Datum: 18.01.2023
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:01 Uhr bis 17:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UKVS/1/1/23	Teilabbruch und Neubau einer Hallenanlage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Hafenrandstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Sebold Entwicklungs GbR, BV-Nr.: xxx
2	UKVS/1/2/23	Bauvoranfrage zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 19 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.: xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Breslauer Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma May Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx
3	UKVS/1/3/23	Bauvoranfrage zur Aufstockung eines Wohnhauses mit einem Staffelgeschoss auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Ernsthofstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx

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1. / UKVS/1/1/23. Teilabbruch und Neubau einer Hallenanlage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Hafenrandstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Sebold Entwicklungs GbR, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	18.01.2023	ö	Beschließend	1	UKVS/1/1/23

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.09.2022 beantragte die Firma Sebold Entwicklungs GbR den Teilabbruch und Neubau einer Hallenanlage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Hafenrandstraße xxx, 63741 Aschaffenburg. 

Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 5.281 m².

Geplant ist eine bestehende Lagerhalle zum Teil abzubrechen und an gleicher Stelle eine neue Lagerhalle mit einer Grundfläche von 2.056 m² und einem Bruttorauminhalt von 20.322 m³ zu errichten. Die geplante Lagerhalle verfügt über ein Flachdach, die Oberkante der Hallenanlage bemisst sich auf 10,60 m.

Die Erschließung der 24 Pkw-Stellplätze auf dem Gelände erfolgt über die Lauestraße. Weitere 17 Pkw-Stellplätze werden direkt über die Hafenrandstraße angefahren. Die Erschließung der LKW Verladestationen erfolgt über die Hafenrandstraße.

Die geplante Hallenanlage ist als Lager- und Fertigungsstätte geplant.

Nicht überbaute Flächen werden begrünt und mit Bäumen dauerhaft bepflanzt. Insgesamt werden 19 Bäume gepflanzt, wovon einer bereits vorhanden ist. 

Die Bayernhafen GmbH & Co. KG hat dem Vorhaben als Hafenbetreiberin und Eigentümerin des Grundstücks sowie der Nachbargrundstücke mit Schreiben vom 09.08.2022 zugestimmt.

Das Bauvorhaben wurden in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates am 07.12.2022 behandelt. Die Zustimmung zum Bauvorhaben wurde hier, wegen der Überschreitung der östlichen Baugrenze um 2 m abgelehnt. 

Die Planung wurde, gem. den Vorgaben des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates geändert, insbesondere wurde der Baukörper auf der Ostseite um 2 m, zur Einhaltung der Baugrenze reduziert. Gleichzeitig wurde der Baukörper auf der Nordseite um 1 m gekürzt. Stattdessen ist jetzt eine Überbauung der südöstlich gelegenen LKW-Zufahrt geplant. Durch die Umplanung wird die Baugrenze eingehalten und die Überschreitung der GRZ II auf 0,03 reduziert. Zudem wurde die Stellplatzanlage im nordöstlichen Grundstücksbereich geändert.

II.

Planungsrechtliche Vorgaben

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 13/1 für das Gebiet zwischen Ruhlandstraße, Augasse und Hafenrandstraße, 1. Änderung. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:

• GE – Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO
• nicht zulässig sind die Nutzungen unter § 8 Abs. 2 Nr. 3-4 BauNVO
• die Nutzung unter § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ist nur ausnahmsweise und selbst dann höchstens bis zu zwei Wohnungen pro Betrieb möglich
• die Nutzung unter § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ist selbst ausnahmsweise nicht zulässig
• GRZ 0,8
• GFZ 2,4
• offene Bauweise
• Baugrenzen
• Max. Firsthöhe = 20 m 
• Zahl der Vollgeschosse = II – IV
• max. Höhe der Einfriedung = straßenseitig 1,80 m / seitlich und rückwärtig 2,00 m
• Stellplätze = zulässige Stellplätze vor der Bauflucht sind in wasserdurchlässiger Weise herzustellen

III.

Bauplanungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Art der baulichen Nutzung 

Der Neubau der Hallenanlage als Lager- und Fertigungsstätte ist im Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.

Maß der baulichen Nutzung 

Grundflächenzahl

Im Bestand bleibt ein Gebäude mit einer Grundfläche von 983 m² erhalten. Mit der Neubaumaßnahme erhöht sich die Gebäudegrundfläche um 2.056 m² auf 3.039 m². Die Grundstücksfläche liegt bei 5.281 m².

Dies entspricht einer GRZ I von 0,58. Damit hält das Vorhaben die Festsetzung des Bebauungsplanes mit einer GRZ von 0,8 ein.

Die GRZ II erreicht einen Wert von 0,83. Dies entspricht einer übersteigenden Fläche von 160 m². Gem. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist zwar, bei der Berücksichtigung von Garagen, Stellplätzen, Nebenanlagen, etc. eine Überschreitung der festgesetzten GRZ um bis zu 50 % zulässig, allerdings ist die Überschreitung auf ein Höchstmaß einer GRZ II von 0,8 beschränkt.

