Datum: 15.02.2023
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: kleiner Saal der Stadthalle am Schloss
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 17:52 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.SP-Nr. Bezeichnung
1UKVS/2/1/23 Soziale Energieberatung - Empfehlung des Nachhaltigkeitsbeirates vom 27.07.2022 (Agenda21-Beirat) - Antrag von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt vom 27.07.2022
2UKVS/2/2/23 Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Ludwigsallee xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma ADO Elsesser BHG GbR, BV-Nr.: xxx
3UKVS/2/3/23 Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Schweinheim, Seebornstraße xx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma FD Gemeinschafts GmbH, BV-Nr.: xxx
4UKVS/2/4/23 Neubau eines Bürogebäudes mit Praxis und Fitnessstudio auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Westarp + Westarp Investment GbR, BV-Nr.: xxx
5UKVS/2/5/23 Nutzungsänderung eines Bürogebäudes in ein Boardinghouse auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Dessauerstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH, BV-Nr.: xxx
6UKVS/2/6/23 Winterlinden in den Sauerswiesen
7UKVS/2/7/23 SPNr. nach TOP 6 ö

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1. / UKVS/2/1/23. Soziale Energieberatung - Empfehlung des Nachhaltigkeitsbeirates vom 27.07.2022 (Agenda21-Beirat) - Antrag von Herrn Stadtrat Dr. Lothar Blatt vom 27.07.2022

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 15.02.2023 ö Beschließend 1UKVS/2/1/23

.Beschluss:

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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2. / UKVS/2/2/23. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Ludwigsallee xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma ADO Elsesser BHG GbR, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 15.02.2023 ö Beschließend 2UKVS/2/2/23

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.10.2022, bzw. Planänderungen vom 16.12.2022 beantragte die Firma ADO Elsesser BHG GbR den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Ludwigsallee xxx, 63739 Aschaffenburg.

Auf dem bislang unbebauten Grundstück ist der Neubau eines freistehenden dreigeschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit Dachgeschoss und 8 Wohneinheiten geplant. Im Erdgeschoss sind 3 Wohneinheiten mit 50, 57 und 97 m², in den beiden Obergeschossen je 2 Wohneinheiten mit je 97 m² und im Dachgeschoss eine weitere Wohneinheit mit 148 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 741 m². 

Die Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück (Bismarckallee xxx) wird neu festgelegt, das Baugrundstück mit einer Grundstücksgröße von 879 m² insofern neu gebildet.

Die Zufahrt zur Tiefgarage ist an der östlichen Grundstücksgrenze des Grundstückes Ludwigsallee 5 vorgesehen. In der Tiefgarage stehen 9 PKW-Stellplätze und 11 Fahrradabstellplätze zur Verfügung. Im Eingangsbereich des Gebäudes und im Gartenbereich werden je 4 weitere Fahrradabstellplätze errichtet.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 60 m² geplant. Der nicht überbaute Teil der Tiefgarage (Zufahrtsbereich) wird mit einer mindestens 50 cm starken Bodensubstratschicht überdeckt und begrünt. Zudem sind 4 Baumpflanzungen geplant.  

II.
Planungsrechtliche Grundlagen

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 03/27 „Südlich Bismarckallee – West“.

Mit Beschluss des Stadtrates vom 17.10.2022 wurde der Bebauungsplan als Satzung beschlossen. In der Zwischenzeit wurden die Einwender benachrichtigt. Der Bebauungsplan wurde Ende Januar 2023 öffentlich bekannt gemacht und besitzt insofern Rechtskraft.

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 03/27 „Südlich Bismarckallee – West“ wurde eine Veränderungssperre beschlossen und mit Datum vom 29.01.2021 in Kraft gesetzt. Die Veränderungssperre verliert ihre Gültigkeit mit Inkrafttreten des Bebauungsplans.

Das vorliegende Bauvorhaben ist daher, nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 03/27 nach § 30 Abs. 1 BauGB zu beurteilen.

Festsetzungen des Bebauungsplanes

Der Bebauungsplan „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 03/27) enthält v.a. folgende Festsetzungen:

  • Allgemeines Wohngebiet - WA
  • GRZ1 = 0,4 / GRZ2 + 30 % = 0,52 / GFZ = 1,0
  • Maximal drei Vollgeschosse (III)
  • Maximale Grundfläche von Gebäuden: 370 m²
  • Höchstens acht Wohneinheiten je (Wohn-)Gebäude
  • Höchstens eine Wohnung je 100 m² Baugrundstücksfläche
  • Offene Bauweise
  • Überbaubare Fläche: Vordere Baulinie mit 5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, hintere Baugrenze mit 21,75 m (westliche Grundstücksgrenze) bzw. 25,75 m (östliche Grundstücksgrenze) Abstand zur Straßenbegrenzungslinie
  • Garagen, Tiefgaragen u. unterirdische Bauteile innerhalb der überbaubaren Flächen
  • Max. drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze je Grundstück
  • Nebengebäude (außer z.B. Müll- und Fahrradhäuschen) nur außerhalb der „Vorgärten“
  • Mind. 40 % Grünflächenanteil (Breite und Fläche) im „Vorgarten“
  • Einfriedungen des Vorgartens max. 1,40 m hoch (gilt nicht für Hinterpflanzung mit standortgerechten Sträuchern und Hecken)
  • Dächer mit Neigung zwischen 0° bis 50°
  • Extensive Dachbegrünung bei flachen Dächern (0° bis 10°) ab 10 m² Größe
  • Erhalt von standortgerechten Bäumen ab Stammumfang von 50 cm (außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen bzw. jenseits der inneren Baugrenze)
  • Pflanzgebot: 1 standortgerechter Laubbaum je voller 200 m² Grundstücksfläche
  • […]

