Der Stadtrat hat sich aufgrund der Notwendigkeit, im Rahmen der Sanierung von Schloss Johannisburg die dort von der Stadt belegten Räume zu räumen, seit 2020 bereits mehrfach mit der Notwendigkeit zur Errichtung eines neuen Zentraldepots für die Aschaffenburger Museen befasst. Dies am 17.5.2022 im PVS und am 18.7.2022 im Plenum, am 22.11.2022 im Haupt- und Finanzsenat und ein weiteres mal am 05.12.2022 im Plenum (hier mit Absetzung der Beschlussfassung)
Im PVS wurde beschlossen die vorgestellte Konzeptstudie des Zentraldepots zur Grundlage der weiteren Planung zu machen und dafür eine Bauvoranfrage zu stellen. Außerdem wurde die Verwaltung beauftragt, den Bau des Zentraldepots durch die Stadtwerke vorzubereiten. Im Plenum wurde ausführlich über die Arbeiten zur Sammlungsverlagerung und zum Vorgehen zur Erstellung einer neuen Museumskonzeption nach Wiedereinzug in das Schloss Johannisburg berichtet. Die Bauvoranfrage ist fertiggestellt, und beim Bauordnungsamt zur Genehmigung eingereicht. Sie setzt die am 17.5.2022 beschlossene Konzeptstudie um und wurde am 7.12.2022 im UKVS beraten werden und positiv beschieden.
Aktueller Projektstand / Zeitplan
Die Stadt Aschaffenburg muss wegen der vom Freistaat Bayern durchgeführten Sanierung des Schlosses Johannisburg in Aschaffenburg alle ihre dort angemieteten Flächen für einen mehrjährigen Zeitraum räumen. Trotz der Schwierigkeiten des Bauprozesses und der angespannten Lage der Bauwirtschaft hält der Freistaat Bayern an dem Sanierungsprojekt Schloss Johannisburg unvermindert fest. Die Schlösserverwaltung plant, die Fassadensanierung im Frühjahr 2024 zu beginnen und die Gesamtmaßnahme sowie die Innensanierung in mehrere technische Bauabschnitte zu unterteilen.
Entsprechende Aufträge wurden erteilt.
Der sanierungsbedingte Auszug der Stadt Aschaffenburg aus den durch sie angemieteten Räumlichkeiten wird dann in enger Abstimmung mit der Schlösserverwaltung ab Anfang 2027 beginnen müssen.
Bei einer kontinuierlichen Beräumung ab Mitte 2026 muss demnach das Museumdepot, auch aufgrund der notwendigen Konservierungsarbeiten an den Kunstobjekten, ab Mitte 2026 fertig gestellt sein, damit ein kontinuierlicher Umzug in das neue Depot erfolgen kann. Der hierfür vorgesehene Zeitraum beläuft sich auf ca. 6 Monate, so dass die Fertigstellung des neuen Depots für Ende Juni 2026 angestrebt werden muss
A Neubau Zentraldepot
Planungskonzept/ Vorgeschichte
Für Neubau eines Zentraldepots wurde für eine Teilfläche des städtischen Grundstücks im Stadtteil Obernau im Erweiterungsgebiet des Gewerbegebiets „Bollenäcker“ vom Architekturbüro Reuter (Berlin), das auf Depotbauten spezialisiert ist, eine Konzeptstudie erarbeitet. Der Planung liegt eine ausführliche Programmbeschreibung zugrunde. Danach soll ein Depot mit ca. 3600 m² Depotfläche und ca. 550 m² Fläche für Funktionsräume entstehen.
Die Anlieferung soll eingehaust und mit Flurförderzeugen bedienbar sein. Es müssen Depoträume entstehen, die das gesamte Spektrum der einzulagernden Kulturgüter berücksichtigen.
Das Gebäude soll nicht klimatisiert werden, aber durch Bauteilaktivierung ein stabiles Raumklima besitzen. Die Einlagerung besonders empfindlicher Objekte soll mittels Klimaboxen erfolgen. Für die Einlagerung selbst war eine verdichtete Lagertechnik zu planen, die in das konstruktive Gebäuderaster integriert ist. Neben den Depoträumen waren Räume für die projektbezogene Bearbeitung der einzulagernden oder an andere Museen im Rahmen von Sonderausstellungen auszuleihende Objekte (zum Beispiel Schädlingsbekämpfung, Dokumentation, Verpackung, Objektannahme, Inventarisierung, Ausstellungsvorbereitung usw.) vorzusehen.