Von dieser Überschreitung kann befreit werden, da das Bauvorhaben insgesamt eine geringere Flächenversiegelung im Vergleich zur Bestandssituation aufweist. Daraus ergibt sich jedoch die Auflage, den Grünflächenanteil im Umfang der Darstellungen im Freiflächenplan umzusetzen. Die Baumauswahl und der Abstand zwischen den Bäumen ist im Vorfeld mit dem Gartenamt abzustimmen. Des Weiteren sind die neu zu errichtenden PKW-Stellplätze in wasserdurchlässiger Weise herzustellen. Die Dachfläche ist entweder vollflächig extensiv zu begrünen oder vollflächig mit einer Photovoltaik-Anlage zu belegen (mit Ausnahme der Wartungswege und sonstiger technisch notwendiger Anlagen). 

Geschossflächenzahl

Das Bauvorhaben erreicht eine Geschossfläche von 4.180 m². Hieraus ergibt sich eine GFZ von 0,79. Nachdem der Bebauungsplan eine GFZ bis 2,4 zulässt, wird diese Festsetzung durch das Bauvorhaben eingehalten.

Gebäudehöhe

Die Oberkante der Hallenanlage bemisst sich auf 10,60 m und liegt damit im zulässigen Bereich, d.h. unter 20 m.

Überbaubare Fläche

Der Bebauungsplan setzt Baugrenzen gem. § 23 Abs. 3 BauNVO fest, diese befinden sich 5 m hinter der Grundstücksgrenze. Die Hallenanlage sollte ursprünglich bis auf 3 m an die Grundstücksgrenze zur Lauestraße (südöstliche Gebäudekante) hin errichtet werden. Damit wäre die Baugrenze in diesem Bereich um ca. 2 m überschritten worden. 

In der aktuell vorliegenden Neuplanung wird die Baugrenze eingehalten.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Büro- und Verwaltungsräume je 40 m² Nutzfläche ein PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Nutzfläche von ca. 36,55 m² für Büroräume ergibt sich ein Bedarf von einem KFZ-Stellplatz. Für Lagerräume, Lagerplätze, Ausstellungs- und Verkaufsplätze ist je 100 m² Nutzfläche oder je drei Beschäftigte ein PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei einer Nutzfläche von ca. 2.410 m² für Lagerräume/Lagerplätze ergibt sich ein Bedarf von 24 KFZ-Stellplätzen, bzw. bei 12 Mitarbeitern ein Bedarf von vier KFZ-Stellplätzen. Der Gesamtbedarf liegt damit bei 5 KFZ-Stellplätzen. Dieser Bedarf wird nachgewiesen.

Entsprechend lfd. Nr. 2.1 „Büro- und Verwaltungsräume allgemein“ GaStAbS ist ein Fahrradabstellplatz je 60 m² Nutzfläche vorzuweisen. Bei 36,55 m² für Büroräume ist formell ein Fahrrad-Stellplatz erforderlich. Entsprechend lfd. Nr. 10.2 „Lagerräume, Lagerplätze" GaStAbS ist ein Fahrradabstellplatz je 150 m² Nutzfläche oder je 5 Beschäftigte nachzuweisen. Bei 2.410 m² für Lagerräume/Lagerplätze sind folglich 16 Fahrrad-Stellplätze erforderlich. Insgesamt wären somit 17 Fahrrad-Stellplätze erforderlich. Alternativ kann der Stellplatzbedarf statt über die Lagerfläche über die Anzahl der Beschäftigten berechnet werden. Insgesamt sind 12 Mitarbeiter im gesamten Betrieb beschäftigt, woraus sich ein Bedarf von 3 Fahrrad-Stellplätzen ergibt. Der Gesamtbedarf liegt somit bei 4 Fahrradstellplätzen. Insgesamt werden 22 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.

Die Erschließung der 24 PKW-Stellplätze auf dem Gelände erfolgt über die Lauestraße. Weitere 17 PKW-Stellplätze werden direkt über die Hafenrandstraße angefahren. Die Erschließung der LKW-Verladestationen erfolgt über die Hafenrandstraße. 

Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind mindestens 1/3 der Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und mindestens 1 Ladepunkt zu errichten.

Erschließung 

Die Erschließung des Grundstückes ist über die Lauestraße und die Hafenrandstraße gesichert. Das Gebäude wird als erdgeschossige Halle errichtet, weshalb alle Bereiche innerhalb des Gebäudes barrierefrei zu erreichen sind.

Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS, ist die Anzahl der Zufahrten und deren Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,50 m bzw. 5 m zu begrenzen. Entlang der Hafenrandstraße befinden sich die bereits im Bestand vorhandenen Grundstückszufahrten, sowie insgesamt 16 PKW-Stellplätze. Diese überschreiten zwar die zulässige Breite der Grundstückszufahrten, allerdings sind diese bereits im Bestand vorhanden. Insofern ergeben sich hier keine Änderungen.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Auf dem Grundstück werden insgesamt 19 Bäume gepflanzt, wovon einer bereits vorhanden ist und erhalten wird. 

Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 41 geplanten KFZ-Stellplätzen ergibt sich eine Verpflichtung zur Pflanzung von mindestens 11 Laubbäumen. 

Für die Befreiung von der Einhaltung der GRZ II sind als Ausgleich darüber hinaus vom Bauherrn mindestens 2 Laubbäumen anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Auswahl der Bäume ist mit dem Baumberater des Garten- und Friedhofsamtes frühzeitig abzustimmen.

Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die Dachflächen sind vollflächig extensiv zu begrünen, alternativ vollflächig mit einer Photovoltaik-Anlage zu belegen (mit Ausnahme der Wartungswege und sonstiger technisch notwendiger Anlagen). Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Dem Antrag der Firma Sebold Entwicklungs GbR zum Teilabbruch und Neubau einer Hallenanlage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Hafenrandstraße xxx, 63741 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und -stellen beachtet werden.

Auflagen, Befreiungen:

1. Es wird eine Befreiung von der GRZ II mit einem Wert von 0,83 um 0,03 im Umfang von 160 m² gewährt, unter folgenden Auflagen:
1. Der Grünflächenanteil ist im Umfang der Darstellungen im Freiflächenplan umzusetzen. 
2. Die neu zu errichtenden Pkw-Stellplätze sind in wasserdurchlässiger Weise herzustellen.
3. Die Dachflächen sind vollflächig extensiv zu begrünen, alternativ vollflächig mit einer Photovoltaik-Anlage zu belegen (mit Ausnahme der Wartungswege und sonstiger technisch notwendiger Anlagen). 
2. Es sind insgesamt mindestens 13 Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
3. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
4. Die Dachflächen sind vollflächig extensiv zu begrünen, alternativ vollflächig mit einer Photovoltaik-Anlage zu belegen (mit Ausnahme der Wartungswege und sonstiger technisch notwendiger Anlagen). Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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2. / UKVS/1/2/23. Bauvoranfrage zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 19 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.: xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Breslauer Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma May Bauträger GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	18.01.2023	ö	Beschließend	2	UKVS/1/2/23

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.: xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Breslauer Straße xxx ist die Schließung der Baulücke zwischen Breslauer Str. 11 und Ernsthofstr. 9 geplant. Momentan befinden sich in diesem Bereich mehrere Garagen. Es ist ein 5 geschossiges Gebäude mit einem Staffelgeschoss im Eckbereich geplant. Das geplante Gebäude hat gemäß den Ansichten in etwa die gleiche Höhe wie das angrenzende Gebäude Ernsthofstr. xxx und Breslauer Straße xxx. Beim Anwesen Ernsthofstr. xxx ist eine Aufstockung um ein Staffelgeschoss geplant.  Hierzu liegt eine gesonderte Bauvoranfrage (BV-Nr.: 20220240) vor. Im Erdgeschoss werden im Parkdeck die notwendigen PKW-Stellplätze und die Fahrradstellplätze nachgewiesen. Weiterhin ist ein Müllraum mit Eingang zur Ernsthofstraße vorgesehen. Ab dem 1. OG bis zum 5. OG sind die 19 Wohneinheiten geplant. 

Im 1. OG befinden sich 5 Wohnungen, im 2. und 3. OG jeweils 5 Wohnungen, im 4. OG 3 Wohnungen und im Staffelgeschoss eine Wohnung. Die Wohnfläche beträgt zwischen 62 m² und 99 m² je Wohnung. Die geplante Wohnfläche im Staffelgeschoss liegt bei ca. 194 m².

Die Grundfläche des Gebäudes beträgt ca. 580 m² und die Geschossfläche ca. 2.636 m².

Im Parkdeck werden 20 Stellplätze und im Freien 2 Stellplätze nachgewiesen. Im Bereich des Parkdecks sind 20 Fahrradstellplätze untergebracht. Im Bereich des Müllraumes werden weitere 14 Fahrradstellplätze nachgewiesen. 

Auf Höhe des ersten Obergeschosses wird auf der Dachfläche des Parkdecks ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 55 m² nachgewiesen.

Bauvoranfrage

Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.

Allgemeines

Das geplante Bauvorhaben schließt die bereits entstandene Bauzeile, beginnend in der Platanenallee, entlang der Nordwestseite der Breslauer Straße zur Ernsthofstraße hin ab. Die Höhenentwicklung wie auch die bauliche Tiefe des geplanten Gebäudes, die ebenerdige Stellplatzanordnung, der Versiegelungsgrad, aufgrund vermuteter Altlasten im Baugrund, wie auch die bauliche Überhöhung zur Betonung der Eckausbildung folgen der städtebaulichen Figur, der in den letzten Jahren errichteten Gebäudezeile. In Verbindung mit der geplanten Aufstockung des Nachbargebäudes in der Ernsthofstraße 9 (BV-Nr.: 20220240) wird hier ein gleitender Übergang, bei gleichzeitiger Schließung einer Baulücke geschaffen.

Planungsrechtliche Vorgaben

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 02/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße. Dieser setzt für den betreffenden Bereich u.a. fest:

MI - Mischgebiet

Beschränkung der Wohnnutzung (erst ab dem 1.OG zulässig) und des Einzelhandels (max. 200 m² Verkaufsfläche) sowie unter Ausschluss von Vergnügungsstätten und Gartenbaubetrieben

GRZ: 0,6

GFZ: 2,0

Zahl der Vollgeschosse: III bis V

geschlossene Bauweise

Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Breslauer Straße und der Ernsthofstraße mit „Zäsur“ zum Bestandsbau Ernsthofstraße 9, zurückgesetzte Baugrenze für ein V. Vollgeschoss („Penthouse“) an der Breslauer Straße, innenliegendes Baufenster für eingeschossige Anbauten

kleinräumig festgesetzte Altlasten-Verdachtsfläche, deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen (MKW) belastet sind

Dachformen: Flachdach max. 5° oder Satteldach max. 35°

je vier ebenerdiger (offener) Stellplätze Pflanzung eines großkronigen Laubbaums

Art der baulichen Nutzung 

Das geplante Mehrfamilienwohnhaus mit 19 Wohnungen ist in einem Mischgebiet allgemein, gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig. 