Planungsrechtliche Beurteilung nach Bebauungsplan

Art der baulichen Nutzung, Anzahl Wohnungen

Das geplante Mehrfamilienhaus ist im Allgemeinen Wohngebiet zulässig und entspricht auch hinsichtlich der Wohnungsanzahl den Festsetzungen des Bebauungsplans. Einerseits ist die Anzahl der Wohnungen auf maximal 8 Wohnungen je Gebäude begrenzt. Zum anderen ist maximal 1 Wohnung je 100 m² Grundstücksfläche zulässig. Das Baugrundstück verfügt, nach Neubildung durch Veränderung der nördlichen Grundstücksgrenze über eine Fläche von 879 m².
Aufgrund der Lage des Wohnhauses unmittelbar an der verkehrsbelasteten Ludwigsallee ist für die Aufenthaltsräume ein Lärmschutznachweis nach DIN 4109 vorzulegen.

Maß der baulichen Nutzung

Der geplante Hauptbaukörper weist eine Grundfläche von 293,28 m² auf (ohne Tiefgarage außerhalb des Gebäudes) und erreicht eine GRZ1 von 0,33 (zulässig 0,4). Die GFZ des dreigeschossigen Gebäudes beträgt 0,95 (zulässig 1,0).

Die Gesamtversiegelung auf dem Grundstück einschließlich der unterbauten Flächen liegt bei 455,87 m². Unter Einrechnung aller durch Unter- und Überbauung befestigten Flächen ergibt sich eine GRZ2 von 0,518 (zulässig 0,52). 

Die geplanten drei Vollgeschosse plus Dach entsprechen der im Bebauungsplan festgesetzten Obergrenze. In den Bauantragsunterlagen ist der rechnerische und zeichnerische Nicht-Vollgeschossnachweis für das Dachgeschoss erbracht.

Alle Festsetzungen des Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung sind eingehalten.

Die Berechnungen zum Maß der baulichen Nutzung, wie auch der zulässigen Zahl der Wohnungen beruhen auf den Maßangaben, des, gem. Plan- und Berechnungsunterlagen neu zu bildenden Baugrundstückes Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg mit einer künftigen Fläche von ca. 879 m². Die Baugenehmigung ergeht daher unter der Bedingung, dieses Grundstück, wie in den v.g. Unterlagen beschrieben neu zu bilden.

Überbaubare Grundstücksfläche, Gebäudestellung

Der geplante oberirdische Hauptbaukörper beachtet die festgesetzten Baugrenzen. 

Die unterirdische Tiefgarage ragt über genau ein Drittel (5,72 m) der hinteren Gebäudebreite um 1 m über die hintere Baugrenze hinaus und erfüllt damit den im Bebauungsplan in der textlichen Festsetzung I.8 definierten Ausnahmetatbestand. Der einer oberirdischen Garage entsprechende geschlossene Autoaufzug überschreitet die vordere Baugrenze auf einer Breite von 3,60 m um 1 m und erfüllt damit ebenfalls den im Bebauungsplan in der textlichen Festsetzung I.8 definierten Ausnahmetatbestand. 

Diese beiden im Bebauungsplan textlich bestimmten Ausnahmen sind daher planungsrechtlich zulässig. Die Ausnahmen können gewährt werden.

Bauweise

Das Bauvorhaben hält die festgesetzte offene Bauweise ein.

Dachgestaltung und Dachbegrünung

Das geplante Walmdach mit 39°/48° Dachneigung sowie die 5 Dachgauben beachten die Vorgaben des Bebauungsplans zur Dachneigung und zum Anteil von Dachaufbauten.
Die Dächer der drei größeren Gauben sowie des Fahrrad- und des Müllhäuschens werden als Schlepp- bzw. Pultdächer mit 11° Dachneigung ausgeführt.
Die flachen Dächer der beiden kleineren Gauben brauchen aufgrund ihrer geringen Größe von je ca. 6 m² (also unter 10 m²) nicht begrünt werden.

Das knapp 23 m² große Flachdach des geschlossenen Autoaufzugs hingegen muss (mindestens) extensiv begrünt werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich. 7 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnungen über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 9 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 9 Stellplätzen erfüllt diese Anforderungen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 741 m² sind daher 15 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. 

Der Nachweis der Fahrradabstellplätze ist erbracht. 11 Abstellplätze (davon 8 Teleskop-Doppelparker) befinden sich (überdacht, umschlossen, abschließbar) in der Tiefgarage, 4 Teleskop-Doppelparker-Abstellplätze sind oberirdisch in einem Fahrradhäuschen untergebracht, und 4 offene Abstellplätze für Besucher befinden sich unmittelbar am Hauszugang.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Zufahrt / Erschließung

Die geplante (und im Bestand bereits an dieser Stelle vorhandene) befestigte Grundstückszufahrt mit einer Gesamt-Zufahrtsbreite von ca. 4 m entspricht den Vorgaben des § 5 Abs. 1 GaStAbS. Ein Eingriff in den öffentlichen Park-/Grünstreifen ist damit nicht verursacht.
Die Erschließung ist gesichert. 

Freiflächen und Bepflanzung

Die Vorgartenzone ist in Breite und Fläche zu mehr als 50 % als Grün- und Pflanzfläche angelegt und hält damit die Mindestvorgabe des Bebauungsplans (40 %) ein.

