werden soll.
Aus stadtplanerischer und planungsrechtlicher Sicht kann dieser erweiterten Befreiung von der festgesetzten GFZ aus den folgenden Gründen zugestimmt werden:
- Der bisher untergenutzte Standort eignet sich insgesamt in besonderer Weise für eine städtebauliche Nachverdichtung. Er befindet sich in innerstädtisch integrierter Lage, ist sehr gut an das Verkehrsnetz (Straßen, Rad- und Fußwege, ÖPNV, Nähe zum Bahnhof) angebunden und infrastrukturell voll ausgestattet (Nahversorgung mit Lebensmitteln, Bildungseinrichtungen, gesundheitliche Versorgung, Kultur, Gastronomie, Parkanlagen Schöntal, Großmutterwiese, ...).
- Der Bebauungsplan hat das nach der damals geltenden Baunutzungsverordnung (1968) geregelte Höchstmaß für eine GFZ-Festsetzung ausgeschöpft (2,2 für IV bis V-geschossige Bebauung / 2,4 ab sechsgeschossiger Bebauung). Nach aktuell geltender Baunutzungsverordnung (1990) liegt das in Kerngebieten festzusetzende GFZ-Höchstmaß bei 3,0 (unabhängig von der Geschosszahl). Auch für das geplante Maß von 2,92 ist daher eine Befreiung von der festgesetzten GFZ städtebaulich vertretbar, insbesondere weil der Gebäudekomplex eine angemessene städtebauliche und architektonische Qualität aufweist [Fassadengestaltung in Material und Farbigkeit, Fassadengliederung und Fassadenprofilierung (Vor- und Rücksprünge, Gesimse, Pilaster), Dachbegrünung, qualitätvolle Freiflächen].
- Die plangemäße Ausführung hinsichtlich Baugestaltung und Freiflächen ist als Bedingung mit einer Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung verknüpft.
Zum Ausgleich der Überschreitung der max. zulässigen Vollgeschosse und der Überschreitung der GFZ ist der rückwärtige Grundstücksbereich von Bebauung freizuhalten und zu bepflanzen. Die Decke der Tiefgarage ist intensiv unter Aufbringung einer Erdschicht zu begrünen und der Freiflächenplan ist umzusetzen.
Bauweise:
Der Bebauungsplan setzt eine geschlossene Bauweise mit zwingender seitlicher Grenzbebauung fest. Der Gebäudekomplex entspricht aufgrund seiner Gesamtlänge von mehr als 50 m und der gleichzeitigen Einhaltung seitlicher Grenzabstände weder der offenen noch der geschlossenen Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO 1968. Diese geplante abweichende Bauweise stimmt damit nicht mit der im Bebauungsplan festgesetzten Bauweise überein.
Der abweichenden Bauweise wurde bereits mit Bauvorbescheid vom 28.07.2020 zugestimmt, da die Bestandsbebauung auf den Nachbargrundstücken eine städtebauliche Anpassung und einen fließenden Übergang erfordert. Gegenüber der Bauvoranfrage sind hier keine Veränderungen eingetreten.
Überbaubaubare Flächen:
Die Blockrandbebauung ist unter Einhaltung der Baugrenzen entlang der Ernsthof- und der Goldbacher Straße planungsrechtlich gemäß § 30 Abs. 1 BauGB zulässig.
Der Bebauungsplan setzt im Eckbereich Ernsthof- / Goldbacher Straße abgewinkelte Baugrenzen fest, die durch das Vorhaben um bis ca. 3 m (ca. 15 m² Gebäudefläche außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen) überschritten wird.
Der geringfügigen Überschreitung der Baugrenzen wurde bereits mit Bauvorbescheid vom 28.07.2020 zugestimmt. Gegenüber der Bauvoranfrage sind hier keine Veränderungen eingetreten.
Dachform:
Im Bebauungsplan ist keine Dachform festgesetzt. Die Flachdächer sind planungsrechtlich zulässig.
Erschließung / Verkehrsplanung:
Die verkehrliche Erschließung des Gebäudes wurde mit dem Stadtplanungsamt, dem Tiefbauamt und dem Ordnungs- und Straßenverkehrsamt abgestimmt. Die Erschließung ist sichergestellt. Die Leistungsfähigkeit der Verkehrsanlagen wird durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt.
Zur Verwirklichung des Bauvorhabens ist eine Kanalverlegung im Bereich Ernsthofstraße/Goldbacher Straße erforderlich. Diesbezüglich ist eine Abstimmung mit dem Tiefbauamt und dem Ordnungs- und Straßenverkehrsamt erfolgt.
