Druckansicht: 3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates

Datum: 09.03.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: kleiner Saal der Stadthalle am Schloss
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 18:45 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UKVS/3/1/22	Durchführung einer Machbarkeitsstudie "Biosphärenreservat Spessart"
2	UKVS/3/2/22	Weinberg Stiftsberg, Fällung von Götterbäumen
3	UKVS/3/3/22	Bauvoranfrage zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 7 und 18 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx und einer Teilfläche aus Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Mühlstraße, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Freund Verpachtungen GmbH, BV-Nr.: xxx
4	UKVS/3/4/22	Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit 54 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Müllerstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Dreßler Bau GmbH, BV-Nr.: xxx
5	UKVS/3/5/22	Neubau eines Wohnhauses mit 19 Wohneinheiten mit Parkdeck und Umbau und Sanierung von 2 Wohnhäusern mit 9 und 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn Azar Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx
6	UKVS/3/6/22	Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx
7	UKVS/3/7/22	Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma TAK Vermögens KG, BV-Nr.: xxx
8	UKVS/3/8/22	Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg, durch die Bauherren xxx und xxx, BV-Nr.: xxx
9	UKVS/3/9/22	Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Falko Keller (AfD) vom 30.08.2021 wegen "Programm zur Kontrolle des Fahrradverkehrs" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 30.12.2021
10	UKVS/3/10/22	Behandlung des Antrags der CSU-Stadtratsfraktion vom 03.01.2022 wegen "Sicherung des Notausgangs vom Parkhaus Alexandraplatz in die Betgasse" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 14.02.2022
11	UKVS/3/11/22	Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Rainer Kunkel (CSU) vom 17.01.2022 wegen "Abriss und Neubau des Norma-Marktes in Leider - Erstellung eines vorübergehenden Verkaufsmarktes" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 09.02.2022

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1. / UKVS/3/1/22. Durchführung einer Machbarkeitsstudie "Biosphärenreservat Spessart"

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	1	UKVS/3/1/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

In der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenats vom 16.06.2021 wurde die Stadtverwaltung beauftragt, gemeinsam mit den drei anderen beteiligten Gebietskörperschaften - Landkreis Aschaffenburg, Landkreis Main-Spessart und Landkreis Miltenberg - die Voraussetzungen für eine Machbarkeitsstudie zur Schaffung eines Biosphärenreservates zu ermitteln.

In einer gemeinsamen Fahrt am 07. und 08. Oktober 2021 in die Biosphärenreservate Bliesgau und Pfälzer Wald konnten sich Vertreterinnen und Vertreter aus den vier Gebietskörperschaften bereits einen guten Eindruck von den beiden Biosphärenreservaten verschaffen.

Seitdem hat die Verwaltung umfassende Informationen zum Thema Biosphärenreservat eingeholt. Um eine kontinuierliche Abstimmung zwischen den beteiligten kommunalen Partnern Landkreis Aschaffenburg, Landkreis Miltenberg, Landkreis Main-Spessart sowie der Stadt Aschaffenburg gewährleisten und weitere Prozessschritte vorbereiten zu können, wurde auf operativer Ebene eine Arbeitsgruppe eingerichtet.

Dabei hat sich der ursprüngliche Gedanke der Durchführung einer Machbarkeitsstudie verfestigt und soll nun weiterverfolgt werden.

Die Machbarkeitsstudie soll gemeinsam mit den Landkreisen Miltenberg, Main-Spessart und Aschaffenburg in Auftrag gegeben werden.

Sie ist zentraler Bestandteil des angekündigten ergebnisoffenen, transparenten und partizipativen Prozesses zur Beteiligung aller relevanten Akteure und der Öffentlichkeit.

Neben der Arbeitsgruppe auf Verwaltungsebene soll ein Begleitgremium geschaffen werden, bestehend aus der Landrätin von MSP den beiden Landräten aus MIL und AB sowie dem Oberbürgermeister der Stadt AB, aus einem Vertreter der Regierung von Unterfranken, dem Naturpark Spessart, dem AELF sowie jeweils zwei Vertreterinnen bzw. Vertretern der Bayer. Gemeindetage von MIL, MSP und AB.

Inhalte der Machbarkeitsstudie:

Prüfung der Gebietskulisse:

Da im Falle eines offiziellen Antrags auf Anerkennung als Biosphärenreservat Verwaltungsgrenzen relevant sind, soll zunächst das gesamte Gebiet des bayerischen Naturparks untersucht werden, also die Gesamtfläche aller Gemeinden, die Teil des Naturparks bayerischer Spessart sind. Der Prozess wird sich bewusst auf den bayerischen Spessart fokussieren, eine mögliche spätere Erweiterung in Richtung Hessen soll im Rahmen der Machbarkeitsstudie jedoch mitbetrachtet werden.

Zentrale Bausteine:

Ziel der Machbarkeitsstudie ist es, in einem ergebnisoffenen, transparenten Prüf- und Beteiligungsprozess die Frage zu klären, ob und wie die Region die Kriterien für eine Antragstellung erfüllen kann und wie die Akteure in der Region die Biosphärenreservats-Idee bewerten.
Vorgesehen sind daher in der Studie folgende zentrale Leistungsbausteine:

Formale Machbarkeit:

Überprüfung der offiziellen Antrags- und Bewertungskriterien der UNESCO, z.B. Größe, Zonierung, Repräsentativität, rechtl. Sicherung

Gesellschaftliche Akzeptanz:

Umfassende Chancen-Risiko-Bewertung für bestimmte Themenbereiche mittels eines breit angelegten Beteiligungsprozess, u.a. Tourismus, Bildung, Landwirtschaft, Natur und Umwelt, Mobilität

Entwicklungsperspektiven:

Untersuchung von Entwicklungsszenarien im Hinblick auf ein länderübergreifendes Biosphärenreservat und im Hinblick auf den Naturpark Spessart

Die Bürgerschaft bzw. Öffentlichkeit sowie alle interessierten und relevanten Akteursgruppen (z. B. Land- und Forstwirtschaft, Holzrechtler, Jägerschaft, Umweltschutzverbände etc.) sollen mit Bürgerforen, Arbeitsgruppen und einer Online-Plattform aktiv eingebunden werden.

Als Resultat bildet die Machbarkeitsstudie die Entscheidungsgrundlage dafür, ob die Region in das förmliche Antragsverfahren zur Anerkennung als Biosphärenreservat einsteigt.

Organisation:

Da die Prozesskoordinierung und -begleitung aus Ressourcengründen nicht über das Bestandspersonal abgebildet werden kann, ist für die Dauer der Machbarkeitsstudie und den gesamten Entscheidungsfindungsprozess die Schaffung einer Vollzeitstelle vorgesehen.

Diese soll am Landratsamt Main-Spessart angesiedelt werden.

Unterstützt wird die koordinierende Stelle von einer internen Steuerungsgruppe aus Vertretern der kommunalen Partner, der Regierung von Unterfranken als höhere Naturschutzbehörde sowie des Naturpark Spessart e.V., AELF und Bayer. Gemeindetag (Begleitgremium).

Um dem Anspruch auf Transparenz und breiten Öffentlichkeitsbeteiligung gerecht zu werden, werden im Rahmen der Durchführung der Machbarkeitsstudie die o. g. Bürgerforen, Arbeitsgruppen usw. eingerichtet.

Kosten:

Sachkosten: Durchführung der Machbarkeitsstudie durch einen externen Dienstleister. Hier ist mit Gesamtkosten i.H.v. ca. 200.000 Euro zu rechnen.
Personalkosten: 1 Personalstelle als Prozesskoordination (Vollzeit, vss. EG 11 bzw.

A 12, zunächst befristet auf 2 Jahre).

Seitens des StMUV liegt die Zusage zur Kofinanzierung sowohl der Sach- als auch der Personalkosten zu jeweils 50 Prozent vor. Die übrigen 50 Prozent sind paritätisch unter den vier kommunalen Partnern aufzuteilen.

Somit entfallen auf die Stadt Aschaffenburg nach aktuellem Stand Sachkosten i. H. v. ca. 25.000 Euro und Personalkosten i. H. v. etwa 16.000 Euro.

Weitere Schritte:

Im Falle positiver Gremienbeschlüsse in den drei beteiligten Landkreisen sowie der Stadt Aschaffenburg, die allesamt für Februar/März vorgesehen sind, soll zeitnah, spätestens bis Ende März 2022 die Ausschreibung für die Vergabe der Machbarkeitsstudie sowie die Stellenausschreibung für die Projektkoordination erfolgen. Bei einer Auftragsvergabe bis zum Ende des ersten Halbjahres 2022 wird davon ausgegangen, dass das Ergebnis der Machbarkeitsstudie bis Ende 2023 vorliegt.

Beschlussvorschlag:

Der Stadtrat beschließt die Durchführung einer Machbarkeitsstudie zur Realisierung eines Biosphärenreservats Spessart mit den Landkreisen Main-Spessart, Miltenberg und Aschaffenburg. Damit verbunden ist eine Beteiligung der Stadt Aschaffenburg an den im Sachverhalt beschriebenen Sach- und Personalkosten.

.Beschluss:

I. Der Stadtrat beschließt die Durchführung einer Machbarkeitsstudie zur Realisierung eines Biosphärenreservats Spessart mit den Landkreisen Main-Spessart, Miltenberg und Aschaffenburg. Damit verbunden ist eine Beteiligung der Stadt Aschaffenburg an den im Sachverhalt beschriebenen Sach- und Personalkosten (Anlage 1).

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ] keine weiteren Angaben erforderlich	[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen	[ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ x ]

nein [ ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [ x ]	nein [ ]
Es entstehen Folgekosten	ja [ ]	nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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2. / UKVS/3/2/22. Weinberg Stiftsberg, Fällung von Götterbäumen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	2	UKVS/3/2/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Der „Weinberg am Stiftsberg“ ist seit Februar 2019 an die Geschwister Katrin und Dieter Orth zum Anlegen eines Weinbergs verpachtet. Die Terrassenflächen waren zuvor an verschiedene Pächter mit der Zielgebung verpachtet, einen Weinberg anzulegen und zu bewirtschaften. Dies ist u. a. wegen des hohen Arbeitsaufwandes gescheitert.

Die Geschwister „Orth“ beabsichtigen die Nutzung und Wiederanlage der ehemaligen Rebflächen auf den Grünflächen (Flur-Nr. 687 (Teilfläche), 957 (Teilfläche) Nr. 22, Nr. 25/1. Diese Grundstücksflächen liegen im Außenbereich im historischen Stadtzentrum am Steilhang zwischen der Stiftskirche und dem Löhergraben (Löherstraße). Sie sind Teil des sog. Stiftsberges. Die Hangterrassen zwischen Stiftsgasse und der Löherstraße haben daher neben ihrer ökologischen Funktion eine große Bedeutung für das Stadtbild und die Stadtgeschichte. Der Stiftsberg ist als Kulturdenkmal geschützt. Durch sporadische Pflegemaßnahmen vor der Verpachtung hat sich der anfangs spärlich vorhandene Götterbaumbestand auf den Grünflächen der Hangterrassen massiv ausgebreitet. Deshalb beantragen die Pächter die Fällung von 3 Götterbäumen. Zwei Bäume stehen auf der angrenzenden Grundstücksfläche, ein Baum steht auf dem Flurstück Nr. 687 oberhalb des Fußweges an der Löherstraße. Nach Pächtereinschätzung ist eine Anlage der Weinrebenpflanzung sowie die Grundstücksbewirtschaftung aufgrund der starken Vermehrung und Ausbreitung der Götterbäume durch die weitreichenden Wurzelwerke, zahlreicher starkwüchsiger Sämlinge und Wurzelsprosse sehr stark beeinträchtigt. „Nachgewiesen ist, dass sich das Wurzelsystem eines Baumes in einem Umkreis von 45m ausbreiten kann. Nach Rodung des Mutterbaums können in einem Umkreis von 20 m zahlreiche Stockausschläge auftreten. Das Wurzelsystem kann an Bauten Schäden anrichten“, Dr. Beate Wende, Bayerische Landesanstalt für Weinbau und Gartenbau (LWG). Derzeit sei daher eine Weinrebenbepflanzung auf einigen Flächen nicht möglich und nur durch die Fällung der Bäume könne ein weiterer Aufwuchs von Götterbäumen unterbunden werden. Zudem seien bereits erste Schädigungen an den Weinbergmauern durch Wurzelsprosse bzw. Jungpflanzen sichtbar. „Langfristig ist unbedingt darauf zu achten, dass die baulichen Anlagen von größerem Bewuchs freigehalten werden“, Dipl. Ing. B. Wombacher, 11.03.2016. Die toxischen Wurzelausscheidungen dieser Baumart unterdrückten zudem das Aufkommen bzw. das Wachstum anderer Pflanzenarten im Umfeld. Das würde dem Ziel der geplanten Anlage des Weinberges sowie eines artenreichen Unterwuchses auf der Weinanbaufläche entgegenstehen. Bei Berührungen der Rinde, Blätter sowie durch den Blütenstaub kann es auch bei Menschen zu allergischen Reaktionen kommen die u. a. Hautreizungen hervorrufen können.

