1. Vorbemerkung
Der Stadtrat hat sich aufgrund der Notwendigkeit, im Rahmen der Sanierung von Schloss Johannisburg die dort von der Stadt belegten Räume zu räumen, seit 2020 bereits mehrfach mit der Notwendigkeit zur Errichtung eines neuen Zentraldepots für die Aschaffenburger Museen befasst. Dies am 17.5.2022 im PVS und am 18.7.2022 im Plenum, am 22.11.2022 im Haupt- und Finanzsenat und ein weiteres mal am 05.12.2022 im Plenum (hier mit Absetzung der Beschlussfassung), sowie am 19.03.2024 im PVS.
Im PVS wurde beschlossen die vorgestellte Konzeptstudie des Zentraldepots zur Grundlage der weiteren Planung zu machen und dafür eine Bauvoranfrage zu stellen. Außerdem wurde die Verwaltung beauftragt, den Bau des Zentraldepots durch die Stadtwerke vorzubereiten. Im Plenum wurde ausführlich über die Arbeiten zur Sammlungsverlagerung und zum Vorgehen zur Erstellung einer neuen Museumskonzeption nach Wiedereinzug in das Schloss Johannisburg berichtet. Die Bauvoranfrage ist fertiggestellt, und beim Bauordnungsamt zur Genehmigung eingereicht. Sie setzt die am 17.5.2022 beschlossene Konzeptstudie um und wurde am 7.12.2022 im UKVS beraten werden und positiv beschieden.
Seit der letzten Befassung mit der Notwendigkeit einer Umverlagerung des Kulturguts aus dem Schloss im Planungs- und Verkehrssenat am 19.03.2024 ergaben sich mehrere Änderungen durch externe Angebote, die ebenfalls im Rahmen dieses Beschlusses vorangestellt vorgestellt werden.
Zum einen gab es einen Anbieter, der eine bestehende Lagerfläche mit Verwaltungsgebäude zur Anmietung anbot. Zum Zweiten gab es Angebote von Investoren, die der Stadt Aschaffenburg den Bau des Museumsdepots in Obernau nach den Vorgaben der Stadt zur Anmietung errichten würden.
Damit stehen mittlerweile unterschiedliche Modelle zur Verfügung, die in der Vorlage unter Projektfinanzierung genauer betrachtet werden.
Die Modelle sind in nachgelagertem Schaubild zusammengestellt, die in der Vorlage unter dem Gesichtspunkt der Projektfinanzierung genauer betrachtet werden.
• Variante 1 Neubau eines Depots in Obernau mit den Untervarianten
• Variante 1.a/b 1.1 als Bauprojekt der Stadt
• Variante 1.a/b 1.2 als Bauprojekt der Stadtwerke
• Variante 1.a/b 1.3 als Bauprojekt eines Investors
• Variante 2 Anmietung von Depotflächen
• Variante 2.1 Umbau einer bestehenden Lagerhalle
• Variante 2.2 Auslagerung des Museumsguts bei einem Kunstspediteur
• Variante 3 Ertüchtigung und Erweiterung der Substanz an der Pfaffengasse (ehemalige FOS/BOS)
Die Varianten unterscheiden sich in ihren finanziellen Rahmenbedingungen deutlich voneinander.
Für die Umsetzung des Neubaus als große und kleine Variante stehen jeweils die Untervarianten 1.1-1.3 gleichgesetzt zur Verfügung.
Im Kapitel 5 Projektfinanzierung dieser Beschlussvorlage sind diese Rahmenbedingungen zusammenfassend dargestellt.
2. Aktueller Projektstand / Zeitplan
Die Stadt Aschaffenburg muss wegen der vom Freistaat Bayern durchgeführten Sanierung des Schlosses Johannisburg in Aschaffenburg alle ihre dort angemieteten Flächen für einen mehrjährigen Zeitraum räumen. Trotz der Schwierigkeiten des Bauprozesses und der angespannten Lage der Bauwirtschaft hält der Freistaat Bayern an dem Sanierungsprojekt Schloss Johannisburg unvermindert fest. Die Schlösserverwaltung plant, die Fassadensanierung im Frühjahr 2024 zu beginnen und die Gesamtmaßnahme sowie die Innensanierung in mehrere technische Bauabschnitte zu unterteilen.
Entsprechende Aufträge wurden erteilt.
Der sanierungsbedingte Auszug der Stadt Aschaffenburg aus den durch sie angemieteten Räumlichkeiten wird dann in enger Abstimmung mit der Schlösserverwaltung ab Anfang 2027 beginnen müssen.
