Datum: 02.02.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: großer Saal der Stadthalle am Schloss
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 18:28 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UKVS/2/1/22	Bericht zu den Baumfällungen und dem Auf-den-Stock-Setzen von Hecken und Gehölzen am Bahndamm im Obernauer Mainbogen durch den Bayernhafen; Antrag der Kommunalen Initiative (KI) vom 11.01.2022
2	UKVS/2/2/22	Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Leibnizstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx
3	UKVS/2/3/22	Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Leibnizstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherrin xxx, BV-Nr.: xxx
4	UKVS/2/4/22	Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 11 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma Calvo und Kalkan GbR, BV-Nr.: xxx
5	UKVS/2/5/22	Errichtung von Um- und Anbauten, sowie Nutzungsänderung als Versammlungsstätte eines als Lagerhalle zu Vorführzwecken genehmigten Gebäudes auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg in der Hefner-Alteneck-Straße, 63739 Aschaffenburg durch die Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH, BV-Nr.: xxx
6	UKVS/2/6/22	Bauvoranfrage zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 7 und 18 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx und einer Teilfläche aus Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Mühlstraße, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Freund Verpachtungen GmbH, BV-Nr.: xxx
7	UKVS/2/7/22	Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Johannes Büttner (KI) vom 10.06.2021 wegen "Denkmalschutz Roßmarkt 19 - Gambrinus/ColosSaal" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 16.09.2021

zum Seitenanfang

1. / UKVS/2/1/22. Bericht zu den Baumfällungen und dem Auf-den-Stock-Setzen von Hecken und Gehölzen am Bahndamm im Obernauer Mainbogen durch den Bayernhafen; Antrag der Kommunalen Initiative (KI) vom 11.01.2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	02.02.2022	ö	Beschließend	1	UKVS/2/1/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Durch die untere Naturschutzbehörde im Amt für Umwelt- und Verbraucherschutz findet derzeit eine Prüfung des Sachverhalts sowie der sich daraus ergebenden Maßnahmen statt. 

Der mündliche Bericht der Verwaltung zum aktuellen Sachstand wird zur Kenntnis genommen.

.Beschluss:

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

2. / UKVS/2/2/22. Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Leibnizstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	02.02.2022	ö	Beschließend	2	UKVS/2/2/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.12.2021 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Leibnizstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Das Baugrundstück mit einer Fläche von 687 m² befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“. Parallel zu diesem Bauvorhaben ist ein weiteres Gebäude auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück geplant, welches unter der BV-Nr.: xxx bearbeitet wird. Beide Gebäude nutzen eine gemeinschaftliche Tiefgaragenzufahrt, welche mittig auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtet wird.

Der Bauherr plant die Errichtung eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage mit insgesamt 7 Wohnungen.

Die Außenmaße des Gebäudes liegen bei 13,5 m x 14,2 m.

Die Grundrisse der 6 im Erdgeschoss, sowie in den 1. und 2. Obergeschossen geplanten Wohnungen sind nahezu identisch. Die Wohnungsgrößen bewegen sich im Bereich zwischen 76,7 m² bis ca. 77,9 m². Im 3. Obergeschoss ist eine Penthousewohnung mit einer Wohnfläche von ca. 155 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 617 m².

Die 9 notwendigen PKW-Stellplätzen werden in einer Tiefgarage nachgewiesen. Zusätzlich werden zwei oberirdische, barrierefreie Stellplätze geschaffen. Von den 13 geplanten Fahrradabstellplätzen sind 9 in der Tiefgarage und 4 oberirdische Stellplätze vorgesehen.

Das Gebäude verfügt über eine vom Untergeschoss bis in das 3. Obergeschoss durchgehende Aufzugsanlage. Mindestens ein Geschoss, d.h. mindestens 2 Wohnungen sind barrierefrei zugänglich. Zudem sind 2 barrierefreie Parkplätze vor dem Gebäude geplant.

Die Dachflächen und die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Insgesamt sind 3 Baumpflanzungen geplant. Für das Gesamtbauvorhaben liegt ein qualifizierter Freiflächenplan vor.

Gem. Planunterlagen ist zudem eine Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes geplant.

II.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

• Allgemeines Wohngebiet (WA 12)
• Grundflächenzahl GRZ₁ 0,35, bzw. GRZ₂ 0,525
• Geschossflächenzahl GFZ 1,1
• Vollgeschosse: II bis IV
• Offene Bauweise
• Maximale Gebäudehöhe: 127,50 m.ü.NN
• Dachneigung 0° bis 10°
• Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen. Alternativ: Anlage zur Gewinnung von Solarenergie
• Je 200 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen
• Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen

Art der baulichen Nutzung 

Das geplante Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten ist in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.

Maß der baulichen Nutzung 

Die zulässige GRZ₁ von 0,35 wird durch das Bauvorhaben mit einem Wert von 0,33 eingehalten. Gleiches gilt für die GRZ₂ mit einem Wert von 0,48, bei einem zulässigen Wert bis 0,525.

Die GFZ erreicht einen Wert von 1,13 und überschreitet damit die zulässige GFZ von 1,1 um 0,03. In diesem Umfang kann eine Befreiung zugelassen werden, da diese lediglich geringfügig ist und sowohl die GRZ, wie auch die bauliche Höhe, sowie die Zahl der Vollgeschosse eingehalten werden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt weder nachbarliche Belange, noch die Grundzüge der Planung.

Es werden zulässigerweise IV Vollgeschosse errichtet. Das geplante Gebäude erreicht eine Höhe von 127,25 m ü.NN. und hält damit die festgesetzte maximale Höhe (OK 127,50 m ü.NN) ein. 

Überbaubare Fläche 

Der Hauptbaukörper hält sich vollständig innerhalb, des aus Baugrenzen bestehenden Baufensters. Das Treppenhaus tritt zur Straßenseite in einer Tiefe von 3,50 m aus der Gebäudefassade hervor und liegt damit zum größten Teil (2,25 m) noch innerhalb des Baufensters. In einer Tiefe von 1,25 m, bei einer Breite von 3,08 m wird das Baufenster allerdings mit einer Fläche von 3,85 m² überschritten. In diesem Umfang kann eine Befreiung von der Festsetzung der Baugrenzen gewährt werden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt weder nachbarliche Belange, noch die Grundzüge der Planung.

Bauweise 

Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein. 

Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze, bei Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnung über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 9 PKW-Stellplätzen. Diese Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Zusätzlich werden 2 oberirdische, barrierefreie Parkplätze vor dem Gebäude errichtet.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 617 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon sind 9 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage und 4 oberirdische Stellplätze geplant.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Erschließung / Zufahrt

Die Erschließung ist des Baufeldes ist gesichert. 

Die Tiefgaragenzufahrt ist exakt auf der Grenze der beiden Baugrundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider geplant. Diese Zufahrt ist mit einem gegenseitigen Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.  

Die zulässige Zufahrtsbreite, gem. § 5 Abs. 1 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung wird durch den hälftigen Anteil der Tiefgaragenzufahrt überschritten, da die maximale Zufahrtsbreite bereits durch die beiden geplanten Stellplätze vor dem Gebäude ausgeschöpft wird. Hierdurch ergibt sich bei einer Breite der Tiefgaragenzufahrt von 3,55 m eine Überschreitung von ca. 1,78 m. In diesem Umfang kann eine Abweichung zugelassen werden, insbesondere, da durch die gemeinsame Nutzung mit dem Parallelbauvorhaben die Inanspruchnahme öffentlichen Raumes auf ein Minimum reduziert wird.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Bei einer Grundstücksgröße von 687 m² sind, gem. Bebauungsplan 3 Bäume zu pflanzen (ein Baum je 200 m² Grundstücksfläche). Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die Dachfläche des Gebäudes ist mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von mindestens 60 m² zu errichten. Zur Sicherung der Herstellung des Spielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Befreiungen, Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1. Es werden Befreiungen erteilt:
1. von der Überschreitung der GFZ um 0,03,
2. von der Überschreitung der Baugrenze um 3,85 m².