Nach textlicher Festsetzung I.16 zu erhaltende Bäume sind auf dem Grundstück nicht vorhanden.

Im Erdgeschossgrundriss (mit Freiflächenplan) sind 4 Bäume eingezeichnet, die die Pflanzvorgabe von 1 Baum je voller 200 m² Grundstücksfläche erfüllen. Bei einem 879 m² großen Grundstück müssen gemäß textlicher Festsetzung I.12 und I.19 mindestens 4 standortgerechte Laub- oder Obstbäume gepflanzt oder erhalten werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Gehölzen und Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Einfriedungen

Im Bauantrag werden hierzu keine eindeutigen Angaben gemacht. 

Für Einfriedungen sind die Vorgaben der textlichen Festsetzung II.6 zu beachten.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I. Dem Antrag der Firma ADO Elsesser BHG GbR zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Ludwigsallee xxx, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und -stellen beachtet werden.

Auflagen, Bedingungen und Sicherheitsleistungen:

  1. Aufgrund der Verkehrsbelastung der Ludwigsallee ist für die Aufenthaltsräume ein Lärmschutznachweis nach DIN 4109 vorzulegen.
  2. Die Baugenehmigung ergeht unter der Bedingung, dass das Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, gem. Plan- und Berechnungsunterlagen mit der neuen nördlichen Grundstücksgrenze und einer Fläche von ca. 879 m² neu zu bilden ist.
  3. Für die Überschreitung der nördlichen Baugrenze durch die Tiefgarage auf einer Länge von 5,72 m und einer Tiefe von 1,0 m wird eine Ausnahme erteilt.
  4. Für die Überschreitung der südlichen Baugrenze durch den Autoaufzug auf einer Breite von 3,60 m und einer Tiefe von 1,0 m wird eine Ausnahme erteilt.
  5. Die nicht überbaute Tiefgaragenzufahrt (ca. 5,3 x 8 m) ist mit einer mindestens 50 cm starken Bodensubstratschicht zu überdecken und zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  6. Das knapp 23 m² große Flachdach des geschlossenen Autoaufzugs ist (mindestens) extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  7. Auf dem Grundstück sind, gem. Freiflächenplan 4 großkronige Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  8. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Gehölzen und Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  9. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes mit einer Fläche von ca. 60 m² ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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3. / UKVS/2/3/23. Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Schweinheim, Seebornstraße xx, 63743 Aschaffenburg durch die Firma FD Gemeinschafts GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 15.02.2023 ö Beschließend 3UKVS/2/3/23

.Beschluss:

Auf Antrag der KI vom 09.02.2023, der CSU-Stadtratsfraktion vom 10.02.2023 und der SPD-Stadtratsfraktion vom 13.02.2023 und mit Zustimmung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates der Stadt Aschaffenburg wird der TOP 3 d. ö. S. "Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: 851, Gem. Schweinheim, Seebornstraße 54, 63743 Aschaffenburg durch die Firma FD Gemeinschafts GmbH, BV-Nr.: 20220242" abgesetzt.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

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4. / UKVS/2/4/23. Neubau eines Bürogebäudes mit Praxis und Fitnessstudio auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Firma Westarp + Westarp Investment GbR, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 15.02.2023 ö Beschließend 4UKVS/2/4/23

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.11.2022 und Planänderungen vom 12.12.2022 beantragte die Firma Westarp + Westarp Investment GbR den Neubau eines Bürogebäudes mit Praxis und Fitnessstudio auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg.

Das auf dem Grundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg bestehende Gebäude wird abgebrochen und durch einen 4-geschossigen Neubau ersetzt. Die Gebäudeabmessungen liegen bei ca. 60 m x 16 m. Die Höhe des Gebäudes liegt bei 14,5 m, bzw. 15,0 m. Die in etwa mittig auf dem Flachdach aufgesetzte Technikzentrale mit den äußeren Abmessungen von ca. 6,5 m x 6,5 m (ca. 40 m²) erreicht eine Höhe von ca. 17,26 m. 

Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 3.396 m².

Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss ist ein medizinischer Fitnessbereich und eine Praxis für Physiotherapie, Osteopathie und Naturheilkunde geplant. Die Betriebszeiten erstrecken sich auf folgende Zeiten

Montag bis Freitag 07.00 Uhr bis 21.00 Uhr
Samstag 08.00 Uhr bis 14.00 Uhr
Sonntag 09.00 Uhr bis 14.00 Uhr (Trainingszeiten für medizinische Fitness)

Im 2. Obergeschoss ist eine Büronutzung durch eine Steuerberatung mit Bürozeiten Montag bis Freitag, 07.00 Uhr bis 20.00 Uhr und Kernarbeitszeiten bis 17.00 Uhr geplant.

Im 3. Obergeschoss werden ebenfalls Büroräume errichtet. Der Bereich ist zur freien Vermietung vorgesehen. Eine konkrete Nutzung steht noch nicht fest.

Im südlichen und östlichen Grundstücksbereich werden 57 PKW-Stellplätze für Besucher und Mitarbeiter, sowie insgesamt 40 Fahrradabstellplätze angelegt. Auf der Westseite werden 3 Parkplätze direkt vom Magnolienweg aus angefahren. Die übrigen 54 Stellplätze werden über zwei Grundstückszufahrten, eine auf der Südwestseite, die zweite auf der Südostseite des Grundstückes erschlossen. 10 PKW-Stellplätze sind mit E-Ladestationen ausgestattet, 12 PKW-Stellplätze sind barrierefrei.