Während der Bauausführung ist der fließende Verkehr sowohl in der Goldbacher Straße, als auch in der Ernsthofstraße sicherzustellen. Diesbezüglich fanden bereits Abstimmungsgespräche mit dem Ordnungs- und Straßenverkehrsamt und Tiefbauamt statt. Die Bauausführung ist organisatorisch so zu planen, dass es zu keinen wesentlichen Beeinträchtigungen des Verkehrs kommt.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. GRZ/GFZ, Stellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die betroffenen Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Grundstück zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Immissionsschutz:
Das Bauvorhaben liegt in zentraler Innenstadtlage und grenzt an die Ernsthofstraße mit der Parkhauszufahrt zur City-Galerie mit 1.700 Parkplätzen und an die Goldbacher Straße, welche als Bundesstraße (B26) ausgewiesen ist, mit Zufahrtsrampe zur Ringstraße an.
Die TA Lärm sieht in Kerngebieten Immissionsrichtwerte tagsüber von 60 dB(A) und nachts von 45 dB(A) vor. Für das Bauvorhaben liegt eine schalltechnische Untersuchung des Büros Lenz Weber Ingenieure GmbH vom 24.03.2020 mit Ergänzungen vom 24.07.2020 vor. Hiernach ist eine Einhaltung der geltenden Immissionsrichtwerte sichergestellt. Die Untere Immissionsschutzbehörde wurde beteiligt. Die Auflagen der Unteren Immissionsschutzbehörde sind zu beachten.
Abstandsflächen:
Der Gebäudekomplex hält sämtliche erforderlichen bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen ein.
Stellplatznachweis:
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen über 100 m² je 2 PKW-Stellplätze erforderlich. Das geplante Vorhaben umfasst 141 Wohneinheiten mit Wohnflächen bis zu 100 m² und 15 Wohneinheiten mit mehr als 100 m² Wohnfläche. Dementsprechend sind 171 Stellplätze erforderlich.
Für die Büro- und Verwaltungsräume ist je 40 m² Nutzfläche 1 KFZ-Stellplatz vorzuhalten. Bei einer Bürofläche von 880 m² errechnen sich 22 erforderliche Stellplätze.
Für Verkaufsflächen (Verbrauchermärkte/Discounter) ist je 25 m² Nutzfläche 1 KFZ-Stellplatz vorzuhalten. Bei einer Verkaufsfläche von 1.710 m² errechnen sich 68,4 erforderliche Stellplätze.
Für Läden ist je 40 m² Nutzfläche 1 KFZ-Stellplatz vorzuhalten. Bei einer Verkaufsfläche von 529 m² errechnen sich 13,2 erforderliche Stellplätze.
Hieraus ergibt sich ein Gesamtbedarf von 275 Stellplätzen.
Davon werden 253 in der Tiefgarage nachgewiesen. Auf die Büroeinheiten entfallen 22 PKW-Stellplätze. Die nicht nachweisbaren 22 Stellplätze sollen abgelöst werden. Gem. Bauvoranfrage vom 28.07.2020 wurde bereits eine Ablösung von 21 Stellplätzen zugelassen. Die abzulösenden Stellplätze erhöhen sich nunmehr um 1 auf 22 Stellplätze. Da diese allein auf die Büroeinheiten entfallen und geeignete Stellplätze im näheren Umfeld zur Verfügung stehen kann eine Ablösung zugelassen werden.
Die 22 baulich nicht nachgewiesenen PKW-Stellplätze sind abzulösen. Je Stellplatz ist ein Ablösebetrag i.H.v. xxx €, insgesamt i.H.v. xxx € zu leisten.
Bei Wohnungen ist außerdem je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 156 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 11.044 m² sind daher 221 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Für die Läden und den Verbrauchermarkt sind pro 120 m² Verkaufsfläche, für Büroeinheiten pro 60 m² je 1 Fahrradabstellplatz erforderlich. Unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutz- bzw. Verkaufsfläche ergibt dies einen zusätzlichen Bedarf von 34 Fahrradabstellplätzen.
Damit besteht ein Gesamtbedarf von 255 Fahrradabstellplätzen.
Vorgesehen werden in der Tiefgarage (UG 1 und UG 2) 197 und oberirdisch im rückwärtigen Grundstücksbereich 63 Fahrradabstellplätze, sowie weitere 34 Besucherstellplätze an der Goldbacher Straße, bzw. im östlichen Grundstücksbereich an der Ernsthofstraße. Insgesamt wurden 294 Fahrradabstellplätze eingeplant.
Mobilitätskonzept als Alternative zum regulären Stellplatznachweis:
Der Antragsteller hat ein Mobilitätskonzept als Alternative zum regulären Stellplatznachweis erstellt. Hintergrund ist, dass für das Bauvorhaben, trotz Stellplatzablösung über 250 PKW-Stellplätze geschaffen werden müssen, deren dauerhafte Nutzung, aufgrund der zentralen Innenstadtlage mit guten ÖPNV-Anbindung und fußläufiger Anbindung an das zentrale Einkaufszentrum in Frage steht. Als Alternative wurde ein Mobilitätskonzept mit folgenden Kernelementen vorgeschlagen:
- Car-Sharing-System mit 5 PKW
- Lastenrad-Sharing-System mit 5 Lastenrädern
- E-Bike-Angebot mit 3-5 E-Bikes
- Fahrrad-Servicestation, mit notwendigen Werkzeugen, etc.