Maß der baulichen Nutzung 

Zahl der Vollgeschosse (Bauteil A)

Der geplante 6-geschossige Baukörper (BT A) ist nur teilweise genehmigungsfähig. Der Bebauungsplan sieht im Eckbereich Breslauer Straße / Ernsthofstraße straßenseitig eine viergeschossige Bebauung zuzüglich eines zurückgesetzten Staffelgeschossen an der Breslauer Straße vor. Eine sechsgeschossige Bebauung mit architektonischer Überhöhung und Betonung der Eckausbildung ist städtebaulich noch vertretbar und kann planungsrechtlich unter Befreiung von den festgesetzten Geschossobergrenzen zugelassen werden. Allerdings ist die geplante Ausdehnung des geplanten 5. OG zu groß.

Hinsichtlich der Geschossigkeit kann eine Genehmigungsfähigkeit erreicht werden, soweit das 5. OG an seiner Südwestausdehnung bis zur Flucht der südwestlichen Außenwand des Treppenhauses eingekürzt wird.

Zahl der Vollgeschosse (Bauteil B)

Hinsichtlich der Geschossigkeit ist eine Genehmigungsfähigkeit des 5-geschossigen Baukörpers (BT B) gegeben. Der Bebauungsplan sieht zur Ernsthofstraße straßenseitig eine drei- bis viergeschossige Bebauung vor. Eine fünfgeschossige Bebauung schließt hier höhengleich an die architektonische Überhöhung und Betonung der Eckausbildung an, ist städtebaulich noch vertretbar und kann planungsrechtlich unter Befreiung von den festgesetzten Geschossobergrenzen zugelassen werden.

Grundflächenzahl I (GRZ I)

Hinsichtlich der Gebäudestellung und –tiefe setzt das geplante Gebäude die bereits bestehende Bebauung entlang der Breslauer Straße logisch fort und schließt die vom Bebauungsplan vorgegebene Blockrandbebauung an der Ernsthofstraße. Die Überschreitung der GRZ I ist vorliegend städtebaulich vertretbar und kann planungsrechtlich zugelassen werden. Die Erteilung einer Befreiung im Umfang von 0,09 kann in Aussicht gestellt werden, soweit die Begrünungsauflagen (vgl. Ziffer 4) zum Ausgleich des erhöhten Versiegelungsgrades beachtet werden.

Grundflächenzahl II (GRZ II)

Aufgrund der im Bebauungsplan vorgegebenen geschlossenen Bauweise und der aus Erschließungsgründen zwingend erforderlichen Durchfahrt in den Hofbereich ist eine vollständige Überbauung und Versiegelung nahezu unvermeidlich.

Zudem war bei den in der Vergangenheit erteilten Baugenehmigungen in der Breslauer Straße der entscheidende Grund für die Befreiung von der festgesetzten GRZ das Vorliegen von Bodenverunreinigungen (Altlasten), für die aus wasserwirtschaftlicher Sicht von der zuständigen Fachbehörde eine möglichst vollständige Versiegelung gefordert wurde. 

Auch auf dem nun beplanten Grundstück ist im Bebauungsplan eine Teilfläche als verunreinigt festgesetzt (Mineralölkohlenwasserstoffe). Sofern auch hier eine vollständige Versiegelung des Grundstücks aus wasserwirtschaftlichen Gründen notwendig ist, kann aus planungsrechtlicher Sicht einer vollständigen Versiegelung zugestimmt werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Frage der gesicherten Grundstücksentwässerung, da bei hohem Versiegelungsgrad deutlich mehr Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss. 

Eine Befreiung von der maximal zulässigen Gesamtversiegelung kann unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt werden:

• Vorliegen einer gutachterlichen Stellungnahme, dass der Boden aufgrund der vorhandenen Belastungen mit umweltgefährdenden Stoffen versiegelt werden muss, entsprechende Bestätigung durch die Untere Wasser- und Bodenschutzbehörde und ggf. das Wasserwirtschaftsamt.
• Nachweis der gesicherten Entwässerung, da aufgrund des hohen Versiegelungsgrades vermehrt Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss. Hierzu ist das Tiefbauamt zu beteiligen. 
• Vollflächige Intensivbegrünung auf dem Garagengeschoss mit einer Mindest-Erdüberdeckung von 50 cm (außer Terrassen) und vollflächige Extensivbegrünung auf allen Dächern der Hauptgebäude (außer Dachterrassen) als Mindest-Ausgleich für die überhöhte Bodenversiegelung (GRZ I und GRZ II).
  
  

Geschossflächenzahl (GFZ)

Zunächst ist festzustellen, dass die Berechnung der GFZ in den Antragsunterlagen nicht korrekt erfolgt ist. Es wurden hier nur die Obergeschosse berücksichtigt, nicht jedoch das Garagengeschoss auf Erdgeschossebene eingerechnet. Da es sich beim Garagengeschoss jedoch um ein Vollgeschoss handelt, muss dieses auch in die GFZ-Berechnung einbezogen werden, die damit einen Wert von mind. 3,14 erreicht. Durch die 

notwendige Reduzierung des 5. OG verringert sich die GFZ allerdings voraussichtlich um etwa 0,06. Letztendlich ist von einer GFZ von ca. 3,08 auszugehen.

