zu 1: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die Durchführung der „frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit“ wurde durch „Amtliche Bekanntmachung“ (Amtsblatt im „Main-Echo“ vom 16.10.2020) ortsüblich bekannt gemacht und fand im Zeitraum vom 26.10.2020 bis 18.12.2020 statt. Bürgerinnen und Bürger hatten die Möglichkeit, sich über Ziele, Zwecke und voraussichtliche Auswirkungen der Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße (Nr. 17/05) im Bereich zwischen Mühlstraße, Strietwaldstraße und festgesetzter nördlicher und östlicher öffentlicher Grünfläche zu informieren, diese zu erörtern und sich bei Bedarf zur Planung zu äußern.
Aufgrund der pandemiebedingten Kontaktbeschränkungen wurden für die Unterrichtung der Bürgerschaft umfassend digitale Informations- und Beteiligungsformen eröffnet. So konnten die Planunterlagen über die Homepage der Stadt Aschaffenburg online aufgerufen werden. Die Abgabe von schriftlichen Stellungnahmen war sowohl per Brief als auch elektronisch (e-mail oder Nutzung des digitalen Beteiligungsportals) möglich. Gleichzeitig bestand aber auch die Möglichkeit, die Planunterlagen nach entsprechender Terminvereinbarung im Rathaus persönlich einzusehen und mit zuständigen Sachbearbeiterinnen oder Sachbearbeitern des Stadtplanungsamtes zu erörtern und zu diskutieren.
Die der Öffentlichkeit vorgestellten Planunterlagen umfassten den Bebauungsplanvorentwurf vom 31.08.2020 mit Begründungsentwurf vom 31.08.2020.
Einwendungen von Bürgerinnen und Bürgern zur Verkehrssituation / -belastung in der Mühlstraße
Während der „Frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit“ ist zur Verkehrssituation in der Mühlstraße eine Musterstellungnahme incl. einer von 47 Bürgerinnen und Bürgern unterzeichneten Unterschriftenliste sowie eine weitere Stellungnahme eines Bürgers, die sich ebenfalls auf die Musterstellungnahme bezieht, eingegangen.
Die sich insgesamt äußernden 48 Bürgerinnen und Bürger sind Grundstückseigentümer oder Bewohner aus benachbarten Gebieten beidseits der Mühlstraße und der Haidstraße.
Überschlägiges Meinungsbild aus den Stellungnahmen von Bürgerinnen und Bürgern:
Die Bürger wehren sich gegen die nach ihrer Auffassung unzumutbare Verkehrsbelastung in einer 30er Zone und bemängeln das viel zu hohe Verkehrsaufkommen mit 6000 Fahrzeugen am Tag. Die Bürger fordern von der Stadtverwaltung Sofortmaßnahmen für die Mühlstraße wie Maßnahmen zur Halbierung des Durchfahrverkehrs, keine Anbindung des Stadtteils Strietwald über die Mühlstraße, permanente digitale Geschwindigkeitsanzeigen sowie eng getaktete Verkehrsüberwachung, regelmäßige Messung der Lärmbelastung und der Luftverschmutzung, striktes Unterbinden der zunehmenden LKW – Durchfahrten sowie keine weitere Belastung der Mühlstraße durch Maßnahmen wie Änderung des Bebauungsplans 17/5, Bebauung ,,Penny/Gelände" oder weiterer Erschließungen im Strietwald.
Einwendungen von Bürgerinnen und Bürgern zur Verkehrsbelastung durch die Ansiedlung von Wohnen, Markt, Gewerbe und zur Geschossigkeit
Während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sind zur Verkehrsbelastung durch die Ansiedlung von Wohnen, Markt, Gewerbe und zur Geschossigkeit zwei Musterstellungnahmen incl. zwei von 5 und 27 Bürgerinnen und Bürgern unterzeichneten Unterschriftenlisten sowie eine weitere Musterstellungnahme incl. einer von 24 Bürgerinnen und Bürgern unterzeichneten Unterschriftenliste sowie eine weitere Stellungnahme einer Bürgerin eingegangen.
Die sich äußernden Bürgerinnen und Bürger sind Grundstückseigentümer oder Bewohner aus benachbarten Gebieten beidseits der Mühlstraße und der Haidstraße.