Diese Räume beinhalten jedoch keine Dauerarbeitsplätze, sondern sind nur für den periodischen, projektbezogenen Aufenthalt von Personen konzipiert.
Das entworfene Gebäude ist ein Stahlbetonskelettbau, mit 2-3 Geschossen, begrüntem Flachdach einschließlich solarenergetischer Nutzung und einer zusätzlichen Fassadenbegrünung durch Ranker.
Die Fassade des Depotbaus ist bis auf Lüftungs- und Entrauchungsöffnungen geschlossen, um das innere Raumklima stabil zu halten.
Die Funktionsräume sind allerdings natürlich belichtet. Die geschlossene Fassade dient auch der Sicherheit der eingelagerten Objekte.
Zur freien Landschaft ist der Baukörper unter Erhaltung des Baumbestandes intensiv eingegrünt. Diese Pflanzzone lässt sich auch als Versickerungszone für das Oberflächenwasser nutzen.
Ökologischer Ausgleich
Zur Vorbereitung von Baumaßnahmen auf dem Grundstück wurde bereits eine spezielle artenschutzrechtliche Untersuchung durch das Büro Naturplan vorgenommen.
Dabei hat sich ergeben, dass, wegen der noch nicht begonnenen Herstellung der Erschließungsanlagen für die Erweiterung des Baugebiets, artenschutzrechtliche Maßnahmen erforderlich sind.
Sie betreffen die Anbringung künstlicher Nisthilfen für drei Brutvogelarten und für Fledermäuse sowie die Errichtung neuer Habitate für Zauneidechsen.
Diese Maßnahmen sollten unbedingt im Herbst 2024 begonnen werden, damit ein Baubeginn 2025 möglich ist.
Planungskonzept/ aktueller Sachstand
Im Jahr 2022 hat die Stadtbau, beraten durch das Amt für Hochbau und Gebäudewirtschaft, durch ein darauf spezialisiertes Architekturbüro aus Berlin eine Konzeptstudie zum Neubau eines Zentraldepots für alle Aschaffenburger Museen vorgelegt. Diese Konzeptstudie ging davon aus, alle Objekte, die derzeit im Schloss ausgestellt oder deponiert sind, dort unterzubringen sowie alle bestehenden Außendepots aufzulösen. Der Flächenbedarf für dieses Zentraldepot ergab sich aus einem gutachterlich ermittelten Mengengerüst, zuzüglich der durch die Verwaltung ermittelten Flächen für den Betrieb eines Depots. Das Planungsergebnis wurde im PVS gebilligt und daraufhin in eine Bauvoranfrage umgesetzt, die am 7.12.2022 vom UKVS beschlossen wurde. Die Bauvoranfrage ist bestandskräftig und sieht auf einem Teilgrundstück in Obernau mit einer Fläche von ca. 4850 m² einen dreigeschossigen Depotkomplex vor. Der Bau soll in zweiter Reihe errichtet werden, sodass vorgelagert ein Grundstück in einer Größenordnung von ca. 2800 m² für andere gewerbliche Zwecke verwertbar bleibt.
Nach der Beratung PVS hat das Plenum den Prozess zum Neubau eines Depots in Obernau angehalten und die Verwaltung beauftragt zu prüfen, ob auf dem Gelände der FOS/BOS in der Pfaffengasse ein Depot untergebracht werden könnte. Man versprach sich davon nennenswerte Einspareffekte. Die Prüfung wurde auf der Grundlage von Vorüberlegungen des Museumsentwicklungsplans und einer Vorplanung des Architekturbüros Staib durch Architekt Reuter aus Berlin Teigt durchgeführt.
Untersuchung alte FOS/BOS (1a)
Es zeigte sich, dass auf dem Gelände an der Pfaffengasse nur der Flächenbedarf, der sich aus der Auslagerung der Objekte im Schloss (Archäologie, Ausstellung, Turmdepot) ergibt, bereitgestellt werden kann.
Auch diese Lösung gelingt allerdings nur mit einem dreigeschossigen Neubau entlang der Pfaffengasse, einer Umnutzung der gesamten Tiefgaragenfläche sowie einer Umnutzung des östlichen viergeschossigen Schultraktes, sowie einer aufwändigen Ertüchtigung der Geschossdecken.
Dies ist erforderlich, da die vorhandenen Geschossdecken lediglich (für ein Schulgebäude absolut üblich) mit einer Belastung von 500 kg/m² (5 KN/m²) belastet werden können.