Die überhöhte GFZ ist vor allem eine Folge der beantragten Geschossigkeit und der geschlossenen Eckbebauung. Aus planungsrechtlicher Sicht kommt eine Befreiung von der festgesetzten GFZ zwar grundsätzlich in Betracht, allerdings ist hierüber im späteren Baugenehmigungsverfahren, bei Vorliegen konkreter, nachberechneter Wert zu entscheiden.  

Überbaubare Fläche

Die Überschreitung der Baugrenze im Staffelgeschoss, gem. Anlage 3 ist Folge der architektonischen Überhöhung und Betonung der Eckausbildung (siehe Antwort zu Frage 1) und kann planungsrechtlich unter Befreiung von den festgesetzten Baugrenzen zugelassen werden.

Die Überschreitung der Baugrenze im Normalgeschoss, gem. Anlage 4 betrifft allein die hofseitige Baugrenze und ist Folge der Fortsetzung der bestehenden Bebauung entlang der Breslauer Straße (siehe auch Antwort zu Frage 3). Dies kann planungsrechtlich unter städtebaulich vertretbarer Befreiung von der festgesetzten inneren Baugrenze zugelassen werden.

Die Überschreitung der Baugrenze im Parkgeschoss, gem. Anlage 5 betrifft allein die hofseitige Baugrenze im Erdgeschoss. Dies ist städtebaulich unproblematisch und kann planungsrechtlich unter Befreiung von der festgesetzten inneren Baugrenze zugelassen werden.

Die Überschreitung der Baulinie im Bauteil B in den Geschossen EG und 1.-3. OG wie in Anlage 6 dargestellt kann zugelassen werden. Die im Bebauungsplan abschnittsweise ca. 5 m nach innen gerückte Baulinie folgte der Absicht zur Ausbildung einer baulichen „Zäsur“ zwischen entstehender Neubebauung und dem Bestandsbau in der Ernsthofstraße xxx. Geplant ist nun hingegen eine Aufnahme und deckungsgleiche Fortsetzung der durch den Bestandsbau definierten Bauflucht ohne Rücksprung. Städtebaulich ist ein Verzicht auf diesen nach Bebauungsplan vorgegebenen Rücksprung vertretbar. Die teilweise Überschreitung der festgesetzten Baulinie kann planungsrechtlich unter Befreiung vom Bebauungsplan zugelassen werden.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen. 

Gem. vorläufigem Nachweis werden 20 PKW-Stellplätze im Parkdeck und 2 PKW-Stellplätze im Freien nachgewiesen. Benötigt werden 21 Stellplätze. Im Bereich des Parkdecks sind 20 Fahrradstellplätze untergebracht. Im Bereich des Müllraumes werden weitere 14 Fahrradstellplätze nachgewiesen. Benötigt würden 33 Fahrradabstellplätze.

Erschließung 

Die Erschließung ist über die Ernsthofstraße und die Breslauer Straße gesichert.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Da der Bebauungsplan Nr. 2/12 eine geschlossene Bauweise festsetzt, braucht zu den Nachbargrundstücken keine Abstandsfläche eingehalten zu werden. Dies gilt soweit das Bauvorhaben die Baugrenzen, bzw. Baulinien, wie auch die Geschossigkeit des Bebauungsplanes einhält oder deckungsgleich an das bestehende Nachbargebäude angeglichen wird. Soweit, insbesondere nordöstlich an das Gebäude Ernsthofstraße xxx angebaut wird, hängt die abstandsflächenrechtliche Beurteilung vor allem vom gegenseitigen Anbaurecht ab. Hier ist zu beachten, dass parallel zu dieser Bauvoranfrage eine Solche zur Aufstockung des Gebäudes Ernsthofstraße xxx (BV-Nr.: xxx) eingereicht wurde und die beiden Gebäude insoweit angeglichen werden sollen.

Begrünung 

Aufgrund der erheblichen Überschreitung, sowohl der GRZ I, wie auch der GRZ II ist eine vollflächige Intensivbegrünung auf dem Garagengeschoss mit einer Mindest-Erdüberdeckung von 50 cm (außer Terrassen) und vollflächige Extensivbegrünung auf allen Dächern der Hauptgebäude (außer Dachterrassen) als Mindest-Ausgleich für die überhöhte Bodenversiegelung (GRZ I und GRZ II) zu erbringen.

Die Erteilung der notwendigen Befreiung von der Überschreitung der GRZ I und GRZ II steht unter dem Vorbehalt, dass v.g. Begrünungsauflagen erfüllt werden. Dies ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 19 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.: xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Breslauer Straße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma May Bauträger GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:

1:        Ist der 6-geschossige Baukörper (BT A) genehmigungsfähig (siehe Anlage 1)?

Der geplante 6-geschossige Baukörper (BT A) ist nur teilweise genehmigungsfähig. Der Bebauungsplan sieht im Eckbereich Breslauer Straße / Ernsthofstraße straßenseitig eine viergeschossige Bebauung zuzüglich eines zurückgesetzten Staffelgeschosses an der Breslauer Straße vor. Eine sechsgeschossige Bebauung mit architektonischer Überhöhung und Betonung der Eckausbildung ist städtebaulich noch vertretbar und kann planungsrechtlich unter Befreiung von den festgesetzten Geschossobergrenzen zugelassen werden. Allerdings ist die geplante Ausdehnung des geplanten 5. OG zu groß.