Die nicht überbauten Flächen werden begrünt. Die Stellplätze werden mit insgesamt 16 Laubbäumen eingegrünt. 

Das Flachdach wird mit einer Photovoltaikanlage belegt. Das Niederschlagswasser wird über Rigolen auf dem Grundstück versickert.

II.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 8/4, 2. Änderung „für das Gebiet zwischen Kastanienweg, nördlicher und östlicher Grenze und der Großostheimer Straße im Bereich zwischen Kastanienweg, Pappelweg, Efeuweg, Ahornweg, nordöstlicher Grenze und Großostheimer Straße“ vom 17.06.2002
Dieser sieht für die Baugrundstücke u.a. folgende Festsetzungen vor:

Gewerbegebiet (GEb) mit einem flächenbezogenen
Schallleistungspegel von 60/45 dB(A)/m² tags/nachts
Ausgeschlossen sind Anlage für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten und Freisportanlagen (z.B. Sportplatz)
Grundflächenzahl (GRZ) 0,8
Geschossflächenzahl (GFZ) 2,2
max. IV Vollgeschosse
Gebäudehöhe max. 16,00 m
besondere Bauweise
nicht überbaubare Grundstücksflächen sind gärtnerisch zu gestalten
je 300 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum zu Pflanzen (Mindestgröße: H STU 16-18 cm)
Stellplätze im Vorgarten, max. 40 % der Vorgartenlänge
Dachneigung: 0° – 10°


Art der baulichen Nutzung

Der Bebauungsplan sieht im vorliegenden Gewerbegebiet (GEb) eine Nutzung für Gewerbebetriebe vor. Die geplante Büronutzung im 2. und 3. Obergeschoss ist hiernach allgemein zulässig (§ 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO).

Der geplante Betrieb eines medizinischen Fitnessbereiches und einer Praxis für Physiotherapie, Osteopathie und Naturheilkunde ist als Betrieb für gesundheitliche Zwecke einzuordnen. Derartige Nutzungen sind für Gewerbegebiete als Ausnahme in § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1990 ausdrücklich vorgesehen und in Gewerbegebieten daher grundsätzlich möglich. Allerdings schließen die textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan diese Nutzung explizit aus. 
Der Bauherr hat hierzu bereits eine Bauvoranfrage eingereicht, welche am 19.01.2022 (BV-Nr.: 20210028) in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates behandelt und positiv entschieden wurde. In der Bauvoranfrage war angegeben:

„Der Antragsteller beabsichtigt, an dem Standort ein Objekt mit einer Nutzung für gesundheitliche Zwecke zu realisieren. Geplant ist unter anderem die Ansiedlung einer Physiotherapiepraxis, eines medizinisch orientierten Trainingsstudios und von Arztpraxen.“

Bei der Beurteilung der Bauvoranfrage wurde festgestellt:

„Im näheren Umfeld befinden sich bereits mehrere Betriebe mit einer ähnlichen Nutzung im Gesundheitssektor. Weder von der vorhandenen im Verhältnis zur geplanten Nutzung, noch umgekehrt sind negative Auswirkungen zu erwarten. Insofern ist eine Gebietsverträglichkeit gegeben.

Das Vorhaben ist mit dem Nachbarschutz und mit öffentlichen Belangen vereinbar.

Eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans, wonach Anlagen für gesundheitliche Zwecke im Bereich des Baugrundstücks ausgeschlossen sind, kann vorliegend erteilt werden.“

Dementsprechend wurde von der Festsetzung des Bebauungsplanes, wonach Anlagen für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten und Freisportanlagen (z.B. Sportplatz) ausgeschlossen sind, eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB für die damals beantragte Nutzung „Gesundheitszentrum“ gewährt. 

Der aktuelle Bauantrag hält sich innerhalb der befreiten Nutzungskategorie. Insofern ist das Bauvorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zulässig.

Maß der baulichen Nutzung und überbaute Grundstücksfläche

Grundflächenzahl

Das Bauvorhaben erreicht entsprechend der Berechnungen in den Bauantragsunterlagen eine GRZ I von 0,29 (zulässig 0,8) und eine GRZ II von 0,73 (zulässig 0,8) und bleibt damit innerhalb der zulässigen Werte.

Geschossflächenzahl

Das Vorhaben bewegt sich mit einer GFZ von 1,17 (zulässig 2,2) im zulässigen Bereich. 

Vollgeschosse & Höhenentwicklung

Es entstehen 4 Vollgeschosse. Die Gebäudehöhe des Hauptgebäudes liegt bei 14,5 m. Das vorangestellte Treppenhaus erreicht eine Gebäudehöhe von 15,0 m. Der Bebauungsplan sieht eine maximale Höhenentwicklung von 16,0 m vor. Hauptgebäude und Treppenhausanlage halten diese Höhenvorgaben ein.

Lediglich die Technikzentrale für die Raumlüftungs- und Raumklimatisierungsanlage auf der Dachfläche erreicht eine Höhe von 17,26 m. Durch die zurückversetzte Lage auf dem Dach und einer geringen Grundfläche von ca. 40 m² tritt die Höhenentwicklung der Technikzentrale nicht ins Gewicht und kann daher aus städtebaulicher Sicht von der Höhefestsetzung befreit werden.

