I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.12.2021 und Planänderungen vom 31.01.2022 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage, sowie 2 Doppelhaushälften auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Alexandrastraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das ehemals auf dem Grundstück befindliche Gebäude wurde bereits abgebrochen. Der geplante vordere Baukörper an der Alexandrastraße schließt die momentan vorhandene Baulücke zwischen den Anwesen Alexandrastraße xxx und xxx und verfügt über vier Vollgeschosse, zuzüglich Dachgeschoß mit Mansarddach. Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind 2 Doppelhaushälften mit zwei Vollgeschossen, zuzüglich Dachgeschoss mit Satteldach (DN 40°) vorgesehen. Im Vordergebäude sind 8 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 66,24 m² und 116,75 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche des Vorderhauses beträgt 599,02 m². Die beiden Wohnungen in den Doppelhaushälften verfügen über Wohnflächen von jeweils 127,90 m². Die Gesamtwohnfläche für Vorder- und Hinterhaus liegt bei 854,80 m².
Das Vorderhaus verfügt über eine Gebäudegrundfläche von ca. 190 m², das Hinterhaus im Umfang von 125 m².
Das Vorderhaus nimmt die Traufhöhe der beiden unmittelbar nördlich und südlich angrenzenden Nachbargebäuden (Alexandrastraße xxx und xxx) auf. Die Firsthöhe orientiert sich am Gebäude Alexandrastraße xxx und überschreitet diese leicht um 38,5 cm.
Die Bautiefe des Vorderhauses erreicht 12,5 m.
Die beiden Doppelhäuser sind freistehend im rückwärtigen Grundstücksbereich, unter Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen platziert.
Die 13 notwendigen PKW-Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, welche das Grundstück vollständig unterbaut. Die Zufahrt erfolgt von der Alexandrastraße aus über eine Durchfahrt im Erdgeschossbereich.
Für das Vorderhaus werden 18 Fahrradabstellplätze auf dem Baugrundstück geschaffen, davon 15 in der Tiefgarage und 3 oberirdische Abstellplätze (für Besucher) im Bereich des Zuganges zu Haus 1 und 2. Für die beiden Doppelhaushälften werden zwei Fahrradgaragen errichtet.
Auf dem Baugrundstück ist im rückwärtigen Bereich ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 75 m² vorgesehen.
Die Tiefgarage erhält in den nicht überbauten Bereichen eine Erdüberdeckung von mind. 50 cm und wird intensiv begrünt.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines Mischgebiets (MI) gemäß § 6 BauNVO.
Die nähere Umgebung ist geprägt durch eine entlang der Alexandrastraße weitestgehend geschlossene Blockrandbebauung. Die Gebäude im Umfeld weisen bis zu IV Geschosse plus Dach auf (insbesondere in der Dingler-, der Dilsheimer und der Würzburger Straße). Das höchste Gebäude im betreffenden Abschnitt der Alexandrastraße ist die Hausnummer xxx. Der deutlich höhere Gebäudekomplex Cornelienstraße xxx (Staatliches Bauamt, VI-Geschosse, zuzüglich Sockelgeschoss) ist als Solitär zu betrachten und bildet nicht den Maßstab für die Umgebungsbebauung.
Zusätzlich sind bei entsprechend tiefen Grundstücken häufig Hinterlandbebauungen in geringerer Höhe (bis II + D) vorhanden.
Die Bautiefe entlang des betreffenden Abschnitts der geschlossenen Bauzeile an der Alexandrastraße erreicht ein Maß von bis zu max. 16,40 m (Alexandrastraße xxx).
Der Versiegelungsgrad ist sehr unterschiedlich, beträgt aber auch bis zu 100 % (so auch beim Nachbargrundstück Alexandrastraße xxx).
Art der baulichen Nutzung
Die geplanten Wohnhäuser mit insgesamt 10 Wohnungen fügen sich nach der Nutzungsart in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sind planungsrechtlich gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zulässig. Wohnungen sind im vorliegenden Mischgebiet allgemein zulässig.
Allerdings sind die Wohnungen im Vordergebäude infolge der stark befahrenen Alexandrastraße erhöhten Verkehrslärmimmissionen ausgesetzt. Da die Grundrissgestaltung in allen Geschossen dazu führt, dass Schlaf- und Kinderzimmer zur lärmbelasteten Seite orientiert sind, sind bauliche Schallschutzmaßnahmen für die Wahrung gesunder Wohnverhältnisse unerlässlich. Es sind daher Vorkehrungen zum baulichen Schallschutz auf Basis eines Lärmschutzgutachtens zu treffen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist nach Vorlage des Gutachtens zu beteiligen.
Maß der baulichen Nutzung
Auch bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben mit Gebäudegrundflächen von ca. 190 m² (Vorderhaus), bzw. 125 m² (Hinterhaus) und der Geschossigkeit von IV + Dach (Vorderhaus), bzw. II + Dach (Hinterhaus) in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Erreicht wird eine GRZ1 von ca. 0,44 (ohne Tiefgarage) und eine GFZ von ca. 1,6. Das Grundstück ist vollständig mit Tiefgarage bzw. Keller unterbaut; die oberirdisch nicht überbauten Teile der Tiefgaragendecke werden erdüberdeckt (laut Schnitt 1-1: 0,90 m) und, soweit nicht für Zuwege oder Terrasse genutzt, als Grünfläche ausgebildet. Die vollständige Unterbauung des Grundstückes kann zugelassen werden, soweit die Tiefgaragendecke in den nicht überbauten Bereichen flächendeckend mit einer Erdsubstratschicht von mindestens 50 cm überdeckt wird.
Das Vordergebäude erreichte in der ursprünglichen Planung mit dem Dachfirst eine Höhe von max. 16,41 m über OK Gehweg und überragte den First des Gebäudes Alexandrastraße xxx, dem aktuell höchsten Gebäude um ca. 1 m. Im Rahmen der nachgereichten Umplanung wurde die Firsthöhe auf 15,60 m über OK Gehweg reduziert. Aktuell wird die Firsthöhe des Nachbargebäudes um 38,5 cm überschritten. Dies ist bauplanungsrechtlich akzeptabel, insbesondere wurden alle vertretbaren Möglichkeiten für eine Reduzierung der Gebäudehöhe ausgeschöpft.
Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise
Die Gebäudegrundflächen fügen sich hinsichtlich ihrer Größe und Platzierung in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sind planungsrechtlich gem. § 34 BauGB zulässig. Das Muster der Bestandsbebauung wird durch die Neubebauung fortgesetzt: Das Vordergebäude nimmt die fiktive Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Alexandrastraße auf, das Hintergebäude ist unter Einhaltung von Abstandsflächen frei im „Hinterland“ angeordnet. Das Vordergebäude greift die geschlossene Bauweise der Vorderzeile auf, das Rückgebäude wahrt die für das Hinterland vorherrschende offene Bauweise.
Auch hinsichtlich der Bautiefe fügt sich das Bauvorhaben noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das Vordergebäude bleibt mit seiner Bautiefe von ca. 12,50 m plus 1,85 m auskragende Balkone noch hinter der maximalen Bautiefe von 16,40 m (Alexandrastraße xxx) zurück.
Zwar wird an der Grenze zur Alexandrastraße xxx dessen grenzständige Bautiefe um mehr als 2,50 m überschritten, das Gebot der Rücksichtnahme ist vorliegend dadurch allerdings nicht verletzt, insbesondere befindet sich das Bauvorhaben nördlich der Alexandrastraße xxx und kann daher keine unzumutbare Verschattung bewirken.
Stellplatznachweis
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Von den 10 Wohnungen verfügen 7 Wohnungen über Wohnflächen unter 100 m², sowie 3 Wohnungen über Wohnflächen über 100 m². Demnach sind 13 PKW-Stellplätze erforderlich. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.
Bei einer geplanten Gesamtwohnfläche von 854,80 m² sind 17 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für das Vorderhaus werden 18 Fahrradabstellplätze auf dem Baugrundstück geschaffen, davon 15 in der Tiefgarage und 3 oberirdische Abstellplätze (für Besucher) im Bereich des Zuganges zu Haus 1 und 2. Für die beiden Doppelhaushälften werden zwei Fahrradgaragen errichtet.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die verkehrliche Erschließung des Baugrundstücks ist von derAlexandrastraße aus gesichert.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Aufgrund der planungsrechtlichen Vorgabe einer geschlossenen Bebauung ist eine grenzständige Bebauung beim Vorderhaus zulässig und es sind insofern keine seitlichen Abstandsflächen einzuhalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu leisten.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 75 m² ist im rückwärtigen Bereich des Grundstückes vorgesehen. Die Spielplatzfläche soll begrünt werden. Die erforderliche Mindestgröße von 60 m² ist nachgewiesen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Sonstiges
Zur Alexandrastraße kragt in den Obergeschossen (1. bis 3. OG) ein Erker mit aufgesetztem Balkon 50 cm über den öffentlichen Gehweg aus. Planungsrechtlich ist dies zulässig, es bedarf aber der Zustimmung der Stadtkämmerei / SG Liegenschaften. Die Dienststelle ist zu beteiligen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.