Ein weiterer Bürger wendet sich gegen die Umwandlung Gewerbegebiet in Mischgebiet, gegen die Marktansiedlung, gegen die geplante Geschossigkeit, gegen die Verkehrsbelastung / -führung in der Mühlstraße.
Da die Einwendungen zur Verkehrsbelastung / Verkehrssituation inhaltlich das gleiche Thema betreffen, werden diese nachfolgend zusammengefasst.
Überschlägiges Meinungsbild aus den o.g. Stellungnahmen von Bürgerinnen und Bürgern:
Die Einwender beziehen sich auf die geplante Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17/5 Mühlstraße / Strietwaldstraße. Sie wenden ein, dass die massive Planung und die angedachte Bebauung zu einem erheblichen Verkehrsaufkommen führt und die bisher schon enorme Verkehrsbelastung und das viel zu hohe Verkehrsaufkommen mit 6000 Fahrzeugen am Tag in der Mühlstraße für die Anwohner unzumutbar macht. Die Einwender schlagen vor der Zulassung einer weiteren Bebauung jedweder Art eine Entlastung der Mühlstraße und ein Gesamtverkehrskonzept vor.
Ebenso wenden sich die Einwender gegen die geplante 4-geschossige Bauweise, die unter Hinzuziehung der umliegenden Gebäude viel zu hoch dimensioniert sei und bitten um eine Reduzierung der Geschossanzahl auf max. 2,5 bzw. 3 Geschosse.
Weiterhin führen sie eine angebliche Frischluftachse hoch zur Mühlstraße / Schillerstraße / Damm auf, die durch die geplanten 4-geschossigen Gebäude unterbrochen würde, was zu einer Erwärmung in der angrenzenden Bebauung und der Stadt führen würde.
Anmerkung eines weiteren Bürgers zum öffentlichen Grillplatz / Bestandsgebäude außerhalb des Plangebietes / Verkehrsbelastung durch die Ansiedlung von Wohnen, Markt, Gewerbe
Ein Einwender macht Anmerkungen zum öffentlichen Grillplatz und zu einem Bestandsgebäude in der außerhalb des Plangebietes liegenden öffentlichen Grünfläche. Weiterhin unterstellt der Einwender, die Planung zur Umwandlung des Gewerbegebietes in ein Mischgebiet sei zur Befriedigung von Privatinteressen. Er stellt weiterhin den Nutzen des Neubaus des Lebensmittelmarktes (Penny) an der Stelle des bisher festgesetzten Regenrückhaltebeckens zur Strietwaldstraße in Frage.
Würdigung der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit:
Die Bürgerinnen und Bürger wendeten sich zum einen gegen eine zu starke bauliche Verdichtung im Plangebiet und haben eine „maßvolle Nachverdichtung“ unter dem Aspekt einer Reduzierung der Geschossigkeit vorgeschlagen.
Weiterhin befürchten die Bürgerinnen und Bürger durch die zu erwartenden neuen Wohnungs- / Lebensmittelmarkt- und evt. Gewerbeansiedlungen eine unerträgliche Zuspitzung der bisher schon enormen Verkehrsbelastung in der Mühlstraße.
Die Bürgerinnen und Bürger fordern Sofortmaßnahmen für die Mühlstraße zur bestehenden Verkehrssituation, zur Verkehrsführung und zum Verkehrsaufkommen.
Im Einzelnen werden die Stellungnahmen wie folgt gewürdigt:
Zur Anmerkung zum öffentlichen Grillplatz und einem Bestandsgebäude außerhalb des Plangebietes in der öffentlichen Grünfläche:
Der Grillplatz auf dem städtischen Grundstück Fl.-Nr. 2270 sowie das Gebäude der Fa. Heilos liegen außerhalb des Geltungsbereiches der Änderung des Bebauungsplanes 17/5, sie liegen innerhalb der festgesetzten öffentlichen Grünfläche des rechtskräftigen Bebauungsplanes 17/5.
Dies betrifft die B-Plan-Änderung somit nicht. Die genannten Punkte entziehen sich der Klärung auf der Ebene der Bauleitplanung.