Überbaubare Grundstücksfläche

Der Neubau liegt innerhalb der Baugrenzen. Die Anordnung der Stellplätze weicht jedoch durch die Errichtung von 26 PKW-Stellplätzen im südlichen Vorgarten (entlang des Magnolienweges) von der Festsetzung „im Vorgartenbereich sind Stellplätze max. zu 40 % der Vorgartenlänge zulässig“ ab. Die Vorgartenlänge entlang des Magnolienwegs umfasst an zwei Seiten insgesamt ca. 130 m. Die 26 PKW-Stellplätze ordnen sich auf 62,5 m Länge im Vorgarten an, womit insgesamt 48 % der Vorgartenlänge von PKW-Stellplätzen dominiert werden. Aus städtebaulicher Sicht kann dieser Abweichung zugestimmt werden, da zum einen bis auf drei Stellplätze alle weiteren Stellplätze über innenliegende Zufahrten angedient werden und somit ein Begleitgrünstreifen von ca. 1,2 m zum Magnolienweg vorgesehen ist. Zum anderen beschränkt sich die Stellplatzanzahl auf die notwendige Anzahl. Zudem werden insgesamt 16 Laubbäume zur Eingrünung der Stellplatzanlage gepflanzt. Somit kann einer Befreiung für die Überschreitung um 8 %-Punkte zugestimmt werden 

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ergeben sich folgende Stellplatzanforderungen:

Nutzungsart                                PKW-Stellplätze                Fahrradabstellplätze

für Fitnesscenter                        1 St/40 m² Nutzfläche                1 Ab/60 m² Nutzfläche 

für Räume mit erhebl.                        1 St/30 m² Nutzfläche                1 Ab/45 m² Nutzfläche
Besucherverkehr
(Beratungsräume, Arztpraxen, …)

für Büro- und Ver-                        1 St/40 m² Nutzfläche                1 Ab/60 m² Nutzfläche 
waltungsräume

Lagerräume                                1 St/100 m² Nutzfläche        1 St/150 m² Nutzfläche

Dies ergibt für das vorliegende Bauvorhaben den folgenden Bedarf:

Nutzungsart                         Fläche                PKW-Stellplätze        Fahrradabstellplätze

für Fitnesscenter                 481,2 m²                12,0                          8,0

für Räume mit erhebl.                420,9 m²                14,0                          9,4
Besucherverkehr

für Büro- und Ver-                1.150,7 m²                 28,8                        19,2
waltungsräume
Lagerräume                        211,1 m²                2,1                        1,4
       
Summe                                                57                        38

Durch den Neubau und die geplante Nutzung entsteht laut Berechnung ein Stellplatzbedarf von insgesamt 57 PKW-Stellplätzen auf dem Gelände. Zudem entsteht ein weiterer Bedarf von 38 Fahrradabstellplätzen. Im Freiflächenplan werden 57 PKW-Stellplätze und 40 Fahrradabstellplätze nachgewiesen. 

Von den 57 PKW-Stellplätzen sind 12 PKW-Stellplätze barrierefrei, gem. EAR 05 und DIN 18040-3, hiernach ist bei Einzelparkständen eine Stellplatzbreite von 3,50 m, bei Doppelparkständen (bzw. Reihenparkständen) eine Breite von 3,00 m erforderlich und vorliegend gegeben.

Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind mindestens 1/3 der Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und mindestens 1 Ladepunkt zu errichten. In den Planunterlagen sind bereits 10 Stellplätze mit E-Ladestationen vorgesehen.

Erschließung, Zufahrt

Die Erschließung des Baugrundstückes ist über den Magnolienweg sichergestellt. 

Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS ist nur eine Grundstückszufahrt pro Grundstück zulässig und deren Breite begrenzt. Ein Gewerbebetrieb benötigt unter Umständen mehr und breitere Zufahrten, wie hier im vorliegenden Fall. Das Grundstück liegt mit einer Länge von ca. 130 m am Magnolienweg an. Die geplanten 2 Zufahrten und 3 Stellplätze haben eine Gesamtbreite von ca. 20,5 m. Lediglich 3 Stellplätze werden direkt vom Magnolienweg angefahren. Die übrigen 54 PKW-Stellplätze werden über die beiden Zufahrten erschlossen, welche so dimensioniert sind, dass hier eine gleichzeitige Zu- und Abfahrt möglich ist. Insofern beschränken sich die Anlagen auf das notwendige Maß. Eine Abweichung im Umfang von 17 m von der zulässigen Zufahrtsbreite von 3,5 m kann daher gewährt werden.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Begrünung und Bepflanzung / Freiflächengestaltung

Nach der Festsetzung des Bebauungsplans sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch zu gestalten. Der Freiflächenplan sieht eine Begrünung der nicht überbauten Flächen vor. Diese sind gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Je 300 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum zu Pflanzen mit der Mindestgröße: H STU 16-18 cm zu pflanzen. Insgesamt ergibt sich hieraus ein Pflanzgebot von 11 (3.396 m²/300m²) standortgerechten, heimischen Laubbäumen.  

Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Hieraus ergibt sich ein Pflanzgebot von insgesamt 14 Laubbäumen. Bei mehreren bestehenden Pflanzgeboten ist das Pflanzgebot mit den höheren Anforderungen zugrunde zu legen. In diesem Fall sind 14 Laubbäume, mit der o.g. Mindestgröße zu pflanzen. Aufgrund der zu erteilenden Befreiung für die erhöhte Inanspruchnahme der Vorgartenzone durch PKW-Stellplätze sind 2 zusätzliche Laubbäume zu pflanzen, so dass sich ein Pflanzgebot von 16 Laubbäumen, gem. Freiflächenplanung ergibt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I. Dem Antrag der Firma Westarp + Westarp Investment GbR zum Neubau eines Bürogebäudes mit Praxis und Fitnessstudio auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und -stellen beachtet werden.