2. Es wird eine Abweichung von der Überschreitung der max. Zufahrtsbreite um ca. 1,78 m erteilt.

3. Die gemeinsame Tiefgaragenzufahrt, welche sich über die beiden Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider erstreckt ist mit einem gegenseitigen Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.

4. Die Dachfläche des Gebäudes ist mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

5. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

6. Es sind mind. 3 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

7. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

3. / UKVS/2/3/22. Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Leibnizstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherrin xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	02.02.2022	ö	Beschließend	3	UKVS/2/3/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.12.2021 beantragte die Bauherrin xxx den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Leibnizstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Das Baugrundstück mit einer Fläche von 704 m² befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“. Parallel zu diesem Bauvorhaben ist ein weiteres Gebäude auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück geplant, welches unter der BV-Nr.: xxx bearbeitet wird. Beide Gebäude nutzen eine gemeinschaftliche Tiefgaragenzufahrt, welche mittig auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtet wird.

Die Bauherrin plant die Errichtung eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage mit insgesamt 7 Wohnungen.

Die Außenmaße des Gebäudes liegen bei 13,5 m x 14,2 m.

Die Grundrisse der 6 im Erdgeschoss, sowie in den 1. und 2. Obergeschossen geplanten Wohnungen sind nahezu identisch. Die Wohnungsgrößen bewegen sich im Bereich zwischen 76,7 m² bis ca. 77,9 m². Im 3. Obergeschoss ist eine Penthousewohnung mit einer Wohnfläche von ca. 155 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 617 m².

Die 9 notwendigen PKW-Stellplätzen werden in einer Tiefgarage nachgewiesen. Zusätzlich werden zwei oberirdische, barrierefreie Stellplätze geschaffen. Von den 13 geplanten Fahrradabstellplätzen sind 9 in der Tiefgarage und 4 oberirdische Stellplätze vorgesehen.

Das Gebäude verfügt über eine vom Untergeschoss bis in das 3. Obergeschoss durchgehende Aufzugsanlage. Mindestens ein Geschoss, d.h. mindestens 2 Wohnungen sind barrierefrei zugänglich. Zudem sind 2 barrierefreie Parkplätze vor dem Gebäude geplant.

Die Dachflächen und die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Insgesamt sind 3 Baumpflanzungen geplant. Für das Gesamtbauvorhaben liegt ein qualifizierter Freiflächenplan vor.

Gem. Planunterlagen ist zudem eine Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes geplant.

II.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

• Allgemeines Wohngebiet (WA 12)
• Grundflächenzahl GRZ₁ 0,35, bzw. GRZ₂ 0,525
• Geschossflächenzahl GFZ 1,1
• Vollgeschosse: II bis IV
• Offene Bauweise
• Maximale Gebäudehöhe: 127,50 m.ü.NN
• Dachneigung 0° bis 10°
• Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen. Alternativ: Anlage zur Gewinnung von Solarenergie
• Je 200 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen
• Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen

Art der baulichen Nutzung 

Das geplante Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten ist in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.

Maß der baulichen Nutzung 

Die zulässige GRZ₁ von 0,35 wird durch das Bauvorhaben mit einem Wert von 0,32 eingehalten. Gleiches gilt für die GRZ₂ mit einem Wert von 0,47, bei einem zulässigen Wert bis 0,525.

Die GFZ erreicht einen Wert von 1,1 und hält damit die zulässige GFZ von 1,1 exakt ein.

Es werden zulässigerweise IV Vollgeschosse errichtet. Das geplante Gebäude erreicht eine Höhe von 127,50 m ü.NN. und hält damit die festgesetzte maximale Höhe (OK 127,50 m ü.NN) ein. 

Überbaubare Fläche 

Der Hauptbaukörper hält sich vollständig innerhalb, des aus Baugrenzen bestehenden Baufensters. Das Treppenhaus tritt zur Straßenseite in einer Tiefe von 3,50 m aus der Gebäudefassade hervor und liegt damit zum größten Teil (2,25 m) noch innerhalb des Baufensters. In einer Tiefe von 1,25 m, bei einer Breite von 3,08 m wird das Baufenster allerdings mit einer Fläche von 3,85 m² überschritten. In diesem Umfang kann eine Befreiung von der Festsetzung der Baugrenzen gewährt werden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt weder nachbarliche Belange, noch die Grundzüge der Planung.

Bauweise 

Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein. 

Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze, bei Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnung über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 9 PKW-Stellplätzen. Diese Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Zusätzlich werden 2 oberirdische, barrierefreie Parkplätze vor dem Gebäude errichtet.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 617 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon sind 9 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage und 4 oberirdische Stellplätze geplant.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Erschließung / Zufahrt

Die Erschließung ist des Baufeldes ist gesichert. 

Die Tiefgaragenzufahrt ist exakt auf der Grenze der beiden Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider geplant. Diese Zufahrt ist mit einem gegenseitigen Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.  

Die zulässige Zufahrtsbreite, gem. § 5 Abs. 1 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung wird durch den hälftigen Anteil der Tiefgaragenzufahrt überschritten, da die maximale Zufahrtsbreite bereits durch die beiden geplanten Stellplätze vor dem Gebäude ausgeschöpft wird. Hierdurch ergibt sich bei einer Breite der Tiefgaragenzufahrt von 3,55 m eine Überschreitung von ca. 1,78 m. In diesem Umfang kann eine Abweichung zugelassen werden, insbesondere, da durch die gemeinsame Nutzung mit dem Parallelbauvorhaben die Inanspruchnahme öffentlichen Raumes auf ein Minimum reduziert wird.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Bei einer Grundstücksgröße von 704 m² sind, gem. Bebauungsplan 3 Bäume zu pflanzen (ein Baum je 200 m² Grundstücksfläche). Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die Dachfläche des Gebäudes ist mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von mindestens 60 m² zu errichten. Zur Sicherung der Herstellung des Spielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Befreiungen, Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1. Es wird eine Befreiung erteilt von der Überschreitung der Baugrenze um 3,85 m².

2. Es wird eine Abweichung von der Überschreitung der max. Zufahrtsbreite um ca. 1,78 m erteilt.

3. Die gemeinsame Tiefgaragenzufahrt, welche sich über die beiden Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider erstreckt ist mit einem gegenseitigen Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.

4. Die Dachfläche des Gebäudes ist mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

5. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

6. Es sind mind. 3 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

7. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

4. / UKVS/2/4/22. Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 11 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma Calvo und Kalkan GbR, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	02.02.2022	ö	Beschließend	4	UKVS/2/4/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 22.11.2021 beantragte die Firma Calvo und Kalkan GbR den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 11 Wohneinheiten, 2 Büroeinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Auf dem derzeit mit einem eingeschossigen Laden bebauten, vollständig versiegelten Baugrundstück ist die Neuerrichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage geplant. Das Bestandsgebäude wird abgebrochen. Der geplante Baukörper schließt die Ecke Würzburger Straße/Wittelsbacherring und verfügt über vier Vollgeschosse (3 Regelgeschosse und Dachgeschoss als Vollgeschoss). Im Erdgeschoss sind gewerbliche Nutzungen, in den Obergeschossen sind insgesamt 11 Wohnungen geplant.

An das grenzständige Nachbargebäude Würzburger Straße xxx wird an Traufe und First höhengleich angeschlossen. Am Wittelsbacherring schließt das Gebäude grenzständig zum Grundstück Wittelsbacherring xxx ab.

Das Gebäude erreicht an der Würzburger Straße eine Länge von ca. 23,8 m und entlang des Wittelsbacherrings von ca. 24,25 m. Im Erdgeschossbereich rückt das Gebäude von der Würzburger Straße um 1,0 und dem Wittelsbacherring um 5,0 m ein. Entlang der Würzburger Straße ist in diesem Bereich eine Begrünung mit einer Tiefe von ca. 1 m, entlang des Wittelsbacherrings eine Stellplatzanlage mit 4 Stellplätzen sowie 2 Pflanzbeete mit 2 standortgerechten großkronigen Laubbäumen geplant.