- Online Mobilitäts- und Buchungssystem zur Buchung der verschiedenen Verkehrsmittel
Die v.g. Verkehrsmittel sind ausschließlich für die Bewohner des Objektes vorgesehen. Es gibt die Möglichkeit, die unterschiedlichen Verkehrsmittel online zu reservieren und zu buchen. Die Einhaltung des Mobilitätskonzeptes wird durch einen städtebaulichen Vertrag sichergestellt.
Die Verwaltung schlägt vor, ein alternatives Mobilitätskonzept für größere Bauvorhaben (ab 100 Wohneinheiten) generell zuzulassen. Aufgrund dieser Größenordnung ist sichergestellt, dass eine ausreichende objektbezogene Nachfrage nach alternativen Verkehrsmitteln gewährleistet ist. Es muss eine gute ÖPNV-Verbindung und eine gute, fußläufige Erreichbarkeit von Gütern des täglichen Bedarfs gewährleistet sein. Weiter müssen folgende Vorgaben eingehalten werden:
- Beschränkung auf Wohnbauvorhaben, bei gemischten Bauvorhaben beschränkt auf den Wohnbauanteil
- Reduzierung des regulären Stellplatzbedarfes um max. 20 % (bezogen auf den Wohnanteil)
- Im Rahmen eines Sharing-Systems werden
- PKW in einem Verhältnis von 1:5
- E-Lastenräder in einem Verhältnis 1:2
- E-Bikes in einem Verhältnis von 1:1 berücksichtigt
- Die v.g. Verkehrsmittel müssen in einem ausgeglichenen und bedarfsgerechten Verhältnis bereitgestellt und online verwaltet und gebucht werden können.
- Für die Verkehrsmittel sind gut erreichbare Servicestationen im Gebäude oder im unmittelbarem Umfeld zu schaffen.
- Der Bauherr hat sich und seine Rechtsnachfolger zum Betrieb und zur Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems für die Nutzer der Wohnanlage dauerhaft schriftlich zu verpflichten.
Gem. § 2 Abs. 4 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung kann die Anzahl der erforderlichen Stellplätze erhöht oder vermindert werden, wenn nach der besonderen Situation des Einzelfalls das Ergebnis im Missverhältnis zu speziellen, tatsächlichen Bedarf steht. Bei Schaffung eines alternativen Mobilitätsangebots kommt eine entsprechende Minderung der notwendigen Stellplätze in Betracht. Hierüber ist vom Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat gesondert zu entscheiden. Der vorliegende Bauantrag geht zunächst von einem Stellplatznachweis von 100 % aus.
Unter Inanspruchnahme der Möglichkeiten des alternativen Mobilitätskonzeptes könnte der Stellplatzbedarf für das vorliegende Bauvorhaben um max. 34 PKW-Stellplätze (20 % aus 171 Stellplätzen) reduziert werden.
Begrünung:
Es ist eine durchlaufende Begrünung des rückseitigen (nordöstlichen) Grundstücksbereiches vorgesehen, welcher auch den Bereich zu der südöstlich gelegenen Gebäudereihe, entlang der Fabrikstraße mit umfasst. Für die Begrünung liegt ein qualifizierten Freiflächenplan des Büros Trölenberg & Vogt vor. Insgesamt ist die Pflanzung von 14 Laubbäumen auf der Freifläche und 6 Laubbäume auf den Dachterrassen vorgesehen.
Höhergelegene Dächer werden extensiv, sonstige Dachflächen intensiv begrünt.
Zur Sicherung der Verpflichtungen werden Sicherheitsleistungen erhoben.
Kinderspielplatz:
Für das Bauvorhaben ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 664 m² mit mehreren Kinderspielgeräten, großem Sandbereich und mehreren Sitzgelegenheiten vorgesehen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Mietpreisgebundene Wohnungen:
Der Bauherr schafft mit dem Bauvorhaben insgesamt 24 mietpreisgebundene Wohnungen, welche mit notariellem Vertrag entsprechend gesichert werden.
Grundstücksverkehr:
Entlang der Ernsthofstraße sind geringfügige Anpassungen des Grenzverlaufes der Grundstücke vorzunehmen. Bezüglich des Grundstückstausches findet eine Abstimmung zwischen der Stadtkämmerei und dem Bauherrn statt.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen (Beschlussvorschlag 1).
Des Weiteren wird dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat vorgeschlagen, dem Vorschlag der Verwaltung für ein alternatives Mobilitätskonzept zuzustimmen (Beschlussvorschlag 2).