Bei einer kontinuierlichen Beräumung ab Mitte 2026 muss demnach das Museumdepot, auch aufgrund der notwendigen Konservierungsarbeiten an den Kunstobjekten, ab Mitte 2026 fertig gestellt sein, damit ein kontinuierlicher Umzug in das neue Depot erfolgen kann. Der hierfür vorgesehene Zeitraum beläuft sich auf ca. 6 Monate, so dass die Fertigstellung des neuen Depots für Ende Juni 2026 angestrebt werden muss
3. Das Zentraldepot als neue städtische Kultureinrichtung
3.1 Planungskonzept/ Vorgeschichte
Für Neubau eines Zentraldepots wurde für eine Teilfläche des städtischen Grundstücks im Stadtteil Obernau im Erweiterungsgebiet des Gewerbegebiets „Bollenäcker“ vom Architekturbüro Reuter (Berlin), das auf Depotbauten spezialisiert ist, eine Konzeptstudie erarbeitet. Der Planung liegt eine ausführliche Programmbeschreibung zugrunde. Danach soll ein Depot mit ca. 3600 m² Depotfläche und ca. 550 m² Fläche für Funktionsräume entstehen.
Die Anlieferung soll eingehaust und mit Flurförderzeugen bedienbar sein. Es müssen Depoträume erstellt werden, die das gesamte Spektrum der einzulagernden Kulturgüter berücksichtigen.
Das Gebäude soll nicht klimatisiert werden, aber durch Bauteilaktivierung ein stabiles Raumklima besitzen. Die Einlagerung besonders empfindlicher Objekte soll mittels Klimaboxen erfolgen. Für die Einlagerung selbst war eine verdichtete Lagertechnik zu planen, die in das konstruktive Gebäuderaster integriert ist. Neben den Depoträumen waren Räume für die projektbezogene Bearbeitung der einzulagernden oder an andere Museen im Rahmen von Sonderausstellungen auszuleihende Objekte (zum Beispiel Schädlingsbekämpfung, Dokumentation, Verpackung, Objektannahme, Inventarisierung, Ausstellungsvorbereitung usw.) vorzusehen.
Diese Räume beinhalten jedoch keine Dauerarbeitsplätze, sondern sind nur für den periodischen, projektbezogenen Aufenthalt von Personen konzipiert.
Das entworfene Gebäude ist ein Stahlbetonskelettbau, mit 2-3 Geschossen, begrüntem Flachdach einschließlich solarenergetischer Nutzung und einer zusätzlichen Fassadenbegrünung durch Ranker.
Die Fassade des Depotbaus ist bis auf Lüftungs- und Entrauchungsöffnungen geschlossen, um das innere Raumklima stabil zu halten.
Die geschlossene Fassade dient auch der Sicherheit der eingelagerten Objekte.
Die Funktionsräume sind allerdings natürlich belichtet.
Zur freien Landschaft ist der Baukörper unter Erhaltung des Baumbestandes intensiv eingegrünt. Diese Pflanzzone lässt sich auch als Versickerungszone für das Oberflächenwasser nutzen.
3.2 Ökologischer Ausgleich
Zur Vorbereitung von Baumaßnahmen auf dem Grundstück wurde bereits eine spezielle artenschutzrechtliche Untersuchung durch das Büro Naturplan vorgenommen.
Dabei hat sich ergeben, dass, wegen der noch nicht begonnenen Herstellung der Erschließungsanlagen für die Erweiterung des Baugebiets, artenschutzrechtliche Maßnahmen erforderlich sind.
Sie betreffen die Anbringung künstlicher Nisthilfen für drei Brutvogelarten und für Fledermäuse sowie die Errichtung neuer Habitate für Zauneidechsen.
Diese Maßnahmen sollten unbedingt im Herbst 2024 begonnen werden, damit ein Baubeginn 2025 möglich ist.
3.3 Planungskonzept/ aktueller Sachstand
Im Jahr 2022 hat die Stadtbau, beraten durch das Amt für Hochbau und Gebäudewirtschaft, durch ein darauf spezialisiertes Architekturbüro aus Berlin eine Konzeptstudie zum Neubau eines Zentraldepots für alle Aschaffenburger Museen vorgelegt. Diese Konzeptstudie ging davon aus, alle Objekte, die derzeit im Schloss ausgestellt oder deponiert sind, dort unterzubringen sowie alle bestehenden Außendepots aufzulösen. Der Flächenbedarf für dieses Zentraldepot ergab sich aus einem gutachterlich ermittelten Mengengerüst, zuzüglich der durch die Verwaltung ermittelten Flächen für den Betrieb eines Depots. Das Planungsergebnis wurde im PVS gebilligt und daraufhin in eine Bauvoranfrage umgesetzt, die am 7.12.2022 vom UKVS beschlossen wurde. Die Bauvoranfrage ist bestandskräftig und sieht auf einem Teilgrundstück in Obernau mit einer Fläche von ca. 4850 m² einen dreigeschossigen Depotkomplex vor. Der Bau soll in zweiter Reihe errichtet werden, sodass vorgelagert ein Grundstück in einer Größenordnung von ca. 2800 m² für andere gewerbliche Zwecke verwertbar bleibt.
Nach der Beratung PVS hat das Plenum den Prozess zum Neubau eines Depots in Obernau angehalten und die Verwaltung beauftragt zu prüfen, ob auf dem Gelände der FOS/BOS in der Pfaffengasse ein Depot untergebracht werden könnte. Man versprach sich davon nennenswerte Einspareffekte. Die Prüfung wurde auf der Grundlage von Vorüberlegungen des Museumsentwicklungsplans und einer Vorplanung des Architekturbüros Staib durch Architekt Reuter aus Berlin durchgeführt.
3.4 Unterbringung des neuen Zentraldepots in der alten FOS/BOS (3)
Es zeigte sich, dass auf dem Gelände an der Pfaffengasse nur der Flächenbedarf, der sich aus der Auslagerung der Objekte im Schloss (Archäologie, Ausstellung, Turmdepot) ergibt, bereitgestellt werden kann.
Auch diese Lösung gelingt allerdings nur mit einem dreigeschossigen Neubau entlang der Pfaffengasse, einer Umnutzung der gesamten Tiefgaragenfläche sowie einer Umnutzung des östlichen viergeschossigen Schultraktes, sowie einer aufwändigen Ertüchtigung der Geschossdecken.
Dies ist erforderlich, da die vorhandenen Geschossdecken lediglich (für ein Schulgebäude absolut üblich) mit einer Belastung von 500 kg/m² (5 KN/m²) belastet werden können.
Eine Nutzung als Depot- und Lagerfläche benötigt eine zulässige Deckenlast von mindestens 700 kgm² (7 KN/m²).
Die Schulturnhalle einschließlich der Umkleideräume und der eingeschossige ehemalige Werkstättenbau, sowie die beiden Gebäudeflügel am Arkadenhof konnten nicht für das Depot herangezogen werden, da die Schulturnhalle auf absehbare Zeit für den Schulbetrieb nicht entbehrlich ist.
Der ehemalige Werkstattbau hat keine Massivdecke, sondern ein Raumfachwerk als oberen Abschluss und kann daher nicht aufgestockt werden.
Weiterhin besitzen die beiden Flügel im Arkadenhof lediglich Holzbalkendecken, die ebenfalls nur eingeschränkt tragfähig sind.
Im Werkstättenbau befinden sich außerdem bereits Nutzungen der Museumsverwaltung (Hausmeisterei, Techniklager und Werkstätten), die bei einer Umnutzung als Depot anderweitig bereitgestellt werden müssten.
Für die mögliche Variante wurde eine erste äußerst grobe Kostenermittlung erarbeitet, die mit vielen Unsicherheitszuschlägen arbeiten muss, da in erheblichem Umfang in Bausubstanz eingegriffen wird, deren Qualitäten ohne detaillierte Untersuchung derzeit nur eingeschränkt zu beurteilen ist.
In jedem Fall müssen die Flächen für die Zwecke des Depots erheblich umgebaut werden. (Klima, Tragfähigkeit).
Überhaupt gelingt die Nutzung des Geländes der FOS/BOS nur, wenn entlang der Pfaffengasse ein Neubau über der bestehenden Tiefgarage errichtet wird.
Auf der Grundlage dieses Untersuchungsergebnisses wurde daraufhin das bestehende Planungskonzept für Obernau modifiziert.
3.5 Untersuchung Neubau Obernau in der Größe ehemalige FOS/BOS (1a/b)
Statt eines dreigeschossigen Neubaus wurde von der Verwaltung im PVS am 19.93.2024 aufgrund der schwierigen Haushaltlage nun vorgeschlagen, den Neubau mit nur zwei Ebenen auszuführen, um Kosten einzusparen. Dies entspricht in etwa dem Flächenangebot, das in der Pfaffengasse entstehen könnte und in etwa den Bedarf der Räumung der Flächen der Lagermöglichkeiten im Schloss bietet.
Zur Erweiterung der kleinen Lösung sind grundsätzlich 2 Lösungen denkbar. Eine Aufstockung oder ein Anbau auf dem vorgelagerten Grundstück, wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine Auflösung der Außendepots und damit eine Einsparung von Mietkosten ins Auge gefasst wird, diesen zusätzlichen Flächenbedarf auf dem vorgelagerten Grundstück durch einen ein oder zweigeschossigen Anbau herzustellen.
Dies ermöglicht einen Anbau im laufenden Betrieb, sodass so gut wie keine Einschränkungen während der Nutzung bei einem nachträglichen Anbau stattfinden würden.
Die Einschränkung beschränkt sich auf das nachträgliche Öffnen der ehemaligen Außenwand zur Schaffung eines Übergangs an das dann vorhandene Depots in das neue Depot.
3.6 Aktuelle Beschlusslage
Der PVS hat die Beschlussfassung ins Plenum verwiesen, um dort – auch unter Berücksichtigung der Eingesparten Mietkosten von Jährlich ca. 60 000-€ - die Entscheidung über die große oder kleine Lösung zu treffen.
4. Projektkosten
Nachfolgend werden die Baukosten für die unterschiedlichen Modelle dargestellt.
4.1 Untersuchung alte FOS/BOS (3)
Die Projektkosten für die Herrichtung der alten FOS/BOS als Depotfläche beinhaltet zum einen die Aufwertung der vorhandenen Flächen.
Hier sind aber wie vor genannt schon ausgeführt nur die Flächen relevant, die eine Betondecke haben. Diese betragen ca. 600 m².
Zum zweiten sind die Kosten ermittelt für den an der Pfaffengasse anzusiedelnden Neubau. Die Fläche hier beträgt ca. 800 m².
Ferner ist in die Kostenschätzung einen Einbau einer Aufzugsanlage für das Bestandsgebäude eingerechnet.
Auch eingerechnet sind die Kosten Umbau Tiefgarage/ Untergeschoss. Das Untergeschoss hat eine zu erwartende Fläche von ca. 850 m².
Somit ergibt sich eine zu bearbeiten der Fläche in Höhe von 2.250 m².
Die Berechnung der Kosten erfolgte jeweils auf Basis der zu bearbeitenden Flächen.
Hierbei wurde in der Kostenschätzung berücksichtigt, dass für die 3 doch sehr unterschiedlichen Flächenarten auch unterschiedliche Kostenansätze Ansatz gebracht wurden.
Für den Neubau an der Pfaffengasse wurden entsprechend der Kostenschätzung für einen Gesamtneubau 2.500 € /m² in Ansatz gebracht.
Der Neubau an der Pfaffengasse beläuft sich demnach auf ca. 3.570.000 € brutto.
Für die Aufarbeitung und den Umbau der Tiefgarage wurden 1.000 € /m² in Ansatz gebracht
Der Umbau der Tiefgarage beläuft sich auf ca. 1.517.250 € brutto.
Für die Bearbeitung der Bestandsflächen in der alten FOS/BOS wurden 5.000 € /m² Ansatz gebracht.
Die Ertüchtigung der Decken, die Ertüchtigung des Raumklimas, sowie eine energetische Sanierung des Gebäudes (nur die Bauteile, die eine Stahlbetondecke besitzen) belaufen sich auf 5.355.000 € brutto.
Der Einbau einer Aufzugsanlage beläuft sich auf ca. 1.071.000 € brutto.
Vorwegzunehmen ist hier noch mal, dass es sich um reine Schätzkosten handelt. Diese Kosten müssten gegebenenfalls in einer ausführlichen Untersuchung des Bestandsgebäudes verifiziert werden.
Zur Erstellung der Kostenaufstellung sind Zuschläge bereits eingerechnet.
Eingerechnet sind Zuschläge für Unvorhergesehenes und eine Risikobewertung.
Diese sind mit insgesamt derzeit 50 % bewertet.
Die Gesamtkosten der Ertüchtigung des Bestandsgebäudes FOS/BOS als Museumsdepot belaufen sich demnach auf ca. 11.513.250 € brutto.
Die tabellarische Aufstellung ist in der Anlage der Präsentation beigefügt.
4.2 Untersuchung Neubau Obernau in der Größe ehemalige FOS/BOS (1a/b)
Aufbauend auf der sorgfältigen Grobkostenschätzung der großen Lösung wurden für die kleine Lösung in Abstimmung mit dem Architekten Abzüge vorgenommen, weshalb hier zunächst auf die Kosten der Großen Lösung eingegangen wird.
Die Kosten des Projekts wurden im Plenum am 5.12.2022 auf ca. 13,98 Millionen € geschätzt. Laut Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik für Gewerbebauten wurden diese mit einer Kostensteigerung 17,6 % innerhalb eines Jahres bewertet.
Auch fand derzeit eine Fortschreibung mit diesem Index für die Baukosten für das Realisierungsjahr 2023 statt. Damit ergab sich ein Betrag von 16,44 Millionen € bei der Ausführung in 3-geschossiger Bauweise.
Eine nochmalige Überarbeitung das Kostenansatzes im Rahmen der Untersuchung des Umbaus der FOS/BOS ergab eine angepasste Kostenschätzung des Gebäudes in 3-dreigeschossiger Bauweise in Höhe von brutto 12.940.413,55 €, errechnet nach den in 2023 fertig gestellten Objekten dieser Art.
Diese Kosten beinhalten sämtliche Kostengruppen inklusive der Kosten für die Fachplaner und Ingenieure.
Die nunmehr angedachte 2-geschossige Bauweise würde eine Kosteneinsparung in Höhe von ca. 2.142.000 € brutto bedeuten und Gesamtkosten in Höhe von ca. 10.798.413,55 € brutto verursachen.
Die Kosten wurden wie folgt ermittelt:
Entfall 2.OG - Fläche ca 1.590 m2 a. 1.140,- netto zzgl. 19% Mwst.
Sollte jedoch in einem zweiten Schritt das zweite Obergeschoss errichtet werden, so ergeben sich zusätzliche Kosten in folgenden Höhen:
Demontage PV-Anlage, Lagerung und Wiederaufbau ( auf 1590 m2 passen ca 250 kwp -) = ca. 75.000,- Euro netto Mehrkosten
Rückbau inkl. fachgerechter Entsorgung Dachpaket 1.OG = ca 120.000,- Euro netto Mehrkosten
Aufstockung Aufzugsschacht bis 2. OG + Einbau Aufzugsanlage inkl Ebene 2. OG = ca 115.000,- Euro netto Mehrkosten
Erschwerniszulage / Mehrkosten wegen erneuter Gestellung der Baustelleneinrichtung, erneute Kranstellung, zusätzliche Absturzsicherung und Gerüststellung, durch kleineres Bauvolumen anteilig höhere Kosten an Planungsleistungen und Bauleitungsleistungen, erschwerte Bautätigkeit unter Berücksichtigung des weiteren Betriebs des darunter befindlichen Depots =
ca 500.000,- Euro netto Mehrkosten
So ergibt sich ein tatsächlicher Kostenvorteil bei Entfall des zweiten Obergeschosses in Höhe von netto ca. 990.000 €, demnach brutto 1.178.800 €
Allerdings kann zur Zeit keine werthaltige Prognose zur Kostenentwicklung für spätere Jahre abgegeben werden, da nicht klar ist, ab wann die Aufstockung erfolgen würde.
Unter Berücksichtigung der derzeit in Ansatz gebrachten Zahlen würde die Gesamtmaßnahme durch die nachträgliche Aufstockung mind. 1.000.000 € brutto mehr kosten, als bei direkter Erstellung der 2. Obergeschosses.
Der Flächenmehrbedarf könnte allerdings auch durch einen weiteren ebenerdigen Anbau in 1 oder 2-geschossiger Bauweise auf dem vorgelagerten Grundstück erfolgen, welches derzeit zum möglichen Verkauf ausgegliedert wurde.
Die angesetzte, in der Variante 1 a nicht verwirklichte Fläche beträgt 1.590 m² - gerundet 1.600 m² und wäre unter der angedachten Voraussetzung, dass keine überbaute Zufahrt- und Entladefläche, keine Dekontaminations- und Funktionsräume sowie keine Büros und Nebenflächen benötigt werden, als reine Depotfläche baubar. Einzig eine weitere Technikzentrale wäre vermutlich notwendig, so dass als Kostenrahmen (in Abhängigkeit der Erstellungszeit) in Höhe von 4.000.000 € anfallen könnten.
Die Kosten für den ökologischen Ausgleich im Bereich des Artenschutzes sind ermittelt und bereits im Vermögenshaushalt für 2024 veranschlagt.
5. Projektfinanzierung
5.1 Fördermöglichkeiten
Für die im Schloss vorgesehenen Änderung und Anpassungsarbeiten, die von der Stadt zu finanzieren sind, wurden bereits bei der bayerischen Landesstiftung und über die Denkmalpflege Fördermittel beantragt. Eine Förderung durch Bundesmittel im Rahmen eines Pilotprojekts hat sich bedauerlicherweise nicht als machbar herausgestellt. Die Förderung energetischer Maßnahmen kann erst beantragt werden, wenn das Klimakonzept einvernehmlich mit der BSV abgestimmt ist.
Für den Depotneubau wurde beim Bezirk Unterfranken eine Fördereranfrage eingereicht. Über diese kann jedoch erst entschieden werden, wenn eine konkrete Planung vorgelegt werden kann. Es wurden jedoch Fördermittel für die Aufbereitung des Museumsguts bewilligt und für den Umzug in Aussicht gestellt.
5.2 Haushaltstechnische Abwicklung
a) Hausinterne Lösung Variante 1a/b, 1.2 a/b
Im PVS vom 19.3.2024 wurden für die Errichtung auf dem städtischen Grundstück im Gewerbegebiet Obernau die Kosten für 2 Varianten ermittelt:
1 a Kleine Lösung (Bruttogeschossfläche 3.677 m²): 10.798.413,55 €
1 b Große Lösung (Buttogeschossfläche 5.277 m²): 12.940.413,55 €
Der Finanzierungsbedarf liegt also bei der kleinen Lösung bei rund 11 Mio € und bei der großen Lösung bei rund 13 Mio €.
Der enge Zeitrahmen zur Herstellung des Zentraldepots stellt eine besondere Herausforderung dar.
Es ist daher vorgesehen, hierfür einen Generalplaner zu beauftragen und das Objekt, bei dem der Ausbau d. h. die Lagertechnik und die Gebäudeerstellung in besonderem Maße miteinander verzahnt sind, durch einen Generalunternehmer erstellen zu lassen.
Um das Projekt umzusetzen, wurden für eine „hausinterne“ Lösung zwei Alternativen angedacht:
- eine Realisierung im Rahmen des städtischen Haushaltes (Modell Stadt) 1b 1.1
- eine Realisierung im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Stadtwerke (Modell Stadtwerke) 1b 1.2
Ausführlich gerechnet ist hier die große Variante. Der Finanzierungsaufwand für die kleine Variante kann in der Sitzung vorgetragen werden
Eine Realisierung über rechtlich selbständige städtische Tochtergesellschaften scheidet aus, weil dies regelmäßig förderschädlich ist.
Die Projektabwicklung würde sich bei beiden Modellen nicht unterscheiden. Bezüglich der Möglichkeit, einen Generalplaner einzuschalten, gibt es keine rechtlichen Unterschiede zwischen beiden Modellen. In beiden Fällen müsste die gesamte Bauabwicklung und auch die spätere Baubetreuung (z. B. Bauunterhalt) durch das Amt für Hochbau- und Gebäudewirtschaft begleitet werden, weil die Stadtwerke nicht bzw. nicht ausreichend über entsprechend qualifiziertes Personal verfügen.
Der Unterschied wäre lediglich, dass im Modell Stadtwerke die erforderlichen Verträge formell durch die Stadtwerke abgeschlossen werden würden und auch die Finanzierung über die Stadtwerke erfolgen würde. Das Ganze würde dann der Stadt im Rahmen eines Pachtvertrages in Rechnung gestellt und müsste mit einem „Gewinnaufschlag“ versehen werden. Auch müsste aus Sicht der Stadtwerke sichergestellt sein, dass nach Ablauf der vereinbarten Pachtzeit die Stadt das Objekt erwirbt oder den Pachtvertrag verlängert, weil die Stadtwerke für ein Museumsdepot keine Verwendung haben.
Haushaltstechnisch würden die beiden Modelle sich nach Maßgabe nachfolgender Prämissen wie folgt auswirken:
Basis Variante „große Lösung“ mit Investitionssumme von 13 Mio € (Fördermittel unberücksichtigt)
- Kreditbedarf 13 Mio € (IKK – Investitionskredit Kommunen Nr. 208: 20 Jahre Laufzeit, jährliche Tilgungsrate mit 650.000 € gleich, Zinssatz Stand 29.5.2024 3,25 % fest, für die nachfolgende Übersicht wird stark vereinfachend unterstellt, dass der Mittelzinssatz über die Gesamtlaufzeit 1,625 % ist, also jährlich 211.250 € beträgt. Es bleibt also ohne Berücksichtigung, dass die Zinsbelastung am Anfang hoch ist und im Lauf der Zeit durch die Tilgungsraten immer geringer wird. Beim Stadtwerkemodell ist zu berücksichtigen, dass durch den verlängerten Abschreibungszeitraum die daraus resultierenden Erträge nicht ausreichen um die normale Tilgungsrate zu erwirtschaften. Es fallen daher zusätzliche Zinskosten für Umschuldungsmaßnahmen an.)
- Abschreibungsdauer Gebäude: 40 Jahre (vereinfacht, da unter Umständen technische Anlagen des Depots kürzeren Abschreibungsdauern unterliegen; die jährliche Abschreibung beträgt daher 325.000 €; privatwirtschaftliche Investoren scheinen eher von 33 Jahren Abschreibungsdauer auszugehen)
- Kosten für laufenden Unterhalt: 1 % der Investitionssumme, d. h. 13.000 € jährlich
- Verbrauchskosten (Strom, Heizung, Wasser, Abwasser etc.): unbekannt
- „Gewinnaufschlag“: Die Stadtwerke müssten zur Abdeckung des eigenen Verwaltungsaufwandes und zur Vermeidung verdeckter Gewinnausschüttungen einen Gewinnaufschlag von ca. 5 % auf die Pacht nehmen.
Bei der Kreditaufnahme wird unterstellt, dass die Stadtwerke als Eigenbetrieb sich zu Konditionen refinanzieren können, die denen der Stadt in etwa entsprechen. Die Stadtwerke weisen allerdings darauf hin, dass der Unternehmensverbund Stadtwerke in Zukunft erhebliche zusätzliche Investitionen zu tätigen hat, wodurch sich die Refinanzierungskonditionen der Stadtwerke und der AVG mit zunehmendem Verschuldungsgrad sukzessive verschlechtern werden. Ggf. könne auch ein Punkt erreicht werden, an dem keine weitere Fremdkapitalaufnahme mehr möglich ist. Die Stadtwerke neigen dazu, das verfügbare Fremdfinanzierungspotential vorrangig für Maßnahmen zu verwenden, die im originären Aufgabenbereich der Stadtwerke bzw. der AVG liegen.
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Modell Stadt
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Modell Stadtwerke
40 Jahre Abschreibungsdauer
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Verwaltungshaushalt
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Kreditzinsen
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211.250 €
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316.875 €
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Abschreibung
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0 €
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325.000 €
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Laufender Unterhalt
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13.000 €
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13.000 €
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„Gewinnaufschlag“
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0 €
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32.743 €
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Verbrauchskosten
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?
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?
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Summe
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214.250 €
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687.618 €
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Vermögenshaushalt
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Kredittilgung
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650.000 €
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0 €
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Jährliche Belastung des Zuführungsbetrages
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864.250 €
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687.618 €
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Noch zu zahlender Restwert nach 20 Jahren
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0 €
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6.500.000 €
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Das Modell Stadtwerke hat den Vorteil, dass die Finanzierung über einen längeren Zeitraum gestreckt werden kann und dadurch beim Zuführungsbetrag ein zusätzlicher Spielraum von ca. 170.000 € pro Jahr entsteht und Investitionsmittel zunächst für andere eventuell noch dringendere Maßnahmen zur Verfügung stehen. Die Nachteile dieses Modells sind zusätzlich Kosten durch den „Gewinnaufschlag“, zusätzlicher Abstimmungsbedarf aufgrund der Rechnungsstellung und Finanzierung durch die Stadtwerke, eventuell mittel- bis langfristige Refinanzierungsprobleme bei den Stadtwerken und dass nach dem Ende der ersten Pachtlaufzeit das Thema der Restfinanzierung zu lösen ist. Das Modell Stadt hat Vor- und Nachteile spiegelbildlich hierzu.
b) Externe Lösung Variante 1.3 a/b
Natürlich könnte das Depot auch durch einen „Dritten“/ Investor auf dem Grundstück in Obernau errichtet werden, der dann das Gebäude an die Stadt vermietet und das Depot nach Ablauf der Mietzeit zu einem vorher festgelegten Kaufpreis veräußert. Nach allen bisherigen Erfahrungen sind solche Mietmodell bislang nicht förderfähig. Gleichwohl würden zur Klärung der erforderlichen fördertechnischen Voraussetzungen die bereits begonnenen Anfragen bei der Regierung von Unterfranken um die Variante der Errichtung des Objekts durch einen Investor ergänzt.
Ein solches Investorenmodell müsste wohl ausgeschrieben werden, weshalb momentan nur grobe Richtwerte für die zu erwartenden Kosten auf der Basis von Überlegungen potentieller Investoren angegeben werden können. Nachdem das Investorenmodell am ehesten mit dem Stadtwerkemodell vergleichbar ist, soll nachfolgend der Versuch unternommen werden, hier eine näherungsweise Vergleichbarkeit herzustellen, wobei eine Anpassung der Abschreibungsdauer beim Stadtwerkemodell von 40 auf 33 Jahre vorgenommen wurde.
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Modell Investor
33 Jahre Abschreibung
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Modell Stadtwerke
33 Jahre Abschreibung
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Verwaltungshaushalt
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Kreditzinsen
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0 €
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316.875 €
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Abschreibung
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0 €
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393.939 €
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Kaltmiete (brutto)
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1.200.000 €
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0 €
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Laufender Unterhalt
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13.000 €
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13.000 €
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„Gewinnaufschlag“
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0 €
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36.190 €
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Verbrauchskosten
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?
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?
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Summe
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1.213.000 €
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760.004 €
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Vermögenshaushalt
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Kredittilgung
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0 €
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0 €
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Jährliche Belastung des Zuführungsbetrages
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1.213.000 €
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760.004 €
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Noch zu zahlender Restwert nach 20 Jahren
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5.000.000 €
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5.121.207 €
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Der deutliche Unterschied zwischen beiden Modellen dürfte unter anderem auch daran liegen, dass der ganze Personalaufwand für die Errichtung und Betreuung des Objektes auch beim Stadtwerkemodell bei der Stadt bleibt und nicht offen ausgewiesen wird.
Zur Klarstellung muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass dieser Betrachtung lediglich kursorische Annahmen zu Grunde liegen und demzufolge aus der Berechnung lediglich die Grundtendenz zum Ausdruck kommt.
Seit Kurzen liegen der Stadtverwaltung unbeachtet der Notwendigkeit der Ausschreibung Angebote durch Investoren vor.
Investor 1 ist bereit, das Depot in Obernau entsprechend den Planungen der Projektstudie zu errichten. Das Grundstück könnte dabei bei der Stadt verbleiben oder eben auch verkauft werden.
Bei 30 Jahren Laufzeit und ohne Grundstücksankauf werden als Kaltmiete ca. 1.057.000, - €/a aufgerufen.
Die Einbauten der Lagertechnik müsse die Stadt selbst finanzieren, ebenso die ökol. Ausgleichsmaßnahmen. Dieser Betrag müsste jährlich im Verwaltungshaushalt bereitgestellt werden. Er liegt deutlich höher als eine Errichtung des Depots durch die Stadtwerke.
Investor 2 bietet das von ihm errichtete Depot zum Preis von 1.350.000,-€/a an. Das Baugrundstück würde miterworben. Dieser Betrag müsste jährlich im Verwaltungshaushalt bereitgestellt werden. Er liegt ebenfalls deutlich höher als eine Errichtung des Depots durch die Stadtwerke.
Aus Sicht der Verwaltung ist daher eine Realisierung der Variante 1.3 durch einen örtlichen Investor und eine Anmietung des Depots durch die Stadt aus finanziellen Gründen nicht zu empfehlen.
b) Mietvarianten
Die beiden angebotenen Mietvarianten sind wie folgt zu bewerten:
Variante 2.1
In den letzten Wochen wurde der Verwaltung eine bestehende Lagerhalle, die in den 1990-er Jahren im Gewerbegebiet Nilkheim West errichtet wurde, als Depot angeboten.
Diese Halle ist ca. 3.650 qm groß und verfügt zusätzlich über einen angebauten zweigeschossigen Verwaltungsteil von ca. 1.800 qm, in dem die Funktionsräume des Depots untergebracht werden könnten.
Der Eigentümer ist bereit, die Halle vor der Anmietung baulich zu ertüchtigen (neues Dach/ Einbruchhemmung und weitere Maßnahmen, die noch genau zu verhandeln wären)
Die Stadt selbst müsste dann jedoch die Ausstattung mit Lagertechnik, den Einbau eines Aufzugs, Klimatechnik sowie den Umbau des Verwaltungsaktes für die Zwecke der Funktionsräume zusätzlich finanzieren.
Dafür ist etwa ein Jahr Bauzeit zu veranschlagen.
Für die ertüchtigte Halle wird bei einer Laufzeit von fünf Jahren mit sechsmaliger Verlängerungsoption ein Mietpreis von 25.307 € +12.510 € = 37.077,50 € pro Monat (ca. 445.000 €/a) aufgerufen.
Die Miete müsste im Rahmen des Verwaltungshaushalts berücksichtigt werden, die baulichen Investitionen wären im Vermögenshaushalt abzubilden. Die Investitionskosten für die zu erbringenden Leistung der Ausstattung der Lagertechnik und dergleichen müsste entsprechend im Vermögenshaushalt abgebildet werden.
Auch dieses Projekt ist aus Kostengründen nicht zur Realisierung zu empfehlen, da erhebliche Anpassungen und Einbauten vorgenommen werden müssen. Allein für die Lagertechnik fallen 2 Mio € an. Die Klimaanpassungen lassen sich erst nach genauer Untersuchung benennen.
Außerdem liegt diese Halle in direkter Nachbarschaft und damit im Einwirkungsbereich des Störfallbetriebs Transgas .
Dies könnte zusätzliche bauliche Ertüchtigung zur Vermeidung von Verlusten im Depotbestand im Falle eines Störfalls notwendig machen.
Außerdem ist mit einer erhöhten Versicherungssumme wegen des erhöhten Risikos zu rechnen.
Ein weiterer nicht zu vernachlässigender Nachteil ist Tatsache, dass das Gebäude nicht der Stadt Aschaffenburg gehört und somit bei veränderter Situation ggf. der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit andere Nutzungen vorsieht.
Die Museumsverwaltung rät wegen des Störfallbetriebs dringend von dieser Variante ab.
Variante 2.2
Bei dieser Variante würde das gesamte Museumsgut im Lager des Kunstspediteurs, der Firma Hasenkamp in Dietzenbach eingelagert. 4.000 qm Lagerfläche dort werden zum Preis von 23.800€/Monat (ca. 290.000€/a angeboten.
In diesem Preis ist allerdings der Sonderbedarf für erhöhte Sicherheit (zum Beispiel Bei ein für Waffen) oder besondere Klimaanforderungen zum Beispiel für die Grafik nicht berücksichtigt. Außerdem weist die Museumsverwaltung darauf hin, dass bei dieser Art der Einlagerung das städtische Kulturgut wohl über mehrere Jahre und bis zur Rückführung in das Schloss sowie der Bereitstellung eines eigenen Depots nicht zugänglich wäre, da es nicht so eingelagert ist, dass es ohne größere vorbereitende Maßnahmen zugänglich gemacht werden kann.
Daher wird auch diese Variante aus Kostengründen sowie aus funktionalen Gründen nicht zur Realisierung empfohlen.
Im Übrigen wird nach Fertigstellung der Schlosssanierung nur das Grafikdepot zurück ins Schloss überführt. Die weiteren Flächen des Nordturm stehen danach zur Einlagerung nicht mehr zur Verfügung. Auch vor diesem Hintergrund ist die Einlagerung über einen Spediteur keine dauerhafte Lösung.
c) Umbau und Erweiterung Alte FOS/BOS (Variante 3)
Aufgrund der sehr aufwändig zu bearbeitenden Bausubstanz, sowie des Verlusts von Ausweichflächen für Schulen sowie der sehr schwer schätzbaren Kosten ist eine mögliche Finanzierung hierzu nicht gerechnet worden.
6. Weiteres Vorgehen
Die Verwaltung empfiehlt, die Umsetzung des Depots nach Variante 1 a und würde nach positiver Beschlussfassung die Punkte 4 und 5 des Beschlusses vorbereiten.
Alternativ hierzu ist eine Beschlussfassung über die Große Variante mit einem Mehrbetrag von ca. 2 Mio € möglich.
Nach der erfolgten Beschlussfassung im Juni 2024 könnte die Maßnahme begonnen werden, um einen möglichen Umzug/ Auszug des Museumsdepots Mitte 2026/ Ende 2026 zu gewährleisten.
Die Bauzeit für ein derartiges Depot liegt bei abgeschlossener Planung bei 8-12 Monaten.
Weiterhin würden auf der Grundlage dieser Planungen die Förderanträge für den Neubau des Depots präzisiert und angepasst werden.
Die Herstellung der ökologischen Ausgleichsmaßnahmen für den Artenschutz können bereits umgesetzt werden, da hierfür im Haushalt 2024 Mittel zur Verfügung stehen.