Eine Nutzung als Depot- und Lagerfläche benötigt eine zulässige Deckenlast von mindestens 700 kgm² (7 KN/m²).
Die Schulturnhalle einschließlich der Umkleideräume und der eingeschossige ehemalige Werkstättenbau, sowie die beiden Gebäudeflügel am Arkadenhof konnten nicht für das Depot herangezogen werden, da die Schulturnhalle auf absehbare Zeit für den Schulbetrieb nicht entbehrlich ist.
Der ehemalige Werkstattbau hat keine Massivdecke, sondern ein Raumfachwerk als oberen Abschluss und kann daher nicht aufgestockt werden.
Weiterhin besitzen die beiden Flügel im Arkadenhof lediglich Holzbalkendecken, die ebenfalls nur eingeschränkt tragfähig sind.
Im Werkstättenbau befinden sich außerdem bereits Nutzungen der Museumsverwaltung (Hausmeisterei, Techniklager und Werkstätten), die bei einer Umnutzung als Depot anderweitig bereitgestellt werden müssten.
Für die mögliche Variante wurde eine erste äußerst grobe Kostenermittlung erarbeitet, die mit vielen Unsicherheitszuschlägen arbeiten muss, da in erheblichem Umfang in Bausubstanz eingegriffen wird, deren Qualitäten ohne detaillierte Untersuchung derzeit nur eingeschränkt zu beurteilen ist.
In jedem Fall müssen die Flächen für die Zwecke des Depots erheblich umgebaut werden. (Klima, Tragfähigkeit).
Überhaupt gelingt die Nutzung des Geländes der FOS/BOS nur, wenn entlang der Pfaffengasse ein Neubau über der bestehenden Tiefgarage errichtet wird.
Auf der Grundlage dieses Untersuchungsergebnisses wurde daraufhin das bestehende Planungskonzept für Obernau modifiziert.
Untersuchung Neubau Obernau in der Größe ehemalige FOS/BOS (1b)
Statt eines dreigeschossigen Neubaus wird nun vorgeschlagen, den mit nur zwei Ebenen auszuführen. Dies entspricht in etwa dem Flächenangebot, das in der Pfaffengasse entstehen könnte und in etwa den Bedarf der Räumung der Flächen der Lagermöglichkeiten im Schloss bietet.
Es wird nicht vorgeschlagen für das Depot in Obernau eine Aufstockung vorzusehen, sondern, wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine Auflösung der Außendepots und damit eine Einsparung von Mietkosten ins Auge gefasst wird, diesen zusätzlichen Flächenbedarf auf dem vorgelagerten Grundstück durch einen ein oder zweigeschossigen Anbau herzustellen.
Dies ermöglicht einen Anbau im laufenden Betrieb, sodass so gut wie keine Einschränkungen während der Nutzung bei einem nachträglichen Anbau stattfinden würden.
Die Einschränkung beschränkt sich auf das nachträgliche Öffnen der ehemaligen Außenwand zur Schaffung eines Übergangs das dann vorhandenen Depots in das neue Depot.
B Projektkosten
Untersuchung alte FOS/BOS (1a)
Die Projektkosten für die Herrichtung der alten FOS/BOS als Depotfläche beinhaltet zum einen die Aufwertung der vorhandenen Flächen.
Hier sind aber wie vor genannt schon ausgeführt nur die Flächen relevant, die eine Betondecke haben. Diese betragen ca. 600 m².
Zum zweiten sind die Kosten ermittelt für den an der Pfaffengasse anzusiedelnden Neubau. Die Fläche hier beträgt ca. 800 m².
Ferner ist in die Kostenschätzung einen Einbau einer Aufzugsanlage für das Bestandsgebäude eingerechnet.
Auch eingerechnet sind die Kosten Umbau Tiefgarage/ Untergeschoss. Das Untergeschoss hat eine zu erwartende Fläche von ca. 850 m².
Somit ergibt sich eine zu bearbeiten der Fläche in Höhe von 2250 m².
Die Berechnung der Kosten erfolgte auf Basis der zu bearbeitenden Flächen.
Hierbei wurde in der Kostenschätzung jeweils berücksichtigt, dass für die 3 doch sehr unterschiedlichen Flächenarten auch unterschiedliche Kostenansätze Ansatz gebracht wurden.
Für den Neubau an der Pfaffengasse wurden entsprechend der Kostenschätzung für einen Gesamtneubau 2500 € /m² in Ansatz gebracht.
Der Neubau an der Pfaffengasse beläuft sich demnach auf ca. 3.570.000 € brutto.
Für die Aufarbeitung und den Umbau der Tiefgarage wurden 1000 € /m² in Ansatz gebracht
Der Umbau der Tiefgarage beläuft sich auf ca. 1.517.250 € brutto.
Für die Bearbeitung der Bestandsflächen in der alten FOS/BOS wurden 5000 € /m² Ansatz gebracht.
Die Ertüchtigung der Decken, die Ertüchtigung des Raumklimas, sowie eine energetische Sanierung des Gebäudes (nur die Bauteile, die eine Stahlbetondecke besitzen) belaufen sich auf 5.355.000 € brutto.
Der Einbau einer Aufzugsanlage beläuft sich auf ca. 1.071.000 € brutto.
Vorwegzunehmen ist hier noch mal, dass es sich um reine Schätzkosten handelt. Diese Kosten müssten gegebenenfalls in einer ausführlichen Untersuchung des Bestandsgebäudes verifiziert werden.
Zur Erstellung der Kostenaufstellung sind Zuschläge bereits eingerechnet.
Eingerechnet sind Zuschläge für Unvorhergesehenes und eine Risikobewertung.
Diese sind mit insgesamt derzeit 50 % bewertet.
Die Gesamtkosten der Ertüchtigung des Bestandsgebäudes FOS/BOS als Museumsdepot belaufen sich demnach auf ca. 11.513.250 € brutto.
Die tabellarische Aufstellung ist in der Anlage der Präsentation beigefügt.
Untersuchung Neubau Obernau in der Größe ehemalige FOS/BOS (1b)
Die Kosten des Projekts wurden im Plenum am 5.12.2022 auf ca. 13,98 Millionen € geschätzt. Laut Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik für Gewerbebauten wurden diese mit einer Kostensteigerung 17,6 % innerhalb eines Jahres bewertet.
Auch fand derzeit eine Fortschreibung mit diesem Index für die Baukosten für das Realisierungsjahr 2023 statt. Damit ergab sich ein Betrag von 16,44 Millionen € bei der Ausführung in 3-geschossiger Bauweise.
Eine nochmalige Überarbeitung das Kostenansatzes im Rahmen der Untersuchung des Umbaus der FOS/BOS ergab eine angepasste Kostenschätzung des Gebäudes in 3-dreigeschossiger Bauweise in Höhe von brutto 12.940.413,55 €.
Diese Kosten beinhalten sämtliche Kostengruppen inklusive der Kosten für die Fachplaner und Ingenieure.
Die nunmehr angedachte 2-geschossige Bauweise würde eine Kosteneinsparung in Höhe von ca. 2.142.000 € brutto bedeuten und Gesamtkosten in Höhe von ca. 10.798.413,55 € brutto verursachen.
Die Kosten wurden wie folgt ermittelt:
Entfall 2.OG - Fläche ca 1.590 m2 a. 1.140,- netto zzgl. 19% Mwst.
Sollte jedoch in einem zweiten Schritt das zweite Obergeschoss errichtet werden, so ergeben sich zusätzliche Kosten in folgenden Höhen:
Demontage PV-Anlage, Lagerung und Wiederaufbau ( auf 1590 m2 passen ca 250 kwp -) = ca. 75.000,- Euro netto Mehrkosten
Rückbau inkl. fachgerechter Entsorgung Dachpaket 1.OG = ca 120.000,- Euro netto Mehrkosten
Aufstockung Aufzugsschacht bis 2. OG + Einbau Aufzugsanlage inkl Ebene 2. OG = ca 115.000,- Euro netto Mehrkosten
Erschwerniszulage / Mehrkosten wegen erneuter Gestellung der Baustelleneinrichtung, erneute Kranstellung, zusätzliche Absturzsicherung und Gerüststellung, durch kleineres Bauvolumen anteilig höhere Kosten an Planungsleistungen und Bauleitungsleistungen, erschwerte Bautätigkeit unter Berücksichtigung des weiteren Betriebs des darunter befindlichen Depots =
ca 500.000,- Euro netto Mehrkosten
So ergibt sich ein tatsächlicher Kostenvorteil bei Entfall des zweiten Obergeschosses in Höhe von netto ca. 990.000 €, demnach brutto 1.178.800 €
Allerdings kann zur Zeit keine werthaltige Prognose zur Kostenentwicklung für spätere Jahre abgegeben werden, da nicht klar ist, ab wann die Aufstockung erfolgen würde.
Unter Berücksichtigung der derzeit in Ansatz gebrachten Zahlen würde die Gesamtmaßnahme durch die nachträgliche Aufstockung mind. 1.000.000 € brutto mehr kosten, als bei direkter Erstellung der 2. Obergeschosses.
Der Flächenmehrbedarf könnte allerdings auch durch einen weiteren ebenerdigen Anbau in 1 oder 2-geschossiger Bauweise auf dem vorgelagerten Grundstück erfolgen, welches derzeit zum möglichen Verkauf ausgegliedert wurde.
Die angesetzte, in der Variante 1 b nicht verwirklichte Fläche beträgt 1.590 m² - gerundet 1.600 m² und wäre unter der angedachten Voraussetzung, dass keine überbaute Zufahrt- und Entladefläche, keine Dekontaminations- und Funktionsräume sowie keine Büros und Nebenflächen benötigt werden, als reine Depotfläche baubar. Einzig eine weitere Technikzentrale wäre vermutlich notwendig, so dass als Kostenrahmen (in Abhängigkeit der Erstellungszeit) in Höhe von 4.000.000 € anfallen könnten.
Die Kosten für den ökologischen Ausgleich im Bereich des Artenschutzes sind ermittelt und bereits im Vermögenshaushalt für 2024 veranschlagt.
C Projektfinanzierung
Für die im Schloss vorgesehenen Änderung und Anpassungsarbeiten, die von der Stadt zu finanzieren sind, wurden bereits bei der bayerischen Landesstiftung und über die Denkmalpflege Fördermittel beantragt. Eine Förderung durch Bundesmittel im Rahmen eines Pilotprojekts hat sich bedauerlicherweise nicht als machbar herausgestellt. Die Förderung energetischer Maßnahmen kann erst beantragt werden, wenn das Klimakonzept einvernehmlich mit der BSV abgestimmt ist.
Für den Depotneubau wurde beim Bezirk Unterfranken eine Fördereranfrage eingereicht. Über diese kann jedoch erst entschieden werden, wenn eine konkrete Planung vorgelegt werden kann. Es wurden jedoch Fördermittel für die Aufbereitung des Museumsguts bewilligt und für den Umzug in Aussicht gestellt.
Der enge Zeitrahmen zur Herstellung des Zentraldepots stellt eine besondere Herausforderung dar. Es ist daher vorgesehen, hierfür einen Generalplaner zu beauftragen und das Objekt, bei dem der Ausbau d. h. die Lagertechnik und die Gebäudeerstellung in besonderem Maße miteinander verzahnt sind, durch einen Generalunternehmer erstellen zu lassen.
Die Projektrealisierung durch die Stadtwerke ist weiterhin möglich.
Vor dem Hintergrund der Gesamtbelastungen kann allerdings das Depot durch einen „Dritten“/ Investor errichtet werden.
In beiden Fällen würde das Depot dann nach Fertigstellung von der Stadtverwaltung angemietet werden.
Eine weitere prüfbare Möglichkeit besteht in der Erstellung des Depots durch die Stadt selbst.
Zur ergänzenden Klärung der dazu erforderlichen fördertechnischen Voraussetzungen würden die bereits begonnen Anfragen bei der Regierung von Unterfranken um die Errichtung des Objekts durch einen Investor ergänzt.
E Weiteres Vorgehen
Die Verwaltung empfiehlt, die Umsetzung des Depots nach Variante 1 b und würde nach positiver Beschlussfassung die Punkte 4 und 5 des Beschlusses vorbereiten.
Nach der erfolgten Untersuchung der möglichen Finanzierung und Vorstellung und Beschlussfassung im Mai 2024 könnte die Maßnahme begonnen werden, um einen möglichen Umzug/ Auszug des Museumsdepots Mitte 2026 zu gewährleisten.
Die Bauzeit für ein derartiges Depot liegt bei abgeschlossener Planung bei 8-12 Monaten.
Weiterhin würden auf der Grundlage dieser Planungen die Förderanträge für den Neubau des Depots präzisiert und angepasst werden.
Die Herstellung der ökologischen Ausgleichsmaßnahmen für den Artenschutz können bereits umgesetzt werden, da hierfür im Haushalt 2024 Mittel zur Verfügung stehen.