Das Gebäude bzw. die Gebäude, die innerhalb des Hochwassergebietes im Gewerbegebiet liegen, sind Bestandteil des gesamten Gebäudekomplexes der ehem. Fa. Ultra-Präzisionswerk GmbH. Die Gebäude bestehen seit Jahrzehnten und liegen seit Jahrzehnten im Hochwassergebiet, d.h. diese Situation ist nicht durch den Bebauungsplanentwurf verursacht. Die Gebäude sind im Bebauungsplanentwurf lediglich als Bestandsgebäude dargestellt.
Vielmehr wird mit der Aktualisierung der Überschwemmungsgebietsgrenze die im östlichen Plangebiet bisher im Überschwemmungsgebiet liegende bestehende gewerbliche Nutzungsstruktur in den vorhandenen Gebäuden (z.B. des ehem. Ultra-Geländes) planungsrechtlich im Bestand gesichert.
Zusätzlich werden den ansässigen Gewerbebetrieben durch die festgesetzten Baufenster, die außerhalb des Überschwemmungsgebietes liegen, für zukünftige Planungen und Erweiterungsmöglichkeiten Zukunftsperspektiven ermöglicht.
Zur Umwandlung des Gewerbegebiets in ein Mischgebiet und zur Marktansiedlung an neuem Standort:
Die planerische Zielsetzung eines Mischgebietes ist bereits im geltenden Flächennutzungsplan (FNP) 2030, der den zwischen Mühlstraße, Strietwaldstraße und festgesetzter nördlicher öffentlicher Grünfläche gelegenen südwestlichen Bereich des Plangebiets als gemischte Baufläche dargestellt, sichtbar und gewünscht (s. II.1 der Begründung).
Die im Bebauungsplan verankerte ausnahmsweise Zulässigkeit eines Lebensmittelfachgeschäfts mit Beschränkung der Verkaufsfläche auf max. 600m² VK entspricht nicht mehr den heute üblichen Größen von Einzelhandelsbetrieben der Lebensmittelnahversorgung und behindert damit die beabsichtigte Sicherung der Nahversorgung für die angrenzenden Wohngebiete.
Zur Zielsetzung des Erhalts und der Stärkung der Lebensmittelnahversorgung für die angrenzenden Wohngebiete in Damm und Strietwald wird der westliche Teil des Plangebietes als Mischgebiet festgesetzt. Im Mischgebiet sind gem. Nutzungskatalog der Baunutzungsverordnung Wohnungen generell zulässig; im Bebauungsplanentwurf sind Wohnungen erst oberhalb des Erdgeschosses zulässig.
Die Überschwemmungsgebietsgrenzen HQ 100 der Aschaff und das Regenrückhaltebecken wurden auf Basis der zum Zeitpunkt der Rechtskraft des Bebauungsplanes17/5 am 23.02.1990 geltenden Verlaufs der Ü-Grenzen und Vorgaben festgesetzt. Die in der Änderung des Bebauungsplanvorent-wurfs eingezeichneten Überschwemmungsgebietsgrenzen wurden neu überrechnet und der neue Verlauf mit Verordnung vom 05.03.2018 amtlich festgesetzt. Damit können die Grundstücke außerhalb dieser Überschwemmungsgebietsgrenzen und innerhalb der überbaubaren Flächen grundsätzlich einer Bebauung zugeführt werden.
Entlang der Strietwaldstraße zwischen der Mühlstraße und dem vorhandenen Ein- und Ausfahrtsbereich ist zur Schaffung einer städtebaulich gewünschten wirksamen Raumkante eine straßenbegleitende Bebauung vorgesehen, die durch eine Baugrenze definiert wird. Dies wird durch die Verlagerung des Neubaus des Lebensmittelmarktes (Penny) an der Stelle des festgesetzten Regenrückhaltebeckens zur Strietwaldstraße i.V.m. der Möglichkeit der Aufstockung des eingeschossigen Marktgebäudes planungsrechtlich gesichert.
Zur Verkehrssituation und zur zukünftigen Verkehrsplanung:
Die unbefriedigende Verkehrssituation in der Mühlstraße ist der Verwaltung bekannt und ist durch mehrere Schreiben von Bürgern dokumentiert.
Die geforderten Sofortmaßnahmen für die Mühlstraße, wie Halbierung des Durchfahrverkehrs, wie die Unterbindung der Anbindung des Stadtteils Strietwald über die Mühlstraße, permanente digitale Geschwindigkeitsanzeigen sowie eng getaktete Verkehrsüberwachung, regelmäßige Messung der Lärmbelastung und der Luftverschmutzung, striktes Unterbinden der zunehmenden LKW – Durchfahrten, betreffen konkrete Maßnahmen zur Änderung der Verkehrssituation, zur Verkehrsführung, zur Verkehrsüberwachung und zum Verkehrsverhalten jedes Verkehrsteilnehmers.
Als konkrete Maßnahme zur Änderung der Verkehrssituation und zur Verkehrsführung ist die Anordnung einer Vorankündigung des Lkw-Fahrverbots Mühlstraße in der Schillerstraße –entweder als eigenständiger Schilderstandort oder als Folie auf der vorhandenen Informationstafel für die Spuraufteilung vorgesehen.
Weiterhin wurden Bodenschwellen auf der Sperrfläche Wilhelmstraße/Ecke Mühlstraße montiert.
Die Unterbindung der Anbindung des Stadtteils Strietwald über die Mühlstraße ist nicht möglich, da über die Mühlstraße die Buslinie 2 zur Anbindung des Strietwalds geführt wird.
Anzumerken ist, daß die Verkehrssituation und die zukünftige Verkehrsführung sowie die Verkehrsüberwachung nicht Gegenstand des Bauleitplanverfahrens zur Änderung des Bebauungsplanes sind.
Zum Verkehrsaufkommen:
Durch die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17/05 werden das Verkehrsaufkommen in den angrenzenden Straßenzügen nicht signifikant erhöht und weder die vorhandene Verkehrsbelastung noch die vorhandenen begrenzten Platzverhältnisse verschlechtert.
Im Vergleich zum baulichen Bestand und zum „alten“ Bebauungsplan werden nur begrenzt Erweiterungsmöglichkeiten über die Bauleitplanung angeboten; hauptsächlich betrifft das das Baugebiet „MI“ mit dem Baufenster für die geplante Verlagerung des Discounters und dem Baufenster mit der Möglichkeit, an Stelle des bestehenden Supermarktes einen Neubau für Wohn- und Gewerbezwecke zu errichten (jeweils III+D Geschosse als Obergrenze).
Die Leistungsfähigkeit der Mühlstraße ist hauptsächlich eingeschränkt, weil ein Großteil der Fahrbahn durch den ruhenden Verkehr belegt ist, der, nicht zuletzt, durch das Parken von Anwohnern auf der öffentlichen Straße anstatt auf ihren Privatgrundstücken verursacht wird. Das ist allerdings ein straßenverkehrsrechtliches Problem, das nicht über das Bauplanungsrecht gelöst werden kann.
Im Zuge der Erstellung eines Immissionsschutzgutachtens für das Plangebiet war die Ermittlung des Verkehrsaufkommens erforderlich. Hierzu wurde für den auf das Plangebiet einwirkenden Verkehr der Mühlstraße, des Schwalbenrainwegs und der Strietwaldstraße eine Verkehrszählung am 19./20.10.2021 durchgeführt.
Im Ergebnis wurden die Kfz/Tag ermittelt, die sich auf die Fahrzeugarten Rad, Krad, Pkw, Lfw, Bus, Lkw aufteilen. Auf der Mühlstraße wurden 3853 Kfz/Tag, auf der Strietwaldstraße 4027 Kfz/Tag, im Schwalbenrainweg 2467 Kfz/Tag ermittelt. Diese Zahlen, u.a. auch die der Mühlstraße, liegen weit unterhalb des von den Bürgerinnen und Bürgern vermuteten Verkehrsaufkommens mit 6000 Kfz/Tag in der Mühlstraße.
Zu beachten ist, dass das B-Plan-Gebiet nicht nur über die Mühlstraße, sondern auch über den Schwalbenrainweg, die Strietwaldstraße und die Habichtstraße erreichbar ist. Gerade im Hinblick auf die Abwicklung des gewerblichen Verkehrs ist der Schwalbenrainweg i.V.m. der Linkstraße, dem Nordring und der Ringstraße eine attraktive und schnelle Anbindung vom Plangebiet zur Innenstadt und den angrenzenden Stadtteilen und Umlandgemeinden bzw. ins Plangebiet.
Im Ergebnis wird eingeschätzt, dass ein durch das Plangebiet evt. verursachtes zusätzliches Verkehrsaufkommen (aus planungsrechtlicher Sicht) über das vorhandene Erschließungsnetz leistungsfähig abgewickelt werden kann.
Zur Geschossigkeit:
„Angebliche“ Frischluftachse hoch zur Mühlstraße / Schillerstraße / Damm
Der von den Bürgerinnen und Bürgern eingebrachte Einwand der Behinderung der „angeblichen“ Frischluftachse hoch zur Mühlstraße / Schillerstraße / Damm durch die viergeschossige Bauweise ist nicht relevant, da es die erwähnte Frischluftachse nicht gibt.
Eine der wirksamsten Kaltluftleitbahnen Aschaffenburgs ist das Aschafftal, zu dem u.a. die Aschaffaue gehört und die nördlich am Plangebiet vorbeiläuft. Dieses wird u.a. von den weitläufigen kaltluft- und frischluftproduzierenden Land- und Forstwirtschaftsflächen nördlich des Plangebiets gespeist. Diese Kaltluftleitbahn/-strömung versorgt den Stadtteil Damm und den Stadtteil Strietwald in den Sommermonaten mit kühlender, nächtlicher Kalt- und Frischluft.
Die offenen Baufenster im Mischgebiet liegen ca. 60 m von der Aschaffaue entfernt. Die Anordnung der offenen Baufenster und der Erhalt der von Bebauung freigehaltenen Parkplatzfläche ermöglicht weiterhin ein Durchströmen der von Norden kommenden Kalt- und Frischluftströme und stellt keine Barriere für die Kaltluftleitbahn/-strömung der Aschaffaue dar; ein Hitzestau ist somit nicht zu erwarten.
Zur Geschossigkeit in den Gewerbegebieten:
In den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 wurde die viergeschossige Bauweise in Anlehnung an den gewerblichen Bestand festgesetzt.
Das im Gewerbegebiet GE 2 liegende, vorhandene und gewerblich genutzte Gebäude Mühlstraße 94a und 96 weist insgesamt IV Vollgeschosse auf (UG = VG, EG, 1. und 2. OG, das DG und das Tiefgaragengeschoss, welches hofseitig im Norden komplett aus dem Erdreich ragt, sind keine Vollgeschosse).
Ohne Festsetzung der IV Vollgeschosse im GE 2 würde das Bestandsgebäude überplant werden.
Aufgrund des Höhenunterschieds zwischen dem bis zu 7 m tiefer gelegenen nördlichen Grundstücksbereich und der Mühlstraße tritt das Gebäude zur Hofseite als viergeschossiges Gebäude in Erscheinung, zur Mühlstraße allerdings nur als dreigeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss (s. Begründung zum Bebauungsplanentwurf unter „IV.3 Höhe und Stellung baulicher Anlagen“).
Im Gewerbegebiet GE 2 wird, wie in allen Baugebieten, daher flankierend zur Regelung der max. Geschossigkeit die max. Gebäudehöhe (Gebäudeoberkante OK, Traufhöhe TH) festgesetzt.
Durch diese flankierende Festsetzung der max. Gebäudehöhen, die sich nah am Bestand orientieren, ist sichergestellt, dass kein Gebäude entstehen kann, das den Rahmen dessen, was an baulicher Höhe in Bezug auf die Bestandsbebauung vorhanden ist, sprengt.
Fazit:
Aus den o.g. Gründen ist aufgrund der sich aus der Bestandsbebauung ergebenden IV Vollgeschosse eine Reduzierung der im GE 2 festgesetzten IV VG aus planungsrechtlicher Sicht nicht sinnvoll.
Das im Gewerbegebiet GE 1 liegende Bestandsgebäude in der Mühlstraße 98a weist III Vollgeschosse auf + ausgebautes Dachgeschoss, welches kein Vollgeschoss ist.
Die im Gewerbegebiet GE 1 liegenden Bestandsgebäude Mühlstraße 98-100 (ehemaliges Ultra-Gelände) variieren in ihrer Anzahl der Vollgeschosse. Sie weisen max. III Vollgeschosse + ausgebautes Dachgeschoss als zusätzliches Vollgeschoss auf. Ein Gebäudeteil des ehem. Ultra-Geländes weist IV Vollgeschosse auf, der zur Mühlstraße II-geschossig in Erscheinung tritt. Aufgrund des Höhenunterschieds zwischen dem 5m bis 7m tiefergelegenen nördlichen Grundstücksbereich zur Mühlstraße tritt dieses, ebenso wie das ehem. Verwaltungsgebäude mit Walmdach zur Mühlstraße, straßenseitig nur zweigeschossig in Erscheinung.
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse wird im Gewerbegebiet GE 1 von max. IV Vollgeschossen auf max. III + D reduziert, wobei das Dachgeschoss ein Vollgeschoss sein darf. Diese Festsetzung orientiert sich näher am Bestand. Der zur Hofseite viergeschossige Gebäudeteil, der aufgrund des Höhenunterschieds zwischen dem bis zu 6-7 m tiefer gelegenen Hofbereich und der Mühlstraße nur als zweigeschossiger Gebäudeteil in Erscheinung tritt, wird durch die Reduzierung der Geschossigkeit überplant.
Zur Geschossigkeit im Mischgebiet:
Im Mischgebiet wird die Zahl der zulässigen Vollgeschosse von max. IV Vollgeschossen auf max. III + D reduziert, wobei das Dachgeschoss ein Vollgeschoss sein darf.
Dies erfolgt in Anlehnung an die Reduzierung der Geschossigkeit im östlichen, direkt angrenzenden Gewerbegebiet GE 1.
Regelung zu Staffelgeschossen:
Neben der Anzahl der Vollgeschosse wird in den Baugebieten MI und GE 1 eine Regelung zur Errichtung von Staffelgeschossen aufgenommen. Zwar erreichen Gebäude mit Staffelgeschoss größere Wandhöhen als Gebäude mit Steildach, dafür bleibt die absolute Höhe eines Staffelgeschosses in der Regel hinter der Firsthöhe eines Hauses mit Steildach zurück. Zudem ist die Dachlandschaft im Plangebiet nicht so einheitlich, dass sich Staffelgeschosse mit Flachdächern aus Gründen des Ortsbildes verbieten würden.
So werden in den Baugebieten MI und GE 1 Staffelgeschosse (also Geschosse, die ganz oder teilweise hinter die Außenwände des darunter liegenden Geschosses zurückspringen) als viertes Vollgeschoss an Stelle eines Dachgeschosses ausnahmsweise zugelassen, wenn sie auf Einzelhäusern in offener Bauweise errichtet werden, maximal 65% des darunter liegenden Geschosses überdecken und eine Höhe von höchstens 4m aufweisen (gemessen von der Oberkante Rohdecke des darunter liegenden Geschosses bis Oberkante Dachhaut bzw. Attika). Die Beschränkung auf Einzelhäuser stellt sicher, dass es nicht zu einem ortsgestalterisch unerwünschten Aneinanderbauen eines Staffelgeschosses mit einem Steildach kommt; die Begrenzung in Höhe und Fläche gewährleistet, dass Staffelgeschosse an Stelle eines Steildaches kein vergleichsweise übermäßiges Volumen erzeugen.
Die Ausnahmeregelung bezieht sich auf die Baugebiete MI und GE 1, in denen „III + D“ zur Zahl der Vollgeschosse als Obergrenze vorgegeben ist – hier ist es ausnahmsweise erlaubt, anstelle eines geneigten Daches als Vollgeschoss auch ein Staffelgeschoss im vorgegebenen Umfang zu errichten.
Regelung zu Garagengeschossen:
Die Grenzen des Überschwemmungsgebiets der Aschaff (HQ 100) und des Risikogebiets für ein Extremhochwasser (HQextrem) liegen in Teilen im Plangebiet.
Aus diesem Grund ist die Errichtung von z.B. Tiefgaragen, auch außerhalb des HQ 100, nicht empfehlenswert. Wenn überdachte Stellplätze und Garagen ebenerdig hergestellt werden, stehen die dafür benötigten Flächen für Hauptnutzungen im Mischgebiet und in den Gewerbegebieten nicht mehr zur Verfügung.
Um dennoch eine ausgewogene Nutzungsdichte zu ermöglichen, werden in allen Baugebieten gemäß § 21a Abs. 1 BauNVO Garagengeschosse (= Geschosse, die nur Stellplätze und/oder Garagen und zugehörige Nebeneinrichtungen enthalten, wie Zu- und Abfahrten, Fahrgassen, Rampen, Treppenräume und Verbindungstreppen, Aufzüge und ihre Maschinenräume, Räume für Lüftungseinrichtungen) in sonst anders genutzten Gebäuden incl. den ihnen zugehörigen Nebenanlagen (z.B. Kellerräume) gem. § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse nicht angerechnet; es ist ausnahmsweise max. 1 oberirdisches Garagengeschoss / Gebäude zulässig.