Befreiungen, Abweichungen, Auflagen, Sicherheitsleistungen:

  1. Für die Technikzentrale auf dem Dach des Hauptgebäudes wird eine Befreiung von der Überschreitung der Höhenfestsetzung, gem. Bebauungsplan um 1,26 m auf einer Fläche von ca. 40 m² erteilt.
  2. Von der zulässigen Zufahrtsbreite wird für die 2 Zufahrten und die 3 direkt anfahrbaren Stellplätze eine Abweichung im Umfang von ca. 17 m erteilt.
  3. Von der Festsetzung des Bebauungsplans, dass im Vorgartenbereich max. 40 % der Fläche durch PKW-Stellplätze belegt werden darf, wird eine Abweichung um 8 %-Punkte auf 48 % gewährt. 
  4. Gem. Freiflächenplan sind mindestens 16 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
  5. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[   ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[   ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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5. / UKVS/2/5/23. Nutzungsänderung eines Bürogebäudes in ein Boardinghouse auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Dessauerstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH, BV-Nr.: xxx

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 15.02.2023 ö Beschließend 5UKVS/2/5/23

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.12.2022 beantragt die Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH die Genehmigung zur Nutzungsänderung eines Bürogebäudes in ein Boardinghouse auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Dessauerstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Das Bestandsgebäude mit einer Grundfläche von ca. 17 m x 13 m mit 2 Geschossen, Zwischengeschoss und Dachgeschoss wird erhalten und umgebaut.

Die Grundstücksfläche beträgt 551 m², die Geschossfläche 762 m².

Geplant ist eine Umnutzung eines Bürogebäudes in ein Boardinghouse mit 14 Appartements mit 15 Zimmern und Größen zwischen 12 und 44 m², zwei Gemeinschaftsbädern, zwei Gemeinschafts-WC´s, zwei Gemeinschaftsküchen, eine Küche, sowie Gemeinschaftswaschräumen im Keller und vier Kellerräume mit Größen zwischen 16 und 38 m²

Das Objekt wird vorübergehend von der Stadtbau Aschaffenburg GmbH zur Unterbringung von Flüchtlingen angemietet. Nach Ablauf des Mietvertrages ist eine Nutzung als Boardinghouse zur temporären Unterbringung von Monteuren, Leiharbeitern oder sonstigen vorübergehend beschäftigten Arbeitskräften geplant. Ein dauerhaftes Wohnen findet in dem Objekt nicht statt. Der Wechsel erfolgt i.d.R. täglich, wöchentlich oder monatlich.

Auf dem Grundstück sind bereits 8 PKW-Stellplätze vorhanden.

II.
Planungsrechtliche Grundlagen

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 5 (= einfacher Bebauungsplan). Im Übrigen zählt das Baugrundstück zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ nach § 34 BauGB. 

Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben beurteilt sich also zum einen nach den Vorgaben des übergeleiteten Baulinienplans im Sinne des § 30 Abs.3 BauGB und nach dem § 34 Abs. 1 BauGB:

Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ (§ 34 Abs.1 BauGB). 

Für den betreffenden im Zusammenhang bebauten Ortsteil gestaltet sich der maßgebende bauliche Rahmen der näheren Umgebung wie nachfolgend beschrieben:

  • Art der baulichen Nutzung: Der Ortsteil im Abschnitt zwischen Schweinheimer Straße, Spessartstraße, Lindestraße und Hefner-Alteneck-Straße/Carl-von-Linde-Platz ist gewerblich-industriell geprägt. Damit liegt ein Gebiet eigener Art i.S.v. § 34 Abs. 1 BauGB vor (= Gemengelage). Aufgrund umliegender Wohngebiete ist dieses Gebiet gewissen Einschränkungen bezüglich gewerblicher Emissionen unterworfen. 

  • Maß der baulichen Nutzung: 
    • Gebäudegrundflächen erreichen ein Maß bis ca. 15.000m² (Bezugsfall: Werkhalle, Hefner-Alteneck-Straße 11).
    • Die bauliche Höhenentwicklung ist abzuleiten von einem Nebengebäude in der Dessauerstraße mit III Vollgeschossen (Flachdach, Gebäudehöhe: ca. 7,00 m) sowie vom Bestandsgebäude selbst mit einer Gebäudehöhe von 10,70 m, II Vollgeschossen plus Sockel und Walmdach.  

  • Die Bauweise ist auf dem gewerblich genutzten Areal sehr unterschiedlich, vorwiegend handelt es sich um eine „abweichende Bauweise“ mit Baukörpern, die überwiegend unter Wahrung von (seitlichen) Abständen „Überlängen“ von mehr als 50 m aufweisen. 

  • Überbaubare Grundstücksfläche: Entlang der Spessartstraße stehen die Baukörper stufenweise versetzt zur Spessartstraße. 

III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

1) Baulinienplan Nr. 5 und Bebauungsplan Nr. 6/8

Entlang der Spessartstraße weicht das Bestandsgebäude von der vorderen Bebauungsgrenze sowie von der Straßenbegrenzungs- und Vorgartenlinie ab. Das Bestandsgebäude bleibt jedoch in seiner Kubatur unverändert und besitzt somit Bestandsschutz. 

Für das Gebiet zwischen Dessauerstraße, Spessartstraße, Lindestraße und Hefner-Alteneckstraße (Nr. 6/8) besteht zudem ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan "Westlich Dessauerstraße" Nr. 6/8. Eine Zurückstellung des Baugesuchs (§ 15 BauGB) ist jedoch nicht notwendig, da nicht davon auszugehen ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht bzw. wesentlich erschwert werden. 