Der Eingang zu den zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Büronutzung) und den Wohneinheiten ist von der Würzburger Straße aus vorgesehen. 

Die Zu- und Ausfahrten für Fahrzeuge sind ausschließlich am Wittelsbacherring angeordnet. Von der Würzburger Straße aus ist ein Einfahren in den Wittelsbacherring nur von Südosten (von stadtauswärts) möglich. Ein Ausfahren für Fahrzeugen ist nur über den Wittelsbacherring in nordöstlicher Richtung möglich.

Die Baugrundstücksfläche liegt bei 639 m². Das Gebäude hat eine Grundfläche von 308,55 m².

Die Gewerbeeinheit 1 hat eine Nutzfläche von ca. 81 m² und Gewerbeeinheit 2 von ca. 140 m². Die 11 Wohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen 55 m² bis 98 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 857 m².

Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit insgesamt 3 Bäumen bepflanzt. 

Auf dem Baugrundstück ist im rückwärtigen Bereich ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² geplant. 

II.

Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Hiernach ist die Eigenart der näheren Umgebung Maßstab für die Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens. Hierzu ist diese näher zu bestimmen.

Eigenart der näheren Umgebung:

Die typische Nutzung entlang der Würzburger Straße entspricht einem Mischgebiet (MI - in den Erdgeschossen praktisch ausschließlich Gewerbe, in den Obergeschossen verstärkt Wohnnutzung), in nördlicher Richtung entlang des Wittelsbacherrings dominiert die Wohnnutzung. Das Gebiet entspricht hier einem allgemeinen Wohngebiet (WA).

Die Würzburger Straße und in diesem Bereich auch der Wittelsbacherring sind erheblichen Verkehrslärmeinwirkungen ausgesetzt, und zwar hauptsächlich verursacht durch den Kraftfahrzeugverkehr auf der Würzburger Straße einschließlich des per Lichtzeichenanlage gesteuerten Knotenpunkts mit der Ringstraße und nachrangig durch den Kraftfahrzeugverkehr auf der Ringstraße und den Bahnverkehr auf der Bahnstrecke Aschaffenburg-Miltenberg. Eine Wohnnutzung an der Würzburger Straße und dem Wittelsbacherring erfordert passive Lärmschutzmaßnahmen.

Art der baulichen Nutzung:

Die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und die geplante Wohnnutzung in den Obergeschossen fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sind planungsrechtlich zulässig.

Für die zur Würzburger Straße und zum Wittelsbacherring hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist aufgrund der erheblichen Lärmimmissionen ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz erforderlich. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.

Maß der baulichen Nutzung:

Die Gebäude nordöstlich der Würzburger Straße xxx weisen grundstücksbezogene Grundflächen bis ca. 350 m² auf. Aufgrund der geschlossenen Bauweise ist diese parzellenbezogene Betrachtung jedoch nachrangig. Das Bauvorhaben selbst verfügt über eine Grundfläche von 308,55 m².

Die Geschossigkeit erreicht auf der Nordostseite der Würzburger Straße IV Vollgeschosse, meist bestehend aus drei Regelgeschossen und einem Dachgeschoss, teils aus vier Regelgeschossen zuzüglich Dach. 

Auch im Wittelsbacherring setzt sich die Bauzeile mit bis zu viergeschossigen Wohngebäuden fort.

Hinsichtlich der baulichen Höhe nimmt das geplante Gebäude die First- und Trauflinie des unmittelbar angrenzenden Gebäudes in der Würzburger Straße xxx auf und fügt sich insofern hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein.

Überbaubare Flächen:

Der L-förmige Baukörper nimmt die fiktive Baulinie, die mit der Straßenbegrenzungslinie zusammenfällt, an der Würzburger Straße auf.

In der Würzburger Straße ergibt sich eine ungefähre Bautiefe von ca. 11 m von der Straßenbegrenzungslinie, welche durch das Gebäude mit einer Tiefe von 10,93 m eingehalten wird.

Entlang des Wittelsbacherrings ist die Gebäudestellung weniger einheitlich, allerdings geben die Gebäude Wittelsbacherring xxx und Görrestraße xxx eine Bauflucht mit einem Abstand von ca. 5 m zur Straßenbegrenzungslinie vor. Die maximale Bautiefe liegt bei ca. 15 m ab der Straßenbegrenzungslinie. Das Erdgeschoss hält entlang des Wittelsbacherrings die Bauflucht ein. Lediglich die Obergeschosse kragen hier um 1 m aus. Aufgrund der Eckstellung des Gebäudes kann hier die Auskragung zugelassen werden. Die rückseitige Bautiefe wird eingehalten.

Bauweise:

Es dominiert die geschlossene Bauweise, mit einer geschlossenen Blockrandbebauung entlang der Würzburger Straße, Schwindstraße, Görrestraße und des Wittelsbacherrings. Insofern ist auch eine beidseits grenzständige Bebauung zulässig.

Das Vorhaben fügt sich insgesamt in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.

Stellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 11 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 11 PKW-Stellplätzen. Für die Büronutzung ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Fläche von 221 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 5 Stellplätzen. Insgesamt sind daher 16 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 12 Stellplätze in der Tiefgarage und 4 als oberirdische Stellplätze nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 11 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 857 m² sind daher 17,1 Fahrradabstellplätze erforderlich. Für die beiden Gewerbeeinheiten ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 3,7 Fahrradabstellplätzen. Insgesamt sind daher 21 Stellplätze auszuweisen. Hiervon werden 14 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage und 7 Abstellplätze im Bereich des Wittelsbacherrings nachgewiesen. Die oberirdische Fahrradabstellanlage ist mit einer Überdachung und mit Anlehnbügeln auszustatten.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke

Die verkehrliche Erschließung des Baugrundstücks ist von der Würzburger Straße und dem Wittelsbacherring aus gesichert.

Für den Kraftfahrzeugverkehr von / zur Würzburger Straße ist nur eine eingeschränkte Zufahrt gewährleistet und im Übrigen eine Blockumfahrung über die Görre-, Goethe- und Schwindstraße erforderlich.

Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.

Zufahrt

Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Entlang des Wittelsbacherrings sind 4 PKW-Stellplätze, davon 1 barrierefreier mit einer Gesamtbreite von 11,0 m geplant. Die Tiefgaragenzufahrt weist eine Breite von 3,0 m auf. Die Zufahrtsbreite liegt damit bei insgesamt 14,0 m. Unter Berücksichtigung des barrierefreien Stellplatzes ergibt sich eine zulässige Zufahrtsbreite von 6,0 m (3,5 m + 2,5 m). Eine Abweichung, im Umfang von 8,0 m kann hier unter der Auflage zugelassen werden, dass die 4 Stellplätze mit 2 großkronigen, standortgerechten Laubbäumen gegliedert und begrünt werden. Zudem ist die Ecklage des Grundstückes zur Würzburger Straße und dem Wittelsbacherring zu berücksichtigen. Aus verkehrlichen Gründen können die Stellplätze nicht mehr – wie bisher – entlang der Würzburger Straße platziert werden. Insofern ist eine Anordnung entlang des Wittelsbacherrings sinnvoll und erforderlich.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Aufgrund der planungsrechtlichen Vorgabe einer geschlossenen Bebauung ist eine grenzständige Bebauung zulässig und sind insofern keine seitlichen Abstandsflächen einzuhalten.

Begrünung und Baumpflanzungen

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Die Tiefgaragendecke ist mit einer Intensivbegrünung zu versehen (mind. 50 cm Vegetationsschicht und Bepflanzung).