Hinsichtlich der Geschossigkeit kann eine Genehmigungsfähigkeit erreicht werden, soweit das 5. OG in seiner Südwestausdehnung bis zur Flucht der südwestlichen Außenwand des Treppenhauses eingekürzt wird.

2:        Ist der 5-geschossige Baukörper (BT B) genehmigungsfähig (siehe Anlage 2)?

Hinsichtlich der Geschossigkeit ist eine Genehmigungsfähigkeit des 5-geschossigen Baukörpers (BT B) gegeben. Der Bebauungsplan sieht zur Ernsthofstraße straßenseitig eine drei- bis viergeschossige Bebauung vor. Eine fünfgeschossige Bebauung schließt hier höhengleich an die architektonische Überhöhung und Betonung der Eckausbildung an, ist städtebaulich noch vertretbar und kann planungsrechtlich unter Befreiung von den festgesetzten Geschossobergrenzen zugelassen werden.

3:        Ist die Grundflächenzahl GRZ I mit 0,69 (zul. 0,60) genehmigungsfähig?

Hinsichtlich der Gebäudestellung und -tiefe setzt das geplante Gebäude die bereits bestehende Bebauung entlang der Breslauer Straße logisch fort und schließt die vom Bebauungsplan vorgegebene Blockrandbebauung an der Ernsthofstraße. Die Überschreitung der GRZ I ist vorliegend städtebaulich vertretbar und kann planungsrechtlich zugelassen werden. Die Erteilung einer Befreiung im Umfang von 0,09 kann in Aussicht gestellt werden, soweit die Begrünungsauflagen (vgl. Ziffer 4) zum Ausgleich des erhöhten Versiegelungsgrades im Baugenehmigungsverfahren beachtet werden.

4:        Ist die Grundflächenzahl GRZ II mit 1,0 (zul. 0,8) genehmigungsfähig?

Aufgrund der im Bebauungsplan vorgegebenen geschlossenen Bauweise und der aus Erschließungsgründen zwingend erforderlichen Durchfahrt in den Hofbereich ist eine vollständige Überbauung und Versiegelung nahezu unvermeidlich.

Zudem war bei den in der Vergangenheit erteilten Baugenehmigungen in der Breslauer Straße der entscheidende Grund für die Befreiung von der festgesetzten GRZ das Vorliegen von Bodenverunreinigungen (Altlasten), für die aus wasserwirtschaftlicher Sicht von der zuständigen Fachbehörde eine möglichst vollständige Versiegelung gefordert wurde. 

Auch auf dem nun beplanten Grundstück ist im Bebauungsplan eine Teilfläche als verunreinigt festgesetzt (Mineralölkohlenwasserstoffe). Sofern auch hier eine vollständige Versiegelung des Grundstücks aus wasserwirtschaftlichen Gründen notwendig ist, kann aus planungsrechtlicher Sicht einer vollständigen Versiegelung zugestimmt werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Frage der gesicherten Grundstücksentwässerung, da bei hohem Versiegelungsgrad deutlich mehr Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss. 

Eine Befreiung von der maximal zulässigen Gesamtversiegelung kann unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt werden:

• Vorliegen einer gutachterlichen Stellungnahme, dass der Boden aufgrund der vorhandenen Belastungen mit umweltgefährdenden Stoffen versiegelt werden muss, entsprechende Bestätigung durch die Untere Wasser- und Bodenschutzbehörde und ggf. das Wasserwirtschaftsamt.
• Nachweis der gesicherten Entwässerung, da aufgrund des hohen Versiegelungsgrades vermehrt Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss. Hierzu ist das Tiefbauamt zu beteiligen. 
• Vollflächige Intensivbegrünung auf dem Garagengeschoss mit einer Mindest-Erdüberdeckung von 50 cm (außer Terrassen) und vollflächige Extensivbegrünung auf allen Dächern der Hauptgebäude (außer Dachterrassen) als Mindest-Ausgleich für die überhöhte Bodenversiegelung (GRZ I und GRZ II).
  
  

5:        Ist die Geschossflächenzahl GFZ mit 2,53 (zul. 2,0) genehmigungsfähig?

Zunächst ist festzustellen, dass die Berechnung der GFZ in den Antragsunterlagen nicht korrekt erfolgt ist. Es wurden hier nur die Obergeschosse berücksichtigt, nicht jedoch das Garagengeschoss auf Erdgeschossebene eingerechnet. Da es sich beim Garagengeschoss jedoch um ein Vollgeschoss handelt, muss dieses auch in die GFZ-Berechnung einbezogen werden, die damit einen Wert von mind. 3,14 erreicht. Durch die notwendige Reduzierung des 5. OG verringert sich die GFZ allerdings voraussichtlich um etwa 0,06. Letztendlich ist von einer GFZ von ca. 3,08 auszugehen.