2) Einfügungsgebot, gem. § 34 BauGB

Art der baulichen Nutzung 

Der Bauantrag auf Erteilung einer Nutzungsänderung umfasst die Umwandlung bisher als Büroräume genutzte Aufenthaltsräume in ein Boardinghouse. Geplant ist eine temporäre Unterbringung von Monteuren, Leiharbeitern oder sonstigen vorübergehend beschäftigten Arbeitskräften. Übergangsweise ist eine Anmietung durch die Stadtbau Aschaffenburg GmbH zur Unterbringung von Flüchtlingen vorgesehen.

Aufgrund sehr unterschiedlicher Nutzungen in diesem Bereich kann keine eindeutige Gebietszuordnung nach den einzelnen Gebietstypen der BauNVO erfolgen. Es liegt ein Gebiet eigener Art i.S.v. § 34 Abs. 1 BauGB vor (= Gemengelage), welches jedoch überwiegend gewerblich-industriell geprägt ist. Aufgrund der Lage ist der Bereich gewissen Einschränkungen bezüglich gewerblicher Emissionen unterworfen.

Ein Boardinghouse kann in dieser Gemengelage, am Rande dieses Gebietes, im Übergang zur umliegenden Wohnbebauung zugelassen werden. Voraussetzung hierfür ist, dass es sich um einen „echten Boardinghousebetrieb“ und um kein „Wohnen“ handelt. Aufgrund der vorliegenden Betriebsbeschreibung, wie auch des planerischen Nutzungskonzeptes liegt hier ein solcher Betrieb, ähnlich einem „gewerblichen Beherbergungsbetrieb“ vor. Darüber hinaus handelt es sich hier auch um keine solche gewerbliche Nutzung, welche störende Einwirkungen auf die gegenüberliegenden Wohngebiete verursachen würde. Im Gegenteil ist eher von einer vermittelnden Funktion im Übergangsbereich zwischen Gewerbe-/Industriegebiet zum gegenüberliegenden Wohngebiet auszugehen. Auch die Betriebsgröße hält sich mit 14 Appartements innerhalb dieses vermittelnden Rahmens.

Allerdings ist im Rahmen des Einfügegebotes, gem. § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch sicherzustellen, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, bzw. Lebensverhältnisse in Hinblick auf den nahegelegenen, emittierenden Gewerbetrieb der Firma AB-GUSStech GmbH gewahrt werden. 
 
Maß der baulichen Nutzung

Nachdem lediglich eine Nutzungsänderung mit baulichen Änderungen im Inneren erfolgen, ergeben sich keine Veränderungen beim Maß der baulichen Nutzung. 

Überbaubare Grundstücksfläche

Der Grad der Überbauung wird im Rahmen der Nutzungsänderung nicht verändert. 

Gesunde Wohn-, Arbeits-, Lebensverhältnisse / Immissionsschutz

Das Vorhaben befindet sich südwestlich, in der Nähe des emittierenden Betriebes der Firma AB-GUSStech GmbH. Es handelt sich hierbei um einen bestehenden und genehmigten Gewerbebetrieb. Von dem Betrieb gehen erhebliche Immissionen (Lärm, Geruch, Luftschadstoffe) aus, welche auch auf das Vorhaben einwirken und im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu berücksichtigen sind. Hierbei sind gesunde Lebensverhältnisse zu wahren. Ein Wohnen kann in diesem Bereich nicht zugelassen werden. Gegen einen gewerblichen Betrieb eines Boardinghouses, mit einer temporären Unterbringung bestehen hingegen keine Einwände. Der bauliche Schallschutz ist sicherzustellen.

Die Untere Immissionsschutzbehörde wurde beteiligt. Eventuelle Auflagen sind zu beachten.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für ein Boardinghouse je 2 Zimmereinheiten 1 PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei 15 Zimmer ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Diese werden auf dem Baugrundstück, sowie einem angrenzenden Grundstücksstreifen, Fl.-Nr.: xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg bereits im Bestand nachgewiesen. Die dingliche Zuordnung und Sicherung ist nachzuweisen.

Zudem ist je 15 Zimmereinheiten 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Die Planunterlagen sehen 15 Fahrradabstellplätze vor.

Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt zu errichten.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung erfolgt über die Spessartstraße. Bauliche Veränderungen erfolgen nicht.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

I. Dem Antrag der Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH auf Nutzungsänderung eines Bürogebäudes in ein Boardinghouse auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Dessauerstraße xxx, 63739 Aschaffenburg entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und -stellen beachtet werden.

Auflagen:

  1. Zur Wahrung gesunder Wohn-, Arbeits-, Lebensverhältnisse sind die Auflagen der Unteren Immissionsschutzbehörde zu beachten.
  2. Die dingliche Zuordnung und Sicherung der Stellplätze auf den Grundstücken, Fl.-Nr.: xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg ist nachzuweisen.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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6. / UKVS/2/6/23. Winterlinden in den Sauerswiesen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 15.02.2023 ö Beschließend 6UKVS/2/6/23

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Die Baumgruppe bestehend aus acht Winterlinden auf dem Flurstück Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, „In den Sauerswiesen 1“ wurde wegen der beabsichtigten Ausweisung als Naturdenkmal mit Bescheiden vom 15.07.2021 einstweilig sichergestellt.
Die Bescheide ergingen gegen den Eigentümer des Grundstücks Fl.-Nr. xxx sowie die Eigentümer des Nachbargrundstücks Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, da sich der Kronen- und Wurzelbereich der Winterlinden zum Teil auch auf das Nachbargrundstück erstreckt. Die einstweilige Sicherstellung diente der Erhaltung des Status quo, bis mittels eingehender Untersuchungen festgestellt wurde, ob die Bäume die Voraussetzungen als Naturdenkmal i. S. d. § 28 BNatSchG erfüllen. 