Entlang der Würzburger Straße ist für den 1 m breiten Pflanzstreifen eine geeignete Bepflanzung (z.B. für den Schatten geeignete Bodendecker) zu wählen.

Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.

Für die beiden, als Auflage zu pflanzenden großkronigen, standortgerechten Laubbäume am Wittelsbacherring sind Pflanzbeete als Hochbeete mit einer Aufkantung von mind. 30 cm vorzusehen, damit bei einer Erdüberdeckung der unterliegenden Tiefgarage eine Substratschicht von mind. 80 cm Stärke erzielt wird. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu leisten.

Kinderspielplatz

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Bereich des Grundstückes vorgesehen. Die Spielplatzfläche soll mit einem Baum zur Begrünung und zur Beschattung bepflanzt werden. Da die Tiefgarage in diesem Bereich teilweise deutlich von der Grundstücksgrenze abrückt, ist ein Erdschluss möglich. Alternativ ist ein Hochbeet vorzusehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Auflagen, Abweichungen, Sicherheitsleistungen:

1. Für die zur Würzburger Straße und zum Wittelsbacherring, bzw. Südring hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz vorzulegen.

2. Von der zulässigen Zufahrtsbreite wird entlang des Wittelsbacherrings eine Abweichung im Umfang von ca. 8,0 m, unter der Auflage erteilt, dass 2 großkronige, standortgerechte Laubbäume zur Gliederung der Stellplätze gepflanzt werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

3. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Die Tiefgaragendecke ist mit einer Intensivbegrünung zu versehen. In dem Pflanzstreifen, vor dem Gebäude, entlang der Würzburger Straße ist eine ausreichende Erdüberdeckung (ggf. Hochbeete) und eine geeignete Bepflanzung (z.B. für den Schatten geeignete Bodendecker) zu wählen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

4. Gem. Freiflächenplan ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² zu errichten. In diesem Bereich ist ein großkroniger Laubbaum vorzusehen. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

5. Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung ist der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

5. / UKVS/2/5/22. Errichtung von Um- und Anbauten, sowie Nutzungsänderung als Versammlungsstätte eines als Lagerhalle zu Vorführzwecken genehmigten Gebäudes auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg in der Hefner-Alteneck-Straße, 63739 Aschaffenburg durch die Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	02.02.2022	ö	Beschließend	5	UKVS/2/5/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Sachverhalt

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.12.2020 beantragte die Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH den Neubau einer Lagerhalle zu Vorführzwecken auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in der Hefner-Alteneck-Straße, 63739 Aschaffenburg. Das Bauvorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat am 03.03.2021 behandelt und beschlossen und die Baugenehmigung mit Bescheid vom 13.04.2021 (BV-Nr.: xxx) erteilt.

Im Rahmen der Ausführungsplanung haben sich geänderte Nutzungsanforderungen seitens des Nutzers, der Firma Linde Material Handling GmbH ergeben. Das Gebäude soll vermehrt zu Schulungszwecken und teilweise größeren Veranstaltungen im Rahmen von Produktpräsentationen und Symposien, bzw. Konferenzen genutzt werden.

Hierzu wurde am 22.11.2021 ein Änderungsantrag eingereicht. Die Lagerhalle soll künftig als Versammlungsstätte im Rahmen eines, in einer ausführlichen Betriebsbeschreibung näher definierten Umfangs, genutzt werden. Hierzu sind auch bauliche Veränderungen im Inneren des Gebäudes, sowie kleinere Veränderungen am Gebäudeäußeren (neue Zufahrtstraße, barrierefreie Fußgängerrampe, Fenster in der Westfassade für die geplanten Büroräume) geplant.

Allgemeinde Baubeschreibung

Bei dem Gebäude handelt es sich um eine 1-geschossige Lagerhalle welche ursprünglich für Vorführungszwecken geplant war. Die Nutzung soll erweitert werden. 

Der Zugang der Halle erfolgt über die Nordseite, an dieser Seite liegt auch die Andienung über einen Tiefhof mit zwei Ladetoren. Diese Andienung ist über eine neue Zufahrtstraße von der Lindestraße her erreichbar.

An der Westseite ist eine Rampe geplant, um barrierefrei in das Gebäude zu gelangen.
Erdgeschossig gibt es Büro- sowie Sozialraumeinbauten (WC-Anlagen, Umkleiden, Duschräume), welche der zeitweisen Nutzung des Gebäudes dienen. Es sind unverändert zur Genehmigung keine dauerhaften Arbeitsplätze vorgesehen.

Zusätzlich zu diesen Räumen werden haustechnische Räume als Einbauten in der nordöstlichen Ecke des Gebäudes errichtet, welche der Unterhaltung des Gebäudes dienen.

Die Lagerhalle wird in Teilen mit Regalen bestückt, wobei diese nicht für Lagerzwecke genutzt werden, sondern zu Vorführungszwecken für Kunden im Bereich der Logistik und Nutzung von Staplern des Mieters. Daher beschränkt sich das Lagergut auf ein Minimum. Es ist keine Lagerung von Gefahrgütern vorgesehen.

In der Vorführungshalle ist im westlichen Gebäudeteil, d.h. zur Lindestraße orientiert ein 2-geschossiger Einbau für Schulungszwecke sowie für kurzzeitige Bürotätigkeiten geplant.

Das Obergeschoss verfügt über eine offene Galerie zur Halle hin und bietet somit permanente Blickbeziehungen zu den Vorgängen im Erdgeschoss. Neben einer Teeküche mit kleinem Aufenthaltsraum, Sozialräumen mit WC und Duschen, Lager- und Technikräumen befinden sich hier Meetingräume sowie Büroräume. Gemäß Information des Nutzers werden die Räumlichkeiten nur zeitweise bei Veranstaltungen sowie für Vor- und Nachbearbeitung dieser durch Mitarbeiter des Nutzers genutzt. Die Mitarbeiter haben in den weiteren Gebäuden auf dem Grundstück ihre dauerhaften Arbeitsplätze.

Die erforderlichen Parkplätze für die geplante Halle werden in dem neu errichteten Parkhaus nachgewiesen, welches in einem separaten Verfahren beantragt und genehmigt wurde. Bei größeren Veranstaltungen werden die geladenen Gäste mit Shuttlebussen gebracht, welche direkt vor dem Gebäude halten können. Während der Veranstaltung ist geplant, diese Reisebusse auf dem Grundstück zu parken. Hierzu sind lt. Angaben des Nutzers ausreichend Flächen vorhanden und vorgesehen. Eine Nutzung der öffentlichen Flächen außerhalb des Grundstückes ist nicht geplant oder notwendig.

Äußere Gestaltung

Der Neubau weist in seiner Außengestaltung farbliche Elemente auf, welche auch in den anderen geplanten Neubauten zu finden sind.

Die Sandwichfassade wird als klassische Fassade für eine Logistik-/Lagerhalle gewählt. Die grundsätzliche Fassade ist dezent in Wirkung und Farbigkeit gewählt, mit einzelnen farblichen Akzenten sowie einer Übereckverglasung (Pfosten-Riegel-Konstruktion) im Bereich der Nordwestecke. Diese soll einen Einblick in das Gebäude ermöglichen und das Gebäude optisch aufwerten.

Der Neubau weist in seiner Außengestaltung keine grundlegenden Änderungen zur Genehmigung auf. Im Bereich der Schulungsräume im Erdgeschoss sowie Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss werden an der Westseite Fenster errichtet.

Nutzungsbeschreibung

Die Lagerhalle wird spezifisch für einen Mieter (Linde Material Handling GmbH) errichtet. Dieser möchte die Halle zu Präsentationszwecken im Bereich Staplerlogistik sowie nun vermehrt zu Schulungszwecken nutzen. Nutzungen und Personenanzahlen wurden zwischen dem Bauherrn und dem Nutzer abgestimmt. Zur Präsentation der Produkte werden beispielhafte Regale eingebaut, des Weiteren auch Ladebereiche für Stapler eingebaut.