Die drei Götterbäume sind imposante, teils mehrstämmige Großbäume mit ausladendenden Baumkronen, die am Stiftsberg auf der Freifläche sehr markant das Stadtbild prägen. Die Blütenstände und die auffälligen Fruchtstände bis in den Winter hinein bewirken eine optische Aufwertung im Jahresverlauf im ansonsten dicht bebauten Umfeld. Deshalb könnte die Fällung dieser Bäume zu einer negativen Veränderung des Stadtbildes (Ausräumungseffekt) führen, weshalb eine sorgsame Abwägung mit Hilfe der Fachämter vorgenommen wurde.

Das Garten- und Friedhofsamt empfiehlt für eine weinbauliche Bewirtschaftung die Entfernung der Götterbäume im „Weinberg am Stiftsberg“.

Der Schatten- und Wurzeldruck sei für die Weinreben auf Dauer schädlich. Eine Anpflanzung der Reben erweise sich als schwierig. Auch wird durch die Samenbildung und die dadurch entstehende Naturverjüngung die Bewirtschaftung des Weinbergs deutlich erschwert, weshalb eine ständige manuelle Bekämpfung der Austriebe erforderlich sei.

Der Götterbaum auf der ersten Terrasse hat jedoch ein stadtprägendes Bild und ist für das Stadtklima von Bedeutung.

Nach einer aktuellen Begutachtung seien die Götterbäume standsicher, aber bei Sturmereignissen sehr anfällig und in der Regel nicht sehr alterungsbeständig.

Auch das Amt für Hochbau- und Gebäudewirtschaft empfiehlt die zeitnahe Fällung der Bäume.

Bereits bei Sanierungsarbeiten der Natursteinmauern am Weinberg Ende 2017 wurden viele Wurzeln von Bäumen aus den Mauern entfernt. Die Baumwurzeln waren in die Mauerfugen hinein- und weitergewachsen. Durch das Wachstum der Wurzeln wurden Mauersteine in Teilbereichen aus ihrer ursprünglichen Position geschoben, den Fugen Mineralstoffe entzogen und haben zu einer Instabilität an Bereichen der Stützmauer geführt, welche aufwendige Sanierungsarbeiten zur Folge hatten. Mit diesem Vorgang ist durch dauerndes Eindringen von Wurzeln in neuester Zeit wieder zu rechnen.

Obwohl die naturfachliche Beurteilung durchaus auch positive Aspekte im Belassen der Götterbäume sieht, würde auch das Amt für Umwelt und Verbraucherschutz der Baumfällung zustimmen.

Der Götterbaum (Ailanthus altissima) zählt zu den nicht heimischen Bäumen, sondern zu den eingeführten/eingewanderten schnellwüchsigen und vermehrungsstarken Laubbaumarten. Er wurde 2019 auf die Liste invasiver gebietsfremder Arten von unionsweiter Bedeutung gesetzt (EU-VO Nr. 1143/2014, Ergänzung. 2019). Das bedeutet, dass eine weitere Ausbreitung dieser Baumart unterbunden werden soll, was sich aufgrund der arttypischen Eigenschaft durch die starke Vermehrung über ein weitverzweigtes Wurzelwerk, Samen und Wurzelsprosse als schwierig erweist.

Die genannten Götterbäume jedoch leisten gerade im Innenbereich durch ihre Anpassung an die durch den Klimawandel hervorgerufenen Veränderungen einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Diese Laubbäume haben u.a. positiven Einfluss auf das Mikroklima durch ihre Staubfilterfunktion im Bereich der stark verkehrsfrequentierten Löherstraße, sowie durch die Beschattung und die Erhöhung der Luftfeuchtigkeit durch eine hohe Verdunstungsrate durch die Belaubung.

Durch die relativ späte Blütezeit im Juni und Juli stellen die Götterbäume zudem eine wichtige Nahrungsgrundlage bevorzugt für Bienen dar.

Für die beantragte Fällung der 3 Bäume wäre eine Befreiung nach § 67 Abs. 1 BNatSchG erforderlich, da die Fällung innerhalb des Verbotszeitraums von März bis September nach § 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG erfolgen würde. Nach § 67 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BNatSchG kann die Befreiung erteilt werden, wenn dies aus Gründen des überwiegenden öffentlichen Interesses notwendig ist.

Die Fällung der Götterbäume habe einerseits Vorteile für die Realisierung des Weinbauprojektes und die Bewirtschaftung der Weinbergterrassen, andererseits aber auch negative Auswirkungen auf das Stadtbild und die öffentliche Wahrnehmung der Bäume (durch die stadtbildprägende Wirkung der Bäume), das Kleinklima im Umfeld sowie auf die Fauna durch den Verlust des attraktiven Nahrungsangebotes für Bienen. Es dauere viele Jahre bis eine entsprechende (vom Bestand ausgehende) ökologische Funktionalität durch eine Neuanpflanzung von Bäumen erreicht werde. Sollte einer Fällung durch den Stadtrat zugestimmt werden, kann eine Befreiung nach § 67 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BNatSchG für die Fällung außerhalb des gesetzlich erlaubten Fällzeitraumes in Aussicht gestellt werden. Bei einer Fällung sind die artenschutzrechtlichen Belange zu berücksichtigen. Vorab sei deshalb eine Prüfung auf Vogelnester/Brutaktivitäten sowie Höhlungen und Spalten als potentielle Lebensräume für Fledermäuse zu prüfen. Als Ersatz für die gefällten Bäume wären darüber hinaus in Absprache mit der unteren Naturschutzbehörde und dem städtischen Gartenamt - zusätzlich zu den geplanten Obstbaumpflanzungen - mindestens 3 neue Laubbäume (Hochstamm, STU 16 -20 cm) mit einer hohen ökologischen Wertigkeit auf der Pachtfläche zu pflanzen und zu pflegen. Nach einer Fällung seien außerdem Wurzelrodungsmaßnahmen notwendig, um eine weitere vegetative Vermehrung über Wurzelausläufer zu unterbinden. Die ausgegrabenen Wurzeln sollten anschließend verbrannt werden.

.Beschluss:

I. Der Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat stimmt zu, dass die drei Götterbäume auf dem Stiftsberggelände gefällt werden.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ] keine weiteren Angaben erforderlich	[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen	[ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ x ]

nein [ ]

Sofern Kosten entstehen:
Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt	ja [ ]	nein [ x ]
Es entstehen Folgekosten	ja [ ]	nein [ ]
Häufigkeit der Folgekosten	einmalig [ x ]	wiederkehrend [ ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 15, Dagegen: 1

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3. / UKVS/3/3/22. Bauvoranfrage zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 7 und 18 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx und einer Teilfläche aus Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Mühlstraße, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Freund Verpachtungen GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	3	UKVS/3/3/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.11.2021 stellte die Firma Freund Verpachtungen GmbH eine Bauvoranfrage zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 7 und 18 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx und einer Teilfläche aus Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mühlstraße, 63741 Aschaffenburg.

Das Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm grenzt, als „gefangenes“ Grundstück, an die Grundstücke Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Zobelstraße xx) und Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Mühlstraße xx) an. Eine Teilfläche aus dem Grundstück Fl.Nr. xxx (Zobelstraße xx) soll in die Baugrundstücksfläche mit einer Größe von insgesamt ca. 2.200 m² einbezogen werden. Diese Gesamtbaugrundstücksfläche soll wiederum auf zwei Grundstücke mit 686 m² (Grundstück A) und 1.510 m² (Grundstück B) neu aufgeteilt werden.

Das sich derzeit auf dem, zu 100 % versiegelten Grundstück befindliche Lager- und Bürogebäude soll abgebrochen werden. In diesem Zuge ist eine Neubebauung mit zwei Mehrfamilienwohnhäusern (Gebäude A und B) geplant:

Mehrfamilienhaus auf Grundstück A:
Grundstücksfläche: ca. 686 m²
Gebäudegrundfläche: ca. 225 m² (GRZ₁ = 0,356, GRZ₂ = 0,675)

Geschossfläche: ca. 827 m² (GFZ = 1,206)
Zahl der Vollgeschosse: III + zurückgesetztes Staffelgeschoss = IV Vollgeschosse

Anzahl der Wohneinheiten: 7, davon 6 WE < 100 m² und 1 WE < 150 m²

Anzahl der Stellplätze: 8 ebenerdige Stellplätze östlich des Gebäudes

Zufahrt von der Mühlstraße über das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Mühlstraße xx), Zufahrtsrecht über eine eingetragene Dienstbarkeit

Mehrfamilienhaus auf Grundstück B:
Grundstücksfläche: ca. 1.510 m²
Gebäudegrundfläche: ca. 553 m² (GRZ₁ = 0,391, GRZ₂ = 0,604)

Geschossfläche: ca. 2.025 m² (GFZ = 1,34)
Zahl der Vollgeschosse: III + zurückgesetztes Staffelgeschoss = IV Vollgeschosse

Anzahl der Wohneinheiten: 18, alle < 100 m²

Anzahl der Stellplätze: 2 ebenerdige Stellplätze westlich des Gebäudes, 16 in der Tiefgarage

Zufahrt von der Zobelstraße über das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Zobelstraße xx) und die überdachte Hofeinfahrt (Höhe ca. 3,8 m, Breite ca. 3,3 m), Zufahrtsrecht über eine eingetragene Dienstbarkeit

Zwischen den Neubauten ist ein 60 m² großer Kinderspielplatz geplant.

II.

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, gleichwohl aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, gem. § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat im Wesentlichen den Charakter eines Mischgebietes (§ 6 BauNVO). In dem Gebiet befinden sich dominierend Wohngebäude und daneben auch einige wenige Handwerksbetriebe, nicht störende Gewerbebetriebe (z.B. Büros) und Schank- und Speisewirtschaften.

Weiterhin ist der Baublock geprägt durch eine offene Blockrandbebauung. Einige Grundstücke verfügen über eine rückwärtige Bebauung in zweiter Reihe, die abgesehen von Nebenanlagen nahezu ausschließlich zum Wohnen genutzt sind.

Die sich derzeit auf dem Baugrundstück befindlichen Gebäude wurden zuletzt als Lager- und Bürogebäude genutzt und stehen seit einigen Jahren leer.

Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO 1990.

Abgrenzung der „näheren Umgebung“ im Sinne des § 34 BauGB

Als Abgrenzung der „näheren Umgebung“ ist der gesamte Baublock zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße, in dem sich das o.g. Bauvorhaben befindet, zu sehen und kann als Maßstab für die Beurteilung der Innenverdichtung herangezogen werden.

Art der baulichen Nutzung:

Die beiden beantragten Mehrfamilienwohnhäuser mit 18 und 7 Wohneinheiten sind nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in einem Mischgebiet grundsätzlich zulässig.

Maß der baulichen Nutzung:

Bei der Beurteilung eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB ist das sog. Einfügegebot zu beachten. Hierbei ist nicht auf Verhältniszahlen, wie eine GRZ oder GFZ, wie bei Vorhaben, welche sich Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befinden abzustellen, sondern auf die tatsächlich überbaute Grundfläche im Vergleich zu dem, sich aus der näheren Umgebung ableitenden Rahmen.

Hinsichtlich der Anzahl der zu schaffenden Wohnungen gibt es, im Rahmen des Einfügegebotes keine Beschränkungen.

Die Grundfläche des geplanten Gebäudes A mit 225 m² ist in etwa so groß wie Einzelgebäude des Wohnbaublocks Zobelstraße xx- xx.

Die Grundfläche des geplanten Gebäudes B mit 553 m² ist in etwa so groß wie die innerhalb des o.g. Baublocks direkt an der Müller- und Zobelstraße liegenden Einzelgebäude Müllerstraße xx - xx (ca. 565 m²), Zobelstraße xx - xx (ca. 537 m²) sowie das, einen Teil des Wohnbaublocks im Innenbereich bildende Einzelgebäude Zobelstraße xx, xx und xx (ca. 600 m²).

Insofern fügen sich sowohl Gebäude A, als auch Gebäude B hinsichtlich der tatsächlich überbauten Grundfläche in die nähere Umgebung ein.

Hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse ist festzustellen, dass die, die „nähere Umgebung“ prägende Bebauung (Baublock zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße) aus II-III-geschossigen Gebäuden mit Satteldach (mit Ausnahme des Wohngebäudes Mühlstraße xx = III + SG) besteht. Insbesondere der direkt angrenzende Wohnbaublock im Innenbereich Zobelstraße xx - xx (Bestandteil des gesamten Wohnbaublocks Zobelstraße xx - xxa mit 96 Wohnungen, genehmigt 1982) weist III Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss mit einem um 35° geneigtes Satteldach, welches kein Vollgeschoss bildet aus.

Nach § 34 BauGB ist allerdings ebenfalls nicht auf die Zahl der Vollgeschosse, sondern auf die tatsächlichen Gebäudehöhen abzustellen. Aus der Bebauung der näheren Umgebung sind im Regelfall Trauf-/Wandhöhen von ca. 9 - 10 m und Firsthöhen von 13 – 14,5 m abzuleiten.

Die beiden geplanten Gebäude weisen in den Regelgeschossen (EG, 1. und 2. OG) eine Wandhöhe (OK Attika) von 9 – 10 m auf und fügen sich insofern in den Rahmen der näheren Umgebung ein. Die Staffelgeschosse sollen über eine Höhe (OK Attika) von 12,2 m verfügen. Als Alternative für ein Dachgeschoss können Staffelgeschosse zwar grundsätzlich zugelassen werden, dies setzt allerdings voraus, dass diese Geschosse baulich deutlich hinter die Regelgeschosse zurücktreten. In vergleichbaren Fällen war nachzuweisen, dass das Staffelgeschoss rechnerisch dem Flächenanteil der „Hüllfläche“ einer fiktiven max. zulässigen Dachgeschossausbildung mit geneigtem Dach entspricht, ohne dass das Dachgeschoss damit ein Vollgeschoss wäre. Unter der Voraussetzung, dass das Staffelgeschoss auf dieses Maß entsprechend reduziert wird, könnten im Baugenehmigungsverfahren entsprechende Staffelgeschosse zugelassen werden.

Gemessen am Rahmen, welcher sich aus der prägenden Bebauung der näheren Umgebung ergibt, fügt sich das o.g. Bauvorhaben – bei einer Reduzierung des Staffelgeschosses, unter den genannten Bedingungen - auch hinsichtlich der baulichen Höhe in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Bautiefe innerhalb des Baublocks zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße:

Die Bautiefen innerhalb des o.g. Baublocks liegen bei ca. 10 - 14 m, eine Ausnahme bildet das Einzelgebäude Müllerstraße xx - xx mit einer Bautiefe von ca. 17 m.

Die geplanten Gebäude A und B weisen eine Bautiefe von ca. 9 - 11 m bzw. ca. 11 m auf.

Bezüglich der überbauten Grundstücksfläche und der Bautiefe liegt das o.g. Bauvorhaben im vorgegeben baulichen Rahmen und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Gebäudestellung und Bauweise:

Die nähere Umgebung ist bezüglich der Bauweise nicht einheitlich. Der Baublock zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße weist eine offene Blockrandbebauung (teilweise offene Bebauung und Blockrandbebauung) auf. Der Wohnbaublock im Innenbereich Zobelstraße xx - xx (Bestandteil des gesamten Wohnbaublocks Zobelstraße xx - xx weist eine Länge von ca. 40 m (Gebäude Zobelstraße xx, xx und xx) bzw. ca. 70 m (Gebäude Zobelstraße xx, xx, xx, xx) auf.

Die geplanten Baukörper haben eine Länge von ca. 21, bzw. 36 m und entsprechen damit der offenen Bauweise. Sie liegen damit im vorgegeben baulichen Rahmen und fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Abstandsflächen:

Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten. Gem. dem vorliegenden groben Planentwurf liegen alle Abstandsflächen auf dem Baugrundstück. Da sich im Rahmen der Bauantragsplanung erfahrungsgemäß die Werte ändern, ist die Einhaltung der Abstandsflächen im Baugenehmigungsverfahren erneut nachzuweisen. Abweichungen können nicht in Aussicht gestellt werden, da die Größe des Baugrundstückes, wie auch die dargelegte Planung zeigen, dass eine Bebauung, unter Einhaltung der, nach Novellierung der BayBO auf 0,4 H reduzierten, Abstandsflächen ohne weiteres möglich ist.

Stellplätze:

Bei Gebäude A verfügen, lt. Angabe 6 Wohnungen über Wohnflächen unter 100 m², 1 Wohnung unter 150 m². Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Diese Stellplätze werden östlich des Gebäudes als oberirdische Stellplätze nachgewiesen.

Bei Gebäude B verfügen, lt. Angabe alle 18 Wohnungen über Wohnflächen unter 100 m². Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 18 PKW-Stellplätzen. Hiervon werden 16 Stellplätze in der Tiefgarage und 2 Stellplätze westlich des Gebäudes als oberirdische Stellplätze nachgewiesen.

Zudem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.

Die für die Berechnung der erforderlichen Stellplätze maßgebende Wohnflächen wurden allerdings fehlerhaft ermittelt, da pauschal 10 % der Wohnfläche abgezogen wurde. Dadurch fallen im Gebäude B 4 Wohneinheiten unter die Schwelle von 100 m².

Gem. der Wohnflächenberechnung gem. DIN 277 entspricht die Grundfläche der Räume der Wohnfläche. Ein pauschaler Abzug (auch nicht für Putz) kann nicht angesetzt werden. Hierdurch liegen diese 4 Wohneinheiten weiterhin über der Schwelle von 100 m².

Im Baugenehmigungsverfahren sind die Wohnflächen neu, gem. DIN 277 zu berechnen. In diesem Zuge sind entweder 4 zusätzliche PKW-Stellplätze nachzuweisen oder die Wohnungen durch Umplanung so anzupassen, dass der Stellplatznachweis erfüllt werden kann.

Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS sind zur Gliederung der Stellplatzanlage 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen. Die eingezeichneten Bäume entsprechen aufgrund ihres Kronendurchmessers keinen großkronigen Laubbäumen, auch ist eine Entwicklung aufgrund der unmittelbaren Grenznähe und Gebäudenähe nicht gegeben. Im Baugenehmigungsverfahren sind die Bäume so anzuordnen, dass eine ordnungsgemäße Entwicklung sichergestellt ist.

Erschließung:

Laut Antragsunterlagen soll die Erschließung der Baugrundstücke über die Grundstücke Fl.Nrn. xx und xx, Gem. Damm erfolgen.

Die Zufahrt zum Grundstück A soll von der Mühlstraße über das an der Mühlstraße anliegende Grundstück Fl.Nr. xxxx, Gem. Damm (Mühlstraße xx) erfolgen. Eine grundbuchrechtlich gesicherte Dienstbarkeit läge vor.

Die Zufahrt zum Grundstück B soll von der Zobelstraße über das an der Zobelstraße anliegende Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Zobelstraße xx) und die überdachte Hofeinfahrt (Höhe ca. 3,8 m, Breite ca. 3,3 m) erfolgen. Eine grundbuchrechtlich gesicherte Dienstbarkeit läge vor.

Neben der verkehrlichen Erschließung muss sichergestellt sein, dass auch eine ausreichende Ver- und Entsorgung (Strom, Gas, Wasser, Telefon, Internet, Abwasser, etc.) gewährleistet ist. D.h. neben einem Geh- und Fahrtrecht ist ein dauerhaft dinglich gesichertes Leitungsrecht nachzuweisen.

Da entsprechende Nachweise bislang nicht vorliegen, sind diese im späteren Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. Soweit eine ausreichende zivilrechtliche Sicherung gewährleistet ist, wird auch aus öffentlich-rechtlicher Sicht von einer gesicherten Erschließung ausgegangen. Insbesondere sind die Zu-/Abfahrten für den zu erwartenden Verkehr ausreichend dimensioniert.

Kinderspielplatz:

Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 3 Wohnungen ist ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen (Art. 7 Abs. 3 BayBO). Die Größe des Kinderspielplatzes richtet sich nach der Wohnfläche. Die Spielplatzfläche muss i.d.R. 6 % der Wohnfläche betragen, d.h. je 1.000 m² Wohnfläche ist eine Spielplatzfläche von 60 m² auszuweisen. Lt. Antragsunterlagen wird eine Wohnfläche von ca. 2.040 m² angenommen, wobei in der Berechnung fälschlicher Weise ein Abzug von 10 % in Ansatz gebracht wurde. Anhand der vorliegenden, vorläufigen Zahlen ist bereits erkennbar, dass die Kinderspielplatzfläche deutlich größer ausgewiesen werden muss. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.

Verfahrensrecht / Nachbarbeteiligung:

Die Nachbarbeteiligung ist grundsätzlich durchzuführen. Die Nachbarn besitzen, als Verfahrensbeteiligte einen Rechtsanspruch auf Vorlage der Bauantragsunterlagen. Den Nachbarn sind alle notwendigen Unterlagen vorzulegen, um das Vorhaben im Hinblick auf mögliche schutzwürdige öffentlich-rechtliche Interessen beurteilen zu können. Zu diesen Unterlagen, bzw. Darstellungen zählen insbesondere:

Lageplan
geplante bauliche Anlage unter Angabe der Außenmaße, der Dachform, geplante Nutzung, Außenansichten
Höhenlage
Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken
Zu- und Abfahrten
Stellplätze

Die Nachbarbeteiligung ist durch den Bauherrn durchzuführen. Bei einer Vielzahl von betroffenen Nachbarn kommen folgende Möglichkeiten in Betracht:

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften:

Es genügt die Vorlage an den Verwalter.
Der Verwalter soll die Wohnungseigentümer unterrichten.
Die Unterschrift des Verwalters gilt nicht als Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer.
Bei einer Vielzahl von Nachbarn:

Einladung zu einem Erörterungstermin durch den Bauherrn.
Zusendung (ggf. digital) der notwendigen Unterlagen, insbesondere bei auswärts wohnenden Eigentümern.

Bei der Bauantragseinreichung ist zu bestätigen, dass die Nachbarn beteiligt wurden, insbesondere, dass den Nachbarn das Bauvorhaben zur Kenntnis gegeben und die Möglichkeit einer Planeinsicht gewährt wurde.

Im Rahmen einer frühzeitigen und ordnungsgemäßen Nachbarbeteiligung lassen sich zahlreiche Konflikte lösen oder Missverständnisse klären. Dies trägt wesentlich zu einer Beschleunigung der Umsetzung des Bauvorhabens bei.

Im Rahmen der Bauvoranfrage werden lediglich die aufgeworfenen Fragestellungen geprüft und beantwortet. Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das Bauvorhaben werden erst im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens geprüft. Insofern ergeht diesbezüglich mit dieser Bauvoranfrage keine Entscheidung.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, der Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen zuzustimmen.

.Beschluss:

I. Die Bauvoranfrage zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 7 und 18 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx und einer Teilfläche aus Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Mühlstraße, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Freund Verpachtungen GmbH wird wie folgt beantwortet:

A. Die Fragestellungen des Bauherrn zur Bauvoranfrage lauten:

1. Ist der vorliegende Entwurf bezogen auf die Anzahl der Wohnungen, der Geschosse inkl. Staffelgeschoss unter Einhaltung der Abstandsflächen und der errechneten Werte für GRZ, GFZ und der Stellplätze grundsätzlich genehmigungsfähig?

2. Abweichend von den beigefügten Planunterlagen würde sich das Staffelgeschoss auch in eine Giebeldachform mit Dachterrasse einfügen, der Wunsch (vor allem seitens einiger Nachbarn) hier liegt aber eindeutig auf der flach geneigten Dachvariante.
Ist im Hinblick auf die geringe Überschreitung und die Aufwertung in einen Wohngebietscharakter damit zu rechnen, dass die Überschreitung der GFZ im Gebäude B genehmigungsfähig ist?

3. In welcher Form sind im Zuge des Bauantrages die Nachbarn einzubinden?

Die Liste der Anwohner befindet sich im Anhang und liegt deutlich im dreistelligen Bereich.

4. Ist die Erschließung der Baugrundstücke über die Grundstücke xxx und xxx über die bereits bestehenden Dienstbarkeiten zulässig?

B. Die Fragen werden wie folgt beantwortet:

Zu 1:

Bei der Beurteilung eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB ist das sog. Einfügegebot zu beachten. Hierbei ist nicht auf Verhältniszahlen, wie eine GRZ oder GFZ, wie bei Vorhaben, welche sich Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befinden abzustellen, sondern auf die tatsächlich überbaute Grundfläche, Höhe, etc. im Vergleich zu dem sich im aus der näheren Umgebung abgeleiteten Rahmen.

Anzahl der Wohnungen:

Hinsichtlich der Anzahl der zu schaffenden Wohnungen gibt es im Rahmen des Einfügegebotes keine Beschränkungen.

GRZ / GFZ / Grundfläche:

Die Grundfläche des geplanten Gebäudes A mit 225 m² ist in etwa so groß wie Einzelgebäude des Wohnbaublocks Zobelstraße xxx – xxx.

Insofern fügen sich sowohl Gebäude A, als auch Gebäude B hinsichtlich der tatsächlich überbauten Grundfläche in die nähere Umgebung ein.

Zahl der Vollgeschosse:

Nach § 34 BauGB ist nicht auf die Zahl der Vollgeschosse, sondern auf die tatsächlichen Gebäudehöhen abzustellen. Aus der Bebauung der näheren Umgebung sind im Regelfall Trauf-/Wandhöhen von ca. 9 - 10 m und Firsthöhen von 13 - 14,5 m abzuleiten.

Stellplätze:

Die für die Berechnung der erforderlichen Stellplätze maßgebende Wohnfläche wurde fehlerhaft ermittelt, da pauschal 10 % der Wohnfläche abgezogen wurde. Dadurch fallen im Gebäude B 4 Wohneinheiten unter die Schwelle von 100 m².

Gem. der Wohnflächenberechnung gem. DIN 277 entspricht die Grundfläche der Räume der Wohnfläche. Ein pauschaler Abzug kann nicht angesetzt werden. Hierdurch liegen diese 4 Wohneinheiten weiterhin über der Schwelle von 100 m².

Im Baugenehmigungsverfahren sind die Wohnflächen neu gem. DIN 277 zu berechnen. In diesem Zuge sind entweder 4 zusätzliche PKW-Stellplätze nachzuweisen oder die Wohnungen durch Umplanung so anzupassen, dass der Stellplatznachweis erfüllt werden kann.

Zu 2:

Die Frage zur Dachform wurde bereits unter Ziffer 1 zum Themenbereich „Vollgeschosse“ beantwortet. Dem Antragsteller stehen die Dachformen Staffelgeschoss oder Satteldach mit Giebel grundsätzlich frei. Allerdings darf sich bei diesem oberen Geschoss rechnerisch kein Vollgeschoss ergeben, da das oberste Geschoss gegenüber den Regelgeschossen (I – III) baulich deutlich in den Hintergrund treten muss. Dies ergibt sich aus dem aus der näheren Umgebung abgeleiteten Rahmen.

Zu 3:

Die Nachbarbeteiligung ist grundsätzlich durchzuführen. Die Nachbarn besitzen als Verfahrensbeteiligte einen Rechtsanspruch auf Vorlage der Bauantragsunterlagen. Den Nachbarn sind alle notwendigen Unterlagen vorzulegen, um das Vorhaben im Hinblick auf mögliche schutzwürdige öffentlich-rechtliche Interessen beurteilen zu können.

Die Nachbarbeteiligung ist durch den Bauherrn durchzuführen. Bei einer Vielzahl von betroffenen Nachbarn kommen folgende Möglichkeiten in Betracht:

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften:

Es genügt die Vorlage an den Verwalter.
Der Verwalter soll die Wohnungseigentümer unterrichten.
Die Unterschrift des Verwalters gilt nicht als Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer.

Bei einer Vielzahl von Nachbarn:

Einladung zu einem Erörterungstermin durch den Bauherrn.
Zusendung (ggf. digital) der notwendigen Unterlagen, insbesondere bei auswärts wohnenden Eigentümern.

Zu 4:

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ ] keine weiteren Angaben erforderlich	[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen	[ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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4. / UKVS/3/4/22. Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit 54 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Müllerstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Dreßler Bau GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	4	UKVS/3/4/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.12.2021 beantragte die Firma Dreßler Bau GmbH die Errichtung von 3 Mehrfamilienhäusern mit 54 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Müllerstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Auf dem Grundstück der bisherigen Firmenzentrale der Firma Dreßler Bau GmbH ist die Errichtung von drei, für Wohnzwecke genutzte Gebäude geplant. Das Baugrundstück besteht derzeit aus zwei Flurstücken mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 4.169 m². Die Teilflächen sollen vereinigt werden und bilden ein Baugrundstück.

Geplant ist, die Bestandsgebäude – mit Ausnahme des Gebäudes Müllerstraße xxx – abzubrechen und neu zu bebauen. Zwei der neuen Mehrfamilienhäuser werden straßenbegleitend als offene Zeilenbauten, entlang der Theresienstraße, bzw. der Müllerstraße positioniert. Hinzu kommt ein weiterer Zeilenbau im Innenbereich, parallel zur Theresienstraße.

Die Gebäude sind jeweils dreigeschossig, zuzüglich Staffelgeschoss geplant. Zwei Dachflächen werden extensiv begrünt. Auf einer Dachfläche ist eine Photovoltaik-Anlage vorgesehen.

Insgesamt sind 54 Wohneinheiten geplant, davon

8 Zweizimmerwohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 58 bis 62 m²,
32 Dreizimmerwohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 75 bis 95 m²,
14 Vierzimmerwohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 91 bis 99 m².

Die Gesamtwohnfläche des Neubauvorhabens beläuft sich auf 4.538 m². Das Bestandsgebäude in der Müllerstraße xx verfügt über 3 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 288 m². 14 Wohnungen sind als barrierefreie Wohnungen vorgesehen. Alle Wohnungen werden mit Aufzug erschlossen.

Die drei Gebäude sind unterkellert. Im Kellergeschoss sind Kellerabteile, Technikräume und Fahrradabstellräume geplant. Jede Gebäudezeile besteht aus 2 selbständigen Häusern mit separatem Zugang, Treppenhaus und Aufzugsanlage und Kellerräumen. Die Anlage teilt sich auf in

Gebäudezeile 1 entlang der Theresienstraße mit Häusern 1 und 2
Gebäudezeile 2 entlang der Müllerstraße mit Häusern 3 und 4
Gebäudezeile 3 im Innenbereich mit Häusern 5 und 6

Im inneren Bereich zwischen den drei Gebäudezeilen ist eine Tiefgarage mit 28 PKW-Stellplätzen geplant. Die 3 m breite Zufahrt mündet in die Theresienstraße. Die Tiefgarage wird mit einer ca. 30 cm starken Erdsubstratschicht überdeckt und begrünt. Gem. Freiflächenplan ist zwischen den Gebäuden ein begrünter Spiel- und Aufenthaltsbereich geplant. Insgesamt sind 12 Baumpflanzungen vorgesehen.

Von den notwendigen PKW-Stellplätzen werden 28 in der Tiefgarage und 30 im nördlichen Grundstücksbereich, mit Zufahrt zur Müllerstraße nachgewiesen. In den Fahrradabstellräumen sind 114 Fahrradabstellplätze vorgesehen. Zusätzlich befinden sich vor jedem Hauseingang je 3 (insgesamt 18) Fahrradabstellplätze.

II.

Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Bauvorhaben befindet sich, vom Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in Richtung Müllerstraße gemessen, ca. 16 m innerhalb des Geltungsbereiches des rechtskräftigen Bebauungsplans 18/6 für das Gebiet zwischen Ottostraße, westlicher Begrenzung und Merlostraße. Dieser enthält im Bereich des Hauses 6 ein Baufenster mit der Festsetzung Gewerbegebiet (GE) mit IV Vollgeschossen und im Bereich des Hauses 1 die Festsetzung (MI), aber kein Baufenster.

Weiterhin liegt das Vorhaben in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der aufgrund seiner Prägung (Gewerbe, Wohnen) als „Mischgebiet“ im Sinne des § 6 BauNVO eingestuft wird.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist teilweise (östlicher Grundstücksteil) nach den Vorgaben des Bebauungsplanes 18/6, d.h. § 30 Abs. 1 BauGB und im Wesentlichen (westlicher Grundstückteil) nach § 34 BauGB zu beurteilen.

Art der baulichen Nutzung

Die beantragte Wohnnutzung mit insgesamt 54 Wohneinheiten ist nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) im Bereich des „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ grundsätzlich zulässig. In dem, gem. Bebauungsplan als Teilbereich festgesetzten Mischgebiet (MI) ist eine Wohnnutzung ebenfalls zulässig. Im Bereich des, gem. Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebietes (GE) ist hingegen eine Wohnnutzung nicht zulässig.

Eine Befreiung von der gem. Bebauungsplan festgesetzten Art der baulichen Nutzung „Gewerbegebiet - GE“ kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden.

Der Bebauungsplan hatte nur zur Sicherung des (inzwischen abgebrochenen) gewerblichen Bestandsgebäudes der Firma Dreßler um dieses ein Baufenster mit der Festsetzung „Gewerbegebiet – GE“ gezogen. Der komplette Bereich des Bebauungsplanes nördlich der Theresienstraße, in dem auch der Teilbereich „Gewerbegebiet – GE“ liegt, setzt dort ein Mischgebiet (MI) fest. Dies entspricht auch der dort vorhandenen tatsächlichen Nutzung. Mit dem Rückbau des gewerblichen Gebäudes der Firma Dreßler ist die Festsetzung „Gewerbegebiet – GE“ auf dieser Teilfläche im Bebauungsplan überholt.

Die geplante Wohnnutzung passt sich harmonischer und störungsfreier in den Rahmen der umliegenden Bebauung ein, der einem Mischgebiet entspricht und im Bebauungsplan als „MI“ festgesetzt ist. Die Befreiung ist somit städtebaulich vertretbar.

Eine Befreiung ist auch mit den nachbarlichen Belangen vereinbar. Auf dem unmittelbar angrenzenden Grundstück befindet sich ein Dialysezentrum. Dieses fügt sich – als nicht störender Betrieb des Gesundheitswesens - in ein Mischgebiet ein (§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 5 BauNVO) und steht nicht in einem Spannungsverhältnis zu einer Wohnnutzung. Nördlich und östlich grenzen hier bereits zahlreiche Wohnnutzungen an. Es ist davon auszugehen, dass auch die nunmehr von Westen heranrückende Wohnbebauung zu keinen Spannungen führt. Der Vertreter des Dialysezentrums hat dem Bauvorhaben zugestimmt.

Überbaubare Flächen

In dem Teilbereich des Bebauungsplanes 18/6, welcher, entlang der Theresienstraße als Mischgebiet (MI) festgesetzt ist befindet sich keine, als überbaubar festgesetzte Fläche.

Eine Befreiung kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden.

Durch die geplante Bebauung werden die festgesetzten Baufenster nicht berührt, d.h. die durch den Bebauungsplan gesicherte Bebauungsmöglichkeit entlang der Theresienstraße ist weiterhin umsetzbar. Der festgesetzte zu erhaltende Baum ist nicht mehr vorhanden, wird aber durch die geplanten Baumpflanzungen an anderer Stelle ersetzt. Die festgesetzte Fläche für Entsorgungsanlagen, die teilweise überbaut wird, wurde nicht gebaut und ist an dieser Stelle auch nicht mehr erforderlich.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und mit den nachbarlichen Belangen vereinbar. Unter Berücksichtigung der notwendigen Abstandsflächen ist ein ausreichender Gebäudeabstand gewahrt. Der Vertreter des Dialysezentrums hat dem Bauvorhaben zugestimmt.

Entlang der Theresienstraße wird die vom Dialysezentrum vorgegebene Bauflucht von der Gebäudezeile 1 übernommen. Entlang der Müllerstraße rückt die Gebäudezeile 2, abweichend von der bestehenden Bauflucht um ca. 1,5 m von der Straßenbegrenzungslinie, zugunsten eines Grünstreifens ab.

Maß der baulichen Nutzung

Die Grundflächen der geplanten Gebäudezeile 1 entlang der Theresienstraße und der parallel verlaufenden Gebäudezeile 2 im Innenbereich liegen bei je ca. 456 m², die der Gebäudezeile 3 bei ca. 559 m². Die Gebäudegrundflächen liegen damit im Rahmen der umliegenden Bebauung. Im Vergleich verfügt das Gebäude Merlostraße xx+xx+xx über eine Grundfläche von ca. 483 m², das Gebäude Müllerstraße xx über eine Grundfläche von ca. 565 m², das innenliegende Gebäude Merlostraße xx+xx über eine Grundfläche von ca. 365 m², bzw. das Gebäude Zobelstraße xx über ca. 600 m².

Die Bautiefen bewegen sich ebenfalls im Rahmen der umliegenden Bebauung.

Die 3 Gebäude erreichen eine GRZ₁ (Gebäude) von 0,355, eine GRZ₂ (incl. Befestigungen, außer erdüberdeckter Tiefgarage) von 0,70. Die GRZ₂ (incl. erdüberdeckter Tiefgarage) erreicht einen Wert von 0,88. Die GFZ liegt bei 1,45. Dies liegt (noch) im Rahmen der umliegenden Bebauung und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Bezogen auf den Grundstücksteil und die Gebäudeteile des Hauses 1 und 6 der Gebäudezeilen 1 und 3, die innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes liegen, beträgt die GRZ₁ (Gebäude) 0,36, die GRZ₂ (incl. Befestigungen, außer erdüberdeckter Tiefgarage) 0,73 und die GRZ₂ (incl. erdüberdeckter Tiefgarage) 0,89. Die GFZ beträgt 1,33.

Die GRZ₁wird damit eingehalten. Bei der GRZ₂ ist eine Überschreitung um 50 % (§ 19 Abs. 4 BauNVO), d.h. bis 0,90, allerdings begrenzt auf den Höchstwert von 0,80 zulässig. Unter Außerachtlassung der Tiefgarage ist die GRZ₂mit einem Wert 0,73 eingehalten. Hinsichtlich der Tiefgarage kann eine Befreiung unter der Auflage zugelassen werden, dass diese mit einer mindestens 30 cm starken Erdsubstratschicht überdeckt und begrünt wird. Zudem sind 4 zusätzliche Laubbäume im Innenbereich der Wohnanlage zu pflanzen und dauerhaft zu sichern.

Im Bereich der geplanten Baumpflanzungen ist sicherzustellen, dass die Erdsubstratschicht, z.B. durch Aufkantung oder Hochbeet auf einer Fläche von mindestens 6 m² mindestens 80 cm beträgt.

Von der Überschreitung der GFZ um 0,13 für den Teilbereich innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans kann ebenfalls eine Befreiung gewährt werden, da sich das Vorhaben nur mit einer kleinen Teilfläche innerhalb des Bebauungsplanes befindet und das Vorhaben zum größten Teil nach § 34 BauGB zu bewerten ist und sich hiernach einfügt.

Die Befreiungen sind städtebaulich vertretbar und mit nachbarlichen Belangen vereinbar, insbesondere, da das geplante Vorhaben der bestehenden, gewachsenen Gebäudestruktur der näheren Umgebung entspricht.

Der westliche und größte Teil des Baugrundstückes beurteilt sich nach § 34 BauGB.

Die geplanten Gebäude liegen mit ihrer überbauten Grundstücksfläche, ihrer Baumasse und der erzielten Grundfläche im Rahmen der umliegenden Bebauung und fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Die geplanten Gebäude decken sich mit ihrer baulichen Höhe und der IV-Geschossigkeit teilweise mit den Vorgaben des Bebauungsplanes, im Übrigen spiegeln sie die Höhe der (inzwischen abgebrochenen) ehemaligen IV-geschossigen, gewerblichen Bestandsgebäude der Firma Dreßler wieder und fügen sich insgesamt aufgrund der eingerückten Staffelgeschosse in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Die Trauf-/Wandhöhen der umliegenden Gebäude bewegen sich im Rahmen zwischen 7,30 m und 11,56 m. Bei mehreren Gebäuden in der Müllerstraße/Merlostraße liegt der Wert bei 10 m. Die Firsthöhe bewegt sich im Rahmen zwischen 12,6 m und ca. 16 m.

Die drei geplanten Gebäudezeilen erreichen eine Trauf-/Wandhöhe zwischen 9,00 m und 9,30 m, sowie eine First-Attikahöhe von 12,30 m bis 12,70 m und fügen sich damit hinsichtlich der zulässigen Höhe ein.

Bauweise

Alle drei geplanten Baukörper entsprechen der offenen Bauweise der näheren Umgebung.

Stellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 54 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 54 PKW-Stellplätzen. Für das Bestandsgebäude (Müllerstraße xx) sind weitere 3 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 28 in der Tiefgarage und 30 im nördlichen Grundstücksbereich nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 54 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 4.538 m². sind daher 91 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. In den Fahrradabstellräumen sind 114 Fahrradabstellplätze vorgesehen. Zusätzlich befinden sich vor jedem Hauseingang je 3 (insgesamt 18) Fahrradabstellplätze.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Zufahrt, Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke

Die Erschließung des Baugrundstücks ist gesichert.

Die zulässigen Zufahrtsbreiten werden zur Müllerstraße und Theresienstraße hin eingehalten.

Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Stellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen und der dingliche Vollzug nachzuweisen.

Abstandsflächen

Das Bauvorhaben hält mit dem Gebäudezeilen 1 und 3 zum Nachbargrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg lediglich eine Abstandsfläche von 2,54 m ein. Die erforderliche Abstandsfläche liegt bei 3,55 m. Für die Überschreitung um 1,01 m liegt eine schriftliche Abstandsflächenübernahme durch den Vertreter des Eigentümers des Nachbargrundstückes vor. Dieser Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn kann zugestimmt werden, da ein ausreichender Abstand zwischen den Gebäuden erhalten bleibt und damit der Schutzzweck der Abstandsflächen (Belichtung, Belüftung, Brandschutz, sozialer Friede) gewährleistet ist.

Zum Bestandsgebäude Müllerstraße xxx hält die geplante Gebäudezeile 2 lediglich einen Abstand von 6,5 m ein. Hierdurch überschneiden sich die Abstandsflächen der beiden Gebäude um ca. 0,8 m bis 1,0 m. Eine Abweichung kann hier gewährt werden, da auch hier der Schutzzweck der Abstandsflächen (Belichtung, Belüftung, Brandschutz, sozialer Friede) gewährleistet ist. Eine Abweichung ist auch unter Berücksichtigung der gewachsenen Gebäudestruktur in der näheren Umgebung vertretbar.

Unter Berücksichtigung der Abstandsflächenübernahme an der östlichen Grundstücksgrenze und der Abweichung zwischen dem Bestandsgebäude und der Gebäudezeile 2 werden die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten.

Begrünung und Baumpflanzungen

Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 30 Außenstellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 8 Bäumen.

Zum Ausgleich der Überschreitung der GRZ₂ durch die Tiefgarage sind 4 zusätzliche Laubbäume im Innenbereich der Wohnanlage zu pflanzen und dauerhaft zu sichern. Im Bereich der geplanten Baumpflanzungen ist sicherzustellen, dass die Erdsubstratschicht, z.B. durch Aufkantung oder Hochbeet auf einer Fläche von mindestens 6 m² mindestens 80 cm beträgt.

Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten, bzw. durch die Tiefgarage unterbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes der nicht überbauten und xxx € für den mit der Tiefgarage unterbauten Teil zu leisten.

Kinderspielplatz

Für das Bauvorhaben ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von 272 m² nachzuweisen. Diese Fläche ist im inneren, zwischen den Gebäudezeilen 1 bis 3 geplant. Zur Sicherung der Herstellung des Kleinkinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I. Dem Antrag der Firma Dreßler Bau GmbH zum Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit 54 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Müllerstraße xxx, 63741 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und -stellen beachtet werden.

Befreiungen, Abweichungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

Von der Festsetzung Gewerbegebiet (GE) auf einer Teilfläche des Grundstückes Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg wird eine Befreiung für die geplante Wohnnutzung gewährt.
Für eine weitere Teilfläche des Grundstückes Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg wird eine Befreiung von der überbaubaren Grundstücksfläche gewährt.
Von der Überschreitung der GRZ₂ um 0,09 für den Teilbereich des Baugrundstückes, welcher in den Geltungsbereich des Bebauungsplans fällt wird eine Befreiung erteilt, mit der Auflage, dass die mit der Tiefgarage unterbaute Teilfläche zu begrünen und mit mindestens 4 Laubbäumen zu bepflanzen ist.
Von der Überschreitung der GFZ um 0,13 für den Teilbereich des Baugrundstückes, welcher in den Geltungsbereich des Bebauungsplans fällt, wird eine Befreiung erteilt.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die von der Tiefgarage unterbauten, aber nicht überbauten Flächen sind mit einer mindestens 30 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Insgesamt sind 12 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Bei den Bäumen an unterbauten Standorten ist eine Mindesterdüberdeckung von 80 cm sicherzustellen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen und der dingliche Vollzug nachzuweisen.
Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ ] keine weiteren Angaben erforderlich	[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen	[ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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5. / UKVS/3/5/22. Neubau eines Wohnhauses mit 19 Wohneinheiten mit Parkdeck und Umbau und Sanierung von 2 Wohnhäusern mit 9 und 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn Azar Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	5	UKVS/3/5/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.12.2021 beantragte die Firma Azar Immobilien GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses an der Kneippstraße mit 19 Wohneinheiten, sowie den Umbau und die Sanierung von zwei Wohnhäusern an der Würzburger Straße xx im Einmündungsbereich der Kneippstraße/Würzburger Straße mit 9 und 7 Wohneinheiten auf den beiden Baugrundstücken Fl.Nrn. 6107/1 und 6107/3, Gem. Aschaffenburg.

Das auf dem Grundstück Fl.Nr. 6107/1, Gem. Aschaffenburg rückseitig angebaute, bisher gewerblich genutzte Nebengebäude wird abgebrochen.

Umbau und Sanierung der Bestandsgebäude an der Würzburger Straße (Haus A und B)

Der unterkellerte Gebäudekomplex an der Würzburger Straße besteht aus zwei Gebäuden (Haus A und B) mit den Abmessungen von je ca. 16,5 m x 12,2 m. Das südlich gelegene Haus A verfügt im Bestand über ein Kellergeschoss, Erdgeschoss und die Obergeschosse 1 bis 4. Das bisherige Satteldach soll abgebrochen und durch ein Staffelgeschoss mit Flachdach ersetzt werden. Die Oberkante der Attika erreicht mit 17,295 m über OK Würzburger Straße exakt die Firsthöhe des bisherigen Satteldaches. Haus B verfügt im Bestand über ein Kellergeschoss, Erdgeschoss und die Obergeschosse 1 bis 3. Das bisherige Satteldach soll abgebrochen und durch ein Staffelgeschoss mit Flachdach ersetzt werden. Die Oberkante der Attika erreicht mit 15,81 m über OK Würzburger Straße exakt die Firsthöhe des bisherigen Satteldaches. Im Erdgeschoss befinden sich in Haus B eine Gewerbeeinheit mit Verkaufs- und Bürofläche. In Haus A ist eine Doppelgarage integriert, außerdem sind Fahrradräume und ein Müllraum geplant.

Beide Häuser werden fußläufig über die Kneippstraße erschlossen und erhalten Treppenhäuser mit Aufzugsanlagen. Die Gewerbeeinheit ist weiterhin mit einem Zugang von der Würzburger Straße aus erreichbar.

Neubau an der Kneippstraße (Haus C)

Das in der Kneippstraße geplante Wohngebäude mit den Abmessungen 22,35 m x 12,50 m soll an die nordöstliche Grundstücksgrenze zu Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg angebaut werden, ist unterkellert und erhält 5 Geschosse mit Flachdach. Entlang der Kneippstraße sind je Geschoss für die jeweils vier Wohnungen pro Etage je ein Balkon eingeschoben geplant. Das Erdgeschoss verfügt, wegen des für die Erschließung geplanten 4,19 m breiten Durchganges lediglich über drei Wohnungen. Das zum Hof hin orientierte Treppenhaus erhält einen Aufzug.

Das Gesamtbauvorhaben umfasst insgesamt 35 Wohnungen, wovon in den Staffelgeschossen von Haus A und B jeweils eine neue Wohnung und in Haus C 19 Wohnungen neu entstehen.

Von den 35 Wohnungen verfügen 34 Wohnungen über Wohnflächen zwischen 37 m² bis 99 m², sowie eine Wohnung über eine Wohnfläche von 109 m². Die geplante Gesamtwohnfläche beträgt 2.144 m². Hiervon entfallen 994 m² auf den Bestand und 1.150 m² auf die neu geschaffenen Wohnungen. Die gewerblichen Nutzflächen verteilen sich auf eine Verkaufsfläche von 108,35 m², sowie eine Bürofläche von 53,60 m².

Zur Unterbringung der 40 notwendigen PKW-Stellplätze ist im hofseitigen Grundstücksbereich ein zweigeschossiges Parkdeck geplant, dessen obere Ebene sich 1 m bis 1,50 m über dem Gelände befindet. Die Seitenwände des Parkdecks werden begrünt. Die oberen Stellplätze werden mit einer Pergola versehen, über die die Begrünung der Seitenwände weitergeführt wird.

In diesem Parkdeck werden insgesamt 29 Stellplätze nachgewiesen, zwei Garagenstellplätze befinden sich in Haus A, die restlichen 9 Stellplätze werden straßenseitig (4 Stellplätze an der Kneippstraße und 5 Stellplätze in der Würzburger Straße) nachgewiesen.

Die Baugrundstücksfläche liegt bei 1.831 m². Die Gebäude verfügen über eine Grundfläche von 1.057,5 m².

Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit insgesamt 9 Bäumen bepflanzt.

Auf dem Baugrundstück ist im rückwärtigen Bereich ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 80 m² geplant.

II.

Verfahren

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 03/19 für das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Beckerstraße und Gentilstraße. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

Mischgebiet (MI)

III – V Vollgeschosse

GRZ 0,8

GFZ 2,0

geschlossene Bauweise

SD, PD < 35°

FD < 5°

Vorgartenbereich an der Würzburger Straße ist zu 50 % zu begrünen und gärtnerisch anzulegen

Dachfläche des Untergeschosses (im rückwärtigen Bereich) ist zu begrünen

Art der baulichen Nutzung:

Die geplante Wohnnutzung, wie auch die Laden- und Büronutzung ist in einem Mischgebiet, gem. § 6 BauNVO planungsrechtlich allgemein zulässig.

Für die zur Würzburger Straße hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist, aufgrund der erheblichen Lärmimmissionen ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz erforderlich. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.

Maß der baulichen Nutzung:

Das geplante Bauvorhaben erreicht eine GRZ₁ von 0,578 und eine GRZ₂ von 0,815. Die GRZ₁ ist damit eingehalten, die GRZ₂ um 0,015 überschritten. Die GFZ von 2,0 wird mit einem Wert von 1,865 eingehalten.

Von der Überschreitung der GRZ₂ kann eine Befreiung erteilt werden. Es handelt sich um ein Baugrundstück in Eckrandlage, welches zudem bisher vollständig versiegelt war. Zudem ist geplant die Fassade des Parkdecks zu begrünen, sowie eine begrünte Pergola über den Stellplätzen des Parkdecks zu errichten. Entlang der Würzburger Straße, wie auch hinter dem Parkdeck im nordwestlichen Grundstücksbereich ist jeweils eine Baumreihe geplant. Darüber hinaus ist eine Flachdachbegrünung der Staffelgeschosse vorgesehen.

Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt nicht die Grundzüge der Planung. Nachbarliche Belange werden nicht berührt.

Hinsichtlich der Geschossigkeit legt der Bebauungsplan eine Obergrenze von V Vollgeschossen fest. Die Häuser B und C halten die Geschossigkeit offenkundig ein. Dies gilt aber auch für Haus A, da das Erdgeschoss lediglich über eine Geschosshöhe von 1,99 m verfügt. Tatsächlich wird dieses Geschoss auch nur für 2 Garagen, Fahrradabstellplätze und als Müllraum verwendet.

Überbaubare Flächen:

Der bauliche Bestand an der Würzburger Straße (Haus und B) wird erhalten. Dieser ist aktuell direkt auf der Baulinie errichtet. Die geplante energetische Sanierung und die damit verbundene Dämmung der Gebäudefassade ist zulässig und führt nicht zu einer unzulässigen Überschreitung der Baulinie. Im Eckbereich der Würzburger Straße/Kneippstraße bleibt das Bauvorhaben deutlich hinter der Baulinie zurück. Dies ist bereits im Bestand der Fall und bedarf insofern ebenfalls keiner Befreiung.

Das neu geplante Haus C sitzt mit seinem Hauptbaukörper exakt auf der vorderen und hinteren Baugrenze. Lediglich die 4 je Geschoss geplanten Balkone überschreiten die Baugrenze zur Kneippstraße hin um 50 cm auf einer Gesamtlänge von 13,40 m. In diesem Umfang kann eine Befreiung gewährt werden.

Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt nicht die Grundzüge der Planung. Nachbarliche Belange werden nicht berührt.

Bauweise:

Die geschlossene Bauweise wird durch das Neubauvorhaben eingehalten. Haus A hält bereits im Bestand einen Grenzabstand zum Nachbargrundstück ein.

Stellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Von den 35 Wohnungen verfügen 34 Wohnungen über Wohnflächen zwischen 37 m² bis 99 m² (<100 m²), sowie eine Wohnung über eine Wohnfläche von 109 m² (>100 m²). Demnach sind 36 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Für die gewerblichen Nutzflächen sind weitere 4 PKW-Stellplätze erforderlich. Es sind demnach insgesamt 40 Stellplätze nachzuweisen.

Im Parkdeck werden insgesamt 29 Stellplätze nachgewiesen, zwei Garagenstellplätze befinden sich in Haus A, die restlichen 9 Stellplätze werden straßenseitig (4 Stellplätze an der Kneippstraße und 5 Stellplätze in der Würzburger Straße) nachgewiesen.

Bei einer geplanten Gesamtwohnfläche von 2.144 m² sind 43 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die gewerblichen Nutzungen ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf von 4, somit insgesamt 47 Fahrradabstellplätzen. Davon werden 33 Abstellplätze im Erdgeschoss von Haus A nachgewiesen, 9 Abstellplätze im Durchgang zwischen Haus A und B, sowie 5 Fahrradabstellplätze im Parkdeck.

Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS ist auf Flächen mit mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze 1 großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 9 Stellplätzen entlang der Würzburger Straße und der Kneippstraße, sowie 15 offener Stellplätze auf dem Parkdeck ergibt sich eine Verpflichtung zur Pflanzung von 8 großkronigen Laubbäumen.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke

Die verkehrliche Erschließung des Baugrundstücks ist von der Würzburger Straße und der Kneippstraße aus gesichert. Zur Würzburger Straße hin ist lediglich ein Ein-/Ausfahren jeweils in Fahrtrichtung rechts möglich.

Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.

Zufahrt

Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor.

Entlang der Kneippstraße sind 4 PKW-Stellplätze, davon 1 barrierefreier mit einer Gesamtbreite von 11,0 m geplant. Hier ist eine Abweichung im Umfang von 5,0 m erforderlich.

Entlang der Würzburger Straße sind 5 PKW-Stellplätze, sowie eine Zufahrt zum Parkdeck, bzw. den beiden Garagen mit einer Gesamtbreite von 16,0 m geplant. Hier ist eine Abweichung im Umfang von 11,0 m erforderlich.

Eine Abweichung, im Umfang von 5,0 m in der Kneippstraße und 11,0 m in der Würzburger Straße kann hier, unter der Auflage zugelassen werden, dass die Stellplätze mit großkronigen, standortgerechten Laubbäumen gegliedert und begrünt werden.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Aufgrund der planungsrechtlichen Vorgabe einer geschlossenen Bebauung ist eine grenzständige Bebauung zulässig und sind insofern keine seitlichen Abstandsflächen einzuhalten.

Begrünung und Baumpflanzungen

Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Die Fassade und die Pergola über den Stellplätzen des Parkdecks sind zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu leisten.

Entlang der Würzburger Straße sind, gem. Freiflächenplan 6, entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze auf Höhe des Parkdecks sind 3 großkronige, standortgerechte Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Verpflichtung ergibt sich gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS, sowie aus der Auflage zur Befreiung von der Überschreitung der GRZ₂. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu leisten.

Die Flachdächer der Staffelgeschosse sind mindestens extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Von der Gesamtwohnfläche von 2.144 m² entfallen 1.150 m² auf die neu geschaffenen Wohnflächen. Hieraus ergibt sich eine nachzuweisende Spielplatzgröße von 69 m².

Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 80,6 m² ist im rückwärtigen Bereich des Grundstückes vorgesehen. Die Spielplatzfläche soll begrünt werden. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I. Dem Antrag der Firma Azar Immobilien GmbH zum Neubau eines Wohnhauses mit 19 Wohneinheiten mit Parkdeck und Umbau und Sanierung von 2 Wohnhäusern mit 9 und 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und -stellen beachtet werden.

Auflagen, Abweichungen, Sicherheitsleistungen:

Es werden Befreiungen gewährt:

von der Überschreitung der GRZ₂ um 0,015
von der Überschreitung der Baugrenze zur Kneippstraße durch Haus C um 50 cm auf einer Länge von 13,4 m

Für die zur Würzburger Straße hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz vorzulegen.
Von der zulässigen Zufahrtsbreite wird entlang der Würzburger Straße und der Kneippstraße eine Abweichung im Umfang von 11,0 m, bzw. 5,0 m, unter der Auflage erteilt, dass großkronige, standortgerechte Laubbäume zur Gliederung der Stellplätze gepflanzt werden.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Die Fassade des Parkdecks ist zu begrünen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Flachdächer der Staffelgeschosse sind mindestens extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Freiflächenplan sind mindestens 9 großkronige, standortgerechte Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Freiflächenplan ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 80 m² zu errichten. Dieser ist zu begrünen. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung ist der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ ] keine weiteren Angaben erforderlich	[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen	[ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 15, Dagegen: 1

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6. / UKVS/3/6/22. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Bauherren xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	6	UKVS/3/6/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 30.12.2021 beantragten die Bauherren xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.

Bei dem geplanten 8-Familien-Wohnhaus mit Tiefgarage handelt es sich um ein Gebäude in Massivbauweise mit 4 Geschossen und extensiv begrüntem Flachdach sowie einer Tiefgarage mit 8 PKW-Stellplätzen.

Das Grundstück befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“ und ist aktuell unbebaut. Die Grundstücksgröße beträgt 674 m². Parallel zu diesem Bauvorhaben ist ein weiteres Gebäude auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück geplant, welches unter der BV-Nr.: xxx bearbeitet wird. Beide Gebäude nutzen eine gemeinschaftliche Tiefgaragenzufahrt, welche mittig auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtet wird.

11 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, 5 Fahrradabstellplätze sind im Eingangsbereich für Besucher vorgesehen. Die Tiefgarage wird über eine gemeinsame Zufahrt auf der Grenze der beiden Grundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider erschlossen.

Alle Wohnungen sind als barrierefreie Wohnungen geplant.

Es ist eine, mindestens extensive Begrünung des Flachdaches, optional eine Photovoltaikanlage vorgesehen. Die nicht überbauten Grundstücksflächen und von der Tiefgarage unterbauten Flächen werden intensiv begrünt.

Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird auf dem Grundstück nachgewiesen.

II.

Verfahren

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

Allgemeines Wohngebiet (Teilbaugebiet WA 5)
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 (GRZ₁) und 0,525 (GRZ₂);

Tiefgaragen und Gebäudeteile unterhalb der Geländeoberfläche, die mit einer mindestens 50 cm starken Schicht von bepflanztem Bodensubstrat überdeckt und intensiv begrünt sind, müssen nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet werden.

Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 - mit Sonderregelung Tiefgarage

Geschossflächenzahl und Tiefgaragen: In den Teilbaugebieten WA5, WA13 und MI2 kann die zulässige Geschossfläche ausnahmsweise um die Fläche notwendiger Garagen erhöht werden, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Hierbei ist für jeden notwendigen Stellplatz einschließlich seines erforderlichen Fahrgassenanteils pauschal eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen.

II - IV Vollgeschosse
offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig
Maximale Gebäude-Oberkante 127,50 m ü. NN
Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsfläche bei Einhaltung der überbaubaren Flächen und der zulässigen Höhe
Dachneigung 0 - 10°
Garagen und Stellplätze: In den Teilbaugebieten WA5, WA12, WA13 dürfen je Grundstück bis zu drei oberirdische Stellplätze errichtet werden; Tiefgaragen können ausnahmsweise auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Fläche zugelassen werden, sofern sie vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mit einer Schicht von bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt sind.
Nebenanlagen sind gemäß §14 BauNVO nur außerhalb der Fläche (Vorgarten) zulässig, die sich zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der jeweiligen vorderen Baugrenze bzw. Baulinie sowie deren seitlicher Verlängerung befindet. Dies gilt nicht für Zufahrten, Zugänge und Nebenanlagen, die keine Gebäude im Sinne der Bayerischen Bauordnung sind.
Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen. Dabei ist eine Substratlage von mindestens 8 cm Dicke vorzusehen. Von der Dachbegrünung kann abgesehen werden, wenn die betreffenden Dachflächen für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden.
Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser: Das anfallende Niederschlagswasser ist getrennt von häuslichen Abwässern (Schmutzwasser) zu sammeln, als Brauchwasser zu nutzen oder zur Versickerung zu bringen.
Vorgartengestaltung: Vorgärten sind zu mindestens 40 % ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebenanlagen freizuhalten.
Einfriedungen des Grundstücksstreifens zwischen einer Straßenbegrenzungslinie und den jeweils straßenzugewandten Baugrenzen und Baulinien bzw. deren Verlängerung (Vorgärten) sowie Einfriedungen entlang von öffentlichen Grünflächen dürfen eine Höhe von maximal 1,20 m über natürlichem Gelände aufweisen. Diese Höhenbegrenzung gilt nicht für Einfriedungen oder Hinterpflanzungen mit standortheimischen Hecken und Sträuchern.
Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen (innerhalb eines Jahres).

Art der baulichen Nutzung

Die geplante Wohnnutzung mit 8 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

Grundflächenzahl

Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ₁von 0,35 und eine GRZ₂von 0,46 und bleibt damit innerhalb der zulässigen Werte.

Geschossflächenzahl

Die maximal zulässige Geschossfläche ergibt sich aus der festgesetzten GFZ von 1,2, zuzüglich eines Zuschlages, gem. der, im Bebauungsplan vorgesehenen Sonderregelung zum Tiefgaragenbonus. Hiernach wird die zulässige Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen erhöht, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Für jeden notwendigen Stellplatz ist eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen.

Bei einer Grundstücksgröße von 674 m² errechnet sich bei einer GFZ von 1,2 eine zulässige Geschossfläche von 808,8 m². Das Bauvorhaben erreicht eine Geschossfläche von 832,67 m² und überschreitet die zulässige Geschossfläche damit um ca. 24 m². Hieraus ergibt sich eine GFZ von 1,235.

Unter Anwendung des Tiefgaragenbonus ergibt sich für das Bauvorhaben mit 8 Stellplätzen in der Tiefgarage ein Bonus von 200 m² (8 x 25 m²). Die ausnahmsweise zulässige Grundfläche erhöht sich damit auf 1.008,8 m² (1,2 x 674 m² = 808,8 m² + 200 m²).

Damit hält sich das Bauvorhaben – im Rahmen der – im Bebauungsplan, als Ausnahme vorgesehenen maximal zugelassenen Geschossfläche (832, 67 m²; zulässig: 1.008,8 m²).

Vollgeschosse und maximal festgesetzte Höhe

Die Obergrenze von vier Vollgeschossen wird eingehalten.

Das Vorhaben erreicht eine OK von 127,92 m ü. NN und überschreitet damit die maximal festgesetzten OK von 127,50 m ü. NN um 42 cm. Die Überschreitung ist bedingt durch die – im Rahmen des Ausbaus, entgegen der ursprünglichen Planung - erhöhte Lage der Straßenverkehrsfläche. Die lichten Raumhöhen bewegen sich im Rahmen zwischen 2,55 m und 2,60 m und liegen damit im üblichen Bereich.

Eine Befreiung von der festgesetzten Maximalhöhe um 42 cm kann erteilt werden. Grundzüge der Planung oder nachbarliche Belange sind hiervon nicht berührt.

Überbaubare Fläche

Das Hauptgebäude bleibt nahezu vollständig innerhalb der festgesetzten Baugrenzen. Lediglich die ebenerdigen Terrassen der beiden Erdgeschoss-Wohnungen überschreiten das Baufenster im rückwärtigen Bereich jeweils um 0,5 m seitlich und um 1,1 m in den rückwärtigen Bereich auf einer Gesamtfläche von 10,66 m². Die Überschreitung ist geringfügig und städtebaulich vertretbar, weil es sich lediglich um nicht überdachte Teile ebenerdiger Freisitze handelt. Eine Befreiung kann erteilt werden. Grundzüge der Planung oder nachbarliche Belange sind hiervon nicht berührt.

Ein Teil der Tiefgarage befindet sich außerhalb des Baufensters. Der Bebauungsplan sieht eine ausnahmsweise Zulassung vor, da diese Teile der Tiefgarage vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mit einer Schicht von bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von 50 cm überdeckt und intensiv begrünt werden.

Bauweise

Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.

Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Alle 8 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 8 Stellplätzen erfüllt diese Anforderungen

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 648 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.11 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, 5 Fahrradabstellplätze sind im Eingangsbereich für Besucher vorgesehen.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Zufahrt / Erschließung

Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.

Die Erschließung ist gesichert.

Die gemeinsame Tiefgaragenzufahrt, welche sich über die beiden Baugrundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider erstreckt ist mit einem gegenseitigen Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung

Das Bauvorhaben an die gestalterischen Vorgaben. Es wird ein Flachdach mit 0° Dachneigung und mit extensiver Dachbegrünung errichtet. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die Vorgartengestaltung des Bauvorhabens entspricht den Vorgaben und liegt über den min. 40 % unversiegelte Grünfläche, die es gärtnerisch als echte Grünfläche (keine Versiegelung oder Bekiesung) zu gestalten gilt. Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Über Einfriedungen wird im Freiflächenplan keine Aussage getroffen. Mögliche Einfriedungen dürfen zur Straße (vorne), zum Fußweg (seitlich) und zur öffentlichen Grünfläche (seitlich und hinten) eine maximale Höhe von 1,20 m nicht übersteigen.

Die Höhenbegrenzung gilt nicht für Einfriedungen oder Hinterpflanzungen aus / mit standortheimischen Hecken und Sträuchern.

Es sind nach dem Baumpflanzgebot 3 standortgerechte Laubbäume gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen. Der Bauherr weist die zu pflanzenden Bäume im Freiflächenplan nach. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I. Dem Antrag der Bauherren xxx zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und -stellen beachtet werden.

Ausnahmen, Befreiungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

Von der Überschreitung der GFZ um 0,035 (24 m²) wird eine Ausnahme im Rahmen des Tiefgaragenbonus gewährt.
Von der Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe wird eine Befreiung um 42 cm erteilt.
Von der Überschreitung der Baugrenzen durch die Terrassen wird eine Befreiung im Umfang von 10,66 m² gewährt.
Die gemeinsame Tiefgaragenzufahrt, welche sich über die beiden Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider erstreckt ist mit einem gegenseitigen Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.
Die Dachfläche des Gebäudes ist mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Die nicht überbauten, von der Tiefgarage unterbauten Flächen sind mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Es sind mind. 3 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ ] keine weiteren Angaben erforderlich	[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen	[ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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7. / UKVS/3/7/22. Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma TAK Vermögens KG, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	7	UKVS/3/7/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 30.12.2021 beantragte die Firma TAK Vermögens KG den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xx, 63741 Aschaffenburg.

Das Grundstück befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“ und ist aktuell unbebaut. Die Grundstücksgröße beträgt 703 m².

Das Gebäude verfügt über einen Grundriss mit den Abmessungen von ca. 13,5 m x 16,5 m und einer Grundfläche von ca. 223 m². Insgesamt sind 8 Wohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 80 und 83 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 648 m². Parallel zu diesem Bauvorhaben ist ein weiteres Gebäude auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück geplant, welches unter der BV-Nr.: xxx bearbeitet wird. Beide Gebäude nutzen eine gemeinschaftliche Tiefgaragenzufahrt, welche mittig auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtet wird.

Alle Wohnungen sind als barrierefreie Wohnungen geplant.

Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird auf dem Grundstück nachgewiesen.

II.

Verfahren

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Allgemeines Wohngebiet (Teilbaugebiet WA 5)
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 (GRZ₁) und 0,525 (GRZ₂);

Tiefgaragen und Gebäudeteile unterhalb der Geländeoberfläche, die mit einer mindestens 50 cm starken Schicht von bepflanztem Bodensubstrat überdeckt und intensiv begrünt sind, müssen nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet werden.

Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 - mit Sonderregelung Tiefgarage

Geschossflächenzahl und Tiefgaragen: In den Teilbaugebieten WA5, WA13 und MI2 kann die zulässige Geschossfläche ausnahmsweise um die Fläche notwendiger Garagen erhöht werden, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Hierbei ist für jeden notwendigen Stellplatz einschließlich seines erforderlichen Fahrgassenanteils pauschal eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen.

II - IV Vollgeschosse
offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig
Maximale Gebäude-Oberkante 127,50 m ü. NN
Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsfläche bei Einhaltung der überbaubaren Flächen und der zulässigen Höhe
Dachneigung 0 - 10°
Garagen und Stellplätze: In den Teilbaugebieten WA5, WA12, WA13 dürfen je Grundstück bis zu drei oberirdische Stellplätze errichtet werden; Tiefgaragen können ausnahmsweise auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Fläche zugelassen werden, sofern sie vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mit einer Schicht von bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt sind.
Nebenanlagen sind gemäß §14 BauNVO nur außerhalb der Fläche (Vorgarten) zulässig, die sich zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der jeweiligen vorderen Baugrenze bzw. Baulinie sowie deren seitlicher Verlängerung befindet. Dies gilt nicht für Zufahrten, Zugänge und Nebenanlagen, die keine Gebäude im Sinne der Bayerischen Bauordnung sind.
Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen. Dabei ist eine Substratlage von mindestens 8 cm Dicke vorzusehen. Von der Dachbegrünung kann abgesehen werden, wenn die betreffenden Dachflächen für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden.
Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser: Das anfallende Niederschlagswasser ist getrennt von häuslichen Abwässern (Schmutzwasser) zu sammeln, als Brauchwasser zu nutzen oder zur Versickerung zu bringen.
Vorgartengestaltung: Vorgärten sind zu mindestens 40 % ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebenanlagen freizuhalten.
Einfriedungen des Grundstücksstreifens zwischen einer Straßenbegrenzungslinie und den jeweils straßenzugewandten Baugrenzen und Baulinien bzw. deren Verlängerung (Vorgärten) sowie Einfriedungen entlang von öffentlichen Grünflächen dürfen eine Höhe von maximal 1,20 m über natürlichem Gelände aufweisen. Diese Höhenbegrenzung gilt nicht für Einfriedungen oder Hinterpflanzungen mit standortheimischen Hecken und Sträuchern.
Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen (innerhalb eines Jahres).

Art der baulichen Nutzung

Die geplante Wohnnutzung mit 8 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

Grundflächenzahl

Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ₁von 0,33 und eine GRZ₂von 0,45 und bleibt damit innerhalb der zulässigen Werte.

Geschossflächenzahl

Bei einer Grundstücksgröße von 703 m² errechnet sich bei einer GFZ von 1,2 eine zulässige Geschossfläche von 843,6 m². Das Bauvorhaben erreicht eine Geschossfläche von 832,67 m² und überschreitet damit die zulässige Geschossfläche nicht. Es wird eine GFZ von 1,184 erreicht.

Vollgeschosse und maximal festgesetzte Höhe

Die Obergrenze von vier Vollgeschossen wird eingehalten.

Eine Befreiung von der festgesetzten Maximalhöhe um 42 cm kann erteilt werden. Grundzüge der Planung oder nachbarliche Belange sind hiervon nicht berührt.

Überbaubare Fläche

Bauweise

Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.

Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Zufahrt / Erschließung

Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.

Die Erschließung ist gesichert.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung

Die Höhenbegrenzung gilt nicht für Einfriedungen oder Hinterpflanzungen aus / mit standortheimischen Hecken und Sträuchern.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I. Dem Antrag der Firma TAK Vermögens KG zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xx, 63741 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden.

Ausnahmen, Befreiungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

Von der Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe wird eine Befreiung um 42 cm erteilt.
Von der Überschreitung der Baugrenzen durch die Terrassen wird eine Befreiung im Umfang von 10,66 m² gewährt.
Die gemeinsame Tiefgaragenzufahrt, welche sich über die beiden Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider erstreckt ist mit einem gegenseitigen Geh- und Fahrrecht dauerhaft dinglich zu sichern.
Die Dachfläche des Gebäudes ist mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Die nicht überbauten, von der Tiefgarage unterbauten Flächen sind mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Es sind mind. 3 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ ] keine weiteren Angaben erforderlich	[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen	[ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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8. / UKVS/3/8/22. Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg, durch die Bauherren xxx und xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	8	UKVS/3/8/22

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.12.2021 beantragten die Bauherren xxx und xxx die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg und gleichzeitig die Erteilung einer Ausnahme von der, für dieses Gebiet bestehenden Veränderungssperre, da das Bauvorhaben alle Festsetzungsvorschläge des Bebauungsplanentwurfes Nr. 3/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ einhält und damit dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um ein Einfamilienhaus auf rechteckigem Grundriss mit Außenabmessungen von ca. 12 m x 13,2 m und einem Walmdach mit flachem Dachabschluss, zur Straße hin mit Zwerchgiebel. Das Gebäude verfügt über ein Untergeschoss mit 3 Tiefgaragenstellplätzen, Kellerräumen und Technikraum, ein Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss mit Dachterrasse. Im Garten ist ein Pool mit Terrasse geplant.

Eine Wohnung verfügt über eine Fläche von ca. 334 m².

Das Bestandsgebäude auf dem 968 m² großen Grundstück ist zum Abbruch vorgesehen.

Die notwendigen 3 PKW-Stellplätze werden in der Tiefgarage mit einer Zufahrt zur Yorkstraße nachgewiesen. Außerhalb der Tiefgarage sind keine Stellplätze vorgesehen. Die Vorgartenzone und der Garten werden begrünt. Im nordwestlichen Grundstücksbereich wird ein vorhandener Baumbestand erhalten. Zudem sind insgesamt 3 Neuanpflanzungen von Laubbäumen mit einem Stammumfang von 14 cm vorgesehen.

II.

Planungsrechtliche Beurteilung

GRUNDSÄTZLICHES:

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 43 vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“. Dieser Baulinienplan setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest und ist damit ein „einfacher Bebauungsplan“ i. S. des § 30 Abs. 3 BauGB.

Gleichzeitig zählt das Baugrundstück zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „reinen Wohngebiets“ gemäß § 3 BauNVO.

Mit Datum vom 07.10.2019 hat der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für das betreffende Gebiet beschlossen. Mit dem Aufstellungsbeschluss, der am 18.10.2019 amtlich bekannt gemacht wurde, wurden erste Planungsziele für dieses Gebiet formuliert. Mit Stadtratsbeschluss vom 22.11.2021 wurde inzwischen ein Bebauungsplan-Entwurf mit konkreten Festsetzungsvorschlägen gebilligt. Eine formelle oder materielle Planreife im Sinne des § 33 BauGB hat der Bebauungsplan bisher nicht erlangt.

Für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ wurde eine Veränderungssperre beschlossen und mit Datum vom 17.05.2021 in Kraft gesetzt.

Das Baugesuch ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO zu beurteilen und mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Entwurf abzugleichen. Sollte es eine vollständige Übereinstimmung mit den Inhalten des Bebauungsplan-Entwurfs ergeben, kann nach Maßgabe des § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden. Über diese Ausnahme ist vom Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat zu entscheiden.

VORGABEN DES ÜBERGELEITETEN BAULINIENPLANS NR. 43 VOM NOVEMBER 1955:

Der übergeleitete Baulinienplan Nr. 43 vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“ setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest. Vorliegend ist mit einem Abstand von 5 m zur Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße eine vordere Baugrenze festgesetzt. Nach hinten oder zur Seite ist die festgesetzte überbaubare Fläche nicht begrenzt.