Sowohl der Eigentümer des Grundstückes, auf welchem die Winterlinden stehen, als auch ein Eigentümer des Nachbargrundstücks haben Klage gegen die Sicherstellungsbescheide erhoben.

Mit Urteilen vom 24.01.2023 entschied das Bayerische Verwaltungsgericht Würzburg, dass die Bescheide der Stadt Aschaffenburg zur einstweiligen Sicherstellung aufgehoben werden.
Die Stadt Aschaffenburg hat die Kosten der Verfahren zu tragen.

Grund für die Aufhebung der Bescheide ist, dass laut dem Verwaltungsgericht die rechtlichen Voraussetzungen für eine einstweilige Sicherstellung nicht erfüllt sind.
Nach Einschätzung des Gerichts kommt die Winterlindengruppe nach summarischer, fachlicher Einschätzung für eine endgültige Unterschutzstellung als Naturdenkmal nicht in Betracht.

Voraussetzung für eine einstweilige Sicherstellung ist, dass der betroffene Schutzgegenstand bei einer überschlägigen, fachlichen Einschätzung für eine endgültige Unterschutzstellung in Betracht kommt, die beabsichtigte Unterschutzstellung muss daher zumindest möglich erscheinen.

Nach Prüfung durch das Gericht erfüllt die Winterlindengruppe nicht die an ein Naturdenkmal zu stellenden Anforderungen für eine endgültige Unterschutzstellung.
Die Winterlindengruppe erfüllt weder die Schutzwürdigkeitskriterien der wissenschaftlichen, naturgeschichtlichen oder landeskundlichen Gründe noch die Kriterien der Seltenheit, Eigenart oder Schönheit. Insbesondere weisen die Winterlinden durch in der Vergangenheit durchgeführte Schnittmaßnahmen fortgeschrittene Schädigungen auf, die arttypische Wuchsform und Kronenentwicklung wurden hierdurch zerstört. Diesbezüglich wird auf die beiden eingeholten Fachgutachten verwiesen.

Das Gericht kommt daher zu dem Ergebnis, dass die Voraussetzungen für eine einstweilige Sicherstellung nicht erfüllt sind und die streitgegenständlichen Bescheide somit materiell rechtswidrig sind.

Die Stadt Aschaffenburg hat die Möglichkeit, gegen die Urteile innerhalb von einem Monat nach Zustellung Antrag auf Zulassung der Berufung einzulegen. Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Mögliche Gründe für das Einlegen einer Berufung sind ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils, besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten oder eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache.

Nach Einschätzung der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Aschaffenburg ist die Berufung gegen die Urteile nicht erfolgsversprechend.
Das Einlegen von Berufung wäre mit weiteren Kosten verbunden. Die geschätzten Kosten für das bisherige Verfahren betragen ca. 10.000 €.

Da das Verwaltungsgericht zu dem Ergebnis kommt, dass eine endgültige Unterschutzstellung der Winterlindengruppe nicht in Betracht kommt, ist die Durchführung eines Unterschutzstellungsverfahrens nicht zielführend und die Unterschutzstellung als rechtswidrig anzusehen.
Daher wird dem UKVS empfohlen, von einer Unterschutzstellung der „Winterlinden in den Sauerswiesen“ als Naturdenkmal abzusehen und den Beschluss des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates vom 06.10.2021 zur Durchführung eines Unterschutzstellungsverfahrens aufzuheben.


Begründung der Angaben zur Klimawirkung:
Der Beschluss wird als teilweise klimarelevant eingestuft, da nach Bestandskraft der Gerichtsurteile und einem Verzicht auf eine Unterschutzstellung als Naturdenkmal eine Fällung der Winterlinden und damit ein Verlust der Winterlinden mit ihren Funktionen für das Klima – u. a. dem Binden von Kohlenstoffdioxid - möglich ist.

.Beschluss:

I. Der Stadtrat stimmt dem Vorschlag der Verwaltung zu, auf die Einlegung von Berufung gegen die Urteile des Bayerischen Verwaltungsgerichts Würzburg W 4 K 21.1015 und W 4 K 21.1024 zu verzichten sowie von einer Unterschutzstellung der „Winterlinden in den Sauerswiesen“ als Naturdenkmal abzusehen.
Der Beschluss des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates vom 06.10.2021 zur Durchführung eines Unterschutzstellungsverfahrens wird aufgehoben.

II. Angaben zur Klimawirkung:
Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant
teilweise klimarelevant
sehr klimarelevant
[  ]  keine weiteren Angaben erforderlich
[ x ]  kurze Erläuterung in den Begründungen
[  ]  ausführliche Erläuterung 
in den Begründungen 
Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlich Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [  ]
nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 15, Dagegen: 1

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7. / UKVS/2/7/23. SPNr. nach TOP 6 ö

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat 2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates 15.02.2023 ö Beschließend 7UKVS/2/7/23

.Beschluss:

Herr Oberbürgermeister Jürgen Herzing gibt bekannt, dass die Verwaltung die Zugnummern 44 und 46 im Einvernehmen mit den Fastnachtsvereinen vom Aschaffenburger Fastnachtszug ausgeschlossen hat.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

Datenstand vom 20.04.2023 10:07 Uhr