Die überhöhte GFZ ist vor allem eine Folge der beantragten Geschossigkeit und der geschlossenen Eckbebauung. Aus planungsrechtlicher Sicht kommt eine Befreiung von der festgesetzten GFZ zwar grundsätzlich in Betracht, allerdings ist hierüber im späteren Baugenehmigungsverfahren, bei Vorliegen konkreter, nachberechneter Werte zu entscheiden.  

6:        Ist die Überschreitung der Baugrenze im Staffelgeschoss wie in Anlage 3 dargestellt genehmigungsfähig?

Die Überschreitung der Baugrenze im Staffelgeschoss, gem. Anlage 3 ist Folge der architektonischen Überhöhung und Betonung der Eckausbildung (siehe Antwort zu Frage 1) und kann planungsrechtlich unter Befreiung von den festgesetzten Baugrenzen zugelassen werden.

7:        Ist die Überschreitung der Baugrenze im Normalgeschoss wie in Anlage 4 dargestellt genehmigungsfähig?

Die Überschreitung der Baugrenze im Normalgeschoss, gem. Anlage 4 betrifft allein die hofseitige Baugrenze und ist Folge der Fortsetzung der bestehenden Bebauung entlang der Breslauer Straße (siehe auch Antwort zu Frage 3). Dies kann planungsrechtlich unter städtebaulich vertretbarer Befreiung von der festgesetzten inneren Baugrenze zugelassen werden.

8:        Ist die Überschreitung der Baugrenze im Parkgeschoss wie in Anlage 5 dargestellt genehmigungsfähig?

Die Überschreitung der Baugrenze im Parkgeschoss, gem. Anlage 5 betrifft allein die hofseitige Baugrenze im Erdgeschoss. Dies ist städtebaulich unproblematisch und kann planungsrechtlich unter Befreiung von der festgesetzten inneren Baugrenze zugelassen werden.

9:        Ist die Überschreitung der Baulinie im Bauteil B in den Geschossen EG und 1.-3. OG wie in Anlage 6 dargestellt genehmigungsfähig?

Die hier im Bebauungsplan abschnittsweise ca. 5 m nach innen gerückte Baulinie folgte der Absicht zur Ausbildung einer baulichen „Zäsur“ zwischen entstehender Neubebauung und dem Bestandsbau in der Ernsthofstraße 9. Geplant ist nun hingegen eine Aufnahme und deckungsgleiche Fortsetzung der durch den Bestandsbau definierten Bauflucht ohne Rücksprung. Städtebaulich ist ein Verzicht auf diesen nach Bebauungsplan vorgegebenen Rücksprung vertretbar. Die teilweise Überschreitung der festgesetzten Baulinie kann planungsrechtlich unter Befreiung vom Bebauungsplan zugelassen werden.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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3. / UKVS/1/3/23. Bauvoranfrage zur Aufstockung eines Wohnhauses mit einem Staffelgeschoss auf dem Baugrundstück Fl.Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Ernsthofstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	1. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	18.01.2023	ö	Beschließend	3	UKVS/1/3/23

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Das Bestandsgebäude Ernsthofstraße xxx verfügt derzeit über 4 Geschosse mit Satteldach. Es ist geplant, das Dachgeschoss abzubrechen und durch ein zurückgesetztes Staffelgeschoss zu ersetzen. Hierdurch entsteht ein neues, zu Wohnzwecken nutzbares Geschoss. Das geplante Staffelgeschoss rückt um 2,35 m hinter die Fassade des Gebäudes ein.

Die geplante Aufstockung ist höhengleich mit dem geplanten Nachbarvorhaben auf dem Baugrundstück Breslauer Straße xxx. Hierzu liegt parallel eine gesonderte Bauvoranfrage vor (BV-Nr. xxx).

Im Erdgeschoss sind die Nutzungen Verkauf, Lager und Büro vorhanden. Vom 1. - 3. Obergeschoss sind Wohnungen untergebracht. Im Staffelgeschoss ist ebenfalls eine Wohnnutzung vorgesehen. Die Wohnfläche des Staffelgeschosses liegt bei ca. 80 m².

Die Grundfläche des Gebäudes beträgt 199 m², die Geschossfläche 690 m² 

Bauvoranfrage

Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.

Planungsrechtliche Vorgaben

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 02/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße. Dieser setzt für den betreffenden Bereich u.a. fest:

MI - Mischgebiet

Beschränkung der Wohnnutzung (erst ab dem 1.OG zulässig) und des Einzelhandels (max. 200 m² Verkaufsfläche) sowie unter Ausschluss von Vergnügungsstätten und Gartenbaubetrieben

GRZ: 0,6

GFZ: 2,0

Zahl der Vollgeschosse: III bis IV

geschlossene Bauweise

Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Ernsthofstraße 

kleinräumig festgesetzte Altlasten-Verdachtsfläche, deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen (MKW) belastet sind

Dachformen: Satteldach max. 35° - bei zwingendem Grenzanbau ist die Dachneigung und Dachform des angrenzenden Gebäudes maßgebend

je vier ebenerdiger (offener) Stellplätze Pflanzung eines großkronigen Laubbaums

Art der baulichen Nutzung 

Die geplante Aufstockung des Gebäudes um ein Staffelgeschoss mit einer Wohnnutzung ist in einem Mischgebiet allgemein, gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig. 

Maß der baulichen Nutzung / Überbaubare Fläche

Der Bebauungsplan Nr. 02/12 sieht für das Baugrundstück an der Ernsthofstraße eine drei- bis viergeschossige Bebauung vor. Das bestehende Gebäude weist bereits vier Vollgeschosse auf. 