Nutzungsarten:

1. Schulung, Ausbildung und Praxistraining

Regelmäßig finden Schulungs- und Ausbildungsveranstaltungen im Gebäude statt. Die Schulungsteilnehmer werden in Schulungsräumen (Academy) geschult und teilweise in Kleingruppen aufgeteilt. Die Schulungen finden in der Zeit zwischen 8:00 und 20:00 Uhr statt. Geplant sind ca. 100 – 150 Veranstaltungen pro Jahr mit 120 geladenen Gästen, welche durch eine Einlasskontrolle das Gebäude betreten.

2. Symposium/Konferenz

Ca. 25 Veranstaltungen finden im Jahr als Symposium, bzw. einer Konferenz mit Fachvorträgen statt. Hier sind nach gleichem Prozedere 100 Gäste geplant. Die Veranstaltungen sind zwischen 08:00 und 22:00 Uhr geplant.

3. Produktvorstellung

Gem. Information der Firma Linde Material Handling GmbH sind 6 Mal im Jahr Großveranstaltungen mit ca. 500 geladenen Gästen geplant. Im Rahmen von 1 – 2 tägigen Produktvorstellungen werden diese geladenen Gäste mit Shuttlebussen zur Veranstaltung gebracht. Diese können vor den Haupteingang fahren und die Gäste absetzen.

Beginn dieser Veranstaltung ist 08:00 Uhr und Ende um 22:00 Uhr. Die Reisebusse müssen auf dem Betriebsgelände parken und werden nicht im öffentlichen Bereich abgestellt.

Die Großveranstaltungen sowie Konferenztage werden durch ein Cateringunternehmen versorgt. Hierzu werden Räumlichkeiten für die Vorbereitung der Speisen (Warmhaltung) sowie der Getränkeversorgung durch einen externen Caterer vorgesehen.

Sämtliche Veranstaltungen finden im Innenbereich statt. Im Außenbereich sind ggf. auf der Werkstraße kleinere Produktvorführungen geplant.

Im Innenbereich werden temporär bei den Großveranstaltungen Kleinbühnen inkl. Bestuhlung aufgebaut. Hierzu werden seitens des Nutzers Linde beispielhafte Bestuhlungsplanungen dargestellt und dem Antrag beigelegt.

Es finden keine parallelen Veranstaltungen statt.

Notwendige Mitarbeiter des Nutzers für die Veranstaltungen sowie Schulungen haben ihren dauerhaften Arbeitsplatz nicht in der Halle und halten sich nur zeitweise darin auf.

Die grundsätzliche Betriebszeit des Nutzers liegt in der Regel in der Zeit von Montag bis Freitag von 06:00 bis 20:00 Uhr. Für die genannten Veranstaltungen gelten die genannten, abweichenden Zeiten.

Die geplanten Nutzungen sind in einem ausführlichen Betriebskonzept vom August 2021 für die 3 Veranstaltungsarten beschrieben.

Außenanlagen

Die Außenanlagen verbleiben grundsätzlich wie in den Baugenehmigungen inklusive Masterplan der neuen Gebäude (Halle, Parkhaus, AWO, Bürogebäude) dargestellt.

Für die barrierefreie Zugänglichkeit der Halle wird zusätzlich eine Rampenanlage im Westen vorgesehen. Des Weiteren wurde die Stichstraße (zur Andienung der zwei Tore) hinsichtlich der Ausrundung und Gefällesituation leicht angepasst, um auch die kurzzeitige Andienung der Halle durch Shuttlebusse problemlos zu ermöglichen.

PKW- und Fahrradstellplätze

Die für die geplanten Flächen benötigten Stellplätze für PKW sowie Fahrräder werden in der Stellplatzberechnung dargelegt.

Die Büro- und Hallenflächen wurden seitens des Nutzers als keine dauerhaften Arbeitsplätze definiert. Die zuständigen Mitarbeiter haben ihren Arbeitsplatz in anderen Gebäuden auf dem Grundstück.

Für die Schulungs- und Konferenztage (max. 120 Gäste gem. Nutzungsbeschreibung) werden die notwendigen Stellplätze nachgewiesen.

Im Bereich der Großveranstaltungen ist keine Individualanreise seitens des Nutzers für die Gäste geplant. Hier sollen Shuttlebusse die Gäste zur Veranstaltung bringen und später abholen. Ebenso verhält es sich mit dem Nachweis der notwendigen Fahrrad-Stellplätze.

Da es keine Parallelveranstaltung gibt, stehen die berechneten Stellplätze für Seminare auch bei Großveranstaltungen für eine begrenzte Menge Individualverkehr zur Verfügung.

Die erforderlichen PKW-Stellplätze werden im neu errichteten Parkhaus nachgewiesen und dauerhaft gesichert.

II.

Beurteilung des Bauvorhabens

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Baulinienplans Nr. 8, welcher für das Baugrundstück Festsetzungen über Baulinien und Baugrenzen enthält. Im Übrigen liegt das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Gewerbegebietes“ im Sinne des § 8 BauNVO. Aus dem Baulinienplan Nr. 8, bzw. der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:

Gewerbegebiet - GE

Höhe bis 21,3 m

überbaute Grundstücksfläche: bis zu 80 %

Grundfläche bis zu 15.600 m²

abweichende Bauweise

Baugrenze, Baulinie

Art der baulichen Nutzung 

Die beabsichtigte Nutzung als Lagerhalle, Präsentationshalle, Showroom, Schulungsräume, und Konferenzraum (Versammlungsstätte) fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist in einem Gewerbegebiet, gem. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. 

Hinsichtlich der geplanten Nutzungsänderung (Nutzung als Versammlungsstätte) wurde eine Schallimmissionsprognose von der Firma Wölfel Engineering GmbH & Co.KG vom 20.12.2021 (Bericht Nr.: X1290.003.01.001) erstellt. Die Untere Immissionsschutzbehörde wurde beteiligt. Hiernach werden die geltenden Immissionsrichtwerte für die Nutzungen (I) und (II) sicher eingehalten. Für die 6 Veranstaltungen der Nutzungskategorie (III) sind die Auflagen, gem. v.g. Schallimmissionsprognose, bzw. der Unteren Immissionsschutzbehörde zu beachten.

Maß der baulichen Nutzung 

Die Höhe des geplanten Gebäudes erhöht sich gegenüber der ursprünglich erteilten Baugenehmigung von 155,14 m ü NN auf 155,20 m ü NN, somit um 6 cm.

Aufgrund minimaler Verschiebungen und Änderungen der Abmessung der Außenstützen, sowie Änderung der Fassadenstärke wird das Gebäude um maximal 4 cm auf jeder Seite vergrößert. Die Abmessung der Halle beträgt dann ca. 73,20 x 73,20 m (genehmigt wurden ursprünglich 73,12 x 73,12 m).

Wesentliche Änderungen beim genehmigten Maß der baulichen Nutzung ergeben sich insofern nicht.

Überbaubare Fläche / Bauweise

Gegenüber der ursprünglichen Genehmigung ergeben sich keine Änderungen.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Der Stellplatzbedarf richtet sich nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS).

Für das genehmigte Gebäude (Lagerhalle zu Vorführzwecken) waren, gem. Baugenehmigung vom 13.04.2021 (BV-Nr.: xxx) 5 KFZ-Stellplätze und 3 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.

Für die geplante Nutzungsänderung ändert sich der KFZ-Stellplatzbedarf, wie folgt:

• Büro- und Verwaltungsräume:
  Je 40 m² Nutzfläche ist ein PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei einer Nutzfläche von 286 m² ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen

• Berufliche Schulungsräume:
  Je 5 Schulungsteilnehmer ist ein PKW-Stellplatz erforderlich. Bei 120 Teilnehmern ergibt sich ein Bedarf von 24 PKW-Stellplätzen.

• Lagerräume, Ausstellungs- und Verkaufsplätze:
  Je 3 Beschäftigte ist ein PKW-Stellplatz vorzuhalten. In der ursprünglichen Genehmigung wurden 7 Beschäftigte und damit 2,5 PKW-Stellplätze in Ansatz gebracht.

• Versammlungsstätte:
  Für Versammlungsstätten ist je 10 Sitzplätze ein PKW-Stellplatz erforderlich. Grundsätzlich wären demnach für die 25 im Jahr geplanten Symposien mit ca. 100 geladenen Gästen und 6 geplanten Produktvorstellungen im Jahr mit ca. 500 geladenen Gästen max. 50 PKW-Stellplätze nachzuweisen. In der Betriebsbeschreibung ist ausgeführt, dass die Besucher der Produktvorstellung mit Shuttlebussen an und abreisen, im Übrigen die Parkmöglichkeiten im Parkhaus genutzt werden. Eine Verteilungsquote wurde nicht angegeben und daher auf 50 % geschätzt. Hieraus ergibt sich ein max. nachzuweisender Stellplatzbedarf von 25 KFZ-Stellplätzen für die 6 geplanten Produktvorstellungen im Jahr.

• Gesamtbedarf:
  Vom Antragsteller ist nachvollziehbar ausgeführt, dass ein Parallelbetrieb der drei geplanten Nutzungsarten nicht erfolgen wird. Insofern ist der Bedarf der festgestellten Stellplätze nicht zu addieren, sondern, gem. § 2 Abs. 3 der GaStAbS nach dem höchsten gleichzeitigen Bedarf zu bemessen. Dieser ist anzunehmen, bei Durchführung einer Produktpräsentation. Hier ist gleichzeitig von einem Betrieb der Büro- und Verwaltungsräume auszugehen, während der Schulungsbetrieb, wie auch der Betrieb der Ausstellung- und Lagerhalle ruht. Insofern ergibt sich insgesamt ein Stellplatzbedarf von 33 PKW-Stellplätzen.
  
  

Diese werden im Parkhaus, welches auf dem unmittelbar westlich gelegenen Grundstück errichtet wird und 511 Stellplätze umfasst nachgewiesen.

Der Bauherr ist dazu verpflichtet, zu gewährleisten, dass mindestens 50 % der Gäste mit dem Shuttlebus an-/abreisen oder ausreichende zusätzliche Stellplätze im unmittelbar angrenzenden Parkhaus zur Verfügung zu stellen. Andernfalls bleiben nachträgliche bauordnungsrechtliche Maßnahmen, z.B. Betriebsbeschränkungen vorbehalten.

Der Bedarf an Fahrradabstellplätzen ist wie folgt anzupassen:

• Büro- und Verwaltungsräume:
  Je 60 m² Nutzfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei einer Nutzfläche von 286 m² ergibt sich hieraus ein Bedarf von 5 Fahrradabstellplätzen.

• Berufliche Schulungsräume:
  Je 5 Schulungsteilnehmer ist ein Fahrradabstellplatz erforderlich. Bei 120 Teilnehmern ergibt sich ein Bedarf von 24 Fahrradabstellplätzen.

• Lagerräume, Ausstellungs- und Verkaufsplätze:
  Je 5 Beschäftigte ist ein Fahrradabstellplatz vorzuhalten. In der ursprünglichen Genehmigung wurden 7 Beschäftigte und damit 1,5 Fahrradabstellplätzen in Ansatz gebracht.

• Versammlungsstätte:
  Für die Versammlungsstätte wären grundsätzlich je 10 Sitzplätze 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hierzu wird auf die Ausführungen bei den PKW-Stellplätzen verwiesen, wobei davon auszugehen ist, dass aufgrund des internationalen Gästekreises kaum Fahrradabstellplätze in Anspruch genommen werden dürften. Da für alternativ stattfindende Schulungen bereits ein Bedarf von 24 Fahrradabstellplätzen ermittelt wurde, wird hier ein weiterreichender Bedarf nicht festgestellt (§ 2 Abs. 4 GaStAbS).

• Gesamtbedarf:
  Auch bei den Fahrradabstellplätzen ist der Bedarf der festgestellten Stellplätze nicht zu addieren, sondern, gem. § 2 Abs. 3 der GaStAbS nach dem höchsten gleichzeitigen Bedarf zu bemessen. Dieser ist anzunehmen, bei Durchführung einer Schulungsveranstaltung. Hier ist gleichzeitig von einem Betrieb der Büro- und Verwaltungsräume auszugehen, während die Versammlungsstätte, wie auch der Betrieb der Ausstellung- und Lagerhalle ruht. Insofern ergibt sich insgesamt ein Stellplatzbedarf von 29 Fahrradabstellplätzen.

Zwei Fahrradabstellanlagen mit 30, bzw. 23 Fahrradabstellplätzen befinden sich westlich des Parkhauses.

Nachweis der Barrierefreiheit

Der Nachweis der Barrierefreiheit wird geführt. Die allgemein zugänglichen Flächen sind entsprechend gestaltet. Die Lagerhalle zu Vorführungszwecke ist kein öffentliches Gebäude. Die barrierefreie Zugänglichkeit wird über eine Rampenanlage im Westen ermöglicht.

Die Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss sind nicht barrierefrei zugänglich. Bei Bedarf können (barrierefreie) Räumlichkeiten im Erdgeschoss genutzt werden. 

Abstandsflächen / Erschließung / Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Hier ergeben sich keine Änderungen zur bereits erteilten Baugenehmigung. 

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1. Die Auflagen, gem. Schallimmissionsprognose der Firma Wölfel Engineering GmbH & Co. KG vom 20.12.2021, bzw. der Unteren Immissionsschutzbehörde sind zu beachten.

2. Während der Durchführung von Produktveranstaltungen mit mehr als 250 Gästen ist sicherzustellen, dass die Anzahl der diesen Wert übersteigenden Gäste mit Shuttlebussen an- und abreisen oder alternativ ausreichende zusätzliche Stellplätze (1 Stellplatz je 10 Gäste) im unmittelbar angrenzenden Parkhaus bereitgestellt werden. 

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

6. / UKVS/2/6/22. Bauvoranfrage zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 7 und 18 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx und einer Teilfläche aus Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Mühlstraße, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Freund Verpachtungen GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	02.02.2022	ö	Beschließend	6	UKVS/2/6/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.11.2021 stellte die Firma Freund Verpachtungen GmbH eine Bauvoranfrage zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 7 und 18 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx und einer Teilfläche aus Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Mühlstraße, 63741 Aschaffenburg.

Das Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm grenzt, als „gefangenes“ Grundstück, an die Grundstücke Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm (Zobelstraße xxx) und Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm (Mühlstraße xxx) an. Eine Teilfläche aus dem Grundstück Fl.-Nr. xxx (Zobelstraße xxx) soll in die Baugrundstücksfläche mit einer Größe von insgesamt ca. 2.200 m² einbezogen werden. Diese Gesamtbaugrundstücksfläche soll wiederum auf zwei Grundstücke mit 686 m² (Grundstück A) und 1.510 m² (Grundstück B) neu aufgeteilt werden.

Das sich derzeit auf dem, zu 100 % versiegelten Grundstück befindliche Lager- und Bürogebäude soll abgebrochen werden. In diesem Zuge ist eine Neubebauung mit zwei Mehrfamilienwohnhäusern (Gebäude A und B) geplant:

• Mehrfamilienhaus auf Grundstück A: 
  Grundstücksfläche: ca. 686 m²
  Gebäudegrundfläche: ca. 225 m² (GRZ₁ = 0,356, GRZ₂ = 0,675)

Geschossfläche: ca. 827 m² (GFZ = 1,206)
Zahl der Vollgeschosse: III + zurückgesetztes Staffelgeschoss = IV Vollgeschosse

Anzahl der Wohneinheiten: 7, davon 6 WE < 100 m² und 1 WE < 150 m² 

Anzahl der Stellplätze: 8 ebenerdige Stellplätze östlich des Gebäudes

Zufahrt von der Mühlstraße über das Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm (Mühlstraße xxx), Zufahrtsrecht über eine eingetragene Dienstbarkeit

• Mehrfamilienhaus auf Grundstück B: 
  Grundstücksfläche: ca. 2.200 m²
  Gebäudegrundfläche: ca. 553 m² (GRZ₁ = 0,391, GRZ₂ = 0,604)

Geschossfläche: ca. 2.025 m² (GFZ = 1,34)
Zahl der Vollgeschosse: III + zurückgesetztes Staffelgeschoss = IV Vollgeschosse

Anzahl der Wohneinheiten: 18, alle < 100 m² 

Anzahl der Stellplätze: 2 ebenerdige Stellplätze westlich des Gebäudes, 16 in der Tiefgarage

Zufahrt von der Zobelstraße über das Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm (Zobelstraße xxx) und die überdachte Hofeinfahrt (Höhe ca. 3,8 m, Breite ca. 3,3 m), Zufahrtsrecht über eine eingetragene Dienstbarkeit

Zwischen den Neubauten ist ein 60 m² großer Kinderspielplatz geplant.

II.

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, gleichwohl aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Die nähere Umgebung hat im Wesentlichen den Charakter eines Mischgebietes (§ 6 BauNVO). In dem Gebiet befinden sich dominierend Wohngebäude und daneben auch einige wenige Handwerksbetriebe, nicht störende Gewerbebetriebe (z.B. Büros) und Schank- und Speisewirtschaften.

Weiterhin ist der Baublock geprägt durch eine offene Blockrandbebauung. Einige Grundstücke verfügen über eine rückwärtige Bebauung in zweiter Reihe, die abgesehen von Nebenanlagen nahezu ausschließlich zum Wohnen genutzt sind.

Die sich derzeit auf dem Baugrundstück befindlichen Gebäude wurden zuletzt als Lager- und Bürogebäude genutzt und stehen seit einigen Jahren leer.

Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO 1990.

Abgrenzung der „näheren Umgebung“ im Sinne des § 34 BauGB

Als Abgrenzung der „näheren Umgebung“ ist der gesamte Baublock zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße, in dem sich das o.g. Bauvorhaben befindet, zu sehen und kann als Maßstab für die Beurteilung der Innenverdichtung herangezogen werden.

Art der baulichen Nutzung: 

Die beiden beantragten Mehrfamilienwohnhäuser mit 18 und 7 Wohneinheiten sind nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in einem Mischgebiet grundsätzlich zulässig.

Maß der baulichen Nutzung: 

Bei der Beurteilung eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB ist das sog. Einfügegebot zu beachten. Hierbei ist nicht auf Verhältniszahlen, wie eine GRZ oder GFZ, wie bei Vorhaben, welche sich Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befinden abzustellen, sondern auf die tatsächlich überbaute Grundfläche im Vergleich zu dem, sich aus der näheren Umgebung ableitenden Rahmen.

Hinsichtlich der Anzahl der zu schaffenden Wohnungen gibt es, im Rahmen des Einfügegebotes keine Beschränkungen.

Die Grundfläche des geplanten Gebäudes A mit 225 m² ist in etwa so groß wie Einzelgebäude des Wohnbaublocks Zobelstraße xxx. 

Die Grundfläche des geplanten Gebäudes B mit 553 m² ist in etwa so groß wie die innerhalb des o.g. Baublocks direkt an der Müller- und Zobelstraße liegenden Einzelgebäude Müllerstraße xxx (ca. 565 m²), Zobelstraße xxx (ca. 537 m²) sowie das, einen Teil des Wohnbaublocks im Innenbereich bildende Einzelgebäude Zobelstraße xxx und xxx (ca. 600 m²).

Insofern fügen sich sowohl Gebäude A, als auch Gebäude B hinsichtlich der tatsächlich überbauten Grundfläche in die nähere Umgebung ein.

Hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse ist festzustellen, dass die, die „nähere Umgebung“ prägende Bebauung (Baublock zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße) aus II-III-geschossigen Gebäuden mit Satteldach (mit Ausnahme des Wohngebäudes Mühlstraße xxx = III + SG) besteht. Insbesondere der direkt angrenzende Wohnbaublock im Innenbereich Zobelstraße xxx (Bestandteil des gesamten Wohnbaublocks Zobelstraße xxx mit 96 Wohnungen, genehmigt 1982) weist III Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss mit einem um 35° geneigtes Satteldach, welches kein Vollgeschoss bildet aus.

Nach § 34 BauGB ist allerdings ebenfalls nicht auf die Zahl der Vollgeschosse, sondern auf die tatsächlichen Gebäudehöhen abzustellen. Aus der Bebauung der näheren Umgebung sind im Regelfall Trauf-/Wandhöhen von ca. 9 - 10 m und Firsthöhen von 13 – 14,5 m abzuleiten.

Die beiden geplanten Gebäude weisen in den Regelgeschossen (EG, 1. und 2. OG) eine Wandhöhe (OK Attika) von 9 – 10 m auf und fügen sich insofern in den Rahmen der näheren Umgebung ein. Die Staffelgeschosse sollen über eine Höhe (OK Attika) von 12,2 m verfügen. Als Alternative für ein Dachgeschoss können Staffelgeschosse zwar grundsätzlich zugelassen werden, dies setzt allerdings voraus, dass diese Geschosse baulich deutlich hinter die Regelgeschosse zurücktreten. In vergleichbaren Fällen war nachzuweisen, dass das Staffelgeschoss rechnerisch dem Flächenanteil der „Hüllfläche“ einer fiktiven max. zulässigen Dachgeschossausbildung mit geneigtem Dach entspricht, ohne dass das Dachgeschoss damit ein Vollgeschoss wäre. Unter der Voraussetzung, dass das Staffelgeschoss auf dieses Maß entsprechend reduziert wird, könnten im Baugenehmigungsverfahren entsprechende Staffelgeschosse zugelassen werden.

Gemessen am Rahmen, welcher sich aus der prägenden Bebauung der näheren Umgebung ergibt, fügt sich das o.g. Bauvorhaben – bei einer Reduzierung des Staffelgeschosses, unter den genannten Bedingungen - auch hinsichtlich der baulichen Höhe in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Bautiefe innerhalb des Baublocks zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße:

Die Bautiefen innerhalb des o.g. Baublocks liegen bei ca. 10 - 14 m, eine Ausnahme bildet das Einzelgebäude Müllerstraße xxx mit einer Bautiefe von ca. 17 m.

Die geplanten Gebäude A und B weisen eine Bautiefe von ca. 9 - 11 m bzw. ca. 11 m auf.

Bezüglich der überbauten Grundstücksfläche und der Bautiefe liegt das o.g. Bauvorhaben im vorgegeben baulichen Rahmen und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Gebäudestellung und Bauweise:

Die nähere Umgebung ist bezüglich der Bauweise nicht einheitlich. Der Baublock zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße weist eine offene Blockrandbebauung (teilweise offene Bebauung und Blockrandbebauung) auf. Der Wohnbaublock im Innenbereich Zobelstraße xxx (Bestandteil des gesamten Wohnbaublocks Zobelstraße xxx weist eine Länge von ca. 40 m (Gebäude Zobelstraße xxx) bzw. ca. 70 m (Gebäude Zobelstraße xxx) auf. 