Weiterhin bleiben in allen Baugebieten Garagengeschosse, die nach § 21a Abs. 1 BauNVO nicht angerechnet werden, bei der Ermittlung der Geschossfläche gem. § 21a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO unberücksichtigt.
zu 2: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Zeitraum vom 26.10.2020 – 18.12.2020 durchgeführt.
Es wurden insgesamt 36 Behörden, sonstige Träger öffentlicher Belange und städtische Ämter und Dienststellen beteiligt.
Während der frühzeitigen Beteiligung sind 19 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange und städtischen Ämtern und Dienststellen eingegangen; davon waren 6 Stellungnahmen ohne Hinweise zur Planung und 13 Stellungnahmen mit Hinweisen zur Planung.
Dabei handelt es sich um Anregungen und Hinweise folgender Träger öffentlicher Belange und städtischen Ämtern und Dienststellen:
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege – Referat BQ – Bauleitplanung
Deutsche Telekom Technik GmbH (Süd PTI 14)
Handelsverband Bayern e.V., Bezirk Unterfranken
Handwerkskammer für Unterfranken
Industrie- und Handelskammer Aschaffenburg
Kabel Deutschland Vertrieb und Service GmbH & Co.KG
Stadt Aschaffenburg: Amt für Brand- und Katastrophenschutz
Stadt Aschaffenburg: Garten- und Friedhofsamt
Stadt Aschaffenburg: Tiefbauamt
Stadt Aschaffenburg: Untere Immissionsschutzbehörde
Stadt Aschaffenburg: Untere Naturschutzbehörde
Stadt Aschaffenburg: Untere Wasserbehörde
Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg
Unter anderem auf Anregung einzelner Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden im weiteren Verfahrensverlauf ein Immissionsschutzgutachten und ein Gutachten zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) erstellt und insbesondere folgende Änderungen und Ergänzungen in den Bebauungsplan-Änderungsentwurf vom 21.03.2022 und seinen Begründungsentwurf vom 21.03.2022 eingearbeitet:
- Immissionsschutzgutachten incl. Ermittlung der zulässigen Geräuschkontingente für die Gewerbegebiete und das Mischgebiet und Festsetzung der ermittelten Geräuschkontingente zum Immissionsschutz im Bebauungsplanentwurf unter den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sowie einem Hinweis zu Schallemissionen
- Gutachten zur speziellen artenschutzrechtliche Prüfung (saP) und Aufnahme eines Hinweises aus der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) vom 20.12.2021 in den textlichen Festsetzungen
- Anpassung der Festsetzung der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
- Ergänzung der Festsetzung der Bindungen für Bepflanzung und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
- Ergänzung der Festsetzung von Flächen zur Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auch zugunsten der Stadt Aschaffenburg
- Hinweis zum Umgang mit Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind und zum Umgang mit Funden von Bodendenkmälern
- Hinweis zur Sicherstellung einer geordneten Grundstücksentwässerung und zur Versickerung von Niederschlagswasser
Weiterhin wurde die Katastergrundlage für den zeichnerischen Teil des Bebauungsplanentwurfes aktualisiert (s. Übersicht in der beigefügten Abwägungstabelle incl. Abwägungsbericht vom 09.03.2022).
Zu 3. und 4.:
Mit dem Bebauungsplanänderungsentwurf vom 21.03.2022 mit Begründungsentwurf vom 21.03.2022 (incl. Einarbeitung der Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden) steht als nächster Verfahrensschritt die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB an.
Bei Billigung des Bebauungsplanänderungsentwurfs vom 21.03.2022 mit Begründungsentwurf vom 21.03.2022 (incl. Einarbeitung der Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden) zur Änderung des Bebauungsplans für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße (Nr. 17/05) im Bereich zwischen Mühlstraße, Strietwaldstraße und festgesetzter nördlicher und östlicher öffentlicher Grünfläche soll die öffentliche Auslegung erfolgen.
Die Behörden werden um schriftliche Stellungnahme ersucht.