Das geplante Staffelgeschoss liegt innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Flächen. Der Überbauungsgrad des Grundstücks (GRZ₁ und GRZ₂) ändert sich durch das Vorhaben nicht, die festgesetzte GFZ von 2,0 wird auch mit der Aufstockung eingehalten (erreichte GFZ: 1,75). Die Aufstockung harmoniert mit der benachbart geplanten Neubebauung (Breslauer Straße xxx) und passt sich an diese hinsichtlich Geschossigkeit und Höhe an.

Das geplante Staffelgeschoss rückt um 2,35 m nach innen von der festgesetzten Baulinie ab – sowohl dieses Zurückbleiben hinter der Baulinie als auch die Überschreitung der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse um ein Geschoss (V statt IV) sind städtebaulich vertretbar und können planungsrechtlich unter Befreiung vom Bebauungsplan zugelassen werden.

Eine Befreiung für ein zusätzliches Staffelgeschoss als 5. Vollgeschoss kann daher erteilt werden.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen. 

Erschließung 

Die Erschließung ist über die Ernsthofstraße gesichert.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Da der Bebauungsplan Nr. 02/12 eine geschlossene Bauweise festsetzt, braucht zu dem Nachbargrundstück Breslauer Straße xxx keine Abstandsfläche eingehalten zu werden. Dies gilt soweit das Bauvorhaben die Baugrenzen, bzw. Baulinien, wie auch die Geschossigkeit des Bebauungsplanes einhält oder deckungsgleich an das bestehende Nachbargebäude angeglichen wird. Soweit südlich an das Gebäude Breslauer Straße xxx angebaut wird, hängt die abstandsflächenrechtliche Beurteilung vor allem vom gegenseitigen Anbaurecht ab. Hier ist zu beachten, dass parallel zu dieser Bauvoranfrage eine Solche zum Neubau eines Gebäudes in der Breslauer Straße xxx (BV-Nr.: xxx) eingereicht wurde und die beiden Gebäude insoweit angeglichen werden sollen.

Das geplante Bauvorhaben schöpft im Norden das vorhandene, durch Baugrenzen vorgegebene Baufenster aus. Zudem überschreitet das Staffelgeschoss als 5. Geschoss die zulässige Zahl der Vollgeschosse. Aus diesem Grunde hat das Staffelgeschoss nach Norden, d.h. zu den Baugrundstücken Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Ernsthofstraße xxx) und Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Fabrikstraße xxx) die gesetzlichen Abstandsflächen einzuhalten, d.h. das Staffelgeschoss ist hier entsprechend von der Außenwand einzurücken. 

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.

.Beschluss:

Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides zur Aufstockung eines Wohnhauses mit einem Staffelgeschoss auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Ernsthofstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch den Bauherrn xxx wird für folgende Beantwortung erteilt:

1:        Ist das geplante 4. Obergeschoss als Staffelgeschoss aus städtebaulichen Gründen genehmigungsfähig?

2:        Ist das durch das Staffelgeschoss generierte 5. Vollgeschoss genehmigungsfähig?

Die Beantwortung der Fragen 1 und 2 wird zusammengefasst. 

Der Bebauungsplan Nr. 02/12 sieht für das Baugrundstück an der Ernsthofstraße eine drei- bis viergeschossige Bebauung vor. Das bestehende Gebäude weist bereits vier Vollgeschosse auf. 

Das geplante Staffelgeschoss liegt innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Flächen. Der Überbauungsgrad des Grundstücks (GRZ₁ und GRZ₂) ändert sich durch das Vorhaben nicht, die festgesetzte GFZ von 2,0 wird auch mit der Aufstockung eingehalten (erreichte GFZ: 1,75). Die Aufstockung harmoniert mit der benachbart geplanten Neubebauung (Breslauer Straße 13) und passt sich an diese hinsichtlich Geschossigkeit und Höhe an.

Das geplante Staffelgeschoss rückt um 2,35 m nach innen von der festgesetzten Baulinie ab – sowohl dieses Zurückbleiben hinter der Baulinie als auch die Überschreitung der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse um ein Geschoss (V statt IV) sind städtebaulich vertretbar und können planungsrechtlich unter Befreiung vom Bebauungsplan zugelassen werden.

Eine Befreiung für ein zusätzliches Staffelgeschoss als 5. Vollgeschoss kann daher erteilt werden.

Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten. Dies gilt insbesondere in nördlicher Richtung zu den Baugrundstücken Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Ernsthofstraße xxx) und Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Fabrikstraße xxx).

3:        Ist die Dachform als Pultdach mit 2 % Gefälle genehmigungsfähig?

Der Bebauungsplan setzt zwar „Satteldach“ mit max. 35° Dachneigung fest, gibt aber auch vor, dass bei zwingendem Grenzanbau die Dachneigung und die Dachform des angrenzenden Gebäudes maßgebend sind. Geplant ist auf dem Nachbargrundstück ein grenzständiger Neubau mit Flachdach – unter der Voraussetzung, dass dieser benachbarte Neubau tatsächlich errichtet wird, sind die dann aneinandergebauten Dächer annähernd angeglichen (Gründach 2 % Gefälle = 1,146° Dachneigung).

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen