Datum: 20.03.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal
Gremium: Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Öffentliche Sitzung, 16:59 Uhr bis 17:55 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	SP-Nr.	Bezeichnung
1	UKVS/2/1/24	Neubau einer Wohnanlage mit 116 Wohneinheiten und Kindertagesstätte auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Gabelsberger Straße, Gutenbergstraße, Pestalozzistraße, 63739 Aschaffenburg durch die Stadtbau Aschaffenburg GmbH, BV-Nr.: xxx
2	UKVS/2/2/24	Livemusik in Gaststätten; Bericht der Verwaltung
3	UKVS/2/3/24	Bauvoranfrage zum Neubau einer Produktions- und Betriebsstätte (Brauerei) auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Nürnberger Straße, 63739 Aschaffenburg durch die Schwind Bräu GmbH & Co.KG, BV-Nr.: xxx
4	UKVS/2/4/24	Bauvoranfrage zum Neubau eines Gewerbegebäudes mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Auhofstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Grundstücksgemeinschaft Auhofstr. GbR, BV-Nr.: xxx
5	UKVS/2/5/24	Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 12 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Hofgartenstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma TCT Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx
6	UKVS/2/6/24	Nachtrag in der Denkmalliste Wohnhaus, zweigeschossiger Sattel- und Walmdachbau mit symmetrisch gegliederter Fassade, Münchstraße xxx, 63739 Aschaffenburg Herstellung des Benehmens mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege

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1. / UKVS/2/1/24. Neubau einer Wohnanlage mit 116 Wohneinheiten und Kindertagesstätte auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Gabelsberger Straße, Gutenbergstraße, Pestalozzistraße, 63739 Aschaffenburg durch die Stadtbau Aschaffenburg GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	20.03.2024	ö	Beschließend	1	UKVS/2/1/24

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2. / UKVS/2/2/24. Livemusik in Gaststätten; Bericht der Verwaltung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	20.03.2024	ö	Beschließend	2	UKVS/2/2/24

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

In der Sitzung wurde die Frage aufgeworfen, inwieweit der Stadtrat in der Frage der Zulassung von Veranstaltungen im Allgemeinen und der Zulassung von Livemusik in Gaststätten im Besonderen Entscheidungskompetenz hat, oder ob dies als reine Rechtsanwendung in den Zuständigkeitsbereich der sogenannten laufenden Angelegenheiten fällt. Mit Mail vom 09.12.2023 hat die Verwaltung der Regierung ihre Rechtsauffassung dargelegt, wonach es sich im vorliegenden Fall um den Vollzug von Aufgaben des übertragenen Wirkungskreises handelt, bei denen ohnehin fraglich ist, ob eine Entscheidungszuständigkeit des Stadtrates gegeben ist.  Zum anderen gehe es bei der beantragten Beschlussfassung um reine Rechtsfragen (Definition der Hintergrundmusik, Anzahl der zulässigen Abweichungen von den erteilten bau- und gaststättenrechtlichen Genehmigungen) und damit um bloßen Gesetzesvollzug. Mit Mail vom 13.12.2023 hat die Regierung mitgeteilt, dass sie die Rechtsauffassung teile, wonach es sich hier um reinen Gesetzesvollzug im übertragenen Wirkungskreis handle, der in der Zuständigkeit der Verwaltung bzw. des OB als Leiter der Verwaltung liege.

Weiterhin wurde in der Sitzung die Frage aufgeworfen, ob das Kriterium „aktive Werbung durch den Gastronomen“ im Hinblick auf die Musikdarbietung ein relevantes Kriterium für die Abgrenzung zwischen Hintergrundmusik und Veranstaltungsmusik sei. Die Regierung hat mit Mail vom 11.12.2023 zu einer entsprechenden Anfrage geantwortet, dass aktive Werbung durch den Gastronomen oder durch die betreffenden Musiker in nahezu allen Fällen nur im Zusammenhang mit Musikkonzerten erfolgen dürfte. Dagegen würde bei reiner Hintergrundmusik kaum speziell und gezielt für den/die darbietenden Künstler geworben werden. Musiker und Musikgruppen, die die volle Aufmerksamkeit ihres Publikums gewohnt sind bzw. erwarten, werden kaum ohne Werbung, ohne Eintritt, mehr oder weniger leise im Hintergrund spielen. Gleichwohl, so die Regierung, dürfte es Einzelfälle geben, bei denen die Abgrenzung fließend bzw. schwieriger ist. Die Regierung würde daher das Kriterium der „aktiven Werbung“ im Vergleich zu den anderen Kriterien eher weniger stark gewichten.

Schließlich wurde in der Sitzung angekündigt, dass die Verwaltung ein Merkblatt zu der zukünftig geplanten Handhabung erstellen wird und dessen Inhalte mit einigen Gastronomen diskutieren wird. Die entsprechende Veranstaltung fand am 01.03.2024 statt. Teilgenommen haben Vertreterinnen und Vertreter von 11 der 14 eingeladenen Betriebe. Diese haben auf eine detaillierte Darstellung der Sach- und Rechtslage sowie der detaillierten Inhalte des Merkblattes verzichtet, weil die Sach- und Rechtslage grundsätzlich bekannt sei. Detaillierter wurde das Ablaufschema besprochen. Die Ausweitung von 12 auf 24 mögliche Veranstaltungen wurde grundsätzlich begrüßt. Allen Beteiligten ist klar, dass aus der Anwendung der neuen Regelungen möglicherweise neue Abgrenzungsprobleme resultieren. Man verständigt sich darauf, diese Regelungen in einer Testphase anzuwenden und sich dann im Oktober erneut zu einem Meinungsaustausch zu treffen.

Die Verwaltung wird das als Anlage beigefügte Merkblatt und das als Anlage beigefügte Ablaufschema zur Anwendung bringen.

Durch die Verdoppelung möglicher Veranstaltungen pro Gaststätte von 12 auf 24 steigt voraussichtlich der Verwaltungsaufwand bei Genehmigung und Überwachung. 

.Beschluss:

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[   ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[   ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [   ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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3. / UKVS/2/3/24. Bauvoranfrage zum Neubau einer Produktions- und Betriebsstätte (Brauerei) auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Nürnberger Straße, 63739 Aschaffenburg durch die Schwind Bräu GmbH & Co.KG, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	20.03.2024	ö	Beschließend	3	UKVS/2/3/24

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Baubeschreibung

Am 29.01.2024 reichte die Schwind Bräu GmbH & Co.KG einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau einer Produktions- und Betriebsstätte (Brauerei) auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Nürnberger Straße, 63739 Aschaffenburg mit insgesamt zehn Fragen ein.

Die Bauvoranfrage betrifft die geplante Standortverlagerung der Schwind-Brauerei von der Schweinheimer Straße 117 im Stadtteil Schweinheim auf Teilflächen des ehemaligen US-Kasernengeländes im Bereich Hofer-, Nürnberger- und Erlanger Straße (Teilflächen von Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg). Geplant ist der Neubau einer Produktions- und Betriebsstätte, bestehend aus Sudhaus, Abfüllung, Vollgutlager, Versandgebäude, Gaststätte mit Biergarten, Werksverkauf, Werkswohnungen und Parkplätze.

Das Baugrundstück wird gebildet aus Teilflächen aus den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg. Derzeitiger Eigentümer der Flächen ist der Bund, vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA). Zudem soll im Norden eine kleine Teilfläche (Geländestreifen mit einer Breite von ca. 13,5 m) aus dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg von den Stadtwerken Aschaffenburg erworben werden. 

Mit der Neuplanung wird die Nürnberger Straße durch das neue Betriebsgrundstück in Nord-Süd-Richtung unterbrochen. Für die verkehrstechnische Erschließung des Betriebsgeländes und dem Anschluss des südlichen Teils der Nürnberger Straße ist eine neue Zufahrt von der Bayreuther Straße/Hofer Straße aus erforderlich. Hierzu ist die Errichtung einer Straße (Rampe), mit Stützwänden und beidseitigen Gehwegen notwendig. Das neue Betriebsgelände weist im jetzigen Zustand von West nach Ost hin steigend eine Höhendifferenz von ca. 11 m auf. Aus betrieblichen Gründen ist das Gelände mit starken Neigungen nicht nutzbar. Es ist daher geplant zwei Ebenen auszubilden, welche über die neue Zufahrt erschlossen werden. 

Dadurch wird im westlichen Bereich der Betriebshof, die Füllerei, die Vollguthalle, der Versand sowie die Verwaltung auf eine Ebene (ca. 3,75 m über dem Niveau der Hofer Straße) gesetzt, so dass hier jederzeit LKW-Verkehr und ein reibungsloser Gabelstaplerverkehr gegeben ist.

Der Betriebsteil im Osten, bestehend aus Sudhaus, Werksverkauf, Gastronomie und Biergarten ist auf einer erhöhten Ebene (ca. 7,80 m über dem Niveau der Hofer Straße) geplant. Das Sudhaus mit 2 Ebenen wird dem Gelände angepasst.

Aufgrund der erheblichen Höhendifferenzen und den beiden geplanten Betriebsebenen muss die Zufahrt als Rampe mit Stützmauern und Zufahrten ausgebildet werden, um die Nutzung des Betriebes sicherstellen zu können.

Das neue Brauereiareal umfasst damit zwei Bereiche. Im Norden die Brauerei im eigentlichen Sinne, sowie einen Besucher- und Gastronomiebereich im südöstlichen Bereich. Die Bereiche sind getrennt voneinander nutz- und abschließbar.

An der Einfahrt Hofer Straße befindet sich die neue Verwaltung und eine rampenartige PKW- und LKW-Zufahrt. Die große Hoffläche dient der Schaffung der notwendigen Stellplätze sowie als Wendeplatz für LKW' s und als Leergutlager für Bierkisten/Fässer usw. Nördlich dieses Bereiches befindet sich das Versandgebäude.

Die Hauptausfahrt für LKW' s und PKW' s erfolgt nördlich über die Nürnberger Straße. Direkt östlich daran angrenzend schließt sich der Bereich des Vollgutlagers an, weiter östlich das Gebäude für Flaschen- und Fassbierabfüllung. Eine Zufahrt von der neuen Hofer Straße auf Höhe südlicher Nürnberger Straße soll hauptsächlich zur Ein- und Ausbringung von Maschinen dienen.

Im Nordosten grenzt direkt das Gebäude Gär- und Lagerkeller, sowie das Sudhaus an. 

Im südöstlichen Bereich ist eine Gaststätte mit Biergarten, Spielplatz und Parkplätzen geplant. Auf diesem Gelände sind auch Werkswohnungen für Braumeister und Gastronomieleiter vorgesehen. Ein kleiner Verbindungsbau zum Sudhaus ist für Besucher geplant, hier soll auch ein Werksverkauf eingerichtet werden.

Die Zufahrt zum Gastro- und Besucherbereich erfolgt über die neu gestaltete Hofer Straße in Form einer Rampenauffahrt.

II.

Grundsätzliches zur Bauvoranfrage

Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.

III.

Planungsrechtliche Vorgaben

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 03/20 für das Gebiet „südwestlich Wendelbergstraße“ zwischen Wendelbergstraße, östlicher Begrenzung, projektierter Straße, Würzburger Straße und Berliner Allee. Dieser trifft für das Baugrundstück teils unterschiedliche Festsetzungen, da sich der gewählte Standort über mehrere Teilbaugebiete erstreckt:

• Eingeschränkte Gewerbegebiete „GE_E“ mit folgenden Beschränkungen:
• Betriebswohnungen sind in die Betriebsgebäude zu integrieren. Freistehende Einzelhäuser sind unzulässig.
• Tankstellen, Vergnügungsstätten, Gartenbaubetriebe und Lagergebäude sind nicht zulässig.
• Ausgeschlossen ist die Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben.
• Lagerplätze sind nur mit einer Größe von max. 10 % der Grundstücksfläche zulässig.

• Teilweise Straßenverkehrsfläche sowie Fuß- und Radweg
• GRZ 0,6 bis 0,8 und GFZ 1,2 bis 1,8 bei II bis IV Vollgeschossen
• Teilbaugebiet westlich der Nürnberger Straße mit Traufhöhen max. 12,50 m, Firsthöhen max. 16,50 m
• offene Bauweise
• mehrere mit Baugrenzen ausgewiesene Einzelbaufenster; Garagen, Nebenanlagen und Stellplätze sind nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen zulässig.
• Verschiedene Dachformen und -neigungen: Walmdach 42° / Satteldach 30° / DN 5° - 30°; soweit technische Einrichtungen (z.B. Sonnenkollektoren etc.) dies erfordern können andere Dachneigungen und Dachformen zugelassen werden.
• Freiflächengestaltung: Nicht bebaubare und nicht bebaute Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen. Je 200 m² Grundstücksfläche sind mindestens 1 mittelkroniger Laubbaum sowie 5 Sträucher zu pflanzen.
• Pflanzfläche (8 m tief) mit Baumpflanzgeboten entlang der östlichen Grundstücksgrenze
• Baumpflanzgebote entlang der öffentlichen Straßen (einseitige Baumreihe, Pflanzabstand durchschnittlich ca. 8 m – 10 m) 

Das Bauvorhaben ist grundsätzlich nach § 30 BauGB i.V.m. BauNVO 1990 zu beurteilen.

iV.

Planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Art der baulichen Nutzung 

Das geplante Vorhaben liegt in einem „Gewerbegebiet“ (GE) mit Nutzungsbeschränkungen, gem. § 8 BauNVO 1990. Bei der geplanten Produktions- und Betriebsstätte (Brauerei) mit allen notwendigen Betriebseinrichtungen (Sudhaus, Abfüllung, Vollgutlager, Versandgebäude, Gaststätte mit Biergarten, Werksverkauf, Werkswohnungen, Parkplätze…) handelt es sich um einen „Gewerbebetrieb aller Art“ i.S.d. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Der Betrieb an sich unterfällt keinen Nutzungsbeschränkungen des Bebauungsplanes. 

Eine Gaststätte mit Biergarten ist nicht der Nutzungskategorie der „Vergnügungsstätten“, sondern den „Schank- und Speisewirtschaften“ zuzurechnen. Entsprechende gastronomische Einrichtungen sind im eingeschränkten Gewerbegebiet planungsrechtlich allgemein zulässig (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Eine Betriebsausweitung in die Nutzungsart „Vergnügungsstätte“ ist ausgeschlossen.

Der Bebauungsplan schließt die in der betroffenen Zone die Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben aus. Beim geplanten Werksverkauf handelt es sich nicht um einen eigenständigen Einzelhandelsbetrieb, sondern um einen in Fläche und Umfang untergeordneten Teil der Brauereiproduktion. Dies setzt voraus, dass es sich dauerhaft nicht um einen „Getränkemarkt“ mit breitem Sortiment, sondern um den auf das Produktionssortiment der Brauerei beschränkten Werksverkauf handelt.

Die Beschränkung von Lagerplätzen auf max. 10 % der Gesamtfläche gilt grundsätzlich auch für ein Leergutlager. Da ein Leergutlager aber regulärer und notwendiger, aber gleichermaßen untergeordneter Bestandteil einer Brauerei ist, wird eine Befreiung vom Bebauungsplan in Aussicht gestellt, soweit die festgesetzte 10 %-Grenze durch das Leergutlager überschritten wird. Die Lagerfläche ist hierbei auf den betriebsnotwendigen Umfang zu beschränken.

       

Die Festsetzung „Lagerhallen sind nicht zulässig“ bezieht sich auf reines Lagergewerbe, nicht auf Lagerhallen, die regulärer und notwendiger Bestandteil eines Produktionsbetriebs (hier: Vollgutlagerhallen) sind.

Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Das Einvernehmen bezüglich der grundsätzlichen immissionsschutzrechtlichen Eignung des Standorts ist erforderlich.

Maß der baulichen Nutzung 

Durch die Ansiedlung der Brauerei werden auf bisher teils nicht bebauten Flächen in größerem Umfang Gehölze gerodet und Versiegelungen verursacht. Hierbei ist zu beachten, dass die Gesamtversiegelung max. 80 % betragen darf (Kappungsgrenze gem. § 19 Abs. 4 BauNVO). 20 % der Grundstücksfläche müssen als echte Grünfläche erhalten oder hergestellt werden.

Maximale Trauf- und Firsthöhen sind nur für den westlichen Teil des Betriebsgrundstücks (Verwaltung, Versand) festgesetzt. Die maximal zulässige Firsthöhe wird nicht überschritten, die maximale Traufhöhe voraussichtlich nur geringfügig an der Westseite des Verwaltungsgebäudes. Soweit erforderlich kann hierfür eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes in Aussicht gestellt werden.

Im Übrigen entsprechen die geplanten Gebäudehöhen dem im Bebauungsplan festgesetzten Spektrum der zulässigen Vollgeschosszahl.

Überbaubare Fläche / Bauweise

Der geltende Bebauungsplan Nr. 03/20 „Südwestlich Wendelbergstraße“ dient(e) der Konversion und städtebaulichen Entwicklung ehemals militärisch genutzter Flächen. Planungsziel für das gesamte Areal war die Entwicklung eines „Gewerbe- und Technologieparks“ auf Basis der vorhandenen Bebauungs- und Erschließungsstrukturen. Städtebaulich erfolgte eine Zonierung des Gesamtgebiets in drei Abschnitte, und zwar 

• „Dienstleistung und Handel“ entlang der Würzburger Straße, 
• „Technologie und Entwicklung“ im mittleren Gebietsteil südlich der Fürther Straße und
• „Produktion und Werkstätten“ im nördlichen Gebietsabschnitt zwischen Wendelbergstraße und Fürther Straße.

Der Gebietsteil, in dem sich auch der nun angefragte Brauereistandort befindet, zählt zur Zone „Technologie und Entwicklung“ und ist als „Gewerbegebiet“ (GE) mit Nutzungsbeschränkungen festgesetzt. Die stark differenzierte, kleinteilige Festsetzung verschiedener Teilbaugebiete und Baufenster greift u.a. den vorhandenen Gebäudebestand (ehem. Kasernengebäude) auf und verfolgt die städtebauliche Typologie eines Technologieparks. 

Dem entspricht eine Brauerei nicht. Typologisch würde sie in den nördlichen Gebietsabschnitt „Produktion und Werkstätten“ gehören, nur stehen dort keine entsprechenden Flächen für eine Ansiedlung zur Verfügung. Aufgrund seiner betriebsbedingten Ausprägung und Ausdehnung passt die geplante Brauerei zwangsläufig nicht mit den im Bebauungsplan festgesetzten kleinteiligen Baufenstern und der geplanten, bzw. vorhandenen Erschließungen zusammen. Da die Ansiedlung der Brauerei am gewählten Standort aus städtebaulicher Sicht zu befürworten ist, werden notwendige Ausnahmen und Befreiungen, auf Grundlage des vorliegenden Planentwurfes in Aussicht gestellt. 

Dachform / Dachneigung

Für das Verwaltungs- und das Versandgebäude stimmt die gewählte Dachneigung mit der im Bebauungsplan festgesetzten Dachneigung überein. Für die übrigen Dächer kann die abweichende Dachneigung (und Dachform) zugelassen werden, wenn die Dachfläche mit Photovoltaikmodulen belegt wird. Für sonstige Abweichungen, u.a. von der festgesetzten Firstrichtung (Nord-Süd) kann in diesem Fall ebenfalls eine Befreiung in Aussicht gestellt werden.

Erschließung / Zufahrt

Die Erschließung ist nach Westen über die Bayreuther Straße/Hofer Straße und nach Norden über die Nürnberger Straße gesichert.

Die Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Grundstück zu vereinigen.

Hinsichtlich der Standorterschließung, einschließlich der notwendigen Veränderungen im Straßennetz und der Entwässerung ist eine Abstimmung mit dem Tiefbauamt erforderlich. Auf das östliche Teilstück, ab der Einmündung der Nürnberger Straße der auszubauenden Hofer Straße kann voraussichtlich verzichtet werden, da dieses Straßenteilstück nur der Zufahrt zum östlichen Betriebsteil der Brauerei und zur Brauereigaststätte dient. Für das öffentliche Straßenverkehrsnetz hat dieses Straßenteilstück keine weitere Bedeutung mehr und könnte daher dem Betriebsgrundstück zugeschlagen werden.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. 

Begrünung

Gem. Bebauungsplan sind je 200 m² Grundstücksfläche je ein mittelkroniger Baum sowie 5 Sträucher zu pflanzen. Die entsprechende Erhaltung von Bäumen kann hierauf angerechnet werden.

Entlang der Nordseite der Hofer Straße ist bis zum Abzweig der Nürnberger Straße eine Baumreihe mit Pflanzabstand von je 8 – 10 m zu entwickeln. Der Grün- / Pflanzstreifen muss eine Tiefe von mindestens 2 m haben, evtl. aufgrund der vorgestellten Stützmauer auch mehr. 

Der Grün- / Pflanzstreifen entlang der östlichen Grundstücksgrenze ist mit 3 m zu schmal. Bei einer möglichen Befreiung vom Bebauungsplan (8 m) wird eine Mindesttiefe von 5 m gefordert. In diesem Pflanzstreifen ist eine Baumreihe mit mindestens 12 mittelkronigen Laubbäumen in Reihe zu entwickeln und mit Sträuchern zu unterpflanzen (oder jeweils zu erhalten, falls bereits vorhanden).

Flache oder flachgeneigte Dächer sollen nach Möglichkeit extensiv begrünt oder mit einer Photovoltaikanlage belegt werden.

Die aufgrund der Geländeanfüllung v.a. entlang der Hofer Straße entstehende Stützwand erreicht eine Höhe von über 3 m. Aus stadtgestalterischen Gründen soll sie zum öffentlichen Raum hin (also nach Süden zur Hofer Straße) mit einer Fassadenbegrünung versehen werden.

Im Baugenehmigungsverfahren ist ein qualifizierter Freiflächenplan vorzulegen, der den Nachweis der grünordnerischen Vorgaben enthält.

Sonstiges

Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten sind im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung mit dem städtischen Tiefbauamt abzustimmen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.

.Beschluss:

Frage 1:        Ist das beiliegende Konzept (Errichtung einer Brauerei) prinzipiell in dieser Form planungsrechtlich gemäß beiliegendem Layout und Erläuterung so realisierbar? 

Antwort:        

Aus planungsrechtlicher Sicht ist das Vorhaben in der dargestellten Form grundsätzlich so realisierbar. Aus stadtplanerischer Sicht wird die Verlagerung des Brauereistandorts aus dem Ortskern im Stadtteil Schweinheim in das Gewerbegebiet an der Nürnberger Straße befürwortet.

Frage 2:        Für diesen Bereich gibt es einen Bebauungsplan „Südwestlich Wendelbergstraße“, dieser passt keinesfalls mit dem Neukonzept sowohl in der Anlage der Straßen, der Baugrundstücke und der Baugrenzen überein. Kann es hier entsprechende Ausnahmen und Befreiungen geben?

 

Antwort:        

Entsprechende Ausnahmen und Befreiungen können - auf Grundlage der vorliegenden Entwurfsplanung - grundsätzlich in Aussicht gestellt werden. Der geltende Bebauungsplan Nr. 03/20 „Südwestlich Wendelbergstraße“ dient(e) der Konversion und städtebaulichen Entwicklung ehemals militärisch genutzter Flächen. Planungsziel für das gesamte Areal war die Entwicklung eines „Gewerbe- und Technologieparks“ auf Basis der vorhandenen Bebauungs- und Erschließungsstrukturen. Städtebaulich erfolgte eine Zonierung des Gesamtgebiets in drei Abschnitte, und zwar 

• „Dienstleistung und Handel“ entlang der Würzburger Straße, 
• „Technologie und Entwicklung“ im mittleren Gebietsteil südlich der Fürther Straße und
• „Produktion und Werkstätten“ im nördlichen Gebietsabschnitt zwischen Wendelbergstraße und Fürther Straße.

Der Gebietsteil, in dem sich der nun angefragte Brauereistandort befindet, zählt zur Zone „Technologie und Entwicklung“ und ist als „Gewerbegebiet“ (GE) mit Nutzungsbeschränkungen festgesetzt. Die stark differenzierte, kleinteilige Festsetzung verschiedener Teilbaugebiete und Baufenster greift u.a. den vorhandenen Gebäudebestand (ehem. Kasernengebäude) auf und verfolgt die städtebauliche Typologie eines Technologieparks. 

Dem entspricht eine Brauerei nicht. Typologisch würde sie in den nördlichen Gebietsabschnitt „Produktion und Werkstätten“ gehören, nur stehen dort keine entsprechenden Flächen für eine Ansiedlung zur Verfügung. Aufgrund seiner betriebsbedingten Ausprägung und Ausdehnung passt die geplante Brauerei zwangsläufig nicht mit den im Bebauungsplan festgesetzten kleinteiligen Baufenstern und der geplanten, bzw. vorhandenen Erschließungen zusammen. Da die Ansiedlung der Brauerei am gewählten Standort aus städtebaulicher Sicht zu befürworten ist, werden notwendige Ausnahmen und Befreiungen, auf Grundlage des vorliegenden Planentwurfes in Aussicht gestellt. 

Hinsichtlich der Standorterschließung, einschließlich der notwendigen Veränderungen im Straßennetz und der Entwässerung ist eine Abstimmung mit dem Tiefbauamt erforderlich.

Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Das Einvernehmen bezüglich der grundsätzlichen immissionsschutzrechtlichen Eignung des Standorts ist erforderlich.

Fragenkomplex 3:        Der Bereich ist als GE_E ausgewiesen, mit folgenden „störenden“ Festlegungen:

Frage 3a:        Vergnügungsstätten nicht zulässig – Gaststätte mit Biergarten trotzdem machbar?

 

Antwort:        

Eine Gaststätte mit Biergarten ist nicht der Nutzungskategorie der „Vergnügungsstätten“, sondern den „Schank- und Speisewirtschaften“ zuzurechnen. Entsprechende gastronomische Einrichtungen sind im eingeschränkten Gewerbegebiet planungsrechtlich allgemein zulässig (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Eine Betriebsausweitung in die Nutzungsart „Vergnügungsstätte“ ist ausgeschlossen.

 

Frage 3b:        Einzelhandel nicht zulässig - Werksverkauf machbar?

 

Antwort:        

Der Bebauungsplan schließt in der betroffenen Zone die Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben aus. Beim geplanten Werksverkauf handelt es sich nicht um einen eigenständigen Einzelhandelsbetrieb, sondern um einen in Fläche und Umfang untergeordneten Teil der Brauereiproduktion. Dies setzt voraus, dass es sich dauerhaft nicht um einen „Getränkemarkt“ mit breitem Sortiment, sondern um den, auf das Produktionssortiment der Brauerei beschränkten Werksverkauf handelt.

Frage 3c:        Lagerplätze max. Größe 10 % der Gesamtfläche – ist diese Forderung für Leergutlager auch zutreffend?

Antwort:        

Grundsätzlich gilt diese Festsetzung auch für ein Leergutlager. Da ein Leergutlager aber regulärer und notwendiger, aber gleichermaßen untergeordneter Bestandteil einer Brauerei ist, wird eine Befreiung vom Bebauungsplan in Aussicht gestellt, soweit die festgesetzte 10 %-Grenze durch das Leergutlager überschritten wird. Die Lagerfläche ist hierbei auf den betriebsnotwendigen Umfang zu beschränken.

Frage 3d:        Lagerhallen sind nicht zulässig – trifft dies auch für Vollgutlagerhallen zu?

Antwort:        

Die Festsetzung bezieht sich auf reines Lagergewerbe, nicht auf Lagerhallen, die regulärer und notwendiger Bestandteil eines Produktionsbetriebs sind.

Frage 3e:        Welche max. Traufhöhe trifft für unser Neubaukonzept zu?

Antwort:        

Maximale Trauf- und Firsthöhen sind nur für den westlichen Teil des Betriebsgrundstücks (Verwaltung, Versand) festgesetzt. Die maximal zulässige Firsthöhe wird nicht überschritten, die maximale Traufhöhe voraussichtlich nur geringfügig an der Westseite des Verwaltungsgebäudes. Soweit erforderlich kann hierfür eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes in Aussicht gestellt werden.

Im Übrigen entsprechen die geplanten Gebäudehöhen dem im Bebauungsplan festgesetzten Spektrum der zulässigen Vollgeschosszahl.

Frage 3f:        Kann das auf dem geplanten Gelände für die Brauerei stehende ehemalige Kasernengebäude abgebrochen werden?

Antwort:        

Planungsrechtlich ist ein Abbruch zulässig.

Frage 3g:        Wir planen mit Dachneigung 5° - 15° - gibt es hierfür eine Befreiung?

Antwort:        

Für das Verwaltungs- und das Versandgebäude stimmt die gewählte Dachneigung mit der im Bebauungsplan festgesetzten Dachneigung überein. Für die übrigen Dächer kann die abweichende Dachneigung (und Dachform) zugelassen werden, wenn die Dachfläche mit Photovoltaikmodulen belegt wird. Für sonstige Abweichungen kann eine Befreiung in Aussicht gestellt werden.

Frage 3h:        Geht die Lösung auch mit Pultdächern im Bereich Vollgut – Füllerei – Keller – Sudhaus in Ost-West-Richtung? (gepl. Photovoltaikanlagen)

Antwort:        

Wie bereits zu Frage 3g angemerkt, kann eine abweichende Dachneigung und Dachform zugelassen werden, wenn die Dachfläche z.B. mit Photovoltaikmodulen belegt wird. In diesem Fall würde auch eine Befreiung von der festgesetzten Firstrichtung (Nord-Süd) erteilt werden.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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4. / UKVS/2/4/24. Bauvoranfrage zum Neubau eines Gewerbegebäudes mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg, Auhofstraße xxx, 63741 Aschaffenburg durch die Grundstücksgemeinschaft Auhofstr. GbR, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	20.03.2024	ö	Beschließend	4	UKVS/2/4/24

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Baubeschreibung

Am 19.01.2024 reichte die Grundstücksgemeinschaft Auhofstr. GbR einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau eines Gewerbegebäudes mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Auhofstraße xxx, 63741 Aschaffenburg mit den sieben genannten Fragestellungen ein.

Das Baugrundstück, gebildet aus den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg verfügt über eine Gesamtgröße von ca. 2.590 m². Die Bestandsgebäude sollen abgebrochen werden.

Geplant ist ein dreigliedriger Baukörper in V-Form, bestehend aus einem viergeschossigen Gebäude mit Staffelgeschoss an der Knodestraße mit Abmessungen von ca. 53 m x 17,3 m, einem ebenfalls viergeschossigen Baukörper mit Staffelgeschoss an der Auhofstraße mit Abmessungen von 33 m x 15,6 m, sowie einem eingerückten, dreigeschossigen Verbindungsbau an der Erlenmeyerstraße mit Abmessungen von 18 m x 11 m.

Die Baukörper sollen in geschlossener Bauweise in einer Art Blockrandbebauung mit Innenhof entlang der Auhofstraße, Erlenmeyerstraße und Knodestraße errichtet werden.

Geplant ist, das Grundstück nahezu vollständig zu unterbauen. Im Untergeschoss sollen 55 PKW-Stellplätze, welche über die Auhofstraße anzufahren sind errichtet werden. Im Bereich der Auhofstraße sind 7 Kellerabteile und ein Hausmeisterraum vorgesehen.

Im Gebäude an der Knodestraße sind im Erdgeschoss 25 PKW-Stellplätze vorgesehen, welche über die Erlenmeyerstraße erschlossen werden. Zudem werden in diesem Bereich ein Müll- und Wertstoffraum, sowie 51 Fahrradabstellplätze errichtet. Im 1. bis 4. Obergeschoss sind insgesamt 57 Boarding-Apartments geplant.

Im Gebäude an der Auhofstraße ist im Erdgeschoss eine Bäckerei mit einer Verkaufsfläche von 78 m² und eine Apotheke mit einer Verkaufsfläche von 64 m² vorgesehen. In den 1. bis 2. Obergeschossen sind Praxisräume für Physiotherapie, bzw. ärztliche Behandlungen und in den 3. bis 4. Obergeschossen Büroräume geplant.

Der dreigeschossige Verbindungsbau nimmt im Erdgeschoss eine Anmeldung, Lobby und ein Büro für das Boardinghouse auf. Im 1. und 2. Obergeschoss sind Räumlichkeiten für eine Physiotherapiepraxis vorgesehen.

Der Stellplatznachweis erfolgt mit 55 PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage, mit 25 PKW-Stellplätzen im Erdgeschoss des Gebäudes in der Knodestraße und mit 11 PKW-Stellplätzen im Innenhof. Weiterhin sind Begrünungsmaßnahmen im Innenhof und an der Erlenmeyerstraße mit insgesamt 11 Bäumen geplant.

Die Dächer werden extensiv begrünt und mit einer Photovoltaikanlage belegt. Zudem ist beim Verbindungsbau und den Staffelgeschossen eine Fassadenbegrünung geplant. 

II.

Grundsätzliches zur Bauvoranfrage

Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.

III.

Planungsrechtliche Vorgaben

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 20/1a für das Gebiet zwischen Schönbornstraße, östlicher Ringstraße, Auhofstraße, Erlenmeyerstraße und Glattbacher Straße. Der Bebauungsplan trifft u.a. folgende Festsetzungen:

• GE_A: Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO mit Ausschluss von Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke sowie mit Einschränkung zulässiger Lärmemissionen (flächenbezogener Schallleistungspegel max. 65 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts)
• GRZ 0,8 / GFZ 2,4
• Bauliche Höhe: OK max. 16,50 m
• Mindestgrundstücksgröße: 1.500 m²
• Altlastenverdacht aufgrund früherer Nutzungen (Kleiderfabrik, Tankstelle)

Das Bauvorhaben ist grundsätzlich nach § 30 BauGB i.V.m. BauNVO 1990 zu beurteilen.

IV.

Planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Art der baulichen Nutzung 

Das geplante Vorhaben liegt in einem „Gewerbegebiet“ (GE) mit Nutzungsbeschränkungen, gem. § 8 BauNVO 1990. Bei dem geplanten Boardinghousebetrieb, der Bäckerei, der Apotheke und den Büros handelt es sich um zulässige Nutzungen i.S.d. § 8 Abs. 2 BauNVO). Die geplanten Praxisräume können als Anlagen für gesundheitliche Zwecke, gem. § 8 Abs. 3 BauNVO im Wege der Ausnahme zugelassen werden.

Die geplanten Nutzungen unterfallen keinen Nutzungsbeschränkungen des Bebauungsplanes. 

Maß der baulichen Nutzung 

Das Bauvorhaben überschreitet mit einer GRZ II von 0,84 die zulässige GRZ II von 0,8 um 0,04. Eine Befreiung von der Überschreitung der max. zulässigen GRZ II kann in Aussicht gestellt werden.

Die Überschreitung der GRZ II um 0,04 entspricht einer Fläche von ca. 112 m². Durch die geplanten extensiven Dachbegrünungen mit einer Gesamtfläche von ca. 770 m² wird ein angemessener Ausgleich geschaffen. Insofern ist eine Befreiung städtebaulich vertretbar.

Das Bauvorhaben überschreitet mit einer GFZ von 2,8 die zulässige GFZ von 2,4 um 0,4. 

Befreiungen für die Überschreitung der max. zulässigen GFZ können aus planungsrechtlicher Sicht in Aussicht gestellt werden.

Die geplante, straßenbegleitende Bebauung mit den dargestellten Maßen stellt eine städtebaulich wünschenswerte Entwicklung des bisher eher offen strukturierten und inhomogenen bebauten Straßenbildes dar. Die Überschreitung der GFZ um 0,4 bzw. ca. 1.025 m² ist aufgrund der geplanten Bebauung und der städtebaulich wünschenswerten Entwicklung städtebaulich vertretbar.

Das Bauvorhaben überschreitet bei den beiden Gebäuden an der Auhofstraße und der Knodestraße mit den beiden Staffelgeschossen mit einer Höhe 18,175 m die zulässige Höhe von 16,5 m um 1,675 m.  

Die Attika der Haupthäuser bleibt mit einer Höhe von 15,32 m um 1,18 m unterhalb der max. zul. Gebäudeoberkante. Lediglich die eingerückten Staffelgeschosse überschreiten die zulässige Oberkante um 1,675 m, rücken dafür aber durchschnittlich 2 m von der Fassadenkante des Hauptgebäudes, welches an der Baugrenze steht, ein. Aus stadtplanerischer Sicht würde ein Gebäude mit der max. Gebäudeoberkante von 16,50 m entlang der Baugrenze städtebaulich stärker in Erscheinung treten als die Höhe des eingerückten Staffelgeschosses. Aus diesen Gründen ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und eine Befreiung von der Festsetzung der maximal zulässigen Höhe für die Staffelgeschosse kann in Aussicht gestellt werden. 

Zur Kompensation der Befreiungen ist eine konzeptionelle Fassadenbegrünung für die Innenhof-Fassade und die Fassade der Staffelgeschosse erforderlich.

Überbaubare Fläche / Bauweise

Das Bauvorhaben liegt in der Auhofstraße im Bereich zwischen Nordring und Ringstraße. In diesem Bereich dient die Auhofstraße als Zufahrt zur Ringstraße. Der geltende Bebauungsplan 20/1a vom 07.02.1997 hatte bereits aufgrund der zu erwartenden Immissionen durch die umgrenzenden Straßen Schönbornstraße / Ringstraße / Auhofstraße Gewerbegebiete als Puffer zu den nordwestlich gelegenen Mischgebieten entlang der Glattbacher Straße und in Teilbereichen der Wiesner- und Erlenmeyerstraße vorgesehen. Aus Lärmschutzgründen ist es planungsrechtlich erstrebenswert, eine geschlossene, straßenbegleitende Bebauung als Lärmschutz für die dahinterliegende nordwestliche Bebauung sicherzustellen. Im anzuwendenden Bebauungsplan ist aber dennoch eine offene Bauweise für den Baublock Auhof-, Erlenmeyer-, Knode- und Stengerstraße festgesetzt. Hierdurch entstünden an den Grundstücksgrenzen „Baulücken“ für einen durchgängigen Lärmschutz. Durch den geplanten Grenzanbau als geschlossene Bauweise wird die Möglichkeit eröffnet, dass sich zukünftig ein lückenloser, straßenbegleitender Baublock entlang der Auhofstraße entwickeln kann, welcher als Lärmpuffer für die dahinterliegende Bebauung dient.

Entlang der Knodestraße existiert bereits eine nahezu geschlossene Bauweise, die durch die geplante Bebauung aufgegriffen wird.  

Da durch eine geschlossene, anstatt, wie festgesetzt offene Bauweise nachbarliche Rechte betroffen sind, ist eine entsprechende Zustimmung erforderlich.

Aus den genannten Gründen kann – bei Vorliegen der nachbarlichen Zustimmung - eine Befreiung von der Festsetzung der offenen Bauweise in Aussicht gestellt werden. 

Erschließung / Zufahrt

Die Erschließung ist über die Auhofstraße, die Erlenmeyerstraße und die Knodestraße gesichert.

Die Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Grundstück zu vereinigen.

Abstandsflächen

Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. 

Begrünung

Gem. Festsetzungen des Bebauungsplanes müssten insgesamt 10 großkronige Laubbäume gepflanzt werden. Dies ist durch die städtebaulich wünschenswerte, geplante straßenbegleitende Bebauung nicht möglich. Es sind jedoch im Innenhof auf der 90 cm überdeckten Tiefgarage 7 und im vorderen Eingangsbereich an der Erlenmeyerstraße 2 klein-, bzw. mittelkronige Laubbäume sowie auf der Dachterrasse/Dachgarten 2 klein-, bzw. mittelkronige Laubbäume in Pflanzkübeln geplant. Insgesamt sind 11 Bäume vorgesehen. Zudem ist eine Fassadenbegrünung am Zwischenbau zur Erlenmeyerstraße geplant.
Aufgrund der geplanten und beauflagten Begrünungsmaßnahmen ist eine Befreiung von der Abweichung der Anzahl der geforderten zu pflanzenden großkronigen Laubbäume städtebaulich vertretbar, da dies gerade auf der überdeckten Tiefgarage/Innenhof nicht möglich ist.
Allerdings sind im vorderen Eingangsbereich an der Erlenmeyerstraße statt der geplanten 2 klein-, bzw. mittelkronigen Laubbäume 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen, da hier keine baulichen Zwänge bestehen, die Bepflanzung zu reduzieren.

Im Baugenehmigungsverfahren ist ein qualifizierter Freiflächenplan vorzulegen, der den Nachweis der grünordnerischen Vorgaben enthält.

Sonstiges

Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten sind im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung mit dem städtischen Tiefbauamt abzustimmen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.

.Beschluss:

Frage 1: 
Wäre eine geschlossene Bauweise in dieser Form, anstelle der geforderten offenen Bauweise, genehmigungsfähig?

Antwort:

Das Bauvorhaben liegt in der Auhofstraße im Bereich zwischen Nordring und Ringstraße. In diesem Bereich dient die Auhofstraße als Zufahrt zur Ringstraße. Der geltende Bebauungsplan 20/1a vom 07.02.1997 hatte bereits aufgrund der zu erwartenden Immissionen durch die umgrenzenden Straßen Schönbornstraße / Ringstraße / Auhofstraße Gewerbegebiete als Puffer zu den nordwestlich gelegenen Mischgebieten entlang der Glattbacher Straße und in Teilbereichen der Wiesner- und Erlenmeyerstraße vorgesehen. Aus Lärmschutzgründen ist es planungsrechtlich erstrebenswert, eine geschlossene, straßenbegleitende Bebauung als Lärmschutz für die dahinterliegende nordwestliche Bebauung sicherzustellen. Im anzuwendenden Bebauungsplan ist aber dennoch eine offene Bauweise für den Baublock Auhof-, Erlenmeyer-, Knode- und Stengerstraße festgesetzt. Hierdurch entstünden an den Grundstücksgrenzen „Baulücken“ für einen durchgängigen Lärmschutz. Durch den geplanten Grenzanbau als geschlossene Bauweise wird die Möglichkeit eröffnet, dass sich zukünftig ein lückenloser, straßenbegleitender Baublock entlang der Auhofstraße entwickeln kann, welcher als Lärmpuffer für die dahinterliegende Bebauung dient.

Entlang der Knodestraße existiert bereits eine nahezu geschlossene Bauweise, die durch die geplante Bebauung aufgegriffen wird.  

Da durch eine geschlossene, anstatt, wie festgesetzt offene Bauweise nachbarliche Rechte betroffen sind, ist eine entsprechende Zustimmung erforderlich.

Aus den genannten Gründen kann - bei Vorliegen der nachbarlichen Zustimmung - eine Befreiung von der Festsetzung der offenen Bauweise in Aussicht gestellt werden. Insofern wäre auch eine Grenzbebauung mit einer Höhe von 15,31 m genehmigungsfähig.

Frage 2: 
Ist die Überschreitung der GRZ II von 0,84 statt der zulässigen 0,8 genehmigungsfähig?

Antwort:

Eine Befreiung von der Überschreitung der max. zulässigen GRZ II kann in Aussicht gestellt werden.

Die Überschreitung der GRZ II um 0,04 entspricht einer Fläche von ca. 112 m². Durch die geplanten extensiven Dachbegrünungen mit einer Gesamtfläche von ca. 770 m² wird ein angemessener Ausgleich geschaffen. Insofern ist eine Befreiung städtebaulich vertretbar.

Frage 3: 
Ist die Überschreitung der GFZ von 2,8 statt der zulässigen 2,4 genehmigungsfähig?

Antwort:

Die geplante, straßenbegleitende Bebauung mit den dargestellten Maßen stellt eine städtebaulich wünschenswerte Entwicklung des bisher eher offen strukturierten und inhomogenen bebauten Straßenbildes dar. Die Überschreitung der GFZ um 0,4 bzw. ca. 1.025 m² ist aufgrund der geplanten Bebauung und der städtebaulich wünschenswerten Entwicklung städtebaulich vertretbar und eine Befreiung von der Festsetzung der der max. zulässigen GFZ kann in Aussicht gestellt werden.

Frage 4:

Ist die Grenzbebauung mit einer Höhe von 15,31 m genehmigungsfähig?

Antwort:

Auf die Ausführungen zur Frage 1 wird verwiesen.

Frage 5: 
Ist die geplante Gebäudeoberkante des Staffelgeschosses von 18,175 m in Befreiung vom Bebauungsplan genehmigungsfähig?

Antwort:

Die Attika der Haupthäuser bleibt mit einer Höhe von 15,32 m um 1,18 m unterhalb der max. zulässigen Gebäudeoberkante. Lediglich die eingerückten Staffelgeschosse überschreiten die zulässige Oberkante um 1,675 m, rücken dafür aber durchschnittlich 2 m von der Fassadenkante des Hauptgebäudes, welches an der Baugrenze steht, ein. Aus stadtplanerischer Sicht würde ein Gebäude mit der max. Gebäudeoberkante von 16,50 m entlang der Baugrenze städtebaulich stärker in Erscheinung treten als die Höhe, des eingerückten Staffelgeschosses. Aus diesen Gründen ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und eine Befreiung von der Festsetzung der maximal zulässigen Höhe für die Staffelgeschosse kann in Aussicht gestellt werden. 
Zur Kompensation der Befreiung ist eine konzeptionelle Fassadenbegrünung für die Innenhof-Fassade und die Fassade der Staffelgeschosse erforderlich.

Frage 6: 
Kann die Anzahl der geforderten Bäume durch eine begrünte Fassade, das extensiv begrünte Dach und das Anlegen eines Dachgartens auf dem Verbindungsbau verringert werden?

Antwort:

Gem. Festsetzungen des Bebauungsplanes müssten insgesamt 10 großkronige Laubbäume gepflanzt werden. Dies ist durch die städtebaulich wünschenswerte, geplante straßenbegleitende Bebauung (siehe Ausführungen zur Frage 1) nicht möglich. Es sind jedoch im Innenhof auf der 90 cm überdeckten Tiefgarage 7 und im vorderen Eingangsbereich an der Erlenmeyerstraße 2 klein-, bzw. mittelkronige Laubbäume sowie auf der Dachterrasse/Dachgarten 2 klein-, bzw. mittelkronige Laubbäume in Pflanzkübeln geplant. Insgesamt sind 11 Bäume vorgesehen. Zudem ist eine Fassadenbegrünung am Zwischenbau zur Erlenmeyerstraße geplant.
Aufgrund der geplanten und beauflagten Begrünungsmaßnahmen (siehe Ausführungen zu Frage 5) ist eine Befreiung von der Abweichung der Anzahl der geforderten zu pflanzenden großkronigen Laubbäume städtebaulich vertretbar, da dies gerade auf der überdeckten Tiefgarage/Innenhof nicht möglich ist.
Allerdings sind im vorderen Eingangsbereich an der Erlenmeyerstraße statt der geplanten 2 klein-, bzw. mittelkronigen Laubbäume 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen, da hier keine baulichen Zwänge bestehen, die Bepflanzung zu reduzieren.

Frage 7: 
Wäre für das Boardinghouse ein Mobilitätskonzept bezüglich der Stellplätze denkbar?

Antwort:

Der notwendige Stellplatzbedarf richtet sich nach der städtischen Satzung über die Herstellung, Ablösung und Gestaltung von Garagen und Stellplätzen für Kraftfahrzeuge sowie die Herstellung und Bereithaltung von Abstellplätzen für Fahrräder (Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung - GaStAbS) vom 09.10.2023 (amtlich bekannt gemacht am 27.10.2023). Für ein Boardinghouse ist der Stellplatzbedarf bereits auf 1 PKW je 2 Boarding-Apartments reduziert. Für gewerbliche Nutzungen ist ein Mobilitätskonzept nicht vorgesehen. Im Übrigen liegen auch keinerlei konzeptionellen Ansätze vor.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[  ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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5. / UKVS/2/5/24. Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 12 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Hofgartenstraße xxx, 63739 Aschaffenburg durch die Firma TCT Immobilien GmbH, BV-Nr.: xxx

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	20.03.2024	ö	Beschließend	5	UKVS/2/5/24

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Baubeschreibung

Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 10.11.2023 und ergänzenden, bzw. geänderten Planunterlagen vom 23.02.2023, beantragte die Firma TCT Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 12 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Hofgartenstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Das zweigeschossige Bestandsgebäude und die Garagenanlage im östlichen (rückwärtigen) Grundstücksbereich wird abgebrochen.

Auf dem insgesamt 844 m² großen Baugrundstück ist geplant ein Mehrfamilienwohnhaus mit 12 Wohnungen und Tiefgarage zu errichten. Der Neubau mit Mansarddach weist vier Regelgeschosse sowie ein Dachgeschoss (Mansardgeschoss = Vollgeschoss) und einen ausgebauten Spitzboden auf. Das Grundstück ist mit der Tiefgarage nahezu vollständig unterbaut. Der nicht überbaute Teil der Tiefgarage wird auf seiner Decke gartenseitig als Terrasse bzw. Grünfläche gestaltet. 

Die erforderlichen PKW-Stellplätze sind vollständig in der Tiefgarage im Untergeschoss untergebracht. Insgesamt sind 26 PKW-Stellplätze, hiervon 24 Stellplätze als Doppelparker und 1 barrierefreier Stellplatz vorgesehen. Die notwendigen 42 Fahrradabstellplätze werden in einem Fahrradabstellraum, bzw. oberirdisch, seitlich des Gebäudes nachgewiesen. Im Übrigen werden im Untergeschoss 12 Kellerabteile und 1 Technikraum errichtet.

Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind insgesamt 6 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 104 und 109 m² geplant. Zur Hofgartenstraße hin werden diese als Maisonette-Wohnungen ausgeführt.

Im 2. und 3. Obergeschoss sind je 2 Wohnungen mit Wohnflächen von ca. 142 m² geplant. Die beiden obersten Wohnungen erstrecken sich ebenfalls als Maisonette-Wohnungen über das Dachgeschoss, sowie den Spitzboden und verfügen über Wohnflächen von ca. 211 m².

Insgesamt sind 12 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.628 m² vorgesehen.

Die nicht überbauten, größtenteils unterbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 99 m² errichtet.

II.

Verfahren

Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. 

III.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Gleichwohl handelt es sich bei dem Gebiet um einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der nach seiner Eigenart den Charakter eines Mischgebietes aufweist. Neben der vorhandenen Wohnbebauung liegt im unmittelbaren Umfeld in der Hofgartenstraße 6 die Hofgartenklinik, in der Hofgartenstr. 12 ein Autohändler und in der Hofgartenstr. 16 die Familienkasse. Gegenüber befinden sich die Gaststätte „Hofgarten“ sowie die Parkanlage „Schöntal“. 

Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. 

Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:

• Mischgebiet – MI
• überbaute Grundfläche: ca. 60 – 80 %
• Geschosse: III – IV + D
• vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
• offene Bauweise

Art der baulichen Nutzung 

Das Mehrfamilienwohnhaus mit insgesamt 12 Wohnungen fügt sich nach der Nutzungsart in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zulässig. Wohnungen sind im vorliegenden Mischgebiet allgemein zulässig. 

Allerdings sind die zur Hofgartenstraße orientierten Aufenthaltsräume infolge der stark befahrenen Hofgartenstraße erhöhten Verkehrslärmimmissionen ausgesetzt. Da die Grundrissgestaltung in allen Geschossen dazu führt, dass Wohn- und Schlafräume zur lärmbelasteten Seite orientiert sind, sind bauliche Schallschutzmaßnahmen für die Wahrung gesunder Wohnverhältnisse unerlässlich. 

Für die zur Hofgartenstraße hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.

Maß der baulichen Nutzung 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben mit seiner Gebäudegrundfläche von ca. 407 m² (ohne Terrassen) und der Geschossigkeit von IV + Dachgeschoss (= V. Vollgeschosse) in die Eigenart der näheren Umgebung ein. 

Das Vordergebäude erreicht mit der Dachtraufe eine Höhe von straßenseitig 12,94 m und mit dem Dachfirst eine Höhe von 20,16 m über OK Gehweg. Es ist deutlich niedriger als der benachbarte Bau der „Hofgarten-klinik“ und fügt sich augenscheinlich in den Rahmen der Umgebungsbebauung ein. 

Durch das Gebäude (ohne Tiefgarage) wird ein Überbauungsgrad von ca. 55 % erreicht. Das Grundstück ist fast vollständig mit Tiefgarage bzw. Keller unterbaut. Mit Tiefgarage und oberirdischen baulichen Anlagen erreicht der Über-/Unterbauungsgrad ca. 88 %. Damit wird der Bebauungsgrad der umliegenden Grundstücke überschritten. Allerdings werden die oberirdisch nicht überbauten Teile der Tiefgaragendecke erdüberdeckt und, soweit nicht für Zuwege, Müllplatz, Fahrradabstellplatz, Terrasse etc. genutzt, als Grünfläche ausgebildet. Zur Kompensation des erhöhten Bebauungsgrades ist die Erdüberdeckung der nicht überbauten Bereiche der Tiefgarage flächendeckend mit einer Erdsubstratstärke von mindestens 50 cm auszuführen. Die im Freiflächenplan dargestellte „gärtnerisch gepflegte Grünfläche“ ist als „Intensivbegrünung“ dauerhaft herzustellen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000 € zu hinterlegen.

Überbaubare Fläche

Der geplante Neubau wird unmittelbar an der Gehweghinterkante errichtet und greift damit die vorhandene „fiktive Baulinie“ der Umgebungsbebauung auf. 

Zur Hofgartenstraße kragen vom 2. Obergeschoss bis in den Spitzboden über 4 Geschosse Balkone 50 cm über den öffentlichen Gehweg aus und überschreiten damit die „fiktive Baulinie“. Aus planungsrechtlicher Sicht kann diese Überschreitung zugelassen werden, da sich in der Hofgartenstraße bereits entsprechende Vorbauten befinden und diese in dieser Höhe den Gehweg nicht beeinträchtigen.

Die Überbauung bedarf zivilrechtlich der Zustimmung der Stadtkämmerei - Liegenschaften. Diese ist vor Erteilung der Baugenehmigung einzuholen.

Unter Wahrung von Abstandsflächen zur Seite und nach hinten wird auch die ortstypische und durch die Nachbarbebauung vorgegebene offene Bauweise eingehalten. Das Gebäude fügt sich hinsichtlich der zu überbauenden Fläche, der Platzierung und auch der Bautiefe in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze 

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze, für Wohnungen mit Wohnflächen über 200 m² sind 3 Stellplätze erforderlich. 10 Wohnungen weisen Größen unter 200 m², 2 Wohnungen über 200 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 26 PKW-Stellplätzen. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.

Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 12 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.628 m² sind daher 41 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden 36 Fahrradabstellplätze im Fahrradraum im Untergeschoss und 7 Fahrradabstellplätze oberirdisch, seitlich des Gebäudes errichtet.

Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.

Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.

Zufahrt / Erschließung

Die Erschließung erfolgt über die Hofgartenstraße und ist gesichert. 

Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.

Gestalterische Vorgaben und Begrünung 

Die Tiefgarage ist, im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.

Kinderspielplatz

Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 99 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v.xxx € zu hinterlegen.

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.

.Beschluss:

Bedingungen, Auflagen und Sicherheitsleistungen:

1. Für die zur Hofgartenstraße hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz vorzulegen.
2. Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen. 
3. Die Tiefgarage ist, im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
4. Die nicht über- und unterbauten Grundstücksflächen sind gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
5. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.

II. Angaben zur Klimawirkung:

Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG)
wenig klimarelevant	teilweise klimarelevant	sehr klimarelevant
[ x ]  keine weiteren Angaben erforderlich	[ ]  kurze Erläuterung in den Begründungen	[  ]  ausführliche Erläuterung  in den Begründungen

Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten)
(Nationale Klimaschutz-Initiative  -  Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU)

III. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:

ja [  ]

nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen

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6. / UKVS/2/6/24. Nachtrag in der Denkmalliste Wohnhaus, zweigeschossiger Sattel- und Walmdachbau mit symmetrisch gegliederter Fassade, Münchstraße xxx, 63739 Aschaffenburg Herstellung des Benehmens mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.	SP-Nr.
Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat	2. Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates	20.03.2024	ö	Beschließend	6	UKVS/2/6/24

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege hat mit Schreiben vom 31.01.2024 mitgeteilt, dass es sich bei dem folgenden Objekt um ein Baudenkmal nach Art. 1 BayDSchG handelt und daher in die Denkmalliste einzutragen ist:

D-6-61-000-626

Wohnhaus, zweigeschossiger Sattel- und Walmdachbau mit symmetrisch gegliederter Fassade, Standerker und Mittelgiebel, Ziegelsichtmauerwerk mit Sandsteingliederungen, späthistoristisch, 1904 von Johann Scheuermann; Einfriedung gleichzeitig.

FI.-Nr. xxx [Gmkg. Aschaffenburg]

Eine detaillierte Beschreibung ist dem Schreiben vom 31.01.2024 des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege zu entnehmen, welches als Anlage dieser Beschlussvorlage beigefügt ist.

2.  Denkmalwürdigkeit

Aufgrund ihrer geschichtlichen und städtebaulichen Bedeutung erfüllt das Gebäude die Kriterien nach Art. 1 BayDSchG. Seine Erhaltung ist aus den, das öffentliche bzw. allgemeine Interesse gesetzlich definierenden Bedeutungsarten erforderlich und damit im Interesse der Allgemeinheit.

3.  Verfahren

Das Bayerische Landesamt für Denkmalschutz hat mit Schreiben vom 31.01.2024 die Denkmaleigenschaft des Gebäudes festgestellt. Dieses Schreiben dient der nach Art. 2 Abs. 1 BayDSchG vorgesehenen Herstellung des Benehmens mit der Stadt Aschaffenburg. Es besteht somit die Gelegenheit, sachliche Ergänzungen oder Korrekturen dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege, das für die Führung der Denkmalliste zuständig ist, mitzuteilen. Es wurde um Rückäußerung bis 01.05.2024 gebeten. 

Das Baudenkmal ist aktuell im Bayerischen Denkmalatlas, mit dem Vermerk eingetragen, dass das Benehmen mit der Stadt Aschaffenburg noch nicht hergestellt ist. (http://www.denkmal.bayern.de).

Die Stadtheimatpflegerin wurde beteiligt. 

Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird empfohlen das erforderliche Benehmen mit den Feststellungen des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege herzustellen.

.Beschluss:

D-6-61-000-626

Wohnhaus, zweigeschossiger Sattel- und Walmdachbau mit symmetrisch gegliederter Fassade, Standerker und Mittelgiebel, Ziegelsichtmauerwerk mit Sandsteingliederungen, späthistoristisch, 1904 von Johann Scheuermann; Einfriedung gleichzeitig.

FI.-Nr. xxx  [Gmkg. Aschaffenburg]

Das Benehmen mit den Feststellungen des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege über die Denkmaleigenschaft für das genannte Objekt wird hergestellt.

Abstimmungsergebnis:
Einstimmig angenommen