ZUR EIGENART DER NÄHEREN UMGEBUNG:

Der maßgebende „im Zusammenhang bebaute Ortsteil“ im näheren Umfeld weist den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO auf. Typisch für die nähere Umgebung ist eine weitestgehend einzeilige, offene Bauweise mit in der Regel bis zu drei Vollgeschossen (II plus Dach oder Staffelgeschoss).

Der in der näheren Umgebung stehende Baukörper mit der größten Grundfläche ist das Gebäude Blücherstraße 1 mit einer Grundfläche von ca. 480 m². Die maximale Geschossigkeit liegt bei drei Vollgeschossen (EG, OG, Staffel- oder Dachgeschoss).

Die überbaubare Fläche wird bestimmt durch den Baulinienplan Nr. 43. Die maximale Bautiefe im Baublock definiert aktuell das Wohnhaus Schwarzenbergstr. xxx mit einem Abstand der hinteren Gebäudekante des Anbaus von ca. 27 m zur Straßenbegrenzungslinie.

In der näheren Umgebung kommen verschiedene Dachformen (Flachdächer sowie Steildächer z.B. als Sattel-, Walm- oder Mansarddächer) in unterschiedlicher Ausrichtung vor.

PLANUNGSZIELE UND FESTSETZUNGSVORSCHLÄGE IM BEBAUUNGSPLAN-VORENTWURF:

Die Bebauungsplanung „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 03/29) enthält nach aktueller Beschlusslage, gem. Billigungsbeschluss des Stadtrates vom 22.11.2021 folgende Planungsziele und Festsetzungsvorschläge:

Reines Wohngebiet WR
GRZ₁ 0,35 / GRZ₂ + 30% = 0,45 / GFZ 0,8
Maximal drei Vollgeschosse (II+D / II+SG)
Maximale Geschosshöhe je 4 m, Dachgeschosse mit geneigtem Dach max. 6 m, Drempelhöhe = max. 1 m
Maximale Grundfläche von Gebäuden: 350 m²
Höchstens sechs Wohneinheiten je (Wohn-)Gebäude
Höchstens eine Wohnung je 150 m² Baugrundstücksfläche
Offene Bauweise
Überbaubare Fläche: Vordere Baugrenze mit 5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, hintere Baugrenze mit 27 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie
Garagen und Tiefgaragen und unterirdische Bauteile nur innerhalb der überbaubaren Flächen
Max. drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze je Grundstück
Nebengebäude (außer z.B. Müll- und Fahrradhäuschen) nur außerhalb der „Vorgärten“
Mind. 40 % Grünflächenanteil (Breite und Fläche) im „Vorgarten“
Einfriedungen des Vorgartens max. 1,40 m hoch (gilt nicht für Hinterpflanzung mit standortgerechten Sträuchern und Hecken)
Dächer mit Neigung zwischen 0° bis 50°
Extensive Dachbegrünung bei flachen Dächern (0 bis 10°) ab 10 m² Größe
Erhalt von Bäumen ab Stammumfang von 50 cm (außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen bzw. jenseits der inneren Baugrenze)
Pflanzgebot: 1 standortgerechter Laubbaum je voller 200 m² Grundstücksfläche
Seitliche Abstandsflächen mind. 0,5 H
Dachaufbauten max. 50% der jeweiligen Dachbreite
[…]

PLANUNGSRECHTLICHE BEURTEILUNG:

Das vorliegende Baugesuch Yorckstraße xxx hat u.a. folgende Kenngrößen:

Baugrundstücksgröße: 968 m²
Einfamilienhaus (1 WE)
Geschossigkeit: EG + OG + Walm-/Flachdach (DG = VG) = III Vollgeschosse
Gebäudegrundfläche (Wohngebäude) = 157,5 m² ohne Terrasse / 189,39 m² mit Terrasse; Gesamtversiegelung = 189,39 m² + 240,92 m² = 430,31 m²
[GRZ₁ = 0,2 / GRZ₂ = 0,44 / GFZ = 0,49]

Geschosshöhen: EG + OG je 3,19 m, DG (mit 50° Dachneigung) = 4,64 m, Drempelhöhe = 1,0 m
Gebäudestellung: Abstand zur Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße: bis ca. 9,70 m; Bautiefe: 13,23 m = bis 22,93 m Abstand der Gebäudehinterkante zur Yorckstraße
Offene Bauweise
Wohnhaus mit Walm-/Flachdach 50°/0°, Flachdachanteil extensiv begrünt
Zwerchgiebel auf Südseite, Breite = ca. 5,50 m = ca. 46 % der Dachbreite
Dachloggia auf Nordseite, Breite = ca. 16,0 m = ca. 50 % der Dachbreite
Tiefgarage im Untergeschoss des Gebäudes
Stellplatznachweis: 3 Pkw-Stellplätze in Tiefgarage
Breite Tiefgaragenabfahrt: ca. 3,30 m (keine Abweichung von § 5 Abs.1 GaStAbS)
Begrünungsanteil im Vorgarten: ≥ 40 %, keine Nebengebäude im Vorgarten
Einfriedung Vorgarten: bis zu 1,20 m
Baumerhalt im nordwestlichen Grundstücksbereich; Baumpflanzgebote: drei Laubbäume mit Stammumfang 14 cm im Garten

Art der baulichen Nutzung

Das geplante Einfamilienhaus (1 WE) fügt sich mit seiner Wohnnutzung in die Eigenart der näheren Umgebung (reines Wohngebiet) ein und entspricht auch dem Bebauungsplan-Entwurf.

Maß der baulichen Nutzung

Der geplante Hauptbaukörper weist eine Grundfläche von 189,39 m² (incl. Terrasse) sowie eine Gesamtversiegelung von 430,31 m² auf und erreicht damit eine GRZ₁ von 0,2, eine GRZ₂ von 0,44 sowie eine GFZ von 0,49 - die geplante Grundfläche des Baukörpers, GRZ₁₊₂ sowie GFZ liegen somit innerhalb des baulichen Rahmens der näheren Umgebung und entsprechen auch dem Bebauungsplan-Entwurf. Die Gesamtversiegelung liegt knapp unter der Obergrenze von 0,45 gemäß Bebauungsplan-Entwurf.

Der Baukörper erreicht gemäß Bauantragsunterlagen III Vollgeschosse, fügt sich damit in die Eigenart der näheren Umgebung ein und entspricht auch der Obergrenze (II+D) des Bebauungsplan-Entwurfs.

Das Gebäude weist im EG und im OG Geschosshöhen von 3,19 m auf, das gewalmte Dachgeschoss hat eine Höhe von 4,64 m. Dies fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und entspricht auch den Vorgaben des Bebauungsplan-Entwurfs.

Überbaubare Grundstücksfläche, Gebäudestellung

Der geplante Baukörper ist unter Beachtung der im Baulinienplan festgesetzten Baugrenze innerhalb der überbaubaren Flächen platziert und fügt sich zugleich mit seiner Gebäudestellung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Auch die in der Bebauungsplanung vorgesehenen Baugrenzen (vordere Baugrenze mit 5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, hintere Baugrenze mit 27 m zur Straßenbegrenzungslinie) werden eingehalten.

Dachgestaltung und Dachaufbauten

Das geplante Walmdach mit flachem Dachabschluss stört das Ortsbild nicht und folgt den Vorgaben des Bebauungsplan-Entwurfs.

Der Zwerchgiebel auf der Südseite erreicht eine Breite von ca. 5,50 m, was zulässigerweise ca. 46 % der Dachbreite entspricht. Die Dachloggia auf der Nordseite erreicht eine Breite von ca. 6,0 m. Dies entspricht exakt dem maximal zulässigen Wert von 50 % der Dachbreite, gemäß Bebauungsplan-Entwurf.

Freiflächen und Bepflanzung

Die Vorgartenzone ist in ihrer Breite und Fläche zur Yorckstraße zu deutlich mehr als anteilig 40 % begrünt.

Der Flachdachanteil auf dem Dach des Hauptgebäudes wird extensiv begrünt.

Das „Gartenhaus“ weist eine Fläche von 13,29 m², demnach mehr als 10 m² auf und muss daher ebenfalls mit einer extensiven Dachbegrünung versehen werden.

Im Freiflächenplan sind 3 neu zu pflanzende Laubbäume eingezeichnet. Zudem wird vorhandener Baumbestand an der nordwestlichen Grundstücksgrenze erhalten. Die Pflanzvorgabe 1 Baum je voller 200 m² Grundstücksfläche (= insges. mind. 4 Bäume) wird damit erfüllt.

Stellplätze und Zufahrtsbreite

Die für das Einfamilienhaus erforderlichen drei Pkw-Stellplätze sind in der Tiefgarage im Untergeschoss nachgewiesen. Ein Nachweis für Fahrradabstellplätze ist für Einfamilienhäuser nicht erforderlich.

Die Zufahrtsbreite von ca. 3,30 m entspricht den Bestimmungen des § 5 Abs. 1 GaStAbS und ist zulässig.

Abstandsflächen:

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Die seitlichen Abstandsflächen halten unter Einrechnung von 1/3 der Dachhöhe das Maß von 0,5 H / mindestens 3 m ein. Die im Bebauungsplan-Entwurf enthaltenen abweichenden Vorgaben von den Regelungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) für die seitlichen Abstandsflächen sind damit erfüllt.

Einfriedung:

Gemäß Bauantragsunterlagen soll entlang des Hauszugangs anteilig eine Art Teil-Einfriedung mit einer Höhe von bis ca. 1,20 m entstehen. Dies stimmt mit den Vorgaben des Bebauungsplan-Entwurfs überein.

Zusammenfassung

Das Bauvorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und wäre gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig.

Gleichzeitig entspricht das Bauvorhaben vollumfänglich den Festsetzungsvorschlägen, gem. des, mit Beschluss des Stadtrates vom 22.11.2021 gebilligten Bebauungsplan-Entwurfs Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“.

Ziel der Veränderungssperre ist eine Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich (§ 14 Abs. 1 BauGB). Es soll verhindert werden, dass mit der Zulassung von Bauvorhaben während der Planaufstellungsphase Fakten geschaffen werden, welche die laufende Planung für dieses Bebauungsplangebiet gefährden.

Gem. § 14 Abs. 2 BauGB kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn der Zulassung des Bauvorhabens überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Festsetzungsvorschläge des vom Stadtrat gebilligten Bebauungsplan-Vorentwurfs Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ sind bereits sehr konkret gefasst. Die dementsprechenden Festsetzungsvorschläge werden durch das Bauvorhaben eingehalten. Bei Umsetzung des Vorhabens ist keine Gefährdung der weiteren Planung erkennbar. Aus stadtplanerischer Sicht wurde der Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre im Sinne des § 14 Abs. 2 BauGB zugestimmt. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zulassung des Vorhabens liegen damit vor.

Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, für dieses Bauvorhaben eine Ausnahme von der Veränderungssperre für das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“, gem. § 14 Abs. 2 BauGB zu erteilen.

.Beschluss:

Für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg wird gem. § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme von der Veränderungssperre für das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 3/29 „Südlich Bismarckallee - Ost“ erteilt.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ ] keine weiteren Angaben erforderlich	[ ] kurze Erläuterung in den Begründungen	[ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [ ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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9. / UKVS/3/9/22. Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Falko Keller (AfD) vom 30.08.2021 wegen "Programm zur Kontrolle des Fahrradverkehrs" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 30.12.2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	9	UKVS/3/9/22

.Beschluss:

Der Antrag von Herrn Stadtrat Falko Keller (AfD) vom 30.08.2021 und die Stellungnahme der Verwaltung vom 30.12.2021 werden zur Kenntnis genommen (Anlage 2).

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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10. / UKVS/3/10/22. Behandlung des Antrags der CSU-Stadtratsfraktion vom 03.01.2022 wegen "Sicherung des Notausgangs vom Parkhaus Alexandraplatz in die Betgasse" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 14.02.2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	10	UKVS/3/10/22

.Beschluss:

Der Antrag der CSU-Stadtratsfraktion vom 03.01.2022 und die Stellungnahme der Verwaltung vom 14.02.2022 werden zur Kenntnis genommen (Anlage 3).

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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11. / UKVS/3/11/22. Behandlung des Antrags von Herrn Stadtrat Rainer Kunkel (CSU) vom 17.01.2022 wegen "Abriss und Neubau des Norma-Marktes in Leider - Erstellung eines vorübergehenden Verkaufsmarktes" und Bekanntgabe der Stellungnahme der Verwaltung vom 09.02.2022

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	3. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	09.03.2022	ö	Beschließend	11	UKVS/3/11/22

.Beschluss:

Der Antrag von Herrn Stadtrat Rainer Kunkel (CSU) vom 17.01.2022 und die Stellungnahme der Verwaltung vom 09.02.2022 werden zur Kenntnis genommen (Anlage 4).

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

Datenstand vom 23.06.2022 10:45 Uhr