Die geplanten Baukörper haben eine Länge von ca. 21, bzw. 36 m und entsprechen damit der offenen Bauweise. Sie liegen damit im vorgegeben baulichen Rahmen und fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Abstandsflächen:

Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten. Gem. dem vorliegenden groben Planentwurf liegen alle Abstandsflächen auf dem Baugrundstück. Da sich im Rahmen der Bauantragsplanung erfahrungsgemäß die Werte ändern, ist die Einhaltung der Abstandsflächen im Baugenehmigungsverfahren erneut nachzuweisen. Abweichungen können nicht in Aussicht gestellt werden, da die Größe des Baugrundstückes, wie auch die dargelegte Planung zeigen, dass eine Bebauung, unter Einhaltung der, nach Novellierung der BayBO auf 0,4 H reduzierten, Abstandsflächen ohne weiteres möglich ist.

Stellplätze:

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 

Bei Gebäude A verfügen, lt. Angabe 6 Wohnungen über Wohnflächen unter 100 m², 1 Wohnung unter 150 m². Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Diese Stellplätze werden östlich des Gebäudes als oberirdische Stellplätze nachgewiesen.

Bei Gebäude B verfügen, lt. Angabe alle 18 Wohnungen über Wohnflächen unter 100 m². Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 18 PKW-Stellplätzen. Hiervon werden 16 Stellplätze in der Tiefgarage und 2 Stellplätze westlich des Gebäudes als oberirdische Stellplätze nachgewiesen.

Zudem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.

Die für die Berechnung der erforderlichen Stellplätze maßgebende Wohnflächen wurden allerdings fehlerhaft ermittelt, da pauschal 10 % der Wohnfläche abgezogen wurde. Dadurch fallen im Gebäude B 4 Wohneinheiten unter die Schwelle von 100 m².

Gem. der Wohnflächenberechnung gem. DIN 277 entspricht die Grundfläche der Räume der Wohnfläche. Ein pauschaler Abzug (auch nicht für Putz) kann nicht angesetzt werden. Hierdurch liegen diese 4 Wohneinheiten weiterhin über der Schwelle von 100 m².

Im Baugenehmigungsverfahren sind die Wohnflächen neu, gem. DIN 277 zu berechnen. In diesem Zuge sind entweder 4 zusätzliche PKW-Stellplätze nachzuweisen oder die Wohnungen durch Umplanung so anzupassen, dass der Stellplatznachweis erfüllt werden kann.

Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS sind zur Gliederung der Stellplatzanlage 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen. Die eingezeichneten Bäume entsprechen aufgrund ihres Kronendurchmessers keinen großkronigen Laubbäumen, auch ist eine Entwicklung aufgrund der unmittelbaren Grenznähe und Gebäudenähe nicht gegeben. Im Baugenehmigungsverfahren sind die Bäume so anzuordnen, dass eine ordnungsgemäße Entwicklung sichergestellt ist.

Erschließung:

Laut Antragsunterlagen soll die Erschließung der Baugrundstücke über die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Damm erfolgen.

Die Zufahrt zum Grundstück A soll von der Mühlstraße über das an der Mühlstraße anliegende Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm (Mühlstraße xxx) erfolgen. Eine grundbuchrechtlich gesicherte Dienstbarkeit läge vor.

Die Zufahrt zum Grundstück B soll von der Zobelstraße über das an der Zobelstraße anliegende Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm (Zobelstraße xxx) und die überdachte Hofeinfahrt (Höhe ca. 3,8 m, Breite ca. 3,3 m) erfolgen. Eine grundbuchrechtlich gesicherte Dienstbarkeit läge vor.

Neben der verkehrlichen Erschließung muss sichergestellt sein, dass auch eine ausreichende Ver- und Entsorgung (Strom, Gas, Wasser, Telefon, Internet, Abwasser, etc.) gewährleistet ist. D.h. neben einem Geh- und Fahrtrecht ist ein dauerhaft dinglich gesichertes Leitungsrecht nachzuweisen.

Da entsprechende Nachweise bislang nicht vorliegen, sind diese im späteren Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. Soweit eine ausreichende zivilrechtliche Sicherung gewährleistet ist, wird auch aus öffentlich-rechtlicher Sicht von einer gesicherten Erschließung ausgegangen. Insbesondere sind die Zu-/Abfahrten für den zu erwartenden Verkehr ausreichend dimensioniert.  

Kinderspielplatz:

Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 3 Wohnungen ist ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen (Art. 7 Abs. 3 BayBO). Die Größe des Kinderspielplatzes richtet sich nach der Wohnfläche. Die Spielplatzfläche muss i.d.R. 6 % der Wohnfläche betragen, d.h. je 1.000 m² Wohnfläche ist eine Spielplatzfläche von 60 m² auszuweisen. Lt. Antragsunterlagen wird eine Wohnfläche von ca. 2.040 m² angenommen, wobei in der Berechnung fälschlicher Weise ein Abzug von 10 % in Ansatz gebracht wurde. Anhand der vorliegenden, vorläufigen Zahlen ist bereits erkennbar, dass die Kinderspielplatzfläche deutlich größer ausgewiesen werden muss. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.

Verfahrensrecht / Nachbarbeteiligung:

Die Nachbarbeteiligung ist grundsätzlich durchzuführen. Die Nachbarn besitzen, als Verfahrensbeteiligte einen Rechtsanspruch auf Vorlage der Bauantragsunterlagen. Den Nachbarn sind alle notwendigen Unterlagen vorzulegen, um das Vorhaben im Hinblick auf mögliche schutzwürdige öffentlich-rechtliche Interessen beurteilen zu können. Zu diesen Unterlagen, bzw. Darstellungen zählen insbesondere:

• Lageplan
• geplante bauliche Anlage unter Angabe der Außenmaße, der Dachform, geplante Nutzung, Außenansichten
• Höhenlage
• Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken
• Zu- und Abfahrten
• Stellplätze

Die Nachbarbeteiligung ist durch den Bauherrn durchzuführen. Bei einer Vielzahl von betroffenen Nachbarn kommen folgende Möglichkeiten in Betracht:

• Bei Wohnungseigentümergemeinschaften:

• Es genügt die Vorlage an den Verwalter.
• Der Verwalter soll die Wohnungseigentümer unterrichten.
• Die Unterschrift des Verwalters gilt nicht als Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer.
  
  
• Bei einer Vielzahl von Nachbarn:

• Einladung zu einem Erörterungstermin durch den Bauherrn.
• Zusendung (ggf. digital) der notwendigen Unterlagen, insbesondere bei auswärts wohnenden Eigentümern.

Bei der Bauantragseinreichung ist zu bestätigen, dass die Nachbarn beteiligt wurden, insbesondere, dass den Nachbarn das Bauvorhaben zur Kenntnis gegeben und die Möglichkeit einer Planeinsicht gewährt wurde.

Im Rahmen einer frühzeitigen und ordnungsgemäßen Nachbarbeteiligung lassen sich zahlreiche Konflikte lösen oder Missverständnisse klären. Dies trägt wesentlich zu einer Beschleunigung der Umsetzung des Bauvorhabens bei.

Im Rahmen der Bauvoranfrage werden lediglich die aufgeworfenen Fragestellungen geprüft und beantwortet. Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das Bauvorhaben werden erst im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens geprüft. Insofern ergeht diesbezüglich mit dieser Bauvoranfrage keine Entscheidung.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, der Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen zuzustimmen.

.Beschluss:

1. Der Bericht der Verwaltung über die Bauvoranfrage zum Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit sieben und 18 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. 983/1 und einer Teilfläche aus Fl.-Nr. 957, Gem. Damm, Mühlstraße, 63741 Aschaffenburg, durch die Firma Freund Verpachtungen GmbH wird zur Kenntnis genommen.

2. Der Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vom 28.01.2022 wird zur Kenntnis genommen (Anlage 1).

3. Im Vorfeld der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates am 09.03.2022 lädt die Verwaltung zu einem Ortstermin ein, um die Situation vor Ort zu besprechen.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

7. / UKVS/2/7/22. Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Johannes Büttner (KI) vom 10.06.2021 wegen "Denkmalschutz Roßmarkt 19 - Gambrinus/ColosSaal" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 16.09.2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	02.02.2022	ö	Beschließend	7	UKVS/2/7/22

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0